物業小區調查報告7篇物業小區調查報告篇1物業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，加強居住小區物業管理，改善居民生活環境成為人民群眾普遍關注的熱點問題。此次調查聽取了xx小區對該區物業管理工作基本情況的介紹，實地走訪了部分業主和物業服務公司，對一些居民進行了調查問卷，通過認真分析提出相應的對策?，F將調查情況報告如下：一、物業管理工作的基本情況據調查，xx小區位建筑面積72374.23平方米，其中住宅建筑面積約71280平792戶，始建于xx年，全部為多層住宅樓，每戶面積約90平方米。于xx年交付，入住率達到87%左右，居住覆蓋率呈上升趨勢，小區綠化面積是建筑面積的35%以上。該小區物業服務公司擁有管理服務人員18人，小區只有一個主出入口，屬于全封閉小區。設有地上停車位153個，以及地下停車場，配置了一處兒童娛樂園，有獨立的物業管理用房，小區主要道路以及單元口都配備了攝像監控系統。二、小區物業管理存在的問題1、物業管理企業反映存在的問題：一是業主對物業服務的意識談薄;二是房屋維修養護責任意識不強，“產權歸己，維修自理”的觀念沒有樹立;三是不服從管理，亂扔雜物現象時有發生，自律意識淡漠;四是少數不按時交納或不交納物業管理費;五是前期配套設施不完善。主要表現在：中控門未起到相應的作用、沒有配套的宣傳欄、沒有自行車摩托車車棚等;六是物業可使用費用太低，導致物業企業不能正常的服務和運行。該物業公司管理人員介紹：該公司現有職工共計18人(其中保潔6人、門衛32萬多元，而就算全額收取物業費才2萬8千余元，根本就不夠企業的正常運行，只能雇傭一些退休工人，否則企業根本無法維持。2、業主反映存在的問題：本人分別對小區部分業主進行問卷調查，業主集中反映的問題主要有：一是物業管理開始比較好，但一個月以后就不行了，門衛的雇傭都是老人，反映比較慢，從而失竊的現象時有發生;二是小區內的監控沒有發揮應該有的作用，失竊過后出現監控死角;三是外來人員以及車輛進出比較隨便，平常大清早就有人在小區內叫賣，影響業主休息，管理沒有到位四是公共設施損壞不能及時維修;五是樓道衛生不能按時打掃，往往是一個星期才能打掃一次;六是宣傳不到位，不知道物業到底是干什么的，也不知道有業主委員會這個機3、調查發現的問題：一是業主和物業管理企業矛盾突出。物業管理服務行為不規范。該物業公司是分公司，聘用人員沒有一人取得物業管理上崗證，從業人員整體的素質不高，服務水平不高。物業管理企業服務不規范、不到位、服務質量差，只能做到最基本的環境衛生及綠化維護，對車輛亂停亂放、外來人員進出等基本管理沒有盡到應該盡到的義務。沒有物業宣傳，整個小區沒有相關的物業宣傳，未按規定公布收費項目以及收費標準，物業日常服務收支不夠透明。加上業主對權利義務的認識不對稱。隨著住房商品化、私有化程度的提高，業主的維權意識日漸增強，對物業管理企業不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業主對自身應承擔的義務認識不清，有的甚至不知道物業是干什么的。業主反應問題得不到及時解決，使業主和物業管理單位矛盾日益突出;二是物業費難收。小區物業費收取難原因很多，不交費的理由更是多種多樣，主要表現在：房屋質量缺陷、鄰里糾紛、失竊、對物業管理服務不能滿足個別住戶要求等，都作為不交費的`理由。該小區物業管理費是按每0.4元/平方米收取。物業費收取率為80%左右，空置房只收取部分，物業費不能按期繳納，就會造成惡性循環，如此惡性循環，直至物業企業把心事都放在了收取物業費上，而無心服務導致服務質量下降，廣大已交業主一同深受其害。而物業公司對不交費業主只能是上門追繳，其他毫無辦法;三是業主委員會流于形式。小區業主不知道有業主委員會，主人翁意識不強，放棄物業管理自主權，對成立業主大會參與物業管理漠不關心。業主大會召開難，作用發揮不夠，業主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業主和物業管理企業之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區物業管理和發展帶來隱患。三、對策和建議1、加強宣傳，廣泛發動。物業管理是一項新興發展行業，為確保小區物業管理工作的順利開展，物業管理企業必須必須多渠道、多形式、多角度地開展宣傳活動，公開物業收費標準和物業日常項目開支的情況，讓業主明確交的物業費用在那里了。讓市場經濟觀念深入人心，增強業主物業管理消費意識，花錢買服務的意識，讓業主心中明白傳統的房屋管理和新型的物業管理的優劣，使業主認可、理解、支持物業管理。同時要深入基層，調查研究，摸清社情民意，廣泛聽取業主意見，科學制訂物業管理方案，為小區物業管理的順利實施提供保障。2、理順關系，明確職責。物業管理是一個社會性工程，涉及面廣，情況復雜，為確保工作的正常開展，必須協調各部門，明確職責，理順關系。一是要協調與xx企業的關系，要求xx企業落實小區部分房屋漏水及單元進戶門損壞問題，解決歷史遺留問題。提供物業管理必備的房屋設計、圖紙資料和檔案資料，更好的明確小區的死角，加強對死角的監控力度;二是理順物業管理公司與房產局物業辦、轄區派出所、社區居委會、環衛、綠化等部門的關系，分清、規范相互之間一些具體環節的權、責，營造有利于物業管理的外部環境，這是搞好小區物業管理的重要環節。3、提高認識，明確責任。目前，小區的業主自治自律意識比較差，政府要硬性規定實施業主委員會制度，使物業公司在業主委員會選聘后開展的物業管理工作得到約束和監督，居民與物業公司發生矛盾后也能由業主委員會協調，促使物管工作正常有序開展。讓業主委員會制度真正的起到作用。相關部門要指導業主選出真正能夠代表業主利益、熱心公益事業、有一定知識水平的人員主持、參與業主委員會工作，能夠在物業管理企業和業主之間起到橋梁作用，建立業主和物業管理企業之間的信任。業主委員會與物業公司簽訂物業管理委托服務合同，仔細斟酌條款，確定服務項目和服務費價格，并定期召開業主大會，監督經費使用情況，受理業主投訴。對于熱難點問題，物業管理企業在進駐小區時，要與業主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區穩定。4、完善配套設施。要進一步完善封閉式管理配套治安崗亭、圍墻等設施，盡量聘請專業的保安隊伍，為物業管理工作順利開展提供基礎保證，解決部分車輛亂停亂放現象，對小區內破損較為嚴重的基礎設施進行改造。物業小區調查報告篇2目前，我市許多小區業主與物業企業之間的矛盾日趨嚴重，群眾與企業的呼聲越發增多，翠竹北區等小區收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區的收繳率也不到50％；近幾年來，我市不斷發生物業企業撤離小區的現象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區。分析物業管理矛盾的根源，主要是以下幾個因素：1、法律法規不完善。一方面缺乏與物權法相配套的實施細則，我市又無立法權；另一方面，我市規范性文件的建設工作，在一定程度上滯后于小區物業管理和停車新的發展需求，致使實際工作中出現有法難行、無法可依的現象。物業小區調查報告篇32、管理體制不順暢。一是政府社會管理沒有延伸到終端，一些政策法規在小區中出現梗阻、斷層現象，亂開店、亂停車、盜竊等影響居住環境質量問題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會、業主委員會、物業管理企業三者之間相互促進、相互制約，共建和諧小區的機制沒有建立，居委會名義上是自治組織，現實上是從事黨政工作，但在處理業主與物業矛盾中“名不正、言不順”，解決基層矛盾的一線作用未能充分發揮，對其缺乏考核激勵制度，社會管理的積極性不足，特別是社區居委會和物業企業在協調解決與上級政府部門相關的具體事務上，顯得無能為力。3、市場主體不對稱。業主個體直接面對物業企業或開發商必然處于明顯弱勢，而我市目前業委會尚未普遍建立。業主自治意識不強，據調查，62％的業主對業主委員會不清楚、不參與。對業委會的設立、監督以及主要人員的權利和義務沒有形成統一有效的規范。業主委員會的自治能力、內控能力、團隊精神和依法維權水平不高，業委會成員服務全體業主的動力不足，年紀輕、能力強的現職人員更不愿加入業委會。另一方面，物業企業進入市場的門檻很低，實力不強，規模不大，素質不高，管理人員、高學歷層次、技術職稱等方面的比例都低于全國水平，物業管理行業的誠信度和公信力不強。4、市場環境不和諧。某些新聞輿論的導向有偏差，部分群眾對物業管理行業存有偏見，“享受免費午餐”的習慣在相當范圍內存在，物業的“傭人”地位和勞動成果得不到應有的尊重，少數離退休干部、現職領導、司法人員和教師等機關公職人員，帶頭欠繳物業費，產生了一定的負面影響。5、市場制度不健全。物業企業進入市場的門檻過低，市場的進退制度不規范，對業主和物業企業制約有效的社會誠信系統未能建立。追討惡意欠費的司法程序過長，成本過高，企業難以維權。對開發企業的責任追究制度不完善，人民群眾反映強烈的房屋質量差，隨意更改規劃設計，公用配套設施數量不到位、技術標準不達標等問題得不到有效解決。一些小區建管不分掩蓋著前期遺留問題，或轉嫁給后進入的物業企業，開發項目前期的物業管理招投標制度有待全面推進。業主與開發商、物業企業的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業管理菜單式的分項消費制度未能建立，業主不能明白消費、透明監督。許多物業企業把出租公共共用設施和停車管理費作為重要的收入渠道，千方百計擴大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。6、政府管理不完善。在扶持、監管物業管理產業上，一些政府部門存在著職能錯位、缺位和越位現象，扶持物業管理這一勞動密集型產業的政策沒有形成，對小區內違規違章現象執法不力，把某一些義務和負擔轉嫁給企業，對物業管理費和停車費的價格調控水平還不夠高，一些部門的工作協調不到位。特別是基層行政組織事務多、經費少，就搞違章搭建或出租老小區僅有的公共用房公共設施，以補充管理經費不足。物業管理問題是加強社區建設，構建和諧社會的重要內容之一。綜合市長公開電話每年受理情況看，物業管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點、難點之列。僅今年上半年，我辦就接到此類投訴890余件，主要是房屋質量不好、高層供水難、衛生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現象嚴重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強制指定消費太陽能等涉及物業管理工作的問題。就此，我辦于近日進行了調研。一、小區物業管理基本概況我市物業管理自1998年起步，現已有物管企業61家，其中二級資質企業348家，暫定級企業10家，從業人員3000多人。已交付使用的住宅物業管理項目118個，總建筑面積668.69萬平方米，其中已成立業主委員會的有81個小區；在建住宅物業管理項目(實施前期物業管理)27個，總建筑面積480萬平方米。這些管理項目中，榮獲物業管理部優稱號的1個，省二、小區物業管理存在的問題及原因隨著城市建設的快速發展，房地產市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業管理矛盾也日漸突出，其中既有業主和物業企業主觀上存在的問題，也有客觀環境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發展中產生的新情況。具體表現在以下幾方面：(一)業主對權利義務的認識不對稱。隨著住房商品化、私有化程度的提高，業主的維權意識日漸增強，對物業管理企業不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業主對自身應承擔的義務認識不清。表現為:一是房屋維修養護責任意識不強，“產權歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時交納或不交納物業管理費，尤其是老舊小區。不交費的理由多種多樣，物業服務不到位自不必說，房屋質量等開發商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。如此惡性循環，直至物業企業服務質量下降，干脆關門走人，廣大業主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的鴛鴦一村業主與新雨物業糾紛，最終兩敗俱傷。據了解，目前我市已有七、八家物業管理企業因收費難，物業管理工作難以為繼，無奈撤出，涉及13個小區,50多萬平米住宅。四是業主委員會流于形式。很多小區業主主人翁意識不強，放棄物業管理自主權，對成立業主大會參與物業管理漠不關心。業主大會召開難，作用發揮不夠，業主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業主和物業管理企業之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區物業管理和發展帶來隱患。(二)企業對管理服務的定位不準確我市物業管理企業從業人員文化層次普遍較低，素質不高，很難樹立科學的管理和服務理念，加劇了業主和物業企業之間的矛盾。主要表現在：一是某些物業管理企業員工缺乏客戶至上意識，服務態度不端正，服務用語不文明，服務行為不規范，對業主的正當要求不能滿足，更談不上主動幫助業主排憂解難。特別是由于物業企業造成的問題也不能得到及時解決，直接影響物業管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升。二是某些物業管理企業缺乏專業人員。日常維修是物業管理一項重要工作，維修不及時、不到位都會使業主對物業管理企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。三是部分物業管理企業從自身經濟利益出發，出租車棚、地下室等，用于經營謀利，產生的各種污染等負面影響直接侵害了業主的利益。(三)老舊小區基礎條件不配套我市物業管理住宅小區分為三類：一是缺乏物業管理配套設施的老舊住宅區，占全市物業管理住宅區面積40%；二是實行半封閉管理的住宅小區，占全市物業管理住宅小區面積的21%；三是配套設施完善、實行全封閉管理的住宅小區，占全市物業管理住宅小區面積的39%。其中，老舊住宅區面廣量大，建設標準普遍不高，歷史欠賬多，硬件環境、公建配套、區內公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運轉等各種矛盾突出。具體表現在：一是可用于小區管理與服務的物業管理用房、車庫配套設施數量低，無法建立市場化管理運作機制。二是安全防范設施匱乏，大多是敞開“不設防”住宅小區，無法實行封閉管理，小區環境秩序混亂，治安案件時有發生。三是小區支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。四是地下管網不暢，經常出現下水堵塞或雨天積水問題。五是小區綠化布局不合理，常年失養，地被植物逐年減少。六是收費率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50%，物業企業基本上只是對小區進行維持型管理。(四)開發商遺留問題的解決不到位開發商遺留問題突出，相關部門沒有按規定進行驗收，嚴重影響了物業管理。一是新建住宅小區交付使用條件不明確，對交付使用環節缺乏有效監督，一些項目交付使用時往往綠化、封閉、道路等配套設施尚未完善，業主未得到承諾利益，引發物業服務收費矛盾，也制約了物業管理的順利開展。二是有些公建配套設施，如：車庫、地下室、架空層、活動中心、會所等權屬界定不清，易引發糾紛。有的開發商侵占和出售配套公用設施所謂“使用權”，侵害了業主利益，留下了隱患，加大了后期管理難度。三是房屋質量問題。新區交付使用一段時間后，房屋質量問題陸續暴露出來，物業公司難逃其咎。此外，物業管理市場競爭機制未建立,有些物業管理企業為了擴大管量，對開發商妥協，降低承接標準接管物業，也為日后的管理工作埋下隱患。(五)熱難點問題影響物業管理正常運作。1、供水、供電設施移交不到位。一些開發建設單位沒有將小區的供水、供電設施移交專業部門，而是交由其子公司，即屬下的物業企業管理，留下隱患：一是水、電是專業設施，物業企業維護能力不足；二是出了故障后，與專業部門相互推諉扯皮；三是開發企業一旦改制，先天不足的物業企業又承擔不了相關責任。2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問題一直是投訴熱點，涉及牡丹園小區、正棱山莊、康樂家園、金匯城市花園、九緣城市花園、采秣小區、站北村、康嘉花園等。主要原因是小區建設時，內部管道口徑小，且部分地區地勢高。近幾年，我市東南成片開發了許多小區，管道壓力更大。高層供水缺乏系統的改造方案，只有在小區新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實。3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業管理的三大難題。依法制止這些問題的發生，物業公司有畏難情緒，也苦于沒有處罰權，無法盡責，只得放任自流。4、公共照明設施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區公共照明設施的電費和維修標準偏低，調整艱難，嚴重影響了正常使用；二是部分物業企業人員工作責任心不強，主動維護小區照明設施的意識淡漠，只有等到市民投訴、電話辦交辦后才被動維修。(六)現行物業法規操作困難。1、現行法規與監管體制不順。如房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻由建管處和裝飾辦監管，責任主體不明確。2、行政監管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而港華燃氣公司和首創水務公司認為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續。而作為主管部門的房產部門卻無法干預。3、現行法規中關于房屋維修基金的使用規定，脫離了我市市情，難以操作。4、成立業主大會的規定過于繁雜，又缺少行政的輔導與幫助。三、解決物業管理問題的幾點建議1、加強政府管理和引導，完善物業管理法制建設。在已制定的《物業管理條例》和《安徽省物業管理條例》基礎上，進一步出臺更加完善可操作性的實施細則，明確政府部門、開發企業、物業公司和業主各方的責任、權利和義務；深入宣傳相關法律法規，讓廣大業主了解物業管理的重要性，履行相關義務，積極配合物業企業做好管理工作，同時也要善于運用法律武器維護自己的合法權益；進一步規范物業企業工作行為方式，完善招投標制度建設，引入競爭機制，把優秀物業管理企業引進來，以改變物業從業人員素質差，服務不規范，專業性不強，企業運作透明度不夠的落后狀況。2、提高業主意識，加快業主委員會制度規范化。相關部門要指導業主選出真正能夠代表業主利益、熱心公益事業、有一定知識水平的人員主持、參與業主委員會工作，能夠在物業管理企業和業主之間起到橋梁作用，建立業主和物業管理企業之間的信任。業主委員會與物業公司簽訂物業管理委托服務合同，仔細斟酌條款，確定服務項目和服務費價格，并定期召開業主大會，監督經費使用情況，受理業主投訴。對于熱難點問題，物業管理企業在進駐小區時，要與業主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區穩定。3、嚴格把好小區驗收關，努力推進老舊小區改造。開發商遺留問題日漸成為新建小區的物業管理難點。小區竣工驗收時，相關部門要嚴把房屋、配套設施、水電氣等質量關；要監督物業管理企業承接物業時必須履行的程序，堅決避免一些物業企業因盲目擴大管量而草率接管，為日后正常運轉和自我發展留下隱患。有關部門要加大對老舊小區物業管理規劃和投資力度，努力提高車棚、綠化、封閉等相關配套設施建設；物業管理企業要與社區緊密配合，加強對弱勢居民的扶助。4、實行重大事項報告制度，積極探索新的管理方式。上海市房地資源局提出了《物業管理區域重大事件報告制度》和應急預案，明確規定了房地產行政管理部門和物業管理企業在應對這類事件時應付的職責，還設立了全市統一的報告重大突發事件特服電話，24小時受理物業管理重大事件報告，各區縣房地產行政管理部門和物業管理企業也分別設立重大事件報告專線電話，落實專人值班。將重大事件報告制度的執行情況和應急預案體系的建立情況列入區縣房地產局，物業管理企業和小區經理的工作考核內容，對未按規定報送通報，公布有關突發事件信息，不服從管理部門統一應急指揮和處置以及未及時應急處置的單位和直接責任人將依法查處。我市有關部門要積極創造條件，借鑒上海市和全國其它先進物業管理城市經驗和做法，積極探索多樣化物業管理方式，不斷改進和完善物業管理工作，努力為人民群眾創造和諧的社會環境。物業小區調查報告篇4居家過日子，這是再基本不過的了。只有吃住不愁，人們才有可能去干事業。隨著生活水平與消費意識的提高，人們對小區管理提出了更高的要求，物業管理方式就是在這種趨勢的催化下誕生的。對于這種新生的小區管理方式，人們褒貶不一，引起了廣泛的爭論。對此，我們進行了關于物業管理方面的社會調查，現將調查成果與結論報告如一、物業管理的性質：物業管理與傳統的小區管理方式(如家委會)相比有很大的區別。首先，物業管理公司是一個企業，自然是以營利為目的，所以所提供的服務是有償的。而家委會只是一個組織，是政府的一個部門，是非盈利性的；其次，由于物業公司是一個企業，所以有權力，也有義務為業主提供有償服務，而家委會卻沒有這樣的義務。由上述區別中我們發現：由于物業管理是有償性服務，那么其總體服務水平一定在無償服務之上，也就是說，物業公司提供的服務更加專業、更加周到。二、物業公司對小區的建設：為了使業主能夠對自己提供的服務滿意，物業公司都在積極地做實事，小區建設就是最好的例子。以我們調查的世紀城小區為例，物業公司已為業主提供了體育器材、棋牌室等設施，并計劃提供更多文體、商業類設施，大大方便了住戶。也正是因為物業公司做出的努力，使得相當一部分住戶逐漸接受了這種新生的小區管理方式。三、未來的發展空間：由于物業時新興事物，所以有些細節問題還不是很清楚，業主與物業公司之間的沖突屢有發生。但縱然是這樣，物業管理業憑借著齊專業的服務贏得了大多數人的青睞。可以相信，隨著法律條文的完善與管理、服務項目的.增加，物業管理市場將會更加規范，住戶也會獲得更大的利益。到那時人們的居家生活將會更加舒適，讓我們翹首以待吧！物業小區調查報告篇5一、調查目的：為更深掌握書本上的物業管理理論知識與實際工作的相結合，用理論知識加深對實際工作的認識，用實踐驗證所學的物業管理理論，探求物業管理工作的本質與規律。通過對望開物業管理有限公司的物業管理進行調查，能更深刻認識到物業內容，管理，服務，及其專業知識的運用。二、調查對象望開物業管理有限公司三、調查成員：劉梓程四、調查方法：資料法、問卷調查法、現場觀查法一、公司簡介望開物業管理有限公司乃長沙望城坡經濟開發區房地產開發總公司下屬專業從事物業管理的全資企業，公司成立于1995年，自成立以來，采取深圳物業公司的先進管理模式，創造了良好的服務形象，并成為長沙市首批物業管理企業的佼佼者。望開物業注冊資金1000余萬元，資質為三級物業管理企業。公司下設方圓廣告公司、岳麓區最大的室內集貿市場和摩托車市場，并擁有臨街商業門面4000多平米。雄厚的資金實力，規模健全的運行機制和廣闊的發展前景，使望開物業在市場競爭中形成了強大的優勢，先后接管了望城坡地區的望開區辦公大樓、開發區職工宿舍、四合院安置綜合樓、憩園小區等小型商住區3萬多平米的物業管理工作；接管了陽明山莊14萬平方米的大型住宅小區和長沙高新技術產業開發區“麓谷”市政設施3.5平方公里的物業管理工作，并且還負責管理開發區2.5平方公里的自來水管網。20xx年，公司又順利的接受了臺灣鴻升置業的委托，管理其在長沙市中心開發的3萬多平米，22層超百米的高層綜合性樓宇“鴻儀大廈”。經過七年的發展，望開物業已擁有員工136人，管理人員32人，專業技術執證人員36人。其中，大專以上學歷占總人數的70%以上。望開物業的宗旨是“服務到永遠”。二、存在的一些問題及解決方案a.小區物業管理存在的問題及原因隨著城市建設的快速發展，房地產市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業管理矛盾也日漸突出，其中既有業主和物業企業主觀上存在的問題，也有客觀環境制約帶來的問題。具體表現在以下幾方面：一)業主對權利義務的認識不對稱。隨著住房商品化、私有化程度的提高，業主的維權意識日漸增強，對物業管理企業不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業主對自身應承擔的義務認識不清。表現為:一是房屋維修養護責任意識不強，“產權歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時交納或不交納物業管理費，尤其是老舊小區。不交費的理由多種多樣，物業服務不到位自不必說，房屋質量等開發商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。如此惡性循環，直至物業企業服務質量下降，干脆關門走人，廣大業主也深受其害。。據了解，物業管理企業因收費難，物業管理工作難以為繼，無奈撤出。(二)企業對管理服務的定位不準確，我市物業管理企業從業人員文化層次普遍較低，素質不高，很難樹立科學的管理和服務理念，加劇了業主和物業企業之間的矛盾。主要表現在：一是某些物業管理企業員工缺乏客戶至上意識，服務態度不端正，服務用語不文明，服務行為不規范，對業主的正當要求不能滿足，更談不上主動幫助業主排憂解難。特別是由于物業企業造成的問題也不能得到及時解決，直接影響物業管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升，(在與業主的交談中了解到大門處的保安，總是歪歪斜斜的坐著，從來不盤查任何進出的人，哪些推銷員敲門推銷、貼小廣告方便得很)。二是物業管理企業從自身經濟利益出發，出租車棚、地下室等，用于經營謀利，產生的各種污染等負面影響直接侵害了業主的利益，(占用5樓架空層，并出租牟利，甚至還在5樓的屋頂花園養雞！5樓的設計用途是作為給全體業主休閑的場所，并計入公用面積要全體業主分攤了的。5樓的物業用房產權也是歸全體業主所有的，但現時已經被物業公司大肆出租！地下停車場是歸全體業主共同使用的，如有停車費收入也是歸全體業主所有的；即使只按每天停100臺次車計算收費，業主每天就被物業公司侵占了1000元，一年就是好幾十萬！)門口是物業用房被出租辦成了打字復印、賣煙的商店，進門以后是琳瑯滿目的廣告，電梯更是廣告的世界(只是電梯間保持持續的臟)！電梯所到的每個樓層、包括電梯門本身，也被物業公司整成了廣告間。這還不包括不定期的接納各色商品占用大堂搞促??三、從來不曾存在的業主委員會，經物業公司一通莫須有的操作，呼的一下就成立啦！從沒見到過委員會的委員們收集業主的意見和建議，倒是聽說了委員們有怎樣怎樣的費用和待遇。這才是真正可怕的！業主委員會流于形式。很多小區業主主人翁意識不強，放棄物業管理自主權，對成立業主大會參與物業管理漠不關心。業主大會召開難，作用發揮不夠，業主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業主和物業管理企業之間的`矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區物業管理和發展帶來隱患。b.解決物業管理問題的幾點建議:1、提高業主意識，加快業主委員會制度規范化。相關部門要指導業主選出真正能夠代表業主利益、熱心公益事業、有一定知識水平的人員主持、參與業主委員會工作，能夠在物業管理企業和業主之間起到橋梁作用，建立業主和物業管理企業之間的信任。業主委員會與物業公司簽訂物業管理委托服務合同，仔細斟酌條款，確定服務項目和服務費價格，并定期召開業主大會，監督經費使用情況，受理業主投訴。對于熱難點問題，物業管理企業在進駐小區時，要與業主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區穩定。對于物業管理費用的收取，在物業管理公司內，著重的也是物業管理費，他是物業管理的關鍵，物業管理小區的基礎就是在于物業管理費，物業管理費用支撐著小區的日常工作的進行，對于物管費用的收取，小區內的業主的繳納意見就各抒己見了。通常大部分業主會主動繳納，但總有那么一小部分有各種理由拒交費用，要達到收費率高，也是一件很難做到的事，跟業主的素質也是有關系的。2.(1)加強物業公司工作人員的培訓。讓他們明白自己的責任，職責，在每天的工作中要認真對待，應遵循公司的各種相關的規定，條例，認認真真的做好自己的工作。物業管理員要起到監督的作用。對于小區的保潔，保衛，環保，綠化等各項工作的展開，物業管理員，應對各位工作人員進行講解，對他們進行培訓.(2)重視物業管理的重要基礎工作——設備管理。對于設備管理，管理處著重建立和完善設備管理制度;對各類設備都建立設備卡片;做好設備的日常檢查巡視，定期進行檢查、保養、維修、清潔，并認真作好記錄，發現問題及時解決。如對水池、水箱半年清洗消毒一次，進行水質化驗，以保證水質符合國家標準;發電機每月試運行一次;消防泵每月點動一次，以確保發生火災險情時，消防泵能正常使用。等等。(3)搞好小區的清潔衛生，為小區樹立了良好的形象。同時小區衛生質量也是決定物業管理水平的重要因素之一。每天要對小區的清潔衛生工作情況及清潔工進行不定期的檢查和巡視。清潔用品，工具，殘舊的要及時更換，衛生間和公共區域的清潔用具要分開，公共區域抹布每季度更換一次；對小區每個角落都要做到落實，如公共場所沒有蜘蛛網，無積水，無塵土等；垃圾清運，垃圾清運是否準時，是否日產日清，清運是否干凈，垃圾清運過程中散落地面的垃圾是否清掃干凈，是否每周清洗垃圾桶內外一次??(4)所謂細節決定成敗，不管從事何種職業都有注意細節，特別是從事服務性工作的工作者，必須要一絲不茍，既然選擇了物業管理，就要對業主負責，不可以物業管理企業從自身經濟利益出發亂收費，或者收了費不做事。3、在重大節日，物業公司與其接管的小區可以舉行晚會，增進物業公司與業主、業主與業主之間的感情，有利于日后的物業管理。三：調查總結1.在調查中，對于物業管理工作人員的工作內容切實真正的了解到了很多。作為一名物業管理員，在小區內，一定要做到認知負責，為區內的業主提供一個安靜，干凈的公共環境，做事多多考慮業主，但不是所有都往業主身上想，做事應實際，真實，不欺騙作假。誠信真實的為業主服務。。2.通過調查，對管理處的設施管理設施管理、事務管理、保安管理有了初步了解，加深了我們對物業管理知識的理解，豐富了我們的物業管理知識，使我們對物業管理工作有了深層次的感性和理性認識。3.通過調查，我們了解到現在物業管理在社會上沒有得到全部人們的認同，因此我們應該加強物業管理重要性的宣傳力度，提高全社會對物業管理的認識。物業管理企業應加強與業主之間的溝通及自我宣傳，使公眾對這新興行業有正確的認識，令每一位消費者及社會各方面人士都積極地參與，以消費者的眼光審視物業管理企業的經營行為、服務行為是否規范。尤其注重與新聞媒體溝通，利用報刊、電臺、電視等各種途徑對物業管理政策、作用和服務內容進行大規模的宣傳。同時，使新聞媒體了解行業的政策法規和特點，體會到物業管理行業的酸、甜、苦、辣，取得他們的理解、同情和支持，從而通過媒體的正面引導，推動物業管理行業健康地發展和壯大。物業小區調查報告篇6公司領導：為更加合理、準