柳州龍潭公園項目發展計劃王立法2004隼6月步產生效應，而由于工業的進展使得職工收入增加，繼而刺激消費，帶動第三產業產值增加的過程就還要滯后一些，因此，今后幾年住宅的消費有實際的購買力支撐。項目市場優勢大龍潭區域新開發小區較少，老公房房齡都接近二十年左右，二手房價格目前在1800-2000元每平方左右。新建小區龍潭歐洲花園情況如下地理位置：魚峰區龍潭路，靠近龍潭公園開發商：柳州市雋鼎房地產開發有限責任公司配套設施：網球場、羽毛球場、游泳池、幼兒園、休閑活動點占地面積：21204.82平方米綠化率：48%總建筑面積：36850平方米，8棟六至七層建筑樓盤價格：均價2700元/平方米（毛坯、現樓）銷售電話：3171528本項目與龍潭歐洲花園相比起來，環境優勢與規模優勢更為明顯，而本項目多層住宅定價2700元/平方米，聯排別墅定價3000元/平方米，應該說是具有相當的競爭力的。第四章項目實施進度1項目工程實施進度2004年1月一2004年10月，前期設計、報建及土地平整工作;2004年11月一2006年9月，完成項目的建設；4.2銷售實施計劃2004年9月起開始進行前期宣傳工作；2005年3月至2006年9月完成住宅與商鋪的銷售；確保項目所有銷售款項在2006年9月30日前全部回籠完畢。第五章投資分析1投資估算項目總投入：1789元/平方米X226513平方米=4.05億元；自有資金投資：不高于1.4億元人民幣；投入起止時間：2004年1月至2005年3月；其余建設資金全部由項目公司自籌解決。本項目從2004年1月開始發生現金支出，2004年12月累計凈現金支出達到最高值，為13414萬元，其中土地及土地平整費用支出11069萬元，占83虬根據項目實施的進度安排，在時間十分充裕的前提下，至2005年1月底,與佳公司四證辦理齊全，可向當地銀行申請項目貸款。根據銀行提供項目總投資30%作為貸款投入的原則，本項目可獲得約1億元的貸款。就貸款的事宜，與一集團與當地建設銀行進行了大量的前期溝通工作，建行承諾在本項目四證齊全的條件下向項目公司發放1億元的貸款。2005年3月開始收取業主預訂商品房定金，估計到2005年4月底，公司不但收回全部先期現金支出，而且還產生現金凈流入1718萬元（前提是一億元開發貸款到位，假如不能到位，則正現金流出現于2005年8月），項目投入現金流淌周期為16個月。至2006年9月底，項目產生的現金凈流入為20609萬元，是項目自有投資的L47倍，按月計算內部收益率為8.24%。全面分析見附表。2資本金與資金籌措本項目建設資金由項目法人提供L4億元作為資本金，其中已支出近8000多萬元。其余部分由項目法人自籌解決，要緊通過銷售回籠與申請房地產開發貸款。第六章財務效益初步分析1營業收入預測龍潭公園項目多層住宅價格定為2700元/平方米（可售面積為179600平方米），聯排別墅價格定為3000元/平方米（可售面積為36300平方米），商業建筑價格按平均4000元/平方米計算出售（可售面積為5000平方米），合計可獲收入約6.14億元。2營業利潤預測經初步測算，本項目稅前利潤為2.06億元。第七章結論本項目各方面手續較為完備，土地使用證已取得，截至2004年6月，已經累計投入近8000多萬元，項目前期規劃設計與報建工作已經開始。本項目地理位置絕佳，既享有交通便利的優勢，乂臨近柳州市省AAAA級風景名勝一龍潭公園，地塊旁邊群山圍繞，具有不可多得的山景、森林資源。項目占地337.7畝，開發總量近23萬m2,具有一定的規模，將成為柳州市最具有影響力的高檔樓盤。經測算：本項目開發期為2年8個月，至2006年9月完成；總建筑面積22.7萬平方米，只需投入1.4億元，滾動開發即可獲取銷售收入6.14億元；稅前凈利潤達2.06億元，自有資金都投資收益高達147%。第八章附件與附表表1項目前提條件及假設匯總表表2土地費用匯總表表3配套設施費估算明細表表4總投資費用估算表表5項目資金投入計劃表表6項目銷售預測表表7項目現金流量表表8項目投資損益表表9項目計劃進度表10項目現金收支變動圖表表11項目現金凈流量變動趨勢TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"第一章項目概況2\o"CurrentDocument"1項目來源2\o"CurrentDocument"建設地點2\o"CurrentDocument"項目建設內容2\o"CurrentDocument"投資預算與資金來源3\o"CurrentDocument"財務效益3\o"CurrentDocument"第二章項目規劃方案4\o"CurrentDocument"第三章項目市場分析5\o"CurrentDocument"3.1、柳州社會經濟概況5\o"CurrentDocument"3.2、柳州房地產市場概況6柳州市固定資產投資、工業產值、居民收入增長6\o"CurrentDocument"柳州市2001、2002年房地產投資增長分析8\o"CurrentDocument"3.3、項目市場優勢9\o"CurrentDocument"第四章項目實施進度9\o"CurrentDocument"4.1項目工程實施進度9\o"CurrentDocument"2銷售實施計劃10\o"CurrentDocument"第五章投資分析10\o"CurrentDocument"1投資估算10\o"CurrentDocument"2資本金與資金籌措11\o"CurrentDocument"第六章財務效益初步分析11\o"CurrentDocument"1營業收入預測11\o"CurrentDocument"6.2營業利潤預測11\o"CurrentDocument"第七章結論11\o"CurrentDocument"第八章附件與附表12第一章項目概況1.1項目來源“云林居”項目位于廣西柳州市，地塊及項目開發權屬于柳州市與佳房地產開發有限公司。與佳公司已支付所有土地款，擁有項目的土地使用證，且無任何抵押或者貸款行為。與佳公司原股東因內部原因，將項目公司的股份轉讓給與一集團，由與一集團的下屬公司上海與居企業進展有限公司（持有70%的股份）與深圳市澄與投資有限公司（持有30%的股份）共同持有。轉讓款合計10220萬元，目前已經支付7550萬元。1.2建設地點“云林居”項目地塊總面積為337.7畝，位于柳州市龍潭公園風景區入口處，距市中心僅三公里，緊靠柳州市南線快速干道柳石路，交通十分便利。龍潭公園是自治區AAAA級風景名勝區，位于柳州市區南部，規劃面積544公頃。本項目地塊范圍內擁有約40畝的原始次生林，地塊四周山環水繞，堪比桂林。不僅是在柳州，甚至在全國的百萬以上人口城市的市區中，該項目的自然環境都是十分罕見的。目前該塊土地評估價格在3億元以上。項目建設內容規劃建設100套聯排別塞與低密度的多層住宅，綜合容積率為1.20本項目總建筑面積為22.7萬平方米。其中住宅建筑面積21.7萬平方米；商業建筑面積5000平方米；公建配套設施建筑面積5000平方米。投資預算與資金來源經測算，本項目建設投資總計為4.05億元（含土地費用），本項目建設資金由項目股東提供1.4億元作為項目建設的資本金，自有資金率達到35%,其余部分由項目公司通過銀行貸款等方式自籌解決。財務效益初步測算，本項目估計總銷售收入6.14億元，稅前利潤估計為2.06億元,稅前投資利潤率（2.06億元/4.05億元）為50機自有資金回報率（2.06億元/1.4億元）為147%,項目的財務效益好，具有很強的競爭力。由于龍潭公園項目所在環境的不可替代性與產品定位的高起點，龍潭公園項目將多層住宅價格定為2700元/平方米，聯排別墅價格定為3000元/平方米,是完全合理而且具有相當競爭力的。因此對項目銷售的預期是較為準確的。第二章項目規劃方案充分利用該地段無可替代的天然環境；融入嶺南地區深厚的文化底蘊；注入世界一流的住宅設計理念；規劃以五、六層多層建筑為主，輔之三層聯排別里，估計多層住宅總建筑面積17.96萬平方米，聯排別墅總建筑面積3.63萬平方米，容積率僅為1.2；住宅建筑面積適中，便于操縱房屋總價；房型設計與功能性設置適合現代家庭結構，方便日常生活。要緊建筑技術指標序號指標數值1、總占地面積（平方米）225132可建筑用地面積（平方米）1887612、總建筑面積（平方米）226513其中：商品住宅（平方米）216513商業建筑（平方米）5000公建設施（平方米）50003、綜合容積率1.24、綠地率（％）50%第三章項目市場分析柳州社會經濟概況柳州，又稱龍城，位于廣西壯族自治區中部、北距國際著名旅游城市桂林150公里，南距廣西首府南寧市264公里。這座具有二千多年歷史的古城，象一塊翡翠.，鑲嵌在桂中腹地。全市轄兩縣五區，總面積5307.24平方公里，市區面積658.31平方公里，全市人口183.48萬人。柳州是國務院批準的歷史文化名城與國家甲級旅游城市，也是國務院批準的一類口岸城市。柳州市是廣西最大的工業基地、貨運中心與鐵路樞紐。通過半個多世紀，特別是改革開放二十多年的進展，全市己形成了汽車、機械、冶金、造紙與包裝印刷、輕紡、日化、建材等主導產業為龍頭的現代化工業體系，擁有一批在國內外市場上具有較強競爭力與較高市場占有率的優勢企業與名牌產品，經濟進展潛力巨大。柳州市素有“桂中商埠”的美稱，柳州市市區共有大小市場138個，包含農副產品、日用工業消費品、鋼材、汽車、建材、裝潢、奇石、家具、竹木等種類，初步形成了數量眾多，門類較全的商品市場體系；建成一批商貿、餐飲、服務設施，大大增強了商貿進展實力。以龍城路、魚峰路為主體的中心服務區，以飛鵝路等六個特色街區為支撐的商業布局已漸成氣候；各類名牌專賣店、連鎖商店與開始啟動的流通信息網絡與電子商務等標志著現代商業業態正篷勃興起?！本盼濉睍r期，柳州市國民經濟持續穩步增長，綜合經濟實力邁上一個新臺階。到2001年末，全市國內生產總值突破達205.31億元，其中第一產業增加值為21.23億元，第二產業增加值為100.14億元，第三產業增加值為83.94億元，工業與第三產業是推動國民經濟增長的主動力。農業總產值達到36.21億元；工業總產值達到334.11億元；全社會固定資產投資40.87億元；外貿出口總額達到2.65億美元;社會消費品零售總額達到81.01億元;財政收入達到42.02億元；城鎮居民人均可支配收入達到7547元，農民人均純收入2176元，城鄉居民儲蓄存款余額166.82億元；科技、教育、旅游、衛生、文化、體育、廣播、電視、社會保障、新聞、出版等事業都有新的進展，社會治安狀況良好。柳州房地產市場概況柳州市固定資產投資、工業產值、居民收入增長圖一：柳州市二十年工業總產值增長柱狀圖全部工業總產值（現價、億元）240.14240.14全社會固定資產投資（億元）65.24198019851990199520002002圖三：柳州市二十年城市居民收入變化城市居民人均可支配收入（元）66819851990668199019907928574048751515199520002002數據解析：19907928574048751515199520002002一、柳州市進入90年代以后，工業總產值增長非常迅猛，最新數據顯示:柳州市2003年的GDP達到327.81億元，增長13.2%,其中第二產業154.76億元，增長17.2%,所占比例接近為47%。二、從圖二中能夠看出固定資產投資的增長步伐與工業產值的增長是基本一致的，而工業產值的增長要滯后一點，由于投資變成產值需要一定時間。柳州2002年的固定資產投資比2000年翻了一倍多，這部分投資的效果在2002年的工業總產值中還無法完全釋放，它必將在今后幾年逐步產生效應。三、而工業的進展帶來職工收入增加，繼而刺激消費，帶動第三產業產值增加的過程就還要滯后一些，這一點對比圖三城市居民可支配收入的增長狀況能夠看出。柳州市2001、2002年房地產投資增長分析圖四:柳州市2001、2002年房地產投資有關數據2002年2001年增幅完成投資14.9億元7.27億元105%施工面積303.1萬M2134.25萬M2126%開工面積201.3萬M277萬M2161%竣工面積