房

地

產經濟學（一）學科性質1．在整個房地產專業學科體系中，處于先導和基礎的地位。2．是整個經濟學科的一個相對獨立的分支體系。3．是一門應用性質的經濟學，屬于實證經濟學的范疇。（二）研究對象以房地產資源的合理利用與分配，對資源利用過程中人與人的權益關系的調解，以及房地產業的運行規律、房地產業與國民經濟的相互關系及其調控體系作為自己的研究對象。房

地

產經濟學（三）研究內容1.房地產經濟的基本理論：包括產權理論、地租理論、地價理論、房地產周期理論等。2.房地產經濟活動及其運行的基本規律和相關關系。包括：房地產市場運行規律、房地產業經濟活動基本規律、資金運行規律、以及房地產產權關系、市場供求關系、收益分配關系等。3.房地產運行的制度保障與政策環境，包括土地制度、住房制度、房地產產權制度、以及配套的金融、稅收、價格、市場政策等。（四）研究方法1．理論分析和實踐分析相結合2．宏觀分析和微觀分析相結合3．定性分析與定量分析相結合4．規范分析和實證分析相結合第1章：房地產與

房地產業

概述（一）房地產

1、概念界定

2、房地產特性

3、房地產類型（二）房地產業概述

1、產業類別

2、涵蓋的經濟活動3、房地產業特性

4、房地產業的功能定位

房地

產概念界

定（1）教材：房產與地產的統稱，包括建筑在土地上的各種房屋，和一切未經人類勞動投入開發的土地和經過開發利用的土地，以及與房屋、土地有關的權益。（2）王文群：“房地產的內涵可有狹義與廣義之分，從狹義上講，房地產是指土地、建筑物及固著物在土地、建筑物上不可分離的部分（如花園、假山等）。從廣義上講，房地產是指土地、構建物及其所附帶的各種權利與契約。”（3）謝經榮：土地及地上定著物和同地上利用相聯系的地下改良物；同時，還包括以上組成部分所衍生的各種權利。（4）臺灣民法（謝經榮）：在臺灣省法律上，房地產被稱為不動產。臺灣“民法”第六十條規定：“稱不動產者，謂土地及定著物。不動產制產物，尚未分離者，為該不動產之部分?！辈粍赢a是土地和其定著物的合稱。（5）美國：不動產是指土地及其上部的永久性建筑物，以及基礎設施和諸如水和礦藏等自然資源，還包括與土地所有權有關的任何權利或利益，在法律上稱為不動產。這個定義將水、礦藏等都納入到不動產范疇，是同美國的土地產權概念相聯系的，這是一個很寬的概念。在我國則不應包括這些。（6）曹振良：房地產是指建筑地塊和建筑地塊上以房屋為主的永久性建筑物及其衍生的權利。根據房屋建筑的不同，可以分為住宅房地產、非住宅房地產和其他房地產。房地產特性（1）自然特性☆位置的固定性☆異質性☆數量的有限性☆利用的耐久性（2）經濟特性☆高資本價值性（價值的高昂性）☆適應物價變動的緩慢性☆效用的多層次性☆外部性（相互影響性）☆土地供給的稀缺性☆土地投資收益的遞減性☆土地所有權的壟斷性☆難以變現性☆用途變更的困難性（3）社會特性☆利用中的社會效應☆美學價值☆心理效應（4）法律屬性☆不動產權益☆產權的重要性☆產權可分割性和權能的流動性☆受政策影響性房

地

產

類

型（1）按用途：居住、商業、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業和倉儲、農業、特殊用途、綜合等10類；北京市最新基準地價中將土地用途歸為四大類：商業、居住、工業、綜合。（2）按房地產實物形態分類

（3）按開發程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現房等；（4）按房地產權屬關系分類：國有房產，集體所有房產，私有房產，聯營企業房產，股份制公司房產，港、澳、臺投資建造、購買的房產，涉外房產等。按房地產實物形態分類按建筑結構：鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚結構、木結構和其他結構。按建筑層數：以住宅為例，可分為：低層住宅(3層以下)、多層住宅(4～6層以下)、小高層住宅(7—9層以下)、高層住宅(10～30層以下)、超高層住宅(30層以上)。按建筑物的建筑標準：高級(豪華)、中等、普通標準的房地產。按建筑物的新舊程度：新建(增量)房地產、舊有。房地

產業

產業類別

1（1）國際標準產業分類法。聯合國1986年修正的《全部經濟活動產業分類的國際法》。（2）美國、加拿大、日本、香港等地劃分定位。美國：全部產業劃分為十大類，房地產業為第七類，包含兩個小類，進一步又為五個子行業，即房地產經營(除去開發商)和租賃房屋經紀人；拍賣商品和管理者；房地產權服務公司；小區規劃分類和開發；自建自賣的建筑商。加拿大：房地產業劃為第九類。包括：各類房地產(住宅與非住宅)經營商；各類房地產租賃機構；房地產買賣代理機構、代理商和經紀人；房地產評估、房地產管理商；房地產與保險結合的業務機構；房地產與擔保、保險、法律事務相結合的業務機構等。香港：對國民經濟產業活動分類與聯合國的產業分類基本相同。香港的房地產業包括“地產業”和“樓宇業權”兩個方面。日本：產業類別較為模糊。1949年10月頒布的產業分類法、1987年日本政府經濟企劃廳新的產業分類法中房地產業屬于建筑業和不動產業的哪一類不是很明確。房地產業產業類別2（3）我國：2003年5月國家統計局新的《三次產業劃分規定》：第一產業包括農、林、牧、漁業。第二產業包括采礦業、制造業、電力、燃氣及水的生產和供應業、建筑業。第三產業包括除第一、二產業以外的其他行業，具體：交通運輸、倉儲和郵政信息傳輸、計算機服務和軟件業；批發和零售業；住宿和餐飲業；金融業；房地產租賃和商務服務業；科學研究、技術服務和地質勘查業；水利、環境和公共設施管理業；居民服務和其他服務業；教育、衛生、社會保障和社會福利業；文化、體育和娛樂業；公共管理和社會組織；國際組織等。

綜上，在我國，房地產業是指從事房地產投資、開發、經營、管理和服務等經濟實體所組成的產業部門。

房地產業涵蓋的經濟活動主要包括以下內容：土地開發和再開發；房屋開發和建設；地產經營，包括土地使用權的出讓、轉讓、租賃和抵押；·房地產經營，包括房產(含土地使用權)買賣、租賃、抵押等；房地產中介服務，包括信息、咨詢、估價、測量、律師、經紀和公證等；房地產物業管理服務，包括家居服務、房屋及配套設施和公共場所的維修養護、保安、綠化、衛生、轉租、代收代付等；·房地產金融，包括信貸、保險和房地產金融資產投資等房地產業特性區域差異大、級差收益明顯高度綜合性和高度關聯性高投資、高收益、高風險對國家政策和法律制度具有很強的依賴性關系到社會和政局的穩定房地

產業

的功能定位（1）基礎性產業（2）先導性產業（3）支柱性產業①對國民經濟的貢獻突出。②較大的市場發展空間和增長潛力。③符合產業結構演進方向，有利于產業結構優化注意：在我國現階段，房地產業既是基礎產業和先導型產業，又是支柱產業。但是房地產業作為基礎性和先導性產業，是長期的或永久性的；而作為支柱產業一般來說，是相對的，是有條件的，只是存在于一個時期，通常只存在于一個國家經濟起飛到經濟發展相對成熟后的一個時期內?；A性產業①房地產業是一切產業部門不可缺少的物質空間條件②是社會勞動力生產和素質提高的先決條件③是城市經濟建設的重要物質基礎④是國民經濟積累資金的重要來源⑤對國民經濟發展具有穩定而長遠的作用⑥有利于培育和完善社會主義市場體系先導性產業①產業鏈長，關聯度大②有利于高新技術的應用和擴散③資本和勞動密集型產業，創造就業機會④各行業發展均以房地產業的發展為前提條件房地產業與國民經濟房地產業在國民經濟中占據舉足輕重的地位

第三產業；2004年房地產開發投資13158億元，社會固定資產投資70073億元，占18.8%；GDP為13.6萬億，占GDP比例接近10%房地產業對相關產業有很強的帶動作用投資效應系數、消費系數總和為2；有利促進建筑業等幾十個行業發展房地產業周期與國民經濟周期緊密相連

我國房地產業從1998年開始進入第二輪房地產周期的迅速發展期房地產業發展潛力巨大未來30年內房地產業將迅速發展2004年我國人均GDP1290美元，經濟的高速發展將帶動房地產業發展城鎮居民住宅需求量增大2003年底城鎮人均住房面積23.7平方米，預計2020年達到35平方米，每年新增3.5億平方米城市化進程需要房地產業的有力支撐2003年我國城市化率40.5%，城鎮人口5.2億，2050年76%，城鎮人口10億以上房地產服務行業將迅速發展開發咨詢、房地產中介、物業管理、規劃設計、金融服務等行業需要大量人才房地產業社會影響力越來越大（八個熱點）銷售熱點2004年商品房銷售10376億元，增長30%投資熱點2004年房地產投資13158億元，增長28.1%信貸熱點

房地產抵押