“3商業”市場定位及推廣策略提報目錄第一部分:世界商業街介紹第二部分：3#市場定位構想第三部分：定位可行性論述第四部分：3#各類定位詳述第五部分：推廣思路概述

2世界十大商業街341、美國紐約第五大道FIFTHAVENUE

關鍵詞：時尚大氣地理位置:美國紐約曼哈頓5歷史：1907年成立了第五大街協會。地產所有者,經濟承租人,和零售商在一年間大約集資了180萬來提供商業區需要和政府服務的空項。協會雇傭了相當于城市警力5倍的社區安全員來保障治安。衍生：是以第五大道對紐約經濟的貢獻來做到這一點的。舉一個去年的例子來說,僅零售商的私人投資就高于500萬美元。這些投資造就了成千上萬份工作的誕生,同時,私人和公司的收入也為政府創造了高額的稅收。另外,雇工又把資金返還于臨近商業部門,從而幫助了當地經濟的繁榮發展。商業：第61街附近的PIERRE酒店,第59街上的PLAZA酒店都位于中央公園周邊。面向南方,有TIFFANY,GUCCI這樣的名店。這些經典名店之間還有PULITZER噴泉,ROCKEFELLER中心和圣PATRCK′S大教堂。特色：100年以來始終堅持高標準,使第五大道始終站在成功的頂峰。包攬眾多貨品齊全、受人喜愛的商店是第五大道的一個特色。貨品豐富、品牌齊全、高檔優質成為美國第五大道的特點,品牌的運作成為寸土寸金的第五大道的突出特點。62、法國巴黎香榭麗舍大街CHAMPS-ELYSEES

關鍵詞：文化情調金碧輝煌地理位置：香謝麗舍大街將巴黎分為南北兩半,它西接凱旋門,東連協和廣場,全長188O米。7概況：香榭麗舍大街是巴黎之魂,大街的東半部分是700米長的林蔭大道,是鬧市中不可多得的一塊清幽之處。西段長1100米,原是貴族住宅區,后來資產階級興起,逐漸發展成為向國內外富翁開放的商業區。節日和娛樂：西段約80米,是熱鬧的商業街,中間能并行10輛汽車,兩旁則是六、七層高的樓房。每天在香榭麗舍大街上往來者不下10萬之眾。重大節日、慶典也在這里舉行。商業：香榭麗舍大街西段長約1180米,是商家云集之地。83、香港銅鑼灣

關鍵詞：琳瑯滿目9到香港購物，必去銅鑼灣。銅鑼灣是香港熱門的購物地點，超大型的時代廣場、崇光百貨、利園以及集合街頭時尚流行的小店都聚集在這塊不大的地域內。和其他國外的街道不同，香港的銅鑼灣不是筆直的一條街道，而是一塊面積不大、但大小路縱橫交錯的商業區。銅鑼灣最大的特色是琳瑯滿目。最貴的東西和最便宜的東西都可以在這塊小小的區域里面找到。不過，銅鑼灣名牌密集度之高卻讓人嘆為觀止。在相隔不遠的時代廣場連卡佛和崇光百貨里，眾多頂級品牌都在這里設有分店，有些品牌甚至在兩處都設有專賣店。在銅鑼灣，巴黎的奢華、米蘭的典雅、倫敦的經典和紐約的簡約風格構成了一道宜人的時尚風景。104、英國倫敦牛津街Oxfordstreet

關鍵詞：古典優雅11地理位置：牛津街是英國首要的購物街,每年吸引了來自全球的3千萬游客到此觀光購物。它是倫敦西區購物的中心,長1.25英里的街道上云集超過300家的世界大型商場。交通：牛津街還為倫敦的中心提供了一條重要的交通干線,每小時有50輛公共汽車運行,4個地鐵站與5條線路相連,從而確保了公共運輸網的核心地理位置,也為商業的繁榮做了最好的鋪墊。商業：從羅馬時代直到17世紀,牛津街主要作為從倫敦西城之外到牛津地區的線路而存在的。18世紀末期,大片建筑物的興建,南部高斯彎那,北部波特曼的興建使得牛津街初具現在的規模。一流的購物中心在20世紀開始起步,同時也伴隨著一些小店鋪的開業。牛津街享有遍及全球的聲譽,它不僅吸引了英國其它地方的游客,也吸引了大量的海外游客。每年絡繹不絕的外國游客來這里參觀購物,他們在這里的消費占牛津街全部收入的20%。如同零售一樣,這條街也是千萬人的工作場所。12關鍵詞：魅力活力5、日本東京都新宿大街ShinjukuOdoriShoppingStreet13地理位置：新宿購物街位于東京的中心新宿。歷史：新宿的歷史起源于“Oiwake”,意思指的就是五條公路中的考梳大街(Koshu

KaidoAvenue)。起源：1601年,愛都少干內特(Edoshogunate)修建了5條公路,并沿考梳公路(五條公路的一條)建起了33個通郵的市鎮。新和宿分別代表新的和通郵的市鎮。交通：新宿車站是公共路線和私家鐵路的重點站。它平均每天控制著360萬旅客的出行,比日本國內其它任何一個城市的流量都要大。商業：日本東京鐵路大廈的總辦公室和一個大型的購物中心都坐落在車站的南部。而繁忙的娛樂區,Kabudicho則位于車站北邊。新宿購物街促進組織包括120家商店,有大型的購物中心,書店,食品雜貨店和飯館以及一家美術用品商店。以男裝、女裝、鞋、手袋劃分的商店也在這條大街上。特色：中國制造的6厘米厚的花崗石板鋪設人行道。146、韓國首爾市明洞大街Myeong-dongcommercialarea

關鍵詞：和平融合15地理位置：明洞商業街,面積0.44km2常住人口5千人,1天的流動人口超過200萬,每年400萬人以上的外國觀光客來此,2000年3月被政府指定為觀光特區。商業：明洞實際上就是一段街道,長約1.5公里,街道兩旁布滿了百貨公司、商場、餐廳、酒店、戲院。另外還有一批超現代大型購物廣場和商場、觀光酒店、金融機構。樂天百貨公司、新世界百貨公司等主要大商場的總部設在此地,形成了一個大型購物休閑娛樂區。明洞商業街很好地保存著中國大使館、明洞圣堂等韓國文物級建筑物,同時也擁有超現代式大型購物廣場、觀光酒店、100多家金融機構、數千家服裝及服飾專賣店。歷史：明洞這一帶,在朝鮮王朝時代是典型的住宅區。到了近代,政府請英國技師設計建造了歐洲風格的房屋和街道,很快明洞便成了朝鮮文化與西方文明接觸的象征。明洞真正成為時尚之地,其歷史始于上世紀60年代。167、新加坡烏節路0rdRoad

關鍵詞：浪漫17地理位置：烏節路位于新加坡的中心位置,在中心商業區上方。烏節路以前的終結點是DHOBYGHAUT地區,現在它的范圍已從唐林路一直延伸到BRASBASAH路。起源：不同于新加坡的其他街道,烏節路并不是因為某位特別的人物而命名的。相反,它的名字來自于19世紀40年代沿街道種植的肉豆蔻和辣椒。商業：在20世紀,經濟開始在烏節路發展。這也標志著烏節路開始向今天這個生機勃勃的經濟區的發展進步。20世紀50年代,CKTANG在烏節路建立了一家購物中心。從60年代到70年代,LIDO電影院,烏節戲院,來福村和杰克保齡等娛樂中心相繼開放。70到80年代,大型的遠東和中心點購物中心建成,從而增強和補充新加坡商業中心的發展。娛樂：精彩的慶祝活動和節日是許多慶祝飲食,購物,文化,音樂和藝術活動的開始。同時不計其數的爵士俱樂部,迪斯科舞廳和露天啤酒花園的無休止的音樂也使烏節路成為了今天折中主義者聚集的場所。18關鍵詞：協調平衡8、德國柏林KU―Damm大街(庫達姆大街)Kurfurstendamm19起源：這里也是后來威廉姆大帝(KAISERWILHELM)紀念堂的所在地。人們把這條大街昵稱為“庫達姆”。綠樹成行的街道通往西部,直達瀚藍斯湖(HALENSEE)。

歷史：19世紀80年代到90年代,沿西南方向蓋起了很多富麗堂皇的住宅。大街很快發展成為一個重要的購物大道,并且伴隨著很多的藝術咖啡屋、劇場、戲院、和電影院。它的吸引力集中體現了繁榮20年代充滿活力的文化生活。商業：第二次世界大戰以后,這一區域的功能是作為被分開的西半部城市的商業區,繼續扮演它作為娛樂和商業中心的角色。這樣它也成為了50年代德國經濟奇跡的有力佐證。經過查洛特伯格(CHARLOTTENBURG)和威莫斯道夫(WIMERSDORF)區的庫弗斯坦達姆持久的吸引力要歸功于街邊的特色風景,那就是購物,辦公,以及居住空間依然保持著的協調與平衡。209、奧地利維也納克恩頓大街themostfamouspedestrianzone

關鍵詞：建筑音樂21地理位置：這個維也納最著名的步行區坐落在該市第一行政區,位于市中心。由于它的形狀很特殊,像個U字,在維也納又擁有獨一無二的地理位置,所以也被稱為金色的U字。交通：在砍特大街的入口就有地鐵1路、2路和4路的停靠站。位于砍特大街和哥特哈本之間的史蒂芬廣場上,就有地鐵1路的停靠站。除此之外,歌劇院前面,史蒂芬廣場旁邊和米夏埃爾廣場里面,都有出租車站。商業：擁有53400平方米購物面積的該步行區,是奧地利經濟增長最大的商業區。而擁有年銷售額40億的這條商業街,也是奧地利其他城市所沒有的。在砍特大街的入口處坐落著世界最著名的歌劇院維也納國家歌劇院,中央地帶則坐落著維也納最重要的主教教堂史蒂芬教堂。步行區的終點是米夏埃爾廣場和米夏埃爾門。從米夏埃爾門可以通向維也納胡浮堡皇宮。2210、加拿大蒙特利爾地下城Montreal′sundergroundcity

關鍵詞:綜合地下23背景：蒙利特利爾因為它每年4到5個月的冬季而聞名。由于有了地下城,商業區已經擴展了一年12個月中的商業和社會文化活動。地理位置：這個長方形的,大約12平方公里的區域恰恰被卡在兩個重要的地理景觀中間。北面是皇家山脈(MONT-ROYAL),南面是圣勞倫斯河。商業：實際上,10個地鐵站和兩條地鐵線與3萬米的地下通道、室內公共廣場、大型商業中心相連接。地下之城實際上就是另外一個蒙特利爾。為了避免上面的惡劣天氣,每天有50萬人進入到相互連接的60座大廈中,也就是進入到超過360萬平方米的空間中,其中包括了占全部辦公區域80%和相當于城市商業區總面積35%的商業空間。歷史：20世紀50年代,城市主要商業區開始形成。這里修建了擁有1040個房間的伊麗沙白女王酒店,集會中心正對RENE-LEVESQUEBOULEVARD,以前被稱為道徹斯特(DORCHESTER)。交通：提到地下城,就不能不提到蒙特利爾的地鐵和它獨一無二的特點。首先,地下鐵路系統普遍位于地下10到15英尺,周圍布滿巖石。那些位于周邊建筑物地下一、二層的中層空間用來作為過道或者行人自由活動區域,穿越鄰近建筑物的地下層就可以進入車站。24理念設計是商業街策劃的靈魂,往往一條商業街的形成要考慮到商圈特征、消費習慣、區域歷史文化、建筑與商業文化等等因素。知名商業街的形成有一定的歷史積淀，更重要的是有其強大的潛在消費人群作為依托，或者占據市區的顯赫位置，或者是旅游者的集中消費區域,更多是同時具備上述特征。知名商業街都有其鮮明的特色定位，經過多年的發展，擁有鮮明的品牌性格，符合一個城市的整體面貌。商業街往往是城市形象的代表,是城市的名片。商業街回顧啟示253#商業市場定位構想26商業鳥瞰-旅游商業與社區商業的結合27外街立面-新派時尚與高尚品質的體現28具備頂級商品經營場所的外化氣質29各個商業體之間互相聯通，完美的動線組合30整體布局街區感突出31內外街區整體風格優雅高貴32由于建筑設計完全的體現了高尚優雅的高檔商業建筑體特性，同時整體布局也符合商業街的合理分布和人流動線的充分需要，有了這樣一個優秀的商業建筑作品，就需要一個非常強勢的市場定位去提升她的品質和價值感。同時，我們的這個定位也必須為后期的招商和銷售做好鋪墊，能夠吸引來高檔的商家和達成高額的銷售目標。33

中國奢侈消費第一街中國首個奢侈購物街區第一街34定位可行性論述35

為什么是奢侈消費的定位？中國首個奢侈購物街區第一街36關于奢侈消費巴黎香榭麗舍大街、布宜諾斯艾利斯佛羅里達大街、倫敦牛津街、紐約第五大道、首爾明洞大街、悉尼皮特大街、柏林庫達姆大街、東京新宿大街、維也納克恩頓大街、香港銅鑼灣、新加坡烏節路、蒙特利爾地下城、雅加達格勞道科大街、莫斯科市阿爾巴特大街、上海外灘……那里林立著頂級酒店、超級寫字樓、下面的商業則云集Chanel、Dior、Gucci、Tiffany、LV、Catier、Versace等品牌專營店，咖啡店、各種風味的奢華餐飲，因而每天都吸引著名牌愛好者前來“朝圣”，旅游者在此居住、消費；商務人士在此辦公的則以此地為榮。37CenterBusinessDistrict中央商務區38Officebuilding

商務辦公39DesignerBrandstores店40Tavern店酒吧41品牌店帶動奢侈消費區模式因為銷售奢侈品，這里讓世界各地的人們趨之若騖；因為品牌店的聚集，帶動了區域商務辦公、高端餐飲、高級私人服務等業態的發展，形成了一個高級消費中心和頂級商務中心。這是個在著名品牌店帶動下所形成的全業態的奢侈消費區模式。42Restaurant餐廳43Restaurant餐廳44B&B私人俱樂部45LuxuryB&B高檔定制服務46奢侈消費定位往往帶來商業租售價格雙高因為這里形成了衣、食、住、行的奢侈消費中心，所以這里的租金非常昂貴。第五大道的商鋪租金以人民幣7.4萬/㎡/年名列第一，香榭麗舍大道以5.9萬/㎡/年名列第二，銅鑼灣以4.4萬/㎡/年名列第三位……其他性質的物業也因為商業得到很大提升，整個區域的價值更因此得到了全面提升。奢侈消費區的定位往往能夠給商業帶來租售價格雙高的局面。47

為什么3#要做中國奢侈消費第一街？中國首個奢侈購物街區第一街48奢侈消費已成潮流，中國勢頭更是迅猛目前世界上大多數奢侈品的發源地是歐洲文化土壤，但逐漸形成的奢侈品集中消費區卻遍布世界各地。發達城市都有專門的奢侈品集中消費街區。世界各國的奢侈品作為代表高價值和高利潤的產品類別已經進入中國、奢侈消費作為一種消費潮流日益放大，而且發展勢頭迅猛。49天津奢侈品潛力巨大，需要搶占先機一個缺少世界一線品牌的城市其商業元素和城市形象是不完整的。

天津市世界一線品牌數量排名僅在全國各大城市中位列第十四位這和未來天津做為北方經濟中心國際港口城市的戰略定位是完全不相符的和城市形象要求也相去甚遠如果我們以前瞻性的眼光去塑造項目形象，不但能夠最大程度地樹立項目的價值感，提升項目的品質感，同時也能在天津的發展步伐中搶占先機，分得奢侈消費的第一桶金。50項目所在地塊蘊涵著巨大奢侈消費潛能隨著豪宅回歸市中心的步伐加劇，老城廂區域內的高檔樓盤日益增多，天津新的高檔富豪集中居住區域正在逐步形成，今后這些富人群體將極大刺激本區域商業的繁榮，奢侈消費潛能將被徹底挖掘出來。作為天津旅游業的重點區域，天津將吸引更多的外地觀光客前來消費，而老城廂作為天津旅游的必到之地，能夠輻射周邊地區和外省各市，這些都為項目增加了無限的消費潛能，消費前景非常樂觀。51

如何打造第一街？中國首個奢侈購物街區第一街52案例北京金寶街——紫禁城邊·世界第十一商街北京金寶街，橫亙中國第一街長安街之北、中軸線之東，西距紫禁城僅1000米。

包括八個地塊，由麗晶、麗亭、勵峻皇宮酒店等4座豪華酒店、金寶大廈、華麗大廈等三座甲級寫字樓、香港賽馬會北京會所、金寶匯商業中心、酒店式涉外公寓等組成，由香港富華國際集團負責整體開發。

金寶街的出現，連通了核心商業區王府井和中央商務區CBD，恰如金盆聚寶。比肩紐約第五大道、巴黎香榭麗舍大街、倫敦牛津街等世界十大商街，這條匯聚各種頂級物業及高端消費客源的商街，將樹立京城商業新巔峰。

53金寶街入駐品牌憑借鉑金地段和齊備頂級業態，金寶街成功吸引了勞斯萊斯、法拉利、林保堅尼、馬莎拉蒂、芝柏、雅典、香港百老匯電影院、佳能、愛普生、奧美廣告、智威湯遜廣告、橫河電機、柯尼卡美能達、利豐集團、中國銀行等世界頂級品牌進駐。未來，將有更多的世界頂級品牌接踵而至。集資源之大成，金寶街財富名利場已然成型。54如何打造第一街？差異化市場定位原則巧妙定位。高端商業市場受眾面較窄，同質化定位風險很大，因此同時做奢侈消費街區，我們需要一個差異化的市場定位去界定我們的奢侈消費與眾不同之處，從而避開和強勁對手的競爭，達到不鳴則已，一鳴驚人的效果。第一街中國首個奢侈購物街區世界奢侈品折扣店聚集區世界一線品牌中國首個折扣專區世界名牌折扣店匯聚街區中國首個奢侈消費集中區55我們的優勢資源？56運作構想?57第一街未來商業場景描述這里是天津，華北乃至全國最有名的高端聚集地，因為既有世界名品的琳瑯滿目，又有實在折扣的巨大吸引，對于那些要名牌更要實惠的人群來說，去第一街是他們的不二選擇。這里將吸引著來自四面八方的富人階層和奢侈品狂熱追逐者。在第一街，她們或者漫步沉浸在選購奢侈品、藝術品的精神愉悅中；或者享用正宗純粹的世界各地美食，體驗精致的人生；或者在酒吧街小坐、甚至徹夜體驗世界酒吧文化；或者在豪華的私人俱樂部里，享受最優質的國際級各類服務。或者在此辦公，享受時尚、尊貴、舒適的辦公空間！這里不是人聲鼎沸的鬧市商業氛圍，而是讓你在優雅與尊貴中完成奢侈的尊貴體驗！58商業街和6#，9#，19#業態規劃描述59餐飲類：高檔酒樓(以包房為主的)、西餐廳(以商務環境為主)咖啡廳、茶樓、私房菜、異國餐廳、茶餐廳等。主要在商業街兩端分布。生活用品類：超市、家居店、高檔品牌汽車展廳、私人診所、兒童教育、旅游服務、寵物店、藥店、銀行業態規劃？60業態規劃？服飾類：以訂制服裝、高檔服裝飾品品牌折扣店、名表折扣城、珠寶折扣店、禮品店、高檔裝飾用品折扣店。美容美體類：高檔纖體中心、美容美發、健身中心、SPA娛樂休閑類：私人俱樂部、酒吧、紅酒屋、雪茄吧等文化類：展覽館、工作室、畫廊61推廣思路概述62推廣思路概述63一、移植歐洲奢侈文化樹立項目氣質以往推廣中堂中堂的中式風格和本項目氣質不同因此必須全新塑造項目氣質形象在新的推廣中，期望通過移植歐洲文化樹立項目氣質通過引入歐州奢侈品消費理念和奢侈文化消費為項目賦予一種國際化的高品質、高價值和歷史人文氣息只有這樣，才能更好的詮釋業態的合理性也才能更好的打動和感染客戶64二、關于案名第一街帝一街經過上面的反復闡述，案名能夠無可爭議的呈現出來，作為天津乃至中