-.z物業管理企業的平安保障義務研究［發表時間：2008-12-23］**李曉明律師事務所王宏〔此論文獲2008**律師論壇民事類二等獎〕內容摘要：平安保障義務是目前法學理論研究的熱點問題，伴隨著小區業主因家中財產被盜或人身遭受侵害而起訴物業管理企業的案件增多，如何界定物業管理企業平安保障義務的性質、*圍以及賠償責任等成為廣闊法律工作者困惑的問題。這一問題的解決不但涉及到業主的合法權益，也關系到物業效勞行業能否良性開展。本文通過對物業管理企業承當平安保障義務的*圍、性質、類型、歸責原則、認定標準、因果關系及賠償責任等法學理論問題進展了考證，希望能夠對物業效勞企業承當平安保障義務的責任有所厘定。關鍵詞：物業管理效勞平安保障義務因果關系責任引言近幾年來，物業管理效勞糾紛案件逐年增多，物業管理效勞中出現的業主與物業管理企業之間的矛盾，逐漸成為社會關注的焦點，在一定程度上關涉到和諧社會的建立。其中，小區業主因家中財產被盜或人身遭受侵害而起訴物業管理企業的案件逐漸增多，物業管理企業作為經營者，對處于物業管理效勞區域內的業主是否負有平安保障義務〔以下簡稱“安保義務〞〕.承當何種限度的安保義務.違反安保義務的責任如何劃分.目前在司法實踐中，對這一問題出現了不同的認識和處理結果。筆者日前在為*物業公司提供法律效勞中，就遭遇了幾起因業主家中財產被盜而狀告物業公司要求賠償的案件，現舉一例介紹如下：*物業公司根據建立單位的選聘，為本案小區提供前期物業管理效勞；效勞*圍包括對小區房屋及配套公共設施設備的維修、養護，保潔、綠化、車輛看管、公共秩序維護等工作；物業費按每平方米每月0.6元人民幣的標準收取；物業公司未與業主簽訂書面的物業效勞合同。幾年來，雙方維持物業效勞、收費關系一直相安無事。去年*月*日深夜，物業公司的夜間值班人員接到業主甲的稱家中遭到竊賊的入室盜竊。值班人員迅速撥打了“110”本案一審法院和二審法院的觀點截然不同，并最終對案件作出了沒有結果的審判結果，另人深覺遺憾。筆者在辦理此案中曾查閱大量國內類似案例，對物業管理企業承當安保義務的*圍、責任性質、類型、歸責原則、認定標準等法學理論問題進展了考證，并希望通過本文能夠對物業管理企業承當安保義務有所厘定，以促進司法實踐工作和對立法的完善。一、物業管理企業安保義務概述安保義務，又稱平安照顧義務，是指在一定社會關系中當事人一方對另一方的人身、財產平安依法承當的關心照顧、保護義務。安保義務以一定的社會關系存在為前提，如雇傭關系、運輸關系、效勞關系、學校幼兒園對學生的教育關系等。安保義務的義務主體為從事經營活動的人，包括效勞場所的所有者、管理者、承包經營者等對該場所負有法定平安保障義務的公民、法人或其他社會組織；安保義務的權利主體是：〔1〕消費者；〔2〕潛在消費者；〔3〕實際進入效勞場所的任何人；安保義務適用*圍限于旅館、車站、商店、餐館、體育館、銀行等向公眾開放的、為公眾提供效勞的場所[1]。?最高人民法院關于審理人身損害賠償案件適用法律假設干問題的解釋?〔以下簡稱“解釋〞〕第６條第１款“從事住宿、餐飲、娛樂等經營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度*圍內的平安保障義務致使他人遭受人身損害，賠償權利人請求其承當相應賠償責任的，人民法院應予支持〞，確定了經營者的安保義務，有利于促進商品、效勞領域在平安方面加強管理，表達了對人的照顧和尊重。物業管理企業安保義務的產生，以與業主之間物業效勞合同關系的存在為前提。一般認為，物業效勞合同是物業小區的業主委托物業管理企業對其物業進展維護和管理的合同，屬于我國合同分類中的委托合同[2]。物業管理企業按照合同約定的權限和*圍提供效勞，同時向業主收取物業費。?物業管理條例?第2條規定：“本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業效勞合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進展維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。〞第36條規定：“物業管理企業應當按照物業效勞合同的約定，提供相應的效勞。物業管理企業未能履行物業效勞合同的約定，導致業主人身、財產平安受到損害的，應當依法承當相應的法律責任。〞從上述規定的內容可以看出，物業管理企業負有履行效勞合同、管理小區公共環境衛生和維護公共區域秩序、保障業主人身財產平安的義務，該義務僅被限于特定的地域*圍——物業小區公共區域之內。綜上可知，物業管理企業安保義務來源主要有兩方面：一是法律直接規定，如前述的?物業管理條例?第２條、第３６條。第二是合同約定的義務，如物業管理企業與業主在物業效勞合同中約定承當保障業主人身、財產的平安。因此，在責任性質上，安保義務根據其義務來源不同可以區分為法定義務和合同義務兩種。二、物業管理企業安保義務的類型物業管理企業承當安保義務主要有以下兩種類型[3]：１、直接責任。是物業管理企業未盡應當承當的平安保障責任，包括對物業設施設備未盡安保義務和物業效勞未盡安保義務的責任。物業管理企業熟悉小區的物業狀況，應當對小區的公共設備、設施進展經常的、勤勉的維修、養護，使之保持良好、平安的運行狀態，到達平安的、適用的標準，對潛在的平安隱患應在可預見的*圍內采取警告、提示等措施。比方對與地面齊平的景觀池，應采取警示標志或平安隔離裝置，防止業主不慎摔入池中受傷；電梯出現故障應及時維修，防止業主使用時發生危險等等。在物業效勞合同中，如約定物業管理企業提供二十四小時監控、平安護衛的效勞，而物業管理企業疏于完成約定的安保義務，對業主利益的損害就應承當合同違約責任。２、補充責任。“因第三人侵權導致損害結果發生的，由實施侵權行為的第三人承當賠償責任。平安保障義務人有過錯的，應當在其能夠防止或者制止損害的*圍內承當相應的補充責任。平安保障義務人承當責任后，可以向第三人追償。賠償權利人起訴平安保障義務人的，應當將第三人作為共同被告，但第三人不能確定的除外。〞?解釋?第６條第２款明確了經營者未盡平安保障義務的補充賠償責任。其含義是：在能夠確定加害人時，由加害人承當責任，平安保障義務人不承當責任；只有在加害人無法確定時，由平安保障義務人承當責任；如果能夠確認加害人，但是加害人的資力缺乏以承當全部責任時，則先由加害人盡力承當責任，剩余局部由負有平安保障義務的人依據該款規定承當。其構成要件：①第三人的侵權行為是損害事實發生的直接根本原因；②經營者對侵權的發生未盡合理限度的平安保障義務〔是侵權成立的條件，但非原因〕；③第三人侵權與經營者的不作為行為發生競合。符合上述條件，經營者應承當補充賠償責任[4]。物業管理企業承當補充賠償責任的法理依據：物業管理企業負有防*、制止業主免受第三人侵犯的責任，但其違反了應當積極作為的安保義務，使本來可以防止或者減少的損害得以發生或者擴大；其應當為受害人向直接侵權人求償而不能時承當風險責任，這符合風險控制理論和司法正義的理念。根據?解釋?的規定，物業管理企業違反安保義務承當民事賠償責任的歸責原則應當是過失推定原則。即受害業主僅需證明義務人未盡平安保障義務，有損害結果發生；物業公司免責的唯一條件是證明自己沒有過錯，具體包括證明自己的注意標準是什么，自己的行為是否已經到達這樣的注意標準；或雖未到達注意標準，但存在不可抗力或自己意志以外的其他原因[5]。如能證明自己確已按照約定或者相關標準在小區設置了門崗及保安效勞人員，采取了巡邏、值班、清查等盡責措施，在事故發生后積極救助、協助、報告，對小區的管理、效勞和平安保障工作不存在過錯，則可以免責。如不能證明或者證明缺乏則應承當補充賠償責任。三、物業管理企業安保義務的標準在實踐中，物業管理企業承當安保義務的標準無法統一，應當結合具體案情進展具體分析，并賦予法官自由裁量權。綜合起來要考慮以下幾方面的因素：〔一〕法律的強制規定法律對物業管理企業的安保義務內容有強制性規定時，應當以法定標準判斷。如?物業管理條例?第47條：“物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的平安防*工作。發生平安事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。〞公安部?關于保安效勞公司規*管理的假設干規定?第12條關于保安員的職責規定：“對發生在值勤區域內的刑事案件、治安案件和治安災害事故，及時報告當地公安機關和客戶單位，采取措施保護現場，協助公安機關維護案發現場秩序；落實防火、防盜、防爆炸、防破壞等治安防*措施，發現值勤區域內的治安隱患，立即報告客戶單位和公安機關主管部門，并協助予以處置；保安員可以查驗出入值勤區域的車輛、物品的出入手續。對現行**犯罪行為應當及時制止，對現行**犯罪嫌疑人應當扭送公安機關處理。〞從上述的規定內容可以看出，物業管理企業及保安的工作職責是平安防*，其效勞內容限于在物業小區內開展防*性平安保衛活動，包括采取平安防*措施、消除平安隱患、制止**犯罪、協助公安機關工作等。物業管理企業的安保義務與公安機關履行國家公職、打擊違反犯罪行為、維護社會安定的法定職責有質的區別，不能要求物業管理企業的安保義務到達完全鏟除治安、刑事案件的標準。物業管理企業的安保義務不得低于法定標準，否則就構成了違反安保義務。〔二〕物業效勞合同的約定在法律規定的根底上，物業效勞合同雙方可就平安保障義務的*圍、標準、責任等進展約定。譬如雙方可以約定小區實行封閉式管理、二十四小時巡查和平安監控、夜間增加執勤、樓宇保安門崗效勞、財產看管等等。約定的標準不能低于法定標準或排除法定標準的適用，否則該約定無效。〔三〕行業標準目前我國法律關于安保義務的規定都比擬概括，盡管?物業管理條例?規定物業管理企業與業主之間應當訂立書面合同來確定雙方的權利義務，但在實踐中仍然存在物業管理企業與業主無書面合同或者合同約定不明確的情況，則法官就應當根據物業效勞行業標準，結合當地的經濟生活開展狀況來確定安保義務的標準。同時，還應注意，?物業管理條例?規定物業效勞收費應當遵循合理、公開以及費用與效勞水平相適應的原則。國家發改委和建立部?物業效勞收費管理方法?以及?**省物業效勞收費管理實施方法?均規定物業效勞本錢或者物業效勞支出構成包括效勞人員的工資、社會保險和福利費、設施設備運行維護費、清潔衛生費、辦公費和物業管理區域秩序維護費等，其中“物業管理區域秩序維護費〞作為物業管理企業承當安保義務的對價僅占物業收費的很少局部。根據權利義務一致原則，對物業管理企業不能苛責過嚴，應限于在平安防*的限度內承當安保義務。四、損害事實與違反安保義務的因果關系在違反安保義務的責任構成中，應注意義務人的違反義務行為與受保護人的損害結果之間，常常是間接因果關系。比方，第三人侵權直接造成了業主的損害，該侵權行為是業主受到損害的直接原因。而物業管理企業違反安保義務只是造成受保護人損害的間接原因。此外，在違反安保義務的責任構成中，因損害事實的不同，對因果關系也有不同的要求。對于人身損害事實，如物業管理企業違反安保義務行為是損害事實發生的適當條件，即構成因果關系要件，應當對該損害承當侵權責任。對于財產損害事實，則應當以直接因果關系作為判斷標準，如物業管理企業違反安保義務的行為是損害事實發生的直接原因時，才構成侵權責任。也就是說前者要求物業管理企業承當安保責任的條件更嚴格。五、違反安保義務的賠償責任物業效勞行業是微利行業，物業管理企業收取的物業費只有較少比例的安保費用，而業主遭受第三人侵害造成的人身或者財產損失卻往往數額巨大，如何確定物業管理企業承當責任的限額呢?首先，鑒于物業管理企業的失責行為不是業主遭受損害的直接原因，因此業主的損害應先向加害人要求賠償，只有從加害人處不能得償時，才能由物業管理企業承當補充的賠償責任。其次，相對于業主的巨額損失和支付較少的物業費，如由物業管理企業承當高額賠償則有失公平。如何判定數額.要依靠法官的自由裁量。鑒于物業效勞合同屬委托合同的性質，結合?解釋?關于補充責任的規定，物業管理企業只在“能夠防止或制止損害的*圍內〞承當法律責任。即物業管理企業的責任*圍不超過其訂立合同時能預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。在目前我國法律未規定責任限額的情況下，可以考慮以收取小區物業費中安保費用年度總額的一定限額作為裁量的上限。第三，由于安保義務的合同義務性質，對業主的精神損害賠償一般不予支持。尤其在第三人侵權情況下，業主與第三人之間構成侵權損害賠償法律關系，業主可以向直接侵權人主*精神損害賠償。物業管理企業違反安保義務，對業主損害結果的發生是間接因果關系。當無法追查第三人或第三人承當責任不能時，如要求物業管理企業承當精神損害賠償，責任過重恐不利于物業行業的開展；且雙方是基于合同而形成的效勞關系，因此對業主向物業管理企業提出的精神損害賠償請求應當不予支持。結語物業效勞行業已成為我國效勞業的重要種類，對促進國民經濟的開展和提高人民群眾的居住質量發揮了重要的作用。本文通過對物業管理企業安保義務問題的考證，認為物業管理企業作為經營者，對處于物業管理效勞區域內的業主負有平安保障義務。對目前物業管理效勞中的糾紛，首先應規*物業效勞合同，明確約定物業管理效勞是對小區的公共財物的管理，效勞*圍限于小區公共區域；明確物業效勞安保義務的內容，區別業主家中財物及公共、共用財物的不同安保措施，確定火災、水浸、盜竊、設施設備故障等意外事件的處理及責任，合理地平衡物業管理企業與業主之間的利益。其次，國家應進一步加強、完善有關物業管理效勞的立法，