2022年上半年度中國商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)研究報(bào)告目錄前言11、商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)編制說明22、商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)運(yùn)行分析5租金變動(dòng)：2022年上半年，百街商鋪平均租金環(huán)比下跌2.41?,百M(fèi)ALL商鋪平均租金環(huán)比下跌1.09?5租金漲跌幅較大的商業(yè)街：八成以上商業(yè)街租金環(huán)比下跌，武漢光谷步行街、深圳東門步行街等商業(yè)街跌幅較大6租金漲跌幅較大的商圈（購物中心）：八成以上商圈租金環(huán)比下跌，廣州北京路、廣州市橋等商圈跌幅較大8租金運(yùn)行趨勢(shì)研判：疫情沖擊之下，實(shí)體商業(yè)租金短期面臨下行壓力123、重點(diǎn)城市商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)分析14北京：社消零售總額同比下降，電商持續(xù)沖擊實(shí)體商業(yè)經(jīng)營(yíng)，多數(shù)樣本商業(yè)街、商圈（購物中心）租金環(huán)比下跌14重慶：消費(fèi)市場(chǎng)受較大沖擊，體驗(yàn)式業(yè)態(tài)受創(chuàng)，零售商業(yè)承壓，樣本商業(yè)街、商圈（購物中心）租金環(huán)比全部下跌19研究主辦：中指研究院中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)主要研究成員：莫天全黃瑜曹晶晶付源姚卓李云鶴陳文靜李雪嬌程威方肖馬琛馮孟乾辛蕓娜周巍魏云靜李璠璠陳麗娜杜詠詠胡國華葛海峰趙麗一高靜張曼張志杰蔣云峰李建橋牛曉娟吳建欽陳茜李清蘭李秀英張麗麗汪勇黃秀青李力張化學(xué)丁曉樊鵬飛趙玉國溫戴婉篇楊紅俠薛建行薛琳黃雪姚一維王玲袁彬彬黃艷王永斌高院生李寧胡佳娜梁波濤石蕊唐懿唐爽薛晴童曉玲謝俊云田文剛李益峰張夢(mèng)圓方頏劉莉芬蘇宇前言前言2022年，我國社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到41.2萬億元，同比增長(zhǎng)8.0%，最終消費(fèi)支出對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為57.8%，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)3.5個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)六年保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)第一拉動(dòng)力。2022年是國家“十三五”規(guī)劃的收官之年和“全面小康”目標(biāo)實(shí)現(xiàn)之年，盡管突如其來的新冠肺炎疫情對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)造成沖擊，但長(zhǎng)期來看，不斷擴(kuò)張的內(nèi)需仍將持續(xù)推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步前行。商業(yè)地產(chǎn)作為滿足消費(fèi)需求的實(shí)體場(chǎng)所，承載著人民對(duì)美好生活的追求，也在消費(fèi)者需求結(jié)構(gòu)不斷變化過程中，迎接消費(fèi)升級(jí)、運(yùn)營(yíng)升級(jí)的新挑戰(zhàn)。2022年初，突如其來的新冠肺炎疫情蔓延中國，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)造成明顯沖擊，人民生產(chǎn)生活受限、消費(fèi)活動(dòng)減少，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也因此面臨困境。但從另一方面來看，受疫情影響，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的消費(fèi)習(xí)慣變革持續(xù)加速，促使傳統(tǒng)商業(yè)企業(yè)擁抱大數(shù)據(jù)、人工智能等新科技，發(fā)展線上與線下融合發(fā)展的全渠道零售模式。同時(shí)，人們對(duì)健康、醫(yī)療等消費(fèi)需求與日俱增，線上教育、線上醫(yī)療等業(yè)態(tài)加速發(fā)展。此外，社區(qū)商業(yè)也迎來發(fā)展的新契機(jī)，以連鎖便利店、生鮮超市等為代表的社區(qū)商業(yè)以其貼近消費(fèi)者、滿足日常需求等優(yōu)勢(shì)，逆勢(shì)而上快速發(fā)展。在此背景下，商業(yè)街和購物中心應(yīng)抓住疫情后轉(zhuǎn)型升級(jí)的發(fā)展契機(jī)，以新技術(shù)、新思維激活商業(yè)活力，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的模式創(chuàng)新與穩(wěn)步增值。隨著疫情得到有效控制，消費(fèi)市場(chǎng)不斷復(fù)蘇，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的新格局將逐漸形成。存量博弈、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)以及消費(fèi)需求的變化都將加大商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的不確定性，也對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新提出了更高要求。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)持續(xù)改進(jìn)業(yè)務(wù)模式，以高質(zhì)量管理和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)為根基，提升核心競(jìng)爭(zhēng)力，打造行業(yè)新生態(tài)。在此背景下，中指研究院秉持“客觀、準(zhǔn)確、科學(xué)、合理”的理念，在分析總結(jié)歷年研究經(jīng)驗(yàn)及商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，開展中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)的研究和編制，主要涵蓋商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)和寫字樓租金指數(shù)，用以客觀反映重點(diǎn)城市商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格水平及其變化趨勢(shì)。此研究能為商業(yè)企業(yè)及各類社會(huì)投資機(jī)構(gòu)提供數(shù)據(jù)支持，為行業(yè)管理以及政策制定提供參考；其次，可幫助廣大商業(yè)機(jī)構(gòu)及投資者準(zhǔn)確了解商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格水平和最新發(fā)展動(dòng)向，更大程度地提升市場(chǎng)配置資源的效率，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)與商業(yè)資源供需兩端精準(zhǔn)對(duì)接、高效匹配，引領(lǐng)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)編制說明商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)編制說明商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)是中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)的重要組成部分，反映了全國重點(diǎn)城市在租商鋪在不同時(shí)點(diǎn)上的租金水平及其變化情況，其中租金水平以重點(diǎn)城市在租商鋪樣本項(xiàng)目租金報(bào)價(jià)均值表示，主要涵蓋商業(yè)街租金1指數(shù)和商圈（購物中心）租金2指數(shù)。其中，由全國重點(diǎn)城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成中國百大商業(yè)街（百街）商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)；由100個(gè)典型購物中心3商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成中國百大購物中心（百M(fèi)ALL）商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)。商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)具有以下功能：（1）幫助廣大商業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)、商戶、商業(yè)地產(chǎn)投資者、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確了解中國商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格水平和最新發(fā)展動(dòng)向；（2）為政府及各類社會(huì)投資機(jī)構(gòu)提供數(shù)據(jù)支持，為行業(yè)管理以及政策制定提供參考。樣本選取根據(jù)商鋪的分類和特征，結(jié)合廣大商業(yè)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、金融機(jī)構(gòu)、商戶及商業(yè)地產(chǎn)投資者對(duì)商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)的關(guān)注程度，我們按照商鋪的位置形式和開發(fā)形式進(jìn)行商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)體系的構(gòu)架，涵蓋商業(yè)街租金指數(shù)和商圈（購物中心）租金指數(shù)。其中，商業(yè)街租金指數(shù)以商業(yè)街臨街商鋪?zhàn)鳛橹笖?shù)編制的樣本標(biāo)的；商圈（購物中心）租金指數(shù)樣本標(biāo)的為商圈中典型購物中心商鋪。城市選擇我國各城市商業(yè)發(fā)展程度具有不均衡性，根據(jù)人口流入情況、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平以及國家重點(diǎn)區(qū)域規(guī)劃政策，我們綜合選定了商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)編制覆蓋的15個(gè)重點(diǎn)城市：北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢、重慶、南京、杭州、成都、蘇州、青島、南昌、長(zhǎng)沙、海口。1商業(yè)街租金：本報(bào)告指商業(yè)街臨街商鋪的平均租金，簡(jiǎn)稱“商業(yè)街租金”。2商圈（購物中心）租金：本報(bào)告指商圈中典型購物中心首層商鋪的平均租金，簡(jiǎn)稱“商圈租金”。3典型購物中心：主要為大中型購物中心（大型購物中心：建筑面積10萬m2以上；中型購物中心：建筑面積5-10萬m2）,即選取的購物中心建筑面積至少在5萬m2以上，根據(jù)城市商業(yè)地產(chǎn)成熟度不同可適當(dāng)放寬面積規(guī)模。商鋪樣本選取商商業(yè)街選取：通過對(duì)各城市中央商業(yè)街、區(qū)域商業(yè)街和特色商業(yè)街三種類型商業(yè)街道的業(yè)街梳理，結(jié)合中指研究院各城市直屬機(jī)構(gòu)人員實(shí)地調(diào)研反饋及各地商業(yè)市場(chǎng)容量，最終在租15個(gè)城市共選取了100條商業(yè)運(yùn)營(yíng)成熟、商鋪樣本豐富的主要商業(yè)街作為商業(yè)街租金金指指數(shù)編制的商業(yè)街樣本。數(shù)樣對(duì)選定的商業(yè)街進(jìn)行商鋪樣本選取：首先確定商業(yè)街抽樣總數(shù)量；然后，分別確定各位本選置段及各面積段商鋪抽樣數(shù)量；根據(jù)確定的抽樣數(shù)量，按商鋪簽約年份由近至遠(yuǎn)選取商取鋪，作為最終參與商業(yè)街租金指數(shù)計(jì)算的固定樣本。商商圈選取：通過對(duì)各城市核心商圈、次核心商圈和潛力商圈的梳理，統(tǒng)計(jì)各商圈所含購圈購物中心數(shù)量和體量（建筑面積），結(jié)合中指研究院各城市直屬機(jī)構(gòu)人員實(shí)地調(diào)研反饋及物各地市場(chǎng)容量情況，我們?cè)?5個(gè)城市最終選取了購物中心數(shù)量較多，體量較大的重點(diǎn)中心商圈作為商圈（購物中心）租金指數(shù)編制的商圈樣本。金購物中心選取：根據(jù)確定的各商圈（購物中心）總數(shù)量，按30%的比例選取該商圈建筑指