地產估價中容積率修正系數的確定一、容積率的內內涵及其特性性容積率是指在城城市規劃區的的某一宗地內內，房屋的總總建筑面積與與宗地面積的的比值，分為為實際容積率率和規劃容積積率兩種。通通常所說的容容積率是指規規劃容積率，即即宗地內規劃劃允許總建筑筑面積與宗地地面積的比值值。容積率的的大小反映了了土地利用強強度及其利用用效益的高低低，也反映了了地價水平的的差異。因此此，容積率是是城市區劃管管理中所采用用的一項重要要指標，也是是從微觀上影影響地價最重重要的因素。容容積率具有如如下特性：(一)容積率表表達的是具體體“宗地”內單位土地地面積上允許許的建筑容量量。宗地是地地籍管理的基基本單元，是是地球表面一一塊有確定邊邊界、有確定定權屬的土地地，其面積不不包括公用的的道路、公共共綠地、大型型市政及公共共設施用地等等。容積率只只有在指“宗地”容積率的情情況下，才能能反映土地的的具體利用強強度，宗地間間才具有可比比性。(二)容積率((R)、建筑密度(C)與層數(H)之間有一定定關系。建筑筑密度是指在在具體“宗地”內建筑物基基底面積與宗宗地面積之比比。當宗地內內各房屋的層層數相同，且且對單個房屋屋來說各層建建筑面積相等等時，三者之之間的關系可可表示為：R＝C·H，此種情況況下，建筑層層數與容積率率成正比例關關系。(三)容積率可可以更加準確確地衡量地價價水平。人們們購買土地使使用權的目的的是為了對土土地進行開發發，建設房屋屋。房屋的單方開發發成本＝房屋屋單方造價＋＋樓面地價＋＋稅＋費樓面地價＝宗地地總價／宗地地內允許總建建筑面積＝土土地單價／容容積率因此，樓面地價價比單位地價價更能準確地地反映地價的的高低。(四)容積率存存在客觀上的的最合理值。在在一般情況下下，提高容積積率可以提高高土地的利用用效益，但建建筑容量的增增大，會帶來來建筑環境的的劣化，降低低使用的舒適適度。為做到到經濟效益、社社會效益與環環境效益相協協調，城市規規劃中的容積積率存在客觀觀上的最合理理值。二、容積率對地地價的影響規規律影響地價的因素素很多，雖然然各因素影響響地價的途徑徑各不相同，但但其作用機制制可抽象概括括為兩個方面面：一是通過過影響土地收收益來影響地地價，二是通通過影響土地地供求關系影影響地價。收收益機制很大大程度上決定定了土地供給給的經濟剩余余量，市場供供求關系使地地價相對經濟濟剩余量產生生波動，決定定了土地供給給的經濟剩余余量的分配，使使地價的變化化趨于復雜化化。容積率對對地價的影響響規律，同時時受收益機制制和市場供求求關系的作用用，總體說來來，區位條件件愈優越，地地價水平愈高高，供求矛盾盾愈突出，土土地規劃控制制愈嚴格，容容積率對地價價的影響程度度愈大。具體體表現在以下下幾個方面：：(—)遵循“報報酬遞增遞減減規律”。在一定的的技術經濟條條件下，土地地純收益會隨隨著土地投資資的增加而出出現由遞增到到遞減的特點點。作為城市市建設用地，容容積率對地價價影響的報酬酬遞增遞減規規律表現在：：在建筑密度度一定時，容容積率的增加加，主要引起起房屋層數的的增多，隨房房屋層數的增增多，開始時時由于基礎工工程費及地基基處理費的分分攤，單方造造價降低；當當層數達到一一定值時，就就需要加固基基礎、增加電電梯、加強抗抗震等，單方方造價由下降降轉為上升，而而單方售價則則由于建筑容容量的增大造造成的建筑環環境質量下降降而呈遞減趨趨勢。當單方方售價等于單單方造價時，土土地收益達到到最大，土地地價格也達到到最高，此時時的容積率為為最經濟容積積率。若繼續續增大容積率率會因單方售售價低于單方方造價而使土土地投資收益益開始下降，地地價也隨之開開始下降。如如(圖一)，MC為單方造價價，MR為單方售價價，某一容積積率L時的地價是是該容積率下下的總收益(DCGF面積)減掉投資者者資本、勞力力的正常利潤潤，剩余部分分即為地價。當當容積率等于于M時，單方造造價等于單方方售價，土地地開發的邊際際收益為0，總收益(DCNF面積)達到最大，地地價達到最高高，M為最佳容積積率。超過這這個容積率，地地價開始向反反方向變化，隨隨容積率提高高而下降。(二)容積率對對地價的作用用程度與城市市規模成正相相關關系。首首先，城市規規模大，土地地集約化利用用程度高，地地價總體水平平高，樓面地地價占房屋單單方開發成本本比例高，通通過降低樓面面地價來降低低房屋單方開開發成本效果果明顯，而小小城市土地集集約化利用程程度低，地價價總體水平低低，房屋開發發單方成本主主要受房屋單單方造價影響響，通過降低低樓面地價降降低房屋開發發單方成本效效果不明顯，而而且房屋層數數達到一定數數值后若繼續續增加層數會會增加單方工工程造價；另另外，大城市市有比較系統統的城市規劃劃資料，土地地開發受規劃劃控制比較嚴嚴，而小城市市規劃控制一一般不嚴格，容容積率的確定定往往具有隨隨意性，許多多地方沒有容容積率這個指指標限制，或或有，但控制制不嚴，而且且有的地方政政府為樹城市市形象，往往往鼓勵建筑物物向空中發展展，愈高愈好好，容積率在在這些小城鎮鎮缺乏實際操操作意義。所所以，城市規規模愈大，容容積率對地價價的影響愈明明顯，地價隨隨容積率的變變化幅度愈大大。(三)容積率對對同一城市不不同區位地價價的作用程度度不同。城市市中心區位條條件優越，土土地利用集約約程度、土地地利用效益、土土地需求量、土土地稀缺程度度、規劃控制制程度均高于于其它區域，特特別是城市邊邊緣區，投資資者的激烈競競爭使地價隨隨容積率變化化的幅度保持持或接近土地地收益機制作作用下的地價價隨容積率的的變化規律；；而在其他地地區則隨著土土地利用收益益、土地需求求量及其稀缺缺程度降低，容容積率對地價價的作用程度度隨之下降。因因此，容積率率對地價的影影響程度在同同一城市表現現為從中心向向外圍逐漸減減弱。(四)容積率對對不同類型用用地地價的作作用程度不同同。商業用地地對區位條件件反應最敏感感，只能布局局在少量區位位條件優越的的沿路區域，土土地稀缺程度度、供求矛盾盾比住宅、工工業用地突出出，容易形成成賣方市場，眾眾多用地者的的競爭促使容容積率增加產產生的經濟剩剩余主要以地地價形式表現現出來，歸土土地所有者所所有；住宅用用地對區位條條件反應的敏敏感程度比商商業用途弱，但但比工業用地地強；工業用用地一般分布布在城市外圍圍，不但受區區位條件影響響最不敏感，而而且受工藝流流程的制約，在在很多情況下下沒有容積率率的限制。因因此，在同一一城市中，容容積率對不同同類型地價的的影響程度由由強到弱依次次為商業、住住宅、工業用用地。三、容積率修正正系數確定的的原則根據容積率對地地價的影響規規律，容積率率修正系數的的確定應遵循循以下原則：：(一)遵循報酬酬遞增遞減原原則。地價隨隨容積率的變變化呈現先遞遞增后遞減的的趨勢，各宗宗地的容積率率在客觀上存存在一個最合合理值，在編編制城市規劃劃時對宗地的的規劃容積率率一般不會突突破這個最合合理值。所以以容積率修正正系數應體現現地價隨容積積率增加而增增大的趨勢，呈呈非線性正相相關關系；(二)應體現容容積率對地價價的影響特點點。不同城市市規模、同一一城市不同區區位、不同用用途，地價受受容積率的影影響程度不同同。所以，應應分城市、分分區位(級別)、分用途編編制相應的容容積率修正系系數表。(三)應區分樣樣點地價與基基準地價的容容積率修正系系數。樣點地地價容積率修修正，是在基基準地價評估估過程中，將將調查獲得的的具體容積率率下的樣點地地價修正到設設定標準容積積率下的地價價；而基準地地價修正體系系中的容積率率修正，是宗宗地價格評估估中，將設定定標準容積率率下的基準地地價修正到具具體容積率下下的宗地價格格。兩者修正正的方向相反反，實質不同同，修正系數數也應有所不不同。(四)應體現合合理的收益分分配關系。地地價隨容積率率變化的內在在因素在于容容積率的變化化能引起土地地投資收益的的變化，但土土地投資收益益的變化能否否以地價形式式表現出來，須須通過土地市市場實現。土土地的供求關關系影響變化化的土地收益益在土地所有有者與投資者者之間的分配配關系。大城城市或城市的的中心區域，由由于市場發展展潛力大，相相應的各類土土地需求量大大，容易形成成賣方市場，許許多買方的競競爭，迫使投投資者的盈利利水平向社會會平均收益水水平接近，容容積率增加所所產生的經濟濟剩余量主要要分配給土地地所有者，因因而容積率的的變化引起地地價的變化幅幅度較明顯；；小城市或大大城市的邊緣緣區域，由于于土地需求相相對不足，容容易形成買方方市場，容積積率增加引起起的經濟剩余余主要分配給給投資者，因因而容積率的的變化引起地地價的變化幅幅度較弱。四、對當前容積積率修正系數數確定方法的的分析當前城鎮土地估估價容積率修修正系數表主主要采用以下下兩種方法確確定：(一)特爾菲測測定法：在基準地價評估估過程中確定定修正系數時時，常采用特特爾菲測定法法，通過專家家打分，將總總的修正幅度度分解到每一一個修正因素素上，容積率率是眾多修正正因素中的一一個。此種方法編制的的容積率修正正系數無論是是大城市還是是小城鎮，其其對地價的修修正幅度都很很小，一般都都在5％以下，這這與容積率對對地價作用規規律明顯不符符。造成這樣樣結果的原因因主要在于沒沒有充分考慮慮容積率對地地價影響的特特殊性，將容容積率與影響響地價的其他他個別因素并并列在一起以以同等方式確確定其修正系系數，容積率率的實際作用用程度及作用用規律無法得得到客觀實際際的反映；(二)樣點地價價法：通過樣點地價的的統計分析確確定不同容積積率下樣點地地價與基準地地價之間的比比例系數，并并以該比例系系數適當修正正綜合后，編編制成容積率率修正系數表表。容積率修修正按不同區區域、不同用用途分別進行行，以城鎮規規劃規定的區區域容積率為為標準計算容容積率修正系系數此種方法是以樣樣點地價統計計作為系數確確定的依據，而而且按不同區區域、不同用用途分別確定定容積率修正正系數，從方方法論講是比比較合理的，但但在土地市場場剛剛開始發發育，市場地地價信息少且且受非正常因因素影響較大大的情況下，一一般城市并不不具備足夠的的市場樣點資資料，無法整整理統計出與與不同容積率率相對應的公公開市場價格格。五、容積率修正正系數的改進進方法——復合系數法根據前面的分析析，影響土地地價格的各種種因素主要是是通過收益機機制和市場供供求關系發生生作用的。容容積率修正系系數的確定，既既要考慮容積積率的變化引引起的土地收收益變化，也也應考慮市場場供求關系對對變化的土地地收益在政府府與投資者之之間的分配關關系的影響。因因此，容積率率修正系數的的確定應采用用復合系數法法，具體可分分兩步進行：：第一步，用用剩余法公式式計算出在單單純的土地收收益機制下地地價隨容積率率的變化幅度度或收益變化化系數；第二二步，根據土土地市場供求求關系確定容容積率變化引引起的土地收收益在政府和和地產投資者者之間的分配配系數。容積積率修正系數數等于收益機機制下的收益益變化系數乘乘以市場供求求關系作用下下的收益分配配系數。數學學表達式為：：p——剩余法公公式計算的土土地級別或均均質區平均容容積率時的地地價。此種方法應用的的關鍵是確定定受市場供求求關系作用的的收益分配系系數μ，當μ＝1時，容積率率修正系數即即為土地收益益變化系數(Pi／P-1)，此時因容容積率增加而而增加的土地地收益全部歸歸政府所有，而而投資者一無無所獲，因此此，投資者對對提高容積率率沒有興趣，這這也不利于土土地的充分利利用，但這種種情況一般是是不會發生的的，只有在需需求十分旺盛盛，并且該投投資項目沒有有任何風險時時才會發生；；當μ＝0時，則表示示地價不隨容容積率變化，容容積率增加而而增加的土地地收益全部歸歸土地投資者者所有，政府府從中無所得得益，具體到到出讓土地使使用權則意味味著應歸國家家的土地收益益轉移到了投投資者手中，這這樣一方面使使國家利益受受到損失，另另一方面容易易形成投資者者之間的不平平等競爭。當當0<μ<1時，政府與與投資者雙方方都能從容積積率增加而增增加的土地收收益中獲得部部分利益，兼兼顧了政府與與投資者雙方方的利益，實實際操作具有有合理性和可可行性。不過過這里的μ有一變化范范圍，在這個個變化范圍內內修正，地價價仍有較大的的變化幅度。但但地產市場的的供求關系很很難準確描述述，要給μ一個確定的的取值亦非易易事，所以這這里只能根據據地價對容積積率的作用規規律，給μ作一些一般般性的描述：：一般土地需需求緊張、規規劃控制比較較嚴格的大城城市，分配系系數μ較大，可超超過0.5，而小城鎮鎮分配系數取取值均在0.3以下；同一一城市內部不不同區域的分分配系數也應應不同，一般般中心區域分分配系數要大大于邊緣區域域；不同用地地類型的分配配系數取值也也有所差別，商商業用地取值值大于住宅用用地，工業用用地取值最小小。以平頂山市一級級商業用地的的容積率修正正系數計算為為例。平頂山山市一級商業業用地位于市市中心最繁華華地段，北至至礦工路、南南至湛北路、東東至勞動路、西西至迎賓路，面面積約5.3kmm2，集中了市市內各大商場場及主要的政政府機關、銀銀行，交通便便利，基礎設設施完備。在在2002年平頂山市市基準地價更更新中以該區區域容積率修修正系數的確確定作為重點點，通過調查查不同容積率率下的樣點地地價，先對樣樣點地價進行行除容積率外外的區域因素素和個別因素素修正，求出出標準宗地在在不同容積率率下的平均地地價，該區域域在乎均容積積率4.0時的平均地地價為2600元／平方米米，并以此作作為基準地價價。再根據平平頂山市的城城市規模、經經濟狀況、人人口狀況及該該區域在平頂頂山市的經濟濟、地理位置置，確定收益益分配系數為為0.75，最后即可可根據公式計計算地價的容容積率修正系系數。如表一一：表一平頂山市市一級商業用用地容積率修修正系數計算算----------------------------------------------------------------------------------------------------------容積率2.022.53.003.544.04.55..05.56.0066.57.0-----------------------------------------------------------------------------