第一章市場(chǎng)狀況北海市場(chǎng)在經(jīng)歷歷了10年前的“大躍進(jìn)”，而跌入深深谷的慘痛后后，于2002年開(kāi)始逐漸漸復(fù)蘇。北海海房地產(chǎn)新格格局初顯。（一）、各領(lǐng)風(fēng)風(fēng)騷三五年——房地產(chǎn)板塊塊分析1、云南路板塊塊云南路板塊的銀銀龍花園傳來(lái)來(lái)停工的消息息，原稱(chēng)五月月交房的承諾諾將無(wú)法實(shí)現(xiàn)現(xiàn)；睛海居的的代理銷(xiāo)售商商合富輝煌退退出該樓盤(pán)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)工作；碧碧桂華庭銷(xiāo)售售停滯不前……云南路顯得得冷清寂靜。云云南路樓市進(jìn)進(jìn)入到第二季季度以來(lái)，失失去了以往火火爆的風(fēng)光，像像是失寵的孩孩子。以上例例舉的幾個(gè)樓樓盤(pán)出現(xiàn)銷(xiāo)售售受阻的問(wèn)題題，歸根到底底主要是與開(kāi)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力力及策略有關(guān)關(guān)。有一點(diǎn)值得關(guān)注注：云南路板板塊已經(jīng)初聚聚了生活居住住板塊的雛形形。隨著云南南南路市場(chǎng)的的建成并投入入使用，周邊邊生活配套設(shè)設(shè)施的日益完完善，相信在在今后的5年時(shí)間內(nèi)，云云南南路還能能風(fēng)韻猶存。這這么比喻是因因?yàn)椋颇下仿酚幸粋€(gè)十足足的硬傷，散散亂的農(nóng)民房房成為開(kāi)發(fā)商商進(jìn)入的最大大障礙。2、四川路板塊塊四川路這一樓盤(pán)盤(pán)新貴依然興興彩奪目，并并且呈現(xiàn)持續(xù)續(xù)升溫的跡象象。主要是政政府方面推出出的政務(wù)區(qū)帶帶動(dòng)了整個(gè)地地塊的升溫。北海的舊城中心心可以說(shuō)還集集中在北部灣灣路。由于原原有城區(qū)在道道路規(guī)劃、社社區(qū)配套、業(yè)業(yè)態(tài)組合等方方面的嚴(yán)重缺缺陷，舊城區(qū)區(qū)已經(jīng)難以承承載高速、優(yōu)優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)代城城市運(yùn)作，并并將直接限制制城市經(jīng)濟(jì)文文化的發(fā)展。因因此，北海城城市格局遷移移勢(shì)在必行。然然而，北海新新城中心將花花落何處?從地理位置置上看，北海海城市中心的的遷移總是按按照時(shí)間順序序向交通便捷捷、人口流動(dòng)動(dòng)大的新城區(qū)區(qū)發(fā)展，并且且呈現(xiàn)典型的的“北南朝向”：即珠海路─中山路─北部灣路─北海大道……北海大道與與四川路交匯匯地段，連接接桂海高速、西西達(dá)北海港、南南通銀灘、北北連外沙，交交通便利，內(nèi)內(nèi)外通達(dá)，再再加上市政府府的定址，讓讓人們深信這這里將成為北北海新的城市市中心除了這一因素的的影響，四川川先天優(yōu)勢(shì)對(duì)對(duì)板塊的支持持力度也十分分重要：四川路北段所連連接的外沙海海鮮島，是北北海城市發(fā)展展的一個(gè)新亮亮點(diǎn)。作為一一個(gè)城市特色色旅游先導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，外沙海海鮮島的繁榮榮不但提高了了北海的知名名度，也給四四川路注入了了更多的活力力和色彩；外外沙海鮮島繼繼續(xù)往南，就就是北海的市市中心廣場(chǎng)——北部灣廣場(chǎng)場(chǎng)。廣場(chǎng)周邊邊有新力、粵粵海、萬(wàn)家興興、寶誼等眾眾多大型商場(chǎng)場(chǎng)，構(gòu)成北海海重要的商貿(mào)貿(mào)中心，而四四川路這條貫貫穿商業(yè)中心心的交通要道道，記錄的不不僅僅是北海海商業(yè)的騰飛飛，更是北海海城市發(fā)展的的繁榮。繼續(xù)續(xù)往南，就進(jìn)進(jìn)入了以外貿(mào)貿(mào)、工商以及及寫(xiě)字樓和許許多娛樂(lè)休閑閑場(chǎng)所構(gòu)成的的商務(wù)中心。城城區(qū)配套相當(dāng)當(dāng)成熟，各種種資源的相對(duì)對(duì)集中使得四四川路自身的的價(jià)值更得以以繼續(xù)提升。再再繼續(xù)往南，市市行政中心就就在四川路上上。如此一條條黃金干道，貫貫穿城市娛樂(lè)樂(lè)休閑中心、商商業(yè)中心、商商務(wù)中心、市市政中心四大大城市中心，擁?yè)碛胸S富的城城市各種成熟熟配套資源。擁有如此眾多得得天獨(dú)厚優(yōu)勢(shì)勢(shì)的四川板塊塊成為市場(chǎng)寵寵兒也就不足足為奇了。3、茶亭路板塊塊蔚藍(lán)海岸領(lǐng)軍，碧碧海云天殿后后，憑其一線(xiàn)線(xiàn)海景的概念念，竟能以?xún)蓛蓚€(gè)項(xiàng)目成就就一個(gè)板塊，成成為樓市的一一朵奇葩，但但只是曇花一一現(xiàn)。相對(duì)而而言，茶亭路路的發(fā)展縱深深稍差，整個(gè)個(gè)茶亭路區(qū)域域可供開(kāi)發(fā)的的土地不多，而而且能真正享享受海景的也也不多，沒(méi)有有多少發(fā)展?jié)摑摿Α?、銀灘板塊近20個(gè)城建重重點(diǎn)項(xiàng)目，爭(zhēng)爭(zhēng)取在年內(nèi)開(kāi)開(kāi)工，這些重重點(diǎn)項(xiàng)目近半半數(shù)與銀灘有有關(guān)。包括投投資達(dá)5億的“楊帆”酒店、北海海碧海銀沙國(guó)國(guó)際旅游項(xiàng)目目、銀灘中區(qū)區(qū)改造二期工工程、海泰別別墅改造、銀銀灘樂(lè)園改造造、國(guó)際游艇艇俱樂(lè)部改造造、銀灘中區(qū)區(qū)A地塊項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)、銀灘音音樂(lè)噴泉改造造工程、北海海大學(xué)園區(qū)周周邊市政配套套設(shè)施、北部部灣大道改造造工程、西藏藏南路、云南南路等道路的的完善工程、小小街小巷道路路排水及路燈燈工程、僑港港鎮(zhèn)改造工程程等。未來(lái)10年銀灘板塊塊將是一個(gè)新新的地產(chǎn)亮點(diǎn)點(diǎn)。4、潿州島板塊塊海城區(qū)新引進(jìn)落落實(shí)項(xiàng)目12個(gè)，內(nèi)資到到位資金新增增3696萬(wàn)元，其中中潿洲鎮(zhèn)的上上島項(xiàng)目到位位內(nèi)資1652萬(wàn)元、外資175萬(wàn)美元。潿潿州島的熱度度在逐漸升溫溫，已有不少少人把目光轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向那里。雖雖然現(xiàn)在配套套設(shè)施等各方方面的條件與與其他板塊相相比，相差甚甚遠(yuǎn)，但其發(fā)發(fā)展?jié)摿薮蟠蟆，F(xiàn)在政府府似乎還未意意識(shí)到，或是是沒(méi)有能力進(jìn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。與與政府的冷淡淡相比，不少少民間資本都都已蠢蠢欲動(dòng)動(dòng)，都有意向向該島投資，由由于存在政策策方面的障礙礙，現(xiàn)在態(tài)勢(shì)勢(shì)并不明朗。相相信一切會(huì)在在近年內(nèi)得到到完滿(mǎn)的解決決，屆時(shí)出現(xiàn)現(xiàn)一個(gè)多贏的的局面。這里大膽預(yù)測(cè)，由由于存在旅游游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展展以及該島獨(dú)獨(dú)特的地理位位置、氣候環(huán)環(huán)境等因素的的影響，今后后的潿州島將將會(huì)成為另一一個(gè)海南島，一一個(gè)旅游度假假的真正的天天堂。(二)、冰山一一角浮出水面面——值得關(guān)注的的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

1、小戶(hù)型成為為市場(chǎng)主角E時(shí)代鑫城、陽(yáng)陽(yáng)光SOHO、南方大廈廈、蔚藍(lán)海岸岸假日公寓、外外沙青年公寓寓等相繼開(kāi)盤(pán)盤(pán)發(fā)售，并都都取得不錯(cuò)的的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，足足以證明小戶(hù)戶(hù)型是市場(chǎng)的的主角。有一一點(diǎn)可以肯定定，小戶(hù)型在在今后三五年年內(nèi)還將是市市場(chǎng)的主角。理理由如下：(1)、北海市市第二產(chǎn)業(yè)的的健康發(fā)展，成成為消費(fèi)群體體來(lái)源的保障障。由于實(shí)體體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展展，將吸納一一批的當(dāng)?shù)貏趧趧?dòng)力，并且且隨著經(jīng)濟(jì)的的逐步發(fā)展，會(huì)會(huì)吸引越來(lái)越越多的當(dāng)?shù)厝巳四贻p人回流流或是留在當(dāng)當(dāng)?shù)毓ぷ?。這這部分人的薪薪水高于當(dāng)?shù)氐氐钠骄狡?，因而有?jīng)經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)。(2)、消費(fèi)觀觀念的成熟。據(jù)了解，E時(shí)代代鑫城5月29日開(kāi)盤(pán)的E時(shí)代，最初初引來(lái)一批外外地投資者，可可近期成交客客戶(hù)中比例最最大的還是本本地買(mǎi)房者。他他們之中有本本地父母為兒兒女買(mǎi)，也有有成年人為父父母買(mǎi)于養(yǎng)老老(外省人)，還有年輕輕的本地女孩孩買(mǎi)做自己閨閨房的……由于總價(jià)低低，年輕人有有能力消費(fèi)；；并且擁有一一個(gè)自己的家家的觀念，早早已是深入年年輕人的心中中，年輕人希希望擁有一個(gè)個(gè)屬于自己的的空間，小戶(hù)戶(hù)型無(wú)疑是最最好的選擇。(3)、受到投投資者的偏愛(ài)愛(ài)。小戶(hù)型地理位置置好、環(huán)境好好、交通便利利，再加上幾幾個(gè)實(shí)際點(diǎn)的的賣(mài)點(diǎn)，很容容易受到投資資者的青睞：：容易轉(zhuǎn)手、可可住、出租甚甚至辦公。2、海景房未來(lái)來(lái)潛力巨大，還還有待挖掘北海的優(yōu)美自然然環(huán)境、良好好的空氣質(zhì)量量和美麗的海海洋景觀，是是其他城市所所沒(méi)有的，正正是這種無(wú)法法比擬的資源源，讓全國(guó)各各地的人群來(lái)來(lái)此度假，因因此出現(xiàn)了一一群“侯鳥(niǎo)”型的居住者者。這些購(gòu)房房者對(duì)大海有有著無(wú)比的向向往，渴望能能在海邊有一一處屬于自己己的空間，因因此在海邊的的商品房成為為其首選的度度假“基地”。海邊的房房子受到越來(lái)來(lái)越多諸如此此類(lèi)人群的青青睞。目前，北北海市此類(lèi)產(chǎn)產(chǎn)品還很稀缺缺，因而留給給開(kāi)發(fā)商極大大的空間充分分發(fā)揮。茶亭路蔚藍(lán)海岸岸和碧海云天天作為公寓海海景房的一個(gè)個(gè)典型的代表表,其良好的銷(xiāo)銷(xiāo)售業(yè)績(jī),表明了海景景房的廣闊的的潛力。3、旅游地產(chǎn)風(fēng)風(fēng)生水起多個(gè)在建或是立立項(xiàng)的度假村村、產(chǎn)權(quán)式酒酒店等與旅游游相關(guān)的項(xiàng)目目的出現(xiàn)，標(biāo)標(biāo)志著旅游地地產(chǎn)會(huì)是今后后的重頭戲。隨隨著北海市豐豐富的旅游資資源逐步得到到開(kāi)發(fā)，這類(lèi)類(lèi)項(xiàng)目可能出出現(xiàn)井噴式的的增加。(三)、客戶(hù)情情況由于10年前的的的房地產(chǎn)泡泡漠的破裂,北海當(dāng)?shù)厝巳藢?duì)房地產(chǎn)已已經(jīng)變得不再再敏感。北海海市市區(qū)人口口不足30萬(wàn),本地市場(chǎng)容容量有限。自自從2000年政府啟動(dòng)動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng),2002年正式復(fù)蘇蘇以來(lái),異地客戶(hù)成成了支撐北海海樓市的主導(dǎo)導(dǎo)力量。1、北海本地居居民對(duì)商品房房仍舊興趣不不大,他們更愿意意買(mǎi)下一塊宅宅基地,自己建房。占占天占地,仍然是第一一選擇。外地人才、勞動(dòng)動(dòng)力就業(yè)北海海,“準(zhǔn)北海人”這類(lèi)客戶(hù)普普遍持觀望態(tài)態(tài)度，由于把把握不了房地地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)，不知何去去何從。如果果出手將會(huì)選選擇一些投資資型的產(chǎn)品，且且希望能統(tǒng)一一經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)房房，其次再看看開(kāi)發(fā)商實(shí)力力如何，才會(huì)會(huì)做出購(gòu)買(mǎi)。2、異地客戶(hù)成成了北海樓市市的主體。自1999年以來(lái),北海市的外外來(lái)購(gòu)房者中中，一直以西西北、東北等等北方離退休休人員為主；；但2003年6月份開(kāi)始，來(lái)來(lái)自上海、浙浙江及廣西南南寧等地的購(gòu)購(gòu)房者明顯增增多，他們特特別看重一些些高檔樓盤(pán)。在今年3～4月間的江浙浙購(gòu)房團(tuán)和10月的上海購(gòu)購(gòu)房團(tuán)，托起起了整個(gè)北海海樓市，北海海樓市已經(jīng)成成為比較純粹粹的外銷(xiāo)性質(zhì)質(zhì)一個(gè)畸形市市場(chǎng)。外地客戶(hù)成了普普遍持投資心心態(tài)，把北海?，F(xiàn)狀跟他們們本地當(dāng)年房房地產(chǎn)狀況相相比，覺(jué)得北北海房?jī)r(jià)水位位低，有很大大的增值空間間。通常選擇擇：?jiǎn)蝺r(jià)較低低的商鋪，地地段較好總價(jià)價(jià)較低的公寓寓，能看海最最好，而且按按揭條件很靈靈活怕占太多多資金的物業(yè)業(yè)，多半是些些期房，留下下一定的空間間以便于炒做做獲利。第二章別墅墅市場(chǎng)初探從市場(chǎng)細(xì)分來(lái)看看，別墅市場(chǎng)場(chǎng)應(yīng)該有很大大的潛力可挖挖，在異地購(gòu)購(gòu)買(mǎi)中，別墅墅需求量很大大，而北海近近幾年僅有海海泰物業(yè)、碧碧雅苑、東方方花園、北海海花園和華杰杰溫馨園等幾幾個(gè)別墅樓盤(pán)盤(pán)推出。其中中，海泰物業(yè)業(yè)屬于爛尾工工程，至今權(quán)權(quán)屬難以理清清，只有極少少數(shù)可以供應(yīng)應(yīng)市場(chǎng)，即使使買(mǎi)家現(xiàn)在購(gòu)購(gòu)買(mǎi)了，也無(wú)無(wú)法入住。其其他幾個(gè)樓盤(pán)盤(pán)，都遠(yuǎn)離海海邊，戶(hù)型、配配套設(shè)施、規(guī)規(guī)劃、安全防防范、物業(yè)管管理等方面都都帶有較嚴(yán)重重的缺陷，不不能滿(mǎn)足外地地高端客戶(hù)的的要求。就是是北海本地的的一些外來(lái)投投資企業(yè)高層層管理人員，也也基本買(mǎi)不到到合意的別墅墅住宅，出現(xiàn)現(xiàn)遍地別墅，卻卻沒(méi)有適合市市場(chǎng)要求的產(chǎn)產(chǎn)品的尷尬局局面。是而本本案明年進(jìn)入入市場(chǎng)，除了了沿襲今年房房地產(chǎn)的發(fā)展展勢(shì)頭，更是是要找準(zhǔn)突破破口，為北海海房地產(chǎn)持續(xù)續(xù)強(qiáng)烈發(fā)展注注入了活力。北海別墅市場(chǎng)呈呈現(xiàn)幾個(gè)特點(diǎn)點(diǎn):1、市場(chǎng)供應(yīng)潛潛力巨大，變變數(shù)高。10年前的大開(kāi)開(kāi)發(fā)，成片農(nóng)農(nóng)用地征用成成為城市建設(shè)設(shè)用地，作為為一個(gè)度假城城市，別墅規(guī)規(guī)劃用地不在在少數(shù)。隨著著泡沫的頗破破裂，大量土土地或是荒廢廢，或是建成成“半拉子”工程。隨著著市場(chǎng)的復(fù)蘇蘇，當(dāng)開(kāi)發(fā)商商發(fā)現(xiàn)“解套”的成本與市市場(chǎng)受益達(dá)到到“零界點(diǎn)”，就會(huì)時(shí)刻刻關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)動(dòng)向，一旦時(shí)時(shí)機(jī)成熟，就就會(huì)迅速重入入市，搶奪市市場(chǎng)份額。由于此類(lèi)獨(dú)土地地在北海房地地土地市場(chǎng)占占有較大份額額，因此整個(gè)個(gè)別墅市場(chǎng)未未來(lái)狀況難以以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，市市場(chǎng)的變量大大。2、北海別墅樓樓盤(pán)素質(zhì)參差差不齊，整體體水平較低在調(diào)查中，北海海最著名的明明星別墅盤(pán)“華杰馨園”，兵營(yíng)式布布局，整體規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)略顯顯呆板，空間間變化少，沒(méi)沒(méi)有動(dòng)感和曲曲折；園林設(shè)設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單，整整體規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)給人以暴發(fā)發(fā)戶(hù)農(nóng)民房感感覺(jué)。在建不不少別墅盤(pán)，實(shí)實(shí)質(zhì)為低密度度住宅社區(qū)，別別墅、多層、小小高層各種建建筑體混合。缺缺乏別墅作為為高檔盤(pán)的尊尊容、高檔、華貴貴。3、獨(dú)棟別墅成成為市場(chǎng)主流流。北海別墅市場(chǎng)中中,主要來(lái)自于于外地客戶(hù)。北海以空氣清清新，氣候宜宜人，適宜休休閑和養(yǎng)老，在在當(dāng)?shù)刭?gòu)房是是一種“健康投資”。但幾乎所所有業(yè)內(nèi)人士士都認(rèn)為，北北海市目前超超低價(jià)位住房房升值潛力大大，是驅(qū)動(dòng)江江浙、上海購(gòu)房者者入市的主要要因素。在北海市場(chǎng)獨(dú)棟棟別墅的主流流價(jià)位在60～80萬(wàn)之間,如此低廉的的價(jià)格,對(duì)于一線(xiàn)城城市的客戶(hù),無(wú)論是投資資客還是準(zhǔn)備備在北海置業(yè)業(yè),休閑養(yǎng)老的的客戶(hù),只及相所在在城市的1/4～1/5。價(jià)格已經(jīng)不不是此類(lèi)客戶(hù)戶(hù)考慮的問(wèn)題題。他們追求的的是一種頂尖尖的生活方式式,獨(dú)門(mén)獨(dú)院,要的就是真真正別墅的生生活,能夠體現(xiàn)身身份地位的別別墅。別墅的本質(zhì)質(zhì)是，奢華。獨(dú)獨(dú)棟別墅才能能完整的詮釋釋?zhuān)萑A。實(shí)際上,市場(chǎng)已已經(jīng)證實(shí)了一個(gè)問(wèn)問(wèn)題。華杰馨園作為為別墅市場(chǎng)的的一個(gè)有影響響力的大盤(pán),同時(shí)作為一一個(gè)最為成功功的別墅盤(pán)，值值得我們學(xué)習(xí)習(xí)和借鑒。豪豪杰占地200余畝，全部部規(guī)劃設(shè)計(jì)為為獨(dú)棟別墅，其其主要的特點(diǎn)點(diǎn)就是1、戶(hù)型大，建建筑面積從280平方米～460平方米；2、花園面積積開(kāi)闊，最大大的達(dá)到800平方米。業(yè)主主充分體驗(yàn)到到了別墅的生生活：花園、獨(dú)獨(dú)門(mén)獨(dú)院。在在最初的規(guī)劃劃中，總戶(hù)數(shù)數(shù)是190棟；在一、二二期推向市場(chǎng)場(chǎng)，大戶(hù)型受受到強(qiáng)烈追捧捧后，在三、四四期中把原先先定位為中小小戶(hù)型的全部部改為大戶(hù)型型，總戶(hù)數(shù)減減少到170戶(hù)。充分體體現(xiàn)了豪宅的的風(fēng)范。歸根根結(jié)底，華杰叫好又叫叫座的根本原原因，就是定定位為純獨(dú)棟棟別墅，滿(mǎn)足足了客戶(hù)心理理上對(duì)“真正”別墅生活的的渴望。值得關(guān)注的是，華華杰的開(kāi)發(fā)商商是有上海背背景的一家房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)，面對(duì)北北海這個(gè)以外外銷(xiāo)性質(zhì)為主主的的市場(chǎng)，仍仍然選擇獨(dú)棟棟別墅作為該該項(xiàng)目的定位位，值得我們們研究和關(guān)注注。從市場(chǎng)的反映來(lái)來(lái)看，在我們們調(diào)查的幾個(gè)個(gè)樓盤(pán)中，獨(dú)獨(dú)棟別墅實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的銷(xiāo)售情況況最為理想，接接近80％的銷(xiāo)售率率，已經(jīng)說(shuō)明明了問(wèn)題。4、聯(lián)排別墅日日薄西山實(shí)際上上，聯(lián)排別墅墅本來(lái)就是一一個(gè)尷尬的產(chǎn)產(chǎn)品，從它出出生之日起，就就注定是一種種過(guò)渡產(chǎn)品。聯(lián)排別墅是介于低層住宅和別墅之間的一種產(chǎn)品，是一種“舶來(lái)品”。是在城市土地資源日益稀缺的情況下，為滿(mǎn)足城市中產(chǎn)階級(jí)一族對(duì)高品質(zhì)住宅要求而建的。該階級(jí)在大城市中有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但還沒(méi)有足夠的能力去郊外購(gòu)置真正的別墅，退而求其次。在大城市中，能住上低密度住宅，就已經(jīng)是一種身份和實(shí)力的體現(xiàn)了。在更大的層度上，聯(lián)排別墅更接近于低層住宅。在北海別墅市場(chǎng)場(chǎng)上，根據(jù)上上文所述，不不得已，退而而求其次選擇擇聯(lián)排別墅的的因素將不復(fù)復(fù)存在。1、土地稀缺缺因素。10年前的泡沫沫，使得北海海大量商品房房開(kāi)發(fā)土地至至今閑置，“只有用不完完的地，沒(méi)有有建不起的房房”。土地不屬屬于稀缺資源源，大片的土土地在等待發(fā)發(fā)開(kāi)，而且許許多是別墅用用地。2、經(jīng)濟(jì)制約約。北海樓價(jià)價(jià)較低，均價(jià)價(jià)大概在1500元左右，與與一線(xiàn)城市如如上海相比，是是其的1/6左右，60～80萬(wàn)一棟的獨(dú)獨(dú)棟別墅，同同樣的價(jià)錢(qián)，在在北海只能買(mǎi)買(mǎi)一套兩房的的公寓。況且且，能夠在北北海這種環(huán)境境優(yōu)美的海濱濱城市購(gòu)置房房產(chǎn)，休閑度度假或者投資資，本身就說(shuō)說(shuō)明了業(yè)主的的身份和經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力。作為為高端住宅產(chǎn)產(chǎn)品的別墅，在在這些客戶(hù)眼眼中，已經(jīng)是是一種平民化化的產(chǎn)品了。從市場(chǎng)的反映來(lái)來(lái)看，聯(lián)排別別墅的銷(xiāo)售情情況不盡如人人意，和獨(dú)棟棟相比，有相相當(dāng)大的差距距，這也說(shuō)明明了市場(chǎng)的取取向。第三章項(xiàng)目目地塊分析、產(chǎn)產(chǎn)品定位（一）、項(xiàng)目所所在區(qū)域分析析（略）（二）、項(xiàng)目SSWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）1、項(xiàng)目地塊臨臨海，在推廣廣上利于造勢(shì)勢(shì)2、項(xiàng)目位于高高速路口，交交通便利，路路網(wǎng)發(fā)達(dá)3、土地平整方方正，利于規(guī)規(guī)劃開(kāi)發(fā)4、土地獲取價(jià)價(jià)格低，開(kāi)發(fā)發(fā)成本低劣勢(shì)（W）1、項(xiàng)目用地被被市政規(guī)劃路路（綠化帶）隔隔成兩塊，不不利于項(xiàng)目的的整體規(guī)劃2、位于北海大大道與北部灣灣東路兩條主主干道交匯處處，噪音、塵塵灰等污染較較大3、項(xiàng)目所處高高德鎮(zhèn)，地塊塊非北海房地地產(chǎn)主流熱點(diǎn)點(diǎn)地帶，周邊邊缺乏高檔明明星樓盤(pán)，地地域競(jìng)爭(zhēng)力不不強(qiáng)。4、項(xiàng)目周邊市市鎮(zhèn)、生活等等配套設(shè)施不不完善，距市市中心、風(fēng)景景區(qū)較遠(yuǎn)5、項(xiàng)目地塊較較小，可提高高項(xiàng)目本身價(jià)價(jià)值因素有限限機(jī)會(huì)（O）1、項(xiàng)目周邊別別墅樓盤(pán)較少少，現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤(pán)檔次不不高。2、北海缺乏高高品質(zhì)別墅盤(pán)盤(pán)，市場(chǎng)的空空白點(diǎn)，本項(xiàng)項(xiàng)目準(zhǔn)確把握握市場(chǎng)需求，迅迅速入市可以以填補(bǔ)空缺3、地塊之間公公共用地可充充分利用，做做成為項(xiàng)目配配套的園林綠綠化、休閑、娛娛樂(lè)等公共場(chǎng)場(chǎng)所4、別墅地根收收縮，市場(chǎng)凸凸現(xiàn)別墅珍稀稀，地塊位于于高速路口處處，搶占外地地客源贏得先先機(jī)威脅（T）1、大部分于十十年前批賣(mài)的的別墅用地至至今尚未開(kāi)發(fā)發(fā)完成，市場(chǎng)場(chǎng)潛在開(kāi)發(fā)量量大，未來(lái)的的競(jìng)爭(zhēng)激烈2、現(xiàn)存歷史遺遺留別墅群存存量大，位置置、環(huán)境尚佳佳的不在少數(shù)數(shù)，不少樓盤(pán)盤(pán)等待時(shí)機(jī)，一一旦市場(chǎng)復(fù)蘇蘇，可迅速重重新入市。市市場(chǎng)變數(shù)大。第四章項(xiàng)目目定位（一）、市場(chǎng)定定位北海從20022年以后，房房地產(chǎn)近兩年年來(lái)發(fā)展非常常快，大有重重新復(fù)蘇，再再次起飛之勢(shì)勢(shì)。以外銷(xiāo)為為主的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，關(guān)注異異地客戶(hù)的需需求，開(kāi)發(fā)能能滿(mǎn)足異地客客戶(hù)需要產(chǎn)品品，已經(jīng)逐漸漸成為業(yè)內(nèi)的的共識(shí)。其中有包括了別別墅低密度、低低層的這樣一一種居住方式式。這種居住方方式能夠迅速速地發(fā)展有幾幾方面的原因因。一方面，隨著生生產(chǎn)力的提高高，國(guó)民收入入的增長(zhǎng)，一一部分人（尤尤其是在收入入水平較高的的上海、江浙浙、福建等地地）先富起來(lái)來(lái)的原則，他他們要追求一一種頂尖的生生活，所以希希望有別墅這這樣一種居住住方式。第二個(gè)原因，就就是大城市的的土地資源日日益稀缺，高高層、超高層層建筑正成為為城市的主體體建筑。對(duì)于于低密度住宅宅，甚至是多多層住宅，就就成了大城市市人一種奢侈侈的夢(mèng)想和向向往。第三個(gè)原因，就就是大城市污污染日益嚴(yán)重重，城市住宅宅的郊區(qū)化，也也是大城市居居民渴望清新新空氣，可以以自由奔跑的的綠地，人們們渴望回歸自自然的一種表表現(xiàn)。北海的優(yōu)美自然然環(huán)境、良好好的空氣質(zhì)量量和美麗的海海洋景觀，是是其他城市所所沒(méi)有的。是是休閑、度假假、養(yǎng)老的最最優(yōu)選擇。第四個(gè)原因，也也是最重要的的一個(gè)原因，就就是北海的房房地產(chǎn)價(jià)格比比起東部發(fā)達(dá)達(dá)地區(qū)城市要要低廉很多，只只及它們的10％～20％。北海的的1棟北海經(jīng)濟(jì)濟(jì)型別墅＝上上海1套普通兩房房公寓＝市中中心1套單身公寓寓。據(jù)此分析析，不僅能充充分實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)項(xiàng)目得價(jià)值，更更是擴(kuò)大了本本項(xiàng)目的的客客戶(hù)群體。所以用這樣四個(gè)個(gè)原因，以及及我們之前對(duì)對(duì)市場(chǎng)、項(xiàng)目目地塊的分析析，就決定本本項(xiàng)目定位為為低密度住宅宅的一個(gè)可行行性。從低密度住宅宏宏觀這個(gè)概念念來(lái)看，不應(yīng)應(yīng)該看作別墅墅就是豪宅，應(yīng)應(yīng)該看到，別別墅是一種低低密度的居住住方式，那么么它可以有低低標(biāo)準(zhǔn)，可以以有中標(biāo)準(zhǔn)，也也可以有高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，有豪宅宅。有一種別別墅就是為了了休假用的，要要非常的鄉(xiāng)村村化，很簡(jiǎn)單單，而且別有有情趣。所以以對(duì)別墅這樣樣一種居住方方式的認(rèn)識(shí)上上，應(yīng)該有低低、中、高、豪豪宅這樣的概概念。定位一：1、根據(jù)前文的的分析，由于于本項(xiàng)目別墅用用地的自然環(huán)環(huán)境資源并不不理想，以及及項(xiàng)目用地本本身地局限性性，并不足以支撐撐其開(kāi)發(fā)成為為真正意義的的高檔別墅樓樓盤(pán)，轉(zhuǎn)而成成為經(jīng)濟(jì)型別別墅則可以解解決這一問(wèn)題題。經(jīng)濟(jì)別墅是是別墅家族中中的新面孔，是是別墅類(lèi)產(chǎn)品品放在高貴的的身份以迎合合更大的消費(fèi)費(fèi)層面而作出出的積極變化化。同時(shí)也是是國(guó)內(nèi)消費(fèi)需需求的反映。其其密度較高，通通常在0.4～0.6之間，但但由于單體面面積較小，通通常在1800～240平米之間，也有一一個(gè)小的庭院院，因而也能能滿(mǎn)足一般的的舒適度要求求。2、根據(jù)市場(chǎng)分分析得知，作作為主流的經(jīng)經(jīng)濟(jì)別墅的代代表作，聯(lián)排排別墅不適應(yīng)應(yīng)在北海市場(chǎng)場(chǎng)的要求，市市場(chǎng)容量有限限，從市場(chǎng)的的實(shí)現(xiàn)情況和和受益情況，我我們將開(kāi)發(fā)一種新經(jīng)經(jīng)濟(jì)型別墅———小獨(dú)棟，面積在180～240平方米之間間，來(lái)滿(mǎn)足市場(chǎng)場(chǎng)要求。小獨(dú)棟不是別墅墅，除了別墅墅之風(fēng)已經(jīng)泛泛濫外，小獨(dú)獨(dú)棟本身也不不具備別墅本本義的奢華。小小獨(dú)棟也絕非非TOWNHHOUSE..。別墅之后后有TOWNHHOUSE，那么，今今天TOWNHHOUSE之后有小獨(dú)獨(dú)棟，本身就就是一種升級(jí)級(jí)，這種升級(jí)級(jí)還表現(xiàn)在有有差異性的拒拒絕上，不僅僅是產(chǎn)品和房房?jī)r(jià)的問(wèn)題，更更主要是精神神文化取向問(wèn)問(wèn)題。小獨(dú)棟位置上不不在城區(qū)也不不在郊區(qū)，面面積上不是大大屋也拒絕小小戶(hù)型，品質(zhì)質(zhì)上不求奢華華但絕不低檔檔，房?jī)r(jià)上不不取暴利也不不做低價(jià)，包包括其宣傳中中不做概念也也不標(biāo)新立異異等各個(gè)方面面，正是小獨(dú)獨(dú)棟這種從物物質(zhì)層面到精精神層面的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換，使我們們發(fā)現(xiàn)了其作作為原創(chuàng)性物物業(yè)成為主流流市場(chǎng)的價(jià)值值所在。隨著著小資超越新新新人類(lèi)而真真正成為生活活格調(diào)而非生生活階層的定定義，特別是是中堅(jiān)人群越越來(lái)越有品位位化和個(gè)性化化，那么，小小獨(dú)棟的客群群不僅會(huì)越來(lái)來(lái)越多，而且且必將成為一一個(gè)主流市場(chǎng)場(chǎng)。作為別別墅家族一個(gè)個(gè)新的物業(yè)形形態(tài)，定位于于小獨(dú)棟，可可以最大限度度滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商商對(duì)利潤(rùn)的要要求，同時(shí)避避免了定位成成為聯(lián)排別墅墅這么一個(gè)尷尷尬的產(chǎn)品。但但是，又與北北海市場(chǎng)對(duì)大大面積別墅需需求更受市場(chǎng)場(chǎng)歡迎，逐漸漸成為主流這這個(gè)事實(shí)相悖。明確小獨(dú)棟的目目標(biāo)客戶(hù)群體體，鎖定其特特征，在推廣廣有針對(duì)性地地作訴求，打打動(dòng)客戶(hù)“心”，是該定位位的關(guān)鍵。定位二：從市場(chǎng)場(chǎng)分析中，我我們不難得處處結(jié)論，獨(dú)棟棟別墅代表了了北海別墅市市場(chǎng)的發(fā)展方方向，我們將將本項(xiàng)目定位位成為一個(gè)純純獨(dú)棟高品質(zhì)別墅區(qū)。面積在280～400平方米之間間?？梢灶A(yù)預(yù)見(jiàn)的是，定定位作為純獨(dú)獨(dú)棟別墅，是是本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)最小的方案案，但同時(shí)，也也是利潤(rùn)最小小的一個(gè)方案案。（二）、客戶(hù)定定位由現(xiàn)在北海市場(chǎng)場(chǎng)反映來(lái)看，異地購(gòu)買(mǎi)占有較大比重，但由市場(chǎng)分析可以看出，北海目前別墅定位在第一居所，真正面向異地客戶(hù)的高端產(chǎn)品缺口嚴(yán)重。由于生態(tài)環(huán)境保保護(hù)良好，投投資環(huán)境不斷斷改善，加之之北海市政府府為盤(pán)活空置置商品房采取取了一系列優(yōu)優(yōu)惠政策，近近兩年，到北北海購(gòu)房的外外地人不斷增增加，占同期期房地產(chǎn)交易易量的30%以上，其中中大多是到北北海度假、養(yǎng)養(yǎng)老的。有人人算過(guò)：“到2002年，北京空空巢家庭約有有170.22×34%××(1+4..4%2÷22=31.55(萬(wàn)戶(hù))，上海空巢巢家庭約有100÷22=50(萬(wàn)戶(hù))，如果這些些空巢家庭有有十分之一遷遷居北海，那那么僅房地產(chǎn)產(chǎn)一項(xiàng)就會(huì)有有（31.5++50）萬(wàn)戶(hù)×10%××15萬(wàn)元=122..25(億元)的巨大市場(chǎng)場(chǎng)。這還僅僅僅是京滬兩地地的空巢家庭庭，如果放眼眼全國(guó)，甚至至世界，這個(gè)個(gè)市場(chǎng)不可限限量?！笔聦?shí)上，東盟博博覽會(huì)在廣西西地召開(kāi)，北北海成為大西西南，甚至是是中國(guó)南部出出海大通道。鄰鄰近的馬來(lái)西西亞和泰國(guó)，新新加坡等國(guó)家家，正在通過(guò)過(guò)旅游，加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)日本、韓韓國(guó)等國(guó)家進(jìn)進(jìn)行宣傳，鼓鼓勵(lì)老年空巢巢遷徙到氣候候溫暖的熱帶帶海濱地區(qū)來(lái)來(lái)生活。外地地和國(guó)際養(yǎng)老老房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)將是北海長(zhǎng)長(zhǎng)期的市場(chǎng)增增長(zhǎng)源泉。此外，度假、休休閑別墅的市市場(chǎng)尚未充分分挖掘。根據(jù)據(jù)目前北海酒酒店式度假公公寓的市場(chǎng)良良好的需求狀狀況和市場(chǎng)實(shí)實(shí)現(xiàn)程度，度度假別墅作為為面向擁有共共同客戶(hù)的度度假公寓，實(shí)實(shí)際上是對(duì)該該客戶(hù)群體的的進(jìn)一步細(xì)分分，是對(duì)高端端客戶(hù)的細(xì)分分。度假休閑閑別墅將是北北海別墅一個(gè)個(gè)重要組成部部分。根據(jù)目前北海房房地產(chǎn)市場(chǎng)作作為一個(gè)以外外地客戶(hù)為主主的這一個(gè)狀狀況，我們判判言，本項(xiàng)目目客戶(hù)將以異異地客戶(hù)為主主，主要來(lái)自自發(fā)達(dá)地區(qū)收收入水平較高高城市。客戶(hù)構(gòu)成一：當(dāng)項(xiàng)目目定位為小獨(dú)獨(dú)棟時(shí)，我們們的目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)群體來(lái)源廣廣泛。由于北北海整體樓價(jià)價(jià)地低廉，小小獨(dú)棟別墅的的總價(jià)能夠控控制在50萬(wàn)左右，相相對(duì)而沿海和和發(fā)達(dá)地區(qū)的的中產(chǎn)以上階階級(jí)都有經(jīng)濟(jì)濟(jì)能力消費(fèi)。1、對(duì)于社會(huì)頂頂層階級(jí)而言言，小獨(dú)棟作作為在海濱城城市一個(gè)休閑閑度假場(chǎng)所，是該階層人士眾多房產(chǎn)物業(yè)之一。對(duì)于該階層而言，可以作為一種長(zhǎng)期度假場(chǎng)所，無(wú)論平時(shí)有無(wú)，或是多、少時(shí)間進(jìn)行享受，即使長(zhǎng)期空置或是閑置，因?yàn)榭們r(jià)低廉，也不至于心疼。正是因?yàn)樵撾A級(jí)房產(chǎn)物業(yè)眾多，在一線(xiàn)和發(fā)達(dá)城市置業(yè)成本過(guò)高，會(huì)適當(dāng)?shù)脑谝恍┞糜?、觀光、風(fēng)景的二、甚是三線(xiàn)城市置業(yè)，即是作為投資，又可作為不動(dòng)產(chǎn)。在異地海濱城市，一個(gè)風(fēng)景如畫(huà)的勝地，也是一種社會(huì)身份的體現(xiàn)。2、對(duì)于社會(huì)的的中產(chǎn)階級(jí)。該該群體是社會(huì)會(huì)的一個(gè)中流流砥柱，社會(huì)會(huì)的中堅(jiān)群體體。該群體不不具備千萬(wàn)級(jí)級(jí)的消費(fèi)能力力，但對(duì)別墅墅的熱愛(ài)卻超超出了一般的的想象。對(duì)于于生活的品味味和個(gè)性化的的需求也越來(lái)來(lái)越高。同樣樣的一個(gè)理由由，在大城市市的別墅對(duì)于于他們而言仍仍然是一種奢奢侈，對(duì)于聯(lián)聯(lián)排之類(lèi)的“偽別墅”卻也看不上上眼。同時(shí)由由于該階層的的工作壓力巨巨大，不時(shí)的的需要一段時(shí)時(shí)間的輕松和和休閑。度假假場(chǎng)所的一個(gè)個(gè)總價(jià)不高的的別墅，既能能滿(mǎn)足對(duì)別墅墅生活的渴望望，又能時(shí)常常進(jìn)行輕松愉愉悅的度假生生活。同時(shí)“度假海濱城城市的別墅”也能滿(mǎn)足小小小的虛榮心心。3、甚至對(duì)于小小資、白領(lǐng)一一層的人士。在在大城市養(yǎng)老老成本過(guò)高，選選擇一個(gè)環(huán)境境優(yōu)美，適于于養(yǎng)老的小城城市，也是一一個(gè)不錯(cuò)的選選擇。由以上三個(gè)消費(fèi)費(fèi)群體，我們們不難進(jìn)行進(jìn)進(jìn)一步的推斷斷，由于房?jī)r(jià)價(jià)的低廉，在在一線(xiàn)發(fā)達(dá)城城市具備一定定技能，有5～10年工作經(jīng)歷歷的都有有在在北海置業(yè)購(gòu)購(gòu)房的能力。小獨(dú)棟，因其能能滿(mǎn)足客戶(hù)對(duì)對(duì)別墅生活要求求的向往，在在經(jīng)濟(jì)上又不不至于承受太太大負(fù)擔(dān)；在在北海這樣一一個(gè)度假勝地地能擁有一套套親海別墅，她的客戶(hù)群體應(yīng)該是廣泛的，市場(chǎng)潛力巨大。在客戶(hù)層面上，我們大膽地預(yù)測(cè)，除了區(qū)外一線(xiàn)城市外，還應(yīng)該充分挖掘北海本地、南寧等區(qū)內(nèi)市場(chǎng)的客戶(hù)。根據(jù)前文的分析析，北海可提提供別別墅物物業(yè)的量是非非常大的，如如何在眾多別別墅盤(pán)中脫穎穎而出，就要要比樓盤(pán)的整整體素質(zhì)了。包包括樓盤(pán)的整整個(gè)規(guī)劃，園園藝設(shè)計(jì)、戶(hù)戶(hù)型架構(gòu)、還還有看不見(jiàn)，卻客觀存在在的社區(qū)文化化?？蛻?hù)構(gòu)成二當(dāng)項(xiàng)目規(guī)劃定位位于獨(dú)棟豪華華別別墅時(shí)，目標(biāo)客戶(hù)相對(duì)明朗了很多。能買(mǎi)得起100萬(wàn)左右的別墅，已經(jīng)將“客戶(hù)一”2和3大部分都去掉了。此時(shí)，公司集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)作為辦公場(chǎng)所、以及作為高層領(lǐng)導(dǎo)下榻之地的分量有所增加，本地客戶(hù)也會(huì)增多?？蛻?hù)已經(jīng)集中在了我們常說(shuō)的“金字塔”塔尖的階層，和暴發(fā)戶(hù)階層。（三）價(jià)格定位位因?yàn)楸焙e墅的的品質(zhì)、建造造時(shí)間、裝修修等級(jí)參差不不齊，因此在在價(jià)格上反映映出較大的差差異，主要分分為三種：自建別墅：1000元/㎡以下一一般品質(zhì)別墅墅：舊樓盤(pán)1000--1300元/㎡新樓盤(pán)1500--1800元/㎡高品質(zhì)別墅墅：舊樓盤(pán)1600--2000元/㎡新樓盤(pán)18000元/㎡以上根據(jù)本項(xiàng)目的定定位，本項(xiàng)目目地市場(chǎng)價(jià)格格應(yīng)該在22200～2500元/㎡以上，屬于中中高端別墅。小獨(dú)棟均價(jià)控制制在50萬(wàn)左右，大大概在45～60萬(wàn)之間。與與聯(lián)排相近，稍稍高于聯(lián)排。獨(dú)棟豪華價(jià)格在在100萬(wàn)以上，價(jià)價(jià)格體系可參參照華杰馨園園而定。（四）產(chǎn)品、戶(hù)戶(hù)型規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)定位本項(xiàng)目無(wú)論是作作為小獨(dú)棟，或或是一般的獨(dú)獨(dú)棟別墅，還還是其他，客客戶(hù)基本上是是一致的，大部分作為為外銷(xiāo)房，客客戶(hù)來(lái)自于一一線(xiàn)發(fā)達(dá)城市市，作為海濱濱度假休閑的的一個(gè)場(chǎng)所和和投資的物業(yè)業(yè)。在項(xiàng)目的產(chǎn)品、戶(hù)戶(hù)型規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)上，充分考考慮目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)個(gè)性、文化化的因素，目目標(biāo)客戶(hù)所在在地的社會(huì)背背景和文化背背景，以目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)的需求求為導(dǎo)向，進(jìn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)。甚至我們可以根根據(jù)客戶(hù)需求求，在符合整整體設(shè)計(jì)、規(guī)規(guī)劃大綱的前前提下，按照照客戶(hù)的需要要設(shè)計(jì)，就是是所謂的“訂單地產(chǎn)”（一）小獨(dú)棟小獨(dú)棟別墅特點(diǎn)點(diǎn)鮮明：其一一是面積較小??；其二都是是獨(dú)棟住宅；；其三是總價(jià)價(jià)較低。對(duì)比比部分電梯公公寓或花園洋洋房，購(gòu)房者者既享受了獨(dú)獨(dú)棟別墅的品品質(zhì)，又有一一個(gè)可以承受受的房屋總價(jià)價(jià)。小獨(dú)棟別墅中戶(hù)戶(hù)型面積集中中在200～240平方米米左右，不論哪種戶(hù)戶(hù)型均擁有較較好較實(shí)際的的使用空間和和花園。獨(dú)立住宅應(yīng)該該最大限度地地滿(mǎn)足別墅的的生活需求，如如擁有兩個(gè)方方臥、大空間間挑空等，應(yīng)應(yīng)該通過(guò)精確確的尺度分析析、優(yōu)秀的套套房設(shè)計(jì)在空空間上進(jìn)行發(fā)發(fā)揮。我們?cè)谡麄€(gè)社區(qū)區(qū)得規(guī)劃和設(shè)設(shè)計(jì)中，應(yīng)該該注重項(xiàng)目的的內(nèi)在品質(zhì)，它它的的靈魂和和生命，也只只有這樣，它它的存在才富富有合理性、表表現(xiàn)力與親和和力。拒絕速速成建筑，追追尋創(chuàng)新和獨(dú)獨(dú)有，關(guān)注建建筑本質(zhì)，我我們規(guī)劃的小小獨(dú)棟別墅在在居住模式上上是純粹的獨(dú)獨(dú)棟別墅。以圍合式組團(tuán)，不僅充分利用了有限的地面的空間，更要營(yíng)建獨(dú)特的空間視角及獨(dú)立的生活情趣。諾干個(gè)別墅組團(tuán)和諧相對(duì)，各居住組團(tuán)相對(duì)緊湊，向心圍合，形成大面積共享花園中庭。各種精致戶(hù)型各盡其趣，180～240平方米超級(jí)享受。地上2層～3層結(jié)構(gòu)，四面通透。閱讀自然、健康與美，獨(dú)棟別墅給了業(yè)主更多可能。小獨(dú)棟“八大標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)”標(biāo)準(zhǔn)之一：獨(dú)立立住宅，獨(dú)門(mén)門(mén)獨(dú)戶(hù)、有天天有地，有家家庭的私密空空間；獨(dú)立私私家花園；標(biāo)準(zhǔn)之二：適合合作“第一居所”；能達(dá)到邊邊享受邊增值值的完美置業(yè)業(yè)目的；標(biāo)準(zhǔn)之三：舒適適實(shí)用，不求求奢華，面積積為180~~250平方米，布布局合理，滿(mǎn)滿(mǎn)足三口至五五口之家高品品質(zhì)居?。桓跽撸诮ㄖ嫌每蚣芙Y(jié)結(jié)構(gòu)，戶(hù)型的的設(shè)計(jì)上就可可以進(jìn)行模塊塊式組合，業(yè)業(yè)主可以根據(jù)據(jù)自身需要，在在框架允許的的范圍內(nèi)，自自行組合。標(biāo)準(zhǔn)之四：交通通方便，位置置較好，從市市中心的正常常車(chē)程在20～40分鐘——離紅塵不不遠(yuǎn)，離自然然很近；標(biāo)準(zhǔn)之五：講究究整個(gè)社區(qū)的的功能配套，以以滿(mǎn)足人們的的精神需求，即即使現(xiàn)實(shí)的條條件目前還不不是十分完善善，但未來(lái)的的預(yù)期十分看看好；標(biāo)準(zhǔn)之六：?jiǎn)蝺r(jià)價(jià)與總價(jià)處在在一個(gè)相對(duì)合合理的位置，而而且在消費(fèi)者者的經(jīng)濟(jì)承受受范圍之內(nèi)，相相對(duì)的性?xún)r(jià)比比較高；標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)之七：注重重物業(yè)管理，講講究社區(qū)文化化，注重鄰里里關(guān)系的和諧諧，但又強(qiáng)調(diào)調(diào)各自相對(duì)的的獨(dú)立；標(biāo)準(zhǔn)之八：業(yè)主主大多具有較較高的文化素素質(zhì)和修養(yǎng)以以及獨(dú)特的生生活品位，理理性低調(diào)，多多數(shù)正處在人人生與事業(yè)的的上升階段，屬屬于社會(huì)的中中堅(jiān)一族。（二）高檔獨(dú)棟棟別墅本身就是少少數(shù)人的產(chǎn)品品，純獨(dú)棟更更是代表了眾眾多流派別墅墅中的的定級(jí)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)現(xiàn)了一種身份份和地位的尊尊容。更多的的時(shí)候，“功夫已在產(chǎn)產(chǎn)品外”，除了對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品本身的高高要求之外，針針對(duì)項(xiàng)目特有有的形態(tài)和客客戶(hù)特征，建建立社區(qū)的“軟文化”，把“提高社區(qū)品品質(zhì)，營(yíng)造高高尚社區(qū)”的理念融入入產(chǎn)品的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)當(dāng)中。迎合客戶(hù)需要，挖掘客戶(hù)潛在需求，使之成為一個(gè)為客戶(hù)量身定造的高品質(zhì)社區(qū)。1、品質(zhì)·庭院院別墅是整個(gè)住宅宅市場(chǎng)上的金金字塔產(chǎn)品。如果別墅產(chǎn)品一味地追求密度，就會(huì)導(dǎo)致規(guī)劃品質(zhì)下降，導(dǎo)致很多別墅項(xiàng)目庭院面積大為縮水。別墅的本質(zhì)是奢奢侈，別墅的的概念不僅包包括建筑本身身，更重要的的是自家的庭庭院。正是由由于有了較大大面積的室外外庭院，居住住者才能充分分享受與大自自然的親密接接觸，養(yǎng)花弄弄草，遛狗散散步，甚至來(lái)來(lái)一次室外燒燒烤或舉行家家庭排隊(duì)。將將生活空間從從室內(nèi)擴(kuò)展大大室外，這也也是別墅住宅宅品質(zhì)的主要要體現(xiàn)。沒(méi)有有足夠面積的的庭院，花高高價(jià)購(gòu)置一個(gè)個(gè)封閉的居住住空間沒(méi)有任任何意義2、品質(zhì)·戶(hù)型型對(duì)于高檔別墅產(chǎn)產(chǎn)品品的設(shè)計(jì)，需需需要在功能能的的細(xì)化、空空間間尺度的準(zhǔn)準(zhǔn)確確把握及空空間間氣氛的營(yíng)營(yíng)造造上多做文文章章。隨著現(xiàn)代人們生生活活方式的變變化化，更多的的休休閑、娛樂(lè)樂(lè)、健健身功能的的引引入成為必必然然。會(huì)客空空間間、家庭生生活活空間也要要考考慮其合理理的的尺度，并并與與家具的形形式式、尺寸和和擺擺放相結(jié)合合。廚廚房、衛(wèi)生生浴浴、更衣室室等等空間尺度度及及各功能分分區(qū)區(qū)也應(yīng)該滿(mǎn)滿(mǎn)足足新的需求求變變化。如廚廚房房考慮到中中、西西烹飪間的的分分隔、衛(wèi)生生間間大小要滿(mǎn)滿(mǎn)足足追求舒適適享享受的需要要，更更衣室也不不能能太促狹等等，室室內(nèi)空間的的趣趣味性和流流動(dòng)動(dòng)性和平面面布布局的結(jié)合合都都是戶(hù)型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)中需要考考慮慮的重點(diǎn)內(nèi)內(nèi)容容。3、品質(zhì)·建筑筑風(fēng)格格目前北海別墅產(chǎn)產(chǎn)品品往往以暴暴富富式的張揚(yáng)揚(yáng)，而而缺乏有品位位的優(yōu)雅。別別別墅不僅僅是賣(mài)給給暴發(fā)戶(hù)的的，特別是本本項(xiàng)目是以向向發(fā)達(dá)一線(xiàn)城城市外銷(xiāo)為主主，。因此，在在目前一些別墅產(chǎn)品品甚至和農(nóng)民民住宅并無(wú)二二致。別墅居居然成為在住住宅中價(jià)位最最高，品位最最低的產(chǎn)品類(lèi)類(lèi)型。市面上別墅形象象以以歐美風(fēng)格格為為多，開(kāi)發(fā)發(fā)商商和設(shè)計(jì)者者并并非對(duì)歐美美的的建筑進(jìn)行行過(guò)過(guò)深入細(xì)致致的的研究，大大多多顯得不倫倫不不類(lèi)，在各各種種古典符號(hào)號(hào)的的堆砌中，形形形式、比例例、尺尺度、韻律律完完全脫離了了真真正歐美風(fēng)風(fēng)格格的真意。同同同時(shí)不容忽忽視視的是對(duì)細(xì)部部的推敲，很很多產(chǎn)品顯顯得得粗糟，難難以以體現(xiàn)高價(jià)價(jià)物物業(yè)的價(jià)值值感感。第五章項(xiàng)目目產(chǎn)品策劃與與環(huán)環(huán)藝創(chuàng)意項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目背景（略）地塊資源（略）區(qū)域狀況交通（略）開(kāi)發(fā)（略）配套（略）發(fā)展定位經(jīng)過(guò)對(duì)本地塊資資源源條件評(píng)價(jià)價(jià)及及北海房地地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)綜合合分分析，結(jié)合合項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)和物業(yè)特特點(diǎn)點(diǎn)，我們初初步步將項(xiàng)目發(fā)發(fā)展展概念描繪繪為為：本項(xiàng)目占地分分為兩塊，被被被市政規(guī)劃劃綠綠化帶相隔隔，一一塊約31畝，一塊約49畝，合計(jì)80余畝。容積積率按0.5計(jì)算，總建建筑面積將將近近26700平方米，作作為為本公司開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)地市首個(gè)個(gè)別別墅項(xiàng)目，以以以小獨(dú)棟別墅墅產(chǎn)品為主，以以以適度超前前的的設(shè)計(jì)理念念，營(yíng)營(yíng)造和突出出項(xiàng)項(xiàng)目度假休閑閑、投資養(yǎng)養(yǎng)老老，價(jià)值較高高的基點(diǎn)，使使使項(xiàng)目建成成后后成為，超超越越北?，F(xiàn)有有別別墅開(kāi)發(fā)水水準(zhǔn)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目目建筑從物物質(zhì)質(zhì)層面到精精神神層面的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換，擁有海濱濱度假、投投資資特色，并具具有現(xiàn)代特特色色，符合中中堅(jiān)堅(jiān)客戶(hù)群品品味味和個(gè)性精精神神的復(fù)合型型社社區(qū)。規(guī)劃構(gòu)思及要點(diǎn)點(diǎn)單一高尚型別墅墅社社區(qū)“別墅，始終是是少數(shù)數(shù)人的奢侈侈”。一個(gè)優(yōu)秀秀的別墅盤(pán)、一個(gè)個(gè)成熟的社社區(qū)區(qū)，應(yīng)該具具備備生態(tài)、文化化、人文等等社社區(qū)文化因因素素，使建筑筑不不僅僅作為為冷冷冰冰的建建筑筑，而應(yīng)該該融融入到生活活中中去，成為為生生活的一個(gè)個(gè)組組成部分。作作作為區(qū)域內(nèi)內(nèi)品品質(zhì)、形象象較較高的項(xiàng)目目，產(chǎn)品系列應(yīng)避避免出現(xiàn)開(kāi)發(fā)發(fā)商為獲取更更高利潤(rùn)而將將純別墅社區(qū)區(qū)規(guī)劃成為聯(lián)聯(lián)排、疊拼、甚甚至低層樓中中樓等大雜燴燴，而降低整整個(gè)樓盤(pán)形象象。準(zhǔn)確定位位為小獨(dú)棟別別墅，堅(jiān)持獨(dú)獨(dú)棟，獨(dú)門(mén)獨(dú)獨(dú)院，回歸別別墅原生態(tài)本本質(zhì)，針對(duì)所所定位消費(fèi)群體之間的共共性及差異，在規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路與開(kāi)發(fā)理念等方面要求與消費(fèi)群體實(shí)現(xiàn)完美對(duì)接，根據(jù)客戶(hù)需求，在統(tǒng)一規(guī)劃下，滿(mǎn)足客戶(hù)個(gè)性化要求，提供出多種產(chǎn)品組合。有相對(duì)明確的客客戶(hù)戶(hù)群定位，產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品單一化就不會(huì)導(dǎo)致在在客戶(hù)群定定位位上的模糊。因?yàn)?，同屬屬?xiàng)目標(biāo)定的的消費(fèi)群體體，其其年齡結(jié)構(gòu)構(gòu)、家家庭結(jié)構(gòu)、收收收入狀況等等各各方面情況況也也大致相同，因因此，他們們必必然對(duì)產(chǎn)品種類(lèi)有著著類(lèi)似的需求。產(chǎn)品品單一化可可使使客戶(hù)的背背景景更為同質(zhì)質(zhì)化化，生活背背景景，社會(huì)身身份份、居住方方式式、思想意意識(shí)識(shí)等相似群群體體共處同一一社社區(qū)，共同同營(yíng)營(yíng)造屬于自自己己階層的社社區(qū)區(qū)文化，強(qiáng)強(qiáng)化化了歸屬感感。本項(xiàng)目應(yīng)打造一一個(gè)個(gè)屬于社會(huì)會(huì)中中堅(jiān)階層，充充充分注重保保護(hù)護(hù)鄰里業(yè)主主間間私隱性，住住住戶(hù)層次相近近、社區(qū)文化化含蓄內(nèi)斂、注重生活情情趣、關(guān)注生活細(xì)細(xì)節(jié)的中產(chǎn)產(chǎn)單單一型社區(qū)，拒絕居住人人群復(fù)雜，層層次良秀不不齊齊，強(qiáng)調(diào)自自我我個(gè)性的表表現(xiàn)現(xiàn)和張揚(yáng)，注注注重自我價(jià)價(jià)值值的實(shí)現(xiàn)。產(chǎn)品體系及面積積配配比本項(xiàng)目定位于小小獨(dú)獨(dú)棟，建筑筑面面積在180～240平方米之間間。社區(qū)景觀與建筑筑群群在本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)計(jì)中中，由于項(xiàng)項(xiàng)目目附近缺少少天天然的自然然景景觀，在針針對(duì)對(duì)北?，F(xiàn)有有別別墅盤(pán)園林林景景觀設(shè)計(jì)簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單，戶(hù)與戶(hù)戶(hù)之之間，戶(hù)與與整整個(gè)園林、園園園藝處于一一種種分割不整整合合狀態(tài)，我我們們?yōu)闋I(yíng)造一一個(gè)個(gè)高品質(zhì)別別墅墅盤(pán)，必須須把把建筑和園園林林的設(shè)計(jì)整整合合起來(lái)，建建筑筑不再是社區(qū)區(qū)唯一的主主角角，園林景景觀觀也不再是是適適應(yīng)、將就就建建筑的配角角。而而應(yīng)相互呼呼應(yīng)應(yīng)互成風(fēng)景景。前前提是建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)必須在在整整個(gè)社區(qū)的的規(guī)規(guī)劃眾與園園林林景觀互為為補(bǔ)補(bǔ)充，相應(yīng)應(yīng)成成趣。處理理好好建筑群輪輪戶(hù)戶(hù)與戶(hù)花園園之之間，單戶(hù)戶(hù)的的小花園的的怎怎樣融入整整個(gè)個(gè)社區(qū)大花花園園關(guān)系，要要做做到建筑與與園園藝互為風(fēng)風(fēng)景景，使整體體建建筑的每一一個(gè)個(gè)細(xì)節(jié)都實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)著風(fēng)景的的功功能，盡量量實(shí)實(shí)現(xiàn)戶(hù)戶(hù)通通風(fēng)風(fēng)透亮、戶(hù)戶(hù)戶(hù)戶(hù)擁有景觀觀?？刹捎谩跋蛐男氖饺鯂稀辈疾季中问?，將將將獨(dú)棟的住住宅宅約諾干戶(hù)內(nèi)繞成U型，形成相相對(duì)獨(dú)立的的鄰鄰里組團(tuán)。戶(hù)戶(hù)戶(hù)與戶(hù)獨(dú)立立，院院落與院落落相相連，成為“聯(lián)院住宅”。使每一個(gè)組組團(tuán)都有自自己己的特點(diǎn)，都都都有入戶(hù)的的風(fēng)風(fēng)景，但戶(hù)戶(hù)與與戶(hù)之間又又充充分考慮到到作作為別墅應(yīng)應(yīng)有有的隱私性性。組組團(tuán)之間與與中中庭花園和和社社區(qū)公共用用地地在銜接上上充充分利用道路路、綠化、景景景觀小品作作充充分的過(guò)渡渡?？湛臻g之間隨機(jī)機(jī)性變化多多，趣趣味性比較較大大；組團(tuán)之之間間相互獨(dú)立立，私私密性強(qiáng)。中中中庭花園作作為為整個(gè)社區(qū)區(qū)園園藝景觀的的集集中表現(xiàn)，但但但與各組團(tuán)團(tuán)之之間整合作作一一個(gè)整體。使使使得整個(gè)空空間間層次富于于變變化，建筑筑與與園藝融為為一一體，避免免兵兵營(yíng)式布局局，整整個(gè)視覺(jué)變變化化豐富。規(guī)劃分區(qū)建筑組團(tuán)小區(qū)規(guī)劃按地塊塊地分分割可分為兩個(gè)區(qū)，每個(gè)區(qū)都可可單獨(dú)形成成一一個(gè)區(qū)，每每個(gè)個(gè)區(qū)由若干干個(gè)個(gè)組團(tuán)組成成，每每個(gè)組團(tuán)又又諾諾干棟小獨(dú)獨(dú)棟棟弱圍合而成成?？砂疵總€(gè)區(qū)做為為一一個(gè)作業(yè)流流水水片分期開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)：根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目目現(xiàn)階段開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)要求，第第一一階段為31畝地塊諾干干個(gè)組團(tuán)；；余余下階段將將視視市場(chǎng)情形形陸陸續(xù)開(kāi)發(fā)各各區(qū)區(qū)作業(yè)流水水片片，為由于小區(qū)分期建設(shè)設(shè)與施工，亦亦亦可視將來(lái)房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)需需求定位來(lái)來(lái)具具體確定后期期建設(shè)的居居住住產(chǎn)品，以保保持一定開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)彈性。路網(wǎng)交通小區(qū)主入口可考考慮慮項(xiàng)目?jī)蓧K塊用用之間的市市政政公共綠化化用用地；兩塊塊用用地分別設(shè)設(shè)置置整個(gè)居住區(qū)區(qū)的消防、安安安全、輔助助出出口。根據(jù)居住區(qū)的規(guī)規(guī)模模、小區(qū)功功能能結(jié)構(gòu)，結(jié)結(jié)合合地形特點(diǎn)點(diǎn)，居居住區(qū)道路路系系統(tǒng)設(shè)置原則則是盡量做做到到短、捷、順順順，且與各各小小區(qū)交通聯(lián)聯(lián)系系方便，考慮慮項(xiàng)目較小小，其基本做做法按二級(jí)道路管理理。做到人車(chē)車(chē)分流。居住小區(qū)內(nèi)的通通道道設(shè)6米寬的半環(huán)環(huán)形形雙車(chē)道。居住小區(qū)組團(tuán)內(nèi)內(nèi)的的宅前小路路設(shè)設(shè)2．5米寬的單行行道道（在組團(tuán)團(tuán)內(nèi)內(nèi)不穿行，僅僅僅局部有小小場(chǎng)場(chǎng)地），區(qū)別別于環(huán)行車(chē)車(chē)道道的盡端車(chē)車(chē)行行道，既保保證證車(chē)輛能通通到到每戶(hù)或每每棟棟門(mén)口，又又最最大限度地地減減少對(duì)住戶(hù)戶(hù)的的干擾；作為小區(qū)主要景景觀觀帶的步行行道道與車(chē)行道道完完全分離，既既既可作人行行步步道，也可可作作為供住戶(hù)戶(hù)運(yùn)運(yùn)動(dòng)的慢跑跑徑徑道。通過(guò)以上道路分分級(jí)級(jí)規(guī)范化，可可可滿(mǎn)足居住住區(qū)區(qū)內(nèi)部交通通聯(lián)聯(lián)系。路網(wǎng)網(wǎng)設(shè)設(shè)計(jì)一般至至居居住組團(tuán)距距離離不超過(guò)300米，交通方方便便、滿(mǎn)足消消防防、疏散、地地地下管網(wǎng)埋埋設(shè)設(shè)、道路綠綠化化及居住小小區(qū)區(qū)的排水等等綜綜合考慮，方方方便生活、方方方便管理，符符符合以人為為本本的設(shè)計(jì)指指導(dǎo)導(dǎo)思想。停車(chē)作為別墅區(qū)，面面向向汽車(chē)化社社會(huì)會(huì)的本項(xiàng)目目將將充分考慮慮車(chē)車(chē)輛停放。每每每戶(hù)均配置置一一個(gè)車(chē)位外外，還還應(yīng)該充分分考考慮臨時(shí)停停車(chē)車(chē)位。車(chē)位位數(shù)數(shù)設(shè)置指標(biāo)標(biāo)應(yīng)應(yīng)有一定超超前前性，考慮慮未未來(lái)發(fā)展的的需需要，但同同時(shí)時(shí)亦必須考考慮慮居住的相相對(duì)對(duì)安靜性，盡盡盡可能避免免機(jī)機(jī)動(dòng)交通對(duì)對(duì)居居住的干擾擾，在在這兩者之之間間達(dá)到良好好的的價(jià)值平衡衡。利用道路兩旁人人行行綠化帶作作為為臨時(shí)停車(chē)車(chē)場(chǎng)場(chǎng)。當(dāng)外來(lái)來(lái)客客人或業(yè)主主第第二輛車(chē)駕駕車(chē)車(chē)返回，可可順順路進(jìn)入停停車(chē)車(chē)場(chǎng)，同時(shí)時(shí)每每部車(chē)輛還還可可以就近停停放放。采用此此種種停車(chē)方式式，是是充分考慮慮到到地面使用用面面積和建造造成成本而設(shè)計(jì)計(jì)的的。停車(chē)位位的的設(shè)計(jì)要考考慮慮到對(duì)行人人的的影響，和和室室外活動(dòng)綠綠化化景觀的布布置置。住宅規(guī)劃要點(diǎn)住宅設(shè)計(jì)應(yīng)具備備合合理性為迎合業(yè)主的個(gè)個(gè)性化化需求，應(yīng)將不同功能房房進(jìn)行合理搭搭配，盡可可能能讓每個(gè)窗戶(hù)都有較好的的朝向和觀觀景景效果，又能能體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)優(yōu)價(jià)原則。住宅設(shè)計(jì)應(yīng)具備備可可改造性本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)定定位于發(fā)達(dá)達(dá)地地區(qū)中堅(jiān)客客戶(hù)戶(hù)群體，各各地地客戶(hù)對(duì)戶(hù)戶(hù)型型的需求都都各各有特點(diǎn)；；同同時(shí)，該客客戶(hù)戶(hù)群體也憎憎惡惡雷同，總總想想表達(dá)自我我個(gè)個(gè)性，因而，住住宅設(shè)計(jì)應(yīng)應(yīng)該該具備足夠夠的的可改造性性，以以適應(yīng)客戶(hù)變性化需要。戶(hù)型可可拆分和合合并并，兩功能房之間有有門(mén)相連，可可可打掉隔墻墻變變成一套住住宅宅，大房也可以拆分分成小房；對(duì)對(duì)于外墻，在在在需要的地地方方可以開(kāi)作作通通透的落地地玻玻璃窗等，保保保證業(yè)主能能夠夠盡自己需需要要對(duì)戶(hù)型進(jìn)進(jìn)行行DIY設(shè)計(jì)。建筑結(jié)構(gòu)為達(dá)到DIY設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，建筑建建議議采用框架架結(jié)結(jié)構(gòu)。利于于自自由組合，在在在成本可接接受受的情況下下可可考慮應(yīng)用用隱隱形梁技術(shù)術(shù)，可可減少天花花裝裝修量，增增加加室內(nèi)使用用空空間；錯(cuò)層平面對(duì)于本項(xiàng)目的各各類(lèi)類(lèi)戶(hù)型，都都在在合適的情情況況下考慮小小錯(cuò)錯(cuò)層（不高高于于45厘米）的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，增加室室內(nèi)內(nèi)空間的變變化化與趣味，同同同樣便于實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)功能的分分區(qū)區(qū)。景觀優(yōu)化設(shè)計(jì)合理地控制進(jìn)深深與與開(kāi)間的尺尺寸寸比例，大大膽膽采用客廳廳中中空設(shè)計(jì)、穹穹穹頂?shù)跖_(tái)，入入入戶(hù)花園、透透透空玄關(guān)、大大大陽(yáng)臺(tái)、多多陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)、大露露臺(tái)臺(tái)、退臺(tái)、大大大面積采光光通通風(fēng)，大面面積積落地窗等等景景觀層層延延伸伸的開(kāi)放型型設(shè)設(shè)計(jì)，不但但適適應(yīng)北海地地區(qū)區(qū)隔濕、隔隔熱熱、遮陽(yáng)和和對(duì)對(duì)流的要求求，并并可將該項(xiàng)項(xiàng)目目靈透藝術(shù)術(shù)韻韻尾的園藝藝景景觀引入室室內(nèi)內(nèi)，無(wú)形中中擴(kuò)擴(kuò)大了居住住者者的空間層層面面和活動(dòng)層層面面，另外增增加加成本相對(duì)對(duì)較較低的陽(yáng)臺(tái)臺(tái)、露露臺(tái)空間，亦亦亦會(huì)使消費(fèi)費(fèi)者者產(chǎn)生物超超所所值的感覺(jué)覺(jué)。窗對(duì)于臥室，配合合外外立面，應(yīng)應(yīng)全全部考慮低低臺(tái)臺(tái)短飄窗設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)；客廳與與陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)及二層層的的露臺(tái)花園園之之間，采用用通通透落地門(mén)門(mén)窗窗；別墅外外墻墻，多角度度采采用大面積積落落地窗，最最大大限度擴(kuò)大大室室內(nèi)采光系系統(tǒng)統(tǒng)，窗格分分法法獨(dú)特，形形式式變化豐富富。落落地窗、凸凸窗窗、轉(zhuǎn)角凸凸窗窗、斜屋面面采采光窗（老老虎虎窗）等，不不不一而足。儲(chǔ)藏類(lèi)專(zhuān)屬空間間包括儲(chǔ)物間、公公共共衣帽間，主主主臥的衣帽帽間間，主臥書(shū)書(shū)房房空調(diào)機(jī)位考慮到每一房間間的的空調(diào)機(jī)室室外外機(jī)隱蔽式式安安放，保證證建建筑外墻整整潔潔。廚衛(wèi)所有套型的廚房房必必須為明廚廚，適適應(yīng)客戶(hù)需需求求，可以考考慮慮分別設(shè)置置中中、西餐廚廚房房。所有戶(hù)型的公衛(wèi)衛(wèi)布布置既要考考慮慮方便，又又不不至于太明明顯顯招搖；主主臥臥衛(wèi)生間盡盡量量追求大而而舒舒適，衛(wèi)生生間間和浴室、洗洗洗漱間可以以考考慮適當(dāng)分分設(shè)設(shè)。管線(xiàn)在建筑物理環(huán)境境方方面，特別別注注意管線(xiàn)的的隱隱蔽安排和和西西曬面的遮遮陽(yáng)陽(yáng)。建筑立面風(fēng)格本項(xiàng)目建筑風(fēng)格格建建議摒棄過(guò)過(guò)于于繁雜的裝裝飾飾構(gòu)件，代代之之以抽象、簡(jiǎn)簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代代主主義手法處處理理的細(xì)部。樓樓樓宇的立面面設(shè)設(shè)計(jì)線(xiàn)條流流暢暢，簡(jiǎn)約大大氣氣，不累贅贅、不不繁瑣。以以現(xiàn)現(xiàn)代嶺南風(fēng)風(fēng)格格為主，須須考考慮當(dāng)?shù)氐牡淖宰匀粭l件和和氣氣候情況。本項(xiàng)目建議采用用坡坡屋頂，多多彩彩玻纖瓦屋屋面面（或彩色色水水泥瓦屋面面），底底層外墻面面貼貼文化石、斬?cái)財(cái)丶偈缺肀憩F(xiàn)現(xiàn)自然形態(tài)態(tài)的的原石材質(zhì)質(zhì)；；外墻面以以曖曖色系涂料料為為主，從色色系系上與周?chē)鷩h(huán)環(huán)境融合，整整整體立面風(fēng)風(fēng)格格以回歸自自然然的沉穩(wěn)、古古古樸色調(diào)。陽(yáng)陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)欄板主主要要應(yīng)用鋼化化玻玻璃，現(xiàn)代代氣氣息與原石石材材質(zhì)底層面面磚磚的質(zhì)樸對(duì)對(duì)話(huà)話(huà)。內(nèi)部裝修住宅內(nèi)裝飾標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)采采用全清水水交交樓，管線(xiàn)線(xiàn)到到戶(hù)，次衛(wèi)衛(wèi)裝裝蹲廁，主主衛(wèi)衛(wèi)預(yù)留排污污管管口。園林景觀規(guī)劃由于本項(xiàng)目為別別墅墅盤(pán)，定位位于于中高檔，其其其客戶(hù)群體體屬屬于收入較較高高，對(duì)居家家生生活的環(huán)境境要要求較高。建建建議環(huán)境配配套套的功能要要有有特點(diǎn)。別墅——建筑與與園林相應(yīng)成成成彰景觀與建筑的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)并重，甚甚至至更強(qiáng)調(diào)對(duì)對(duì)景景觀的充分分利利用。其結(jié)結(jié)果果是建筑和和周周?chē)沫h(huán)境境渾渾然一體，相相相得益彰。充分利用好地塊塊間間公共綠化化用用地，地塊塊之之間的市政政公公共綠地，與與與地塊自身身的的園藝共同同構(gòu)構(gòu)建起整個(gè)個(gè)園園藝景觀體體系系；但又各各成成體系。建建筑筑，分布于于園園區(qū)內(nèi)的垂垂茵茵綠柳之間間，精精心構(gòu)造植植被被把園區(qū)裝裝點(diǎn)點(diǎn)成了一幅幅自自然畫(huà)卷。在在在自然環(huán)境境的的映照之下下使使得本項(xiàng)目目形形成了一個(gè)個(gè)自自然村落，一一一種貼近于于自自然的生活活氛氛圍由然而而升升，回歸別別墅墅本質(zhì)。社區(qū)入口及市政政綠綠地為了方便識(shí)別小小區(qū)區(qū)入口及拔拔高高社區(qū)形象象，可以考慮兩兩地塊大門(mén)門(mén)在在兩地塊之之間間的市政公公共共綠地旁，考考考慮將來(lái)在入口通道種植植高大挺拔拔的的亞熱帶樹(shù)樹(shù)種種（如海棗棗、椰椰樹(shù)等）。地塊間綠化化地與小區(qū)主出入入口銜接。出入口口設(shè)置水瀑布布流瀉，為社社區(qū)業(yè)主和來(lái)訪者提供了了戲劇性的的通通達(dá)經(jīng)歷，同同同時(shí)通過(guò)服服務(wù)務(wù)性道路連連接接各地塊公共共花園至各組團(tuán)。采用水池、質(zhì)感感飽飽滿(mǎn)的爍石石、木木板等材質(zhì)提供實(shí)實(shí)用又富有有藝藝術(shù)效果的的園園景。石砌砌擋擋土墻成為為花花園背景，為藝術(shù)術(shù)作品和雕雕塑塑提供展示示舞舞臺(tái)。當(dāng)人人們們從外駛向社社區(qū)內(nèi)時(shí)，進(jìn)進(jìn)進(jìn)入社區(qū)入入口口處，在市市政政公共綠地地街街上的標(biāo)識(shí)石墻墻將以其溫溫馨馨、厚重的的質(zhì)質(zhì)感向人們們致致以親切的的問(wèn)問(wèn)候。充分利利用好地塊塊間間的公共市市政政綠地，使使它它成為社區(qū)區(qū)組組成的一部部分分。綠蔭小小道道，庭臺(tái)摟摟榭榭，市政綠綠地地與社區(qū)內(nèi)內(nèi)園園藝溶為一體體。市政綠地地上建石墻、臺(tái)階和座椅椅構(gòu)建休閑區(qū)，方方便住戶(hù)碰面閑聊聊。同時(shí)安置置四散的折疊疊椅和咖啡啡桌桌可用于休休息息或玩棋牌牌游游戲。開(kāi)放放的的草坪、游游戲戲區(qū)、下沉沉水水景花園和和綠綠色熱帶雨雨林林，讓人感覺(jué)覺(jué)不是在非社區(qū)區(qū)用地上，而而是社區(qū)的組組成部分，居居居民將不由由自自主地生出出沉沉浸在自然然中中的感覺(jué)。利用用地溝壑構(gòu)構(gòu)建建景觀水系系，仿?tīng)q石溪流流設(shè)計(jì)，溪水水潺潺，緩緩緩緩向下流去去，并并可利用地地塊塊間社區(qū)入口的人工湖湖作為各地塊塊自然匯水水區(qū)區(qū)。園林雕塑作品以以社社區(qū)特有的的中中堅(jiān)文化為為引引導(dǎo)，通過(guò)過(guò)作作品來(lái)表達(dá)達(dá)藝藝術(shù)氣息，提提提高小區(qū)檔檔次次。植物的選擇也應(yīng)應(yīng)配配合小區(qū)文文化化主題，可可選選擇文化特特征征較強(qiáng)的植植物物品種。配套及會(huì)所小區(qū)物管用房考考慮慮安排在小小區(qū)區(qū)主入口附附近近會(huì)所。小區(qū)會(huì)所可考慮慮安安排在位于49畝地塊入口口處，方便便兩兩地塊的業(yè)業(yè)主主使用項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)依據(jù)本項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐卣?guī)劃條條件件，結(jié)合本本項(xiàng)項(xiàng)目的發(fā)展展構(gòu)構(gòu)思，提出出本本項(xiàng)目的規(guī)規(guī)劃劃指標(biāo)如下下（按0.5容積率計(jì)算算，戶(hù)均220平方米）：：小區(qū)規(guī)劃技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)一覽覽表表項(xiàng)目目計(jì)量單位數(shù)值小區(qū)規(guī)劃總用地地畝80居住戶(hù)（套）數(shù)數(shù)戶(hù)（套）120居住人口套/4人480總建筑面積M254000①住宅建筑M253333③公建面積M2約600～7000車(chē)位個(gè)（臨時(shí)）約50容積率約0.5綠地率%50％第六章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推推廣策略別墅樓盤(pán)作為一一種種高檔物業(yè)，有其特特定的消費(fèi)費(fèi)群群體；常規(guī)的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策略，很可可能耗費(fèi)巨巨資資，卻收效效不不大。尤其其是是本項(xiàng)目，定定定位于異地地銷(xiāo)銷(xiāo)售，在推推廣廣上，也將將以以異地推廣廣為為主。針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群群，有選擇的的挑選出符合合客戶(hù)群需要要的媒體，投投放廣告。定位于中高端客客戶(hù)戶(hù)，定期不不定定期借舉辦PARTTTY，酒會(huì)，沙沙龍等機(jī)會(huì)會(huì)進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目理理念念的宣傳，爭(zhēng)爭(zhēng)爭(zhēng)取能夠組組團(tuán)團(tuán)飛往北海海進(jìn)進(jìn)行實(shí)地參參觀觀，現(xiàn)場(chǎng)逼逼單單。與異地推廣城市市主主流房地產(chǎn)產(chǎn)媒媒體聯(lián)合造造勢(shì)勢(shì)，以專(zhuān)刊形式介介紹本項(xiàng)目目，介介紹北海。附：注：在此，上海海已已經(jīng)是“泛概念”了，代表了了一線(xiàn)發(fā)達(dá)達(dá)城城市，同樣樣可可以理解成成為為廣州、深深圳圳等城市。北海項(xiàng)目異地銷(xiāo)銷(xiāo)售售市場(chǎng)研判判生活上海上海一個(gè)收入很很高高的白領(lǐng)，過(guò)過(guò)過(guò)著衣食無(wú)無(wú)憂(yōu)憂(yōu)的生活，但但但他們當(dāng)一生中中的黃金歲歲月月過(guò)去，步步入入夕陽(yáng)般的的老老年時(shí)，是是否否還能保持持原原來(lái)的生活活水水平，安享享幸幸福生活？？恐恐怕沒(méi)人算算過(guò)過(guò)，將來(lái)退退休休后，自己己能能領(lǐng)多少退退休休金，這些些退退休金夠不不夠夠花。尤其是是現(xiàn)在的白白領(lǐng)領(lǐng)普遍關(guān)注注生生活的質(zhì)量量，對(duì)對(duì)于日常的的一一些細(xì)節(jié)尤尤為為在意，不不會(huì)會(huì)因?yàn)楦哔|(zhì)質(zhì)量量細(xì)節(jié)的繁繁瑣瑣而委曲求求全全，降低對(duì)對(duì)自自己的要求求。在在日常生活活中中，“格調(diào)”和“品味”，生活的形形象，始終終被被擺放放在在一一個(gè)重要的的位位置。對(duì)于“養(yǎng)老”之類(lèi)的似乎乎很遙遠(yuǎn)的的事事情，也只只能能放在天邊邊了了…1、養(yǎng)老離白領(lǐng)領(lǐng)有多遠(yuǎn)遠(yuǎn)？對(duì)于剛參加工作作不不久的白領(lǐng)，說(shuō)起“養(yǎng)老”的話(huà)題像太太遙遠(yuǎn)了一一點(diǎn)點(diǎn)?，F(xiàn)在普遍的事事實(shí)是，一一個(gè)個(gè)的白領(lǐng)現(xiàn)在在一個(gè)月大大約約可以?huà)昶咂甙税饲г笥矣遥棵總€(gè)月幾乎乎都都花得分文文不不剩。對(duì)于“養(yǎng)老”，普通的心態(tài)態(tài)是，“明天甚至下下一小時(shí)會(huì)會(huì)發(fā)發(fā)生什么，我我我們都不知知道道，又哪兒兒管管得上幾十十年年后的事情情呢呢？”。更甚，“一來(lái)現(xiàn)在掙掙的錢(qián)還太太少少，根本顧顧不不上存錢(qián)養(yǎng)養(yǎng)老老的問(wèn)題………”年輕的時(shí)候，很很多多人不會(huì)意意識(shí)識(shí)到養(yǎng)老問(wèn)問(wèn)題題，花的錢(qián)錢(qián)甚甚至比掙的的錢(qián)錢(qián)還要多。。可可是隨著年齡齡漸長(zhǎng)，也就就越來(lái)越有危危機(jī)感。30歲是一道檻檻，一過(guò)了這這個(gè)檻，養(yǎng)老老的問(wèn)題恐怕怕就會(huì)不由自自主地漸漸在在眼前凸顯出出來(lái)。2、老來(lái)靠什么么？有人做過(guò)計(jì)算，在在我國(guó)社保體體系比較發(fā)達(dá)達(dá)的地區(qū)，按按目前的養(yǎng)老老金提取比例例，在未來(lái)社社會(huì)平均工資資穩(wěn)定提升的的前提下，收收入越高，到到退休時(shí)，養(yǎng)養(yǎng)老金達(dá)到退退休前收入的的比例越低。一一般而言，社社會(huì)保障體系系只能提供最最基本的生活活保障，提供供的退休金基基本上只能達(dá)達(dá)到退休前總總收入的三分分之一左右，特特別是對(duì)高收收入人群該比比例會(huì)更少。也也就是說(shuō)，如如果光靠社保保體系的退休休金，退休前前后的生活將將發(fā)生巨大的的變化?？梢砸哉f(shuō)，在未來(lái)來(lái)幾十年中，退休人員僅僅依靠社會(huì)保障系統(tǒng)來(lái)實(shí)現(xiàn)豐足的晚年生活是不現(xiàn)實(shí)的。而且隨著中國(guó)獨(dú)獨(dú)生生子女政策策和和國(guó)民人均均預(yù)預(yù)期壽命的的延延長(zhǎng)，未來(lái)來(lái)的的幾十年就就業(yè)業(yè)人口占總總?cè)巳丝诘谋壤龑⒉粩鄿p少少，結(jié)結(jié)果將導(dǎo)致致社社會(huì)能夠提提供供的養(yǎng)老財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)支撐能力力下下降，但支支取取退休金的的人人員比例上上升升。由于社社會(huì)會(huì)價(jià)值系統(tǒng)統(tǒng)的的變化，加加上上中國(guó)人口口政政策的因素素，未未來(lái)的一對(duì)對(duì)夫夫婦可能要要照照顧四位老老人人，子女也也將將不再能夠夠成成為未來(lái)養(yǎng)養(yǎng)老老的依托。因此，結(jié)合中國(guó)國(guó)未未來(lái)幾十年年的的國(guó)情演變變，白白領(lǐng)如果自自己己手里沒(méi)有有一一筆豐厚的的養(yǎng)養(yǎng)老基金來(lái)來(lái)維維持豐足體體面面的晚年生生活活，還真得得好好好未雨綢綢繆繆。退休金金只只夠基本生生活活。假設(shè)某主管稅后后月月收入1萬(wàn)多，我們按按照一般的的開(kāi)開(kāi)銷(xiāo)除去后每個(gè)月大約約可以節(jié)余5000元。設(shè)定其離退休休還有20年時(shí)間，估估算下來(lái)，到到到退休時(shí)大大約約可以存下100多萬(wàn)元，退退休后每個(gè)個(gè)月月還有退休休金金1000元，加上買(mǎi)的養(yǎng)老保險(xiǎn)。這這這樣的收入入按按照一般上上海海白領(lǐng)的思思維維，都還要為為退休后的的生生活擔(dān)心，那那那么，一個(gè)個(gè)白白領(lǐng)“安度晚年”，究竟需要要多少錢(qián)？？如果按照60歲歲退退休、活到80歲計(jì)算的話(huà)話(huà)，一個(gè)人人退退休后的生生活活有20年。20年的時(shí)間太太漫長(zhǎng)了，誰(shuí)誰(shuí)誰(shuí)都不知道道會(huì)會(huì)發(fā)生些什什么么樣的事情情，所所以要準(zhǔn)備備多多少錢(qián)養(yǎng)老老，真真的是一個(gè)個(gè)很很難說(shuō)清楚楚的的問(wèn)題。3、多少錢(qián)才能能安度晚晚年？某好事者計(jì)算過(guò)過(guò)，具具體怎么計(jì)計(jì)算算出來(lái)的不不得得而知，結(jié)結(jié)論論是起碼需需要要200萬(wàn)元。該好事事者還說(shuō)，國(guó)國(guó)外有一個(gè)個(gè)機(jī)機(jī)構(gòu)好像專(zhuān)專(zhuān)門(mén)門(mén)為這個(gè)問(wèn)問(wèn)題題做過(guò)調(diào)查查研研究，得出出的的結(jié)論是，一一一個(gè)中國(guó)白白領(lǐng)領(lǐng)（大城市，如如如上海），要要維持一定定的的生活水準(zhǔn)準(zhǔn)“安度晚年”的話(huà)，需要300萬(wàn)元呢。那么，300萬(wàn)萬(wàn)元元到底夠不不夠夠呢？有專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)理財(cái)師計(jì)計(jì)算算說(shuō)，如果不不作任何投投資資的話(huà)，即便便是300萬(wàn)元，15年也會(huì)“坐吃山空”。理財(cái)師指指出，目前前中中國(guó)物價(jià)平平穩(wěn)穩(wěn)，通脹率1％，但根據(jù)“十五和2006~~2015年經(jīng)濟(jì)發(fā)展展報(bào)告”預(yù)測(cè)，2006~~2015年中國(guó)每年年將至少保保持持3％~4％的通脹率率。按此水水平平，到2015年，300萬(wàn)元只相當(dāng)當(dāng)于目前約170萬(wàn)元的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)水平，如如果果說(shuō)一個(gè)家家庭庭每個(gè)月需需要要支出1萬(wàn)元才能維維持現(xiàn)在的的生生活水準(zhǔn)的的話(huà)話(huà)，300萬(wàn)元也只能能支撐17年，這還不不包括隨時(shí)時(shí)可可能發(fā)生的的需需要應(yīng)急的的支支出。也就就是是說(shuō)，僅考考慮慮通貨膨脹脹這這一個(gè)因素素養(yǎng)養(yǎng)老所需要要的的錢(qián)就是筆筆大大數(shù)目。4、收入·消費(fèi)費(fèi)·生生活根據(jù)中華英才網(wǎng)網(wǎng)近近日發(fā)布的的最最新薪酬調(diào)調(diào)查查報(bào)告顯示示，上上海白領(lǐng)平平均均年收入已已達(dá)達(dá)到47634元，位列全全國(guó)第一。上上上海從1992年以來(lái)，經(jīng)經(jīng)濟(jì)平均增增長(zhǎng)長(zhǎng)速度為12.3%%，而居民平均均收入的增增長(zhǎng)長(zhǎng)速度則不不到到10%根據(jù)前程無(wú)憂(yōu)近近日日發(fā)布的《2005年中國(guó)主要要城市白領(lǐng)領(lǐng)薪薪酬報(bào)告》顯顯顯示，明年年收收入增長(zhǎng)將將步步入平淡期期，上上海白領(lǐng)平平均均月薪增長(zhǎng)長(zhǎng)只只有251元左右。

同職位的男男女收入差差異異最小。但但即即便如此，女女女性白領(lǐng)的的收收入仍普遍遍比比同職位的的男男性低30%左右。根據(jù)上上述資料計(jì)計(jì)算算，預(yù)計(jì)上海海白領(lǐng)2005年平均年薪薪506466元，女性白白領(lǐng)的平均均年年薪低于男男性性12000元，相當(dāng)于于男性白領(lǐng)領(lǐng)年年薪的76.3%。年薪5萬(wàn)，只及及前文舉例例月薪1萬(wàn)的一半不不到；年薪10萬(wàn)以上，屬屬高收入的白白領(lǐng)，養(yǎng)老老仍仍無(wú)保障，那那那么一般普普通通的白領(lǐng)，就就就更要為養(yǎng)養(yǎng)老老發(fā)愁了。收入不多，但星星巴巴克、真鍋鍋、圓圓緣園，卻是是固定時(shí)間間的的節(jié)目，開(kāi)開(kāi)銷(xiāo)銷(xiāo)自然不少少。薪薪水雖不多多，但“TMSK透明思考”，卻不可不不在吧臺(tái)上喝喝一杯酒、喝喝一杯咖啡，隨隨意地看看琉琉璃進(jìn)入生活活空間的另一一種姿態(tài)；薪薪水雖然不多多，但和平飯飯店里，因?yàn)闉闅q月而泛黃黃了的白色大大理石，英式式房間里生著著壁爐，美式式房間里有銀銀燭臺(tái)，西班班牙式房間里里放著老式的的高柱子木床床……卻又怎能讓讓人忘懷？薪薪水雖然不多多，但夏奈兒兒、路易威登登、康納利、ESADA等眾多定級(jí)級(jí)品牌的時(shí)裝裝、絲巾、領(lǐng)領(lǐng)帶、真皮手手袋和手套以以及皮制配飾飾…至少有一件件能緊跟全球球時(shí)尚潮流…收入雖然不不高，但卻不不可不對(duì)自己己不好，格調(diào)調(diào)不可不高雅雅，品味不可可不高！5、上海居住成成本2004年111月月16日，上海房房地地產(chǎn)交易的的官官方網(wǎng)站上上海海房地資源源網(wǎng)網(wǎng)即時(shí)滾動(dòng)動(dòng)信信息顯示：15日上海市房房地產(chǎn)網(wǎng)上上成成交均價(jià)首首次次突破萬(wàn)元元關(guān)關(guān)口。其中中，上上海內(nèi)環(huán)線(xiàn)線(xiàn)以以?xún)?nèi)（中心心城城區(qū)）一手手房房成交均價(jià)價(jià)為為12986．8元／平方米米，內(nèi)環(huán)線(xiàn)線(xiàn)和和中環(huán)線(xiàn)之之間間的一手房房成成交均價(jià)在9272．7元／平方米米，中環(huán)線(xiàn)線(xiàn)和和外環(huán)線(xiàn)之之間間區(qū)域一手手房房均價(jià)也達(dá)達(dá)到到7163．1元／平方米米，外環(huán)線(xiàn)線(xiàn)以以外的房?jī)r(jià)價(jià)為為5399．3元／平方米米。近段時(shí)間間，網(wǎng)上房地地產(chǎn)交易數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)顯示，每每天天的成交均均價(jià)價(jià)格都能穩(wěn)穩(wěn)定定在8500－9000元之間。而而之前的9月份，根據(jù)據(jù)網(wǎng)上房地地產(chǎn)產(chǎn)對(duì)1330個(gè)已售樓盤(pán)盤(pán)的統(tǒng)計(jì)，實(shí)實(shí)實(shí)際平均成成交交單價(jià)為每每平平方米8201元，比8月上漲了8．28％；9月住宅累計(jì)計(jì)成交價(jià)格格為為每平方米7526元，比8月上漲了4．08％。顯然，在越越來(lái)越多的的炒炒樓者感受受到到壓力的同同時(shí)時(shí)，上海樓樓市市絲毫沒(méi)有有停停止上漲的的意意思。以目前的房?jī)r(jià)而而計(jì)計(jì)，一套兩兩房房75平方米的住住宅宅，在上海海，需需要60多萬(wàn)元；如如果在市中中心心置業(yè)，那那就就更高達(dá)近100萬(wàn)元，如此此高的房?jī)r(jià)價(jià)，即即使是收入入頗頗豐的白領(lǐng)領(lǐng)小小資一族，不不不吃不喝，也也也要至少15年才能買(mǎi)一一套房，還還不不能是市中中心心的，而且且還還只是最普普通通的兩房；；如如果在郊區(qū)區(qū)買(mǎi)買(mǎi)一套像樣樣的的房，那不不下下20年的收入，是是是不太可能能的的。即使是土生土長(zhǎng)長(zhǎng)的的上海人，買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)了廉價(jià)的的房房改房安家家后后，隨著兒兒女女的成長(zhǎng)，對(duì)對(duì)對(duì)新增房產(chǎn)產(chǎn)的的需求也越越來(lái)來(lái)越迫切，以以以現(xiàn)在的房房?jī)r(jià)價(jià)來(lái)看，是是無(wú)無(wú)論無(wú)何都都買(mǎi)買(mǎi)不起一套套新新的商品房房。6、理財(cái)投資房產(chǎn)，買(mǎi)第第二二套房子。第第第二套房子就就是為了“養(yǎng)老”的。如果單單靠?jī)?chǔ)蓄，再再再高的收入入到到退休時(shí)頂頂多多存下200萬(wàn)元，考慮慮到人老了了后后不太敢動(dòng)動(dòng)積積蓄，估計(jì)計(jì)到到時(shí)候很難難保保證現(xiàn)有的的生生活水準(zhǔn)，所所所以現(xiàn)在就就必必須要提高高現(xiàn)現(xiàn)有的投資資回回報(bào)率。房房產(chǎn)產(chǎn)是實(shí)物資資產(chǎn)產(chǎn)，可以規(guī)規(guī)避避通貨膨脹脹的的風(fēng)險(xiǎn)。房房產(chǎn)產(chǎn)雖然在幾幾年年內(nèi)價(jià)格會(huì)會(huì)有有波動(dòng)，但但從從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，土土土地資源總總是是越來(lái)越稀稀缺缺的，房產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)值總趨勢(shì)勢(shì)只只可能是上上升升的。通過(guò)計(jì)計(jì)算第二套房房子基本上上可可以以租還還貸貸，即便考考慮慮空置率和和租租金變動(dòng)，這這這部分資產(chǎn)產(chǎn)的的收益率起起碼碼也能達(dá)到6％。但是以上海目前前的的房?jī)r(jià)而言言，小小資白領(lǐng)買(mǎi)買(mǎi)一一套像樣的的住住房都尚顯顯困困難，何來(lái)來(lái)第第二套“養(yǎng)老”？按照退休休收入的收收入入水平，只只及及工作時(shí)的1/3，要維持小小資一貫的的高高品味生活活，按按一個(gè)普通通的的通貨膨脹脹系系數(shù)，在開(kāi)開(kāi)銷(xiāo)銷(xiāo)上也顯得得捉捉襟見(jiàn)肘。歸結(jié)言之之，退退休養(yǎng)老期期間間，上海等等大大城市消費(fèi)費(fèi)水水平過(guò)高，不不不適宜居住住！！置業(yè)北海1、異地置業(yè)，尋尋找找最佳居所所北海，位于中國(guó)國(guó)南南方，北部部灣灣畔，地處處南南亞熱帶，面面面臨北部灣灣，陽(yáng)陽(yáng)光充足，雨雨雨量充沛，氣氣氣候溫和，植植植被豐茂，風(fēng)風(fēng)風(fēng)光旖旎。北北北海三面環(huán)環(huán)海海，每立方方厘厘米空氣里里負(fù)負(fù)氧離子含含量量2500至5000個(gè)，比一般般城市高出50至100倍，是人類(lèi)類(lèi)理想的居居住住地。北海海的的空氣特別別清清新，北海海是是個(gè)極具情情調(diào)調(diào)的濱海城城市市，海、灘、島、湖、山、林自然風(fēng)風(fēng)光和眾多多的的歷史人文文景景觀，構(gòu)成成一一幅幅迷人人、醉醉人的畫(huà)面面，北北海近海盛盛產(chǎn)產(chǎn)珍珠，是是著著名的“南珠”之鄉(xiāng)。而且北海