五號院三期項目后評估2016年9月20日項目工程管理評估目錄

2.1進度管理2.2質量管理

2.3技術管理2.4合同管理2.5成本管理

2.6安全文明管理2.7合作單位管理2.8驗收管理

二、項目工程管理評估工程管理綜述：

進度：五號院三期項目，從開工到交房歷時將近3年時間，雖然按照集團目標完成了任務，但是在過程中仍有部分工程計劃節點嚴重滯后，造成后期趕工情況凸出；主要原因有：合同漏洞過多；施工工序與驗收之間銜接不暢：計劃編制過程中未考慮麥收、秋收等假期；外圍道路施工嚴重影響；場地影響；政府壟斷單位考慮因素不足等。

質量：嚴格按照公司的制度流程進行現場管理，堅持方案先行、樣板引路，所有分部分項工程施工之前嚴格審核施工方案，方案通過后施工樣板并根據公司制度進行樣板驗收，為后期大面積施工提供依據和標準；

技術：項目前期按照以往建造標準和方案進行實施，在施工過程中無法滿足規范和驗收標準要求，部分分部分項工程重新按照新規范和標準進行調整；包括后期竣工驗收過程中新增加一部分檢測和驗收項目都對項目的整體管理造成了不同程度的影響。合同：由于個別合同簽訂不夠嚴謹，造成施工范圍不清，施工單位扯皮推諉現象，增加了現場的協調工作量；合同內容疏漏，部分施工內容無單位進行施工，增加了后期成本，也對現場進度造成了影響。

二、項目工程管理評估成本控制：項目部全體員工認真學習合同、招投標文件等文件，熟讀設計圖紙，領會設計意圖，查閱現行相關驗收規范。不滿足合同付款節點條件，堅決不付款；仔細審查施工單位提出的索賠要求，根據相關文件，據理力爭；認真復核施工單位上報的變更簽證工程量，對虛報多報工程量堅決扣除，把好成本控制的第一道關。安全文明：五號院三期3-6號樓由中鐵建設集團施工，安全文明施工相對較好，曾多次被建委評定為市級安全文明觀摩工地；但1、2號樓以及21-32號樓施工單位（中國有色金屬工業第六冶金建設有限公司）受場地限制，現場安全文明管理相對不夠理想，在安全文明施工方面仍存在部分問題。合作單位：合作單位？(土建）家，有？家單位能夠建立長期合作關系，有？家單位不能符合公司要求?？偘鼏挝辉诮环壳芭浜匣灸軡M足要求，但是在后期的結算、備案、維修方面配合力度不夠。

二、項目工程管理評估工程管理綜述：驗收：五號院三期項目各項驗收雖最終順利通過，但由于前期圖紙設計采用老規范、老標準，無法滿足后期驗收標準，給后期的消防驗收、節能驗收造成了極大困難，直接制約了竣工驗收的順利進行，最終經多次整改、溝通協調完成各項驗收，達到交房條件。二、項目工程管理評估2.1進度管理2.1.1五號院三期中鐵標段3-6號樓計劃完成情況

整個工程計劃執行中，節點有提前有滯后，提前節點主要出現在+0到主體結構封頂，滯后節點主要體現在+0以下、裝修

階段及竣工驗收階段；影響施工階段計劃滯后的因素將逐項進行分析并總結。序號分部工程計劃完成情況實際完成情況滯后天數1項目開工2013-04-022013-04-020天2±0完成時間2013-07-062013-07-060天3主體施工至可售狀態2013-08-252013-08-250天4主體封頂2014-04-222014-06-17-56天5外架拆除2014-05-222014-08-10119天6竣工驗收2015-09-072015-10-2043天依據2013年12月五號院三期開發計劃二、項目工程管理評估序號分部工程計劃完成情況實際完成情況滯后天數1項目開工2013-03-212013-03-210天2±0完成時間2013-05-272013-05-270天3主體施工至可售狀態2013-12-202013-12-200天4主體封頂2013-10-202013-12-2060天5外架拆除2014-4-202014-6-3071天6竣工驗收2015-09-252015-10-2025天依據2012年12月五號院三期開發計劃

整個工程計劃執行中，節點有提前有滯后，提前節點主要出現在+0到主體結構封頂，滯后節點主要體現在+0以下、裝修

階段及竣工驗收階段；影響施工階段計劃滯后的因素將逐項進行分析并總結。2.1進度管理2.1.2五號院三期六冶標段21-32號樓計劃完成情況二、項目工程管理評估序號分部工程計劃完成情況實際完成情況滯后天數1項目開工2013-12-202013-12-200天2±0完成時間2014-4-102014-3-2714天3主體施工至可售狀態2014-5-222014-4-2923天4主體封頂2014-12-022014-09-2073天5外架拆除2015-07-312015-1-20163天6竣工驗收2016-05-172016-06-29-43天依據2012年12月五號院三期開發計劃

整個工程計劃執行中，節點有提前有滯后，提前節點主要出現在+0到主體結構封頂，滯后節點主要體現在+0以下、裝修

階段及竣工驗收階段；影響施工階段計劃滯后的因素將逐項進行分析并總結。2.1進度管理2.1.3五號院三期六冶標段1-2號樓計劃完成情況二、項目工程管理評估1、市政道路施工影響2014年4月1日至2014年12月16日，五號院周邊的連云路和南坪路同時進行市政道路施工，造成施工道路中斷，對現場施工造成了極大困難，面對修路項目部全力協調，加班加點最終仍保證關鍵節點按照總控計劃按時完成。雖然如此，道路施工對中鐵、六冶標段造成的工期影響無法估量，且我方額外對中鐵標段補償25萬，對六冶標段補償60萬，額外增加了大量成本。2.1進度管理2.2.1進度影響原因分析二、項目工程管理評估2、施工合同存在明明顯瑕疵和漏洞：：2014年10月份，中鐵、六冶冶兩總包單位分別別對合同中回填土土事項約定條款提提出異議，認為合合同中存在明顯瑕瑕疵和漏洞，要求求我方給予補償回回填土土源費用。。項目部積極協調調成本部同施工單單位進行談判，截截止2015年3月份，五號院三期期21-32號樓以及3-6號樓已具備回填土土施工條件，但回回填土爭議項仍未未解決，嚴重影響響現場回填土方施施工。該事項最終終拖延至2015年6月份，經公司領導導專題會研究決定定，同意與村民重重新簽訂土方供貨貨合同，雖最終回回填土工程順利完完成，但對外網和和景觀造成了極大大影響，且額外增增加大額費用，造造成超目標成本。。2.1進度管理2.2.1進度影響原因分析析二、項目工程管理評估估2015年1月份，五號院三期期1、2號樓已具備粉刷條條件，因當時天氣氣寒冷并正值春節節假期，且總包單單位未能提供足夠夠資料保證墻改驗驗收通過，粉刷工工作遲遲未能開始始進行。至2015年4月中旬，項目部組組織公司各部門對對粉刷工程進行樣樣板驗收通過，市市建委組織墻改驗驗收通過后，粉刷刷工程才開始大面面積施工，但此時時已處于施工季節節中段，施工單位位無法盡快確定合合格的粉刷隊伍，，僅隊伍確定又拖拖延近一月有余，，嚴重影響粉刷工工程計劃，此單項項工程導致總控計計劃滯后一月有余余，嚴重制約了后后續工作的正常開開展。3、施工工序與驗收收之間銜接不暢：：2.1進度管理2.2.1進度影響原因分析析二、項目工程管理評估估2015年9月份，高層3-6以及別墅21-32號樓回填土方已全全部完成，雨污水水管網施工完畢，，景觀開始展開大大面積施工，但此此時天然氣工程仍仍未進場。項目部部積極配合開發部部進行協調溝通，，而天然氣公司施施工隊伍以秋收工工人緊缺為由拒絕絕配合我方進行施施工。最終經多次次溝通協調，我方方以遠高于市場價價格的人工費用作作為保證，全力配配合天然氣公司工工作，最終在9月份一個月內完成成天然氣工程的全全部施工工序，保保證了室內順利交交房以及外網景觀觀的順利施工。雖然天然氣工程最最終得以完成，但但我方花費較高費費用額外增加了公公司的成本，且進進場較晚對其他工工序也造成了不同同程度的影響或成成品破壞，對項目目后期管理造成極極大困難，后續施施工過程中應重點點提前考慮配套工工程施工，避免再再次影響項目進展展。4、市政壟斷單位為為配合不利：2.1進度管理2.2.1進度影響原因分析析二、項目工程管理評估估5、場地受到影響或或限制：五號院三期六冶標標段進場較晚，進進場時別墅區30-32號樓作為昱翔標段段施工場地受到影影響近2個月無法正常施工工，高層區域進場場時施工場區被中中鐵標段占用導致致無法按時開工，，幼兒園施工場地地被五號院一期辦辦公場所占用拖延延2年之久，最終經多多方協調花費大量量人力、物力，最最終完成場地平整整和移交工作。上述因素均不同長長度的制約了項目目的開發和進展，，造成工期延誤的的同時，也造成了了施工單位對我方方進行的大額索賠賠，導致我方成本本額外增加。這充充分暴露了我方計計劃管理意識以及及協調能力不足，，對于重點工作未未能做到未雨綢繆繆，提前考慮，在在后續項目開發過過程中要引以為戒戒，做好前置工作作。2.1進度管理2.2.1進度影響原因分析析二、項目工程管理評估估6、合同或圖紙范圍圍劃分不夠明確：：整體施工過程中，，因為總分包圖紙紙或合同范圍劃分分存在重復或漏洞洞，導致部分工作作項發生沖突，一一部分工作內容在在雙方合同范圍內內重復出現，一部部分工作內容在雙雙方合同范圍內同同時漏掉，導致后后期出現推諉扯皮皮現象，無形中給給項目管理造成了了很大難度，也給給成本核算增加了了負擔。例如，五號院三期期1-6號樓高層區域地下下車庫疏散樓梯面面層做法原圖紙設設計為面磚地面，，后期由產品研發發中心出具變更進進行取消，后期景景觀圖紙中又將面面層做法更改為干干鋪石材，但工作作范圍僅為±0至-1層區域，不含-1層至-2層區域，造成此項項工作形成真空。。項目部多次與研研發、成本等部門門進行溝通，做出出大量工作最終確確認做法為水泥亞亞光地面，但總包包于景觀施工范圍圍內均不包含，且且正處于趕工階段段，上述兩家單位位均無法完成此項項施工任務。經過過多次約談，由項項目部安排給零星星施工單位進行施施工，最終在交房房前加班加點順利利完成樓體粉刷工工作。2.1進度管理2.2.1進度影響原因分析析二、項目工程管理評估估7、甲供材或甲指乙乙供材料影響：施工合同范圍內約約定部分材料為甲甲供材或甲指乙供供材料，此項工作作給項目進展也造造成了極大困難，，具體案例分析如如下:1、2015年4月份，別墅21-32號樓以及高層3-6號樓開始陸續安裝裝暖氣片（甲供材材），但供貨單位位鄭州瓦薩齊暖氣氣設備有限公司因因資金鏈斷裂導致致工廠破產，無法法及時按照我方要要求進行供貨，嚴嚴重影響現場工期期。最終我方又重重新考察供貨單位位，簽訂供貨合同同確定供貨單位為為洛陽秦嶺供暖設設備有限公司，施施工單位訂貨、加加工周期基本為一一個月，最終貨到到現場，我方安排排總包單位加班加加點對暖氣片進行行安裝，最終順利利完成任務。暖氣氣片供貨單位破產產屬意外事件，但但該事件導致我方方暖氣片安裝滯后后2個月有余，嚴重影影響了項目總控計計劃。2、別墅21-32號樓入戶門為甲供供材，由中國有色色金屬工業第六冶冶金建設有限公司司負責安裝，合同同和預算編制安裝裝費用約為400元/戶，但后期我方與與入戶門供貨單位位簽訂合同為1000元/戶。總包單位認為為我方定價不合理理，要求我方對入入戶門安裝費用進進行調整，經多次次專題會研究決定定，同意總包單位位訴求對安裝費用用進行調整。此事事雖未對工期、計計劃等造成影響，，但對后期維修工工作造成極大困難難，且六冶標段拒拒絕為入戶門供貨貨單位支付相關費費用，對我司名聲聲也造成不利影響響。2.1進度管理2.2.1進度影響原因分析析二、項目工程管理評估估8、圖紙設計反復修修改：五號院三期1、2號樓于2015年10月份開始進行公共共部位裝修，在大大面積施工前，項項目部按照公司制制度流程組織了公公共部位精裝修樣樣板驗收，過程中中提出前期各項目目因為消火栓箱包包裝造成以下問題題：1、成本、費用額外外增加；且后期維維修量、維修難度度加大；2、消火栓門開啟角角度不足120°，影響消防驗收收正常通過；項目部將上述問題題反饋至公司各部部門后，各部門同同意在1、2號樓公共部位取消消消火栓箱包裝，，改為明裝，我方方項目部隨即通知知施工單位按照此此方案施工。精裝裝修工程基本完工工時，產品研發中中心重新下發變更更，要求對消火栓栓箱重新進行包裝裝以提升產品品質質，保證交房標準準。但此時，總包包單位精裝修工程程已基本完工，人人員、材料均無法法保證此變更施工工，導致此變更無無法執行，影響了了項目整體效果。。2.1進度管理2.2.1進度影響原因分析析二、項目工程管理評估估9、施工單位確定滯滯后：1、五號院三期高層層1-6號樓主體結構建設設過程中，電梯井井道預留預埋全部部按照博林特品牌牌進行施工，待施施工完成后，電梯梯招標完成，品牌牌由博林特更改為為通力電梯，電梯梯井道參數全部作作出修改，原有的的預留洞和預埋件件幾乎全部廢棄，，無法使用。后研研發按照通力電梯梯參數重新下發變變更，項目部通知知施工單位積極執執行，最終在電梯梯進場之前完成變變更工作，保證了了電梯的正常安裝裝和運行。雖然如如此，該事件扔給給項目管理造成很很大困難，由其針針對電梯安裝這條條關鍵線路，對后后續施工影響巨大大，后期應謹慎面面對此類問題。2、五號院三期1-2號樓、21-32號樓防火門原由鄭鄭州賦安防火門有有限公司進行施工工，因前期配合較較差，工期滯后，，態度惡劣等因素素，項目部建議在在1、2號樓施工時更換施施工單位。經審批批，公司同意將防防火門施工單位改改為河南瑞安盾門門業有限公司。項項目部隨即通知施施工單位進場，但但進場時公共部位位裝修已完成墻地地磚施工，在防火火門安裝過程中對對墻磚成品保護造造成大面積破壞，，導致總包單位對對我方進行索賠。。該事件因公司流流程復雜，進度緩緩慢，導致施工單單位進場時間滯后后，造成施工工序序錯亂，對現場施施工造成不利影響響。2.1進度管理2.2.1進度影響原因分析析二、項目工程管理評估估五號院三期公共部位物業接收情況統計表序號工作項名稱計劃移交日期物業接收情況物業接收人備注1智能化專項工程驗收2016年1月6日已接收張紅豪已完成移交2電力（設備房）專項工程驗收2015年12月1日已接收張紅豪已完成移交3熱力站專項驗收2016年12月5日未接收張紅豪熱力公司正在調試4單體樓驗收2015年10月28日已接收張紅豪已完成移交5干掛石材專項工程驗收2015年11月11日已接收張紅豪已完成移交6大堂及公共部位裝修專項工程驗收2015年10月28日已接收張紅豪已完成移交7室內外標示標牌及信報箱驗收2015年10月28日已接收張紅豪已完成移交8欄桿、百葉專項工程驗收2015年10月28日已接收張紅豪已完成移交9門窗專項工程驗收2015年11月10日已接收張紅豪已完成移交10儲藏間專項驗收2015年11月11日已接收張紅豪

已完成移交11電梯專項工程驗收2015年12月8日已接收

張紅豪

已完成移交12社區用房專項工程驗收2015年10月28日已接收張紅豪

已完成移交13雨污水專項驗收2015年11月17日已接收張紅豪

已完成移交14消防專項工程移交2015年11月17日已接收張紅豪

已完成移交15地庫劃線專項移交2015年12月8日已接收張紅豪

已完成移交16入戶門鑰匙專項移交2015年10月28日已接收張紅豪

已完成移交17景觀專項工程驗收2015年10月20日已接收張紅豪

已完成移交18保潔專項驗收移交2015年10月28日已接收張紅豪

已完成移交2.1進度管理2.2.1進度影響原因分析析二、項目工程管理評估估五號院三期共分為為三個批次，四個個部分分別向物業業公司和業主進行行移交，工作交叉叉復雜，業態形式式多樣，同時與五五號院一期、伍號號院二期交接部位位較多，部分前期期遺留問題也影響響著五號院三期項項目的正常進展，，導致工作難度較較大。但項目部各各位同事態度端正正，絕不退縮，積積極協調解決各項項問題，克服各種種困難，最終保證證了五號院三期各各個批次和樓棟的的順利移交。具體體移交時間如下：：五號院三期各批次驗收和移交匯總表批次樓號驗收和移交時間備注第一批次3-6號樓及地下車庫2015年10月21-32號樓及地下車庫2015年10月第二批次1、2號樓及地下車庫2016年07月第三批次幼兒園2016年10月暫未驗收2.1進度管理2.2.1進度影響原因分析析二、項目工程管理評估估五號院三期業主基本情況匯總表序號事項分項具體數據備注1業主維修維修申報項8542016年9月25日止維修完成項825維修率96.6%2業主投訴投訴戶數62016年9月25日止處理戶數6處理率%100%3業主入住總戶數9132016年9月25日止裝修完成戶583業主入住戶479裝修完成率63.8%業主入住率52.5%2.1進度管理2.2.1進度影響原因分析析二、項目工程管理評估估消防驗收意見書2.1進度管理2.2.1進度影響原因分析析二、項目工程管理評估估竣工驗收備案表2.1.5目標責任書關鍵節節點達成對比表關鍵節點計劃完成時間實際完成時間備注五號院三期（1）電力工程設備移交2015年12月5日2015年12月1日完成（2）換熱站設備移交2016年12月5日/熱力公司正在調試（3）生活泵房設備移交2015年12月8日2015年12月1日完成（4）單體樓移交2015年10月28日2015年10月28日完成（5）智能化移交2015年12月8日2015年12月6日完成（6）消防系統移交2015年11月20日2015年11月17日完成（7）竣工資料移交2015年8月30日2016年8月31日完成另外，截止2016年9月25日，目標責任書上所所要求的向物業公公司移交項除熱交換站外，均全部完成；2.1進度管理二、項目工程管理評估估2.1.6進度控制總結熱交換站工程未完成移交原因分分析：1、由于今天冬天是五五號院三期工程第第一個采暖季，交交房時熱交換站不不具備開啟使用條條件；2、熱交換站及其管管網沖洗后，還需需要熱力公司進行行驗收；3、物業公司沒有驗驗收統一標準；物業公司不愿過過早接手4、由于熱交換站是關關系到住家戶的切切身利益，物業公司想多些時時間觀察設備運行行的穩定性；改進建議：1、加大和物業公司司溝通力度，要求物業公司在在設備安裝及試運運行階段就開始進進入物業正常的管管理維護狀態。2、要求物業公司提提供切實可行的驗驗收標準；3、待正式供暖三周周后，項目部及時督促物物業公司抓緊移交交驗收；2.1進度管理2.2.1進度影響原因分析析二、項目工程管理評估估2.1.7進度控制總結入戶門維修進度緩緩慢原因分析：1、步陽供貨、總包包安裝，但是售后后無人管理存在扯扯皮糾紛；2、交房過程中對入入戶門問題記錄不不詳細，與業主裝裝修過程中損壞不不好界定，造成多多次維修；3、總承包安裝完成成后成品保護措施施不到位，管理人人員督促不力；4、入戶門油漆為專專配油漆，第三方方無法維修。具體改進措施如下下：1、建議入戶門采購購、安裝及維修全全有總包負責，這這樣更便于項目管管理。2、交房時物業公司司告知業主驗收盡盡量細致及記錄盡盡量全面，便于后后期和總包界定責任3、項目部加強過程程管理，每個分包包單位進場前，必必須和總包簽訂成成品保護協議；2.1進度管理2.2.1進度影響原因分析析二、項目工程管理評估估五號院三期項目把把質量管理灌輸在在日常工作中，嚴嚴格執行公司的制制度流程，聯合監監理嚴把質量關，，所有施工分部分分項工程方案通過過評審后，材料報報驗進場，通過現現場旁站、巡檢、、抽檢的形式對工工程實施的各個環環節進行把控，保保證各項工作能夠夠保質保量完成。。在正常通過竣工工驗收的前提下，，項目部進一步按按照公司要求提升升品質，對產品細細部進行處理，例例如墻磚勾縫、門門窗打膠美化處理理、消防管道以及及消防箱清理等，，先后于2015年7月份施工了3-6號樓、21-32號樓維修樣板，于于2016年3月份施工了1、2號樓維修樣板并均均順利通過集團公公司各部門驗收，，得到一致好評。。在此基礎上，項目目部再接再厲，嚴嚴格要求施工單位位重新于2016年6月份施工了集團歷歷史上第一個品質質交房樣板，通過過對細部處理的把把控，對客戶敏感感點的斟酌，對一一絲一毫瑕疵的修修復，最終五號院院三期1、2號樓順利于2016年7月30、31日交付業主，整體體交房成功率和維維修率均創集團歷歷史最高，為整個個五號院項目完美美收官畫上句號。。2.2質量管理2.2.1維修樣板和品質提提升樣板二、項目工程管理評估估五號院三期地下車車庫因與五號院一一期、五號院二期期交界面積大，且且地下車庫分批次次、分區域劃分較較多，無法整體施施工完成，為后期期防水工程造成極極大質量隱患。在在施工過程中，項項目部合理調整工工序，尤其在六冶冶標段1、2號樓地下車庫施工工過程中，打破常常規，地下車庫封封頂后先行施工地地下車庫防水和保保護層，施工完畢畢后再進行材料堆堆放，此項調整保保證了3、4號樓南側回填土提提前半年完成，既既保證了防水工程程能夠大面積施工工完成，盡最大程程度的減少接頭數數量，同時也為雨雨污水管網的接通通和景觀工程施工工創造了有利條件件。交房后，項目部進進一步加大地庫滲滲漏排查力度，配配合物業公司、工工管中心等部門對對地庫滲漏點進行行全面排查并積極極安排施工單位進進行處理，對每一一個漏電分析滲漏漏原因，針對不同同部位、不同情況況采用注漿、開挖挖、導流、排水等等方法對地庫滲漏漏進行處理，有效效的解決了地下車車庫滲漏問題，保保證了地下車庫的的正常使用。2.2質量管理2.2.1防水工程質量管理理二、項目工程管理評估估案例1：河南拓源建筑裝裝飾工程有限公司司在3-6號樓施工過程中所所使用欄桿材料壁壁厚不足，經我方方項目部聯聯合監理驗收發現現后，要求全部退退場，并對施工單單位進行處罰警告告。案例2：河南紅革幕墻股股份有限公司所使使用的鋼化玻璃為為按照合同要求在在原片上打印相關關標識，我方項目目部積極同紅革和和供貨單位進行溝溝通聯系，確保進進場材料符合圖和和和合同要求。2.2質量管理2.2.1進場材料質量管理理二、項目工程管理評估估石材底部回填土不不密實，導致排水水明溝塌陷，石材材拉裂、防水卷材材脫落2.2質量管理2.2.1維修樣板和品質提提升樣板二、項目工程管理評估估部分戶型空調洞與與排水立管沖突，，或在施工時未考考慮外保溫厚度，，導致空調洞無法法施工，必須等業業主裝修改造以后后才能施工空調洞洞，已引起業主投投訴，此問題為業業主敏感點。2.3技術管理2.3.1技術管理存在的不不足：二、項目工程管理評估估2號樓變形縫部位因因圖紙設計缺陷，，缺少變形縫蓋板板，導致地下室嚴嚴重漏水，且影響響外立面觀感。后后經項目部與多個個部門協調溝通，，最終由零星施工工單位施工變形縫縫蓋板，保證了順順利交房。2.3技術管理2.3.1技術管理存在的不不足：二、項目工程管理評估估設計缺陷1：高層1-6號樓26層出屋面樓梯踏步步原圖紙設計標高高為1100mm，但在出屋面防火火門部位由于增加加樓梯踏步，造成成樓梯平直段高度度不足900mm，無法通過驗收。。后期項目部積極極與施工單位進行行溝通，在樓梯踏踏步部位局部加高高欄桿，最終保證證驗收順利通過。。2.3技術管理2.3.1技術管理存在的不不足：二、項目工程管理評估估設計缺陷2：高層1-6號樓屋面女兒墻結結構設計高度為1500mm，但在圖紙設計時時未考慮屋面構造造做法高度，導致致最終女兒墻高度度距屋面完成面不不足1100，存在安全隱患。。針對此問題，項項目部積極同研發發、成本進行溝通通，最終出具方案案，在女兒墻頂部部增加欄桿以保證證防護高度，滿足足后期物業管理需需求。2.3技術管理2.3.1技術管理存在的不不足：二、項目工程管理評估估設計缺陷3：總包合同中約定室室外回填土平整及及夯實由總包負責責，但我方在合同同簽訂過程中僅明明確施工范圍為地地庫頂板以及基坑坑開挖區域，場區區其他區域回填土土成為合同漏項。。且因干掛石材影影響，樓梯周邊60cm范圍內無法使用機機械進行碾壓或夯夯實，導致回填土土不密實，造成景景觀明溝下沉，干干掛石材拉裂，給給后期景觀和石材材維修造成極大困困難。設計缺陷4：高層1-6號樓4層以下，別墅21-32號樓2層以下圖紙設計為為干掛石材，因施施工藍圖與石材圖圖紙之間存在誤差差或沖突，導致部部分部位使用功能能無法滿足，例如如窗戶受石材包口口影響無法正常開開啟，開啟方向受受影響等。此外，，因圖紙設計缺陷陷，造成石材與窗窗口之間縫隙過大大，無法封堵，影影響觀感效果且易易造成滲漏現象，，最終經與施工單單位多次約談，對對石材包口部位進進行粉刷處理，額額外增加費用的同同時也嚴重影響了了工期。2.1技術管理2.2.1技術管理存在的不不足：二、項目工程管理評估估設計缺陷5：伍號院一期7-12號樓南立面對稱軸軸部位空調機位，，原圖紙設計開啟啟方向朝向空調機機位，但距離窗戶戶較遠。后在五號號院三期1-6號樓施工過程中對對窗戶進行調整，，將開啟扇調整至至臨近空調板部位位，但調整后造成成窗戶開啟方向背背向空調機位，仍仍給空調安裝和維維修造成不便。此此問題已列入公司司標準化案例庫，，后續圖紙設計以以及施工過程中應應盡量避免重復出出現。2.3技術管理2.3.1技術管理存在的不不足：二、項目工程管理評估估設計缺陷6：高層1-6號樓南戶北側生活活陽臺，圖紙設計計欄桿高度為750mm，欄桿完成面距地地面高度僅為900，無法滿足竣工驗驗收條件。后經與與公司各部門進行行溝通確定方案，，在此欄桿上部重重新增加一部分欄欄桿。方案確定后后，項目部和施工工單位加班加點，，連夜趕工，最終終在竣工驗收前完完成此項變更。此此問題充分暴露了了項目部和研發部部溝通不及時，信信息反饋受阻的問問題，后續此類問問題務必在大面積積施工前進行處理理，避免后期返工工。2.3技術管理2.3.1技術管理存在的不不足：二、項目工程管理評估估設計缺陷7：別墅21-32號樓地下室頂部設設計為采光天井，，在施工過程中，，項目部曾多次建建議對采光天井方方案進行優化，以以避免后期影響業業主正常使用，但但最終方案沒有被被采納。交房后，，別墅采光天井補補位出現大面積滲滲漏現象，經物業業、工管中心和項項目部聯合排查，，發現采光天井部部位存在設計缺陷陷，對側向滲漏未未考慮在內，導致致采光天井封堵不不嚴。目前，項目目部正積極與研發發中心溝通協調，，出具方案進行處處理。2.3技術管理2.3.1技術管理存在的不不足：二、項目工程管理評估估設計缺陷8：五號院三期在整體體設計時，僅明確確地下車庫以及地地下室防水構造做做法，但未考慮防防潮做法。施工完完畢后，地下室以以及地下車庫-2層出現大面積返潮潮現象，造成地庫庫嚴重潮濕，部分分電氣設備以及消消防設備均無法正正常開啟工作。針針對此，項目部花花費大量人力物力力對地庫潮濕造成成的積水進行清理理，并開啟消防風風機進行通風換氣氣，但效果仍不夠夠明顯，影響了各各項驗收。針對此此問題，項目部建建議公司在后續圖圖紙設計中增加地地庫和地下室防潮潮做法，以保證地地庫使用功能。2.1技術管理2.2.1技術管理存在的不不足：二、項目工程管理評估估設計缺陷9：別墅區21-32號樓圖紙設計中，，3層陽臺地面標高高高于室內地面，對對此很多業主和裝裝修單位提出疑問問，認為我方圖紙紙設計和施工存在在明顯漏洞和缺陷陷，易造成后期出出現倒排水問題。。項目部和物業公公司對此問題做出出多次解釋，但仍仍無法打消業主心心中疑慮，客戶滿滿意度大打折扣，，也給我方后期各各項工作開展造成成了不利影響。設計缺陷10：別墅區21-32號樓2層陽臺部位地漏距距墻面距離為15cm，總包單位在預留留時已按照圖紙施施工。但后期干掛掛石材進場施工，，因龍骨和石材構構造做法，導致部部分地漏隱藏在石石材下部或露出一一半地漏。大部分分業主裝修過程中中均對此問題提出出異議，項目部結結合物業公司、工工管中心多次現場場查看，但最終仍仍未能提出有效解解決方案。針對此此問題，項目部以以及研發部應該吸吸取經驗教訓，在在后期設計和施工工過程中提前考慮慮石材構造做法對對土建、安裝各配配件的影響，避免免此類問題再次出出現。2.3技術管理2.3.1技術管理存在的不不足：二、項目工程管理評估估設計缺陷11：別墅21-32號樓3層生活陽臺面積約約為20-30平方，但安裝給排排水系統圖中設計計排水管徑為50mm，管徑明顯不足，，在2016年5-8月份過程中鄭州市市多次暴雨和陣雨雨，此處屋面排水水堵塞或不暢，陽陽臺積水無法順利利排出，高出防水水上翻高度，造成成室內滲漏。后項項目部聯合物業、、工管中心對現場場進行方案分析，，確定改造方案，，目前改造工作已已基本完成。2.3技術管理理2.3.1技術管理理存在的的不足：：二、項目工程程管理評評估設計缺陷陷12：高層1-6號樓設計計室內普普通地坪坪高度為為20mm，接頭為為32mm，給排水水以及暖暖氣管道道為25mmPPR管，造成成管道標標高超出出地坪標標高，部部分業主主在交付付和裝修修過程中中提出異異議，認認為我方方設計和和施工不不合理，，雖我方方多次協協調解釋釋，但業業主認可可以及滿滿意度不不高。衛衛生間部部位地坪坪設計高高度為35mm，管徑以以及接頭頭設計同同室內管管道，施施工完成成后同樣樣出現管管道外露露現象，，導致后后期聚氨氨酯防水水無法施施工。按按照公司司要求，，對管道道部位進進行抹坡坡處理，，防水施施工問題題得以解解決，但但是又造造成衛生生間室內內倒坡，，仍然引引起大批批量業主主投訴。。2.3技術管理理2.3.1技術管理理存在的的不足：：二、項目工程程管理評評估設計缺陷陷13：高層1-6號樓飄窗窗部位，，因上下下兩層之之間高度度不足1200mm，無法滿滿足消防防驗收規規范，施施工過程程中，需需要在此此部位砌砌筑防火火擋墻。。中鐵標標段4-6號樓先行行進行門門窗安裝裝，后期期施工防防火擋墻墻，造成成防火擋擋墻內側側無法粉粉刷；六六冶標段段1-2號樓先行行施工防防火擋墻墻，后期期進行門門窗安裝裝，導致致門窗的的框體底底部無法法打膠。。該施工工問題受受設計缺缺陷影響響，持續續至交房房仍無法法妥善解解決，最最終我方方承諾業業主后期期裝修過過程中，，對防火火擋墻拆拆除后，，我方安安排工人人對窗框框進行打打膠處理理。設計缺陷陷14：別墅21-32號樓部分分雨污水水管道以以及配套套部門設設備因設設計原因因，定位位在別墅墅院內，，部分業業主對此此反應強強烈，多多次要求求我方進進行處理理。例如如，別墅墅22號樓104戶院內，，26號樓105戶南側設設置有電電業局電電表箱以以及墻體體，業主主認為此此表箱位位置不合合理，多多次投訴訴要求解解決，最最終經與與電力施施工單位位協調，，對上述述部位進進行改造造。此外外，別墅墅每戶南南側院內內均至少少存在一一口污水水井，個個別戶內內多達5口井，且且未做裝裝飾處理理，也造造成了大大量業主主投訴，，影響了了客戶滿滿意度。。2.3技術管理理2.3.1技術管理理存在的的不足：：二、項目工程程管理評評估設計缺陷陷15：五號院三三期地下下車庫人人行通道道出入口口、自行行車坡道道出入口口以及汽汽車坡道道出入口口部位鋼鋼架雨棚棚由景觀觀單位負負責施工工，因圖圖紙設計計時僅考考慮水平平方向降降水因素素，未設設計側向向防護玻玻璃和滴滴水線條條，導致致后期降降雨時大大量雨水水落入坡坡道和樓樓梯，最最終流入入地庫，，給地庫庫防水和和排水造造成極大大影響。。發現此此問題后后項目部部積極同同研發中中心進行行溝通，，建議增增加側向向防護玻玻璃好滴滴水線條條，目前前此問題題已妥善善解決。。2.3技術管理理2.3.1技術管理理存在的的不足：：二、項目工程程管理評評估缺陷16：景觀單位位在圖紙紙設計和和施工過過程中，，對主樓樓考慮不不足，影影響后期期觀感和和使用功功能。例例如：景景觀微地地形堆積積時，未未考慮主主樓防水水上翻高高度，以以及地庫庫頂板排排水坡向向，導致致地形堆堆積完成成后積水水無法順順利排出出，積水水高度超超出防水水上翻高高度造成成地庫大大面積滲滲漏；又又如主樓樓凹廊部部位屬景景觀施工工范圍，，但在景景觀圖紙紙中此部部分屬于于漏項，，不作任任何處理理裸露黃黃土，經經我方項項目部與與研發溝溝通，同同意在此此部位增增加草皮皮和灌木木，以利利于保護護防水和和保溫，，且提升升觀感效效果。2.3技術管理理2.3.1技術管理理存在的的不足：：二、項目工程程管理評評估案例：主主樓及地地下車庫庫均未設設置自來來水取水水裝置，，需用水水單位從從消火栓栓或噴淋淋末端泄泄水裝置置取水，，容易造成消防防系統誤誤報警，，后期物物業保潔潔無取水水點可用用。建議：在在新建項項目的適適當位置置增加取取水裝置置。2.3技術管理理2.3.1技術管理理存在的的不足：：二、項目工程程管理評評估案例：別別墅電源源進線由由室外進進入，雖雖經多次次封堵處處理，防防水效果果不好，，易沿預預埋管進進入室內內。建議：在在新建項項目中不不再采用用此種進進線方式式，改為為由地庫庫進入。。2.3技術管理理2.3.1技術管理理存在的的不足：：二、項目工程程管理評評估1-6號樓因外外立面造造型需要要在21、23和24層部位設設置腰線線，但圖圖紙設計計中并未未明確此此部位防防水做法法，根據據已交房房區域經經驗，此此部位已已造成滲滲漏且維維修難度度較大，，項目部部積極與與研發部部、成本本部和設設計院溝溝通后，，通知施施工單位位在此部部位增加加防水做做法，有有效地避避免了后后期滲漏漏隱患。。2.3技術管理理2.3.1技術管理理存在的的不足：：二、項目工程程管理評評估五號院三三期得益益于五號號院一期期7-12號樓的經經驗教訓訓，并未未出現大大量的變變更，但但仍有少少量變更更造成工工期延誤誤、成本本增加、、業主投投訴等問問題。變更產生生的原因因有以下下幾個方方面：1、前期方方案設計計考慮不不充分造造成；2、沒有進進行集中中審圖，，圖紙質質量差；；3、研發后后期對現現場的關關注度不不夠，技技術問題題發現晚晚，解決決不及時時；4、二次設設計經驗驗不足，，方案圖圖紙確定定滯后（（如石材材、欄桿桿、窗戶戶圖紙））；5、現場工工程人員員審圖力力度不深深入，人人員更換換頻繁，，技術管管理脫節節，在關關鍵問題題方面不不夠堅持持；6、現場工工程人員員技術管管理局限限性大，，信息量量及專業業水平不不夠，不不能從銷銷售、功功能方面提出更更多的建建議，無無法做到到事前控控制。2.3技術管理理2.3.2技術管理理存在的的不足：：二、項目工程程管理評評估7、入戶門損損壞：由由于交房房前分包包隊伍較較多，施施工人員員成品保保護意識識較差，，造成大大量的入入戶門劃劃傷、凹凹痕、把把手損壞壞等問題題8、市場及及外窗漏水水：由于于施工打打密封膠膠時外側側漏打，，造成后后期室內內滲水。。9、給水管管道滲漏漏：由于前期給水水管道施施工完畢后，總包單位沒有認認真做完完工后的的檢驗，，并且成成品保護意識識較差造造成的；2.3技術管理理2.3.2技術管理理存在的的不足：：二、項目工程程管理評評估1、方案階階段把問問題想透透，營銷銷、物業業、工程程均要參參與到方方案階段段中，將將一些大大的問題題解決在在方案確確定前。。2、繼續堅堅持集中中審圖制制度，并并要求營營銷與物物業參與與到集中中審圖中中，提高高圖紙質質量。3、研發中中心加強強對二次次設計的的研究，，特別在在石材、、智能化化、電梯梯等方面面，做到到事前明明確，避避免過程程反復或或造成返返工。4、做好工工程人員員的團隊隊建設，，避免人人員流動動過于頻頻繁造成成技術管管理脫節節，同時時養成提提前審圖圖發現問問題的習習慣，把把問題解解決在施施工前。。在一些些業主關關注的敏敏感點問問題上，，做到堅堅持，避避免因決決策失誤誤造成的的不良后后果。5、嚴把質量量關，每每道工序序施工完完后，要要求施工工單位及及時向監監理報驗驗，驗收收合格后后方能進進行下道道工序。。2.3技術管理理2.3.3技術管理理改進措措施：二、項目工程程管理評評估6、與監理理單位、、施工單單位交房房前分戶戶驗收嚴嚴格查驗驗、整改改、復查查；冬季季維修空空鼓、開開裂嚴格格按樣板板工序、、工藝施施工，避避免返工工。7、門窗窗外部打膠膠必須進進行嚴格格控制，，甲方、、監理要要重點驗驗收，合合格后方方可拆除除吊籃；；8、項目部部定期召召開施工工協調會會，嚴格格要求施施工單位位執行工工序交接接制度；；9、監理單單位、施施工單位位交房前前分戶驗驗收嚴格格查驗、、整改、、復查；；冬季維維修空鼓鼓、開裂裂嚴格按按樣板工工序、工工藝整改改，避免免返工。。2.3技術管理理2.3.3技術管理理改進措措施：二、項目工程程管理評評估五號院三三期項目目從前期期基礎道道路開始始到后期期配套施施工前，，現場安安全文明明整體尚尚可，主主要原因因有以下下幾方面面：1、交房項項目部重重視；2、甲方企企業要求求：在合合同簽訂訂時，相相關條款款明確該該項目必必須達到到安全文文明工地地標準。。3、項目部部嚴格要要求：項項目開工工后，項項目部嚴嚴格要求求施工單單位參照照安全文文明質量量標準化化實施指指南執行行。2.4安全文明明管理二、項目工程程管理評評估根據辦事處要要求，項項目部督督促施工工單位對對現場裸裸露黃土土垃圾進進行灑水水降塵并并覆蓋，，對辦事事處、安安監站下下發的整整改通知知單及時時整改并并回復。。2.4安全文明明管理二、項目工程程管理評評估2.4安全文明明管理二、項目工程程管理評評估二、項目工程程管理評評估2.5合同管理理合同管理理是現場場管理的的重要依依據，是是雙方溝溝通合作作的基礎礎。做好好合同管管理，首首先要建建立雙方方認可的的合同條條款，才才能有效效的執行行合同，，做到依依據合同同進行管管理。五號院三三期項目目合同整整體執行行還比較較順利，，但是中中鐵總包包合同相相關條款款甲乙雙雙方還存存在一些些分歧。。2.5.1總包單位位管理-----合同爭議議（中鐵爭爭議）2.5合同管理理2.5.1合同管理理存在的的爭議項項：二、項目工程程管理評評估2.5.1總包單位位合同管管理-----合同爭議議2.5合同管理理2.5.1合同管理理存在的的爭議項項：二、項目工程程管理評評估2.5.1總包單位位合同管管理-----合同爭議議2.5合同管理理2.5.1合同管理理存在的的爭議項項：二、項目工程程管理評評估2.5.1總包單位位合同管管理-----合同爭議議2.5合同管理理2.5.1合同管理理存在的的爭議項項：二、項目工程程管理評評估2.5.1總包單位位合同管管理-----合同爭議議2.5合同管理理2.5.1合同管理理存在的的爭議項項：二、項目工程程管理評評估2.5.1總包單位位合同管管理-----合同爭議議2.5合同管理理2.5.1合同管理理存在的的爭議項項：二、項目工程程管理評評估4、合同盲盲區：案例1：配合費用用：消防防工程及及其他分分包工程程包括壟壟斷單位位合同中中都沒有有明確配配合費用用，造成成該單位位現場施施工中，，總包不不讓使用用施工電電梯情況況，給項項目部工工作造成成很大的的協調量量；案例2：總包合合同中約約定給給給水管道道總包施施工至建建筑物外外墻1.5米，自來來水公司司施工至至室外水水表井，但是沒沒有明確確有誰來來碰頭，，造成后后期重新新招采隊隊伍施工工。案例3：套管與與管道之之間的封封堵，沒沒有明確確規定是是否包含含甲方專專業分包包單位；；（應注注明包括括所有分分包在內內的外墻墻封堵，，理由分分包對外外墻管道道封堵不不專業，，況且壟壟斷單位位不會去去封堵）），這就就給項目目部工作作造成很很大的協協調量。。案例4、智能化化室外檢檢查井井井蓋的采采購安裝裝未包含含在其合合同內，，且景觀觀及其他他施工合合同中也也無此內內容，造造成后期期簽證，，影響進進度。2.5合同管理理2.5.1合同管理理存在的的爭議項項：二、項目工程程管理評評估改進建議：1、制定合合同價格格條款時時應調研研周邊市市場情況況，避免免因為價價格差異異大影響響進度。。2、指定品品牌時，，至少不不低于3家，這樣樣好讓施施工單位位有個選選擇的余余地。3、甲方認認價材料料價位要要統一，，標準要要一致。。4、甲供材材給施工工單位安安裝費用用要合理理。5、細化合合同范圍圍，避免免后期產產生盲區區，合同同更加嚴嚴謹。2.5合同管理理2.5.2合同管理理改進措措施：二、項目工程程管理評評估對監理單單位的管管理：監理單位位受目前前市場環環境影響響，人員員素質及及技能水水平不能能滿足要要求，整整體自控控水平較較差，導導致現場場出現甲甲方工程程師大量量補位現現象，形形成惡性性循環，，監理素素質日益益低下，，甲方工工程師補補位越來來越多的的現象，，許多工工作由甲甲方工程程師來做做，占用用了大量量的精力力。同時時反映出出甲方對對監理單單位的管管控方法法單一，，管控力力度薄弱弱的現象象。改進建議：1、在鄭州市場場選擇口碑好好，實力強的的監理單位，，從根本上解解決監理人員員素質及技能能問題；2、依據監理合合同、大綱嚴嚴把人員關：進場場前嚴把總監監、總代人選選關；基礎、、主體開始前前階段嚴把人人員管理思想想關；過程中中樹立建立權權威、多鼓勵勵、促使監理理沖在一線；；裝飾及交付付前階段加強強監理深入普普查力度；交交付階段重抓抓監理在結算算、竣工資料料和總包配合合協調的管理理力度。2.5合同管理2.5.2合同管理改進進措施：二、項目工程管理理評估2、總包單位的的管理：施工單位內部部管理能力弱弱，各項規章章制度不健全全或不執行，，缺乏企業榮榮譽感，更沒沒有穩定的資資金鏈條?，F現場管理人員員缺乏、人員員綜合素質不不高、人崗不不匹配。甲方方人員對施工工單位現有人人員及資源進進行優化組合合并進最大努努力給予監督督、幫助其做做好工作。施施工單位自身身的質保體系系不健全造成成現場管理難難度加大。后期通過多次次的溝通，引引導、灌輸正正確的合作理理念、管理理理念，總包單單位負責人逐逐步從原有的的思維模式中中改變，現場場管理逐步改改善。這也是是能夠按期交交房的重要原原因之一。改進建議：1、選擇合作單單位時盡量考考慮品牌好、、信譽好、實實力強的總包包單位合作；；2、項目管理過過程中，甲方方人員提高自自身管理能力力及管理思路路，改變總包包單位的管理理、合作理念念，提要求、、給協助，拉拉動施工單位位共同提升，，改善合作關關系。2.5合同管理2.5.2合同管理改進進措施：二、項目工程管理理評估3、配套單位管管理：配套單位有其其特殊性，甲甲方對其管理理力度弱，是是合作單位中中的特殊群體體?，F場配套套施工協調難難度大，協調調工作量大，，施工質量無無法保證；配配套各單位之之間、與景觀觀施工之間交交叉施工，成成品保護不到到位，對已施施工的管線、、管井二次破破壞情況較多多。（如雨污污水管道被破破壞及自來水水的井蓋、水水表發生丟失失的現象）。。改進建議：1、合理規劃施施工時間，自自來水支管及及表井砌筑與與景觀場地平平整、堆坡結結合，避免返返工；2、景觀圖紙充充分深化，避避免后期邊施施工邊調整情情況出現；3、加強與配套套單位的溝通通，對配套施施工隊伍加強強管理。4、相鄰管溝協協調一次開挖挖，統一敷設設及回填，縮縮短工期，減減少二次破壞壞。2.5合同管理2.5.2合同管理改進進措施：二、項目工程管理理評估（除壟斷單位位外共43家，評判標準準詳見后續說說明）序號單位名稱合作內容考評合作等級1鄭州市鑫通金屬制品有限公司5、6號樓欄桿、百葉C2河南紅革玻璃幕墻裝飾工程有限公司1-4號樓門窗C3河南拓源建筑裝飾有限公司1-4號樓欄桿、百葉C4鄭州昱翔房屋建設有限公司雨污水、零星C5北京京諾偉業裝飾有限公司外墻石材、大堂精裝B6鄭州朝億電器設備有限公司配電箱供應C7步陽集團有限公司入戶門