2014年房地產企業存在的問題及發展趨勢

過去的一年世界經濟形勢依然不容樂觀，據世界銀行推定，2014年世界經濟GDP增長率為2.6%，較2013年[1]下降了0.3個百分點，繼續呈現下行趨勢。受此影響，2014年我國GDP增長率為7.4%，創近24年新低。2014年初的兩會政府報告表明，中央政府希望通過推進以人為本的城鎮化解決當前我國城鎮化發展中人戶分離嚴重、土地利用效率低下、區域發展不平衡等問題。“9·30新政”[2]再啟“認貸不認房”的界定標準，這在一定程度上刺激了改善性需求。截至四季度，原先46個限購城市中有41個解除了限購，改善戶型成交占比出現緩慢抬升的趨勢。10月底，在北京召開的國務院常務會議，提出推進六大領域消費[3]，引人關注的是時隔五年國務院常務會議再次提出“穩定住房消費”。12月召開的中央經濟工作會議并未出現“房地產、保障性住房、商品住房”等字眼，這表明中央已經將房地產市場行情的變化列入常態經濟現象中，不再完全依靠政策性調控，而是以經濟手段取代行政手段。與2013年商品房市場火熱行情形成對比的是，2014年則出現了下行趨勢，各級政府頻頻出手調控，因此整體來看，“松綁”取代了“嚴厲”成為2014年國家對房地產行業調控的總基調。在這種背景下，房地產企業發展在2014年暴露出的問題，未來一年又會呈現的發展趨勢，成為社會各界廣泛關注的焦點。一2014年房地產企業存在的主要問題（一）多數房地產企業銷售業績下降，完成低于預期受房地產市場波動的影響，僅有萬科、恒大、綠城等少數房地產開發企業依靠自身品牌實力取得了銷售業績增長率高于2013年的成績，多數房地產企業在2014年的銷售額增長率出現了顯著下滑，相當一部分房地產企業的銷售額增長率在10%以下（見圖1）。圖12013年與2014年部分品牌開發企業的銷售額增長率比較鑒于2014年房地產市場總體需求下降和產品去化放緩的形勢，上市房地產企業為了完成年初對外披露的銷售目標，犧牲了部分毛利以加快去化速度。與此同時，土地成本持續上漲、行業平均三費（即銷售費用、管理費用和財務費用）的占比趨勢上升[4]，這些因素導致上市房地產企業利潤被攤薄，利潤率下降，2014年3季度較2013年3季度的毛利率下降2.4個百分點、凈利率下降2.5個百分點（見圖2）。圖2A股上市2009第3季度至2014第3季度房地產企業毛利率和凈利率水平2014年，多數品牌開發企業完成銷售業績低于年初制定的銷售目標。2014年，綠城、恒大的銷售金額完成率較高，分別達到了122.15%、119.55%，行業中排名較高。當年目標完成的房地產企業相比上年的完成率也有所下降，中海、碧桂園、融創、招商的目標完成率與2013年相比，分別下降了24.22個百分點、0.47個百分點、20.77個百分點、6個百分點（見圖3）。圖32013年與2014年部分品牌開發企業銷售金額及目標完成率比較（二）房地產開發投資完成額增長率下降截至2014年末，全國房地產開發投資完成額為9.7萬億元，同比增長12.79%，增長率為14年中最低。受房地產行業調整的影響，開發企業投資節奏趨于謹慎，力度較之前有所下降。銀行、私募基金、信托等金融機構因擔心中小房地產企業的債償能力及產品去化能力，收緊了開發企業的融資渠道。圖42001～2014年房地產開發投資完成額增長情況（三）房地產開發企業拿地態度慎重，土地獲取規模下降2014年，12家代表性品牌房地產企業土地獲取總建筑面積6899萬平方米，同比減少45.68%，土地獲取支付的總金額為3221億元，同比下降31.13%。品牌房地產企業中，僅有華潤、招商土地獲取金額及面積均同比上升（見表1）。表12014年品牌房地產企業新增土地儲備整體看，2014年土地市場出現了“U形”形態，即兩頭高中間低，一季度開發企業拿地延續了2013年的熱情，二季度開始土地市場轉冷拿地趨于謹慎，“9·30新政”后商品房市場信心恢復，土地市場交易熱度也隨之回升。從成交價格層面來看，開發企業在2014年以低溢價[5]率獲取項目的情況明顯增多，以北京為例，2014年低溢價率獲取項目為46宗地，占全年出讓宗地總數的32.62%，與2013年相比上升4.62個百分點。從土地獲取金額與銷售比值來看，2014年代表性開發企業的均值為32.66%，相比2013年下降了22.86個百分點。具體看，2014年只有華潤、龍湖、招商的土地獲取金額與銷售比值高于2013年，其他房地產企業均低于2013年。主要原因是企業2013年對于市場預期過強，拿地節奏較快，而2014年受市場調整的影響，各品牌房地產企業拿地則表現相對謹慎。圖52013年與2014年土地獲取金額與銷售比值（四）房地產開發企業融資成本明顯提高2014年房地產整體市場行情回落，開發企業的融資成本、難度都有所提高。據中國投資咨詢網披露，2013年房地產信托平均融資成本為8%～9%，與之形成對比，2014年的平均融資成本為12%～13%，上升33%～62.5%。部分開發企業依然選擇IPO上市的方式進行融資，2014年的IPO上市開發企業數量為10家，比2013年多3家[6]。從上市企業規模來看，2014年IPO上市有規模較小的房地產企業，也有萬達等品牌房地產企業，融資規模較上年也有明顯提升（見表2）。表22014年全年IPO房地產企業列表除IPO途徑上市外，還有一些企業通過借殼上市融資。綠景地產以逾9億元收購新澤控股64.83%股權，并根據收購守則規定，向新澤控股提出全面收購，每股收購要約作價現金1.1元。青建發展有限公司將以5.4億港元收購新利控股已發行股本的75%，每股作價2.4港元。金豐投資以全部資產及負債與上海地產集團持有的綠地集團等額價值的股權進行置換，擬置出資產由上海地產集團或其指定的第三方主體承接。藍光和駿存續公司100%股權預估值由90.22億元降至79.05億元，配套募資總額由不超過30.07億元降為26.35億元。RH能源以3.79億新元，配售5.4927億股，每股0.69新元，外加2000萬新元現金，收購中銳集團旗下的中銳地產，反向收購后，中銳地產完成借殼上市（見表3）。表32014年借殼上市房地產企業列表需要引起注意的是，2014年10月29日美國結束了維持兩年之久的第三輪量化寬松政策，受此影響，海外融資成本預期將有攀升，或將影響到房地產企業海外融資的積極性。（五）中小型開發企業經營壓力增大，部分房地產企業毗鄰倒閉的邊緣融資渠道單一化、銷售回款不力，是中小房地產企業不斷面臨經營危機的主要原因。寧波、無錫、襄陽、神木等三四線城市已有多家中小房地產企業資金鏈斷裂，陷入破產危機，老板跑路、爛尾樓現象頻出。公司破產使得市場上出現了股權收并購及項目資產收購機會，房地產市場重新洗牌，一些優質項目資源值得品牌房地產企業的關注。二2015年房地產企業發展趨勢（一）房地產企業投資下降趨勢明顯，融資渠道出現分化2014年上半年，商品住宅市場持續低迷，以北京為例，6月份商品住宅庫存85897套，較5月增長1.70%，去化周期拉長；成交量同比環比雙雙下跌，世聯行統計，6月二手住宅成交6464套，環比下降6.71%，同比下降29.98%。商品房銷售金額一般領先于房地產開發資金來源3～5個月，而后者通常會領先房地產開發投資3個月。受“9·30新政”、降息等利好因素影響，2014年四季度商品住宅銷售出現好轉，2015年上半年銷售增速會有顯著提高。因此預計2015年上半年房地產企業投資將呈現下降趨勢，下半年企穩回升。2014年底及2015年初規模房地產企業融資頻繁。12月中旬，保利地產注冊發行金額為150億元的中期票據，招商地產的50億中期票據、萬科的18億中期票據以及金融街的52億中期票據均獲發行，2015年1月底遠洋地產發行12億美元的雙年期高級債券。品牌開發企業獲得融資后，緩解了資金壓力，債務分布也愈加均勻。中小房地產企業受制于企業規模有限，獲得融資難度依然較大，未來企業的發展將進一步受限。（二）房地產開發企業多元化尋求技術變革，行業資源整合趨勢明顯面臨銷售業績及資金周轉的雙重壓力，“去庫存”成為諸多開發企業的2014年工作重點。借助互聯網、金融等其他行業的平臺優勢，房地產行業出現了一系列的創新舉措（見表4）。目前，創新模式多為去化庫存的“噱頭”，真正的產品設計和服務創新不多，但是隨著移動互聯渠道和平臺作用的不斷凸顯，房地產與其他行業的合作機會越來越多，行業資源的整合趨勢也愈來愈顯著。表42014年房地產企業創新舉措一覽未來房地產開發企業不斷強化電商、自媒體等新興營銷技術及平臺的研發與運用，抓住重要營銷節點，圍繞“眾籌”、“全民營銷”等開展多樣化的促銷手段，促進銷售表現。以技術創新作為轉型突破口，各品牌開發企業對其物業下的客戶進行進一步深度挖掘，制定科學的營銷策略，為實現精準營銷、撬動新的商業價值奠定基礎。房地產開發企業在圍繞營銷手段進行改進的同時，將更加關注“青年之家”及“中年成熟”兩類群體，建立“剛需、改善”兩大產品系列標準體系，并且圍繞“高品質物業管理”、“社區留存資產經營”及“城市生活創新增值服務”三個核心為消費者提供高品質服務。（三）保險企業以多種方式與房地產企業展開合作2014年，保險企業以多種方式同房地產企業展開了合作。12月，安邦保險增持金地集團股份，持有股份比例為20%，與生命人壽一并成為金地集團前兩大股東。萬科的三季報顯示，安邦人壽旗下的穩健型投資組合產品于當季度增持萬科A股，持股數量達到2.35億股，占總股本比例為2.13%，成為萬科第四大股東。Wind數據顯示，2014年以來，A股與H股上市房地產企業的前十大股東名單中，出現了險資身影的地產公司共有28家。其中，中國人壽保險成為8家房地產企業前十大股東，中國人保壽險成為5家房地產企業前十大股東，為保險企業中進駐地產最多的兩家。2014年下半年以來，平安不動產在多城市參與地塊競買獲取資源。11月，平安不動產旗下企業深圳聯新投資24.1億元獲得廣州華美牛奶廠兩宗住宅用地；12月，平安不動產聯合金地、朗詩以26.8億元獲取上海寶山項目，進入上海市場。2015年1月，平安不動產與華潤、招商、永同昌聯合體以86.9億元獲取北京豐臺區亞林西兩宗居住用地；同月，平安不動產與華潤、首開組成聯合體以總價86.25億元獲取北京豐臺區白盆窯地塊，刷新北京地王。房地產是資金密集型企業，保險機構的優勢恰恰是擁有龐大的低成本資金，兩種行業的深度合作將是未來的趨勢。值得注意的是，目前房地產企業與保險企業的合作更多是停留在財務投資層面，未來在項目開發層面尚存合作空間。（四）房地產開發企業選擇土地投資區域更加慎重，優質地塊成為角逐重點2014年下半年開始，品牌開發企業土地獲取集中在一線及二線重點城市的優質地塊資源。受降息、解除限購等利好信息影響，品牌開發企業投資熱情得到有效提振，但是相比以往，整體土地投資態度更趨理性、謹慎。2014年9月底成交的北京石景山劉娘府項目，項目體量適中、低密規劃，自然景觀優越，吸引了8家開發企業及聯合體報名競買，經過80余輪的競價得以成交，溢價率達到49.3%。2014年11月初，成交的廣州華美牛奶廠七宗地，因低密度規劃、地勢起伏的優質條件，共吸引了8家開發企業參與競買，溢價率最高的一宗地達到40.5%。預計2015年房地產開發企業對于土地投資將更趨于理性，一線及二線重點城市優質地塊的競爭將日趨激烈。除此之外，一些大型品牌開發企業把目光瞄向了印度、越南等具有發展潛力的國家，提前布局這些區域房地產市場。（五）品牌開發企業謀求產業整合與變革，嘗試投資非房地產業務除投資房地產外，部分品牌開發企業嘗試其他產業的投資。2014年9月，恒大糧油集團、恒大乳業集團、恒大畜牧集團相繼成立，至此恒大集團投資業務覆蓋地產、文化旅游、快銷、農業、乳業、畜牧業及體育