1/1建業(yè)桂園項目房地產調查報告一、項目概況

（1）項目名稱：建業(yè)桂園建設項目

（2）項目地址：市新城區(qū)滍陽路南側、育英路西側、龍翔大道北側、創(chuàng)新路東側

（3）項目性質：新建

（4）項目投資：項目投資總額約為9億元

（5）占地面積：73110.8平方米

（6）項目容：7棟18層高的住宅樓、7棟33層高的住宅樓、一棟32層高的公寓、

一個四班幼兒園及相關配套設施，配套設施包括商鋪和物管用房等。

（7）交通便捷：龍翔大道雙向4車道，66路、67路、16路、26路、28路公交直

達，5分鐘往返行政核心區(qū)。

（8）名校集中區(qū)：步行10分鐘生活圈，建業(yè)小哈佛、黃岡中學等眾多名校云集，成就

一站式名校教育區(qū)。

（9）生態(tài)型居住環(huán)境：臨路數(shù)百畝城市公園綠地、咫尺平西湖。

（10）生活配套集中區(qū)：新城區(qū)人民醫(yī)院、中國銀行、雙匯超市等醫(yī)療、金融、餐飲機構

一應俱全。

（11）城市價值：龍翔大道居住中軸區(qū)與長安大道行政核心相輔相成，居住、行政兩大

板塊共鑄新城未來盛世！

（12）投資價值：猶如浦東新區(qū)第二核心龍湖，龍翔大道乃當前新城價值洼地，升值潛力

無限，城市投資價值高！

（13）項目簡介：總占地109.67畝，總建筑面積約26.8萬㎡，綠化率42%，容積率

3.67，項目分三期開發(fā)，共14棟，一期工程為8棟18層高層住宅，二期

為3棟33層高層住宅；三期未定。

二、樓市大環(huán)境中國房地產正處于第一個繁榮時代的結束和第二個繁榮時代的開始，

已經發(fā)生了一些變化。一方面，第一次繁榮時，房地產瞄準了城市的富裕階層；而第二輪

繁榮，首先是消費者將從富裕階層消費向大眾階層轉移，其次，則是向二線城市、三線

城市擴。

、等沿海發(fā)達城市的房地產開發(fā)，已進入相對飽合狀態(tài)。曾在、等沿海城市掘得第一桶金、或完成原始資本積累的開發(fā)企業(yè)，面臨著競爭越來越激烈、土地市場緊縮、消費市場萎縮的發(fā)達城市，發(fā)展環(huán)境也日益艱險，它們必轉向二三線城市。

作為全國72個大中城市之一，省重要的三線城市，各大開發(fā)商在近幾年將會逐

鹿鷹城，比如建業(yè)已經在開發(fā)了幾個有影響力的樓盤，再加上工業(yè)基礎好，消費者消費意愿強烈，的樓市將會在近幾年中加速發(fā)展。

以去年為例，全市房地產開發(fā)完成投資54.28億元，同比增長31.4%，其中商品住宅完成投資38.63億元，同比增長40.6%。房地產開發(fā)企業(yè)資金到位68.10億元，同比增長7.6%。從房地產開發(fā)資金來源構成來看，國貸款4.97億元，同比增長3.3%，其中銀行貸款4.69億元，同比增長22.6%；企業(yè)自籌資金17.63億元，同比減少

33.6%，其中自有資金9.79億元，同比增長98.3%；其他來源資金45.50億元，同比增長42.4%，其中個人按揭貸款4.98億元，同比增長78.8%。

商品房新開工面積198.48萬平方米，同比減少46.4%；施工面積646.18萬平方米，同比增長1.3%；竣工面積72.95萬平方米，同比減少30.8%。其中：商品住房新開工面積172.60萬平方米，同比減少44%；施工面積540.13萬平方米，同比增長

4.1%

住房一級市場供應量快速增長。城區(qū)（含新華區(qū)、衛(wèi)東區(qū)、湛河區(qū)、新城區(qū)）新建商品房上市面積99.85萬平方米，同比增長1.91倍，其中：商品住房上市8103套、88.81萬平方米，上市面積同比增長2.25倍，商業(yè)營業(yè)用房上市11.04萬平方米，同比增長57.0%。新建商品住房季度上市量分別為10.58萬平方米、30.58萬平方米、24.26萬平方米、23.39萬平方米，同比分別增長2.32倍、22.56倍、3.94倍、1.54倍。由于商品房上市量增長迅猛，銷售量增幅較小，商品房市場可供銷售房源大幅攀升。2010年末，商品房累計可售面積61.98萬平方米，同比增加1.63倍，其中：商品住房年末累計可售面積52.47萬平方米，同比增加2.08倍，住房一級市場供應充足。

商品住房消費由弱轉強。全年城區(qū)商品房銷售73.66萬平方米，同比增長3.16%；銷售金額24.37億元，同比增長31.1%。其中：商品住房銷售6316套，同比增長10.3%；銷售面積68.56萬平方米，同比增長2.7%；成交金額21.39億元，同比增長44.7%。商業(yè)營業(yè)用房成交5.1萬平方米，同比增長9.51%。商品住房季度銷售面積分別為12.42萬平方米、11.69萬平方米、21.21萬平方米、

23.24萬平方米，同比分別增長-11.4%、49.2%、26.2%、-17.3%，環(huán)比分別增長-55.8%、-5.84%、81.5%、9.56%。2010年上半年，國務院相繼出臺“國十一條”、“國十條”等房地產市場調控政策，我市住房一級市場觀望情緒濃厚，銷售量在一季度環(huán)比大幅下降、二季度減幅略有萎縮；下半年受全國一、二線城市房價快速上漲因素影響以及住建部等三部門聯(lián)合出臺“新國五條”等調控措施，銷售量在三季度環(huán)比大幅增長，四季度增幅趨緩。（具體可見下面幾幅圖）

三、房地產需求市場分析

隨著經濟指標的快速增長，使得社會經濟整體運行良好。據(jù)統(tǒng)計從2005年市財政收入逐年增加，到2007年增速加快，這與大型企業(yè)經濟效益刺激有關。在整體經濟健康運行的基礎上，居民收入消費支出也順應了該趨勢平穩(wěn)增長，預計2011年城鎮(zhèn)居民人均收入支出將突破30000元。在居民消費總量較大幅度增長的同時，總體通貨膨脹率增加的情況下，貨幣貶值較嚴重，人們把投資目標大部分都投入到不容易貶值的房地產行業(yè)，也預示著居民對房地產購買力的增加。

隨著國民經濟指標的不斷增長，居民的支出水平不斷增加，表現(xiàn)在衣食住行的消費尤為強烈。根據(jù)2009年市居民消費支出類的比重，居住為市民的大宗消費，位居消費支出的第一位，這也說明隨著市民經濟收入的不斷增加的同時，改善居住條件的愿望也變得十分強烈，以不動產作為投資方式也日益劇增，使得房地產需求量不斷增加。

近年來市在強力經濟的推動下，城市化進程不斷的加快。特別是政府提出的“西擴東進”發(fā)展戰(zhàn)略和新城區(qū)開發(fā)城市發(fā)展戰(zhàn)略，使城市格局不斷擴大。

新城區(qū)位于城市西部，遠期框架100平方公里，一期25平方公里，二期50平方公里。與老城區(qū)距離10公里。市城市建設的重點，也是城市發(fā)展的方向。毫無疑問，該區(qū)將成為塵世空間發(fā)展的方向和重點。

隨著城市框架格局的變化，在日益競爭激烈的房地產市業(yè)也必會隨著城市化的加快而加快，所以在未來時間房地產市場將會出現(xiàn)百家爭鳴欣欣向榮的景象。

四、市場競爭環(huán)境分析因為建業(yè)桂園位于新城區(qū)，環(huán)境和規(guī)模是重要賣點，所以我們將重點對本案附近的同質樓盤進行針對性分析。

項目一：藍灣新城

藍灣新城項目位于新城區(qū)東側的門戶地位。藍灣新城北臨長安大道，離主干道很近，但與主干道之間又有城市景觀公園相隔，南臨白龜山水庫，東為黃河外國語學校，西邊與市國稅局的翠林藍灣小區(qū)有著一渠之隔，就是西干渠，修建好的西干渠渠面寬30米。

26、28、66、68、88、35路公交車直達

項目二：君臨天下位于市新城區(qū)經二路北段

項目三：常綠九天莊園·九鼎位于市新城區(qū)祥云路與崇文路交匯處東北角，常綠?九鼎具有鮮明的新中式風格園林景觀，共享九天莊園四大景觀廣場、102畝園林風光、各主題花園，層次錯落的四季景觀，營造出遞進式的園林布局。

項目四：常綠·大悅城常綠·大悅城坐落于市新城區(qū)龍翔大道與學府路交匯處（城建學院對面），步行十分鐘即可達到白龜山水庫，另外祥云公園、中心文化公園與市政的公共綠化帶也環(huán)伺項目周邊；在小區(qū)的周邊，衛(wèi)校、湖光小學、金世紀中學、黃岡中學、市七中等院校；中國銀行、農村信用社等金融機構；豫達未來大酒店、大河錦江、九天會所等休閑娛樂場所

五、目標消費者分析

1、目標消費群定位：中產階層

理由：環(huán)境和風格：環(huán)境幽雅，風格現(xiàn)代符合目標群的品位和居住要求價位：海上春天的價位可以為中產階層所接受

2、中產階層的生活形態(tài)分析特征：社會地位在社會權力分布的層次中處于中間位置大學以上學歷相對其它人群，中產階層當中歸國留學生和前沿行業(yè)從業(yè)人員占的比例最高工作態(tài)度：中產階層相對優(yōu)越的生活是以超時間工作為前提，以承擔更大工作壓力及更高工作強度為代價。

需要的話，可以每天只睡3個小時，其余時間用來工作，甚至可以放棄假期具有危機感、成就感雙重感受

收入較豐厚，有事業(yè)基礎擔心自己落入較低階層

3、中產階層的憂慮和對策憂慮：

對衰老尤為恐懼，不論在生理、年齡上，還是在心理、知識上對策：

加強個人培訓、交際活躍、提高生活質素是中產階層為化解生存危機感而普通采用的方式

4、中產階層的主要消費趨向：房產、汽車、旅游

5商家怎樣影響中產階層中產階層的種種消費行為背后隱藏著許多文化層面的因素，單純地為滿足生理需求或說純物質化的消費模式，對中產階層并不構成最強的吸引力；商家若能將消費與精神愉悅聯(lián)系在一起，就能較容易地打動中產階層的消費者

六、建業(yè)桂園項目SWOT分析

Strength（優(yōu)勢）：社區(qū)規(guī)模較大，住宅容積率低，建筑外觀美式風格，簡潔明快，屋頂

和陽臺的精心處理，更顯、現(xiàn)代之感，符合價格區(qū)間人群的審美情趣。

社區(qū)注重生態(tài)環(huán)保和整治河流，使區(qū)風景更加優(yōu)美，湖濱與建筑獨具匠心的組合，并根據(jù)地勢階梯型規(guī)劃，形成舒適怡人的外部空間環(huán)境。

Weakness（劣勢）：本案地理位置相對城市中心較偏遠。本區(qū)自身消化能力有限，必須吸引整個目標消費人群。

由于有關部門和政策的某些干預，本案較難完全整合資源，達到盡善盡美，Opportunity（機會）：

隨著國家住房制度改革的逐步深入，購房融資手段日趨多樣化，市民購房意識正逐步加強，個人購房行為開始穩(wěn)定，形成新的住宅消費觀念，且出現(xiàn)升值保值的新投資趨勢。近幾年，房地產市場出現(xiàn)強勁回升，商品房銷售及存量房交易量創(chuàng)出歷史新高。

日新月異的城市交通和環(huán)境建設，也將對本市住宅消費起到了積極拉動作用。新區(qū)效應、市政設施和環(huán)境改善，是房地產市場新的亮點。

房地產界的同質化現(xiàn)象，缺乏形象占位或不到位，使建業(yè)桂園可以從容把握樓盤差異化定位的先機。

房地產廣告普遍還停留在表現(xiàn)硬件的“就產品賣產品”的階段，而建業(yè)桂園賣的是生活，符合中產階層的人文觀點。

Threat（問題）：