1/1房地產(chǎn)項目調(diào)研報告房地產(chǎn)項目調(diào)研報告

潘禹含

房地產(chǎn)項目調(diào)研報告

一．調(diào)查基本情況說明

調(diào)研的內(nèi)容為目前掌握的臨近李石與望花樓盤的基本情況，如樓盤的名稱，位置，項目基本設施以及周邊配套設施等相關信息的調(diào)研。

1.調(diào)研時間：2010年12月7日至2010年12月8日

2.調(diào)研樓盤名稱：星河城玫瑰城國際鑫城綠地劍橋（金嶺彎為別墅，除外）

3.調(diào)研的方式：明調(diào)及暗調(diào)

二．詳細的調(diào)研結果及結論

1．項目大概情況：樓盤開發(fā)商，開盤時間，位置，占地面積，整體規(guī)劃（樓型特點），營銷策略及前期宣傳

（1）開發(fā)商：

四個項目就開發(fā)商而言星河城與國際鑫城的開發(fā)商分別為成立于2006年

末的和興房地產(chǎn)和2005年宗裕房地產(chǎn)，成立時間較晚。而玫瑰城的開發(fā)

商豐遠，雖然也是在2006年底成立，但在撫順地區(qū)還有其他項目。綠地

劍橋的開發(fā)商歸屬于上海綠地。這樣，對于消費者來說，大品牌的綠地，和還有其他項目的玫瑰城就在信譽度上略占優(yōu)勢。

（2）開盤時間：

從開盤時間來看玫瑰城與國際鑫城開盤時間較早，需要補充說明的是，在

玫瑰城開盤之前宣傳力度也很大，且在開盤當天的營銷策略我認為也非常

好。包括搖號形式的購房，還有開盤當天所造的聲勢。形成了一種只要提

起望花的樓盤就會想到玫瑰城這樣一種效應。而國際鑫城在開盤的時候，李石的項目可以說是只此一家，時機也是非常的好?？梢哉f給人一種一枝

獨秀的感覺。

（3）位置：

位置上來說玫瑰城主要可以說是針對望花的廠礦職工。國際鑫城建在李石

的舊區(qū)，這樣再加上開盤的時間，對于消費者來說，如果在李石購房的話，在生活較方便的舊區(qū)可能性比較大。綠地可以說是面對著理工大學而建，對于消費者來說，雖然生活上可能暫不方便，但是對于學區(qū)，和投資來講

可以說是很好的選擇。而星河城雖然可以說是臨河而建，但就我下面要提

到的占地面積，還有交通來說，略不如以上按個項目。且星河城如果按投

資來說它的位置屬于望花，沒有李石開發(fā)區(qū)的升值空間大，而按居住來說，它的位置從整個城市來說較往西，無論是日常生活乘車，還是生活，可以

說都沒有玫瑰城方便。

（4）占地面積：

四個項目比較，星河城的占地面積較小，這樣就小區(qū)來說，我認為消費者一定會考慮較大的園區(qū)，這樣從整體規(guī)劃來說還是比較好的

。

（5）整體規(guī)劃（樓型特點）：

從樓型特征上分析，撫順的消費者大部分還是比較喜歡公攤少，可以省去電梯修理費的多層，我們從數(shù)據(jù)中也可以很清楚的看出，除了全部都是高層的星河城其他單個項目的多層還是有一定數(shù)量的，且數(shù)據(jù)顯示，綠地的多層還是非常槍手的。再加上星河城的占地面積也是四個項目中最小的，并且全部都是高層，形式單一。而其他三個項目為高低結合。這樣可以顧及到更多類型的消費者?？梢哉f從樓型特點上來說星河城略遜一籌。（6）營銷策略及前期宣傳

在前期宣傳方面，四個項目可以說都采用了一般的，報紙，廣播，路牌等

形式。但在銷售策略反面，我個人認為，玫瑰城采用的一些方式還是很能

刺激消費者的購買愿望的，包括我上面提到的搖號購房等方式。

2風格及項目定位

玫瑰城：中低檔西班牙風格，以景觀為主

星河城：德式，中檔

國際鑫城：歐式中低檔

綠地劍橋：歐式，中檔。特別值得一提的是：綠地劍橋的風格，很受女性的喜愛，這樣如果決定權掌握在女性身上的時候就會很有優(yōu)勢

3.樓盤周邊環(huán)境，及周邊配套設施

玫瑰城：周邊有居民樓，繁華度還算可以，但就空氣質(zhì)量來說，望花地區(qū)的空氣質(zhì)量還是略差的，交通方面，如果要是做公交車的話，需要步

行5至10分鐘，且只有望花北道的810，805等一些車，并不是特

別的方便。附近只有一所小學，離石油學院也有一定距離，如果要

購物的話，也要步行10分鐘左右。

星河城：周邊有行政部門，且離石油大學較近，但是就出行坐車，和購物來說，并不是特別的方便，公交車也是同玫瑰城一樣，只有望花北道

的810，805等一些車?？諝赓|(zhì)量也不是很好，距離新鋼也是很近的。

國際新城：屬于李石的舊區(qū)，日常購物來講在李石所有的項目中還是比較方便的，空氣質(zhì)量可以說也比望花好。周邊還有東北育才能學校，

唯一不足的地方就是交通不是很便利。

綠地新城：空氣還是不錯的，正對這大連理工學院。但是臨近的居住人數(shù)還是非常少的，且交通也不方便。

4.小區(qū)規(guī)劃(物業(yè)，戶型，會所，容積率，得房率，)

總體來看，綠地的得房率較高，對于消費者來說等于變相的節(jié)省資金。而從物業(yè)方面浩博物業(yè)能稍好一些，而綠地則屬于自營的大部分消費者會在感覺上沒有那么專業(yè)。，且物業(yè)費略高

（2）戶型：

玫瑰城：70平方米至149平方米，也是主要以2室為主。因為玫瑰城主要珍貴望花廠礦職工，所以2室的設計還是較好銷售的。同時擁有較大面積戶

型，能滿足一些人口較多的家庭購買。

國際鑫城：61平方米至145平方米。戶型的大小感覺也十分合理。因為這個項

目定位在中低檔，所以價格能稍微偏低些，這樣如果是最小的戶型雖

然去除公攤部分所剩的面積偏小，但是購買時的價格還是比較能讓人

接受的

星河城：為57平方米帶121平方米之間的戶型，大部分在100平方米左右。主要以2室為主，這樣在滿足大部分消費者的同時，又能考慮到因為資金

不足又想購房的消費者。但作為高層，去除公攤面積，小戶型所剩的面

積偏小。再加上價格并不是十分的便宜，所以我認為消費者在考慮購買

房屋的時候會比較容易。同比較國際鑫城雖然也有小戶型，但價格偏低，

且在投資方面來說，李石的升值空間會更大些，所以應該還是能造成一

定競爭的。

。

綠地劍橋：68平方米至120平方米。別墅186平方米至250平方米，除了正常的戶型外，添加了別墅，從項目的整體風格來看偏英倫風。做成別墅

的形式，效果也很好，但我個人認為，68平方米至120平方米中間

的跨度有些小，對于人數(shù)稍多，并不像購買別墅，資金不都的消費者

來說，是個弊病，這樣會流失掉一部分的客源。

5.小區(qū)內(nèi)設計，綠化

玫瑰城：小區(qū)主要特色為景觀，景觀非常優(yōu)美。綠化率為57.1%

星河城：未建成，但數(shù)據(jù)統(tǒng)計綠化率為60%

國際鑫城：小區(qū)內(nèi)景觀建設還可以，但是整體給人感覺是偏低端的產(chǎn)品。綠化率為30%

綠地建橋：小區(qū)未建成，綠化率為50%

就小區(qū)綠化這一點上來講國際鑫城的綠化率偏低，整體給人感覺景觀不是很優(yōu)美，而其他三個項目的綠化率基本達到50%以上。

6.板間觀后感：

就調(diào)研的四個項目中，參觀了綠地的樣板間，屬于臨時搭建的實體房模型，個人覺得樣板間的效果并沒有實體房的效果好，無論是從光線還是空氣方面上講。從消費正的角度上講，觀看實體房，能讓購買者切實的感受到自己所購房屋的廣信，空氣，和質(zhì)感等等。且較容易讓購買整相信房屋的質(zhì)量。需要注意的是，在參觀綠地的樣板間當中，路中間的尾聲并不是特別好。這樣，在購買者看房的時候給人的感覺并不是很舒服。

7.各項目均價，銷售入住情況，業(yè)主評價及升值前景

玫瑰城：3800元/平，已售90%，普遍反映房屋質(zhì)量較差

星河城：3800元/平，為入住

國際鑫城：2853元/平，90%多隨著政府的招商引資，李石的房價還是很有升值空間的

綠地劍橋：3600元/平，90%同位李石地區(qū)，升值潛力較大。

三：個人總結

在這兩天當中，我們自己走訪了望花和李石地區(qū)的4個項目。以下做以總結

首先，我個人認為，就一個項目來說它的前期策劃，和投入銷售的時機是很重要的，就拿玫瑰城為例，在前期的推廣和宣傳，和銷售時機方面是做得非常成功的。所以才有“銷售當天擠破門”的現(xiàn)象。但是保證房屋質(zhì)量也是非常重要的，據(jù)大部分入住居民表示房屋質(zhì)量并不是很好，所以從最開始的一期到現(xiàn)在正在銷售的三期出現(xiàn)了逐步下滑的趨勢。同時，有實力的開發(fā)商，也會成為消費者們購房時的參考條件。

其次，房屋的位置，戶型和整個小區(qū)的環(huán)境以及周邊的設施。

除了價錢之外，戶型也是消費者很大的選擇條件之一。購房，消費者們購買的房屋是用來起居，休息的地方，一個合適的戶型會從根本上吸引消費者?，F(xiàn)代人住小區(qū)，換新房，除了因為寬敞的房間，明亮的戶型舒適之外，小區(qū)內(nèi)的環(huán)境也是非常重要的。再拿玫瑰城為例，園區(qū)內(nèi)的景色，也是成為其開盤大賣的原因。優(yōu)美的景色，較大的綠化帶，能使居住時的心情和空氣更好，更適合們居住。而現(xiàn)代人，外出辦事，工作，購物，便利的交通也是不可缺少的。

再次，就這兩天我們所走的幾個項目來看，李石地區(qū)的項目升值空間還是很大的。城東新區(qū)能夠開發(fā)地方幾乎已經(jīng)沒有，再加上政府的一系列正則，沈撫同城的美好前景。的很多投資的消費者都選擇了李石地區(qū)的項目。而望花地區(qū)，主要針對的是望花地區(qū)的消費者，大多用于居住。

然后，在我們調(diào)研的這兩天當中，有很多細節(jié)方面也