2007年廣州市房地產市場和住房保障體系建設

2007年中央政府繼續大力調控房地產市場，特別是國發［2007］24號文清晰確定了政府在住房保障上的責任。廣州市政府根據廣州的情況和實踐經驗，細化各項政策，在住房市場調控和住房保障體系建設方面進行探索，取得了明顯的效果。一平穩發展，供需兩旺從總體發展態勢上看，2007年的廣州房地產市場仍可用“平穩”二字形容。這種平穩的格局既得益于政府的宏觀調控措施，也得益于廣州購房者平和心態。（一）房地產開發投資增長迅速，占固定資產投資比重創近年新高2001年以后的五年，廣州市房地產投資增幅一直處于較低的水平，其中2004年更是出現了負增長，而在2007年創下了28.6%的新高（見表1）。表1廣州市房地產投資歷年變化情況2003年廣州市房地產開發投資占全社會固定資產投資的比重為歷史最高，達42.2%，此后逐年回落，這主要是因為隨著城市化步伐的加快，市政府對軌道交通、高等級公路等城市基礎設施的投資加大。2007年房地產開發投資占比出現反彈，1～3季度為38.3%。這主要是因為房價一路上漲，開發商看好后市，不斷追加投資。但由于GDP以更快速度持續增長，房地產開發投資占GDP的比重從2001年以來持續下降，2007年1～3季度占GDP的比重為8.4%，再創新低。（二）商品房市場交易活躍，供不應求加劇2007年1～11月，廣州十區批準預售的商品房項目共579個，可預售套數為67379套，可預售面積為747.53萬平方米，同比分別減少10.2%、16.5%和8%。自2003年以來，廣州房地產市場吸納率一路走高，空置率下降，市場交易活躍。新建商品房供求關系總體表現為供不應求。2007年1～11月，廣州商品房可預售面積為747.53萬平方米，新建商品房交易登記面積為2162.9萬平方米，市場吸納率為289.34%，為近年來最高（見圖1），說明廣州市市場需求旺盛。近年來，廣州市經濟發展迅速，GDP年平均增長率達13%。投資環境日益優化，大批外來人員進入廣州進行投資和經商，同時大批境內外企業進入廣州，必然導致對商品房的大量需求。而經濟增長促進居民收入大幅增加，居民生活品質提高，構成了旺盛的改善性住房需求。圖12003～2007年新建商品房供求情況圖22007年廣州市商品房市場各月情況2007年各月商品房交易情況基本保持平穩狀態。交易面積的最高峰出現在6月，達到198.55萬平方米，最低點出現在3月，為140.1萬平方米。而傳統的5月黃金期的成交量僅略高于最低點的3月，為155.1萬平方米。進入第四季度，市場交易量呈現逐步下降的趨勢（見圖2）。成交量的最低點出現在3月，主要是因為宏觀政策的出臺，如新的稅費政策和“穗七條”[1]，造成濃厚市場觀望氛圍，成交量大幅度降低。4～6月為宏觀政策的市場消化期，市場觀望情緒逐步消失，市場成交量逐步回升。因為5月新房上市高峰期集中在月末的幾天時間里，從而使得6月的交易登記量猛增。2007年第二和第三季度，國家和廣州市政府沒有出臺力度大的宏觀調控措施，房地產市場交易情況表現平穩。第四季度，《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》（927新政）和《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部39號令）相繼出臺，對資金和土地這兩個最基本的房地產要素進行規范和控制，市場上觀望氛圍轉濃，新建商品房交易量逐步減少，市場進入調整期。2007年即將結束之時央行的年內第六次加息，給2007年的一系列調控政策畫上了一個句號，也給2008年的市場預期確立了基調。從區域交易情況來看，中心城區交易面積與外圍區域的全年交易面積分別為1320.9萬平方米與841.9萬平方米，分別占全市總交易量的61.1%和38.9%。交易量最大的區域依次為番禺、天河、海珠、白云（見圖3），這四區總交易面積為1504萬平方米，占總量的69.5%。從商品房交易的空間分布來看，中心城區依然是市場供應的主體，但番禺、花都等外圍區域的發展勢頭強勁，將成為未來市場交易的重點區域，原因主要有以下兩點。圖32007年廣州市各區商品房市場情況首先，外圍區域經濟發展迅速，基礎設施逐漸完善，正在成為廣州市經濟發展的強力引擎。以南沙、花都和蘿崗為代表的外圍區域經濟發展速度超過中心各區，經濟的快速增長為該地域房地產市場的發展開拓了空間。其次，“南拓、北優、東進、西聯、中調”的城市發展戰略的引導。這些外圍區域是廣州市重點發展的區域，吸引了大量國內外企業進駐，為區域房地產市場的發展提供了充足動力。再看區域市場供求情況。中心城區的市場吸納率較高，這與中心城區強勁的市場需求和市場供應量密切相關。而且成交量與成交價格有較大的波動，各區在成交量和成交價格上的相互關系也在發生改變。外圍區域除番禺區外，市場吸納率保持在100%左右，市場需求得到很好的滿足。番禺區由于外來人口多，專業市場和企業多，對住宅、商用物業和工業倉儲需求量大，市場吸納率也較高。（三）房價全年上漲，歲末呈現疲態1.新建商品住宅價格上漲2007年廣州新建商品住宅市場交易登記總面積為804.43萬平方米，總成交金額為689.85億元，均價為8575.6元/平方米，比2006年上升35.8%；交易面積同比減少13.0%，交易宗數減少6.5%（見表2），說明2007年的新建商品住宅的套均面積減小。表22005～2007年廣州市新建商品住宅交易登記情況2007年各月份廣州市新建商品住宅價格走勢具有階段性。第一季度延續2006年末房價增長的趨勢，全季房價持續高位走勢，3月份回落，第二、第三季度房價增長平穩，9月份達到9686萬/平方米，10月份達到新高。最后兩月受宏觀政策的影響，房價增幅下降（見圖4）。圖42006～2007年廣州市新建商品住宅均價情況2006年11月份，廣州市新建商品住宅均價為6633元/平方米，比上月增加249元/平方米；2006年12月份為7189元/平方米，再升556元/平方米，突破7000元大關。2006年末房價上漲的主原因是供求關系緊張和大戶型拉動。進入2007年第一季度后，這兩個因素并沒有很大改變，新建商品住宅均價延續了2006年末的升勢，一直處于7000元/平方米以上的高位，其中2月份均價達到了7729元/平方米。3月份下降到7028元/平方米，為年內最低點，這主要是因為加息、土地稅費新規和“穗七條”等宏觀調控政策造成了市場觀望氛圍。4月份，觀望氛圍漸消，5、6月份借助“五一黃金周”的勢頭，樓價一路走高，其中6月份均價達到7897元/平方米。第三季度，市場上高檔樓盤集中推出，推動房價持續增長，7月份均價突破8000元大關，9月份達到9686元/平方米，開發商挑戰購房者承受能力的心態顯得十分明顯。進入第四季度，購房者心態逐步發生了變化，房價維持高位平穩走勢，出現了局部下降或明升暗降的情況，交易面積較前三季度有較大幅度的下降。一方面，國家陸續推出新的宏觀調控政策，如“927新政”和“39號令”的出臺以及《物權法》的實施，另一方面，前期的各項調控政策的累積效應也開始顯現。更為重要的是，廣州市2006年開始建設的限價房在2007年末已達到預售條件，政府有關部門大張旗鼓地討論和宣傳限價房的供應政策，同時廉租房建設也提上日程。這一方面加大了市場供給，可以滿足部分中低收入家庭的住房要求，另一方面表明了政府未來的工作重點更多地轉移到住房保障政策方面，預計今后兩年會有更多的政策型住房供應。在這種情況下，市場主體的預期產生了根本性的變化，不管是開發商還是購房者，都不再認為房價還會繼續快速上升。開發商不再囤盤惜售，而對回落到心理價位的樓盤，購房者也會大膽入市。2.存量商品住宅價格上升2007年廣州存量商品住宅市場交易登記總面積為747.34萬平方米，總成交金額為301.01億元，均價4027.8元/平方米，比2006年上升18.5%（見表3）。表32005～2007年廣州市存量住宅交易登記情況近年來，廣州市存量商品住宅市場價格指數持續上漲，2007年10月份達到1457點。存量房價格的持續走高與新建商品住宅價格上漲有著必然的聯系。從月度情況來看，2007年廣州市存量住宅市場均價持續平穩增長（見圖5），月環比增長幅度維持在0%～2%之間。9月份以后，由于受“927新政”的影響，買賣雙方觀望，導致市場成交量和實際均價都有下降趨勢。圖52007年廣州市存量房市場均價情況（四）寫字樓市場供需兩旺數據表明，2007年廣州的寫字樓市場處于快速上行軌道，總體上處于供不應求的狀態。全年新建寫字樓交易登記面積78.91萬平方米，交易金額為92.82億元，均價為11763元/平方米（見表4），突破萬元大關，交易面積、交易金額和均價均創歷年新高，反映了寫字樓市場的供求狀況。新建寫字樓市場均價在上半年波動較大，下半年則表現平穩。存量寫字樓交易均價全年較平穩，主要是因為交易主要集中在乙級以下的中低檔寫字樓。表42005～2007年廣州市寫字樓市場交易登記情況從各月的交易情況來看，2007年上半年除了6月份批準預售面積超過交易面積外，其他各月份市場供求缺口都很大，其中3、4月的批準預售面積為零。進入下半年，更是連續三個月沒有新批預售寫字樓上市，直到10月和11月，預售面積才重新大于交易面積（12月份的預售數據尚未公布）（見圖6）。圖62007年廣州寫字樓市場各月情況從地域分布來看，新建寫字樓的交易區域主要集中在天河北、環市路、天河東、珠江新城、五羊新城、北京路、火車站、上下九、珠江兩岸和琶洲等地段。（五）商鋪市場運行平穩2007年1～9月，廣州新建商鋪交易面積為78.3萬平方米，交易金額為87.6億元，均價11188萬元/平方米。與2006年相比，2007年新建商鋪的交易面積、交易金額和均價基本持平，商鋪市場運行平穩（見表5）。表52005～2007年廣州市商鋪市場交易登記情況從各月份的價格走勢來看，2007年廣州新建商鋪價格波動很大，全年價格變動幅度達93%，5月份商鋪價格達到頂峰，突破15000元/平方米大關。2007年存量商鋪市場價格波動也較大，10月份到達頂峰，價格為14132元/平方米（見圖7）。從各月的交易情況來看，1月份市場交易量最大，以后每月具有逐步下降趨勢。2007年批準預售面積為40.8萬平方米，商鋪交易面積為78.3萬平方米，總體市場吸納率較高，供求不平衡。圖72007年廣州市商鋪市場情況二增加供地，穩定市場2007年初，廣州土地市場上傳出一個消息：2006年底以“天價”競得琶洲PZB1301地塊的香港南港投資有限公司已經在規定期限內交齊了7.42億元的地價款，沒有再次重蹈該地塊曾經“三拍三流”的覆轍[2]，這預示了2007年廣州土地市場的一個良好開端。根據《廣州市住房建設規劃（2006～2010）》，2007年各類住房用地供應總面積501萬平方米，比上年增長288%；建設各類住房13.73萬套，總建筑面積1300萬平方米，比上年增長286%。2007年一年的土地供應面積和建筑面積超過2003～2006年4年的總和（見圖8），上述目標已經基本完成。這體現了市政府通過加大土地出讓力度以穩定住房市場，通過加大保障型住房供地以平抑房價的決心。圖82003～2007年廣州市土地出讓情況2007年3月出臺的《廣州市關于加快住房和土地供應，加強住房管理，穩定住房價格若干問題的意見》（“穗七條”）明確提出，從2007年開始連續三年確保全市十區每年供應住宅用地5平方公里，給了市場一個明確的預期：在可以預見的未來，廣州市的住宅用地供應是充足的。（一）土地出讓計劃完成2007年上半年，廣州市出讓住宅（含商?。┯玫?塊，總面積25.7萬平方米，規劃建筑面積共約66萬平方米，僅占原定計劃的5%，與2006年同期相比也減少了很多。這種情況使得市場普遍懷疑下半年能否完成剩下的95%的出讓計劃。如果土地出讓計劃不能按期完成，一方面政府加快土地供給、增加住房供給、穩定房價的決心和能力受到懷疑，另一方面，市場上“土地供應不足，房價仍將上漲”的預期也會更加強烈，開發商囤積土地、捂盤惜售的心態和行為也會隨之增加。2007年下半年，市政府以積極的行動回應了“地荒論”和各種質疑，從8月份開始，加大土地出讓的步伐，9月份推出土地140多萬平方米，差不多是前8個月總和的2倍，凸顯了市政府落實“穗七條”政策、遏制房價急升的決心。2007年7月至12月初，全市共出讓土地374萬平方米，占全年出讓計劃的74%。其中商品住宅用地49宗，面積約275萬平方米。在此基礎之上，加上12月底發出土地出讓公告的4宗土地，年內估計供應住宅用地450萬平方米，加上已經供應的72萬平方米的閑置用地，2007年的土地出讓計劃已經完成。（二）土地供應結構合理從區域分布上看，2007年土地出讓主要集中在廣州市的外圍區域，而中心城區的土地出讓面積很少，改變了廣州土地供應以中心城區為主的局面。外圍的蘿崗、番禺、花都、南沙各區出讓面積分別占43.8%、15.7%、10.7%、7.2%，合計占77.4%；而原中心六區（越秀、荔灣、海珠、天河、白云、黃埔）僅占22.6%，其中天河占11.8%，白云占8.3%（見圖9），越秀、荔灣、海珠三區合計僅占2.5%，而黃埔區的土地出讓量更是為零。圖92007年1～11月廣州市各區土地出讓情況番禺等外圍區域土地出讓面積大幅度增加的主要原因，一是“南拓、北優、東進、西聯、中調”的城市發展戰略的要求，二是中心城區的可供應土地少和高地價抑制了土地交易。越秀等區2007年出讓的土地也基本是政府回收的閑置土地和“爛尾”地塊。三是外圍區域經濟發展和基礎設施配套逐步成熟，推動土地出讓量激增。例如，花都是廣州市的空港物流基地，南沙是廣州的石化工業和汽車工業基地，蘿崗是廣州的高新技術產業密集區。（三）土地收回力度加強廣州市閑置土地處置工作始于1997年，十年來按照分類分期分批的原則，依法收回閑置土地1286宗、2446萬平方米。其中2006年收回181宗共273萬平方米，2007年繼續加強“爛尾”地、閑置土地的處理力度。這些收回的地塊大多位于老城區，盡管其中不少地塊面積小，但容積率較高，尤其是商住用地，不少可建成下為商業、上為住宅的高層建筑。由于中心城區可供開發的土地告罄，這些被收回的土地重新出讓，一方面加大了中心城區居住用地的供應，緩解了居住用地矛盾；另一方面解決了拆遷遺留問題，維護了社會穩定，同時有利于改善舊城區環境，推進舊城改造，更在一定程度上保證了保障型住房的土地供應。2007年3月出臺“穗七條”，明確提出加大閑置土地回收力度，盤活再利用存量土地，增大老城區住宅用地供應量。5月出臺《關于切實解決涉及人民群眾切身利益若干問題的決定》（“惠民66條”），第四十二條明確規定妥善處理“爛尾樓”問題，加快落實全市在冊141宗“爛尾樓”拆遷補償安置工作，力爭到2007年底基本解決“爛尾樓”的處置工作。同時，市政府處理閑置用地的手段也趨于嫻熟，通過捆綁打包“肥瘦搭配”的方式出讓，可以避免在拍賣過程中出現區位好的地塊順利拍出，而區位差的地塊流拍的現象。收回的閑置土地優先用于建設“新社區”，增加廉租房和經濟適用房建設。在廣州市即將投入使用的18個新社區中，有11個項目屬于收回的閑置土地。（四）土地市場競爭激烈值得注意的是，盡管政府以前所未有的力度加大土地市場的供應，但土地市場競爭仍然激烈，幾乎每次推出土地都引來各路開發商競標，一些中小開發商、外地和外資背景的開發商也在進入廣州市場。激烈競標使土地出讓價格屢被刷新。2007年8月8日經過114輪競拍，來自香港的嘉華（中國）投資有限公司最終以20.6億元競得花都區建設北路一幅住宅地塊，折合樓面地價4980/平方米，創下了花都住宅地價最高紀錄。11月11日，廣州白云山腳下的云祥路一幅住宅用地被富力地產以1.8億元奪得，折合樓面地價高達18729元/平方米，成為廣州市最貴的住宅用地，同時也是全國樓面地價最高的住宅用地。地價不斷推高以及土地的區域壟斷引起了政府的高度關注，國土資源部出臺《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（39號令），明確把工業用地納入“招拍掛”的范疇，并強調受讓人必須付清全部土地出讓金后，方能領取土地使用權證書，未按合同交清土地全部出讓金的，不得按出讓金交納比例分期發放建設用地使用證書。力求從源頭上控制土地市場，促進土地有效供應，同時也進一步促使各級地方政府加大對閑置用地的處置力度。進入第四季度以后，在各種政策的作用下，廣州市地價飆升狀態有所改變。2007年12月6日，國土部門推出地塊12宗，其中包括金沙洲、番禺、花都的大面積住宅用地，但結果為2塊流拍，5塊地以底價成交，剩下的5塊地也以較低的價格成交。其中金沙洲4塊住宅地塊拍出的最高樓面地價為4240元/平方米，僅相當于2007年9月產生的金沙洲“地王”樓面地價的一半。2007年土地高價會不會推高房價？“高地價未必導致高房價”的預言會不會應驗？值得關注。但有一點是必須注意的，即隨著交通條件的不斷改善，目前的房地產市場已基本擺脫了區域限制，特別是像廣州這樣輻射范圍廣闊的中心城市會吸引大量的周邊購房者，因此土地供應的增加能否在短期內降低房價、大量供地政策能否持續，都有待實踐的驗證。三住房保障體系建設2007年廣州市在落實國家統一的房地產和住房政策的同時，根據地方實際情況，在構建多層次的住房供應和保障體系方面進行探索，對穩定房地產市場起到了重要作用。（一）構建住房梯級供應政策體系2007年8月1日，國務院常務會議討論并原則通過的《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（24號文件）規定，要把解決城市低收入家庭住房困難作為政府公共服務的一項重要職責，進一步建立健全以城市低收入家庭為對象的廉租房制度，改進和規范經濟適用房制度，加大棚戶區、舊住宅區改造力度，力爭“十一五”期末，使低收入家庭住房條件得到明顯的改善。為落實24號文件規定，廣州市政府多次召開會議，研究保障型住房建設問題，推出相應政策措施。3月底“穗七條”出臺，5月初廣州市國土資源和房屋管理局發出《關于進一步加強房地產市場管理的通知》，5月底出臺“惠民66條”，2007年12月20日市國土資源和房屋管理局出臺《城市廉租住房保障制度實施辦法（試行）》和《廣州市經濟適用住房制度實施辦法（試行）》等，廣州特色的住房梯級供應政策體系基本形成。政府加大對廉租房、經濟適用房等保障型住房的支持力度，優化推進住房供應體系，高收入群體的住房需求依靠市場解決，中低收入人群住房采取廉租房、經濟適用房、限價房等多種供應體系予以解決。政府調控房地產目的在于更好地滿足市場中不同的客戶需求。（二）積極干預，正確干預廣州市政府在2007年上半年頻頻出手對房地產市場進行干預，發起的全市樓盤大檢查，出發點在于增加住房和土地供給，加快住房保障體系建設，從源頭上緩解供求矛盾，同時加強房地產市場監管，消除市場中的不合理因素。從效果上看，“穗七條”主要針對三個方面：加大供應、完善保障制度和正確宣傳、引導市民消費。其頭兩條就是加大住房供應和改善住房結構。廣州“十一五”規劃規定，經濟適用房將達到住房建設總量的17%。這些政策在增加房地產供給、滿足中低收入家庭的住房需要、引導房地產市場理性發展等方面發揮了積極作用。（三）加大保障型住房建設力度2006年5月，國務院常務會議提出促進房地產業健康發展的六條措施（“國六條”），對供應結構、稅收、土地、廉租房和經濟適用房等問題提出了要求，國務院辦公廳隨后下發九部委《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》（即“國十五條”），提出了“90/70”、“雙限雙競”等多項新政?！皣鶙l”和“國十五條”明確了“健全普通商品房與經濟適用房、廉租房相結合的城鎮住房結構體系”的目標。2007年，廣州市政府大力推進保障型住房的建設，通過限價房、新社區建設、單位自建房等不同方式，構建“政府保障型住房、政府調控型商品住房、其他商品住房”的住宅供應體系。1.限價商品房政策的創新2006年廣州市在全國率先推出了“雙限雙競”地塊。[3]隨著首批“雙限雙競”住房達到預售條件，又在完善“雙限雙競”的有關制度方面作了開創性的探索。通過向市民公開征求意見和召開各方參加的座談會，廣州市國土資源和房屋管理局提出了“供應限價房是‘長期政策，靈活措施’”的觀點，把限價房確定為全方位住房供應體系的一個重要組成部分。[4]廣州市對限價房的定位是：限價商品住宅旨在解決首次置業的中等收入“夾心層”群體的住房困難問題，是多層次住房保障體系中的重要組成部分，并將其作為應對房價上漲的“調節器”。市場預期對房價有著顯著的影響，“長期政策”在于使市場形成明確的預期。限價房的主要作用就是平抑過高的房價預期?！办`活措施”則體現了務實的作風。限價房是一個新生事物，定為靈活措施，給今后的調整和探索預留了空間，政府在運用“看得見的手”的時候，可以根據市場的情況靈活調整具體政策。作為“靈活措施”，《廣州市限價商品住宅銷售管理辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》）于2007年12月18日在廣州市市政府常務會議上原則通過，與《辦法》相配套的《關于2007年和2008年廣州市限價商品住宅銷售對象、最高銷售價格標準的公告》（以下簡稱《公告》）也隨之公布。《辦法》只對銷售對象、銷售價格的確定等作了原則性的規定，而《公告》則明確規定了2007年和2008年購買限價房必須符合的四個條件和具體的銷售價格制定方式：廣州市城鎮戶籍人口；本人在廣州市區沒有獨立套型住宅自有產權登記記錄；男性年滿25周歲，女性年滿23周歲；個人申購的，本人稅前年收入在10萬元以下，以夫妻聯名方式申購的，家庭稅前年收入在20萬元以下；相應的銷售價格原則上定于公開出讓時同一區域、同一地段的同類型商品住房市場價格的70%。2007年底，廣州首批限價房項目保利西子灣進入網上申購，萬科新里程和中海金沙馨園兩個限價房項目也將開通網上申購。2008年預計有6000～10000套限價房上市。廣州市已出讓限價商品房用地情況見表6。2.新社區建設2007年總面積為廣州第二的新社區住宅落戶琶洲。琶洲一直定位為商務和高端住宅區，現在新社區住宅落戶琶洲，意味著通過規劃引導避免居住分異[5]現象的發生。廣州的新社區建設從2006年開始起步，最初定位是指“在城市市政等基礎設施和公益性建設、危破房改造、政府儲備用地項目和部分列入政府組織的城中村改造項目中，對被拆除的房屋進行貨幣補償后，由政府主導建設，提供給屬于中低收入的被拆遷居民和農民家庭以優惠價格購買、租賃的住房”。也就是說，新社區建設的起因是安置中低收入的被拆遷居民和農民家庭。但今日新社區已經被賦予了全新的含義。廣州市把廉租住房、經濟適用住房和城市建設與舊城改造拆遷安置住宅統稱為新社區住房，表明了市政府致力于構建和諧型住房保障社區，加快解決低收入家庭住房困難的理念，也說明廣州市正在逐步理清思路，向著建立一個綜合性、一體化、相互之間有機銜接的保障性住房供應體系目標前進。廣州市新社區住宅供應對象必須同時滿足兩個條件：一是城市低收入家庭；二是住房困難家庭，包括無房戶和人均居住面積10平方米以下的住房困難家庭。城市建設和舊城改造的拆遷家庭由于本身居住條件較差，加之為支持城市建設和發展作出了貢獻和犧牲，根據有關政策規定，視同住房困難家庭。適用新社區住房安置的拆遷建設項目是指政府公益性城市建設和改造項目，不包括開發商實施的經營性開發建設項目。表6廣州市已出讓限價商品房用地情況根據廣州