旅游房地產形成與發展的理論基礎

旅游房地產是一個具有中國特色的概念。旅游房地產的概念出現之后，旅游房地產只是一種概念或提法，還是具有一般產業演化發展的規律或特征，也就是說，旅游房地產是否能夠實現產業化發展，或者旅游房地產業又將呈現怎樣的發展規律，需要進行進一步的探討，特別是理論層面的探討。當前，有關旅游房地產形成與發展的理論解釋嚴重缺失，由于旅游房地產表現形態的多樣性，理論基礎的缺失自然導致對旅游房地產理解的模棱兩可、莫衷一是。綜合來看，旅游房地產的產生和發展有著復雜的背景和原因，單一理論往往只能解釋旅游房地產產生發展的部分原因，因此需要多元理論的綜合性解釋。第一節基于產業興衰演化理論的分析產業作為一個經濟概念，其產生和發展是一個歷史的過程。從產業的形成過程來看，產業是社會生產力和社會分工不斷發展的產物，并隨著社會分工的深化和生產力的發展而逐漸地形成和演變。[1]馬克思的經濟周期理論、斯密的市場分工理論、馬歇爾的企業成長理論、施蒂格勒的產業生命周期理論是國外關于產業興衰與轉化的一般理論。產業興衰與轉化的一般性規律認為，任何一個產業都有一個興衰的過程，即要經歷形成期、成長期、成熟期和衰退期四個階段。在產業的形成時期，某類產品由于各種原因，其原來的潛在需求逐漸被市場所認可，轉化為現實需求。產業形成過程可分為產業萌芽和產業形成兩個階段。產業的萌芽狀態可以表現為一項新產品的出現、一項新技術的出現、一個或多個新型企業的出現。[2]從產業興衰演化的角度來看旅游房地產的形成與發展，其中施蒂格勒的產業生命周期理論具有重要參考價值。根據施蒂格勒的產業生命周期理論，在一個產業的新生期，市場狹小，再生產過程的各個環節規模較小，不足以一一分化出來由獨立的專業化企業承擔，所以這個時期該產業的企業大多是“全能”企業，分工主要表現為企業內部分工——企業從事從材料生產到產品銷售的全過程；隨著產業的發展和市場的擴大，各再生產環節的規模大到足以獨立進行時，企業內部分工便轉化為社會分工，各專業化企業會出來承擔各個再生產環節；在產業的衰落期，隨著市場和生產規模的縮小，各再生產環節只能重返“娘家”，社會分工又轉化為企業內部分工。施蒂格勒的產業生命周期理論如圖4-1所示。[3]圖4-1施蒂格勒的產業生命周期理論從產業萌芽產生的判定標準來看，當前，以星級酒店、景區景點等為代表的傳統旅游房地產類型已經擁有一定規模，以度假村、主題公園、分時度假酒店、產權酒店等為代表的新型旅游房地產類型開始陸續出現，并且已經出現了一些專注于旅游房地產開發與經營的企業（比如旅游企業集團、旅游上市公司、區域旅游投資開發企業等）。從房地產業和旅游業內部的產業成長發育情況來看，正在不斷積蓄將旅游房地產業分化脫離的力量。旅游房地產業不是單一產業，整體來看旅游房地產業已經處于形成期，部分傳統旅游房地產類型已經處于成長期。從產業興衰與演化的一般規律判斷，旅游房地產業已經開始起步發展。旅游房地產是房地產業與旅游業相互融合而產生的產業形態，而房地產業和區域旅游業又具備自身的產業演化規律和特征，因此有必要分別從房地產和旅游業的角度分別進行分析。一基于房地產發展倒U曲線理論的分析曹振良（2007）認為由于二元社會經濟結構迅速向工業化社會結構轉化，城市化進程加快，產業結構調整加速，城鎮居民住房迅速由生存需求型向改善需求型過渡等帶有必然性和規律性因素的影響，中國房地產長期高位增長并呈現倒U形發展曲線。從1978年至2007年，我國GDP年均增長9.6%，而房地產又以高出其約1倍的速度快速增長，無論是投資、開工面積和竣工面積的增幅均超過20%。房地產發展倒U曲線是指一個國家在經濟起飛時期，隨著GDP的增長，房地產以高于GDP的增長速度快速增長；隨著GDP的進一步增長，房地產的增長速度逐漸放慢，直至與GDP同速，甚至低于GDP的增長速度，其發展軌跡呈倒U曲線（如圖4-2所示）。[4]圖4-2房地產發展軌跡當前，中國的房地產發展仍處在倒U曲線的左側向上發展階段，尚未進入“拐點”。不論是個別城市還是全國，即使沖過倒U曲線拐點，房地產增幅有所下降，也仍將高于國民經濟增幅，持續20～30年。[5]有關房地產發展倒U曲線重點描述的是在經濟起飛階段，房地產業與國民經濟增長之間的規律性關系。發達國家經歷經濟起飛階段之后，房地產業發展的實踐表明，房地產業發展規模及其在國民經濟總量中所占的比重，在相當長的一段時間是逐步增加和提高的。[6]當前，中國經濟正由成長期走向成熟期，中國經濟總量占世界經濟的份額已經從1978年的1.8%提高到2009年的8.5%左右，人均GDP正向4000美元邁進。2010年，中國財富增長進入了一個新的歷史節點，中國能否通過動力結構、需求結構、產業結構、要素結構、對外經濟結構等增長格局的調整和結構轉換，跨越難以逾越的“中等收入陷阱”，將是中國真正邁向經濟發展更高階段的關鍵。[7]結合房地產與經濟發展相互關系的倒U曲線，將來只要中國能夠成功邁過“中等收入陷阱”的障礙，預計房地產業還將獲得持續快速的發展。特別是由于旅游房地產是房地產業不斷分蘗的結果，而經濟發展、收入水平提高、旅游需求上漲是推動房地產分蘗出旅游房地產的基本動力，因此在將來房地產業繼續快速發展的過程中，旅游房地產有望成為房地產業整體快速發展的亮點組成部分。二基于旅游地生命周期理論的分析旅游地是旅游活動發生的密集地區，也是旅游房地產開發的密集地區。巴特勒（Butler，1980）的旅游地生命周期理論是與旅游房地產開發緊密相關的理論，也是影響最為廣泛的旅游地生命周期理論。巴特勒提出的S形旅游地生命周期演化模型認為，旅游地生命周期一般經歷探索階段、參與階段、發展階段、鞏固階段、停滯階段、衰落階段或復蘇階段（如圖4-3所示）。[8]雖然有人對巴特勒的旅游地生命周期理論提出多方面的質疑，比如Haywood（1986）認為旅游地生命周期模型沒有考慮漸進的、持續的變化，也不能反映目的地間的競爭、社團或當地社區的戰略以及導致經濟輕微衰退的條件、境況性因素的影響；[9]Pearce、Moscardo（1991）認為巴特勒模型無法區分各個階段；[10]Cooper、Jackson（1989）認為對這些階段的事后認定遠比預測更容易。[11]但是總體看來，巴特勒的旅游地生命周期演化模型較好地總結了旅游地的演化特點，特別是能夠較為充分地說明旅游地旅游房地產開發的演化規律或特點。圖4-3巴特勒旅游地生命周期模型結合對巴特勒旅游地生命周期演化模型的理解，筆者總結出旅游地生命周期演化各階段旅游房地產開發特征如表4-1所示。表4-1旅游地生命周期演化各階段旅游房地產開發特征一覽表續表旅游地生命周期理論，有時也稱為旅游產品生命周期理論，基本上是從區域或產品的角度解釋其生命周期演化規律。如果從某個旅游地或某項旅游房地產產品的角度來看，有些旅游地或旅游房地產產品正處于探索階段，而有些旅游地或旅游房地產產品已經處于發展或鞏固階段，個別旅游地或旅游房地產產品已經處于停滯或衰落階段。本書重點從宏觀或大都市區的角度探討旅游房地產的開發問題，當前，中國經濟發展正處于是否能夠邁過“中等收入陷阱”的關鍵環節，正處于大都市區化的快速發展階段，不論是成功邁過“中等收入陷阱”，還是保障城鎮化的快速推進，關鍵需要通過擴大內需以轉變長期以來扭曲的經濟發展方式。2009年11月25日，國務院頒布的《關于加快發展旅游業的意見》之所以提出要將旅游業培育成為國民經濟的戰略性支柱產業，主要看重旅游業在保增長、擴內需、調結構等方面的積極作用。旅游房地產是房地產業和旅游業發展到一定階段的產業類型，大力發展旅游房地產對于推動中國從觀光旅游向休閑度假旅游轉型，對于促進旅游業更好地發揮在擴內需、調結構方面的積極作用具有重要意義。因此，從這個角度來說，旅游房地產業的發展應該獲得政策層面的大力支持。第二節基于產業分蘗理論的分析以上是從產業興衰演化的一般規律來闡釋旅游房地產業的形成與發展，而曹振良[12]、劉艷紅[13]曾分別利用產業分蘗理論[14]來解釋住宅產業以及旅游房地產業的形成。產業分蘗理論可以看作是產業興衰演化理論體系的某種表現形式，較為形象地闡釋了一種新興產業從施蒂格勒產業生命周期理論所說的“全能”企業中發育、分化、脫離的機理或過程。一產業分蘗理論簡介分蘗是植物學中的一個術語，具體指稻、麥、甘蔗等植物生長發育的一種機理，即從植物的基部或從植物的低處葉腋發出新枝。產業分蘗是指原來附著在某類產業的活動，隨著社會經濟的發展和人們對其需求的擴大，逐漸從母體中分離出來發展成為相對獨立的產業。產業分蘗的過程實際上是產業樹成長的過程，即一個母體產業分蘗出若干分支，每個分支可能還會分蘗出更小的分支，從而構成網狀的產業樹。房地產經濟活動成長為相對獨立的房地產產業就屬于這種機制，它在成長為獨立的產業之前依附于建筑業，獨立后又分蘗出以住宅產業、非住宅產業、物業管理業為代表的三個產業（產業分蘗闡釋如圖4-4所示）。非住宅產業包括工業房地產、商業房地產、農業房地產、旅游房地產等產業類型。圖4-4產業分蘗二旅游房地產分蘗形成的機理分析經濟增長是產業分蘗的內在動力，環境變化是產業分蘗的外部推力。經濟增長從內部推動旅游房地產業的形成，經濟的增長和人均收入水平的提高引發了需求結構的變化，導致了旅游度假消費的增加，為旅游房地產的有效需求奠定了一定的經濟基礎。經濟的增長和人均收入水平的提高促進了房地產業的迅猛發展，加劇了產業內部的競爭，推動了產業內部產品的多樣化和市場的細分化。住房制度改革以來，房地產業取得了飛速發展，其作為國民經濟的一個重要支柱產業已日趨成熟。大量傳統的房地產資金開始投向新的領域，推動了房地產邊緣市場的發展，其中的旅游房地產發展迅速。產業分蘗理論屬于產業細分理論的范疇，產業分蘗是形象化闡釋旅游房地產發育形成的理論，需要注意的是圖4-4的產業分蘗樹有些內容是屬于產業分類的范疇，有些是屬于產業分蘗的范疇，房地產業從建筑業分蘗出來之后，是劃歸為第三產業的。從中國旅游房地產發展的實際情況來看，旅游房地產是從房地產業中分蘗出來的，準確地說是從首先發展壯大的住宅產業中分蘗出來的。旅游房地產開發以及熱炒，在很大程度上是長期致力于住宅開發的房地產企業力圖介入旅游開發的結果，以住宅開發為主營業務的房地產開發企業正在不斷尋求新的市場發展空間。根據邁克爾·波特競爭優勢理論，比競爭對手更早地辨識新的細分產業，意味著企業比競爭對手多了一個獲得競爭優勢的機會。房地產開發企業尋求新的市場盈利機會是推動旅游房地產形成發展的直接動力，而旅游房地產的形成，從微觀層面來看，不僅僅是分蘗于房地產業，還在于房地產業與旅游業的融合互動。第三節基于產業融合理論的分析產業總是不斷變化的，產業的邊界并不是一成不變的。隨著技術革命和需求變化的加速發展，產業之間的界限越來越模糊，在一些衰退產業解體并演化出新興產業的同時，又出現了不同產業的匯聚或融合現象。這些產業大多數集過去所定義的多種產業于一體，企業可以重新設定產業邊界，從中找到新的生存空間。[15]自20世紀七八十年代以來，隨著高新技術特別是現代信息技術的發展，隨著產業結構的“軟化”和經濟體系的“服務化”的加深，出現了所謂的“產業融合”現象，表現為產業之間原有的固定邊界逐漸模糊甚至消失，原來處于分立狀態的兩個或多個產業之間大量地互相滲透、業務交叉和并購重組。一產業融合理論簡介格林斯坦和卡恩納（Greenstein&Khanna，1997）認為產業融合是指為了適應產業增長而發生的產業邊界的收縮或消失，并且以阿勒格尼河和莫農加希拉河兩河匯流的例子生動地闡述產業融合現象。[16]馬健（2002）將產業融合定義為：由于技術進步和放松管制，發生在產業邊界和交叉處的技術融合，改變了原有產業產品的特征和市場需求，導致產業的企業之間競爭合作關系發生改變，從而導致產業界限的模糊化甚至重劃產業界限。[17]植草益（2001）認為產業融合就是通過技術革新和放寬限制來降低行業間的壁壘，加強行業企業間的競爭合作關系。[18]產業融合發生的前提條件是產業之間具有共同的技術基礎，[19]而技術革新和放寬管制是產業融合的主要原因。[20]隨著技術變革與產業管制放松等因素的變化，企業之間競爭與協作方式發生了根本的變化。[21]一旦由于技術革新開發出了替代性的產品或服務，或是由于放寬限制積極地展開了相互介入，各產業的企業群就會處于相互競爭的狀態之中，[22]原來分屬不同產業的企業在相互競爭、協作的過程中將會演化出新興的產業。新興產業的產生是企業追求自身利益的結果，是由企業的互動行為所導致的。[23]產業融合過程如圖4-5所示。圖4-5產業融合過程二房地產業與旅游業相互融合的機理分析產業融合理論可以較為全面地解釋中國旅游房地產產品的出現以及旅游房地產業的產生。自從改革開放以來，中國的房地產業和旅游業均快速發展，然而房地產業和旅游業的發展基本走在兩條互不相交的平行線上，正如格林斯坦和卡恩納（1997）提到的尚未交匯、各自流淌的阿勒格尼河與莫農加希拉河。長期以來兩者之間并不存在競爭關系，然而房地產開發與旅游開發都擁有以建筑業為前提的共同的技術基礎。從房地產的發展路徑來看，住房制度改革在逐漸實現住房市場化、商品化的同時，培育出大量的以房地產開發公司為主體的市場化主體。它們長期致力于住宅房地產開發，積累了雄厚的資金實力，具備多元化經營的沖動。面對政府頻繁的房地產調控以及對住房價格的打壓，它們對未來住宅產業的發展充滿不確定性預期，開始不斷尋求新的投資機會。從旅游業的發展路徑來看，地區旅游發展長期由地方政府主導，導致旅游業管理體制和投資機制的市場化程度至今都較低。旅游業的三大支柱產業住宿業（酒店業）、旅行社業和景區景點業，除了住宿業的市場化程度相對較高之外，旅行社業長期以來形成的寡頭壟斷市場結構至今沒有打破，三大國有旅行社與眾多中小旅行社并存，旅行社業整體小、散、弱，惡性競爭嚴重。景區景點業的市場化程度最低，基本由各級政府壟斷經營，國有企業性質嚴重。伴隨著改革開放不斷向縱深發展，旅游業改革開放也不斷破冰和深化，政府主導的旅游經營管理體制不斷尋求與市場接軌，旅游業內部正不斷探索市場化的資源開發投資機制、積極培育市場化的投資開發主體。整體來看旅游產業的政府管制不斷放松，這就為房地產開發主體介入旅游開發創造了條件。圖4-6房地產業與旅游業產業融合機理技術革新和放松管制是產業融合的兩大主要原因，而與電信、廣播電視、出版發行、計算機網絡等產業在信息化技術基礎上基于技術革新的融合不同，房地產業與旅游業相互融合的原因一方面在于旅游行業政府管制的不斷放松為房地產企業的介入創造了機會。另一方面隨著政府不斷放松旅游管制或者積極謀求市場化發展，旅游開發企業與房地產開發企業將產生競爭或協作關系，在相互競爭與協作的過程中開發出旅游房地產產品，隨后產生專門致力于旅游房地產產品開發的企業，旅游房地產產品開發企業的集合將構成旅游房地產業。根據產業融合理論并結合中國實際可以看出，旅游房地產業的發育成長，在很大程度上是房地產開發企業介入旅游開發的過程。房地產業與旅游業的產業融合，更準確地說是住宅產業與旅游開發的融合，對市場上已經存在的旅游開發企業來說，不僅是機遇，而且也是挑戰，甚至是狼來了的問題。房地產業與旅游業相互融合衍生出旅游房地產的機理如圖4-6所示。第四節基于需求結構高級化理論的分析經濟發展規律表明，經濟增長往往伴隨著產業結構的高級化，由第一產業占主導逐步向第二、第三產業占主導轉變。[24]經濟增長是收入的源泉，收入水平影響需求結構。實際上，伴隨著經濟增長和收入水平的提高，人類的需求結構也會出現不斷高級化的現象。說明消費結構變動的恩格爾定律（Engel’sLaw）認為：一個家庭收入越少，家庭收入中（或總支出中）用來購買食物的支出所占的比例就越大；隨著家庭收入的增加，家庭收入中（或總支出中）用來購買食物的支出比例則會下降。隨著收入的增加，在食物需求基本滿足的情況下，消費的重心將會開始向穿、用等其他方面轉移。馬斯洛需求層次理論（Maslow’sHierarchyofNeeds）將人類需求分為生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我實現需求五類，依次由較低層次到較高層次排列。馬斯洛認為，需要的產生由低級向高級的發展是波浪形地推進的，在低一級需要沒有完全滿足時，高一級的需要就產生了。[25]經濟發展水平和收入水平是決定一個國家多數人的需求結構最主要的兩大因素。借用產業結構高級化的概念，需求結構高級化就是指隨著經濟增長和收入水平的提高，人們的需求水平不斷從低級到高級提升的過程。產業融合理論較好地從供給的角度解釋了旅游房地產的形成，實際上，供給角度是旅游房地產形成發展的推動力量，旅游房地產產品的出現，更主要的是來自于人們需求結構高級化的拉動力量。需求結構的不斷升級是人們消費的基本規律，對需求結構高級化的分析存在兩個層次，一個層次是總體趨勢的分析，恩格爾系數以及馬斯洛的需求層次理論就是總體趨勢的分析；另一個層次是個體層次的分析，主要是指在某類產品的消費需求上，也會發生從低檔向高檔提升的現象。旅游房地產是房地產業與旅游業相互融合形成的產品類型，是房地產業與旅游業發展到一定階段的產物，人們對住房消費與旅游消費分別不斷升級的過程可以較好地體現旅游房地產由于需求高級化拉動而產生的規律性。一基于居住需求高級化的分析隨著我國人民生活水平的不斷提高和住房分配制度改革的進一步深化，城市居民日常生活需求得到滿足之后，住房需求便從潛在需求上升為顯性需求。從“需求理論”的角度而言，居住需求可以說跨越了人類的基本生理需要到最高層次的自我實現需要的所有階段。人們對于居住的需求總是在基本需求滿足之后才會提出更高的要求，形成不同的需求層次，如同馬斯洛提出的需求層次理論一樣，形成由低到高的層次。[26]劉芳（2007）從區位的角度，根據馬斯洛的需求層次理論，將居住的需求層次由低到高劃分為生存需求層次、一般需求層次、小康需求層次、享受需求層次和自我實現需求層次五個層次階段。居住需求層次結構如圖4-7所示。圖4-7居住需求層次在生存需求、一般需求、小康需求層次階段，人們的居住需求一般局限于住宅需求的層次，住宅僅僅是作為生存資料的形式存在。隨著人們生活水平以及文化素質的不斷提高，居住需求將不斷升級，開始向享受需求和自我實現需求的方向躍升，對住區的自然環境、人文環境等方面不斷提出新的要求，不斷出現居住郊區化的現象，推動了大都市區郊區化的發展。居住郊區化的發展是旅游房地產發展的重要背景，旅游房地產將構成居住郊區化的重要內容，實際上，旅游房地產的產生很大程度上就是居住需求不斷高級化的結果，[27]因為旅游的過程就是異地短暫停留與居住的過程。伴隨著旅游需求不斷從觀光需求向度假需求轉變，旅游短暫停留的概念也將不斷發生改變，異地停留的時間不斷延長，不斷催生度假村、第二居所等度假型旅游房地產的發展，推動旅游業的依托基礎不斷從自然、遺址遺跡類資源向與開發建設類資源的結合轉變，而開發建設類資源增加的過程實際上也是旅游房地產不斷發展的過程。二基于旅游需求高級化的分析改革開放以來，旅游活動的大量出現是人們需求結構不斷高級化的產物。于光遠認為旅游是人的物質生活發展起來之后的一種休閑生活需要。[28]馬惠娣認為休閑與旅游是人的一種精神文化生活，體現一種新的生活方式，是人性的一大進步。旅游—旅游休閑—休閑旅游—體閑是旅游業發展的必然規律，是旅游者成熟和理性選擇的法則。[28]于光遠和馬惠娣主要是從旅游與休閑相互關系的角度闡述旅游業的發展規律。從改革開放算起，中國旅游業已經歷30多年的快速發展，旅游業產業結構不斷高級化，不斷從觀光型向休閑度假型、娛樂體驗型轉變，旅游房地產開發從自在自然層、基礎設施層、服務設施層到產品消費層的升級也體現了旅游需求結構的不斷升級。旅游業產業結構的高級化，源于旅游者需求結構的高級化。旅游者需求結構的不斷升級主要表現在以下兩個方面。（一）旅游市場需求不斷升級，休閑度假需求將構成旅游房地產的市場基礎當前，中國經濟持續向前發展，人民收入水平不斷提高。在經濟不斷增長的同時，恩格爾系數迅速降低。根據中國商業聯合會和中華全國商業信息中心披露的數據，城鎮居民恩格爾系數由1978年的57.5%下降到2008年的37.9%，下降了19.6個百分點；農村居民恩格爾系數由1978年的67.7%下降到2008年的43.7%，下降了24個百分點。[29]隨著經濟不斷增長和收入水平的持續提高，人們對富有收入彈性的商品的需求不斷增加，其中也包括對旅游消費需求的不斷增加。中國旅游業經歷了30多年的快速發展，隨著旅游者出游次數的增多和頻率的增加，旅游邊際消費傾向遞減。旅游者已經不再滿足走走看看的觀光旅游形式，旅游需求結構正在不斷發生轉變，逐漸開始從簡單的觀光需求向更高級的休閑度假需求轉變，休閑度假旅游的不斷興起，將對旅游房地產開發產生深刻影響。在傳統的觀光旅游模式下，旅游房地產開發集中于基礎設施、服務設施等層面。旅游需求結構的高級化，將推動旅游房地產開發不斷向產品消費層躍升，吸引以房地產開發商為主的外來投資者不斷介入，進而開發出旅游房地產產品，推動了旅游房地產的產業化發展。（二）大眾旅游市場需求不斷分化，對旅游房地產產品的消費需求不斷提高傳統的大眾觀光旅游形式，經過多年的發展不斷出現分化，并逐漸細分。傳統的觀光型旅游產品結構已經難以滿足旅游者的需求，因為大眾旅游市場需求不斷產生分化，逐漸向諸多細分旅游市場需求演化，逐漸向個性化、特色化的方向發展。大眾旅游市場逐漸細分化為眾多利基旅游市場，這些不斷分化出的利基旅游市場構成更加龐大的市場規模。傳統大眾觀光旅游市場需求的細分及演化也是旅游市場需求結構高級化的重要表現。旅游房地產產品的市場基礎實際上就在于已經初露端倪的以度假村、度假酒店、主題公園、時權酒店等為代表的細分市場需求。克里斯·安德森提出的長尾理論（TheLongTail）認為商業和文化的未來不在熱門產品，不在傳統需求曲線的頭部，而在于過去被看作“失敗者”的那些產品——也就是需求曲線中那個無窮長的尾巴。[30]以分時度假為代表的旅游房地產產品經營形式引入中國后雖然一度水土不服，但并不代表缺乏市場前景。藍海戰略（BlueOceanStrategy）認為，企業要贏得明天的關鍵不是與對手在競爭激烈的紅