政府住房限購政策的實效性分析

賈仁甫張茜摘要：自2010限購政策實施以來，房價的波動引起政府及社會的廣泛關注，為響應中央政府的號召，讓房地產回歸“住人“的商品屬性，通過構建涉及地方政府、房地產商及購房者三方的斯塔克伯格模型，分析地方政府和房地產商的決策選擇，分析限購政策實施后，房價降幅、住房需求量等因素對地方政府及房地產商效用的影響。研究發現：地方政府會選擇限購政策，房地產商會選擇降價策略，并使降價幅度盡可能小;如果需求量和房價降幅在合理范圍內變動，住房需求量與房地產商的效用呈正相關，與地方政府的效用呈負相關，房價降幅與房地產商的效用呈負相關，與地方政府的效用呈正相關。關鍵詞：限購政策;斯塔克伯格模型;地方政府效用;房地產商效用DOI：10.16315/j.stm.2019.03.017：F293文獻標志碼：AAbstract：Sincetheimplementationofthepurchaserestrictionpolicyin2010，thefluctuationofhousepriceshasattractedwideattentionofthegovernmentandthesociety.Inresponsetothecallofthecentralgovernment，thispaperanalyzesthelocalgovernmentandtherealestatebybuildingaStackelbergmodelinvolvingthelocalgovernment，realestatedevelopersandbuyers.Thestudyfindsthatthelocalgovernmentwillchoosethepurchaserestrictionpolicy，andifthelocalgovernmentimplementsthepurchaserestrictionpolicy，therealestatebusinesswillchoosethepricereductionstrategy，andwillmakethepricereductiontothelimit.Itmaybesmall，thusensuringmaximumselfinterest;iflocalgovernmentsdonotimplementrestrictionsonpurchases，realestatedeveloperschoosenottoreduceprices.Assumingthatdemandandhousingpricedeclinewithinareasonablerangeofchanges，then，housingdemandandtheeffectivenessofrealestatebusinessispositivelycorrelated，andtheeffectivenessoflocalgovernmentisnegativelycorrelated;housingpricedeclineandtheeffectivenessofrealestatebusinessisnegativelycorrelated，andtheeffectivenessoflocalgovernmentispositivelycorrelated.Keywords：housingrestrictionpolicy;Stackelbergmodel;localgovernmentutility;realestatebusinessutility隨著社會的繁榮和經濟的發展，自1988年以來，房地產業在中國迅速發展。房價的上漲、需求的多元化，以及通貨膨脹等因素，使得越來越多消費者的將資金投入房地產市場，住房問題成為民生問題。過度投資、投機性購房以及合理調控房價成為政府需要解決的主要難題。2010年，中央政府在住房與城鄉建設部指定的40個重點城市統一實施基本限購令，在中央政府的號召下，各地方政府相繼出臺實施細則，2010年4月，北京率先實施《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，規定“每戶家庭只能新購一套商品房”。2010年9月，限購政策在廣州、上海、深圳實施。截止到2011年1月25日，我國實施限購政策的城市已有24個，包括北京、上海、深圳、廣州、三亞、天津、杭州、蘇州，等等。盡管政府對房地產市場進行了長時間的調控，住房價格仍然水漲船高，為了解決房地產市場的各種難題，自2017年以來地方政府采取新一輪的調控政策，例如北京市出臺的“共有產權”以及廣州市出臺的“租售同權”等政策，以及限購、限貸、限價、限售、限商等政策。目前，對限購政策實效性的研究分為兩方面，一部分學者研究限購政策對房價的影響，這部分學者主要有：王敏、黃瀅、劉江濤等等。王敏等[1]通過建立房地產市場的局部均衡模型，利用70個大中城市的住房價格指數進行分析，結果表明限購政策對新建住宅價格影響不顯著，對二手住宅價格的影響有限，限購政策對投資和投機需求比例較高城市的房價影響較大，并且需求比例越高房價下降越明顯。劉江濤等[2]研究發現，限購政策對于當期有降低房價的作用，開發商和投資人對政策預期越準確，市場的價格波動程度就越小。其他學者研究表明銷售量與銷售價格較去年同期均有顯著下滑，并且限購政策對消費性需求有顯著的負影響，但對投資性購房需求影響并不明顯[3-7]。另外一部分學者研究限購政策對社會福利的影響，主要有馮科、何理、韓永輝等人。馮科等[8]、胡濤等[9]構建了房地產市場的反需求函數，通過2007—2011年居民消費支出和價格季度經驗數據，研究發現限購政策破壞了其他市場的均衡，并且剛性、改善和投資性房產需求者均有福利損失。其他學者研究表明，限購政策等非市場手段會造成市場效率的損失，降低社會福利[10-14]。限購政策僅可作權宜之計而非長久之策，并且難以作為一種常用的房地產調控手段。國外學者對房地產調控政策的研究較為豐富，主要涉及信貸配給政策和限價政策等等，對限購、限價政策的研究，西方學者普遍認為會引起社會福利的損失。Glaeser[15]研究發現，如果住房進行價格或數量管制，住房市場的社會總福利就會大大降低。Munch等[16]基于丹麥家庭圍觀調查的數據研究了住房租金管制對丹麥住宅市場的影響，結果表明住宅租金的管制會導致租賃家庭的遷移，但同時也降低了社會福利。Glaeser等[17]研究發現，在住房租金控制下，由于租房需求存在異質性分布，會引發資源誤配，使租金控制產生的福利成本高于供給不足的福利成本。從以上學者的研究中發現限購政策對房價上漲的抑制作用有限，并且限購政策導致了社會福利的損失，不應該長期實施。通過近年來房價波動的情況發現，房價上漲仍具有不可小覷的勢頭。通過構建地方政府、房地產商及購房者三方的斯塔克伯格博弈模型，分析限購政策實施前后地方政府效用及房地產商效用的變化，進而分析由限購政策引起的住房需求量減少對房價產生的影響，從而判斷限購政策的實效性。1構建斯塔克伯格博弈模型1.1斯塔克伯格模型的建立與變量描述1.1.1博弈過程的描述地方政府擁有房調控地產市場的權利，下調本市住房價格、減少房地產市場庫存過剩問題，是地方政府面臨的重要難題，為此中央政府提出限購措施，地方政府面對中央政府提出的政策，有2種選擇：響應中央政府號召，推行限購政策;無視中央政府政策，不推行限購政策。假設地方政府推行限購政策的概率為x，付出的總成本效用為C，住房的有效需求量為Q1。不推行限購政策，即不限購時的概率為1x，住房的有效需求量為Q2。用Ui來表示地方政府的效用。對房地產商而言，地方政府作出選擇后，房地產商面臨2種選擇：根據市場供需波動情況，選擇降價;無視市場供需波動情況，選擇不降價。假設房地產商選擇降價的概率為y，降價后的住房價格為P2。房地產商選擇不降價的概率為1y，住房的初始價格，即不降價時的房價為P1。房地產商的效用表達式為E（p，Q）=pMQ。對于購房者而言，由于住房產品的資金投入量大，單套住房的資金投入量為PM，M為單套住房的面積（單位：m2），取平均值，價格P的微小變動就能引起購房者投入的較大變化，因此，購房者在房地產商做出選擇后有2種選擇：抓住當前機會，選擇購房;理性判斷市場，選擇不購房。當房地產商選擇降價策略后，購房者可以獲得由降價引起的較大收益，所有購房者都會選擇購房。當房地產商選擇不降價時，購房者預期房價會下降，則購房者購房的概率為z，購房者選擇不購房的概率為1z。模型的決策樹，如圖1所示。根據實際模擬結果作者發現，限購政策實效性的影響因素，包括有效需求量、降價幅度、房價降低給政府帶來的效用、需求量減少給政府帶來的效用，均與房地產商效用以及地方政府效用有顯著相關性，并且影響房地產商和地方政府的決策選擇。在博弈過程中，房地產商可以通過調整降價幅度大小，盡可能實現自身利益最大化，當政府實施限購政策時，房地產商為保證自身利益，選擇降價策略并盡可能縮小降價幅度，由此可知，限購政策對降低房價并無太大作用。對于不受限購政策影響的消費者，短期的房價降低刺激這部分消費者增加購房投資，使得住房需求量增加，因此限購政策并不能有效降低住房需求量。在中華人民共和國國家統計局發布的《國家數據網》中查找中國實行限購政策的3個城市北京、深圳、上海“2005—2016年的住宅商品房平均銷售價格（元/m2）”，研究發現這3個城市在限購政策實施后房價下降并不明顯。分析2005—2016年上海市房價同比增長率發現，限購政策對上海房價的影響僅限于2011和2012年，房價同比增長率分別為-0.51%、0.22%，2013年房價開始反彈，增長率為16.75%，2015年甚至達到30.98%;限購政策對北京房價的影響僅限于2011—2014年，同比增長率小于1%，分別為-0.95%、0.67%、0.79%、0.65%，2015—2016年，房價開始回彈，增長率分別為20.55%、27.75%;深圳市房價受限購政策的影響最不明顯，僅在2012年房價出現負增長，增長率為-0.97%，2014年增長率為0.26%，2013、2015和2016年房價同比增長率分別為23.33%、40.02%、35.17%。并且，作者通過研究限購政策實施以前的數據，發現北京、上海、深圳均出現過房價負增長和增長率小于1%的情況，那么限購政策實施以后房價增長率降低，很有可能是其他因素共同作用的結果，并不能說明限購政策的實效性。以上數據說明了本文研究結果的可靠性，證明本文的推論是正確的。4總結與政策建議1）結論。結合博弈結果以及實際模擬作者發現，限購政策并不能顯著降低房價，并且在租房市場需求量增加，銀行貸款利率波動等因素的推動下，房價仍有上漲趨勢，限購政策僅僅對房價上漲起到抑制作用，并且抑制效果有限，不能從根本上解決房價上漲的問題。限購政策僅僅遏制了受限購政策