2022年房地產估價師之開發經營與管理模考模擬試題(全優)單選題（共50題）1、相對于現金回報率來說，()中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業權益增加的價值，還可以考慮將物業升值所帶來的收益計入投資收益。A.投資利潤率B.投資回報率C.資本金利潤率D.資本金凈利潤率【答案】B2、某開發商向銀行申請了利率6%、期限為10年、按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發商第一年的還本額為（）萬元。A.7.59B.7.28C.13.59D.6.05【答案】A3、居住小區內為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施的建設費用屬于（）。A.基礎設施建設費B.公共配套設施建設費C.建筑安裝工程費D.其他工程費【答案】B4、某房地產開發企業經過市場調研后，決定在全國多個城市開發供老年人居住的“銀發公寓”。那么，開發商在目標市場選擇過程中采用的是（）模式。A.選擇專業化B.產品專業化C.全面覆蓋D.市場集中化【答案】B5、企業資產扣除負債后由所有者享有的剩余權益，為（）。A.資產B.負債C.所有者權益D.收入【答案】C6、一般來說，（）對企業的市場營銷有直接影響。經濟發展速度快，人民收入高，則購買力增強，市場需求增大；反之則小。A.政治法律環境B.經濟環境C.人口環境D.社會文化環境【答案】B7、下列征收補償費中，不屬于城市國有土地上房屋征收補償費用的是（）。A.房屋價值補償費B.搬遷補償費C.停產停業損失補償費D.土地補償費【答案】D8、在估算房地產開發項目的房屋開發費用時，用單位工程量投資乘以工程量來估算單項工程投資的方法是（）。A.單元估算法B.概算指標法C.單位指標估算法D.工程近似匡算法【答案】C9、根據工程量清單計價法，為完成工程項目施工，發生于該工程施工前和施工過程中非工程實體項目的費用被稱為（）。A.工程建設費用B.措施費C.規費D.直接工程費【答案】B10、王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積的計算上與業主發生了分歧，后經測量得出以下數據：出租單元內使用面積為35m2，外墻面積為7m2，單元間分隔墻面積為10m2，公攤面積為5m2，那么，可出租面積應為()m2。A.48.5B.49C.51D.45.5【答案】A11、張某購買了一間總價值為100萬元的商鋪用于經營，其中首付款為總價的60%，其余為銀行提供的年利率為7.5%，期限為10年，按年等額還本付息的抵押貸款，若年平均經營收入為20萬元，運營費用為經營收入的30%，則在貸款期內的稅前現金回報率是（）。A.8.17%B.13.62%C.14.00%D.23.33%【答案】B12、對市場需求與供應情況、項目所在地區的社會經濟情況、項目地址及其周圍環境、市場供應與需求、項目規劃設計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務分析等進行的預可行性研究，屬于（）階段。A.投資機會研究B.初步可行性研究C.詳細可行性研究D.項目的評估和決策【答案】B13、下列選項中屬于房地產開發投資與置業投資指標體系中靜態盈利能力指標的是（）。A.財務內部收益率B.財務凈現值C.銷售利潤率D.靜態投資回收期【答案】D14、如果公司具有向市場領導者挑戰的實力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發商可以采用（）。A.領導定價法B.挑戰定價法C.隨行就市定價法D.滲透定價法【答案】B15、在同一商業輻射區域內，各商場位置的優劣，主要取決于（）。A.交通的通達程度B.物業的規模大小C.人口的分布密度D.居民的購買能力【答案】A16、房地產開發項目所需的大部分資金是以()的方式籌集的。A.債務融資B.已建成房地產抵押貸款C.權益融資D.建設貸款【答案】A17、進行單因素敏感性分析時，首先假定各因素之間（）。A.相互排斥B.相互獨立C.相互關聯D.互補【答案】B18、對收集的資料進行分析找出差異性最大的細分市場，是在進行市場細分的（）。A.調查階段B.資料整理階段C.分析階段D.綜合歸納階段【答案】C19、銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個人住房抵押貸款，若該筆貸款的實際年利率為7.25%，則名義年利率是（）。A.7.02%B.7.04%C.7.50%D.7.85%【答案】A20、總平面設計中影響工程造價的因素不包括（）。A.功能分區B.運輸方式選擇C.占地面積D.建筑結構【答案】D21、竣工驗收時，（）負責組織有關單位進行驗收，并在驗收后給予認可或提出修改意見。A.開發商B.承包商C.監理機構D.建設主管部門【答案】A22、房地產置業投資者能夠容忍較低投資收益率的主要原因，是房地產投資（）。A.存在效益外溢和轉移B.易獲得金融機構的支持C.具有保值增值性D.可提高投資者的資信等級【答案】C23、房地產抵押貸款二級市場上交易的抵押貸款支持證券不包括以下類型()。A.政府債券B.抵押貸款支持債券C.抵押貸款傳遞證券D.抵押貸款擔保債務【答案】A24、從金融角度理解，（）是購買金融資產以期獲得未來收益或資產增值后將其以更高價格賣出的行為。A.投資B.投機C.信托D.儲蓄【答案】A25、（）是調查的起點，其優點是成本低及可以立即使用。A.一手資料B.二手資料C.原始資料D.基礎資料【答案】B26、某居住項目規劃建筑面積為30000m2，含土地費用在內的開發成本為7500萬元，開發費用為1650萬元，銷售稅費為銷售收入的5.5%，銷售均價為5500元/m2，適用的土地增值稅稅率為30%，則該項目應繳納的土地增值稅為（）萬元。A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00【答案】A27、某房地產開發項目的占地面積為1萬m2，容積率為1.5，如果房屋開發成本為3000元/m2（按建筑面積計），預測能夠以8000元/m2（按建筑面積計）的銷售價格實現全部銷售，則該項目實現盈虧平衡的最高土地取得價格（按占地面積計）為（）元/m2。A.3000B.5000C.7500D.8000【答案】C28、進行可行性研究時，財務評價和綜合評價的前一步驟是（）。A.接受委托B.調查研究C.方案選擇和優化D.編制可行性研究報告【答案】C29、如果銀行存款的利率為12%，為在5年末獲得10000元，現在應該存入銀行()。A.5674元B.2000元C.6250元D.8929元【答案】A30、下列選項中，不計入收益性物業運營管理費用的是（）。A.抵押貸款還本付息B.管理人員工資C.公共設施維修費D.保險費【答案】A31、房地產開發項目的施工許可證由（）向發證機關申請領取。A.施工單位B.建設單位C.監理單位D.設計單位【答案】B32、某房地產開發項目的占地面積2萬m2，土地總價16000萬元，如果房屋開發成本為3000元/m2，預測銷售價格為8000元/m2，則該項目實現盈虧平衡的容積率為（）。A.1.4B.1.5C.1.6D.1.8【答案】C33、在房地產項目可行性研究階段，對房屋開發費的估算中以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法是()。A.單元估算法B.單位指標估算法C.概算指標法D.工程量近似匡算法【答案】B34、按房地產用途對房地產市場進行細分時，倉儲用房市場屬于（）。A.居住物業市場B.商業物業市場C.工業物業市場D.特殊物業市場【答案】C35、房地產開發企業的利潤可分為4個層次。其中，營業利潤與營業外收支凈額之和為（）。A.利潤總額B.投資利潤C.稅后利潤D.可分配利潤【答案】A36、某房地產開發項目的占地面積2萬m2，土地總價16000萬元，如果房屋開發成本為3000元/m2，預測銷售價格為8000元/m2，則該項目實現盈虧平衡的容積率為（）。A.1.4B.1.5C.1.6D.1.8【答案】C37、在房地產資本市場中，上市發行股票融資渠道屬于（）。A.私人權益融資B.私人債務融資C.公開權益融資D.公開債務融資【答案】C38、某房地產開發項目的年初未償還貸款本金為10000萬元、未償還貸款利息為300萬元，年內均勻新增貸款5000萬元，預計下年初新增貸款400萬元，如果貸款年利率為7%，則當年應計利息為（）萬元。A.896B.910C.1050D.1099【答案】A39、某房地產開發項目的財務凈現值大于零，說明該項目的收益率高于（）。A.社會平均收益率B.通貨膨脹率C.國民經濟增長率D.項目基準收益率【答案】D40、以每間客房的綜合投資乘以客房數估算一座酒店的總投資，這種估算方法為（）。A.單元估算法B.單位指標估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標法【答案】A41、下列不屬于房地產投資項目經濟評價靜態指標的是()。A.投資利潤率B.資本金利潤率C.財務內部收益率D.成本利潤率【答案】C42、現金流量表可以用來進行房地產開發項目的()分析。A.財務盈利能力B.清償能力C.資金平衡情況D.營運能力【答案】A43、某置業投資者以10000元/m2的價格購買了200m2的商業店鋪用于出租經營，購買價中的40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是（）。A.0.21B.1.23C.2.01D.3.23【答案】B44、在某房地產開發項目建設過程中，如果不能如期取得政府的相關許可，則該房地產開發項目將面臨（）。A.政策風險B.市場風險C.財務風險D.信用風險【答案】A45、在對房地產開發項目進行獨立的財務評價時，不需要編制的報表是（）。A.財務計劃現金流量表B.利潤表C.資產負債表D.經營成本估算表【答案】C46、在經濟壽命期限內，企業固定資產不間斷計提折舊所依據的會計假設是（）。A.會計主體B.持續經營C.會計分期D.貨幣計量【答案】B47、物業管理的核心工作是（）。A.根據物業在同類物業競爭市場上的績效表現，管理并評估物業服務公司的工作B.對房地產資產進行日常的維護與維修，并向入住的客戶或業主提供服務，以保障其始終處在正常的運行狀態C.執行資產管理所確定的戰略方針，以滿足房地產組合投資管理的目標D.擁有一個管理有序、高效率的辦公環境【答案】B48、物業甲為寫字樓項目，2017年末價值為1000萬元，預計2018年末價值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%；物業乙為保齡球場項目，2017年末價值為1000萬元，2018年末價值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，甲乙兩個物業投資風險比較的結果是（）。A.甲物業投資風險較大B.乙物業投資風險較大C.甲、乙兩個物業投資風險一樣大D.無法判斷【答案】B49、下述各項中，屬于房地產需求分析內容的是（）。A.相關房地產類型的在建數量B.吸納率分析C.相關房地產類型的存量D.改變用途數量【答案】B50、在房地產投資項目的不確定性分析中，最高土地價格分析屬于（）。A.臨界點分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析【答案】A多選題（共30題）1、下列關于工程項目劃分的類型特點，表述正確的是（）。A.土建工程屬于分部工程B.建設項目可由一個或幾個工程項目構成C.工程項目也稱單項工程，是建設項目的組成部分D.高等院校的綜合教學樓屬于單位工程E.通風工程屬于單位工程【答案】BC2、在金融機構對房地產貸款項目進行審查時，下列屬于市場分析指標的有（）。A.市場定位B.資金落實情況C.市場營銷能力D.銷售利潤率E.貸款償還期【答案】AC3、可貸資金利率理論認為（）。A.可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構成B.可貸資金的供給由家庭儲蓄、企業儲蓄和政府儲蓄構成C.利率是由貨幣的供給與需求決定的D.可貸資金的需求函數是利率的遞增函數E.可貸資金的供給函數是利率的遞增函數【答案】AB4、美國甲公司生產的平板計算機在其本國享有"A"注冊商標專用權，但未在中國申請注冊。中國的乙公司生產的平板計算機也使用"A"商標，并享有中國注冊商標專用權，但未在美國申請注冊。美國的甲公司與中國的乙公司生產的平板計算機都在中國市場上銷售。此情形下，依據中國商標法，()商標權。A.甲公司侵犯了乙公司的B.甲公司未侵犯乙公司的C.乙公司侵犯了甲公司的D.甲公司與乙公司均未侵犯【答案】A5、關于商業物業投資的說法，正確的有（）。A.商業物業分割產權銷售越來越成為一種趨勢B.商業物業交易常在機構投資者之間進行C.區位選擇對商業物業投資有著特殊的重要性D.商業物業不適合長期投資E.商業物業投資收益全部來自出租收益【答案】BC6、房地產權益融資的方式有（）。A.上市B.增發新股C.發行企業債券D.住房抵押貸款E.可轉換債券【答案】AB7、房地產權益融資的方式有（）。A.上市B.增發新股C.發行企業債券D.住房抵押貸款E.可轉換債券【答案】AB8、房地產權益融資的方式有（）。A.上市B.增發新股C.發行企業債券D.住房抵押貸款E.可轉換債券【答案】AB9、資產負債表反映企業一定日期全部資產、負債和所有者權益的情況。當房地產開發經營公司開發或投資一個新的房地產項目時，通常需要編制該企業的資產負債表，以計算（）等反映企業財務狀況和清償能力的指標。A.速動比率B.借款償還期C.投資回收期D.流動比率E.資產負債率【答案】AD10、王某花50萬元購買了某宗物業，預期目標收益率為10％，但該投資第一年末出現了風險損失，該物業第一年的實際收益可能為（）萬元。A.2B.3C.4D.5E.6【答案】ABC11、利用期望值判斷投資方案優劣的標準是（）。A.期望值相同，標準差小的方案為優B.期望值相同，標準差大的方案為優C.標準差系數大的方案為優D.標準差系數小的方案為優E.標準差相同，期望值大的方案為優【答案】AD12、一般來說，房地產投資風險分析主要包括()等分析。A.投入資金的安全性B.投資項目的變現性C.投資收益的長期性D.項目定位的科學性E資產管理的復雜性【答案】AB13、在房地產市場中，土地的交易包括()等子市場。A.商業物業B.特殊物業C.土地買賣D.租賃E抵押【答案】CD14、在履行合同中發生以下（）情形之一的，經發包人同意，監理人可按合同約定的變更程序向承包人發出變更指示。A.取消合同中任何一項工作，但被取消的工作可以轉由發包人或其他人實施B.改變合同中任何一項工作的質量或其他特性C.改變合同工程的基線、標高、位置或尺寸D.改變合同中任何一項工作的施工時間或改變已批準的施工工藝或順序E.為完成工作需要施加的額外工作【答案】BCD15、若按照消費者對產品兩種屬性的重視程度進行劃分，就會形成不同偏好的細分市場，這時會出現三種不同模式，即()。A.分散偏好B.集群偏好C.商品偏好D.同質偏好E不同質偏好【答案】ABD16、在可行性研究階段，房屋開發費用中各項費用的估算可以采用的方法有（）。A.單元估算法B.概預算定額法C.工程量近似匡算法D.蒙特卡洛模擬法E.單位指標估算法【答案】ABC17、在編制房地產開發項目策劃方案時，與項目收益相關的基礎參數，通常有（）。A.基準收益率B.目標收益率C.出租率或空置率D.毛租金收入E.運營成本【答案】CD18、以下關于CPU與I/O設備交換數據時所用控制方式的敘述中，錯誤的是()A.程序查詢方式下交換數據不占用CPU時間B.中斷方式下CPU與外設可并行工作C.中斷方式下CPU不需要主動查詢和等待外設D.DMA方式下不需要CPU執行程序傳送數據【答案】A19、在可行性研究報告中，項目概況部分應著重介紹（）。A.項目的合作方式和性質B.項目擬建規模和標準C.項目建成后的服務對象D.項目背景E.項目所處的地理環境【答案】ABC20、物業服務企業在確定寫字樓租金時，一般不考慮的主要因素有（）。A.可出租或可使用面積B.出租方的商業信譽C.基礎租金與市場租金D.出租單元的面積規劃與室內裝修E.物業服務企業的經營業績【答案】B21、國際上通常采取的住房保障方式有（）。A.政府直接建房B.對住房投資人減稅C.對住房承租人減稅D.對住房承租人補貼E.鼓勵贏利機構建房【答案】ABD22、通過資產負債表，可以了解企業的（）。A.償債能力B.經營能力C.經濟實力D.現金流量情況E.經營成果【答案】ABC23、下列經濟效果評價指標中，屬于衡量房地產開發項目“開發—銷售”經營模式的指標有（）。A.投資收益率B.物業增值率C.開發利潤D.成本利潤率E.股權增加率【答案】ACD24、房地產開發項目的基本報表包括（）。A.現金流量表B.財務計劃現金流量表C.利潤表D.資產負債表E.投資計劃與資金籌措表【答案】ABCD25、下列關于房地產投資特點的說法中，不正確的有（）。A.房地產所處的宏觀區位或區域對投資者也很重要B.房地產投資非常適合作為一種長期投資C.不可移動性是房地產的重要特性，直接導致市場上沒有兩宗完全相同的房地產D.房地產資產的證券化能夠從根本上改變房地產資產流動性差的弱點E.房地產投資容易受到政府宏觀調控和市場干預政策的影響【答案】CD26、商業銀行為降低房地產開發貸款風險，在發放貸款前要求開發項目具有（）。A.國有土地使用證B.建設用地規劃許可證C.建設工程規劃許可證D.建設工程施工許可證E.商品房預售許可證【答案】ABCD27、物業管理企業在確定寫字樓租金時，一般考慮的主要因素有()。A.可出租或可使用面積B.出租方的商業信譽C.基礎租金與市場租金D.出租單元的面積規劃和室內裝修E物業管理企業的經營業績【答案】ACD28、土地出讓價款的數額是由（）等多方面因素決定的。A.所在城市B.地區C.地段D.土地用途E.土地轉化率【答案】ABCD29、實物期權類型主要包括（）。A.等待投資型期權B.成長型期權C.放棄型期權D.剛性期權E.柔性期權【答案】ABC30、依代理委托方的不同，物業代理可以分為（）。A.聯合代理B.買方代理C.獨家代理D.賣方代理E.雙重代理【答案】BD大題（共10題）一、以下為某房地產抵押估價報告中變現能力分析內容的片段：變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。影響房地產變現能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產，越影響房地產的使用，變現能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產，變現能力相對較強；反之，變現能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4．房地產開發程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現能力較強。5．價值、規模大小：一般地說，總價值越大、規模越大的房地產，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現能力較弱。6．區位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區域的房地產，變現能力越弱。例如，郊區的房地產比市區的房地產變現能力弱，商圈外的商業用房比商圈內的商業用房變現能力弱。【答案】二、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數據，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。三、估價對象為A城市一臨街商業鋪面，當地類似房地產轉讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產估價機構于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業鋪面進行估價，估價作業日期為2008年9月5日至9月10日，房地產估價師張某于2008年9月5日到現場進行了實地查看。以下為該估價機構出具的估價結果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權益狀況（略）（三）估價對象區位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據1．《中華人民共和國城市房地產管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）。3．《房地產估價規范》（GB/T50291—1999）。【答案】四、××商務樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產估價機構資質等級：×級。三、估價對象××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有。××××商貿有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業。××商務樓為八層鋼筋混凝土現澆框架結構，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準。【答案】五、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區商業配套不足的問題，規劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續，后因債務問題需轉讓該套住宅，委托房地產估價機構評估其市場價值。以下是該房地產估價報告中“最高最佳利用分析”內容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術上可能，經濟上允許，經過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業用途使用在法律上應視為許可。2．技術上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術方面是可能的。3．經濟上的可行性。結合估價對象所在區域房地產市場狀況，經過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現值，大于作為住宅使用帶來的收入現值。所以，估價對象改建為商鋪使用經濟上可行。4．價值最大化分析。經調查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發為前提。【答案】六、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；七、××商務樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產估價機構資質等級：×級。三、估價對象××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有。××××商貿有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業。××商務樓為八層鋼筋混凝土現澆框架結構，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準。【答案】八、估價對象為A城市一臨街商業鋪面，當地類似房地產轉讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產估價機構于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業鋪面進行估價，估價作業日期為2008年9月5日至9月10日，房地產估價師張某于2008年9月5日到現場進行了實地查看。以下為該估價機構出具的估價結果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權益狀況（略）（三）估價對象區位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據1．《中華人民共和國城市房地產管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）。3．《房地產估價規范》（GB/T50291—1999）。【答案】九、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產出租，每月凈租金收入為10