XX溫泉假日酒店項目可行性分析與營銷策劃報告（此文檔為word格式，下載后你可任意修改編輯）目錄TOC\o"1-2"\h\z\u1總論 31.1項目概況 31.2項目開發(fā)戰(zhàn)略 111.3項目主要策劃結(jié)論 122項目投資環(huán)境分析 172.1全國經(jīng)濟形勢及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢分析 172.2重慶市投資環(huán)境分析 212.3重慶市萬盛區(qū)投資環(huán)境分析 212.4項目開發(fā)戰(zhàn)略分析 213項目地塊條件分析 253.1項目地塊自然條件分析 253.2項目地塊SWOT分析 263.3項目適宜性分析 294市場調(diào)查分析 374.1重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場分析 374.2萬盛區(qū)假日酒店需求市場調(diào)查……………….415項目市場定位及目標(biāo)市場分析 445.1市場定位分析 445.2項目目標(biāo)客戶定位 445.3目標(biāo)產(chǎn)品定位分析 456項目規(guī)劃設(shè)計 446.1規(guī)劃設(shè)計條件與依據(jù) 446.2規(guī)劃設(shè)計理念 446.3規(guī)劃設(shè)計定位 456.4總體規(guī)劃布局 446.5建筑風(fēng)格與裝修 506.6景觀規(guī)劃 516.7配套設(shè)計 517項目投融資分析 557.1投資估算 557.2投資估算過程 577.3投融資分析 638項目財務(wù)分析與風(fēng)險規(guī)避 718.1銷售收入預(yù)測 718.2稅費計算 728.3財務(wù)分析 748.4項目不確定性分析和風(fēng)險管理 758.5項目的社會效益評價 808.6環(huán)境效益評價 818.7項目綜合評價 819營銷推廣及廣告策劃 829.1項目營銷推廣環(huán)境分析 829.2項目客戶定位分析 839.3項目營銷推廣策劃的具體方案 849.4項目營銷推廣預(yù)算 889.5項目營銷管理 88結(jié)論 971總論1.1項目概況本項目是一個集休閑、娛樂、會議、培訓(xùn)、客房于一體的多功能超四星級酒店。本項目在萬盛區(qū)政府及相關(guān)部門的積極支持下，2009年12月31日，福星集團正式與萬盛區(qū)政府黑山谷管委會簽訂聯(lián)合開發(fā)協(xié)議，作為政府的重點扶持項目，得到了減免區(qū)得部分的土地契稅、人防費、配套費、出讓金等多方面優(yōu)惠。1.1.1項目位置本項目地塊位置位于重慶市萬盛區(qū)黑山谷風(fēng)景區(qū)南門村江流壩社（黑山谷景區(qū)南大門松林賓館原址）。項目地靠黑山谷景區(qū)南門，分A、B兩個項目地塊，地塊呈條狀，最大高差約7米。具體見圖1.1所示：圖1.1項目具體位置（A、B地塊）1.1.2項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)本項目分為A、B兩個地塊，其中A地塊占地面積9009平方米，B地塊占地面積4727平方米，總面積約20畝，每畝地價20萬，且酒店交納的區(qū)得部分的土地契稅、人防費、配套費、出讓金等給予減免，作為政府重點支持項目，盡可能的給予了相關(guān)費用的減免或優(yōu)惠；地塊具體規(guī)劃控制指標(biāo)如下表1所示：地塊規(guī)劃指標(biāo)控制表表1.1序號項目指標(biāo)1建設(shè)用地面積13736平方米2用地性質(zhì)客房，配套功能用房3建筑密度≤55%4基本容積率≤1.65綠地率≥25%在滿足規(guī)劃控制指標(biāo)的前提下，充分考慮市場需求狀況、地塊的實際情況和項目的開發(fā)目標(biāo)等眾多因素，本設(shè)計對小區(qū)的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)進行了規(guī)劃。具體的指標(biāo)統(tǒng)計如下：A地塊技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)統(tǒng)計表表1.2序號指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注1占地面積m290092建筑面積m2137492.1客房面積m294192.2配套、功能用房面積m243403客房數(shù)間2164建筑容積率1.535綠化率25%6建筑密度54.23%B地塊技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)統(tǒng)計表表1.3序號指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注1占地面積m247272建筑面積m272672.1客房面積m270932.2配套、功能用房面積m21743客房數(shù)間2164建筑容積率1.545綠化率25%6建筑密度44.56%1.1.3項目周邊配套設(shè)施分析一、交通配套項目地塊離重慶這個中國西部唯一的直轄市不到2小時車程,其中有高速路89公里,路面狀況較佳的縣級公路和景區(qū)公路23公里,有較好的可進入性。此外該地已有旅游公司近百個，通過旅行社可以有車直達。（一）乘車交通線路：1、重慶南坪長途汽車站—（南坪到萬盛大巴）—萬盛汽車站—（打的3元）—萬盛南桐車站—（黑山谷南門班車）—XX溫泉假日酒店。具體如圖1.2所示：圖1.2南坪汽車站到XX溫泉假日酒店交通線路圖注：綠色鍵表示南坪汽車站，紅色表示XX溫泉假日酒店2、重慶陳家坪汽車站—（陳家坪到萬盛大巴）—萬盛汽車站—（打的3元）—萬盛南桐車站—（黑山谷南門班車）—XX溫泉假日酒店。具體如圖1.3所示：圖1.3：陳家坪汽車站到XX溫泉假日酒店交通線路圖注：綠色鍵代表陳家坪汽車站，紅色表示XX溫泉假日酒店（二）游客自駕交通線路：表1.41沿渝黔高速公路走41.9公里并從萬盛方向匝道進入綦萬高速公路2沿綦萬高速公路走32.7公里并左轉(zhuǎn)到省道3033沿省道303走2.1公里并經(jīng)環(huán)島向南直行到萬東北路4沿萬東北路走0.7公里并經(jīng)環(huán)島左轉(zhuǎn)5沿萬東北路走1.3公里并向南直行到萬東南路6沿萬東南路走7.8公里并向南直行7走8.2公里并右轉(zhuǎn)8走100米并向東南直行9走500米到達目的地二、商業(yè)配套（大中型商場、超市、郵局、銀行、醫(yī)院、學(xué)校、菜場、集市、影院、娛樂場所）商場：重百超市萬盛店、重客隆萬盛店、永輝超市萬盛店醫(yī)院：萬盛醫(yī)院、景星鄉(xiāng)衛(wèi)生院，目標(biāo)客戶來這主要是旅游觀光，逗留時間不會很長，這兩醫(yī)院已經(jīng)能基本滿足其需要。學(xué)校：區(qū)縣的中小學(xué)娛樂場所：匯鑫假日酒店的洗腳城以及該地區(qū)零散分布的小型娛樂場。酒店：萬盛區(qū)僅有的兩家三星級級以上星級酒店中，匯鑫假日酒店（準(zhǔn)四星），規(guī)模較小，客房僅49間，會議室僅能容納120人，只能滿足較小規(guī)模的會議接待要求，不能很好代表該地區(qū)形象，而且酒店地處該地區(qū)市中心，被鬧市包圍，對于其目標(biāo)客源（游客），主要來自重慶市主城區(qū)，他們來該地旅游是為了拋開鬧市的煩囂，體驗自然，親近自然，因此該酒店布局不能滿足目標(biāo)客戶群的需要；而芙蓉麗苑（三星），已開業(yè)6年，內(nèi)部設(shè)備陳舊，其會議室不但小，而且慘不忍睹（天花板和墻壁到處殘留下雨水侵蝕的痕跡）顯然已經(jīng)不能跟上該地區(qū)發(fā)展的步伐，更不符合萬盛區(qū)旅游風(fēng)景名勝區(qū)整體品質(zhì)的打造和提升。三、項目自身配套：嚴格參照“四星酒店評星要求”、考慮長遠經(jīng)營的市場需求，酒店集“酒店大堂、咖啡音樂吧、宴會廳、會議室及會客廳、酒店客房、保健休閑中心、KTV娛樂、精品旅游超市、員工餐廳和宿舍、森林拓展培訓(xùn)中心”等多功能、完善配套于一身，XX溫泉假日酒店的開業(yè)，將是該地區(qū)首個功能齊全的四星級酒店，成為游客首選的休閑、度假、游樂中心。圖1.5：XX溫泉假日酒店1.1.4項目可行條件分析產(chǎn)權(quán)式酒店選址有兩個條件，一是產(chǎn)權(quán)式酒店所在地具有旅游特征的自然環(huán)境，有足夠的觀光、康樂等旅游資源，可供客人休閑度假。二是以大城市為依托。旅游度假區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶群體主要是周邊的大城市居民，因此建在大城市300公里范圍內(nèi)，汽車里程2—4個小時距離為佳。一、自然環(huán)境分析：該項目位于萬盛區(qū)黑山谷風(fēng)景區(qū)南門村江流壩社，該地區(qū)旅游資源十分豐富，形成多樣化的旅游風(fēng)景帶，其中主要景區(qū)有萬盛黑山谷、黑山鯉魚河、銅鼓灘、萬盛石林、黑山國家深林公園、奧陶紀(jì)森林公園等。每年前去萬盛旅游的游客始終保持在100萬人次以上，僅在去年，萬盛區(qū)的旅游直接收入就達到9100多萬元。近年來，萬盛區(qū)集中資金建成綦萬高速公路，大大拉近了萬盛與主城區(qū)之間的距離，從萬盛到主城，從原來的四五個小時車程，縮短到現(xiàn)在的一個多小時，周末到萬盛度假的游客驟然增多；與此同時，萬盛把旅游資源重新整合，依靠環(huán)線公路的連接，萬盛石林—黑山谷—奧陶紀(jì)—九鍋箐等景點形成“抱團”。從1998年開始，萬盛至今已連續(xù)舉辦了九屆“石林苗族踩山會”和“銅鼓灘旅游漂流節(jié)”，萬盛旅游名片開始享譽國內(nèi)外。黑山谷地處重慶市萬盛區(qū)黑山原始森林，據(jù)萬盛城區(qū)20公里。景區(qū)規(guī)劃面積10.08平方公里，峽谷全長13公里，包括6公里的電瓶車觀光游覽線路、6公里的人行棧道和浮橋、1公里的觀光索道。景區(qū)具有“山清、水秀、林密、谷幽”的原始特征，被評定為國家森林公園、國家AAAA級旅游區(qū)、重慶首家環(huán)保示范景區(qū)。其森林覆蓋率達97%，現(xiàn)存有銀杉、珙桐、高山杜鵑等植物1800余種，以及黑葉猴、穿山甲等國家一、二級保護動物，圖1.5黑山谷風(fēng)景區(qū)被專家喻為“渝黔生態(tài)基因庫”。水是黑山谷的靈魂，鯉魚河蜿蜒峽谷而行，各具情致的瀑布峰巒幽壑。走進植物王國黑山谷，險絕峭拔的山峰、郁郁蔥蘢的林海，濺玉飛珠的瀑布、碧波跌蕩的溪河、蟬鳴鳥唱的幽黑山鯉魚河風(fēng)景區(qū)位于萬盛區(qū)南天、景星兩鄉(xiāng)之間，處于云貴高原向四川盆地過渡的大婁余脈，總面積90余平方公里。投資1.5億元圖1.6黑山鯉魚河風(fēng)景區(qū)建設(shè)的鯉魚河峽谷風(fēng)景區(qū)，是與重慶十佳景區(qū)萬盛石林齊名的旅游風(fēng)水寶地。它位于該市東南150公里的萬盛區(qū)與貴州省毗鄰的群山懷抱之中，可供游人游覽的峽谷長約30公里，景區(qū)面積90多平方公里，獨特的古樸原始自然風(fēng)光，品種繁多的動植物資源，立體明顯的宜人氣候，吸引著越來越多人們驚異的目光。素有"渝黔第一漂"之稱的鼓灘漂流風(fēng)景區(qū)，位于萬盛區(qū)關(guān)壩鎮(zhèn)和貴州省桐梓縣坡渡鎮(zhèn)鏡內(nèi)，距萬盛城區(qū)57公里。是一個以漂流為主，觀賞兩岸風(fēng)景為輔的景區(qū)。呈"Ｖ"型河谷的銅鼓灘，寬10至60米，最窄處僅幾米，水質(zhì)優(yōu)良，水量豐富，氣侯四季宜人，具有春早、夏涼、秋爽、冬暖的氣侯特色。河水旱不枯，冬不涼，夏不漲，四季長瀉。年平均氣溫達18度以上。特別是圖1.7銅鼓灘漂流風(fēng)景區(qū)冬季氣溫比同緯度的長江中下游地區(qū)高4度左右，正當(dāng)祖國北方萬里雪飄之時，銅鼓灘漂流地區(qū)仍是一片蔥綠，蒼翠欲滴。呈現(xiàn)出"麥苗似菲，豆花似蝶"的景象。按中國科學(xué)院張寶坤方法統(tǒng)計，銅鼓灘漂流地區(qū)冬季較短，僅60天左右，而春、夏、秋三季長達300天以上。這里春早較為突出，2月中旬日平均氣溫高于10度，4月平均氣溫已達18.6度，春季溫和降水適中，處處呈現(xiàn)春光明媚、百花爭艷、姹紫嫣紅、四處飄香的景象。這里夏季長達4個多月，從5月初開始至9月底結(jié)束，日平均氣溫達26.9度，極端最高氣溫達41度左右，夏季炎熱正是人們放漂的最佳時期。由于銅鼓灘秋季涼爽宜人，10月平均氣溫可達18.2度，11月平均氣溫14度，也較為適宜放漂。黑山國家森林公園公園以豐富多樣的地貌景觀和山林植被及天象為特色，具有幽、靜、險、狹、秀的特點，因為受外界破壞較少，許多原始建筑與植被保存完好，茂密的森林與幽豁的山形地貌，加上景區(qū)內(nèi)的古夜郎國文化遺址與少數(shù)民族生活習(xí)俗，為山林增添了神秘色彩。萬盛石林位于萬盛區(qū)南天鄉(xiāng)境內(nèi)，萬盛石林距重慶市區(qū)165千米，距萬盛城區(qū)20千米。萬盛石林系我國第二大石林，面積2.4平方千米。它形成于奧陶系，是我國最古老的石林。萬盛石林屬喀斯特地貌特征，主要有劍峰石、石鼓、石塔、蘑菇石、石芽等形態(tài)，石林群峰壁立，千姿百態(tài)，石頭多形似飛禽走獸，被地質(zhì)學(xué)家稱為天然石造的“動物樂園”；亦或似田園阡陌，炊煙裊裊，清泉碧池，懸崖飛瀑，景象瑰麗動人。主要景點有天門洞、神女峰、香爐山、巨扇石、地縫一線天、化石、石鼓、將軍石等百余處。圖1.8萬盛石林風(fēng)景區(qū)萬盛奧陶紀(jì)公園原稱重慶滸景區(qū)，位于萬盛區(qū)黑山—石林風(fēng)景名勝區(qū)核心景區(qū)內(nèi)，地處萬盛旅游環(huán)線公路的中央節(jié)點，距重慶主城區(qū)110公里,距萬盛21公里,距萬盛石林12公里,距黑山谷6公里。整個景區(qū)規(guī)劃面積12.57平方公里，其中核心區(qū)面積4.2平方公里，開發(fā)面積2.12平方公里。大自然的神奇造化，孕育出這里“林中有石，石上有樹，樹石共生”的天下奇觀，好似一幅幅圖1.9萬盛奧陶紀(jì)公園天然盆景，被譽為“綠色石林”。二、經(jīng)濟環(huán)境分析經(jīng)濟高速增長，高收入群體的出現(xiàn)。經(jīng)過改革開放30多年的發(fā)展，我國已經(jīng)出現(xiàn)了為數(shù)不少的高收入階層，國家統(tǒng)計局城調(diào)隊的一份抽樣調(diào)查，到2020年我國中等收入群體（年收入6萬元—50萬元），將由現(xiàn)在5.04%擴大到45%。此外重慶市去年全年的地方生產(chǎn)總值(GDP)增長預(yù)計將達到14.9%,超出該市去年初所設(shè)的12%目標(biāo),也比中國全國去年的8.4%預(yù)估GDP增長高出近一倍。據(jù)重慶市政府相關(guān)負責(zé)人透露,市政府的目標(biāo)是在今年取得15%的GDP增長。展望2010年,重慶的發(fā)展要全面提速,保持好的勢頭,初步目標(biāo)是取得15%的GDP增長,總量突破7000億元,主要拉動經(jīng)濟增長為投資,預(yù)計今年將增長20%,總量超過6500億元。根據(jù)市綜合經(jīng)濟研究院公布的預(yù)測數(shù)據(jù)，明年我市城市居民人均可支配收入有望達到19180元—19460元。這意味著，明年我市城市居民人均收入至少會比今年（預(yù)計17220元）增加1960元。這些高收入階層正在形成強大的投資與消費群體，對旅游度假區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店形成了客觀需求。高收入群體的投資需求。房地產(chǎn)投資由于土地資源的稀缺性和房產(chǎn)的唯一性因素，成為個人投資中一種保值增值的有效投資渠道。加上銀行存款利率低和股市低迷，個人投資方式受到很大局限，房地產(chǎn)投資更受到人們的青睞。而黑山谷承諾圣杰溫泉假日酒店的將近百分之八的回報率將有很大的吸引力。隨著市場進入成長發(fā)展階段，住宅市場成熟期已基本到來。買房居住的單一目的已逐漸讓位于居住與投資置業(yè)相結(jié)合，使房地產(chǎn)投資的觀念在居民個人投資意識中的地位不斷強化。（二）日益發(fā)達的交通、通訊條件與假期的增多。我國交通、通訊日趨發(fā)達，鐵路、公路、航空運輸，特別是高速公路的迅速發(fā)展，例如萬盛與主城區(qū)實現(xiàn)了高速公路聯(lián)網(wǎng)，成功打造“都市休閑生活圈”，為人們的假日旅游創(chuàng)造了條件。而隨著汽車的普及，交通將更加便捷。加之我國的休閑制度規(guī)定的元旦、春節(jié)、五一、十一等假日大幅度延長，以及雙休日，115天每年，占全年的三分之一，為休閑度假提供了充分的時間。各種豐富多彩的休閑度假形式正在逐漸為人們所接受。這些都為XX溫泉假日酒店創(chuàng)造了機遇。1.2項目開發(fā)戰(zhàn)略①開發(fā)進程：在政府積極的支持情況下，2009年12月31日，福星集團正式與萬盛區(qū)政府黑山谷管委會簽訂聯(lián)合開發(fā)協(xié)議。預(yù)計酒店2010年5月主體工程完工，2010年年終部分功能營業(yè)，2011年3月8日前全面營業(yè)。按照酒店評星要求，2013年參加國家星級酒店的評選工作。結(jié)合當(dāng)?shù)氐臍夂蚯闆r，預(yù)計酒店建設(shè)的進度如下：圖1.101．酒店動工時間：2010年1月31日前；2．酒店主體工程完工：2010年5月1日前；3、竣工及驗收：2010年12月31日前竣工，計劃2011年3月8日前完成全部驗收；4．酒店全面裝修及營業(yè)時間：2010年7月至11月20日全面裝修，部分裝修工程分項驗收，保證2010年12月前部分功能開放營業(yè)；2011年3月份之前裝修采購全面完成，2011年3月酒店全面營業(yè)。②開發(fā)方向：出于項目所處位置優(yōu)越，以及該地區(qū)市場狀況，本設(shè)計將項目產(chǎn)品定位為“客房入住、溫泉娛樂、餐飲、會議、拓展培訓(xùn)”等功能為一體的旅游休閑度假四星級溫泉假日酒店③開發(fā)目標(biāo)：在市場整體環(huán)境較好的情況下，本項目的開發(fā)目標(biāo)重點在保證收益的前提下占領(lǐng)市場。1.3項目主要策劃結(jié)論一、項目投資環(huán)境分析2009年以來，面對國際金融危機帶來的嚴峻挑戰(zhàn)和極其復(fù)雜的國際國內(nèi)形勢，中國政府堅持宏觀調(diào)控政策取向不動搖，堅持實施積極財政政策和適度寬松貨幣政策。隨著2008年四季度出臺的應(yīng)對危機保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的一攬子計劃的實施，較快扭轉(zhuǎn)了經(jīng)濟增速下滑的態(tài)勢，經(jīng)濟企穩(wěn)回升勢頭逐步增強，整體向好態(tài)勢趨于明顯，取得了顯著的成效。從地產(chǎn)市場方面來說，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)清晰地顯示了2009年樓市的升溫趨勢：1至6月，全國商品房銷售34109萬平方米，同比增長31.7％；至7月，銷售41755萬平方米，同比增長37.1％；至8月，銷售49416萬平方米，同比增長42.9％；至9月，銷售58371萬平方米，同比增長44.8％；至10月，銷售66369萬平方米，同比增長48.4％。“回暖”途中，購房者買到了房，開發(fā)商賺夠了錢，一年前還為“庫存”嚴重而煩惱的一些城市，如今的可售房源出清周期已降至數(shù)月。本項目地處黑山谷門戶，扼入谷咽喉。通過高速公路和縣級公路與重慶主城區(qū)相通注定了本項目的優(yōu)越的地理位置，升值潛力顯而易見。此外本項目本身配套完善，通過將景區(qū)風(fēng)格和周邊自然環(huán)境相融合，吸納景區(qū)優(yōu)勢資源，使本案建筑與景區(qū)融為一體，相互拉動，并使其成為景區(qū)重要組成部分及重要的旅游接待配套，商業(yè)人氣將不斷提升。由此看來該項目的開發(fā)將是一塊具有巨大的開發(fā)潛力的黃金地塊。二、項目目標(biāo)人群和產(chǎn)品定位通過市場問卷調(diào)查和對消費者個體特征、購房時間、購房動機及關(guān)注因素、購房偏好、價格承受能力的分析，我們選擇的目標(biāo)客戶群體主要是主城區(qū)及本地中高收入人群。產(chǎn)權(quán)式酒店客房定位主要是20—60平米單間、標(biāo)間及套房等，價格控制在8000—10000元/平方米，總價為16—60萬元。形象定位：靜謐，典雅，奢享AAAA景區(qū)自然原生態(tài)。三、項目規(guī)劃集“酒店大堂、咖啡音樂吧、宴會廳、會議室及會客廳、酒店客房、保健休閑中心、KTV娛樂、精品旅游超市、員工餐廳和宿舍、森林拓展培訓(xùn)中心”等于一身的多功能、完善配套的超四星級旅游度假酒店四、營銷方案（一）產(chǎn)品賣點：1、幽靜典雅；項目與景區(qū)相融合，與景區(qū)的資源優(yōu)勢互補、相互拉動，集都市生活與親近自然與一體，讓你久處鬧事紛擾的心找到休息的驛站。

圖1.11與自然融為一體的XX溫泉假日酒店2、設(shè)施完善：擁有萬盛地區(qū)最完善的配套設(shè)施，給業(yè)主真正的豪華度假酒店的感覺。圖1.12假日酒店豪華餐廳圖1.13假日酒店龐大會議廳3、至尊服務(wù)：提供接待入住、客房預(yù)定、結(jié)算、外幣兌換、餐飲、24小時送餐、洗衣、房間清潔、叫醒、留言、行李接送、行李寄存、商務(wù)秘書、24小時保安、機票預(yù)定、機場接送、車輛租用、代交出租車、導(dǎo)游、郵政、禮賓、保健按摩、嬰兒看護、嬰兒床、插花、維修、免費擦鞋、鐘點工服務(wù)、日用品代購服務(wù)、醫(yī)療護理服務(wù)以及其它個性化服務(wù)，給業(yè)主超四星級酒店享受。4、靈活管理：XX溫泉假日酒店交付后，業(yè)主可根據(jù)需要，靈活選擇三種不同的委托管理方式：商務(wù)休閑型（有錢無閑），業(yè)主每年可免費使用一定天數(shù)，其余時間交由酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，可獲取可觀的收益；度假養(yǎng)生型（有錢有閑），業(yè)主每年可免費使用若干天，其余時間交由酒店管理公司統(tǒng)一管理，業(yè)主不享受收益；完全自用型（充分享受），業(yè)主房屋全部自用，享受酒店基本的管理服務(wù)，每月向酒店管理公司繳納管理費。（二）營銷渠道：自行營銷，在主城區(qū)及萬盛區(qū)設(shè)點銷售。（三）價格：以其較高的回報率和完備的綜合配套來帶動樓盤價格，總體策略是低開高走，同時在銷售過程中會實行老帶新優(yōu)惠、發(fā)放VIP卡等優(yōu)惠措施。（四）推廣：本策劃將整個項目時間分為四個時期導(dǎo)入期，公開發(fā)售期，強銷期，持續(xù)期。再對每個時間段制定相應(yīng)的廣告策略和SP、PR活動策略，以迎合不同時期產(chǎn)品推廣的核心和理念。2項目投資環(huán)境分析2.1全國經(jīng)濟形勢及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢分析2.1.2全國經(jīng)濟形勢分析一、2009我國經(jīng)濟形勢2009年以來，為了應(yīng)對世界金融危機挑戰(zhàn)，我國實行積極穩(wěn)健的財政政策，頒布四萬億投資計劃，取得顯著成效，扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟增長下滑態(tài)勢，經(jīng)濟企穩(wěn)回升勢頭逐步增強，整體向好態(tài)勢趨于明顯。1、我國經(jīng)濟增長逐季加速，穩(wěn)步上升趨勢基本確立前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值217817億元，按可比價格計算，同比增長7.7%。分季度看，一季度GDP同比增長6.1%，二季度增長7.9%，三季度增長8.9%。連續(xù)2個季度的持續(xù)上升，表明宏觀經(jīng)濟企穩(wěn)的態(tài)勢已經(jīng)明確。2、快速回升主要依靠內(nèi)需拉動，投資和消費增勢強勁據(jù)測算，在2009年前三個季度的數(shù)據(jù)中，消費對經(jīng)濟增長的貢獻是4個百分點，投資的貢獻率為7.3個百分點。而出口在三個季度對GDP的拉動則是負的3.6個百分點。2009年中國經(jīng)濟企穩(wěn)回升，內(nèi)需起到了關(guān)鍵作用。3、進出口跌幅收窄，出口已在低位企穩(wěn)前三季度的外貿(mào)數(shù)據(jù)表明中國出口已經(jīng)低位企穩(wěn)。11月份，全國進出口總額增長9.8%，實現(xiàn)年內(nèi)首次月度同比正增長。11月份，全國出口同比下降1.2%，環(huán)比增長2.6%。4、CPI和PPI環(huán)比由降轉(zhuǎn)升同比降幅收窄數(shù)據(jù)顯示，前三季度我國居民消費價格(CPI)同比下降1.1%，工業(yè)品出廠價格(PPI)同比下降6.5%，二者均呈現(xiàn)環(huán)比由降轉(zhuǎn)升，同比降幅收窄態(tài)勢。二、2010年我國經(jīng)濟走勢：2010年總需求的變化將呈溫和走高的趨勢，隨著世界經(jīng)濟回暖，外貿(mào)出口的狀況將發(fā)生比較明顯的轉(zhuǎn)變。在此背景下，2010年的經(jīng)濟增長將會保持平穩(wěn)上升的趨勢。1、投資仍將保持較大規(guī)模2010年投資增長的可持續(xù)性仍然樂觀。主要原因在于：其一，新開工項目增速達81.1%，顯示未來仍有大量在建投資項目支撐較快的投資增速；其二，2009年中央政府安排新增的財政投資4875億元之中仍有2000億元左右尚未投入使用，政府投資空間較大；其三，隨著外需可能逐漸恢復(fù)，政府支持中小企業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策奏效，民間投資有望進一步回升。2、消費增速會進一步加快2010年，隨著中國消費信貸市場的發(fā)展，政府公共教育和醫(yī)療支出的增加，社會保障體系的完善，新農(nóng)村建設(shè)的實施和推進，中西部消費潛力的釋放，以及其它推動消費的政策和結(jié)構(gòu)性改革，將對居民消費起到更有力的推動作用。3、出口有望轉(zhuǎn)負為正從目前情況分析，2010年世界經(jīng)濟有望出現(xiàn)緩慢復(fù)蘇，中國外貿(mào)發(fā)展面臨的環(huán)境總體趨于改善。國際貨幣基金組織預(yù)測，2010年全球經(jīng)濟將增長3.1%。隨著各國穩(wěn)定金融市場的政策措施取得明顯成效，金融市場風(fēng)險降低，增強了金融機構(gòu)放貸的信心。4、嚴重通脹不會出現(xiàn)面對2009年的天量貨幣供給、國際大宗商品價格的上漲等因素，“2010年必定通脹”是極富市場感召力的一種觀點。在一個封閉的經(jīng)濟體中，通貨膨脹的生成可能源于中央銀行對貨幣發(fā)行權(quán)的使用，向市場注入了過多的流動性，也可能源于商業(yè)銀行擴大信貸供給，在貨幣乘數(shù)的放大效應(yīng)下，導(dǎo)致了貨幣擴張。但是，在一個開放的系統(tǒng)中，通貨膨脹的生成不僅僅導(dǎo)源于以上兩個原因，外部因素推動也是一個重要導(dǎo)因。基于國內(nèi)和全球過剩產(chǎn)能的存在和總需求的不足，我們認為，2010年不會出現(xiàn)嚴重通脹。5、積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策會延續(xù)，結(jié)構(gòu)調(diào)整將成為主要抓手2010年我國將繼續(xù)實施積極的財政政策，但是2010年的支出結(jié)構(gòu)將會更加優(yōu)化，對于民生、社會保障等領(lǐng)域會加大投入。2010年貨幣政策走向成為人們關(guān)注的焦點。2010年將繼續(xù)落實適度寬松的貨幣政策，引導(dǎo)金融機構(gòu)合理把握信貸投放節(jié)奏，發(fā)揮好貨幣政策在支持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展中的積極作用。適時適度開展公開市場操作，保持銀行體系流動性合理充裕。預(yù)計2010年GDP增長將達到9%左右；2009年1—10月全社會固定資產(chǎn)投資名義增長率達到33.1%的水平，2010年的投資增長速度仍將延續(xù)；從消費增長率來看，2009年10月份，社會消費品零售總額11718億元，同比增長16.2%，全年將保持16%的水平，2010年的消費增長率將是溫和上升趨勢；進口增長率在2009年1—9月累計同比負20.4%，出口增長率負21.3%，但自8月份進出口已出現(xiàn)收窄趨勢，2010年外貿(mào)情況會有所改善。2.1.2全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢一，投資：開發(fā)投資增速逐月回升，但仍低于近年來平均水平預(yù)計2009年全年，房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資分別達到3.8萬億元和2.6萬億元，分別同比增長23.8%和19.7%，低于2000-2007年的平均水平。2009年1-10月，房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資分別同比增長18.9%和14.1%，增速分別較上月加快1.2個百分點和0.7個百分點，延續(xù)今年以來的逐月回升勢頭，但與2000-2007年的平均水平25.6%和27.2%仍有較大差距，亦低于2008年全年水平。圖2.11999-2009年房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資及其增長率（數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)）2．施工和新開工面積低位增長，市場略顯供給不足預(yù)計2009年全年，全國商品房施工、新開工將達到32.8億、10.6億平方米，分別同比增長19.5%和8.4%（2008年分別為27.4億和9.7億平方米）。全國住宅施工面積和新開工面積達到25.6億、8.5億平方米，分別同比增長18.1%和5.8%，增幅均低于2000-2007年的平均水平。2009年1-10月，全國商品房施工面積、新開工分別比上年增長16.4%、3.3%（2008年全年為16.0%和2.3%），住宅施工和新開工面積分別增長15.0%、0.4%（2008年全年為16.0%和1.4%），連續(xù)兩年保持低速增長，其中新開工面積連續(xù)兩年增速遠低于2000-2007年平均水平（19.8%）。如圖2.2所示。圖2.21999年-2009年全國住宅施工和新開工面積及其增長率（數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)）3．銷售面積和銷售額的規(guī)模與增速均創(chuàng)歷史新高預(yù)計2009年全年，全國商品房銷售面積和銷售額將達到9-9.5億平方米和4-4.5萬億元，其中住宅銷售面積8.5-9億平方米，銷售套數(shù)達到850-900萬套（06、07、08年分別為504、625、556萬套），銷售額為3.5-4萬億元。2009年1-10月，全國商品房銷售面積和銷售額分別達到6.6億平方米和3.15萬億元，同比增長48.4%和79.2%，住宅銷售面積和銷售額分別為6億平方米和2.8萬億元，同比增長50.1%和84.3%，規(guī)模與增速均創(chuàng)歷史新高，其中銷售額已超過2007年全年。如下圖2.3、圖2.4、表2.1所示。圖2.31999年-2009年全國住宅銷售面積和銷售額（數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)）圖2.41999-2009年全國住宅銷售面積和銷售額增長率（數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)）歷年全國商品房和住宅銷售面積和銷售額增長率表2.12.2重慶市投資環(huán)境分析2.2.1重慶市經(jīng)濟運行情況2009年重慶市經(jīng)濟逆流而上，取得了平穩(wěn)較快的增長。初步統(tǒng)計，全市生產(chǎn)總值比上年增長14.3%，躍上5098億元新臺階；地方財政一般預(yù)算收入增長30.4%，達到577億元。全社會固定資產(chǎn)投資增長28%，社會消費品零售總額、外貿(mào)出口分別增長24.3%和26.4%。工業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重提高40%，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤255億元。市屬國有重點企業(yè)資產(chǎn)總額達7500億元，實現(xiàn)利潤100億元，增長40%。非公有制經(jīng)濟增加值增長18.2%。年末金融機構(gòu)本外幣存貸款余額分別達到8018億元和6177億元，增長21%、19%，不良貸款率下降到3.1％左右。區(qū)域聯(lián)動發(fā)展，渝東北、渝東南經(jīng)濟增速均快于全市平均水平。在國際經(jīng)濟環(huán)境迅速惡化、國內(nèi)經(jīng)濟困難增大的情況下，重慶經(jīng)濟仍保持平穩(wěn)較快發(fā)展態(tài)勢。2.2.2重慶市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r據(jù)重慶市國土資源和房屋管理局公眾信息網(wǎng)已供應(yīng)土地顯示，截止到2009年12月28日，2009全年重慶市已供應(yīng)191塊地（含有工礦倉儲用地等），已供應(yīng)土地面積約20030畝，土地總收益約373億元，土地平均成交地價186萬元/畝，折合樓面單價2789元/平方米。其中住宅及商業(yè)金融用地面積約11454畝，占整個成交量的57.18%，成交金額約349億元，成交地價305萬元/畝，折合平均成交樓面單價4572元/平方米。表2.2數(shù)據(jù)統(tǒng)計來源重慶市國土局公眾信息網(wǎng)而就在2009年的最后一天，來自重慶市財政局的消息稱，“2009年，重慶市財政收入實現(xiàn)歷史性突破，首超千億，完成1140.15億元，增長18.4%。”根據(jù)這一數(shù)據(jù)，2009年重慶市土地出讓金收入就站到了總財政收入的32.71%。政府土地出讓金收入是衡量土地市場活躍度的重要指標(biāo)。重慶的這一數(shù)據(jù)也間接反映了重慶2009年土地市場非常活躍。而早前根據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)測算，北京今年土地成交金額達928億元，土地出讓金收入占財政收入比重達到45.9%。各地方數(shù)據(jù)的相繼出爐也印證了2009年瘋狂的中國房地產(chǎn)業(yè)。根據(jù)尚峰地產(chǎn)公布數(shù)據(jù)顯示，截止至2009年12月31日23：30分，2009年重慶主城成交商品房261166套，成交面積達到2416.63萬平方米。成交金額超千億元，達到1042.16億元，成交均價4319.57元/平方米。所有各數(shù)據(jù)均創(chuàng)重慶房地產(chǎn)市場新高。在金融危機的2008年，重慶主城區(qū)商品房成交套數(shù)僅為133085套，成交面積1252.21萬平方米，商品房成交均價3998元/平方米。即使在房地產(chǎn)市場頂峰時期的2007年，重慶主城區(qū)商品房成交套數(shù)才182699套，成交面積1788.40萬平方米，成交均價3335元/平方米。圖2.52007——2009重慶主城區(qū)商品房月度成交均價對比2009年的成交套數(shù)和成交面積均達到了2008年的兩倍，成交均價比08年增長了8%，增加了321元/平方米。2009年成交總套數(shù)比2007年增長43%，增加78467套。成交面積相較于2007年增長了35%，增加了628.23萬平方米。而在市民最關(guān)心的房價問題上，2009年重慶主城商品房成交均價比2007年上漲了29.5%，增加了984元/平方米。圖2.62007——2009重慶主城區(qū)商品房成交量對比2.3重慶市萬盛區(qū)投資環(huán)境分析2009年，是萬盛發(fā)展進程中經(jīng)受考驗并取得顯著成效的一年，在世界受金融危機影響，發(fā)達國家經(jīng)濟持續(xù)低迷，我國經(jīng)濟發(fā)展困難重重的背景下，萬盛區(qū)咬緊牙關(guān)，積極進取，經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)六大亮點一、投資再創(chuàng)歷史新高。“項目建設(shè)年”成效明顯，完成全社會固定資產(chǎn)投資36億元，增長46%，投資額度創(chuàng)歷史新高，增長速度位居全市前列。二、對外開放成效明顯。引進投資500萬元以上競爭性項目14個，實際利用區(qū)外資金24.6億元，增長82%。實現(xiàn)進出口貿(mào)易480萬美元，比去年增長4.27倍。三、工業(yè)經(jīng)濟逐步企穩(wěn)。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達到63家，實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值38億元，增長15.3%。工業(yè)經(jīng)濟效益指數(shù)由年初的102%提高到127%。四、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展。全年預(yù)計實現(xiàn)農(nóng)業(yè)增加值4.2億元，增長5%。五、旅游人次大幅增長。全年接待游客125萬人次，增長29%；實現(xiàn)旅游綜合收入4.1億元，增長19.6%；實現(xiàn)旅游直接收入1.44億元，增長17.3%。六、金融機構(gòu)存貸兩旺。截止11月底，駐區(qū)金融機構(gòu)存款、貸款余額分別增長41.3%、80.1%，存貸比首次突破50%。2.4項目開發(fā)戰(zhàn)略分析通過投資環(huán)境分析得知，目前全國和重慶市的房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)境較好。盡管因為2008年全球金融危機的影響，重慶市地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一段時間的低迷，但隨著國家4萬億投資和地方投資的出臺，2009年下半年開始國民經(jīng)濟逐步提升，重慶市也出臺了五年投資3000億建設(shè)和諧人居新重慶的政策，故結(jié)合以上經(jīng)濟形勢和項目本身情況，做出以下戰(zhàn)略規(guī)劃：戰(zhàn)略分期：本項目占地有13749平米，規(guī)模相對較小，所以不分期，一次全部開發(fā)，建設(shè)周期為一年。戰(zhàn)略方向：打造集“客房入住、溫泉娛樂、餐飲、會議、拓展培訓(xùn)”等功能為一體的旅游休閑度假四星級溫泉假日酒店。隨著萬盛區(qū)經(jīng)濟發(fā)展以及該地區(qū)旅游業(yè)的起飛，原有的酒店、娛樂、休閑配套已經(jīng)不能滿足游客的需要，四星級假日酒店的新建，與黑山谷景區(qū)融為一體，將演繹現(xiàn)代都市生活與天然湖光山色地和諧融合，成為萬盛區(qū)的標(biāo)志性建筑和重慶市一顆閃亮的明星。3項目地塊條件分析3.1項目地塊自然條件分析3.1.1地塊的氣候條件分析重慶市位于青藏高原與長江中下游平原之間過渡地帶的四川盆地的西南部，氣候?qū)賮啛釒Ъ撅L(fēng)性濕潤氣候，冬暖夏熱、春秋多變；氣候溫和，四季分明；多陰少晴、空氣濕潤；無霜期長、雨量充沛；溫潤多陰，盛夏炎熱常伏旱，秋冬連綿陰雨，春夏之交夜雨尤甚，素有“巴山夜雨”之說。重慶市屬中亞熱帶溫潤季風(fēng)氣候區(qū)，多年平均氣溫17.50℃，常年平均降雨量1104.20毫米，年均蒸發(fā)量950.40毫米，年均氣壓978.60百帕毫巴，無霜期311天。總的氣候特點是：氣候溫和，雨量充沛多集中，光照偏少云霧多，春來較早多夜雨，夏季炎熱多伏旱，秋季涼爽多綿雨，冬無嚴寒少霜雪。無霜期長，具有典型的季風(fēng)氣候特征。早春季節(jié)，冷空氣活動頻繁，常有局部大風(fēng)、冰雹；初夏常有連陰雨；盛夏多伏旱，常有酷暑；秋季多綿雨；冬季少雪無嚴寒，日平均氣溫都在0℃以上。黑山谷地處重慶市萬盛區(qū)黑山原始森林，據(jù)萬盛城區(qū)約20公里。黑山谷風(fēng)景區(qū)山高林密、溪河縱橫、人跡罕至，保存著地球上同緯度為數(shù)不多的亞熱帶和溫帶完好的自然生態(tài)，森林覆蓋率達97%，被專家譽為“渝黔生物基因庫”，是目前重慶地區(qū)最大的、原始生態(tài)保護最完好的自然生態(tài)風(fēng)景區(qū)，該風(fēng)景區(qū)氣溫10～20攝氏度，全長13公里，其中有6公里的電瓶車車程，6公里的棧道和浮橋，1公里的上山觀光索道。從景區(qū)大門進入，沿河而下至響水村一段，河谷寬約40—50米，沿河有平緩地，上面是丘陵和山地，呈階梯狀地形，河谷斷面呈“V”字形，河面狹窄。以下河段寬度一般約20米，有的河段僅幾米，其中，魚跳峽、野豬峽、猴跳峽，最寬不足10米，最窄處僅兩米，采取浮橋、吊橋方式通行。黑山谷頂?shù)赘叨仍?00—600米之間，河谷兩岸谷坡陡直，坡度一般在70—80度，部分岸坡直立在90度以上，高在1200米左右。本項目地塊位置位于重慶市萬盛區(qū)黑山谷風(fēng)景區(qū)南門村江流壩社（黑山谷景區(qū)南大門松林賓館原址）。項目金靠黑山谷景區(qū)南門，地塊呈條狀，最大高差約7米。3.1.2地上建筑物地塊地址為黑山谷景區(qū)南大門松林賓館，項目分為A、B兩個地塊，其中A地塊的總面積為13749平方米，B地塊的總面積為7267平方米。3.1.3地塊的地質(zhì)條件分析①地形地貌項目場地的地質(zhì)構(gòu)造屬新華構(gòu)造體系，位于鄂黔武隆起帶向四川中臺坳下降的斜坡上。晚侏羅系至晚白堊世間的燕山旋回的寧鎮(zhèn)運動，以水平擠壓為主，第三紀(jì)開始的喜馬拉雅運動中，使縣境普遍間歇性而又不均衡地抬升。②地震根據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB50011-2001）重慶市沙坪壩區(qū)為地震基本烈度6度區(qū)，設(shè)計基本地震加速度值0.05g。根據(jù)剪切波測試成果（等效剪切波速值見表3.2.1），按《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB50011-2001）的有關(guān)規(guī)定，場地填土、粉質(zhì)填土為中軟場地土，砂、泥巖為穩(wěn)定的巖石，場地覆土層厚度0-15.8m，等效剪切波速為166-174m/s，場地屬有利地段，場地類別為Ⅱ類建筑場地，設(shè)計特征周期0.35s。③水文地質(zhì)條件場區(qū)屬丘陵地貌，徑流條件較好，無大量富集地下水的地質(zhì)條件，地下水不發(fā)育，僅第四系覆土層中存在少量孔隙型滯水，基巖中存在少量裂隙水，主要受降雨和生活廢水補給，水量較小，對施工影響不大。據(jù)對環(huán)境條件分析及鄰近建筑調(diào)查，判斷地下水對鋼筋砼無腐蝕性。場區(qū)地表水較少。3.2項目地塊SWOT分析3.2.1項目優(yōu)勢分析①該項目分為A、B兩個地塊，都位于黑山谷景區(qū)內(nèi)的南大門，處入谷要沖。其中A地塊位于風(fēng)景區(qū)至萬盛的公路旁，同時附近就是一公里的觀光索道，可謂占盡地利。②在A、B兩地塊前面是濕地公園，后面是輕松翠柏，環(huán)境優(yōu)雅，綠化率高，空氣清新，是旅游住宿的首選之所。③項目與景區(qū)資源、風(fēng)格定位、發(fā)展規(guī)劃等方面遙相呼應(yīng)融為一體。景區(qū)的天然自然為酒店帶來源源不斷的游客，同時酒店的經(jīng)營發(fā)展為該地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展提供動力。④該項目是產(chǎn)權(quán)式酒店，因此他本身具有一般產(chǎn)權(quán)式酒店的優(yōu)勢。⑤政府支持的政策。該項目的土地價格為商住用地，土地價格約定為20萬元/畝，且酒店交納的區(qū)得部分的土地契稅、人防費、配套費、出讓金等給予減免，作為政府重點支持項目，盡可能的給予相關(guān)費用的減免或優(yōu)惠。同時；為完善和加強酒店配套，保證酒店的長遠經(jīng)營，更好的服務(wù)于萬盛的旅游發(fā)展情況，參照萬盛委發(fā)[2009]35號文《萬盛區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)投資優(yōu)惠政策》，政府免費提供50畝森林帶（位于項目地塊后方即東北側(cè)），作為酒店的“戶外拓展訓(xùn)練基地”，由公司自行投資打造，修建少量低層酒店配套、拓展培訓(xùn)設(shè)施和森林管護用房，并享受相應(yīng)的優(yōu)惠政策。⑥通過實地的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前萬盛區(qū)僅有兩家三星級以上的假日酒店（匯鑫假日酒店、金芙蓉賓館）且整體接待設(shè)施落后檔次較低，規(guī)模較小。而本項目將打造為集“超四星級客房入住、溫泉娛樂、餐飲、會議、拓展培訓(xùn)”等功能為一體的旅游休閑度假超四星級溫泉假日酒店。因此，從本項目的定位與設(shè)計角度來說，房間數(shù)量，以目前該區(qū)域所有的酒店價格水平來說是極具競爭力的。面對這些優(yōu)勢，項目應(yīng)當(dāng)把握住時機。3.2.2項目劣勢分析①該項目是的定位超四星級酒店，屬于中高等消費水平，需要一股既有消費傾向又有消費能力的群體予以強有力的支持。②本項目地處景區(qū)，離萬盛城區(qū)較遠；周邊的餐館、賓館、旅社提供的是價格相對低廉的服務(wù)，因此對于低收入水平得人群來說，餐館、賓館、旅社提供的價格低廉的服務(wù)是其選擇的對象。③該項目提供的產(chǎn)品屬于季節(jié)性的服務(wù)商品，因此在不同的時期和季節(jié)要采取不同的銷售策略，成本會相對增加，顧客波動幅度稍大。3.2.3項目機會分析萬盛區(qū)背靠3000萬人口的重慶直轄市，有著穩(wěn)定的客源市場。特別是重慶提出打造“1小時經(jīng)濟圈”，發(fā)展為西部最大城市群，預(yù)計10—15年后，經(jīng)濟圈將新增1000萬城鎮(zhèn)人，城鎮(zhèn)化率達到75%，依托重慶特殊的區(qū)位優(yōu)勢和地緣政治背景還可以吸引重慶以外的國內(nèi)外游客來萬盛旅游。因此，萬盛區(qū)發(fā)展旅游業(yè)具有廣闊的市場空間。隨著綦萬高速公路的開通，到重慶主城1—1.5小時車程半徑內(nèi)絕佳的旅游休閑度假和生態(tài)居家之地，客源市場將更為廣闊，具有更強的市場拓展空間和潛力。近年來國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展迅速，自直轄以來，重慶經(jīng)濟有質(zhì)的飛躍，白領(lǐng)階層急劇擴大，成為都市消費主流群體，同時全新的休閑消費觀念為產(chǎn)權(quán)式酒店的消費帶來了商機，使產(chǎn)權(quán)式酒店的概念得以在國內(nèi)業(yè)界、消費圈中逐漸得到認同，制約產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的一些軟硬環(huán)境已經(jīng)成熟。重慶首個產(chǎn)權(quán)式酒店——海蘭云天的成功，可以說為重慶產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展提供了本土化的模板。由于中國宏觀經(jīng)濟形式的變化帶來的投資觀念的變化為產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展提供了契機。長久以來，銀行儲蓄一直是中國人投資理財?shù)氖走x，但截止2002年2月的第8次降息(一年期定期存款利率已降到1.98%)，利息稅的增收，儲蓄保值、增值的功能開始弱化，社會理財觀念發(fā)生了根本性變化。雖然房地產(chǎn)市場在近期有所波動，但比起目前持續(xù)低迷、欲漲乏力的證券市場來說，投資不動產(chǎn)仍然是投資者的首選。同時，隨著近期各地政府減免契稅等“救市”政策的出臺，房地產(chǎn)市場將會逐漸好轉(zhuǎn)，相信福星公司在明年借勢推出的產(chǎn)權(quán)式酒店必將得到追捧。隨著重慶城市建設(shè)的快速發(fā)展以及經(jīng)濟生活水平的提高，經(jīng)過一段時間的摸爬滾打后，重慶產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的市場環(huán)境已相對成熟起來。其一，原來制約產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的條件—旅游度假地的軟、硬件環(huán)境已漸趨成熟，鮮明的城市個性特征和獨特的飲食文化已經(jīng)讓重慶成為全國文明的旅游城市。其二，隨著重慶經(jīng)濟的快速發(fā)展，消費潛力得到空前釋放，這一方面造就了一批具有消費能力的白領(lǐng)階層，另一方面培育了這批白領(lǐng)階層的超前消費觀念和投資理念。其三，重慶作為一個新興的直轄市，其發(fā)展?fàn)顩r與其他同等城市相比，有一定的滯后性。但是隨著重慶對外開放步伐的進一步加快以及各種國際會議的舉辦勢必激發(fā)出對于產(chǎn)權(quán)式酒店的巨大消費需求。3.2.4項目威脅分析本項目雖然處在景區(qū)的南大門，但在項目周邊以及在景區(qū)的其他有利地段存在著大量的廉價賓館，雖然設(shè)施尚不能與本項目同日而語，但是從經(jīng)濟性角度考慮其低廉的價格依然是本項目的一個威脅性因素，主要的客戶可能來自于中低消費水平的人群，所以能否有效的吸引目標(biāo)客戶是關(guān)系項目成敗的一個主要因素。目前項目存在的威脅主要來萬盛城區(qū)的匯鑫假日酒店，該酒店地理位置較好，居住環(huán)境與服務(wù)質(zhì)量都在三星級以上標(biāo)準(zhǔn)。同時我們認為本項目的威脅主要來自于潛在的競爭者，一旦項目走向正軌，盈利開始增加，周邊難免會出現(xiàn)跟進者。跟進者對于本酒店運營模式及服務(wù)特色的模仿，會使該項目的特色優(yōu)勢會消失。3.3項目適宜性分析最適宜項目：產(chǎn)權(quán)式假日酒店項目位于黑山谷景區(qū)南大門，根據(jù)項目的地理位置優(yōu)勢與項目主要地塊的用地性質(zhì)，本項目的最適宜建設(shè)的項目為：產(chǎn)權(quán)式假日酒店。由于本項目地理位置優(yōu)越，所以建假日酒店會更快，更有效的收回投資，獲得利潤。3.1.1產(chǎn)權(quán)式酒店概念及特點（1）產(chǎn)權(quán)式酒店的緣由產(chǎn)權(quán)式酒店興起于上世紀(jì)70年代區(qū)歐美國家的一些著名旅游城市和地區(qū)，英文全稱是“TIMESHARE”（中文譯為“泰慕賽爾”）即“時空共享”的意思。產(chǎn)權(quán)式酒店的共同特點是都建于景色優(yōu)美的旅游業(yè)和經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Υ笄冶容^活躍的地區(qū)，以保證酒店有較高的出租率和物業(yè)升值空間。產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種特殊投資和消費模式，符合經(jīng)濟資源共享的基本原則，它使業(yè)主閑置的空房和酒店的大門向社會開放，對公眾推出一種即是消費又是存儲，既是投資財務(wù)又是家產(chǎn)，既可自用又可贈送的特殊商品，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的有效結(jié)合，是經(jīng)濟發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。無論對發(fā)展商還是投資者，產(chǎn)權(quán)式酒店都孕育著豐富的商機。（2）產(chǎn)權(quán)式酒店的性質(zhì)在歐美等旅游及經(jīng)貿(mào)發(fā)達的國家和地區(qū)，產(chǎn)權(quán)式酒店通常被稱為私人酒店，它是投資賺取回報，進行休閑、度假、娛樂為目的的新型物業(yè)形式，屬于旅游房地產(chǎn)類，它與旅游經(jīng)濟、貿(mào)易及房地產(chǎn)是有機結(jié)合互動發(fā)展的關(guān)系。產(chǎn)權(quán)式酒店與別墅、普通商品住宅及商務(wù)寫字樓等又有著明顯區(qū)別，購買產(chǎn)權(quán)式酒店，在享受超值服務(wù)、彰顯身份和地位的同時，更有不菲的投資回報，與住宅寫字樓的投資、股票投資、儲蓄及國債投資等相比，投入輕松、風(fēng)險小、回報更豐厚，同時還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。（3）產(chǎn)權(quán)式酒店的分類時權(quán)酒店是將酒店的每個單位（酒店標(biāo)間）分為一定的時間（如：一年產(chǎn)值51周，共51個時間份），出售每一個時間份的使用權(quán)。消費者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時間（如一周）的居住權(quán)。純產(chǎn)權(quán)酒店是指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司管理，獲取一定的管理回報，同時還享有一定期限的免費入住權(quán)（如城市之光年免費入住權(quán)為30天）。純產(chǎn)權(quán)酒店又分為商務(wù)型和度假型。養(yǎng)老型酒店是指投資人（往往是最終消費者），購買用于退休后養(yǎng)老的物業(yè)。在退休前委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報。一般情況下該物業(yè)在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購，再出售，收益歸其家人所有。高爾夫、登山、滑雪圣地的度假村指在高爾夫、登山、滑雪等運動圣地開發(fā)的度假別墅項目。時值度假型酒店指消費者購買一定數(shù)量的“分數(shù)”，這些“分數(shù)”就成為他們購買產(chǎn)品的貨幣。他們可以使用這些“分數(shù)”在不同時間、地點、檔次的度假靈活選擇其分數(shù)所能負擔(dān)的住宿設(shè)施。消費者不擁有使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)。只是為休閑消費提供便利，優(yōu)惠和更多選擇。“分數(shù)”消費可以獲得更大的折扣和免費居住時間。（4）產(chǎn)權(quán)式酒店的現(xiàn)狀國外產(chǎn)權(quán)式酒店的現(xiàn)狀20世紀(jì)70年代，歐美發(fā)達國家進入“豐裕社會”，中產(chǎn)家庭成為社會主流，在旅游創(chuàng)新過程中，第一批產(chǎn)權(quán)酒店在法國阿爾卑斯山脈地區(qū)興起，并立即在瑞士和歐美傳播開來。之后的20年中逐漸向北美，加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，成為旅游發(fā)達國家地區(qū)頗受大眾階層和企業(yè)集團青睞的投資方式。產(chǎn)權(quán)酒店這種新穎的經(jīng)營方式和投資方式已經(jīng)在世界旅游及貿(mào)易口岸城市迅速發(fā)展起來。據(jù)資料顯示，[WTO國際貿(mào)易組織，1996]全球產(chǎn)權(quán)酒店1986-1995年年平均增長15.8%；1980年，全球500個旅游目的地板15.5萬個家庭購買了產(chǎn)權(quán)式酒店。[Ragatzass.ciates，1992]80年代到90年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入以達40億美元，到2004年，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售將達300億美元，在客戶類型上，有60％是中產(chǎn)階層家庭投資，40％為企業(yè)和社會機構(gòu)投資。所有信息表明，產(chǎn)權(quán)式酒店將成為旅游及貿(mào)易發(fā)展過程中的一種重要的經(jīng)營創(chuàng)新模式，同時成為最受大眾青睞的投資工具。國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展隨著國內(nèi)經(jīng)濟和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店在國內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟繁榮城市已逐步形成燎原之勢，近兩年已有幾十家產(chǎn)權(quán)酒店誕生。統(tǒng)計顯示，目前我國的產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)發(fā)展了200多家，遍布中國個省市、直轄市、自治區(qū)等。

國內(nèi)最先引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式的是海南省三亞市，約于1995年。作為這一種旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的物業(yè)開發(fā)模式從2001年起開始風(fēng)靡全國。隨著國內(nèi)經(jīng)濟和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)式酒店這種深受國外中產(chǎn)階級青睞的投資品種登陸中國。從海南島到北京，從重慶到上海，產(chǎn)權(quán)式酒店在國內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟繁榮城市已逐步形成燎原之勢。深圳大梅沙“雅蘭酒店”、三九集團“丹楓·白露”；北京的“金色假日”、“快樂無窮大———龍慶(假日)鄉(xiāng)村俱樂部”；海南的“博鰲南色海岸”、“南海傳說”、“三亞海景溫泉大酒店”、“黃金海岸花園”；上海的“鳳凰大廈”；秦皇島的“維多利亞海灣”、“碧海藍天”；大連的“海昌欣城”；杭州的“黃龍·月亮灣大酒店”，重慶的“海蘭云天”等項目接踵而來。在重慶，賽格爾·國際大廈，純小戶型酒店公寓，單價在7800元/㎡，套內(nèi)35m，年返租19164元（1597元/月）。產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種純粹的投資方式，這類酒店的客戶60%是中產(chǎn)家庭投資，40%左右是企業(yè)集團購買。

對產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶群體進行分析，目前購買者同樣也兼具消費者、投資者兩重個性。作為消費者，客戶享受旅游度假的服務(wù)，享受餐飲、娛樂、健身等配套優(yōu)惠；而作為投資者，客戶享受所購買的房間、度假屋的經(jīng)營利益。具體分析，產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶無外乎三類消費群體：

其一是有一定經(jīng)濟實力的家庭或個人，他們的角色介于投資者和消費者之間，他們投資主要是為了增值和分紅，順帶度假；

其二是一些公司或事業(yè)機構(gòu)，其購買動機是用于員工福利或會議，以往一些單位在風(fēng)景區(qū)設(shè)有招待所、療養(yǎng)院等福利設(shè)施，而這些設(shè)施的日常管理逐漸成為單位的負擔(dān)，購買產(chǎn)權(quán)式酒店就可以卸掉這些包袱；其三是分時度假公司，其購買動機純粹是業(yè)務(wù)需要。不管是哪一類客戶，酒店的可消費性(包括可交換性)、可投資性(升值能力)和投資的安全性指標(biāo)是決定性的影響因素，而且中國目前有能力投資購買產(chǎn)權(quán)式酒店的消費者多是具有較高素質(zhì)的白領(lǐng)人士，這些人一般都具備良好的教育背景，有成功的經(jīng)營管理經(jīng)驗，有良好的分析能力和投資眼光，因此，追求短期利益而忽視對消費者長期回報的開發(fā)商很難取得他們的信任。

國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)流程介紹環(huán)節(jié)一：開發(fā)目前，國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)集中在國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展較為前沿的城市和國內(nèi)各大旅游類城市，如北京、上海、廣州、深圳和麗江、海口、廈門、秦皇島等，基本以國家級的政治、經(jīng)濟、文化中心和沿海旅游度假城市為主，正在逐漸向中小城市轉(zhuǎn)移，這其中有以、海濱類城市和集具歷史價值的文化古城為主，同時以商務(wù)交往為主功能的產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)在蓬勃興起之中，整個產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)熱潮正處在前所未有的興起之中。環(huán)節(jié)二：經(jīng)營目前，無論以何種方式運營的產(chǎn)權(quán)式酒店，其一般的運營方式均為：開發(fā)——銷售——委托專業(yè)酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)管(或成立專業(yè)的酒店經(jīng)營管理隊伍經(jīng)管)——兌現(xiàn)購買者應(yīng)得的投資收益。這一運營模式下實現(xiàn)銷售的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在購買者對酒店未來經(jīng)營管理的信心上，從目前酒店的銷售操作上看，酒店經(jīng)營管理方的選擇以及監(jiān)督其日常經(jīng)營行為的體制、機制(即保證購買者利益實現(xiàn)的體制、機制)尤為重要。正常情況下，一般星級酒店的運營成本占到整個酒店日常營業(yè)額的30%左右，以此計算酒店正常的營業(yè)利潤是非常可觀的，如果附以非常有營業(yè)保證的區(qū)位優(yōu)勢和非常有價值的賣點，投資產(chǎn)權(quán)酒店的風(fēng)險實際非常之小，而一旦收益實現(xiàn)，其收益比例又非常之高，是其他投資類商品所無法比擬的。目前，對于產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營管理，國內(nèi)已經(jīng)積累了非常成熟的管理經(jīng)驗，上海、廣州擁有眾多專業(yè)的酒店經(jīng)營管理公司，加之歷來就于國際接軌的管理模式，實際上酒店成型后的經(jīng)營管理并無太大的難度存在，無論是聘請專業(yè)的管理公司還是成立專業(yè)的項目公司承擔(dān)銷售后經(jīng)營管理的職能，開發(fā)商均不必為尋找銷售以后的經(jīng)營管理公司擔(dān)心，日后的收益兌現(xiàn)關(guān)鍵在于選用的經(jīng)營模式與所處地角的匹配性上。環(huán)節(jié)三：銷售

因為投資收益的可靠性和誘惑力，從目前各地產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售上看，滯銷的可能性均不太大，無論是北京、上海、廣州、深圳等大中型城市，還是昆明、麗江、秦皇島、威海等旅游性城市，產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售狀況均一片大好，這也從一個方面印證了酒店的經(jīng)營市場和消費者對酒店經(jīng)營投資的信心。國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的一般開發(fā)運營模式依據(jù)其主要功能不同，產(chǎn)權(quán)式酒店的一般分類在上面已經(jīng)提到，但依據(jù)其投資收益和運營方式的不同，主要可以歸納為三類，均已在國內(nèi)出現(xiàn)，現(xiàn)根據(jù)調(diào)研情況分別簡述如下：

方式一：純產(chǎn)權(quán)式酒店又叫分紅式產(chǎn)權(quán)酒店，是產(chǎn)權(quán)式酒店的第一代產(chǎn)品，亦是真正意義上的產(chǎn)權(quán)酒店，終身產(chǎn)權(quán)歸購買者所有，購買者通過酒店的經(jīng)營盈利分紅，在不改變使用性質(zhì)的情況下(不影響酒店整體經(jīng)營)購買者有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承、租賃，自主權(quán)利極大，依據(jù)開發(fā)商的要求不同，分紅的方式和分紅的時間以及監(jiān)督運營的制度略有不同，但這一形式下產(chǎn)權(quán)酒店的基本運營模式為：(1)聘請專業(yè)的酒店經(jīng)營管理公司負責(zé)經(jīng)營(2)開發(fā)商履行日常經(jīng)營監(jiān)管義務(wù)(3)在業(yè)主大會監(jiān)督下成立業(yè)主委員會或直接委托開發(fā)商進行財務(wù)監(jiān)管(4)對營業(yè)收入—全部營業(yè)成本和營業(yè)費用后的純利進行分紅

(5)分紅周期以每個季度為最短期限，最長不超過一年(6)每季財務(wù)報告受監(jiān)督者認可授權(quán)的會計師事務(wù)所嚴格審核(7)開發(fā)商依據(jù)客房的價格或面積計算每個房間的收益比數(shù)(又叫分紅比數(shù))，購買者依據(jù)所購客房的收益比數(shù)享受收益：收益的計算方式為：分紅總額╳該房間收益比數(shù)收益比數(shù)的計算方式為：房間面積/營業(yè)總面積或房間總價款/全部房間總價款(8)購買者只享受收益、不對虧損負責(zé)，營業(yè)虧損由開發(fā)商負責(zé)或由酒店經(jīng)營管理公司轉(zhuǎn)嫁(9)酒店精裝修、開發(fā)商配全套家具、家電并負責(zé)酒店第一期經(jīng)營啟動所須的全部投入(10)酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)營不佳，業(yè)主大會有權(quán)通過業(yè)主委員會或開發(fā)商進行酒店經(jīng)營管理公司更換，此條款一般以盈利標(biāo)準(zhǔn)為要求明確寫進對酒店經(jīng)營管理公司的聘用合同。此類產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)商一般為房地產(chǎn)開發(fā)商，以盡快完成投資、收回利潤為目的，賺取地產(chǎn)開發(fā)利潤，多出現(xiàn)在旅游不發(fā)達的城市或優(yōu)勢并不明顯的地段，購買者多為個人投資者或中小企業(yè)機構(gòu)，用于投資收益或節(jié)省企業(yè)經(jīng)營(招待)成本，適合與不以酒店經(jīng)營管理為主而專注于地產(chǎn)項目開發(fā)、在酒店經(jīng)營、運作的能力經(jīng)驗上又較為弱勢的開發(fā)商。方式二：返租式產(chǎn)權(quán)酒店其基本的開發(fā)模式與分紅式產(chǎn)權(quán)酒店基本相同，但是在收益方式上與之存在根本差異，分紅式產(chǎn)權(quán)酒店是以經(jīng)營收益為依托，以利潤為總分紅標(biāo)的，購買者投資收益大小與酒店的經(jīng)營業(yè)績好壞息息相關(guān)，而返租式產(chǎn)權(quán)酒店的投資收益與酒店的經(jīng)營沒有任何關(guān)系，其以每年固定的投資回報(一般為6—8%為/年)為主要的收益體現(xiàn)形式，再就是坐享每年的地產(chǎn)升值，在這一形式下，購買者的收益計算辦法一般為：房產(chǎn)總價╳事先約定的年回報比例(一般為6—8%)在這一形式下，酒店的定價方法也是與純產(chǎn)權(quán)式酒店是不一樣的，因為收益與經(jīng)營效益掛鉤的原因，純產(chǎn)權(quán)式酒店一般采用無區(qū)分的定價方法，既每個銷售單位，不論朝向、面積大小和位置優(yōu)劣，往往以同一價格進行銷售，不做區(qū)分，但返租式產(chǎn)權(quán)酒店則不一樣，其每年的投資回報是由其起初的投資總額直接決定的，所以，以此種模式運作的產(chǎn)權(quán)式酒店，其不同的房間依據(jù)其朝向、位置、面積大小，定價是不同的，這一點直接決定了購房者的收益大小，而且相對固定。以此種模式開發(fā)的酒店，其開發(fā)主體一般為專業(yè)的酒店經(jīng)營公司，以利用其專業(yè)的酒店經(jīng)營管理經(jīng)驗，賺取酒店正常的經(jīng)營管理利潤，其銷售目的不過是回收其開發(fā)投資。方式三：度假式產(chǎn)權(quán)酒店(分時度假式產(chǎn)權(quán)酒店)度假式產(chǎn)權(quán)酒店與上述兩種產(chǎn)權(quán)式酒店的運營方式有著根本的不同，上述兩種產(chǎn)權(quán)式酒店的運營方式均是以保證購買者收益前提的，而度假式產(chǎn)權(quán)酒店的根本利益體現(xiàn)在交換和休閑度假上。一般以此類方式為開發(fā)目的的酒店，均會選擇一個國際性的度假酒店交換組織作為依托，以所開發(fā)的酒店加入該交換組織，購買其酒店客房的業(yè)主可以以此物業(yè)作為資源與該組織內(nèi)其他地方的酒店業(yè)主進行時間上的交換，以換取其他地方酒店的免費入住權(quán)，用于休閑度假。此種類型的酒店多建設(shè)與世界或全國知名的旅游、度假勝地，開發(fā)主體多為旅游度假類的開發(fā)公司，以自然或人為塑造的旅休閑項目為依托，購買者的購買目的多為休閑為目的，不指望其產(chǎn)生金錢上的收益。所以，其與上述兩個產(chǎn)權(quán)式酒店運營方式上的不同就在于其是以消費為目的的，而非以收益為目的的。目前，此種模式的產(chǎn)權(quán)酒店正在以國際化的酒店交換組織為依托進行大規(guī)模的擴張，但其對加盟酒店的要求和審查往往相當(dāng)嚴格，一般均要求在三星級、四星級以上，而且對酒店內(nèi)部配套和城市環(huán)境的要求也有非常高的標(biāo)準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)式酒店的投資“第五次投資浪潮”——產(chǎn)權(quán)式酒店投資據(jù)專家介紹，中國改革開放20多年來共發(fā)生過四次較大規(guī)模投資熱潮。第一次：八十年代，以銀行存款和國債為代表的“儲蓄型投資”成為大眾投資首選；第二次：九十年代初股票和期貨等“利潤＋風(fēng)險型投資”進入中國；第三次：九十年代后期，以住宅和商鋪為代表的“穩(wěn)定＋傳統(tǒng)型房地產(chǎn)商品”以其保值和可自用性成為投資者關(guān)注的新焦點；第四次：進入21世紀(jì)，商住樓、SOHO公寓等具有強烈的投資色彩和靈活的經(jīng)營方式的“非傳統(tǒng)的復(fù)合型房地產(chǎn)產(chǎn)品”登臺亮相；今天，產(chǎn)權(quán)式酒店以其全新的投資回報方式被譽為中國的“第五次投資浪潮”。澳大利亞龍都酒店集團駐中國代表童曉駿為廣大投資者就目前市場上的銀行儲蓄、國債、企業(yè)債券、股市及房地產(chǎn)投資收益進行了具體的數(shù)字分析，得出前四種投資品種的平均年收益率為2.64%，而產(chǎn)權(quán)式酒店以其保值增值能力強、形象好的優(yōu)勢，收益率一般維持在6%—10%，且非常穩(wěn)定。3.1.2重慶產(chǎn)權(quán)式酒店現(xiàn)狀2002年，在別墅群已頗具規(guī)模的重慶市白市驛地區(qū)，“海蘭云天”的開發(fā)商率先在渝打出了“產(chǎn)權(quán)式酒店”的旗號。操作模式是將酒店的每間客房作為獨立產(chǎn)權(quán)發(fā)售給投資人，同時投資人將所購物業(yè)委托給酒店管理公司經(jīng)營管理。投資人享有一定時間段的酒店免費入住權(quán)供度假休閑時自用，同時酒店管理公司將經(jīng)營利潤付給投資人作為收益回報。繼“海蘭云天”之后，2005年全國最大的一間產(chǎn)權(quán)式酒店也落戶重慶——新宏泰富產(chǎn)權(quán)式酒店。酒店房間超過了300間，并在重慶市場率先引入了投資擔(dān)保公司：即便是酒店管理公司無法順利盈利，也有擔(dān)保公司為業(yè)主定期返利。引進產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營模式的還有金水香榭和戴斯大酒店等。二項目所在區(qū)——渝北區(qū)目前已經(jīng)有一家產(chǎn)權(quán)式酒店進駐，即戴斯大酒店。“重慶戴斯大酒店”位于重慶市北部新區(qū)金開大道7號（人和段/天湖美鎮(zhèn)旁）重慶戴斯大酒店定位為涉外超五星級大酒店，2號樓率先集合了投資型產(chǎn)權(quán)酒店、個人私產(chǎn)酒店、企業(yè)會所酒店。而像本項目酒店完全產(chǎn)權(quán)式的酒店在渝北區(qū)還沒有出現(xiàn)。總體而言，重慶產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)度過起步階段，并正處在進一步發(fā)展階段。表1.1重慶市（主城）產(chǎn)權(quán)式酒店一覽表酒店名稱開業(yè)時間星級開發(fā)商海蘭云天20024重慶力揚物業(yè)發(fā)展有限公司新鴻泰富20054重慶城龍置業(yè)有限公司戴斯大酒店20065重慶安邦集團4市場調(diào)查分析4.1重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場分析4.1.1各區(qū)房地產(chǎn)市場動態(tài)2009年10月房交會需求釋放較大，受此影響，11月重慶主城區(qū)商品房成交量較10月下降幅度較大，但成交量仍接近了2萬套，較去年同期大幅增長73.43%，成交量仍屬高位運行，房地產(chǎn)利率優(yōu)惠政策調(diào)整不確定行以及持有資產(chǎn)對抗貨幣貶值風(fēng)險的預(yù)期刺激了市場需求依舊旺盛；11月保障性用房成交量較大，其中經(jīng)濟適用房學(xué)苑虎溪校區(qū)教職工住宅項目成交量位居11月樓盤住宅成交量第一，但這未能影響11月商品房成交均價持續(xù)上漲，達到了4675元/平方米，為重慶歷史來單月成交最高。從區(qū)域上看，巴南區(qū)及渝北區(qū)表現(xiàn)較為出色，分別位居供應(yīng)量及成交量區(qū)域首位；渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、南岸區(qū)和沙坪壩區(qū)四個區(qū)域本月成交均價皆超過了5000元/平方米。2009年11月，根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，重慶主城區(qū)商品房新批準(zhǔn)預(yù)售項目80個，新批準(zhǔn)預(yù)售面積178.88萬平方米，較上月大幅增長27.56%，較去年同期基本持平，僅下降了0.57%。2009年年末到來，為應(yīng)對年終考核以及目前房地產(chǎn)利率優(yōu)惠政策調(diào)整不確定性市場需求依舊旺盛，各房地產(chǎn)企業(yè)進行本年度最后沖刺，加快了推盤節(jié)奏，市場供應(yīng)量增長。如圖4.1所示。圖4.12008-2009年重慶主城區(qū)商品房新批準(zhǔn)預(yù)售面積（數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院西南分院重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)）2009年11月，重慶主城區(qū)商品房共成交190.14萬平方米（19701套），較上月下降36.88％；較去年同期超過了80萬平方米，同比大幅增長73.43%。受10月需求釋放較大影響，11月商品房成交量有所回落，但受年底房地產(chǎn)利率優(yōu)惠政策調(diào)整預(yù)期影響，11月需求量依舊較大，接近了兩萬套。如圖4.2所示。圖4.22008-2009重慶主城區(qū)商品房成交量（數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院西南分院重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)）2009年11月，區(qū)域商品房成交量差異明顯，6個區(qū)域成交面積在20萬平方米以上，其余區(qū)域均在10萬平方米以下，無區(qū)域成交量在10-20萬平方米之間。其中，僅渝北區(qū)成交面積超過了30萬平方米，為31.63萬平方米（3377套），占總成交量16.63%；其次是南岸區(qū)和九龍坡區(qū)，商品房成交量分別為29.68萬平方米（2849套）、27.51萬平方米（3135套），所占比重分別為15.61%、14.47%；沙坪壩區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)商品房成交面積集中在23-25萬平方米之間（1900-3200套之間），所占比重集中在12%-14%之間；渝中區(qū)、巴南區(qū)和高新區(qū)商品房成交面積集中在7-10萬平方米之間（790-1100套之間），所占比重集中在3%-6%之間；大渡口區(qū)和北碚區(qū)成交量最少，分別為2.87萬平方米（218套）、0.86萬平方米（106套），所占比重分別為1.51%、0.45%。圖4.32009年11月重慶主城各區(qū)商品房成交量（數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院西南分院重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)）2009年11月，區(qū)域商品房成交量差異明顯，6個區(qū)域成交面積在20萬平方米以上，其余區(qū)域均在10萬平方米以下，無區(qū)域成交量在10-20萬平方米之間。其中，僅渝北區(qū)成交面積超過了30萬平方米，為31.63萬平方米（3377套