REITs運用于中國公租房建設的難點分析與對策建議

摘要：中國公租房建設的長期可持續發展亟須創新融資機制，REITs可以作為新的融資方式被引進。然而，REITs在中國尚未落地，另一方面中國公租房的制度推行伊始，尚未完成大規模出租，而其性質又決定了其盈利性較弱的特點。因而將REITs運用于中國公租房建設難免遭遇重重障礙，本文對以上可能面臨的障礙進行了分析，并在完善立法、創新融資模式等方面提出了對策建議。關鍵詞：REITs(房地產投資信托)，公租房融資創新對策建議一、引言公租房制度推行以來，資金的籌集始終是各地方政府的一大難題。目前，建設公租房的融資方式主要有兩種：一是地方政府的資金投入或補貼。二是市場化融資。較為單一的融資方式，一方面使部分財政實力較為薄弱的政府更加心有余而力不足，另一方面，公租房的保障性決定了其投資回報低，難以通過傳統的市場化融資渠道籌到資金。因此，地方政府亟須拓寬融資渠道、創新融資方式以保證公租房建設的長久可持續發展。2010年5月，央行曾將《銀行間市場房地產信托受益券發行管理辦法》及各地試點項目的基本情況上報國務院，國務院則要求央行就REITs試點能否以及怎樣支持保障性住房建設補充材料。而后，原REITs試點的方案全部改為支持保障性住房。然而，最近一次方案的批復仍是懸而未決，REITs在中國的推行又一次面臨了難產的現狀。由此看來，將REITs運用于公租房建設尚存不可行之處。二、REITs運用于公租房建設的難點分析(一)REITs在中國尚未得到成功推行國際意義上的REITs，是一種專門投資于房地產業的證券化的產業投資基金，[2]以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者。真正的REITs在中國市場尚未成功落地，目前中國市場上被運用的只是類似REITs的房地產信托，作為過渡性金融工具，與國際意義上的REITs相比存在多方面的不足，主要表現為：1、信托財產登記制度缺失；2、尚無稅收優惠制度；3、市場環境不開放；4、監管力度不足；5、復合型人才稀少。無論從政策法規的完善，還是從專業性提升的角度來看，將REITs運用于中國公租房的建設，尚需將大量發達國家或地區的經驗本土化，經歷REITs逐步成熟起來的漸進性過程。(二)公租房自身的特殊性分析1.“新生性”——還未形成穩定的現金流公租房在保障房的隊伍中是后來者，尚未大批完成出租進入租金的穩定回收階段；管理辦法也尚需健全，長期來看市場價格波動、土地增值等因素出現時如何對公租房租金的進行調整未見明確規定。可見，公租房的租金回收所形成的現金流入尚未形成氣候，而長期的現金流入的預測也相當困難。2.“公有性”——與REITs的運作方式相悖公租房是在政府政策的主導下、各地方政府專項資金與補貼的支持下建設的，保障的是社會集體的利益。因而其所有權應為國家公有，其管理也應由政府主導。而從REITs典型的兩種運作方式來看，意味著公租房產權將由國家公有轉換為投資者私有，管理運作權也要由政府交到專門的機構手中。3.社會福利性“——決定其收益率較低REITs作為金融產品，對于投資者而言，關鍵是從中獲取收益。中國的公租房，作為社會福利的一種，將以低于市場普通出租用房的租價出租，在盈利方面將明顯低于普通的出租用房，因此，更難以與商業性地產相比。而在某些房價本身就比較低的城市，盈利性將更弱。因此，將REITs運用于公租房的建設，其收益率與其他投資產品相比毫無競爭力可言。三、REITs運用于中國公租房建設的對策建議(一)完善政策法規首先，應當依照《信托法》的規定，建立健全信托登記制度及相應的操作辦法，為REITs提供規范的運作環境；其次，推行REITs的進程中制定稅收優惠政策勢在必行，提高對投資者的吸引力；此外，還應通過放松對信托計劃中包含的自然人數的限制、房地產信托交易中對合同的份數與金額等限制，為廣大小額資金提供準入機會；對信托基金的公募放行，逐漸實現銀行間市場與證券交易所兩個交易市場同時開放，提高REITs流動性，吸引更大范圍內的眾多投資者；REITs的運作也應與國際規范接軌，其期限也應延長至房地產項目的運營期。(二)創新融資模式對于公租房預期收益率低的問題，可以通過組建公租房融資平臺與發行公租房與商業物業相結合的混合信托的模式進行解決。組建公租房融資平臺，即將通過銀行貸款、公積金貸款、發行債券及財政資金等各種途徑籌集到的款項交由專門的機構或部門進行統一的管理。發行公租房與商業物業相結合的混合信托，即將公租房及其商業配套打包發行信托的創新思路，商業物業以市場價格出租，其收益率相對較高，中和公租房收益低的弱勢，從保障投資者的預期收益。(三)廣納國際經驗國際上REITs發展較早的發達國家或地區，如美國的保障性住房、香港的公屋建設過程中，都曾運用REITs融資方式解決保障房建設中資金瓶頸的問題，非常值得學習與借鑒。因此，中國公租房建設過程中，政府及相關管理部門應大膽學習發達國家或地區開放思路、廣開渠道、模式創新的思想。(四)堅持由政府主導管理REITs融資方式的運用使公租房的產權發生了變更，為了保證公租房的社會福利性，其運營管理仍然應該由政府來主導并參與。政府繼續保留制定公租房管理辦法的權利與職責，并在公租房的運營中不斷修改完善。以公租房為基礎資產設立REITs新組建的公司機構或部門，應由政府參與甚至完全控股，由政府招賢納士并對其進行專業、專項培訓。參考文獻[1]周義，李夢玄。公共租賃住房融資的創新研究[J]。武漢金融，2011(9)。[2]丁鑠。基于中國國情的REITs模式及其風險管理研