房地產行業研究·研究報告2022年7月6日億翰智庫、全聯房地產商會復蘇趨勢初顯，實質性回暖或至四季度——6月房地產行業月報(第48期)相關研究：《2022年1-6月中國典型房企銷售業績研究報告》整體疲軟態勢，累計房地產開發投資下降4.0%(2022年1-5月)》《地產行業向前看！2022H2六大維度全面解析》2022年1月-2022年6月行業表現注：相對收益與滬深300相比聯系方式：聯系人：報告撰寫：億翰智庫于小雨、姜曉剛報告審核：全聯房地產商會秦晶、李晨曦官方網站：察察口行業政策：二線城市加大限購放寬力度，多城推房票安置去庫存6月，三限放松政策力度有所放緩，落戶放寬和房票安置政策成為補充。三限放松方面，一二線城市依舊圍繞限購松綁發力，限貸方面放寬力度仍然不大，僅鄭州降低二套房首付，我們認為雖然城市在限購放松上還有空間，但從政策效果和政策空間來看，二線城市可能會更多轉向放寬限貸。落戶放松方面，上海、杭州等核心城市較為罕見地明顯放寬人才落戶門檻，主要目標在于吸納人才，短期內也會增加市場購房基數。房票安置方面，出臺政策的城市目標在于以此去庫存和活市場，但是最終的效果如何還待觀。口住宅市場：成交熱度回升明顯，住房供應仍然不足下行22.7%，環比上行58.1%，各能級城市市場熱度相比5月再次攀升。對于下半年，我們認為銷售情況會出現不斷好轉，尤其是到四季度會有較為明顯的改善，但是對于市場恢復力度會有相應的制約，主要體現在兩點：第一，住房供應增長的限制。雖然上半年政府始終鼓勵房企正常開展融資活動，但是民營企業融資難度依然較高，再加上銷售額恢復情況較為緩慢，短期內住房供應難以明顯回升，三季度同樣如此，房企預期仍處于資金缺乏的階段，住房供應增長預計恢復力度有限。第二，購房需求面臨購買力不足的問題。居民的購買力一方面靠自身的財富積累，另一方面靠央行向市場投放流動性，但是我們看到這一輪政策，針對限貸放松的措施并沒有明顯放開，核心城市依然有繼續放寬的下限，除此之外，貨幣政策保持中性，并未投放流動性，所以僅依靠居民自身的財富積累對住房市場的成交影響有限。口土地市場：6月成交熱度環比回升，后續走勢將保持低位2022年6月，億翰智庫監測城市住宅用地供應建筑面積11427.1萬平米，同比下降32%；成交總建筑面積為9906.7萬平米，同比下降45%，環比上升47%。自2021年第三批集中供地以來，供應縮量、規則松綁成為了各城市集中供地的主要特征，2022年表現的更為明顯，如天津這類樓市基本面恢復趨勢較弱的城市，推地策略傾向于“貴精不貴多”，用優質地塊提高企業的參與意愿。展望下半年，土地市場能否回暖更多取決于銷售端恢復狀況，從6月樓市恢復情況來看，環比漲幅明顯，同比降幅亦有收窄現象，若下半年保持回升態勢，那么以蘇州、南京為例的庫存較低且樓市基本面較好的城市土拍市場或會恢復一定熱度，但若下半年回升態勢難以保持，企業或仍將保持審慎拿地的態度。【關于我們】全聯房地產商會，經國務院批準在民政部注冊登記的國家一級社團法人，主管單位全國工商聯，是中國房地產界最具影響力的行業組織之一。億翰智庫是一家以房地產行業的數據分析、行業研判與企業研究為核心的研究機構，并于2017年聯合數十家房企共同成立企業研究分會(隸屬于全聯房地產商會的專業二級機構)。本研究成果由雙方團隊共同完成，定期向業內與資本市場發布，如有疑問，請及時與我們聯系。 房地產行業月度策略報告口企業表現：高信用房企銷售回升明顯，民企風險進一步釋放投資方面，受土地供應增加影響，6月TOP100房企權益拿地金額環比大增80.3%，為2022年以來單月拿地金額新高。但市場熱度無明顯提高，平均溢價率4.47%，拿地仍以國央企為主。銷售方面，6月房企銷售同環比數據均好轉，單月TOP200房企總銷43.4%，但降幅較5月明顯收窄，成交具有結構性差異，高信用房企優勢明顯。融資方面，2022年上半年房企融資規模顯著降低，民企境內債融資持續低迷，海外債風險持續演化，由于6、7月償債高峰，部分房企面臨艱難時刻。資本市場方面，受益于大盤回升和銷售局部回暖，房企股價出現一定回升，但可持續性有待觀察。僅供金融機構投資者使用，謝絕媒體轉載。 房地產行業月度策略報告 2行業政策：二線城市加大限購放寬力度，多城推房票安置去庫存 13住宅市場：成交熱度回升明顯，住房供應仍然不足 104土地市場：6月成交熱度環比回升，后續走勢將保持低位 12企業經營：高信用房企銷售回升明顯，民企風險進一步釋放 16僅供金融機構投資者使用，謝絕媒體轉載。 房地產行業月度策略報告圖表1：6月三限放寬方面政策 3圖表2：6月落戶放寬方面政策 7圖表3：2022年來房票安置政策的主要特點 8圖表4：各能級城市6月商品住宅成交面積情況(萬平米) 11圖表5：典型城市近半年去化周期情況(月) 12圖表6：2022年6月份土地供應規劃建筑面積情況(萬平米) 13圖表7：2022年6月份各能級城市成交規劃建筑面積情況(萬平米) 14圖表8：2022年6月各能級城市土地成交平均溢價率 15圖表9：2022年6月各能級城市土地成交樓面均價情況(元/平米) 15圖表10：2022年6月各能級城市流拍情況 16圖表11：2020年1月至2022年月全國房企拿地總金額和平均溢價率 18圖表12：2021年至2022年1-6月權益拿地金額TOP100房企企業性質 18圖表13：2022年1-6月銷售額TOP10房企銷售情況 19圖表14：2022年6月樣本房企銷售業績及增速(億元) 20圖表15：2020年1月-2022年6月TOP200房企銷售總額及同比 20圖表16：2021年-2022年6月房企信用債融資情況(億元) 21圖表17：2021年5月-2022年6月不同類型房企信用債融資情況 21圖表18：2021年-2022年6月房企海外債融資情況 22圖表19：2020年至今房地產指數、恒生指數和滬深300指數累計漲跌幅 23圖表20：2022年6月房企主要經營事項 25僅供金融機構投資者使用，謝絕媒體轉載。 房地產行業月度策略報告繼5月寬松政策井噴出臺，6月政策松綁的力度和頻次都有所減緩，政策松仍以限購、限售為主，對限貸的放松未進一步推進，且出臺“三限”政策放松的城市數量減少近一半，部分城市轉而通過降低落戶門檻，推動房票安置的方式間接的促進需求入市。盡管政策松綁力度趨緩，但效果逐漸顯現，城市端和企業端兩個維度的數據都顯示6月新房成交增長明顯，同比降幅也有一定的收窄。我們認為，這是政策松綁，疫情需求延后和房企加大推盤力度多方面因素綜合下的結果。當下市場信心不足，需求不旺的基本面沒有實，銷售真正回暖或需等到四季度才有明顯體現。同樣，盡管6月土地市場因為上海、杭州等集中供地成交量明顯增加，但由于房企融資仍未恢復，土地市場熱度仍不足，土地成交溢價率處于低位，拿地仍以國央企為主，土地市場的走勢也取決于下半年銷售市場的恢復情況。2行業政策：二線城市加大限購放寬力度，多城推房票安置去庫存6月，三限放松政策力度有所放緩，落戶放寬和房票安置政策成為補充。三限放松方面，一二線城市依舊圍繞限購松綁發力，限貸方面放寬力度仍然不大，僅鄭州降低二套房首付，我們認為雖然城市在限購放松上還有空間，但從政策效果和政策空間來看，二線城市可能會更多轉向放寬限貸。落戶放松方面，上海、杭州等核心城市較為罕見地明顯放寬人才落戶門檻，主要目標在于吸納人才，短期內也會增加市場購房基數。房票安置方面，出臺政策的城市目標在于以此去庫存和活市場，但是最終的效果如何還待觀察。(1)三限放寬：二線城市加大限購放寬力度，限貸放寬程度仍然不高由于地方政府在觀察5月份政策放寬的效果，6月限購、限貸和限售放寬余聲，政策出臺頻率下降，僅有9個一二線城市出臺相關政策，較5月幾乎腰斬，相同的地方在于這些一二線城市依舊在限購松綁上發力，限貸方面動作很少。1)廣州、青島首次松綁限購，南京、合肥非戶籍購首套幾乎無門檻6月，一二線城市首次出臺限購松綁政策或者進一步放寬限購，值得注意合肥、武漢等城的限購較此前已經有很大幅度打開，尤其非戶籍首套房的門檻已經很低或相當于無門檻。一方面，廣州、青島、珠海等年內首次出臺限購放寬政策。作為一線城市中唯一一個直接松綁限購的城市，廣州放松力度也不大，對非戶籍購房略僅供金融機構投資者使用，謝絕媒體轉載。1 房地產行業月度策略報告有松綁，允許非戶籍斷繳社保不超過3個月和符合條件的非戶籍退休人員購房；青島政策出臺晚，不過力度適中，在縮小限購區域、放松購房套數和降低非戶籍購房門檻等三方面有實質性放松。另一方面，南京、合肥、武漢、佛山等進一步放寬限購，它們在戶籍、套數或區域等方面加大力度，使得至少其中一個方面的門檻已經降到很低。首先，南京、合肥非戶籍購首套房已相當于無門檻，武漢非戶籍購二套例如南京4月大幅降低非戶籍購房社保要求，從此前的3年上繳納社保調整為1年內累計繳納6個月社保，但是不允許月則規定社保可以補繳，在這兩項政策的疊加下，相當于取消了非戶籍購首套房的購房限制。其次，武漢戶籍限購套數上限統一增加一套。5月政策中僅孝老和多胎家庭可在限購基礎上增購一套，而6月政策規定所有戶籍家庭均可增購一套，至此戶籍家庭限購區域能擁有的房產套數上限由2套上升為3套，孝老或者計入限購套數，6月宣布禪城南莊、石灣等8個鎮街不再限購，限購區域縮小至禪城區祖廟街道，南海區桂城街道和順德區大良街道。我們認為，當前限購放寬還有一定的空間，很多城市還沒有放松到南京、武漢等城市的水平，還能在降低非戶籍首套、二套購房門檻，放寬戶籍或非戶籍限購套數等方面發力，但接下來限購的打開更多的是高能級城市的結構性調整。并且從5月限購密集放寬的效果來看，問題的根本或許不在于限購打開的幅度，限購打開只是增加了購房人群的基數，如果沒有信貸方面的放松去加持居民的購買能力，也難以扭轉當前疲軟的基本面，因此我們認為，即便限購還有放松的空間，但市場的恢復不能只靠松綁限購。2)限貸放寬程度依舊不大，二線城市僅鄭州降低二套房首付比例6月，限貸放寬的程度依舊不大，政策出臺依然以三四線城市為主，二線城市僅鄭州、西寧等降低二套房首付。6月，鄭州依舊先一步放寬限貸，將二套房首付比例由60%降為40%，之后僅有重慶取消對非戶籍首套房的貸款限制外。與此同時，三四線城市依舊陸續跟進認貸不認房和首套、二套最低20%、30%首付的政策。我們認為，地方政府尤其二線城市始終在尋求市場企穩和避免過熱的平衡，但是從一個多月以來的市場表現來看，市場整體還沒有企穩的苗頭，接下來政策的發力仍然十分必要。從6月企業銷售表現來看，銷售回暖十分有僅供金融機構投資者使用，謝絕媒體轉載。2 房地產行業月度策略報告業單月銷售額雖然環比上升超過60%，但是同比仍然下降近40%，上半年累計銷售額仍然同比下降超過40%，因此我們認為，5月的限購放寬起到一定拉動作用，但是暫時還未扭轉局勢，從政策作用的大小和政策出臺的空間的角度而言，接下來二線城市可能更多轉向限貸政策松綁。地區政策內容引導商業銀行加大個人住房按揭貸款投放，采用商業銀行按揭貸款購房的，首套房首付比例下調至20%，二套房最低可按30%執行；對擁有一套住房并已結清購房貸款的家庭，為改善居住條件再次購買普通商品住房，住房貸款可執行首套房貸款政51號)中的第二十四條“取得三限房產權5年后，產權所有人可以根據有關政策規定交易產權”的規定：拆遷前屬于可以自由上市交易的房屋，其拆遷后安置的房屋不受交易時間限制，可以自由上市交易(安置在集體土地上的房屋和法律法規另有約定的除外)佛山堅持區域限購政策，佛山市商品住房限購區域調整為禪城區祖廟街道，南海區桂城南海大瀝、里水；順德陳村、北商品住房，不計入家庭住房查驗套數。滿5年的商品住房在買賣、贈與、司法拍賣時，無需進行購房資格查驗。蚌埠引導各金融機構降低居民首套及二套改善性住房個人按揭貸款首付最低比例和最低貸款利率，首套住房首付比例最低降至20%、貸款利率最低降至相應期限貸款市場報價利率減20個基點。對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次購買普通商品住房申請貸款的，引導金融機構執行首套房貸款政策。引導銀行業金融機構合理確定商業性個人住房貸款最低首付比例，對無購房貸款家庭購買普通住房的，貸款最低首付比例為20%。對新發放的首套住房商業性個人住房貸款，落實利率下限為相應期限貸款市場報價利率減20個基點的要求，促進貸款利率適當下行，加大個人住房貸款投放力度。鼓勵開發針對“新市民”的特色住房金融產品，靈活設置準入門檻、信用評級、擔保方式、貸款額度、期限利率、還款方式等條件，對符合購房政策要求且具備購房能力、收入相對穩定的新市民，合理滿足其購房信貸需求。調整住房限購區域范圍。住房限購區域由市南區、市北區、李滄區、嶗山區、黃島區、城陽區(含高新區)調整為市南區、市北區、李滄區、嶗山區除王哥莊街道以外區域(以下簡稱“中心城區”)，將黃島區、城陽區(含高新區)、嶗山區王哥莊街道調出限購區域。優化非本市戶籍居民家庭購房條件。非本市戶籍居民家庭在中心城區仍限購1套住房，但將購房條件由非本市戶籍居民家庭在中心城區無住房、且能夠提供從購房申請之日起前2年內在本市連續繳納12個月以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明，調整為非本市戶籍居民家庭在中心城區無住房、且能提供在本市繳納12個月以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明。支持改善性住房需求。在中心城區范圍內，出售已有住房1套或多套后的居民家庭，僅供金融機構投資者使用，謝絕媒體轉載。3 房地產行業月度策略報告地區政策內容建立地方政府與金融機構定期會商機制，會同銀行監管部門通過窗口指導、分類施策，實施差別化住房信貸政策，更好滿足購房者合理住房需求。將購買首套住房的商業按揭及公積金貸款最低首付比例調整為20%；購買第二套住房的商業按揭及公積金貸款最低首付比例調整為30%。引導各商業銀行合理下調商業性個人住房貸款利率，支持剛性和改善性住房需求，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。暫緩執行新購買的住房(含新建商品住房和二手住房)自取得不動產權證滿2年后方可轉讓的限制。充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，支持人民群眾對住房改善性需求，暫時取消購房的行政性限制措施。“6月1日更新的限購政策規定，非本市戶籍的居民家庭購房，需提供購房之日前5年在本市連續繳納社保或者個稅證明中，允許除起始月外累計不超過3個月的斷繳或補繳記錄。另外，對于非本市戶籍退休人員，能提供在廣州市退休的證明材料，退休之日前5年在本市連續繳納社保或個稅證明，家庭名下查無房產且提交資料符合要求的，可限購一套商品住房。聊城取消新購住房限制轉讓措施，新購住房取得不動產權證后即可上市交易。因城實施差別化住房信貸政策，更好滿足個人住房消費合理信貸需求，在不實施限購措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。珠海(除灣仔、南市非限購區域首套房首付比例已經降至最低20%，限購區域首套房首付比例仍為最低30%。對此，珠海市住建局上述工作人員表示，目前珠海市購房首付最低兩成。南京本地戶籍在多個區域購買二手房不再需要購房證明，目前涉及的區域包括江寧區(除南站片區)、棲霞區(除邁皋橋片區)、江北新區、浦口大部分區域等。襄陽銀行業金融機構合理確定商業性個人住房貸款最低首付款比例，居民家庭首次購買普通商品住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例由30%降為20%；對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通商品住房，最低首付款比例為30%。對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。降低商貸利率，對貸款購買普通商品住房的家庭，首套商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。對在本市已有一套住房，已結清購房貸款，再次申請貸款的，執行首套房貸款政策。可以以個人參保方式補繳，一年內繳納6個月即可滿足社保證明要求。尾、茂名等地市陸續下調首套房貸款最低首付比例，最低首付款比例由25%下調至20%；汕尾首套房首付不低于25%，貸款未結清二套房首付不低于30%。僅供金融機構投資者使用，謝絕媒體轉載。4 房地產行業月度策略報告地區政策內容要實施“認貸不認房”，對已有1套住房并已結清購房貸款的家庭，再次申請貸款購買商品住房，商業銀行執行首套住房貸款政策。降低首付比例和商業貸款利率，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首次購買普通住房的商業性個人住房貸款最低首付比例為20%；執行全省首套住房、二套住房最低商業貸款利率的政策要求。優化貸款服務，房地產開發企業不得指定貸款商業銀行。州推動駐鄭各商業銀行全面落實首套房貸款利率執行4.25％的下限標準，促進二套房首付比例降至40％。對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。支持新市民和人才安居。符合條件的新市民在我市購買首套普通住房，可享受與本地居民同等的個人住房貸款政策。支持經我市人才主管部門或引進部門認定的在渝，在住房、落戶、醫療、子女教育等方面享受本地居民同等待遇。鄭州航空港新區允許區內戶籍家庭和來區工作生活人員購買自住型商品住房。對有改善性需求的家庭，可將已取得《不動產權證書》的房屋上市交易。引導商業銀行調整貸款首付比例，對貸款購買首套住房的家庭，首付款比例最低為20%。對已結清首套住房貸款的家庭，再次申請購買住房，執行首套住房貸款政策。對擁有一套住房且未結清相應購房貸款的家庭，再次申請商業貸款購買住房，最低首付比例為30%。執行差別化住房信貸政策。商業銀行審核按揭貸款應以溫州市域范圍的住房和貸款信息為準，對居民家庭名下在本市無住房但有已結清住房貸款記錄的，或名下在本市擁有1套住房但無住房貸款記錄的，或名下在本市擁有1套住房但住房貸款已結清的，購買普通住房執行首套首貸優惠政策。降低個人住房消費負擔。對居民家庭首次購買普通商品住房或二手住房申請商業貸款的，執行最低首付比例20%的規定；購買第二套住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例為30%。鼓勵銀行進一步降低居民家庭首套剛需住房貸款利率，以更優惠的利率和更快的速度加強商品房抵押貸發放。合理確定利率水平，在堅持底線原則的基礎上，推動利率下調，向底線靠攏。保持溫州住房貸款利率在全省乃至長三角地區處于較低水平。對居民家庭首次購買商品住房的商業性個人住房貸款，首付款比例不低于20%；對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買商品住房，金融機構執行首套房貸款政策；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買商品住房，首付款比例不低于30%。本市戶籍居民家庭在全市限購區域已有2套基礎上住房的，可新增購買一套住房。同時，非本市戶籍居民家庭在限購區域內首次購買住房的，核對申請人是否在購房資家庭在限購區域已有1套及以上住房，再次新購1套住房的，不再核查購房人社保和個稅繳納情況。臨沂市莒住房套數以貸款為認定標準，對無住房或擁有住房并已結清相應購房貸款的家庭，購買普通商品住房申請貸款的，金融機構執行首套房貸政策，首付款比例為20%。金融機構進一步加大個人住房按揭貸款投放力度，縮短貸款發放周期。首套商業性個人住房貸款利率為相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。咸寧引導金融機構大力支持剛性和改善性住房需求,購買首套普通商品住房的居民家庭,首付比例不低于總房價的20%,二套及以上不低于30%。現階段商業性個人住房貸款利率按首套不高于4.8%、二套房不高于5.05%的標準執行,鼓勵銀行業金融機構根據市僅供金融機構投資者使用，謝絕媒體轉載。5 房地產行業月度策略報告地區政策內容場變化,相應調整商業性個人住房貸款利率。對擁有一套住房并結清相關購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房的,鼓勵銀行業金融機構執行首套房貸款政策。第一，戶籍登記在市區的集體戶、投靠親友家庭戶籍，與市區戶籍家庭具有相同購房資格。也就是說，集體戶和投靠親友的可以在合肥購房。在此之前，集體戶需要登記滿一年才可以在合肥市區購房。第二，在非本市戶籍居民家庭購房資格認定中，社保個稅認可追溯、補交。5月10日，合肥樓市新政將外地戶籍人口在瑤海、新站、新橋示范區以外的其他區第三，法人、非法人組織可以購買市區范圍內的新建商品住房和二手住房。在這之前，合肥禁止企業買房政策才已執行了一年兩個月。第四，新站區、瑤海區、新橋產業園非限購區域的房產不再計為家庭住房套數，購房者在市區其他區域購房，仍算作首套住房。瑞金對擁有一套住房并已結清購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買瑞金范圍內144平方米以下新建商品住宅(不含二手房)，且符合我市貸款使用條件的，公積金和商業性個人住房貸款均執行首套房貸款政策，首付最低比例按20%，二套房最低按30%執行。資料來源：億翰智庫(2)落戶放寬：核心城市放寬人才落戶，三四線城市推購房落戶戶籍是城市限購政策的主要門檻之一，因此落戶放寬的目的雖然一般不在于放松限購，但是事實上能夠產生這樣的效果。6月，上海、杭州等核心城市落戶政策出現放松，人才落戶門檻明顯降低，相較以往這確實是比較少見的，此外一些低能級城市推行購房落戶政策以促進市場去化。6月，上海降低學校排名靠前的留學生和應屆碩士生的落戶門檻，滿足條件的可直接落戶，杭州力度更大，將“先落戶后就業”政策的面向范圍從博士擴大到了碩士和本科，溫州也對大專及以上學歷人員推行“先落戶后就業”。此外，西寧、蚌埠、漳州等地提出允許購房落戶，為了推動商辦用房去化，青島城陽、高新、西海岸新區宣布購買商業用房可落近親屬或者集體戶口。我們認為，核心城市放寬人才落戶門檻主要目的在于吸納人才，政策本身也會增大市場購房基數，不過由于其政策仍然以穩為主，后續再繼續放寬的可能性不大。同時，落戶放寬對于核心城市的市場將起到一定拉動作用，但是對于其他城市來說作用可能不大。一方面，由于基本面良好，核心城市間接性限購放寬能夠促進有效購房需求提前釋放，而本身基本面一般的城市的作用則可僅供金融機構投資者使用，謝絕媒體轉載。6 房地產行業月度策略報告人才引進潮開始，除了一線城市以及杭州等個別城市，各二線城市一直在持續推進降低人才落戶門檻。地區政策內容青島城陽新區在區內取得新建商業用房或辦公用房的合法產權型房屋人員(含辦理新建商品房合同網簽備案)，可按照“一房一戶”的原則，申請本人及近親屬依次在城鎮近親屬家庭戶、房屋所在地城鎮社區集體落戶。上述戶口遷移人員的子女落戶后，可按其子女的戶籍申請入學，按照高新區現行招生辦法辦理。權”。經專營單位認定，用于居住的非住宅性質的房屋，符合一戶一表、計量到戶等相關標準的，執行民用價格收費標準。允許產權人本人及其配偶和子女辦理購房落戶手續。蚌埠凡在我市購買新建商品住房和二手住房的購房人，憑經備案的《商品房買賣合同》及契稅繳納憑證，可申請辦理戶籍手續，其子女可依規享受房產所在地義務教育階段公辦學校學位。權”。經專營單位認定，用于居住的非住宅性質的房屋，符合一戶一表、計量到戶等相關標準的，執行民用價格收費標準。允許產權人本人及其配偶和子女辦理購房落戶手續。海現有基數標準作為參考水平；針對畢業于世界排名前50名院校的留學回國人員，取消社保繳費基數和繳費時間要求，全職來滬工作后即可直接落戶，畢業于世界排名51~100名的，全職來滬工作并繳納社保滿6個月后可申辦落戶。此外，針對用人單位因受疫情影響未按期繳納社會保險費并最遲于2022年年底前補繳的情形，《通知》明確，完成補繳后在辦理人才引進相關業務時不受影響。在經辦服務方面，《通知》提出開辟人才引進“綠色通道”，對于復工復產的重點企業人才以及國(境)外名校留學人員等，在申辦人才引進相關業務時優先辦理；針對疫情管控等特殊情況，繼續實施“書面材料暫緩遞交、線上流程正常辦理”的支持措施。各地采取發放購房券、購房補貼、契稅補貼等方式，支持人才購房落戶和城鄉居民合理住房需求。年齡不滿45周歲(研究生不受年齡限制)的高校畢業生憑畢業證書在市內落戶，其配偶以及未成年子女可隨遷落戶。符合條件的新市民在我市購買首套普通住房，可享受與本地居民同等的個人住房貸款政策。支持經我市人才主管部門或引進部門認定的在渝人才，在住房、落戶、醫療、子女教育等方面享受本地居民同等待遇。進一步放寬落戶政策，在市區具備合法穩定住所或合法穩定就業的人員，可向居住地公安機關申報落戶；具備大專以上或相應學歷的人員，可在市區先落戶后擇業。暫無居住地落戶條件的，可遷入公共集體戶。漳州長泰區出臺150元/㎡購房補助，對單位和個人購買新建商業用房給予200元/助，兩者不可共享。此外，購買70㎡及以上新建住房可馬上落戶就學。僅供金融機構投資者使用，謝絕媒體轉載。7 房地產行業月度策略報告地區政策內容杭州根據政策，本科、碩士畢業兩年內可以與博士學歷一樣，享受“先落戶后就業”，辦理落戶時無需提供社保繳納證明以及用人單位勞動合同。2017年以后錄取的符合條件的非全日制研究生，畢業后來杭參照全日制研究生落戶。海在滬各研究所、各高校應屆碩士畢業生，符合當年度非上海生源應屆普通高校畢業生進滬就業申請本市戶籍辦法規定的基本條件即可落戶。其他世界一流大學建設高校應屆碩士畢業生、世界一流學科建設高校建設學科應屆碩士畢業生，符合當年度非上海生源應屆普通高校畢業生進滬就業申請本市戶籍辦法規定的基本條件即可落此外，在應屆畢業生落戶打分環節，“用人單位招聘高校畢業生行為符合誠信規范，并與畢業生簽訂勞動或聘用合同期為一年及以上的就業協議，勞動派遣方式除外”一項，分值由5分提升至7分，預計將有更多應屆畢業生滿足非上海生源畢業生進滬資料來源：億翰智庫(3)房票安置：鄭州等6城推行房票安置，助力去庫存、穩市場房票安置是實物安置和貨幣安置的結合，在過往的安置中已被采用過。6月鄭州試行房票安置制度，引發了市場對于房票安置的關注，而2022年至今年初至今共有超過20城發布房票安置政策。綜合目前各城市出臺的政策，我們發現房票安置政策有如下特點：一是主要是低能級城市采用，主要目的在于去庫存和活市場；二是一般非強制選用，而是采用優惠或獎勵等方式鼓勵使用，例如鄭州規定給予安置補償權益金額8%的獎勵，列入房票票面金額,同時以現金方式獎勵被征收人3個月的過渡費。三是房票使用有限制條件：只可在本城使用，使用期限3個月-3年不等，不可轉讓或者限制轉讓，一些地方規定房票只可購買新房，一些地方明確限制了房票抵扣購房款的比例，例如鄭州規定購房款應不低于房票票面金額的90％，麗水規定房票的票面金額在單套住宅成交價的占比不得超過50%等等。來房票安置政策的主要特點序號序號主要內容房票安置是貨幣安置與實物安置的結合。1征收人將計劃安置的房屋轉化為貨幣，以房票形式出具給被征收人，由被征收人自行向參與房票安置工作的房地產開發企業購買商品房。12主要是低能級城市采用，主要目的在于去庫存和活市場3一般非強制選用，而是采用優惠或獎勵等方式鼓勵使用僅供金融機構投資者使用，謝絕媒體轉載。8 房地產行業月度策略報告序號主要內容4房票使用有限制條件，一般限制使用區域、使用期限、使用比例，以及購買的房屋類型和是否能夠轉讓等資料來源：億翰智庫房票制度表面上確實能夠實現購房者、開發商、地方政府以及房地產市場等各方面共贏，2016年前后棚改貨幣化安置顯著的去庫存和拉市場的效果，也使得市場對于此輪房票安置政策有所期待，但是我們認為，此輪房票安置政策會有一定拉動市場的作用，但不應再期待其有扭轉形勢的效果。一是2016年棚改之后，如今各城的棚改空間已經與當時不可同日而語；二是房票安置目前和以后預計都是以庫存壓力較大的三四線城市為主，但我們認為本輪市場復蘇的重點在于二線城市；三是政策能夠落地多少目前尚不確定，消費者、開發商是否能夠真正認同房票是政策落地的關鍵，尤其是在雙方信心偏弱、地方財政吃緊的情況下，更需要地方政府制定全面的、合理的和可信的執行細則。6月房票安置方面政策地區政策內容州被征收人選擇房票安置的,安置補償權益按照房屋征收與補償相關規定計算后,由征收人給予安置補償權益金額8%的獎勵,作為房票安置政策性獎勵,列入房票票面金額,同時以現金方式獎勵被征收人3個月的過渡費；可使用房票在所有參與房票安置工作的房企所提供的商品房中自行選擇，不限定于房票核發機構所在行政區域；使用房票所購買的商品住房,不計入家庭限購套數；使用房票購買商品住房的,可憑商品房買賣合同,在新購房屋所在學區辦理子女入學手續，在新購房屋交付前,被征收人子女保留原被征收拆遷住宅片區所在學區的入學資格。試行房票安置辦法。在現有房屋征收安置補償方式的基礎上，增加房票安置。選擇房票安置的被征收人使用房票購買本市新建商品住房的，給予購房獎勵。蘇州張家港鳳凰鎮定向房票安置是搬遷實施單位依照和被搬遷人簽訂的協議確定的安置房戶型和套數，結算成一定的面額后，以房票形式核發給被搬遷人，由被搬遷人在鳳凰鎮相關樓盤自行購買商品住宅的安置行為。定向房票安置是現有住宅房屋搬遷補償安置方式的補充。不選擇房票安置的仍按原拆遷安置方式安置。利用房票加速拆遷安置等住房政策落地。原則上全面停止安置房新建，推進房屋征收房票政策全覆蓋。落實政府商定房票購買商品房優惠項目目錄。推進房票市區全域流轉。推進房票在人才購房補貼、政府項目支付、土地出讓金支付等領域的應用。房票面值是被征收房屋貨幣補償總價(不含征遷獎金及補助補貼)×1.05。同一房源可以作為不同征收項目的房票房源，房票可在本市范圍內跨區域使用。在房票開具之日起6個月內使用房票購買房票房源(含商業)的，房票所有權人可憑購房合同及相關有效證件，至征收實施單位領取購房補貼，購房補貼是房票已使用面值金額×1%。補貼總額最高不超過人民幣30萬元。房票的核發采用實名制，核發對象為被征收人或其指定的特定關系人，房票須載明被征收人(或特定關系人)“姓名”“身份證號碼”“房票金額”等相關信息。對同一被征收人(或特定關系人)根據實際最多核發不超過3張房票，單張房票金額不僅供金融機構投資者使用，謝絕媒體轉載。9 房地產行業月度策略報告地區政策內容低于人民幣30萬元。購房人以房票進行結算，購房款超出房票金額部分，由購房人自行補足；扣除購房款后有余額的，由征收實施單位和房地產企業共同審核后，在房票上注明剩余金額并蓋章后交還購房人。南京溧水當地將住宅房屋征收貨幣補償金額以“房票”形式出具給被征收人，由被征收人在溧水區范圍內購買新建商品住房或二手住房(含車庫、儲藏室等配套用房)用于安置，以有效化解存量商品住房。與此同時，溧水區還將充分發揮“房產超市”功能。通過構建線上、線下“房產超市”服務平臺，將商品房、二手房、已分配安置房納入“房產超市”進行交易，并提供全方位咨詢服務，從而方便群眾(被征收人)及時全面掌握溧水房地產市場信息。資料來源：億翰智庫3住宅市場：成交熱度回升明顯，住房供應仍然不足(1)成交面積：環比高速增長，部分城市同比轉正能級城市市場熱度相比5月再次攀升。隨著商品房銷售增速逐漸進入上升區間，預計四季度市場會得到明顯改善，而三季度仍然處于考驗企業現金流是否穩定的形勢。5%，蓋因上海恢復市場成交帶動增速快速上行所致。從環比來看，四個一線城市、1146.2%、49.6%和75.3%。從同比來看，廣州5%。核心二線和普通二線城市同比均下行，環比均上行。從核心二線城市來市成交量環比均有不同幅度的增長，其中蘇州和青島成交量分別達到201.6和平米，環比分別增長184.2%和204.8%，部分原因在于大量保障房的推進促使成交量上升，但即使去除保障房因素影響，環比仍有所回暖，政策放松下市場信心正重新建立。從普通二線城市來看，住宅成交量達到437.3萬平米，同比下行14.6%，環比上行61.5%，其中溫州、寧波和佛山成交量分別達相比一二線城市，三四線市場恢復力度相對較弱。從具體城市來說，長三角較好。中部城市中市場漲跌不一，其中黃石成交量7.8萬平米，同比、環比分僅供金融機構投資者使用，謝絕媒體轉載。10 房地產行業月度策略報告相應的孝感成交量15.6萬平米，同比、環比分別上升5.2%和20.1%。我們認為三四線城市三限政策的放寬確實能帶動市場熱度的回場成交的基礎，內在保持著結構性的變化，對于庫存較高、房價下跌或者橫盤的城市，成交量恢復力度相對有限，相反存在產業基礎以及購買力旺盛的城市，恢復力度則相對較大。圖表4：各能級城市6月商品住宅成交面積情況(萬平米)城市名稱積同比環比一線城市5%核心二線城市71.3%普通二線城市61.5%三四線城市24.9%資料來源：億翰智庫總的來說，需求端政策放松帶來的效果逐步顯現，市場熱情增加，成交量環比得到較大幅度的增長，且部分城市同比已經回正。對于下半年，我們認為銷售情況會出現不斷好轉，尤其是到四季度會有較為明顯的改善，但是對于市場恢復力度會有相應的制約，主要體現在兩點：第一，住房供應增長的限制。房企出險最直接影響企業的銷售活動和融資活動，導致行業面、企業面面臨資金匱乏的風險，使房企開工力度受限，最終引導住房供應量的減少。雖然上半年政府始終鼓勵房企正常開展融資活動，但是民營企業融資難度依然較高，再加上銷售額恢復情況較為緩慢，短期內住房供應難以明顯回升，三季度同樣如此，房企預期仍處于資金缺乏的階段，住房供應增長預計恢復力度有限。第二，購房需求面臨購買力不足的問題。我們一直強調，在疫情和宏觀經濟增速放慢的情況下，居民對于收入預期相對較低，由此即使限購政策不斷放松，但市場并未出現銷售火爆的境況。居民的購買力一方面靠自身的財富積累，另一方面靠央行向市場投放流動性，但是我們看到這一輪政策，針對限貸放松的措施并沒有明顯放開，核心城市依然有繼續放寬的空間，除此之外，貨幣政策保持中性，并未投放流動性，所以僅依靠居民自身的財富積累對住房市場的成交影響有限。總的來說，我們認為三季度房企仍受資金匱乏的影響，供應減少難以促進市場成交量出現較大幅度的回升，四季度的回暖力度要比三季度好。未來持續關注房價平穩增長、庫存相對較小、政策放松力度較大的城市，核心都市圈的城市毋庸置疑，對于中西部來說，重點關注位于核心城市周邊的三四僅供金融機構投資者使用，謝絕媒體轉載。11 房地產行業月度策略報告線城市以及具備產業基礎的三四線。(2)去化周期：供應下降帶動庫存降低，部分城市政策效果顯現去化縮短庫存面積環比下降，蓋因住宅供應減少所致，各城市去化周期漲跌不一，但多數位于上升通道中。我們認為，市場上資金的缺乏是導致房企開工放慢的主要因素，進而導致各城市住宅供應量出現不同幅度的下降，帶動去化周期延長。但是我們也看到好消息是需求端政策正在發揮作用，部分城市在政策放松影響下，成交量具有較大幅度的回升，從而帶動去化周期相應的縮短，待房企資金得到小幅緩解之后，預計住房供應量會緩慢上升，并且政策作用落地效果顯現，最終帶動去化周期小幅回落。圖表5：典型城市近半年去化周期情況(月)海廈門福州黃石資料來源：億翰智庫持低位(1)土地供應：城市推地貴精不貴多，首兩批供應規模縮量明顯萬平米，同比下降32%，環比微降1%，多個核心二線城市第二批集中供地掛牌，供應規模降幅較5月有明顯收窄。僅供金融機構投資者使用，謝絕媒體轉載。12 房地產行業月度策略報告分能級來看，一線城市中廣州及上海推出第二批集中供地地塊，分別一線城市均無供應地塊，因此暫不可比，樓面價方面較第一輪均有提升，其中廣州本輪推出地塊樓面均價為17265元/平米，較首輪的13302元/平元/平米大幅提升67%，二批次供地質量較首批有明顯提升；核心二線城市中濟南、長沙、成都、天津、南京、無錫推出第二批涉365%，環比微降2%，價高至16626元/平米，拉高了核心二線的平均樓面價水平，環比上升4%普通二線城市中寧波、重慶第二批集中供地掛牌，土地供應總規模元/平米；三四線城市土地供應規模7553.6萬平米，同比下降48%，環比57元/平米。自2021年第三批集中供地以來，供應縮量、規則松綁成為了各城市集中供地的主要特征，2022年表現的更為明顯，以天津為例，天津首批們認為，當下各城市的推地策略都傾向于“貴精不貴多”，用優質地塊提高企業的參與意愿，如天津這類首批集中供地陷入冰點，樓市基本面恢復趨勢較弱，土地供應規模呈現大幅下降態勢；而對于樓市基本面恢復態勢較好的城市，如上海，供應規模降幅相對較小，不過質量提高更加明顯，上海第二批集中供地內環一次性推出4宗宅地。總體而言，在房企資金有限的情況下，城市之間的供地也存在一定競爭關系，因此城市在供地質量及供地規則上多有退讓，下半年還將保持寬松形勢。)城市能級6月供應面積同比環比一線城市--核心二線城市365%-2%普通二線城市-21%37%三四線城市-48%-10%資料來源：億翰智庫注：土地市場使用的均為住宅用地數據(2)土地成交：供應驅動成交，二線城市成交規模環比上升超100%僅供金融機構投資者使用，謝絕媒體轉載。13 房地產行業月度策略報告45%，環比上升47%，隨著5月供應端的上升，成交端于6月引來了較大的環比漲幅，其中二線城市環比上升幅度超100%。降17%，環比大幅上升122%；普通二線城市成交1556.4萬平米，同比下降44%，環比大幅上升193%；三四線城市成交6075.9萬平米，同比下降42%，環比上升19%。青島進行了第二批集中供地，由于多采用預申請制度提前鎖定意向地塊，推出地塊的成交率有明顯好轉，從拿地企業來看土地市場依舊是央企及地方國企占據著主要市場，此外也涌現出較多地方型企業，如上海臨港新城投資、蘇州高新、廊坊臨空房地產等，且不同于國資平臺托底，部分樓市恢復態勢較好的城市，如合肥，即便是由國企競得的地塊也有競拍熱度，一定程度上顯示房企對地產行業下半年的預期轉好，有能力拿地的國央企都有意愿儲備核心城市的土地資源。展望下半年，土地市場能否回暖更多取決于銷售端恢復狀況，從6月樓市恢復情況來看，環比漲幅明顯，同比降幅亦有收窄現象，若下半年保持回升態勢，那么以蘇州、南京為例的庫存較低且樓市基本面較好的城市土拍市場或會恢復一定熱度，但若下半年回升態勢難以保持，企業或仍將保持審慎拿地的態度。對于后續市場的走勢判斷，我們認為一個項目要么能給企業帶來豐厚利潤，要么能給企業帶來快速的現金回流，在此基礎上，核心城市或區域核心城市的中心地塊會有眾多房企爭搶，不過一些位于價值洼地的項目還是會贏得房企青睞。但總體而言，囤貨的時代已經過去，土地市場的熱度及規模已于2021年到達天花板，后續的走勢會更加平穩。城市能級月成交面積同比環比一線城市-17%45%核心二線城市-56%122%普通二線城市-44%193%三四線城市-42%19%資料來源：億翰智庫1)6月溢價率環比上浮，優質地塊推高成交熱度：6月一線及核心二線成交熱度環比有所回升。僅供金融機構投資者使用，謝絕媒體轉載。14 房地產行業月度策略報告具體按城市能級來看，6月一線城市平均溢價率達5.0%，環比上升了整體溢價率水平；別上升57%及38%；核心二線城市樓面均價為8447元/平米，同比上升20%，環比下降18%；普通二線城市樓面均價為5868元/平米，同環比分均價為2083元/平米，同比下降17%，環比上升18%。達到封頂溢價，進入搖號環節。整體來看，當地樓市的恢復情況以及供應地塊質量高低是企業是否溢價競拍的決定性因素，剔除忙于償債及降杠桿的房企，剩余的房企想要長遠發展，依然需要儲備一定的土地資源，因此不會缺席核心城市優質地塊的競拍，如西安已經連續3月新建商品住宅銷售價格環比上升，528政策出臺后二手房掛牌量也明顯上漲，6月方開啟首批集中供地，因此房企拿中國鐵建、天地源這類手中西安的儲備資源較少的企業，拿地顯得更加迫44%。展望后市，由于房企的資金收到較大限制，因此土地市場的恢復將滯后于住宅市場。城市能級6月土地成交平均溢價率較上月增減一線城市5.0%核心二線城市4.4%普通二線城市3.8%三四線城市4.6%資料來源：億翰智庫城市能級6月成交樓面均價同比環比一線城市57%38%僅供金融機構投資者使用，謝絕媒體轉載。15 房地產行業月度策略報告核心二線城市20%-18%普通二線城市44%86%三四線城市-17%18%資料來源：億翰智庫2)除普通二線外其余能級城市流拍率同環比均改善：一線城市流拍平米，同比下降33%，環比下降6%。流拍率環比改善的影響因素較多，其中供應端的改善是主要原因，如供應規模縮量、供應規則放寬、供應質量提高以及預申請制度等，樓市預期恢復是次要原因，在各地積極改善供地端策略以及政策端持續釋放利好的背景下，預計下半年流拍率將保持低位。6月流拍土地宗數城市能級(塊)涉及規劃建筑面積(萬平米)建筑面積同比建筑面積環比一線城市0--100%核心二線城市3-87%-89%普通二線城市-56%210%三四線城市-33%-6%資料來源：億翰智庫進一步釋放投資方面，受土地供應增加影響，6月TOP100房企權益拿地金額環比大增80.3%，為2022年以來單月拿地金額新高。但市場熱度無明顯提高，平均溢價率4.47%，拿地仍以國央企為主。銷售方面，6月房企銷售同環比數據均好轉，單月TOP200房企總銷售額環比上升53.8%，同比下降43.4%，但降幅較5月明顯收窄，但成交具有結構性差異，高信用房企優勢明顯。融資方面，2022年上半年房企融資規模顯著降低，民企境內債融資持續低迷，海外債風險持續演化，由于6、7月償債高峰，部分房企面臨艱難時刻。資本市場方面，受益于大盤回升和銷售局部回暖，房企僅供金融機構投資者使用，謝絕媒體轉載。16 房地產行業月度策略報告股價出現一定回升，但可持續性有待觀察。(1)投資：央企拿地力度加大，長三角本土民企支持區域市場受土地供應增加影響，6月房企拿地力度有所加大，根據億翰監測，6月TOP100房企權益拿地金額環比增加80.3%，為2022年以來單月拿地無明顯提高，6月全國房企拿地平均溢價率4.47%，仍處于低位。從累計整體投資力度不足。從企業性質來看，央企、地方國企、民企拿地力度均有所加大，但從民企的占比分別為38.9%、41.0%和20.0%，國央企拿地仍占主導，民企整體投資尚未恢復。口、綠城中國、中國鐵建和中國中鐵七家具有代表性的央企6月總權益拿地金市，中國鐵建在寧波等二線城市和廊坊等三四線城市，總拿地金額均超百億。相對而言，頭部央企仍保持著相對平穩的投銷節奏，以房企1-6月權益銷售額為參考值，華潤置地、中海地產、綠城中國、保利發展和招商蛇口的投銷比分別為47.2%、28.1%、67.1%、17.4%和32.9%，整體投銷比保持在40%上下，節奏較為平穩。地方國企方面，一方面，部分全國性布局或者具有擴張意愿的地方國企6月趁勢加大投資，如建發房產、華發股份和國貿地產在上海首輪集中供地中獲取多宗地塊，加大在一線城市的布局。另一方面，區域性地方國高新，鄭州地產，由于當地土地市場熱度不足，這些區域型的地方國企大手筆拿地，托舉本土市場。民企方面，由于規模民企的淡出，本土民企對區域市場的支持作用被億元，占總土地出讓總額的38.7%，加上其他中小型本土民企，本土民企在杭州首輪集中供地的拿地份額達60.7%。但整體而言，本土民企對土地市場的影響仍是局部性的，一方面，長三角地區的民營經濟發達，本土房企較為活躍，但不同區域和城市的本土民企實力不一。另一方面，在規模民企淡出下，本土民企不管是規模還是實力都相對有限，難以對市場起決定性作用。僅供金融機構投資者使用，謝絕媒體轉載。17 房地產行業月度策略報告市，房企投資可持續性不強，一方面，土地市場熱度仍維持低位，央企保持相對平穩的投資節奏，地方國企繼續托舉市場，局部地區本土民企對土地市場起了一定的支持作用，但不影響整體市場。另一方面，銷售市場的回暖尚未得到有力的驗證，投資預期未扭轉，短期內房企土地投資低迷的局面難以改觀。資料來源：億翰智庫資料來源：億翰智庫(2)銷售：百強房企銷售環比大幅上升，高信用房企優勢明顯僅供金融機構投資者使用，謝絕媒體轉載。18 房地產行業月度策略報告月單月TOP200房企總銷售額環比上升53.8%，同比下降43.4%，但降幅從各梯隊來看，銷售同比降幅均有所收窄，但頭部房企同比降幅收窄PTOP1-10、TOP11-30、TOP31-50和TOP51-100房企6月單月銷售金額同明顯好于TOP31-50和TOP51-100房企。從企業性質來看，國央企和民企6月銷售額環比均明顯回升，但國央P表現均強于民企。TOP50房企中9家房企單月銷售額同比實現正增長或同比降幅在-10%以內，其中民企仁恒置地和濱江集團，因上海和杭州6月銷售情況較好，單月銷售額同比分別增加222.3%和27.7%外，其余國央企如越秀地同比分別增長69.2%、40.7%和18.6%。保利發展、中國金茂和招商蛇口等央企6月銷售額同比也僅有小幅下降。民企銷售恢復程度不如國央企，主要在于當下房企的信用問題是購房的重要考量因素，即使銷售有所恢復，但對高信用房企的利好要強于可能出現信用風險的房企。季節因素占了一定的比重，歷年6月房企銷售額都是一個相對高位，房企在6月推盤節奏的加快，前期蓄客的集中釋放，疫情下購房需求的延期入場，都會促進房企銷售業績在短期內形成峰值，需要關注需求是否具有可持續性；第二、6月房企銷售的好轉仍然是結構性的，高信用房企如國央企和較為穩健的民企銷售恢復明顯，但存在信用風險的房企銷售情況仍然不佳，市場回暖并非普遍性的。因此對于后市銷售回暖的可持續性，我們認為仍然有待市場驗證。序序號企業名稱億元)僅供金融機構投資者使用，謝絕媒體轉載。19 房地產行業月度策略報告序號企業名稱億元)1碧桂園2保利發展3萬科地產4中海地產5華潤置地67綠城中國8融創中國9金地集團龍湖集團數據來源：億翰智庫年6月樣本房企銷售業績及增速(億元)企業梯隊TOP1-10TOP11-30TOP31-50TOP51-100資料來源：億翰智庫資料來源：億翰智庫(3)融資：海外債風險持續演化，房企1-6月融資規模顯著降低1)信用債：仁恒、旭輝境內成功發債，1-6月融資規模同比下降兩成僅供金融機構投資者使用，謝絕媒體轉載。20 房地產行業月度策略報告企境月發債的AAA級別的高信用主體占比有所減少，而房企境內債發債成本整體上仍處于低位。別為248.5億債成本利差縮小，6月央企、地方國企和民企境內債融資的平均票面利率分別為3.29%、3.59%和5.86%。央企中保利發展、招商蛇口等主流央企仍是境內發債的大戶，通過發行低成本的債券補充流動資金或者置換到期債務。地方國企中，越秀地產、建發房產、蘇高新等房企也利用當前融資窗口優化債務成本，如越秀地產5年期的公司債票面利率已低至2.85%。反觀民企，境內發債繼續低迷，6月民企只有仁恒置地、旭輝控股和佳源國際在境內成功發債，其中旭輝控股在監管機構支持下使用信用保護工具發行5億元公司債，票面利率5.5%。而近期資金壓力較大的佳源國際發行境內債發行持續保持國央企占大頭，民企少量發行的狀態，上半年境內債融資規模的下降主要是因為民企融資的收縮。)資料來源：wind、億翰智庫僅供金融機構投資者使用，謝絕媒體轉載。21 房地產行業月度策略報告資料來源：wind、億翰智庫2)海外債：市場信心再受挫，信用修復需行業基本面好轉除了港資房企外，6月內陸房企只有新城控股、新湖中寶和萬科新發了三筆海外債，其中萬科海外債的票面利率3.55%，而新湖中寶3年期和新城控股1年期的美元債的票面利率分別為11.0%和7.95%。另外中南建設一新發行新債券，票面利率同樣高達12%。同期下降68.1%，上半年是房企海外債發行的冰點，再融資的困難使得房企海外債償還風險仍在蔓延。從償還情況來看，6月海外債償還規模81.36而7月房企還有65億美元的債務待償還，2022年美元債償還高峰尚未過去，部分前期一直保持債務如期兌付的房企也開始尋求美元債的展期，如債的信用風險問題進一步蔓延更高信用主體的房企上，如碧桂園國際評級被下調至投機級，遠洋集團也被Baa3評級也被穆迪下調至負面觀察名單，寶龍地產接連被國際評級機構下調評級，海外債市場信心再度受挫。房企海外債的風險問題是銷售疲軟和融資收縮等多重壓力下的結果，我們認為，房企的信用修復也是體系性的，不僅需要房企自身不躺平，主動加快資產變現，也需要行業基本面的修復，如銷售的企穩，才能帶動投資者恢復對行業的信心，減輕擠兌壓力。但這個過程是緩慢的的，房企海外債的杠桿壓降已是必然。僅供金融機構投資者使用，謝絕媒體轉載。22 房地產行業月度策略報告資料來源：億翰智庫(4)資本市場：銷售回暖預期初步落地，房地產指數回升5.7%，房地產指數同期上升5.7%，表現略遜于滬深300，但強于恒生指數。E50房企中58%的房企股價上漲，36%的房企股價下跌，其中建業地產、信達地產和建發國際集團單月漲幅超20%，建發國際集團漲幅最高，單月股價上漲25.4%，在當下房企普遍收縮的情況下，建發國際背靠國企，擴張意售業績進入全國房企TOP20,業績增長具有潛力。6月房地產政策松綁力度趨緩，但房企股價出現一定的回升。我們認為，主要有兩方面原因，一方面，隨著穩增長政策的出臺，大盤持續反彈，市場整體信心有所好轉。另一方面，地產股票交易已經由博政策放松轉向博政策效果和市場反饋，而6月銷售數據的點狀好轉給市場帶來了一定的信心，銷售回暖預期初步落地，股價出現部分回升。對于后市，我們認為，局部銷售數據的好轉并不能代表趨勢，下半年銷售的變化仍需觀察，市場回暖的可持續性也有驗證。在銷售可能回暖的預期下，可重點關注布局一二線城市、土儲較為豐厚的高信用房企，倘若銷售出現明顯好轉，這類房企或將最先受到惠及。圖表19：2020年至今房地產指數、恒生指數和滬深300指數累計漲跌幅僅供金融機構投資者使用，謝絕媒體轉載。23 房地產行業月度策略報告資料來源：億翰智庫(5)經營信息：優質民營企業生存環境改善明顯，現金流風險較小2022年6月，億翰智庫監測的房企主要經營信息包括債務處理、股權轉讓及評級調整等。億元公司債券；金輝控股、融創中國、招商蛇口及國貿地產期內償還了部分債務；金科股份、陽光城、中國奧園召開債券持有人會議商討兌付方案；祥生控股集團、正榮集團有部分債務發生違約；中梁控股完成票據交換要約，金科股份、融創中國及富力地產債務展期成功。股權轉讓方面，本月大量房企旗下項目或公司的股權轉讓成功，包括建業地產、中國鐵建、祥生控股集團、德信中國、美的置業、陽光城、中南建設、華潤置地、中國中鐵、佳兆業、榮盛發展、華僑城、中交地產等，此外中國奧園1.05億澳元出售澳洲附屬公司權益。評級調整方面，標普授予萬科香港95億美元中票計劃下發行的債券碧桂園被惠譽列入負面觀察名單，此外，禹州集團、中梁控股、合景泰富、弘陽地產、富力地產、寶龍地產、遠洋集團、陽光城被各評級機構下調評。6月9日惠譽下調碧桂園評級至投機級，其認為碧桂園在三四線的業務敞口較大，2021年三四線權益銷售額占比為66%，三四線市場的疲軟會拖累企業的銷售回款，次日，碧桂園回應稱現金流充足并提前回購了進一步優化債務結構。我們認為，盡管碧桂園在三四線的業務占比較高，但碧桂園布局的更多是長三角、珠僅供金融機構投資者使用，謝絕媒體轉載。24 房地產行業月度策略報告三角經濟圈的強三四線城市，因此企業在2022年1-6月依舊可以實現2469.9億元的銷售規模，且這些城市的樓市將在核心城市回暖后快速復蘇，我們認為下半年銷售態勢有望好轉；此外，碧桂園作為示范房企，融資上策糾偏情緒嚴重，優質民營企業融資環境改善明顯，資金鏈風險較小。企業名稱事件類型事件內容碧桂園票據回購中駿集團債券回售金輝控股債務償還金輝控股6.5億公司債券贖回資金已到賬融創中國債務償還5”兩年內兌付展期方案獲投票通過金輝控股債務償還金輝控股3.4