黃家湖農村示范片和諧園工程開發建議書黃家湖農村示范片和諧園工程開發建議書1一、工程簡介1、工程背景為落實科學發展觀，統籌城鄉建設，落實黨的十六屆五中全會關于建設社會主義農村的雄偉目標，加快農村經濟和社會進展，市委市政府站在戰略高度規劃了資陽區長春鎮黃家湖社會主義農村示范片建設。依據140畝土地的住宅建設開發。2、工程概況該工程位于益陽市資陽區長春鎮北部，屬長春鎮鎮區建設進展區域，7.5、空氣穎。工程右鄰福林花園度假村，左鄰湖鄉情生態農業科技示范園。該地塊擬規劃建設高品質住宅，主要面對有“別院”需求的客戶。二、工程建設的意義及必要性1、農村建設配套的需要貫徹十六屆五中全會提出的社會主義農村建設的要求，加快農村經濟和社會進展。合理引導城鄉人們互動，取長補短，縮小城鄉差距，這樣既可以合理利用資源，也能帶動和刺激農村的經濟。2、城市居民享受自然的需要在喧囂的鬧市中生活時間長了，也想到一個可以讓身心放松，可以調整心態的原生態環境中享受生活、享受大自然的美。3、城鄉共同進展的需要為落實科學發展觀，促進城鄉統籌，在工業化到達相當程度的今日，工業反哺農業、城市支持農村，實現工業與農業、城市與農村協調進展。4、當前擴大內需、刺激經濟的需要該工程的建設可以在患病經濟危機后，擴大內需，促進經濟的進展。三、初步市場分析1、市場供需推測202311.922.93202330.52023202320232023年份〔萬人〕〔萬人〕〔萬平方米〕20235.701.9559.4620237.712.0161.3020239.792.0863.44202311.922.1364.97年均2.0462.30合計8.17249.17城區累積增人口城區增人口增住宅需求量隨著生活水平的提高，局部成功人士積存了肯定的財寶，對居住環境提出了的要求，有高品質住宅的購置力量。依據對益陽市區高品質住宅城區累積增人口城區增人口增住宅需求量我們所面對的客戶群，大都已擁有了自己的住宅，他們購置的住宅的目的，一則是為了提升居住的水平，更好地表達自己的身份；二則為自而言，對房產的價格并不是特別在意。2、同品質樓盤競爭對手分析樓盤名稱：精銳國際城主要戶型：兩戶一棟、四戶 一棟、六戶聯排別墅綠化率：60%環境受破壞程度較小；接近益陽北站，有26路、13路公交車經過，交通較便捷樓盤名稱：麗景雅苑主要戶型：獨棟別墅、山地別墅綠化率：41.5%北接奧林匹克公園，東臨高爾夫國際俱樂部，能享受最齊全的健身設施；環境優雅。離中心城區有段距離，出行不便樓盤名稱：梓山湖城主要戶型：獨棟別墅、聯排別墅綠化率：40%位于梓山湖畔，有自主的休閑購物廣場，處在中心城區。尚在建設中，配套設施未齊備，綠化未到位競爭對手價格狀況：工程名稱梓山湖城麗景雅苑精銳國際城獨棟別墅均價6000~6500元/m23500元/m23000元/m2聯排別墅均價四、工程定位4000~4500元/m2/2700元/m2黃家湖農村示范片和諧園工程開發建議書黃家湖農村示范片和諧園工程開發建議書51、開發理念與思想回歸自然、勞動休閑、享受湖光山色、創導安康奇特生活。2、目標客戶定位第一類客戶群在市區已擁有第一套房，有猛烈欲望購置其次套房的客戶。其次類客戶群寵愛田園生活，不習慣喧囂的城市環境的客戶。第三類客戶群益陽籍在外地工作的高級治理人員，為返鄉居住。第四類客戶群高級學問分子和行政治理者，為假日休閑聚會使用。3SWOT分析優勢環境優雅這里生態環境極佳，黃家湖是湖南省十大淡水湖之一。水面近3萬畝，水域寬闊，湖汊眾多，風光秀麗，風光宜人，植被豐富，魚蝦、鳥類眾多，水質優良清亮，湖草茂盛，湖岸丘陵廣布，綠樹成蔭，空氣清爽，無污染，原生態，有“自然氧吧”之譽。這里文化積淀深厚，有岳飛練兵地、三國蜀軍屯兵地等歷史遺跡，流傳著金竹咀出天子、七仙女的傳奇等膾炙人口的故事，被眾多專家、教授舞龍耍獅等民俗風情，更是增加了無窮魅力。交通便利7.5公里，有環湖大路和香搖公里與益沅一級大路相連。根底設施配套良好，進展前景寬闊工程區地處益陽市第一批社會主義農村建設示范區和風光秀麗的黃家湖畔。依據以農村示范片建設促進黃家湖旅游開發，以旅游開發帶動農村建設的進展理念。市、區政府正將此地傾力打造成益陽對接“長株潭”的高檔休閑度假區和現代農業觀光區。歷經三年建設，示范片水、電、1.082400畝的湖鄉情3.21392畝的福林花園度假村。這里馬上成為益陽的休閑度假勝地、投資熱土和居住寶地。可辦理產權與農村房比較可辦理產權、可進展交易。價格合理價格相比照中心城區臨湖別墅廉價一半，且有條件的住戶可置游艇，供黃家湖寬闊的水面游弋。劣勢商業設施不齊全只適合居住、休閑消遣，暫不適合經商，大批量購物需進市區。時機符合國家產業政策，享有農村建設優待待遇。威逼目前益陽市郊區農家樂園較多，其地價及建設本錢較低，對本工程有較大沖擊。解決方法1、爭取開通連接市區的公交專線；2、充分利用政策降低建設本錢；3、完善安保、網絡通訊、環境衛生、餐飲消遣、健身等配套設施，突出表達郊區農家樂園無法比較的特點吸引目標客戶，削減郊區農家樂園的沖擊。4、開發規模及品種本案規劃占地面積為93330m2，總建筑面積65400m2，層數為二層，3.30.7。擬建方案如下：建筑面積擬建數量均價每套均價總建筑戶型〔m2〕〔套〕〔元/m2〕〔元〕面積戶型一600202480148800012023戶型二40065248099202326000戶型三30088248074400026400公共建筑10005、工程定價經本錢測算和市場比較法，本工程全部建成出售均價為2480元/m2。五、建設方案比選1、建設方案方案一：土地整體規劃整體招商政府將該工程土地建設提出規劃要求，公開競招房地產開發商對此地塊進展整體開發。估量土地出讓價格每畝18萬元，土地征用、拆遷本錢每12.5770萬元。方案二：土地整體規劃分塊招商政府依據招商狀況組織進展規劃及根底設施建設，按規劃要求客戶自行進展建設。150012.5萬30950萬元。根底設施建設投資估算如下：分項名稱工程量單位單價合價〔元〕給水管道2520m8002023000排水暗溝12023m50600000污水管道〔φ300PE管〕2780m5001390000電線、電纜2750m5001375000改性瀝青道路〔寬5m〕12600m23003780000綠化面積51000m2542754000涼亭10共建筑1000m215001500000健身設施1項2023020230監控系統1項600000600000路燈1項300000300000圍墻工程1項400000400000不行估量費用1項115000115000合計〔元〕15000000方案三：政府整體建設開發銷售收入估算見下表：戶型建筑面積擬建數量均價每套均價總建筑面積銷售收入〔m2〕〔套〕〔元/m2〕〔元〕戶型一60020248014880001202329760000戶型二4006524809920232600064480000黃家湖農村示范片和諧園工程開發建議書黃家湖農村示范片和諧園工程開發建議書8戶型三3008824807440002640065472023公共建筑合計(元)////1000/159712023建設本錢估算見下表：名稱單價數量單位小計〔萬元〕征地拆遷費用125000140畝1750根底設施建設費用150000001項1500建筑安裝工程本錢(毛坯房)120065400m27848治理及銷售本錢〔5%〕///496其他費用〔報建、稅費等〕100000001項1000合計12594估量收益為15971.2-12594=3377.2萬元。方案名稱優點缺點方案名稱優點缺點1、政府擔當風險小；12、前期投入資金少；益；方案一3、治理相對簡潔；24、可保證有適當的收益。弱。1、招商敏捷自由；1、治理難度較大；2、政府擔當風險較小；2、規劃調整頻率大；3、有穩定的收益；3方案二4、可滿足客戶共性化需求；遷投入；54策相吻合。很高。11、政府擔當風險較大；1、收益較高，價格尚有上升空間；方案三2、政府前期投入大；2、可完全依據規劃實施。33、建議方案考慮到資金瓶頸和政府開發水平兩因素制約，建議承受方案一，進展整體招商開發。六、與工程有關的配套需求1、對安全保衛的要求該工程為高品質住宅區，客戶對安全有很高的要求。2、配套土地的要求500米范圍內為客戶供給出租的菜地和耕地。3、配套勞動力的要求客戶租賃的菜地或耕地需要農民幫助施肥、澆灌。庭院需請人清掃、治理。4、休閑消遣、相互溝通場所的要求高品質的客戶群需要相互了解信息，促進事業共同進展。建議小區內不建設獨戶圍墻，改用綠化圍墻簡潔分區。增設圖書閱覽室、茶座、健身設施等用于溝通和休閑的活動場所。5、網絡信息化的要求在信息化時代，客戶可以在小區內通過網絡了解市場，對企業進展遠程治理。黃家湖農村示范片和諧園工程開發建議書黃家湖農村示范片和諧園工程開發建議書106、衛生的要求高品質客戶群對小區及農村示范片的衛生有較高要求。7、停車位的要求經測算，須保證每戶至少一個停車位。8、對周邊村民的素養有較高要求在客戶落戶前，需對周邊村民進展多方位的培訓。9、環境保護和可持續進展的要求為保護環境需要建立垃圾處理站、污水處理設施，確保不污染原生態的黃家湖。七、營銷方案和物業治理建議1、營銷口號住在湖畔是多數人的夢想，但只是少數人的權利。2、物業治理聘請專業的物業治理公司進展治理，在客戶入住后定期組織各種溝通的活動。八、工程實施進度打算第一階段：工程前期工作〔拆遷、招商等其次階段：根底設施及配套建設〔2023.9—2023.12〕第三階段：工程開發建設〔2023.1—2023.10〕第四階段：客戶裝修入住〔2023.11—2023.12〕九、經濟效益初步推測該工程無論實行何種方案實施，均有較好的經濟效益。十、社會效益分析1、對加快農村建設起了示范作用工程的建設有利于當地經濟的進展，提高整體水平。2、城鄉互動加強經濟、文化的溝通城市居民返鄉居住，與當地農民共同生活，加強溝通與溝通，提升農民素養。對探究縮小城鄉差距供給了方法。3、為食品安全生產和銷售供給了模式人們最關心的就是自己的安康，可現在危害人類安康的行為隨處可見，主要表現在食品安全方面：為了除蟲害，有人大量使用高毒甚至劇毒農藥，致使蔬菜、果品農藥殘留嚴峻超標；為了提高產量，有人盲目使用違禁激素，食品安全問題令人擔憂。為了使生活質量提高，可以對日常食用的食物進展改善，通過自己種菜或認養家禽家畜，一方面對其生產起到監視作用，另一方面保證農民的產品銷售。4、為房地產開發模式另辟蹊徑在農村開發建設住宅，對房地產的運作供給了的思路。5、為當地農民供給就業時機當地村民可在工程建成后成為物業治理人員，在綠色有機蔬菜的種植過程中，幫助業主對菜地進展適當打理，供給局部農民的就業時機。6、有利于提升政府形象妥當解決農村建設的資金問題，可以充分呈現政府執政力量與親民政策，能讓老百姓切切實實感受政府惠民政