工程管理手冊

目 錄1.0人員架構及人員編制說明1.1架構編制說明1.2部門工作概況2.0崗位職責2.1工程部主要職責2.2工程經理崗位職責2.3工程師崗位職責2.4工程部文員崗位職責2.5強電主管崗位職責2.6強電技工崗位職責2.7 、、弱電主管崗位職責2.8弱電技工崗位職責： 一2.9綜合維修主管崗位職責2.10綜合維修技工崗位職責3.0 J政策與程序3.1報告制度3.1.1書湎/口頭;報告制度3.1.2周1報告、月報告、年報告制度32 機房管理扌規定3.2.1 機房管理制度3.2.2 防火及消防安全管理制利度3231值班及交接制度324 機房安全防火管理規定325水泵房、水箱1間管理規朋定3.2.6 配電室管理規定 .3272機房鑰匙管理1制度328 機電設備房出入管理制度329 設備故障處理規定3210安全運行管理制度33維修及保養規定331 設備預防性牛維;?護保養制利度i 上乂[±44QQO 設備設丿J-施緊茅芻fJ/|/|311維/修理田制度F=?=|匕丿、/J、/IT、V / |==|~▼ [▲，LrlZ-AJ333 客戶報修及投訴處理管理制度QQ/I \亡r能/儀日13夂士R姑 .2?~?—r /、丿 —宀IN/JI人丿J/VU1LU335 設備修理計劃的變更 檢杏與考核制度3.3.5 設備修理計劃1的變更、檢杏與考核制度 ■336 設備的更辛斤及系統改造管理制度oA0.0.0 1設備口丁更辛丨及系統改造管理制^度^臺匕引百舎工田生||由 3.4 3.536 LZV 1—1—I V/工具管理彳制度 7

3.73.8密閉地方的工作規定發生意外時的處理規定3.93.10安全用電管理制度3.73.8密閉地方的工作規定發生意外時的處理規定3.93.10安全用電管理制度運行事故分析3.113.123.133.14次裝修管理制度.影響正常營業時的施工及設備維修保養公共部位巡檢制度3.14次裝修管理制度4.1工程計劃保養（員工）42 工程計劃保養（外包） — 14.3工程應急處理 水浸 |4.4工程應急處理 燃氣泄漏 I4.5工程應急處理一一電梯故障困人 — |45工程應急處理1——停電（未知條件 （47工程應急處理 停電（已知條件下）48工程應急處理 火警49工程應急處理 地震 .410工程應急處理 雷暴及颶風411——1———/——& 1二次裝修412接管驗收 ■413更新改4進414維修單流程圖50 附:件——格目 工程計劃工作標準工程應急管理制度工程部工作圖表3.153.164.0

0人員架構及人員編制說明工程部主管強電技工弱電技工水暖技工綜合0人員架構及人員編制說明工程部主管強電技工弱電技工水暖技工綜合維修技工1.1計劃人員編制： 人1.2部門工作概況：工程部一一是負責物業設施設備運行、 維護維修的責任部門；負責設施設備的正常運行和定期維護保養，協調設施設備質保期內保修工作；接受客戶服務部的指令，跟進業主提出的有關設施設備增加安裝和維修的請求與投訴； 做好設施設備檔案資料整理和維修記錄。2.0崗位職責2.1 部門主要職責對物業的土建及所有機電設施（電氣、電梯、空調、給排水、通訊、保安消防等系統）的維修保養。日常運行管理。對租戶開展有償維修服務。對裝修工程進行監督管理。對物業設施提出完善、整改方案。具體包括以下內容：在管業經理領導下，具體負責貫徹執行物業的經營方針，制定物業設備管理工作的具體目標和政策。定期編寫月、周報告、運行報表等工作，積累有關資料和數據，為管理決策提供依據。負責物業設備的規劃和實施、運行和使用、維護和修理、改造和更新直到報廢全過程的技術和經濟管理負責物業設備的技術改造，引進工作和更新工程的可行性研究，編制年度計劃經報批后實施。加強系統項目驗收、運行、維修的原始記錄資料管理；編制物業設備的保養、大修計劃、預防性試驗計劃（月計劃、年計劃） 并負責組織計劃的完成，控制費用，提高維修的經濟效果。根據物業設備基本折舊和大修基金的提取情況，協同財務部門合理計劃和安排使用設備購置費用、更新改造費用、大修費用和備件流動資金等。制定物業設備管理維修的各項規章制度、技術規程和技術標準，實行定額管理和經濟核算，完成物業經理下達的各項技術、經濟指標。根據實際需要和規定， 確保各種設備（電梯、空調和照明等） 的準時開啟和關閉，記錄詳實完整的運行數據。 恰當地安排值班，其中，配電室、空調機房、 鍋爐房、樓宇中央控制室等需要24小時值班。有計劃、有組織地開展設備的更新和改造，提高物業設備的先進性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持設備的現代化水平。如遇有緊急事件，工程部負責組織應急搶修。緊急事件是指突然發生的停電、停水、電梯停運、漏水、污水外溢等影響大的設備故障。接到應急報告，當班人員應立即通知物業經理、工程經理及工程師，并盡快趕到現場，采取應急措施盡可能降低損失，盡快恢復設備的正常運行。以“經濟、舒適、安全、高效”為指導方針，負責保障經營所必需的水、電、燃氣、制冷和熱能供應，做好能源分配和費用核算的基礎工作，使每位員工樹立環保與節能意識，盡量減少能源的使用，積極推廣節能措施，做好能源使用的記錄及分析，達到環保和成本控制。負責設備安全管理，組織物業設備的事故分析和處理；制定安全防火、事故防范措施并督促落實執行。收集和編制設備有關技術資料和維修圖紙，做好設備的技術檔案工作。負責組織物業各種設備的備件定制、訂貨和供應。對備品、備件的儲存作出監控記錄，以確保在搶修時有足夠材料應用，并達到成本控制的目的。經常總結和推廣物業設備管理的經驗作法以及維修新技術應用，提高維修技術水平。負責組織設備管理和技術人員的培訓學習，通過技術講座，知識問答等各種形式，積極開展營業部門人員的設備管理基礎知識培訓，不斷提高全員的設備管理意識和水平。檢查和指引所有施工方在物業內進行的工程，以確保其依照物業管理中心所定的規章和安全標準施工。解答物業管理中心一切有關工程之問題及查詢，應對物業內住客投訴，盡力為他們解決工程有關問題。制定各種運行維修管理制度及表格，將各種運行保養工作準確記錄，達到管理的系統化、標準化、專業化、格式化，避免人為原因對工程運行造成影響。外委維修保養及施工：把重要設備及系統的日常維修保養工作，包括零、配件的庫存，皆外委給合格的承包商。一方面可確保物業的重要資產得到妥善保養，使設備能暢順運行，另一方面，可令設備的壽命得以延長。可外委維修或施工的設備及工程有：空調機組電/扶梯樓宇自控系統消防報警系統保安監控及技術防范系統水處理系統及水箱清潔電腦系統中、大型樓宇養護、翻修工程及裝修改造工程設備系統改造工程其他工程部不具備技術條件和能力或人員不足，無法在短期內完成，并影響物業經營的維修或施工。工程經理崗位職責直接上級:物業經理直接下級工程師直接下級工程師崗位職責：在物業經理的領導下，全面負責工程部的工作。重大工程項目的策劃指導，參與工程項目的監督。負責重大工程事故的處理。負責制定工程管理制度和設備操作程序。負責制定培訓計劃，定期開展對部門員工的業務培訓。負責監督、檢查、指導部門員工的工作，定期對部門員工進行考核。參加新增項目的談判、評審、報價及驗收，確保質量達到預定的標準。組織、制定設備重大維修保養外委標書、合同要求，備件購進計劃，并負責實施及監察外委公司的工作。負責協調同客服中心其他部門關系及對外關系，諸如供電局、電話局、自來水公司、市政局、環衛局、勞動局及消防局等單位。在接觸中要處處以公司利益為重，維護和提高公司在社會上的良好形象。深入第一線了解情況并指導工作，及時解決各種問題。為每年工程開支和能源費作出預算案，并提交物業經理審批。及時完成上級領導臨時交辦的各項工作。素質要求基本素質：具備相當豐富的工程管理專業知識，責任心強，善于溝通，并能協調各部門的相互關系，具有相當的組織管理能力。自然條件：30歲以上，身體健康。7年以7年以工作經驗：在高檔大型物業或四星級以上酒店中擔任過工程經理 3年以上；具有上技術管理經驗。特殊要求：對現代化物業如辦公樓、商場、公寓的裝修以及機械、電力、鍋爐、管道和弱電等方面的專業知識有較全面的了解。2.3工程師崗位職責直接上級：工程經理直接下屬：各類主管崗位職責：貫徹執行工程經理的指令，負責工程部的日常管理，對工程經理負責。主持部門工作例會，檢查班組工作日志，確保工作正常運轉，并盡力節約能源。全權調配工程部的技工和設備，界定各班組工作范圍及職責，為業戶及各部門提供良好的服務場所和條件。安排日常的維修保養工作，并監督檢查其實施結果。審定班組工作計劃，檢查計劃執行情況，制定本部門的年度工作計劃及月度實施方案，報總工程經理審批后執行。負責制定部門制度、操作規程和要求，并督導下屬執行。培訓下屬員工，定期對下屬進行績效評估，并按規定進行獎懲。根據實際要求與運行情況比較，結合科技發展狀況，征詢專業意見，不斷改進原設計，大力支持下屬進行技術改造，使設備性能日臻完善。確保物業所有樓宇設備，依照政府的規定和法例要求，接受定期之檢查、測試和保養。為每年工程開支和能源費作出預算案，并提交工程經理審批。素質要求：基本素質：具備相當豐富的工程管理專業知識，責任心強，善于溝通，并能協調各部門的相互關系，具有相當的組織管理能力。自然條件：30歲以上，身體健康。文化程度：工程技術專業大專以上或同等學歷，受過樓宇工程技術管理的專業培訓。具有高級工程師技術職稱或同等職稱。工作經驗： 在高檔大型物業或四星級以上酒店中擔任過工程工程師 3年以上或副總工程師5年以上；具有7年以上技術管理經驗。特殊要求：對現代化物業如辦公樓、商場、公寓的裝修以及機械、電力、鍋爐、管道和弱電等方面的專業知識有較全面的了解。工程部文員的崗位職責直接上級：工程經理直接下屬：無崗位職責：在工程經理的指導下，負責工程部辦公室的有關事務性工作的接待及來訪人員。幫助工程經理整理、打印各類報告、文件資料及技術資料等。提醒工程經理按時參加計劃中的各種會議。填報有關報表，經工程經理簽字后上報物業經理。負責工作部內部的文件、資料、通知的傳閱和回收。負責工作部人員的考勤 （出勤、年假、加班等）、福利（工資、獎金、加班費）、勞保用品的申報、領取和發放。負責現金報銷和支票的辦理。接聽電話、記錄留言，做好傳真及郵件的記錄和傳遞。參加工作部例會，做好會議記錄并整理下發。負責技術檔案的整理存檔。素質要求：基本素質：辦事嚴謹、講究效率、保守秘密。文化程度：中專以上或同等學歷。工作經驗：在物業管理或物業設備維修工作 2年以上，具有工程技術方面的一般知識，了解工程部在物業管理中的地位和作用， 能夠處理辦公室日常業務及設備檔案的分類和管理，能熟練使用電腦。2.5強電主管的崗位職責直接上級：工程師直接下級：強電技工崗位職責：全面負責物業的變配電室的運行和管理，以及電力系統、電梯系統、照明系統的運行、維修和保養，確保電力系統的正常運行，為物業經營提供動力、照明、電能是強電主管的首要職責。檢查供電系統的運行狀況、控制狀態，審閱運行記錄，分析運行數據，發現異常立即處理，并及時上報主管，同時提供節能運行方案，交工程師審定后組織實施。認真檢查所屬系統的巡視檢查記錄，分析故障現象，發現問題及時處理，并向工程師報告。根據設備的要求和使用情況，按照維修保養制度的規定，提出對電力設備系統維護保養的計劃，上報工程部審定，并負責組織實施。負責提供所屬設備系統備品備件采購計劃，并上報工程師批準。要求值班人員每天詳盡記錄系統設備在運行過程中的工作狀態。熟悉掌握所屬設備的性能，當設備系統出現故障，要及時組織人力進行搶修，以最短的時間恢復其使用功能。貫徹執行公司和工程部制定的各項規章制度，督促檢查下屬員工嚴格執行安全操作規程、運行規程等，并起到模范帶頭作用。確保設備及人員不發生安全事故，保證所屬配電室、配電間、電梯機房及其設備的干凈整潔。做好下屬員工的技術培訓和考核工作。培訓下屬并督促檢查下屬的工作，監管屬下之工作操守和工作環境，遇有特別事件立即匯報。做好技術檔案的建立、管理，不得缺損，如有技術資料變更，應及時整理歸檔。設備系統維修完畢后，必須認真填寫維修記錄、零配件更換記錄等，并歸入設備維修檔案存檔備查。重要設備更換零配件前必須獲得工程師批準。做好與供電局、電梯維保承包商等外協單位的協作關系。組織電梯設備的年檢及外委維修保養工作。提交每周/每月電力系統、電梯系統運行報告，編寫停電、停電梯的特別通告。管理使用好本班的工具及儀表，使之經常處于良好及準確狀態。做好所屬人員的排班安排及考勤工作，并定期向工程師報告。素質要求：基本素質：具有認真負責、精益求精的工作精神和工作作風。自然條件：身體健康，年齡 25歲以上。文化程度：具有電氣大專以上學歷。工作經驗：具有5年以上物業維修管理工作經驗。特殊要求：持有有關部門領發的咼 /低壓配電上崗證。2.6強電技工的崗位職責直接上級：強電主管直接下級：無崗位職責：嚴格遵守操作程序，做好防水、防火、防小動物及防塵的措施，保證變電設備的正常運行。認真執行巡視檢查制度，做好巡視記錄、運行記錄和用電量統計記錄，發現異常及時采取措施并立即上報，防止隱患釀成大故障。按照主管的安排，依據維修保養制度的內容和要求對變配電設備進行維修保養嚴格執行公司和工程部制定的各項規章制度，確保人身和設備安全。確保配電系統的正常運行。嚴格執行工程部的值班制度和交接班制度，確保在崗時不出任何問題。每班必須對配電室進行清潔，使地面、窗臺、設備表面不留積塵。根據上級安排，定期進行設備內部清潔。堅守崗位，定期巡查本系統設備，并準確記錄各種運行數據，填好運行表格上報。發生事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規程及時排除故障，事故未排除時不交班，應上下兩班協力排除故障，完成后編寫事故報告，交主管審閱。按要求開閉設備，不得私自調整設備的運行控制參數、狀態、運行方式、設定值及管線走向。熟練掌握各類電氣設備操作、維修保養規程。服從主管的工作安排，保證按質按量完成工作任務。按照主管的安排，依據維修保養制度的內容要求，對所屬系統進行維修保養，并達到質量要求。維修保養操作必須嚴格執行電工工藝規范，各接點必須牢固，絕緣及防水處理必須可靠。接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報主管，并盡快回到值班地點。素質要求：基本素質：具有認真負責，踏實肯干的工作精神和作風。自然條件：身體健康，年齡在 22歲以上。文化程度：具有技校以上電氣專業學歷。工作經驗：具有3年以上變電設備系統運行操作、維修保養的工作經歷。特殊要求：持有有關部門領發的咼 /低壓配電上崗證操作證。2.7弱電主管的崗位職責直接上級：工程師直接下屬：弱電技工崗位職責：負責電視系統、音響系統、樓宇自控系統、保安監控系統、電腦網絡系統、通訊系統等所有弱電系統及其各種設備的維修保養，確保其正常運行。檢查各弱電系統的運行狀況，發現異常立即處理。編排電視、音響節目表，經物業經理審批后播放，不得隨意更改播放內容和時間。負責物業重大活動的攝像、音響工作，并分類歸檔保存。提出設備系統維修保養計劃和備品備件購買計劃，定期上報工程師審定，并負責組織實施。熟悉和掌握所有設備的性能，當設備系統出現故障時，要及時組織人力進行維修或聯系外包商修理，以最短的時間恢復其正常運行。貫徹執行公司和工程部制定的各項規章制度，督促檢查下屬員工嚴格執行安全操作規程、運行規程等，并起到模范帶頭作用。保證弱電機房的干凈整潔。做好下屬員工的技術培訓和考核工作。培訓下屬并督促檢查下屬的工作，監管屬下之工作操守和工作環境，遇有特別事件立即匯報。做好技術檔案的建立、管理，不得缺損，如有技術資料變更，應及時整理歸檔。設備系統維修完畢后，必須認真填寫維修記錄、零配件更換記錄等，并歸入設備維修檔案存檔備查。重要設備更換零配件前必須獲得工程師批準。組織所屬設備系統的年檢及外委維修保養工作。提交每周/每月弱電系統運行報告，編寫停止系統運行的特別通告。管理使用好本班的工具及儀表，使之經常處于良好及準確狀態。做好所屬人員的排班安排及考勤工作，并定期向工程師報告。素質要求：基本素質：工作快捷，反映靈敏。善于溝通協調各部門的相互關系。自然條件：身體健康，情緒穩定，年齡 22歲以上。文化程度：工程技術專業大專以上畢業或同等學歷。工作經驗：5年以上物業設備維修工作經驗，掌握所管系統設備性能、配置，具有工程部基層管理、人員調配和設備維修的組織能力，專項設備故障處理能力。2.8弱電技工的崗位職責直接上級：弱電主管直接下級：無崗位職責：負責樓宇自控系統、保安監控系統、電視系統、電腦網絡系統等所有弱電系統及設備的運行、維護和保養，確保所有弱電系統 24小時正常運行。按照主管的指示和維修保養制度的規定，執行保養計劃。熟悉系統的工作原理、線路連接，設備出現故障時，及時進行搶修，以最短的時間恢復正常運行。堅守崗位，每天對所屬系統進行巡視檢查，并準確記錄各種運行數據和巡檢記錄，發現問題立即上報主管并及時處理。接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報主管，并盡快回到值班地點。按要求開閉設備，不私自調整設備的運行控制參數、狀態、運行方式、設定值及管線走向。管理使用好本班的工具及儀表，使之經常處于良好及準確狀態。嚴格執行公司和工程部制定的各項規章制度，確保人身和設備設施的安全。服從主管的工作安排，依據維修保養制度的內容，對所屬弱電系統進行維修保養，保質保量的完成工作任務。發生事故時，應保持冷靜，按照操作規程及時排除故障，事故未排除時不交班,應協力排除故障，完成后填寫事故報告，交主管審閱。接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報主管，并盡快回到值班地點。管理使用好本班的工具及儀表，使之經常處于良好及準確狀態。熟練掌握各類電氣設備操作、維修保養規程。服從主管的工作安排，保證按質按量完成工作任務。按照主管的安排，依據維修保養制度的內容要求，對所屬系統進行維修保養，并達到質量要求。維修保養操作必須嚴格執行電工工藝規范，各接點必須牢固，絕緣及防水處理必須可靠。接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報主管，并盡快回到值班地點。按要求開閉設備，不得私自調整設備，改變線路走向。素質要求：基本素質：工作踏實肯干。具有團結協作精神。自然條件：身體健康，年齡在22歲以上。文化程度：具有技校以上學歷。工作經驗：具有2年以上物業弱電系統和設備維修工作經驗。綜合維修主管的崗位職責直接上級：工程師直接下級：綜合維修技工崗位職責：保證所有公共區域、客戶單元、辦公區域、衛生間、茶水間等全部裝飾裝修、陳設、家具設施的完好無損，包括天花、內外墻面、地面、門窗、玻璃，以及所有附屬配件；同時負責為客戶單元內提供 24小時全面維修服務，并協助所有區域的夜間緊急維修。按照維修檢修制度的規定，提出對裝飾裝修、陳設家具、設施結構等進行維修保養的計劃安排，每月按時上報工程部審定，并負責組織實施。負責安排所屬設施的巡視檢查工作，并認真檢查巡視檢查記錄，發現問題及時處理，并向工程師報告。負責提供所屬設施備品備件采購計劃，并上報工程師批準。嚴格執行物業管理中心和工程部制定的各項規章制度、操作規程、運行規程等，并起到模范帶頭作用。督促檢查下屬技工嚴格執行安全操作規程，確保設備及人員不發生安全事故。裝飾陳設家具、設施結構出現損壞，要及時組織人力進行搶修，以最短的時間完成修復。培訓下屬并督促檢查下屬的工作，監管屬下之工作操守和工作環境，遇有特別事件立即匯報。所屬設施維修完畢后，必須認真填寫維修記錄、零配件更換記錄等，并歸入設

備維修檔案存檔備查。重要設備更換零配件前必須獲得工程師批準。管理并使用好所屬設備系統的技術資料、技術檔案、圖紙等，不得缺損。如有技術資料變更，應及時整理歸檔。管理使用好本班的工具及儀表，使之經常處于良好及準確狀態。做好所屬人員的排班安排及考勤工作，并定期向工程師報告。素質要求：基本素質：工作認真負責，腳踏實地，一絲不茍，有較強的督導能力。自然條件：身體健康，年齡在 25歲以上。文化程度：具有中等裝修技術專業以上學歷。工作經驗：具有5年以上物業設備維修工作經驗， 5年以上土建裝修的技術管理工作經歷。2.10綜合維修技工的崗位職責直接上級：綜合維修主管直接下級：無崗位職責：服從主管的工作安排，保質保量的完成工作任務。按照主管的安排，依據維修保養制度的內容，對所屬設施進行維修保養，并達到質量要求。嚴格執行公司和工程部制定的各項規章制度，確保人身和設備安全。發生緊急事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規程及時排除故障，事故未排除時不交班，應上下兩班協力排除故障，完成后協助主管填寫事故報告，交主管審閱。接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報主管，并盡快回到值班地點待命。素質要求:基本素質：工作認真負責，聰明靈活，耐心仔細，精益求精。自然條件：身體健康，年齡在 25歲以上。文化程度：具有技校以上學歷，具有相關專業證書工作經驗：具有3年以上物業設備維修工作經驗，具有電氣、管道、空調、焊接、鉗工、土木、油漆等綜合維修能力。3.0政策與程序報告制度書面/口頭報告制度各系統操作運行人員在下列情況下須在運行記錄或值班記錄中書面報告上級主管：所轄設備非正常操作的開停及開停時間。所轄設備除正常操作外的調整。所轄設備發生故障或停臺檢修。零部件更新、代換、或加工修理。運行人員因公離崗，須報告離崗時間及去向。運行人員請假、換班、加班、倒休等。各系統維修人員在下列情況下須以書面形式報告上級主管：執行維修保養計劃時，發現設備存在重大故障隱患。重要零部件的更換、代替或加工修理。系統巡檢時發現的隱患或故障，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明。維修人員請假、加班、倒休等。各主管在下列情況下必須書面報告工程師：重點設備除正常操作外的調整。變更運行方式。主要設備發生故障或停臺檢修。系統故障或正常檢修。零部件更新、改造、或加工修理。領用工具、備件、材料、文具及勞保用品。所屬人員的加班、換班、倒休、病假、事假等。須與外班組或外部門、外單位聯系。工程師在下列情況下必須以書面形式報告工程經理：重點設備發生故障或停臺檢修。因正常檢修必須停止系統正常運行而影響客戶使用。應急搶修及正常檢修后的維修總結。系統運行方式改變。影響本物業運行（如停電、停水、停空調、停電話等）之任何施工及檢修。設備零部件的更新、代換或加工維修。系統及設備的技術改造、移位安裝、增改工程及外部施工。人員調度及班組重大組織結構調整。所屬人員請假、換班、倒休、加班等。對外部門、外單位聯系、協調。領用工具、備件、材料、文具及勞保用品等。維修保養計劃及工作計劃的變更或調整。每周工作小結及月度工作報告。除以上各項外，所有有關工作事項必須口頭匯報上級人員。遇有緊急事件發生或發現重大故障及隱患，可以越級匯報。周報告、月報告、年報告制度 ：工程部各主管必須每周向工程師提交周報告，工程師必須向工程部經理提交周報告，周報告必須按《工程部周工作報告》格式填寫，字跡工整，簡明準確，內容詳實。工程部月度工作報告由工程部各主管負責編寫；工程師負責編寫月度工作報告，提交工程部經理。所有月度工作報告均應填寫《工程部月工作量匯總報表》 。工程部年度工作報告由工程部經理負責編寫。周報告的主要內容:本周計劃維修工作完成情況， 工作進度，未完成工作項目及未完成原因，預計完成時間等。本周《維修單》完成情況，接單數量、完成數量、完成質量、未完成數量和項目、未完成原因、預計完成時間、本周反單率等等。下周工作計劃，計劃工作項目、計劃完成時間、執行人等。月報告的主要內容:人員變動情況本系統各設備的運行情況。本月《維修單》的數量、故障原因、維修結果及完成率。零配件的更換及使用情況。操作規程是否存在改善意見。維修計劃完成情況，如有未完成事項，必須寫明未完成原因。人員工作的服務態度、勞動紀律、工作標準及積極性等。能源的使用情況。特別事故。是否有明顯須改進的工程事項。整體意見。年報告應包含的內容：在整體上對一年來物業的設備/系統功能進行評估，評價其操作性、有效性。制定下一年度的工作目標。目標應詳細具體且經過努力確實能夠達到。設備運行方案之改進意見。設備功能的加強、設備運行的穩定性、可靠性的提升方法。重大維修保養、改造工程的進行及維修保養計劃。環保節能管理計劃。人員管理、服務態度、服務標準方面的改進。3.2機房管理規定機房管理制度凡24小時值班機房，除值班人員掌握一套機房鑰匙外， 其余鑰匙交工程部統一保管。任何人不得私自配制鑰匙。凡非24小時值班機房，值班完成后將鑰匙交 24小時值班機房保管，以備發生緊急情況后，能打開機房門。無關人員不得借用機房鑰匙。遺失鑰匙須立即報告。無人值班機房借用鑰匙需登記。防火及消防安全管理制度在中央保安監控室，應具備以下資料及鎖匙：一套完整準確地記錄物業火災預報系統及干濕滅火裝置位置圖及消防系統圖，包括：煙感/溫感探測器和主控屏位置，手提滅火器和滅火毯位置，消防栓箱破玻璃按鈕和警鈴位置， 消防栓和噴淋系統外接消防接合器位置、噴淋泵和消防泵位置等。一套清楚及準確的建筑平面圖， 圖內明確表示各防火卷閘、 隔火墻、危險倉庫、防煙門、走火梯及太平門等。一套各種消防設備之備件清單。一套完整之排煙通風圖。一套完整的天然氣管道分布圖及閥門位置圖。緊急情況時聯絡人的電話、手機號碼等聯系表。所有公共通道門鑰匙。所有吸煙人員必須在指定地點吸煙，煙灰、煙蒂要丟進煙缸。維修工作中需要使用易燃材料時，應特別小心。各班組不得存放易燃油料1公斤以上。不得隨意挪動消防設施，發現消防設施損壞或泄露應及時報告。當發生火災警報，各人員一定要認真處理，直到確定火警熄滅或確認是誤報為止。各員工遇事時請保持冷靜，行動時不要過于急躁。任何人員如發現火災，應先用對講機或電話報告發生火警的位置和本人的動向。各工程人員在巡查時，嗅到異味或懷疑煤氣/石油氣泄漏時，不得在現場使用對講機、電話或開關等任何電器，避免發生爆炸。到達安全地帶后，立即向上級或消防控制中心匯報。任何租戶的二次裝修和工程部外委施工必須遵循《施工安全防火管理制度》。如發生火災，工程部的首要任務是保證消防水泵，正壓風機，排煙風機正常運行，保證供水供電，并及時通知保安滅火。發生火災時，工程部應做好以下工作：工程經理前往消防控制室協調救火工作。迅速從消防報警系統主屏找出火警的樓層和警報之種類。通知工程師有關情況。通知所有當值員工，尤其是身處地庫及機房之員工。當消防員到場，立刻配合保安/管理員向他們報告所知情況。其他當值工程人員留守崗位候命戒備。工程師應做好：立即通知大廈空調機房和配電室發生火警警報，關閉空調機組。□確保各消防系統運作正常。□向消防指揮員提供技術意見。通知與消防操作無關的工程人員在工程部或本崗位候命。□根據情況改變以下設備的運行狀態：開啟適當位置的排煙系統。空調通風系統：在正常情況下，應將發生火災之樓層、 其上兩層和下一層之空調和送風系統關閉，以防止濃煙蔓延。根據消防控制室的指揮，停止客用電梯和扶手電梯。根據消防控制室的指揮，開啟或停止消防系統水泵運行。根據消防控制室的指揮，關閉正常照明，保證應急照明。在空調機房之員工應：□立刻察看全機房范圍，確定警報是否源自空調機房。□如火災在機房內，不要冒險；在可能情況下，關閉空調機組，用現有滅火器將火撲滅。如不能把火撲滅，應立刻離開現場。當值工程人員發現所屬區域發生火情時應：□立刻上報，不要獨自冒險。□在可能情況下，用手提滅火器嘗試把火撲滅。□如發覺火勢蔓延，應盡快離開現場。□與工程部保持聯絡及依照上級之指示行動。323值班及交接班制度：值班人員應按規定時間提前10分鐘到達工作崗位，進行交接班前工作檢查，如接班人未到，當班人員應堅守崗位。交班：第一交設備，即設備運行狀況及發現的問題，并做好清潔與保養；第二交使用工具；第三交場地，交班前需進行清洗工作；第四交運行記錄、值班記錄和巡視檢查記錄。接班：必須查看當天告示牌或值班記錄內是否有特別任務及安排， 核對設備狀況，必要時進行空車試運轉；對由于不清楚，隱患未查出而造成事故，由接班人員負責；如發現交班者未按交班要求交班， 接班者有權拒絕接班，并報告工程主管或工程師處理。接班人員接班時必須檢查以下工作：查看上一班運行記錄是否真實可靠，聽取上一班值班人員運行情況介紹，交接設備運行記錄表。查看上一班巡檢記錄表， 聽取上一班值班人員巡檢情況介紹， 交接系統設備巡檢記錄表。檢查所轄設備之運行情況是否良好，是否與運行記錄、巡檢記錄相符，如有不符，應記入備注欄，并應要求上一班值班人員簽字。檢查儀表及公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問題應要求上一班值班人員進行整理， 如有丟失，應記入值班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。查看值班記錄中是否有主管及工程師發布之特別任務或安排， 并在值班記錄上簽字。在下列情況時不得交班：接班人員未到崗時，應通知上級主管或工程師， 須在上級安排之接班人員到崗后方可進行交接班。接班人員有醉酒現象或其他原因造成精神狀態不良時， 應通知上級主管或工程師，須在上級安排之接班人員到崗后方可進行交接班。所轄設備有故障，影響系統正常運行時，交班人員須加班與接班人員共同排除故障后，方可進行交接班，此時，接班人員必須協助交班人員排除故障。交接班人員對所轄值班范圍之清潔衛生未做清理時， 接班人員應要求交班人員做好清潔工作后，方可進行交接班。當發生事故正在處理時，禁止交接班，接班人員應配合當班人員工作，待事故處理完畢后方可進行交接班。必須認真填寫值班記錄，雙方認可后，共同在記錄上簽字。值班人員必須有高度的責任心，須堅守崗位，不得擅自離崗、串崗。值班人員隨時對設備、管線進行巡視檢修，提高設備完好率。每班必須按規定時間及范圍巡檢所轄設備，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，及時發現并處理設備隱患。值班人員每天要認真填寫運行記錄、值班記錄、巡視檢查表及其他相關表格。當工作需要離開崗位時，須向主管請示并告知去向，完畢后立即回到值班室，值班人員用餐時，必須輪換進行，在早、午、晚和夜餐時間所有運行機房應有人值班。值班電話為工作電話，不得談論與工作無關的話題，談論工作事宜要簡明扼要，不得打私人電話。上班時間內不得喝酒、打牌、做與工作無關的一切活動。須按計劃及工程師之安排做好設備日常保養和維修。如有較大故障，值班人員無力處理時，應立即報告上級主管或工程師。當發生重大意外事故時（如火災等） ，要冷靜處理，及時向主管和內勤部匯報。在保證人身安全的前提下，盡力控制事態發展，爭取把事故消滅在萌芽狀態。值班人員須做好本崗的環境衛生，清潔地面、窗臺、門窗、設備表面等所有產生積塵之處，隨時保持值班范圍內之清潔衛生。值班室內嚴禁吸煙。機房安全防火管理規定：嚴格遵守操作規程，密切監視設備運轉，定期檢查維修設備。配電室值班人員應認真監護電壓負荷的變化情況； 定期清掃變壓器、開關柜等，防止灰塵造成短路。堅持執行倒閘操作規程，必須一人操作一人監護。嚴禁約時送電、停電，嚴禁非電氣管理人員下達停送電指令， 嚴禁違章維修電氣設備。每年在雨季之前要對避雷器進行檢查； 逢重大節假日或重大活動之前要全面檢修線路和設備。操作間內嚴禁拉設臨時電源線。電機電閘等設備必須保持干燥、 清潔，各種機器設備和電機附近不準堆放可燃易爆物。碎料、刨花、鋸末等易燃物要隨時清掃，禁止在機房內存放。機房內不得過量存放木料、油漆、松香水、油料等易燃材料，不得存放其他易燃易爆物品。各崗位要熟悉各種消防器材性能、 使用方法及器材擺放位置， 發現火情應根據情況采取滅火措施， 及時報有關領導及內勤部， 并保護好現場，協助查清起火原因。愛護消防器材，保持滅火器清潔，禁止隨意挪動、遮擋消防器材。凡違反本規定者，按物業管理中心消防管理規章有關規定處理。水泵房、水箱間管理規定：水泵房是提供業主或使用人生活用水、 消防用水的關鍵部位。為管理好水泵房，工程部必須嚴格執行本管理制度。水泵房及地下水池、消防系統的全部機電設備必須定期保養、維修、清潔，定時進行巡回檢查， 了解設備的運轉情況， 及時發現故障隱患和消防隱患并及時處理，認真做好記錄，難以解決的問題書面報告上級主管，爭取早日解決。無關人員不得進入水泵房。消防泵、生活泵、穩壓泵、污水泵的選擇手動位置與自動位置，操作標志都應簡單明確。保證生活供水泵的正常運轉， 定期檢查泵的運轉情況， 主接觸器觸點應定期檢查擦洗。消防泵每月運轉一次 （10分鐘以上），以保持正常運轉， 每半年進行一次“自動、手動”操作檢查，每年進行一次全面檢查。正常情況下，水泵房衛生每周打掃一次，管道每半月清潔一次。所有水箱、水池必須定期清潔、消毒，并定期進行衛生檢疫，取得衛生檢疫合格證書。機房內應遵守安全防火制度，注意消防安全。配電室管理規定：配電室全部機電設備， 由專業技術人員負責管理和值班。 送、停電由值班人員負責完成，無關人員禁止入內。建立運行記錄，每班巡查一次，每月細查一次，半年大檢修一次。查出問題及時處理，并做好記錄。不能解決的問題及時上報主管。每班巡視內容：記錄電壓、電流、溫度、電表數；檢查屏上指示燈、電氣運行聲音是否正常；室內有否異味。室內照明、通風良好，室內溫度控制在 40度以下。供電回路操作開關的標志要顯著， 停電拉閘、檢修停電要掛標志牌， 非有關人員嚴禁動手操作。應嚴格保持各開關狀態與模擬盤相一致， 不能隨意更改設備和線路的運行方式及各種開關的整定值。嚴格遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛生等制度。嚴格履行崗位職責，遵守電業系統有關變配電的各項規程。嚴格執行各種設備的安全操作規程。在惡劣的氣候環境下， 要加強對設備的特巡， 當發生事故時應保持冷靜， 按操作規程及時排除故障，并及時作好記錄。操作及檢修時必須按規定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。327機房鑰匙管理制度:凡24小時值班機房，除值班人員掌握一套機房鑰匙外，其余鑰匙交工程部統一保管。任何人不得私自配制鑰匙。凡非24小時值班機房，值班完成后將鑰匙交24小時值班機房保管， 以備發生緊急情況后，能打開機房門。無關人員不得借用機房鑰匙。遺失鑰匙須立即報告。無人值班機房借用鑰匙需登記。機電設備房出入管理制度：工程部機電設備房包括范圍：高低壓配電室各樓層空調機房監控機房各電梯機房樓層強弱電豎井，管道豎井水泵房樓宇自控機房以上機房均為工程部的機電設備運行用房， 為了確保本物業內各機電系統正常運行，非工程部工作人員，未經許可不得進入以上機電設備房。公司內有關上級部門因檢查工作， 必須要進入這些場所時， 應由部門經理或其指定人員陪同， 并通知當值人員開門后進入， 同時在《設備房出入登記簿》上做好記錄。凡外單位人員前來參觀或有關上級業務部門前來檢查工作， 必須要進入這些場所時，應由部門經理或主管工程師陪同， 通知當值人員開門進入， 同時在《設備房出入登記簿》上認真做好記錄。本部門工作人員需要進入以上地點進行工作時， 必須根據工作項目所規定的地點，到當值人員處辦理完登記手續后，在當值人員帶領下進入以上場所。工作結束后，應及時通知當值人員辦理驗收離場手續。凡外單位施工和檢修人員因工作需要進入這些工作場所時， 必須憑事先辦理好的有關施工許可證、 工作票和有效的臨時工作證件， 到當值人員處辦理許可和登記手續后進入現場， 在工作中不得隨意操作和觸動與自己工作無關的設備。工作結束后，及時通知當值人員辦理驗收離場手續。所有人員進入上述場所后， 都應隨手關門，并不得隨意操作和觸動與自己工作無關的設備。所有施工和檢修人員必須在工作中做到文明施工，并認真做到工完、料盡、場地清。所有人員均不得將任何無關雜物帶入或存放于這些機電設備房。設備故障處理規定：物業如發生重大設備事故， 現場人員立即切斷電源、 水源、天然氣等危險能源，保護事故現場， 工程部人員或使用部門應立即通知工程部、 客服部及總物業經理。工程部當值負責人和相關人員必須迅速趕赴現場， 分析檢查故障原因，采取果斷應急措施。物業經理、工程經理、內勤部經理查看后， 根據現場情況決定立刻修復或關閉有關設備進行搶修。查出故障原因后，工程經理和工程師須立即組織工程部人員進行搶修、 排除故障、恢復正常運行，匯報物業經理。工程師寫出一份書面報告， 說明發生故障的原因， 提出預防措施和再次發生故障的處理預案，報工程經理審批，抄報物業經理。如果故障是由于操作人員違反規程造成的責任事故， 由工程師根據情況對責任者提出處理意見，報工程經理審批后給予處罰，并通知行政人事部備案；如果情況較復雜，需要免除責任時，需報行政人事部和物業經理批準。安全運行管理制度：工程部全體員工必須把安全防范意識放在重要位置， 執行有關規定，協同保安部認真做好安全保衛工作。 各班組均應有專人任安全員， 負責監督檢查安全操作施工情況。各崗位值班人員，必須嚴守崗位職責，必須對本崗值班范圍內進行安全檢查，如發現有安全隱患，應隨時消除不安全因素， 并須立即上報主管或工程經理。應根據勞動局有關規定，組織對電工、電梯工、鍋爐工、電 （氣）焊工等特殊工種工作進行技術考核，持有操作證的才能上崗。根據勞動安全規程，制定各工種維修操作規程和安全檢查制度。加強勞動安全教育，在進行高危險性的設備檢修、工作時，主管 （工程師）或經理應親自到場指揮。在進行有危險的設備檢修、 操作時應放置明顯的警告標志， 防止無關人員誤操作或誤入正在維修的設備。 如電梯檢修時應在所有電梯出入口放置 “請勿使用”標志等。對變配電、鍋爐、電梯及壓力容器，必須進行年度檢驗。對中央空調、變配電、鍋爐的壓力表、保險閥等，必須定期送有關單位進行校驗。易燃、易爆物品必須存放在危險品倉庫，并應控制最大存放量。水箱、蓄水池的入口處，機房、技術設施層、配電室等均應上鎖，在無人時必須將門窗鎖好，燈光調至合適程度，保持室內清潔。鑰匙應由專人保管，無關人員不得借用。各機房門、設備門（蓋）、倉庫門之鑰匙的配制，必須向工程經理提出書面申請，經批準后方可配制。重要機房如變配電室、鍋爐房、冷凍機房、電梯機房等應設警戒牌，嚴禁非工作人員入內。所有設置于公共區域內之設備、 設施等必須鎖好， 并應設置圍欄及警示標志。避雷裝置必須在雨季前進行測試檢查，對銹蝕部分要敲鏟上漆。對各配備設施的接地設施， 要定期檢查保養；其接地電阻值應符合規范要求。物業內進行電、氣焊，必須取得動火證。電梯維修保養時應遵守安全規定，維修人員必須互相配合并應注意聯絡。3.3維修及保養規定設備預防性維護保養制度：所有設備必須根據維修保養手冊及相關規程， 進行定期檢修及保養， 并制訂相應年度、季度、月度保養項目、保養計劃時間安排及落實執行責任人。相關工程人員必須認真執行保養計劃及保養檢修項目， 以便盡可能延長設備系統正常使用之壽命，并減少緊急維修之機會。保養檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、 真實，并須由工程師建立設備維修檔案，以便分析故障原因，確定責任。各系統之維護保養計劃及保養檢修項目之制訂由工程師負責， 并提交工程經理審閱；保養檢修及更換零配件之記錄由主管負責， 并提交工程師及工程經理審閱。進行正常系統維修保養及檢修時， 如對客戶使用產生影響， 必須提前三天通知客服部，由客服部發出通告， 確定檢修起止日期及時間 （須盡可能減少對客戶之影響范圍），以便使受影響之客戶做好充分準備。設備設施緊急維修管理制度：必須進行緊急維修時，須立即通知工程經理， 安排有關人員立即赴現場檢查情況，并按實際情況進行處理。如因緊急維修，必須對客戶使用產生影響時， 須立即通知客服部，并由客服部向受影響之客戶發出緊急通告，同時，需考慮盡量減少影響范圍。如發生故障之設備在保修期內， 應做出適當之應急處理， 以盡量減少對客戶之影響，并立即通知有關供應商之保修負責人。緊急維修結束后，須由主管填寫維修記錄及更換零配件記錄， 并以書面形式將故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規格及數量、品牌等、處理結果、故障發生時間、恢復正常時間等向工程師報告，并提交工程經理審閱。此報告由工程經理負責存入設備維修檔案備查。客戶報修及投訴處理管理制度：正常情況下，有關設備方面的投訴應向客服部提出， 由客服部填寫《維修單》，交工程部執行。客戶可以直接向客服部提出， 也可以向服務臺、工程部、物業經理辦公室或其他任何一個部門或員工提出。任何一個部門或員工接到報修或投訴， 應負責立即將此報修或投訴轉告客服部，由客服部立即發出維修單到工程部， 并記錄備案；認為必要時可將情況向物業經理報告。嚴禁推托現象，回答客人問題時嚴禁說“對不起，我不知道。 ”、“對不起，這不是我們的事情”，“不歸我們管”、“您找某某部門吧”等等。工程部當班員工在接到故障投訴后應該在10分鐘之內到達現場，屬一般故障應該立即排除，復雜的故障應立即向上級匯報， 由上級判斷并組織力量排除。如遇設備比較復雜，一次或多次修復仍達不到原來的狀況，應該認真修復，使客人滿意。如設備本身的工作參數達不到設計標準， 或是產品質量問題， 應向客人說明真情，表示歉意，并表示將盡快向生產廠聯系，解決問題。如是設備運轉正常，達到了設計標準卻達不到客人的要求， 應保持規范的禮貌服務，進行友好的解釋， 嚴禁使用生硬的口氣答復客戶， “沒有辦法”，“就是這樣”等等。334入戶維修服務規范：凡進戶工作的員工必須有較強的服務意識， 要將進戶工作的全過程作為體現自己技術水平和服務水準的過程。正常情況下入戶維修應先預約， 說明進戶工作內容，得到客戶的同意。 對客戶，即使事先已有約定， 在進戶前仍應由客服部先行電話聯系， 與客戶確認。C.除非遇到緊急情況，不得在未得到客戶同意的情況下進戶工作。員工到達客戶單元門口應輕輕敲門。客戶開門后，員工應說“先生（小姐、太太），需要對XX設備進行保養（檢查、維修），可以進來嗎？”得到主人同意后應說“謝謝！ ”如進入客戶單元必須將鞋子穿上鞋套。 進入室內步子要輕，工具袋應背在肩上，如提在手中應高于地面一定距離。到達工作地點后，將干凈的保護用品（舊床單、帆布或塑料布）鋪在地面，用于擺放工具和需要拆卸的零件， 不得將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。工作中手腳要輕，盡可能不發出噪音。實在無法避免時應事先向主人打招呼，并說一聲“非常對不起”。工作結束，收拾好工具， 應向主人介紹維修保養情況， 并告訴客戶正確地使用設備的注意事項， 并請驗收，客戶感到滿意后方可離開。 例行檢查也應告訴客戶具體情況良好或有什么問題，及注意事項等。離開前應將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈，如地面受污染，應負責打掃干凈。步子要輕，工具袋應背在肩上，如提在手中應離開地面一定距離，至門口，應回身面對客戶說： “謝謝，再見！”整個工作期間不得收受客戶的任何饋贈物品及小費，也不能借用客戶的工具、抹布、家具等等。設備修理計劃的變更、檢查與考核制度：修理計劃是按科學程序制定的， 是物業公司組織設備管理與維修的指導性文件，也是物業經營計劃的重要組成部分，具有嚴肅性，必須加強調度，認真執行，努力完成。當確因特殊情況需要對計劃進行變更修改時， 應按原審批程序， 經申請批準后，方可執行變更的計劃。在下列情況下，維修計劃可以進行計劃調整申請：設備技術狀態急劇下降、突發故障或出現設備事故而影響設備性能和生產正常進行時，可提前修理或增補項目。設備技術狀態劣化比預期的慢，與計劃投修期矛盾，則可酌情推遲修理時間或改變修理類別。已投修的設備，經解體鑒定后發現，實際需要修理的內容與計劃差別過大，則可酌情改變修理類別和停修時間。設備已達到計劃投修期，但修前準備不足，會導致修理不能按原計劃如期開工和完工，此時可酌情推遲修理時間。在計劃執行過程中，要做好檢查、鑒定、驗收和考核工作。除按季、月檢查計劃執行情況外，年中還應進行半年計劃執行情況小結， 分析總結并調整下半年計劃。抓好設備修理質量的鑒定、驗收工作，對不合格者要安排計劃，及時加以返修。物業管理中心對設備修理計劃執行情況進行考核、 評比和獎懲。各項計劃指標要按級落實、考核計劃檢修完成率、設備完好率、事故率、返修率、工時利用率以及設備停修限額和修理成本等。336 設備的更新及系統改造管理制度：出于技術更新、提高效率、安全運行、減少污染及降低能耗等方面考慮，工程部有責任提高對現有設備做出更新或改造之建議。設備更新及改造建議， 必須向總物業經理提交可行性及經濟性分析報告， 并須考慮總體系統運行之安全性及可靠性。由于此類工作通常沒有迫切性， 故須盡量安排在最有利及對客戶影響最小之時間進行。3.4能源管理制度：成立以工程部為主體的節能領導小組，各部門均應設兼職節能管理員。節能領導小組要經常研究物業的能耗情況，并采取相應節能措施。重視節能的重要性，讓每位員工都要了解節能是工程管理的重要內容。工程部應進行每月能耗統計并繪制成曲線表，以進行不同年份不同月份的能耗比較。供配電系統應對無功負荷進行補償， 以提高功率因數。 功率因數應控制在0.9以上。應根據變壓器負荷變化情況，按技術特性，選擇最佳運行方式。變壓器負載率經常小于30%時，應退出運行；應經常調整和保持三相電流的平衡。制冷機組應安裝節電控制裝置，根據不同負荷要求，開、停部分機組及控制冷凍水、冷卻水溫度和水質，以提高制冷系統的運行效率。空調機組運行時應對于不同季節，合理調整新風比例，以減少新風處理能耗；對于非24小時營業場所，應進行風量調節，根據負荷的大小來改變送風量。照明系統燈具應定期清掃更換，制定更新周期，維持光照水平。照明和動力用電應分別裝表計量，內部可分層、分區、分部門裝表計量，依據獎節罰超原則，制訂考核辦法。工程部應在所有使用部門安裝相應的計量儀表，定期記錄能源消耗數據。工程部應派人每天到各使用部門巡視檢查，如發現漏電、漏水、漏氣、漏油等現象，立刻采取措施解決問題；如屬人為事故，要對有關人員進行教育并懲罰。工程部各級管理人員要了解主要用電設備的數量、運行情況，以及各種能源的收費標準。工程部應指派專人負責節能工作的檢查、督促，推廣節能觀念及意識和方法，不斷對用電、用水及其它能源消耗情況及節能效果進行分析、調查，使之不斷兀^^。充分應用樓宇自動化控制進行管理，根據季節、時間、天氣等變化因素，時刻調整設備運行參數。加強管道保溫材料的維護保養。照明燈具應盡可能選擇節能燈具及光源。在可能情況下，通過技術改造，使電梯 /電扶梯達到智能管理和運行。盡可能在公共區域采用節能控制照明開關，如 ：聲控開關、光控開關、時間控制開關、延時控制開關等。合理使用設備，使其最大限度的達到工作效率。經常檢修設備，使設備保持良好的潤滑、密封的運行狀態。3.5設備技術檔案管理制度各類技術資料必須分類裝訂成冊，編制目錄，專人管理，并按規定借用程序借用。每一臺設備應設立一張《設備卡》 ，并按設備系統分別裝訂成冊。 《設備卡》應包括設備檢查、維修保養記錄，設備缺陷記錄以及重大事故記錄。設備應每年按《設備卡》進行一次全面的清點核對，應該做到帳物相符。所有技術檔案如需復印，必須經工程部經理批準。工程部技術檔案管理人員必須嚴格執行本制度，不得遺失技術檔案，未經工程部經理批準，不得隨意復印、外借，否則應按《員工守則》的相關規定進行處3.6工具管理制度：本部工具分為公用工具、各專業自用工具及個人工具三部分。工具保管人必須認真建立工具臺帳，做到工具與臺帳相符。公用工具歸庫管員負責保管及借出（各種電動工具原則上由庫房統一保管） ，需要時應進行使用登記。專業自用工具由工程師負責保管及使用，機房值班用工具，應放在固定的工具箱內并排列整齊，值班工具應作為交接班內容之一。根據工種的不同，檢修技工的常用工具，可由個人保管使用。所有工具保管人必須認真負責并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必須定期檢修并保養所屬工具，每月一次，以保證各類機具的正常使用。公用工具的借用， 必須執行公用工具的臨時借用程序， 借用人必須認真填寫《外借物品記錄單》，工具借用最長時間為三天，如因工作原因，需繼續使用時，必須重新辦理借用手續，工具用完后立即主動歸還，不得拖延。借用公用工具歸還時，須由庫管員和使用人共同進行檢驗，如有遺失或損壞，須由使用人負責照價賠償，如借用工具時未按規定填寫公用工具借用記錄單，或無法確定使用人時，造成公用工具的遺失或損壞，由庫管員負責照價賠償。專業自用工具必須由工程師進行每日清點，并保持完好，特別是常用小型工具，不得遺失或損壞，如有遺失或損壞，須由使用人照價賠償，如未能確定使用人，則由工程師照價賠償。全體員工必須愛護工具，必須正確使用工具，凡不正確使用工具、不愛護工具并因此造成工具損壞者，將按工具原價賠償。所有工具一律不得外借，如因情況特殊，必須經工程經理批準后方可借出，員

工擅自外借、帶出，經查實要嚴肅處理。不得使用任何工具干私活。所有工具要愛惜使用。工具按規定的使用年限到期報廢時，無論公用工具還是個人領用工具，一律以舊換新。3.7密閉地方的工作規定：當欲進入密閉的場所進行工作時，嚴禁未經安全測試而直接進入該地方。可采用火焰試驗、活性生物試驗或使用氣體分析儀來檢測該密閉場所是否含有

有害氣體。但可能含有可燃氣體、可燃物的地方嚴禁采用火焰試驗。若檢測發現該密閉地方含有有害氣體或環境惡劣，則不能允許任何人員進入。應利用適當設備進行處理直至安全檢測合格， 如采用風機通風為熱力管溝降溫、清除有害氣體。工作過程中應隨時注意環境的監測，一旦發現異常立即將撤離，確保人員安全。工作照明應選用36V安全電壓，工作進行中要注意用電安全，防止觸電。3.8發生意外時的處理規定：應對員工進行急救及消防知識的教育和考核。對外單位施工人員，必須進行安全教育，并簽訂安全協議書。應在施工中進行檢查監督，避免事故發生。當發生事故時，要保持鎮定，監護人員立即關閉相關機具停止工作。應盡快將傷員撤離工作區放置在安全地帶，采取適當的急救措施，同時請求其他員工的幫助。撤離過程中應注意搬運傷員的方法，防止不正確的搬運造成傷害的進一步擴大。搶救人員應注意自身的安全，不要盲目冒進。根據傷員的傷情決定是否送醫院治療，同時保護好現場以利于保險索賠。出具事故報告，總結經驗教訓，處理事故有關責任人員，避免類似事故的再次發生。3.9安全用電管理制度：嚴禁各部門私接或移動電氣設備和設施。確因生產或改善服務質量需要，應經所在部門經理批準，報請工程部核實，并由工程部登記注冊。各部門需架設臨時線，應由工程部派電工安裝。使用結束后應立即通知工程部拆除。臨時線路應符合“低規”要求，時間一般不超過一星期。如使用后確需長期固定，在安全和不損害美觀條件下，由工程部派電工正式安裝，并登記備案。客用區一般不準加臨時線。物業強電系統維修時，應該根據不同的危險程度，分為全部停電、部分停電和不停電工作三類。電氣檢修人員工作時，應遵循下列三項要求：根據工作內容和需要，填寫工作單。除特殊情況外，原則上應有兩人或兩人以上在一起工作。應有完成保證工作人員安全的組織措施和技術措施。在全部停電或部分停電的電氣設備上工作時，必須完成下列保證安全的技術措施：斷開電源。在工作場所必須斷開電源的設備， 包括需檢修設備的帶電部分的電源、工作范圍安全距離小于0.7m(10Kv)的帶電部分及工作人員后面或兩側無遮欄或其他可行安全措施的帶電部分。 在斷開電源時， 必須使檢修設備至少有一個明顯的斷開點， 高壓柜的手動機均處于斷開位置時， 都應用鎖鎖住。驗電，檢驗電氣設備上有無電壓時， 必須使用合格的驗電器，驗電應在電氣設備的兩側的各相分別進行。裝設接地線。將檢修設備的三相短路并接，可以放掉檢修設備的剩余電荷，這也是防止突然來電， 保護工作人員安全的唯一可行安全措施。 裝、拆接地線必須由兩人進行，若僅有單人值班，則只允許用接地開關接地。懸掛指示牌和裝設遮欄。 在工作點四周應安設標示牌和遮欄， 有關的操作開關手柄上應懸掛“禁止合閘”標示牌。電氣操作及維修必須執行下列安全組織措施：工作單制度。在對物業各類電氣設備進行檢修時， 應根據工作需要， 填寫工作單。工作單的簽發人應為工程師，工作執行者的業務程度進行全面的考慮且簽發人應對工作票內容、 工作必要性、作單。工作單的簽發人應為工程師，工作執行者的業務程度進行全面的考慮且簽發人應對工作票內容、 工作必要性、工作許可制度。在高壓電氣設備上進行檢修工作， 須經過許可手續。工作許可人為工程經理， 許可人應對工作單上的有關內容及安全措施進行檢查， 并會同工作負責人到現場核對。工作監護制度。完成工作許可手續后，工作負責人（監護人）應向工作者交待工作現場的情況和有關安全措施， 并應始終在現場進行監護， 及時糾正錯誤或違反安全的操作。監護人一般不得參加工作班工作（全部停電除外）。工作間斷、轉移和終結制度。 在電氣設備檢修工作間斷或工作人員暫時撤離現場時，所有安全措施應保持不動， 工作票仍由工作負責人執存。 間斷后可繼續工作，無需重新通過許可。工作轉移是指同一連接部分用同一工作票依次在幾個地點工作， 開工前的安全措施可一次做完，但工作負責人在轉移工作地點時， 應向工作人員交待新工作點的有關情況和注意事項。在檢修工作完成后，應清掃現場后撤離。由工作負責人會同運行值班人員共同檢查，并交待檢修項目、發現問題、檢修結果和存在問題，然后在工作票上注明工作終結時間， 雙方簽字后方可辦理工作票終結手續。 在此之前，任何人不得將檢修設備送電運行（因檢修工作需要試運行者除外）。3.10運行事故分析不需要停止運行進行修理的事故，稱一般事故，由工程師調查與分析原因，提出修理意見和責任事故原因，吸取教訓，記錄在案，并匯報工程經理。設備因非正常原因，造成物業停電、停氣、停水、停冷、停暖、停電梯及消防系統設備故障等影響物業正常營業，造成惡劣影響的均屬重大事故，應立即上報工程部和內勤部（影響治安時）。應由工程部組織人員緊急搶修和配合有關部門進行事故調查。對重大事故應在沒有查清楚、肇事者和員工沒有受到教育和沒有采取有效防范措施以前，決不放過。事故處理結果應上報物業經理批示。 對事故隱瞞不報或拖延上報的部門與個人，應追究行政和經濟、直至刑事責任。3.11工程部人員調配制度工程師根據設備維修保養計劃的要求，將任務分別落實到各專業班組人員，安排好時間、器材、工具。正常情況下，各班組按工程部班組職責范圍，負責各自所屬設備系統，完成自身的工作。工程經理有權根據工作情況，臨時調配人力、工具，各主管均應服從。維修保養人員根據主管的安排，準備好工具、材料、按照維修保養的要求，維修保養設備。維修保養完成后認真填寫維修保養記錄，上報存檔。工程師要進行維修保養結果的檢查，工程經理亦應抽查。在正常進行維修保養時遇到有緊急情況發生，應先安排排除故障，后將維修保養內容補上。當發生突發事件時，需要班組之間協作解決，各主管應調配人力、工具，解決問題。當發生危及人身安全或設備安全時，工程部的每一位員工應根據自己的能力，首先處理問題，不得以工種、專業的限制為借口推脫責任。一般情況下，維修保養工作必須按計劃進行，不得拖延維修保養的時間。由工程經理負責跟進維修保養的落實情況。3.12影響正常營業時的施工及設備維修保養對需要停機維修保養且會影響正常營業的設備，由工程部制訂維修保養計劃，報物業經理審批。對會影響營業的消防設備的維修，由工程部會同內勤部制定維修計劃，報物業經理審批后統一實施。經物業經理審批后的維修計劃在實施前由工程部書面通報有關使用部門。需停電、停水、停氣和暫停空調時，工程部須提前采取應急措施，并通知有關部門。必要時由客服部發書面通知給客戶。在可能的情況下，正式停機前采取應急措施，盡可能不影響正常營業和客戶需要。停機前，按照維修方案提前準備好器材、零件、工具和需要更換的部件。工程經理和工程師應親自到場，做好組織和安全工作，按照停修規程迅速檢修，更換零件和調試，保證在盡可能短的時間內完成任務。維修保養結束時作好記錄，填寫維修項目、時間、更換零件名稱型號，主要故障原因，維修后的運行效果檢查等內容，交工程部備案。設備恢復正常運行，中斷臨時應急措施，并報告物業經理，通報有關使用部門，恢復正常營業。3.13公共部位巡檢制度基本制度：所有設備機房、豎井等內部設備設施由工程部派人進行巡查檢修。一般故障均由巡檢員現場修復，較大故障由巡檢員匯報后安排檢修。巡檢員必須按《每日公共區域巡檢記錄》要求進行逐項巡檢，并認真填寫《每日公共區域巡檢記錄》。巡檢工作是及時發現設備缺陷， 掌握設備狀況，確保安全運行的重要手段，各巡檢人員必須按規定的時間、巡視路線、檢查項目等認真執行，并認真記錄。在巡檢過程中，如發現設備存在問題，應立即用對講機通知主管，并在可能的情況下自行消除故障。如條件所限一時不能處理，貝U必須做好臨時補救措施后，報告主管，并將詳細情況記入《每日公共區域巡檢記錄》備注欄。巡檢人員在巡視完畢機房、泵房、豎井等所有無人值守之設備間后，必須做到隨手鎖門。巡檢人員在巡檢完畢設備及其控制箱、動力柜、照明柜、高壓柜、低壓柜等所有供配電設施后，必須將柜門鎖好。3.14二次裝修管理制度：二次裝修管理必須嚴格執行《二次裝修管理工作程序》 ，認真辦理各項手續，不得缺項。裝修公司、裝修圖紙等必須嚴格審查，嚴禁玩忽職守、以權謀私等行為，如有發現此等行為，將根據公司有關規定嚴肅處理。施工過程中，二次裝修巡視檢查人員應每天巡視各施工現場，必須嚴格檢查施工質量、施工規范，以及是否符合已經審核的設計圖紙，并應嚴格檢查是否對本物業原有結構、原有系統、原有公共設備設施造成破壞，認真記錄《二次裝修巡視檢查表》，發現問題，必須立即上報。工程經理根據裝修施工中存在問題之嚴重性，有權要求停止該施工，經總物業經理批準后，由客服部發出《停工通知》。二次裝修中如有系統改造等隱蔽施工，必須進行隱蔽工程驗收。二次裝修完工后，必須進行竣工驗收，由工程經理簽署驗收意見，驗收合格后，由客服部向客戶發出《入住通知》 。如二次裝修驗收存在問題，工程部應提供具體問題及其改善建議，交總物業經理決定是否同意客戶入住。3.15工程計劃工作標準預防性維修保養計劃：所有設備必須根據維修保養手冊及相關規程，進行定期檢修及保養，相應年度、季度、月度保養項目、保養計劃時間安排及落實執行責任人。相關工程人員必須認真執行保養計劃及保養檢修項目， 以便盡可能延長設備系統正常使用之壽命，并減少緊急維修之機會。維修記錄及更換零配件記錄必須完整、 真實，并須由各主管建立設備維修檔案，以便分析故障原因，確定責任。系統之維護保養計劃及保養檢修項目之制訂由各主管負責， 并提交工程師審閱；保養檢修及更換零配件之記錄由各主管負責，并提交工程師審閱進行正常系統維修保養及檢修時，如對客戶使用產生影響，知客服部，由客服部發出通告，確定檢修起止日期及時間客戶之影響范圍），以便使受影響之客戶做好充分準備。設備維修或工程施工對外承包招標制度：所有對外承包的設備維修或工程施工，按照招投標程序進行。招標前必須成立臨時性的招標評審小組，何人員不得影響評審過程及評審結果。解散。招標評審小組成員必須由相關領導、成，招標評審小組成員必須保守秘密，審，不得營私舞弊。監管外包商工作：工程經理/主管應嚴格按照外包商合同內容對外包商指定的維修保養計劃進行審核。外包服務商在進行設備、設施的維修保養工作時， 工程人員應予以積極配合。對于外包服務商進行維修保養工作，工程人員應予以必要的監督。外包商應定期對維修保養工作進行工作總結及匯報。a.b.c.d.e.a.b.c.a.b.c.d.并制訂O必須提前三天通（須盡可能減少對必須以“公平、公開、公正”為原則，并制定統一的標書。正常情況下，任合同簽署后，當次招標評審小組自動相關技術人員、必須以公平、財務人員、行政人員組公正的態度認真參與評3.16工程應急管理制度水浸之處理程序:a.如發現項目范圍內水浸， 應立即將情況報告當值主管， 同時盡快采用就近的防水設施保護好受浸樓層各電梯槽口，以免電梯受損采用有效的措施， 攔截和疏泄積水，防止水浸之蔓延，盡可能減少水浸所致的損失。包括:將電梯升高離開受浸之范圍；關閉受浸區域之電掣，以防人員觸電；在水蔓延的通道上擺放攔水沙包，防止水浸蔓延到其他樓層；用布、沙包或其他材料塞住漏洞；疏通排水地漏、排水渠；開啟排水泵；用吸水機吸水；其他一切經濟有效的措施。設法查明浸水之來源并采取有效的措施加以截斷 ：如水浸起自項目機管設施之損壞和故障，應當關閉控制有關故障部位的水掣或供水泵。如洪水來自項目外，應當在項目各低于室外水位的出入口安上擋水閘板或修建防洪溝等放水設施。如水浸來自市政地下水反溢，應當暫時將有關反溢的地下水道通往項目的入口封閉，并用排水泵將項目的積水抽排出項目外。水源中斷后應修復受損的設施，盡快回復項目的正常使用。如有單位受浸，應盡快通知管理部處理。如有任何公共設施的正常使用受到影響，通知管理部在項目各主要出入口設置告示，知會用戶，如有任何區域存在危險性，應在該處范圍外設置警示標志或警告牌。附則：一些常見水事浸故的針對性處理措施 ：在發生以下所列的情況時，除采取上述一般性措外，還應采取以下相應的針對性措施:項目的供水管道發生破裂， 應盡快找到并關上能夠控制破裂部位的閥門。項目內的噴淋頭受損噴水失控時， 應當盡快用該處的消防栓內的軟水管套住受損噴水的噴淋頭， 用了消防軟水管將所噴出的水引導到衛生間的排水地漏排出，如水勢太大，地漏無法及時排水時，則可將水從走火梯排到街外。如項目的空調設施出現漏水現象， 應當在隔水處擺放桶接水， 同時用沙包保護好附近可能受影響的電梯槽和用戶的單位。在進行防火噴淋頭檢修操作前， 應先關上有關閥門， 并把有關部位的積水放開，然后才可以對噴淋頭進行操作。燃氣泄漏的處理程序保持冷靜。盡快關閉泄漏處以前的燃氣管路閘摯。在氣體泄漏的現場嚴格禁止任何人使用明火， 開閉電筒、使用無線電對講機以及關閉任何電掣開關，以免電火花引燃泄漏的氣體。將事件通知項目消防中心， 并說明事發地點和程度， 以便消防人員根據情況作出處理（如通知消防局、煤氣公司等等）。在匯報情況時不可在燃氣泄漏范阻止現場范圍的非有關工作人采取有效的措施和指導現場有a.員工接獲投訴或巡查發現電梯故障有人被困時，阻止現場范圍的非有關工作人采取有效的措施和指導現場有a.員工接獲投訴或巡查發現電梯故障有人被困時，應馬上通知項目客服運作中圍內使用電話、對講機等設備打開泄漏范圍的有關門窗， 加快氣體擴散，員圍觀。并根據實際情況和消防人員的指示，關人員疏散。電梯故障困人的處理程序心，并記錄發現或接報的時間，報知客服運作中心的時間客服運作中心接報后應盡快通過電梯內部電話等工具與被困者取得聯系， 安慰被困者保持鎮定，說明項目已獲知他們被困， 并已在積極采取有效的措施，同時向被困者了解梯內人員數量和健康狀況。 接報后應記錄接報的時間、 被困人員數量。客服運作中心盡快確定電梯停頓的所在樓層位置。 由項目工程部電梯技工及保養公司到場檢修。通知保安員或管理員盡快到場查看該電梯門有無被物件阻擋而未能完全關妥，并設法采取措施解決，直到電梯技工到場。如果項目本身無能力解除故障， 或電梯內有孕婦或健康情況惡劣的人仕， 而項目技工又沒有于短時間內排除故障，則應視情況考慮向公安部門求助 （如向消防局求助，應向消防人員詳細說明求助的原因和情況 ）。客服運作中心記錄好發現或接報的時間， 電梯技工到場的時間、被困人員獲得解困的時間、電梯，恢復正常運作的時間。停電的處理程序如未預知的情況下項目突然發生停電：由工程部盡快采取措施恢復供電。使用緊急照明，保證各主要公共地方、及通道的照明。通知管理部應盡快派員工到項目各主要電梯廳及項目出入口維持秩序，并通知保安中心采取必要措施，嚴防有人制造混亂，混水摸魚。如突然接獲通知項目將在短時間內停電， 工程部應安排電梯工，在停電前十分鐘將電梯停在項目首層并通知管理部提前十分鐘派管理員到各主要電梯廳維持秩序，阻止客人使用電梯， 以免停電期間有客人在電梯內受困， 并盡力通知客戶即將停電，請客戶做好準備。如有人被困于電梯內，立即聯絡有關部門做好解救工作。管理員應立即通知住戶或業主有關停電情況， 防止偷盜和搶掠，必要時可考慮關閉大門。火警之處理程序第一個發現起火的人應該馬上用消防電話、 對講機或其他最快的方式通知項目消防中心，說明起火的確實地點和起火的性質， 通知管理部， 由管理知會火災現場一帶的業主和員工疏散。 然后視情況決定是否打破就近的消防玻璃報警器，以便發出火警警報， 然后視情況