退休社區的開發理念----北京東方太陽城開發案例分析1目錄一、退休社區的基本開發理念二、退休社區的規劃設計經驗三、退休社區的營銷策劃方案四、退休社區醫療服務體系建設五、退休社區物業管理服務特色六、對中國老年住宅市場發展的認識2一，退休社區的基本開發理念

1、退休社區開發理念的產生2、退休社區的基本開發理念31、退休社區開發理念的產生（1）境外投資考察的偶然發現

1998年時，公司準備在美國投資房地產，在美國亞利桑那洲考察地產項目時，偶然中接觸到了一個老年公寓的開發項目，由于我們對此項目的概念很陌生，所以沒有進行投資。但因此我們初步解了退休社區這個理念，一方面被退休社區優美的環境所吸引，另一方面對美國老年人有這樣的生活方式感到驚呀，從而對美國退休社區這種專業化房地產產品產生了濃厚的興趣。

美國亞利桑那洲Grand太陽城是我們第一次見到的退休社區那優美的環境和精致的房屋給我們留下了十分難忘的印象一，退休社區的基本開發理念51、退休社區開發理念的產生（2）美國對退休社區的定位

美國老年住宅主要有二大類型：退休社區(adultcommunity)和老年公寓（seniorshousing）。從房地產經營角度區分就是：老年公寓一般是出租型物業，退休社區一般是出售型物業。退休社區主要是為健康老人提供居住的社區，在美國退休社區大多為私人投資并進行商業化運作，入住或購房者須滿足一定的年齡限制，比如：要求55歲以下年齡的人不能居住，退休社區所居住老人的子女在退休社區居住1年內不能超過30日等，據統計，1999年美國大約有2106個退休社區。退休社區的基本要求：（1）健康老人相對集中居住，（2）居住者既有獨立的生活空間，又有相對的公共空間，（3）既要有獨立的廚房，又要有集體食堂，（4）醫療設施要健全，（5）有完善的文化娛樂設施。一，退休社區的基本開發理念6（3）美國退休社區的典型案例

作為全球第七大的房地產公司，DelWebb是“SunCity”的發起者，是紐約交易所上市公司，年營業額8-11億美元，是美國最大的建設健康型退休社區的開發商，在美國南方主要8個州均有開發項目，到1999年時總計開發住房單位約75000萬個.是美國是大的房地產公司帕爾迪（PulteHomes）的子公司。

2001年7月，帕爾迪公司和老年住宅開發商DelWebb合并，成為了美國最大也是最賺錢的房地產開發商。2005年PHM實現銷售收入為146.95億美元，總資產130.48億美元，

2006年銷售41487套住宅。DELWEBB公司在全美各州所開發的退休社區位置一覽一，退休社區的基本開發理念7位于美國南卡羅來納州的Hilton太陽城退休社區（3）美國退休社區的典型案例

一，退休社區的基本開發理念9（3）美國退休社區的典型案例

位于美國佛羅里達州坦帕市的太陽城中心(suncitycenter)退休社區是我們在美國考察次數最多的社區，它是目前美國最大的退休社區之一，占地10平方公里，總居住人口約1.7萬人，由6個大型組團社區圍繞著126個洞的高爾夫球組成，這里的居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住不能超過30天，這里大約三分之一的居民是活躍的高爾夫球愛好者102，退休社區的基本開發理念（1）、用退休社區去改變舊的養老觀念（2）、用退休社區去培育新的養老模式（3）、用退休社區引導老年產業的發展（4）、退休社區是房地產經濟新增長點一，退休社區的基本開發理念112，退休社區的基本開發理念（2）、用退休社區去培育新的養老模式退休社區---是一種居家養老的新型模式—獨立的單元化家庭生活，不同于傳統的家庭養老方式是一種社會養老的發展模式—居住環境社區化、配套設施多樣化、家庭服務社會化是一種商業養老的經營模式—以商業化投資方式運作老年公寓的建設,形成良性循環一，退休社區的基本開發理念132，退休社區的基本開發理念（3）、用退休社區引導老年產業的發展退休社區---

提供交通、家政、餐飲、代辦、保健、醫療、理財、郵政、儲蓄、看護等服務內容，引領社區化便捷化的退休生活。提倡體育、旅游、休閑、娛樂、學習、務農、自娛勞作、自我管理、時間儲蓄等生活方式，引領相互交流、積極消費的退休生活。用退休社區去搭建老年產業基地的雛形，可以充分挖掘并誘導老年人在購房、保健、醫療、娛樂、旅游、再教育等方面的巨大消費潛力，推動老年產業的發展。位于美國南卡羅來納州的Hilton太陽城退休社區內高爾夫球會所一，退休社區的基本開發理念142、退休社區的基本開發理念（4）、退休社區是房地產經濟新增長點

地產市場風險潮起潮落，專業產品開發勢在必行。通過開發東方太陽城這個系列化、專業化的退休社區產品，引導中國改革開放之后富裕起來的一代退休人群(即上世紀50-60年代出生的群體）去接受全新的退休生活方式，使目前退休社區產品的潛在市場轉變為現實市場。減少房地產市場的非專業化的、周期性的開發風險。一，退休社區的基本開發理念北京目前最大的退休社區----東方太陽城南大門15

（4）、退休社區是房地產經濟新增長點美國的老年地產成為朝陽產業已發展20多年大多數美國人退休后將自己的房子賣掉，住進老人公寓。用賣房的錢支付公寓所需。美國的老年地產作為一個特有的行業發展已近40年，從上世紀80年代以來成為朝陽產業，90年代進入高速發展時期，美國二戰結束后經歷人口出生高峰期，這個時期的人口目前已全部進入退休年齡，所以進入21世紀以來，美國老年住宅產業發展進入成熟期。

1996年，美國老年公寓這個市場價值860億美元，到2030年，將達到4900億美元。美國的老年公寓設施每年平均增長幅度超過10%，現有超過28000個老年公寓遍及全國。這個市場已吸引許多大企業的目光，如君悅酒店集團已在美國的16個地區建立了3300個老年公寓，價值5億美元美國老年住宅產業的投資由政府、福利團體和個人共同組成，有盈利和非盈利兩種形式共存，但產業的主體還是私人投資，單從這一點上看，與歐州大部分發達國家以政府福利為主導的老年住宅產業模式相比，美國的老年住宅產業格局更合理，更有生命力，更值得中國借簽。

2、退休社區的基本開發理念一，退休社區的基本開發理念17二，退休社區的規劃設計經驗1、老年住宅的規劃經驗2、老年住宅的設計經驗3、環保設計和利用經驗181、老年住宅的規劃經驗

退休社區---開發單個項目成規模，配套設施齊備但規模適度，配套設施建設面積占到住宅建設面積比例合理，公共活動空間較大并相對集中自住型公寓---開發項目布局較分散，規模適度，檔次分開護理型公寓---開發項目布局較分散，規模較小，靠近醫院東方太陽城的社區中心會所二，退休社區的規劃設計經驗192、老年住宅的設計經驗（2）在通行能力上：多層樓房帶電梯，全部無障礙通道，公共走道及衛生間地面防滑，外部空間最好有帶頂的長廊相連二，退休社區的規劃設計經驗212、老年住宅的設計經驗（3）在特殊裝置上：緊急呼叫按鈕，防滑扶手，安全電熱源，護理型公寓安裝專用平鋪式電梯、活動滑輪床，衛生間墻面裝扶手，盡量用平底浴盆或坐式浴盆。二，退休社區的規劃設計經驗222、老年住宅的設計經驗（4）從視覺能力上：適當提高照明亮度，提高色彩的明度和對比度，放大標識牌和字體，提高可識別性，減少黃色和暗色。二，退休社區的規劃設計經驗233、環保設計和利用經驗--（2）水源熱泵和地源熱泵系統東方太陽城項目67萬建筑平米的公建和所有住宅居家單元，全部選用水源熱泵、地員熱泵系統集中供暖、制冷的最新型環保設備。二，退休社區的規劃設計經驗25三，退休社區的營銷策劃方案1、出售房屋2、出租房屋3、出售會員證4、舊房置換5、房屋居住置換6、交押金居住26三，退休社區的營銷策劃方案5、房屋居住置換

通過房屋置換機構或中介公司的擔保和操作，有目的將自己的房屋與異地他人的房屋進行居住時間的置換，分時度假養老旅游。不同地區或國家的退休社區和老年公寓內之間也可一置換居住。

特點：老年人退休后可靈活選擇不同國家、地區、氣候條件去階段性的去居住養老，可節約居住成本。但操作上有一定風險和麻煩。6、交押金居住客戶可按照略高于公寓出售價或開發商要求的金額交納一筆押金，入住一段時間后若不想繼續居住，可以要求全額退還押金。居住期間不須交納租金，只按規定繳納其它服務費用或物業管理費即可

特點：開發商既能獲得資金，又能避免售房時繳納的稅費。29四，退休社區醫療服務體系建設1、基本醫療服務2、特色醫療服務3、增值醫療服務30一、基本醫療服務----

在退休社區根據社區規模和居住人口數量，成立社區醫院或醫院門診部，將醫院的資源延伸到退休社區是醫療服務體系建設的首要條件，為社區內的老人提供高水平的醫療服務奠定了基礎

建設面積2300平米的東方太陽城社區醫院(1)能治療社區居民的一般性普通疾病(2)對突發性疾病進行緊急搶救，如需轉院有救護車送往市內醫院(3)對老年常見病（包括心腦血管疾病、糖尿病、老年癡呆等）跟蹤治療,提供日常保健咨詢，定期舉辦保健講座(4)定期外請老年病專家前來坐診四，退休社區醫療服務體系建設31四，退休社區醫療服務體系建設二、特殊醫療服務----

社區醫院將建立居民的健康檔案和數據庫，為社區居民提供上門就診、集體義診、定期體檢、專項咨詢、老年常見病講座等服務東方太陽城社區醫院組織的集體義診活動（1）為社區老年人建立個人檔案，為長住居民每年免費進行常規體檢一次，并提出健康建議和預防養生方案。（2）提供有償的入戶治療和護理服務（3）與社區老年大學合作開設醫療保健課程，增強老人的自我保健能力。（4）引導培養更多的老年人在社區進行醫療義工和護理時間儲蓄，以便將來用自已形成勞動儲蓄得到他人的服務32四，退休社區醫療服務體系建設三、增值醫療服務----

通過與高水平專項醫療機構合作，為社區內和社區外的居民提供康復、保健、養生和生活照料等服務可以在退休社區引進醫療康復、老年病防治、老年保健和老年護理、生活護理、入戶照料等多項增值醫療服務，退休社區也可以發展成為獨特的醫療康復基地。東方太陽城醫院經常舉辦專家會診和老年常見病咨詢活動33五，退休社區物業管理服務特色1、物業管理強調和諧共生2、社區文化塑造生活方式341、物業管理強調和諧共生

（1）強調以人為本，關注末端管理（2）自行參與管理，和諧共建社區（3）提供全面報務，談化收費意識

社區老人義務巡邏與業主商議管理問題組織醫院為老人義診五，退休社區物業管理服務特色35社區運動會參加人數多樓內管理服務公示欄業主在老年大學上課1、物業管理強調和諧共生

（4）全面家政服務，增加收入來源

（5）強凋交流作用，建立溝通平臺（6）經營主導傳媒，重視輿論宣傳

五，退休社區物業管理服務特色362、社區文化塑造生活方式月份次數活動內容13水仙種植比賽、廚藝沙龍、新年聯歡會21猜謎比賽31風箏節暨民俗文化節43植樹節、攝影節、健康節52蘭花展、歡樂周末聯歡會72消夏音樂會、激情揚歌82自娛農莊豐收慶典、太極拳俱樂部聯歡會94露天電影展、音樂茶室、乒乓球賽103音樂沙龍成立會、九九重陽節活動、香山賞秋113音樂茶室、消防宣傳、健康咨詢義診122京劇藝術盛典、文化藝術沙龍成立會合計：2008年社區共舉辦26次活動社區民間社團名稱人數1太極拳俱樂部402棋牌俱樂部143舞蹈俱樂部204書法俱樂部305乒乓球俱樂部286布貼畫俱樂部307攝影俱樂部168踢毽子學習班259油畫俱樂部2210抗癌樂園2511社區藝術團28012社區合唱團2202010年社區組織的文化活動和成立的俱樂部一覽表五，退休社區物業管理服務特色372010年東方太陽城興趣社團課程表時間星期一星期二星期三星期四星期五上午6:30-7:30健身俱樂部健身俱樂部健身俱樂部健身俱樂部健身俱樂部7:00-8:00太極拳俱樂部（小服廣場、會所前廣場）太極拳俱樂部（小服廣場、會所前廣場）太極拳俱樂部（小服廣場、會所前廣場）太極拳俱樂部（小服廣場、會所前廣場）太極拳俱樂部（小服廣場、會所前廣場）9:00-11:00清風書法班（第五教室）藝術團合唱團（會所商鋪211）

藝術團合唱團（會所商鋪211）藝術團合唱團（會所商鋪211）藝術團合唱團（會所商鋪211）藝術沙龍愛心歌室（第七教室）藝術沙龍合唱隊（第七教室）9:00-10:00羽毛球隊（羽毛球館）羽毛球隊（康體羽毛球館）羽毛球隊（康體羽毛球館）羽毛球隊（康體羽毛球館）羽毛球隊（康體羽毛球館）下午3：00-5:00藝術團模特隊（會所商鋪211）藝術團舞蹈隊（會所商鋪211）藝術團模特隊（會所商鋪211）藝術團和韻民樂隊（會所商鋪211）藝術團舞蹈隊（會所商鋪211）藝術沙龍舞蹈隊（第七教室）藝術沙龍合唱隊（第七教室）備注：以上為部分社團活動日程，其中藝術沙龍愛心歌社、開心樂隊、抗癌樂園、布貼畫班、攝影俱樂部不定期開展活動五，退休社區物業管理服務特色2、社區文化塑造生活方式38六，對中國老年地產住宅市場發展的認識1、產業化的條件2、市場整體需求3、行業開發格局4、行業發展趨勢391、產業化的條件

一個國家或地區形成房地產開發的專業化和“老年地產”的產業化，應具備以下條件（1）老年人口數量大：老年人口數量達到一定規模才能給房地產產品和需求的市場細分帶來可能，人口少經濟發達的國家（澳州、新西蘭、歐州小國等）就不會細分出“老年地產”的開發和管理的產業格局。（2）人均生產總值高：退休后通過更換居所從新享受生活，老有所養都是富足生活的一種表現，從按發達國家實際情況看，人均GDP在1.5萬或2萬美元的國家才能形成“老年地產”的產業，如美國、歐盟、日本、韓國等。（3）退休后社會保障水準高：高額充足的退休金的水準和醫療保障支付水準是促成“老年地產”的產業的重要條件。（4）國土面積較大：國土面積大能促進退休人口遷移，形成對退休社區的市場需求（如美國、加拿大和未業的中國）。（5）房地產市場充分競爭：一個國家或地區的房地產市場如果是開放式的，從業者資格低并自由準入，非壟斷的市場業務，市場開發規模大并利潤較高，就會形成充分的市場競爭，這種市場背景就會促使房地產的開發商朝著專業化、品牌化方向發展。六，對中國老年地產住宅市場發展的認識402、市場整體需求

市場需求潛力巨大：由于中國老年人口絕對數量大，老齡人口基數大，，占世界老齡人口的五分之一，占亞洲老齡人口的二分之一，人口老齡化速度快，人口年齡結構從成年型進入到老年型法國用了115年，美國用了60年，中國僅用18年.老年住宅的需求有巨大潛力。一對年輕夫婦供養雙方四個老人形成“421”結構，老年人口占就業人口比例每20年就提高一倍，這迫切需要建立社會化老年照料服務體系。

市場需求能力較低：由于在中國未富先老，對老年住宅的需求能力有限，目前30-40后出生的人為老年人主體，他們收入有限，消費能力不足，但人口數量大導致對老年住宅需求多樣化并提前釋放，50后出生人退休后會（即2015年以后）形成穩定需求，60后出生人退休后(2020年以后)會形成全面多樣需求。

市場需求與產品定位：我國老年地產的相關產品基本定位如下：在退休社區購房和在自住型公寓租房的消費屬高端健康老人（包括子女），房產對老人是第二或第三居所，購房或租房的消費行為屬于“錦上添花”，這種消費行為形成退休后跨城區或地域的居住習慣。老人在護理型公寓的消費在未來應該是一種剛性居住需求，租房屬于“無路可走”，一般都是年齡大的非健康老人。而大部分中等收入老人還是選擇在原所居家養老。六，對中國老年地產住宅市場發展的認識413、行業開發格局

老年地產的開發主體：開發老年地產的從業者分為三個層次，一是以政府主導通過民政部門的投資，主要建設福利性的養老院、敬老院，托老所，為低收入和無人照顧老年群體提供服務，二是以民間基金，慈善團體和個人投資建設的非營利性老年住宅