中國房地產行業的未來

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中國房地產行業的發展

中國的房地產行業發展起步比較晚，大致可以分為以下幾個階段。第一階段、改革開放后，特別是上世紀90年代開始，中國實行市場經濟，這可以說是對企業的一次松綁，也可以說是放權，讓行業隨著市場的需求關系自動“調節”。在這一時期出現了“萬科”“遠洋地產”“順馳”等比較早期的房地產企業。這一階段中國的房地產行業不瘟不火。第三階段、2003年以來房價一路飆升，全國各大中城市房價上漲多呈提速態勢。房地產行業得到了空前的發展，由于地價上漲、住宅房需求的增大，房價開始出現快速增長，短短十年間漲幅超過200%。同時出現一些新的詞匯，比如“炒房”

最近幾年中國的房地產行業火爆，造成地價連續上漲，各地紛紛出現“地王”。（圖為上?！暗赝酢薄虾Ｍ鉃?-1地塊）

炒房——伴隨著房地產業的發展而產生的投資行為。由于政策影響，房市攀升，一些人借機囤積房源，轉手獲利，這一類的特殊投資行為被稱為炒房。

房地產的過快發展有什么危害呢？

首先來看一下日本房地產泡沫

1985年9月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了“廣場協議”，決定同意美元貶值。美元貶值后，大量國際資本進入日本的房地產業，大大刺激了房價的上漲。其次，當時的日本政府為刺激經濟的發展，日本中央銀行采取了非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，受房價驟漲的誘惑，許多日本人紛紛拿出積蓄進行房地產的投機，致使房地產價格暴漲。

泡沫的破滅對日本經濟和社會造成了巨大的影響，首先是大量房地產公司以及與其相關的大量金融機構倒閉，并由此造成了巨額不良資產，破壞了金融正常的運轉機制，特別是針對中小企業，銀行出現嚴重的借貸現象。其次，泡沫時期形成的大量過剩的房地產投資，使企業負債過度，成為1990年代的日本企業投資不振的一個主要原因。再次，房地產價格持續下跌，日本平均儲蓄率下降，生活質量無法提高。許多在泡沫經濟時期購買房地產的日本人生活陷入窘境，甚至破產。最后，泡沫的破滅也使”銀行不倒”、“地價只漲不跌”的神話同步破滅，企業和國民的心理狀態跌入深淵，信心指數下降。

泡沫過后，是日本經濟停滯的10年，對許多日本國民來說，這10年簡直如同漫長的夢魘。

日本的房地產泡沫最終讓日本自吞苦果，喪失了個多年的發展機會，可謂付出了極其沉痛的代價。中國的房地產現狀“我講過房地產的過熱，但是我發現絕大多數同志都還沒有意識到這個問題的嚴重性，總是首先來一句話“總體上都是非常好的”然后說那么一點點的問題。絕對不是這樣！這種過熱是不得了的，1993年就是房地產的過熱，結果現在的海南島還是“遍體鱗傷”。我看外國的報刊，都在講中國的泡沫經濟已經形成，房地產過熱，風險太大?！?/p>

其實早在2005年4月份，美國《華爾街日報》就以“中國房產泡沫破裂只是遲早問題”為題發表了一篇評論文章。文章直言不諱地指出:中國房地產，尤其是沿海地區房地產存在嚴重泡沫。該文并且援引當年中國國務院下發各級政府的一份文件來佐證其觀點。

房地產泡沫如何破滅的呢？

當然，在降價以前開發商們會有一段“有價無市”的堅持高價不降的時期，但是，一旦被日益繃緊的資金鏈逼到無力維持局面的時候，降價銷售將成為必然選擇。但是，在房價掉頭下跌時，出于“買漲不買跌”心理的支配，持幣等待的買房人不但不會加入購買者的行列反而會“再等等看看房價會不會再跌的低一點”。

在這樣的情況下，出現價格暴降出售房產以回攏資金的情況是很正常的，這種情況與股市暴跌時股民恐慌性拋盤割肉平倉是同樣的道理。一旦房價在這樣的情況下被打回原形，降價前買房的人將平添巨大的包袱，這樣一來，大量“負翁”的出現會帶來嚴重的社會問題。

房地產是資本密集型的產業，如果房價持續高漲最終把供求鏈拉斷了，接下來房地產開發企業的資金鏈也會馬上崩斷。中國的房地產開發企業大都在銀行有巨額貸款，特別是近幾年建材和土地上漲的情況下，如此一來，銀行的貸款賬務無法回收。

中國房地產的未來政府房地產宏觀調控

中國房價下降是必然的，不過，因為高房價已經綁架了中國經濟，所以調整起來非常困難：如果強行打壓房價，中國的房地產企業就會全部完蛋，各大商業銀行也得背上巨額債務，中國的貸款買房者也將背上巨額的債務，中國經濟是撐不住的，中國的社會穩定也是問題。所以現在只能慢慢調，穩穩的調。

中國的房地產行業一定要、一定會回到健康有秩序的軌跡中，同時房價回歸到理性