xx地產成本控制實施細則一.目的

1.1.為進一步明確xx地產各部門及相關人員和設計、監理單位在工程成本控制中的責任,從而達到對工程開發過程中的成本進行動態控制的目的,確保各項目工程成本控制在管理公司批準的目標成本范圍內。

二.適用范圍

2.1.適用于xx地產開發建設的所有項目。

三.職責

3.1.規劃部負責施工圖預算低于目標合同價及設計變更費用的控制。

3.2.工程部負責現場簽證的成本控制。

3.3.成本控制部負責工程項目的預算、結算及審核現場簽證單及設計變更單產生的費用,并及時對目標成本的完成情況提出預警。

四.程序

4.1.確定目標合同價,目標設計變更費用、目標現場簽證費用。

4.1.1.成本控制部根據已完成工程及同類工程的數據資料提出各項目的目標設計變更費用、目標現場簽證費用。

4.1.2.成本控制部根據xx地產批準的目標成本和已定的目標設計變更費用、目標現場簽證費用確定各分項工程的目標合同價(目標合同價=目標成本-目標設計變更費用-目標現場簽證費用),并編制成表一。

4.1.3.成本委員會對表一的各分項工程的目標合同價、目標設計變更費用、目標現場簽證費用的限額進行確認,確認后的上述費用作為各責任部門成本控制的依據。

4.2.設計階段成本控制

4.2.1.規劃設計部在與設計院簽訂委托施工圖設計合同時必須將以下成本控制參數寫入合同條款中,并明確提出實現下列目標的獎懲辦法:

每平米鋼筋含量低于目標鋼筋含量

每平米砼含量低于目標砼含量

項目的施工圖預算不超過目標合同價

屬設計質量產生的設計變更費用不超出目標設計變更費用

4.2.2.施工圖完成后,成本控制部在規定時間內完成施工圖預算,如施工圖預算未超出目標合同價,則按施工圖實施;如施工圖預算超出目標合同價,則由規劃設計部組織成本控制部、設計院分析超出原因。如屬設計問題,由設計院修改;如屬設計標準太高,則由規劃設計部調整標準,使施工圖預算低于目標合同價。

4.3.施工階段成本控制

4.3.1.施工圖確認后,由工程部按管理公司招投標管理規定及南昌地產公司招標程序組織招標工作。

4.3.2.不提倡采用費率招標,盡可能采取總價或單價包干方式。

4.3.3.與中標單位簽訂的合同價不得高于目標合同價。

4.3.4.設計變更費用的控制

.規劃設計部是施工圖設計變更費用控制的責任部門,規劃設計部各專業工程師是各專業設計變更控制的責任人。

.設計變更分為設計院設計質量引起的變更和甲方提出的變更兩類。

.因設計質量引起變更時,設計院應在施工前十天提出設計變更,規劃部一天內確認其技術可行性和合理性;成本控制部2天內核算出此次變更產生的費用增、(來自:)減值。

設計變更引起的造價增加:2萬元以下需經設計總監批準;2-5萬元以下需經總經理批準;5萬元以上的需經公司技術質量委員會及成本委員會批準后下發實施。確因特定原因無法實施的,工程部應立即反饋給規劃發展部及成本控制部。

.因甲方原因提出變更時,規劃設計部應作出設計變更方案,經成本控制部估價后,成本增加2萬元以下的需經設計總監批準;2-5萬元需經總經理批準;5萬元以上的需報管理公司批準,批準后由設計院正式出具設計變更單下發實施。確因特定原因無法實施的,工程部應立即反饋給規劃發展部及成本控制部。

.規劃設計部每月月中將上月所發生的設計變更費用按因設計質量問題、因甲方提出變更兩類分專業匯總報設計總監、總經理及成本委員會各成員并抄送設計院。

4.3.5.現場簽證費用的控制

.工程部是現場簽證費用控制的責任部門,工程部各專業工程師是各專業現場簽證費用控制的責任人。

.工程部在與監理公司簽訂合同時,應將現場簽證費用不超出目標現場簽證費用的條款寫入合同中,并明確獎懲辦法。

.現場簽證審批權限:2萬元以下的需經工程總監批準;2-5萬元的需報總經理批準;5萬元以上的需報公司成本委員會批準。

.現場簽證分"正常類"、"特急類"簽證:

"正常類"簽證的辦理應遵循先估價后施工的原則,凡是現場簽證事項一經提出十天以后再施工的,都視為正常類簽證,必須先定價(估價)后實施;正常簽證的辦理需在十天內完成。

"特急類"簽證的辦理是必須立即執行而且延緩實施會造成更大損失的簽證。特急類現場簽證的辦理原則是邊施工邊洽談,但必須在開工后十天內辦妥全部手續。

.工程部每月月中將上月所發生的現場簽證費用按專業匯總報工程總監、總經理及成本委員會各成員并抄送監理公司。

4.4.分項工程完成一月內成本控制部應將該項工程成本控制情況書面報告設計總監、工程總監、總經理及成本委員會各成員并抄送設計院、監理公司。

4.5.工程竣工結算后成本控制部在一周內按土建和安裝工程統計出分部分項工程單位成本、建筑面積單位成本、可售面積單位成本及總設計變更費用增加比例、各專業設計變更費用增加比例、總現場簽證費用增加比例、各專業現場簽證費用增加比例,為后續工程的成本控制提供依據。

4.6.成本控制的獎罰

4.6.1.工程竣工結算完成后,公司根據整個工程的成本控制情況,對成本控制成績優秀的責任部門和個人按節約成本額的5%提成予以獎勵,對成本超過目標成本的責任部門和個人按超出額的2%予以處罰,從年終獎金中扣除。

4.6.2.工程竣工結算完成后,公司根據整個工程的設計變更費用統計,設計變更總費用低于目標設計變更費用時,予以設計院節約額的5%的獎勵,設計變更總費用高于目標設計變更費用時,則予以設計院超出金額的5%的罰款,罰款從預留的設計費中扣除。

工程竣工結算完成后,公司根據整個工程的現場簽證費用統計,對非設計變更所發生的現場簽證費用低于目標現場簽證總費用時,予以監理公司節約額的5%的獎勵;當現場簽證費用高于目標現場簽證總費用時,予以監理公司超出金額的2%的罰款。

注:上述比例均為參考數值。房地產開發方案（成本控制篇）時間:2006-11-2012:16:17來源：網絡作者：未知瀏覽:6067隨著市場競爭的日趨激烈，房地產正在告別暴利時代，利潤回歸社會正常利潤水平。房地產業正在進入精耕細作時代，專業化分工越來越細，專業化水平越來越高，需要開發企業變粗放式管理為集約式管理，實現開發成本費用的精確控制。企業存在的終極目的是利潤最大化，實現利潤無非“開源節流”?！伴_源”要求對公司現有資源通過整合，發揮其最大效益；節流是成本費用的降低、控制。具體到房地產開發項目上，“開源”即是最大限度挖掘項目潛在價值，提高附加值；“節流”即房地產項目成本費用的控制。房地產開發成本控制主要是對其中主要費用中的變動費用的控制，因為這些既是可控制的又是對項目經濟效果影響較大的費用，控制住這些費用就控制住了開發成本費用的主要部分。第一部分征地和拆遷補償、安置費的控制關鍵是建設項目的選址，首先必須符合城市總體規劃，還要考慮地理位置、交通狀況及環境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、構筑物以及地下管線等，毗鄰無異議。同時要求對國家和地方關于征地、拆遷的一系列法規、政策的熟練把握。第二部分勘察設計和前期工程費的控制將前期費用分為行政事業性收費和工程服務性收費兩部分。對前一部分通過爭取各項優惠政策降低；勘探、設計等前期工程任務的發包，必須按照新的招投標法的規定，通過公開招標確定承包單位，最大限度壓低承包價。工程項目在設計上的浪費是十分驚人的，設計標準一定要與項目的市場定位相適應,不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，積極推行價值工程管理。設計目前很多知名開發企業實行方案設計落實到人頭，方案設計與施工圖設計分開的做法。三通一平工程費用，也是前期工程費控制的重點。土、石方工程一般工期較短，也沒有復雜嚴格的質量要求，可以采用市場價格，實行總價招標。施工用水、用電線路的敷設，一定要兼顧小區建成后生活用水、用電的需要，切忌重復建設，增加成本。第三部分建安工程費的全程控制一、決策階段的難題和對策：1、加強項目投資決策的科學性、系統性，準確市場定位。2、推行價值工程管理，“用最少的投資，爭取最大的效益”：1)保持項目功能不變，降低項目投資；2)投資不變，提高項目功能；3)投資雖有所增加，但功能提高幅度更大；4)降低一些次要功能，使成本大幅度降低；5)運用新科技、新技術，既提高功能，又降低項目投資；3、決策的連貫與調整。前期計劃的完整、系統、合理、科學，盡量避免后期調整帶來的震蕩和成本上升。二、規劃設計階段的成本控制要點：研究表明，房地產項目初步設計階段，影響工程造價的程度約65%，施工圖設計階段，影響工程造價程度為25~35%，施工階段通過技術措施節約工程造價的可能性僅為5~10%，這表明設計階段的造價控制是建安工程費控制的關鍵。1、成立成本評估審核部門：公司內部成立專門的工程設計管理部門，制定詳細的設計要求和下達設計任務，并對設計單位的設計方案和施工圖進行審核；對工程項目的結構形式、裝修標準、材料設備選型、設計的合理性和安全性等進行全面的評估和審核。1)通過招標和方案競賽，縮短設計周期和優化設計方案；2)按照批準的設計任務書及投資估算來控制初步設計；3)通過合同對勘察設計單位明確規定責任；4)加強設計標準和標準設計的制訂和合理應用。2、對設計單位限額設計：由于當前設計單位普遍經濟觀念和市場觀念淡薄，“重技術、輕經濟”，加上設計費的取費標準一般按建筑面積或投資額計算，不利于設計單位加強成本控制意識，設計保守不合理，浪費極大。在設計任務書或投資估算上規定造價的限額，并和設計費掛鉤。對設計單位進行經濟賞（節約）罰（超支）。3、積極實行設計監理制度，加強設計階段的成本控制。4、盡量避免設計變更帶來的成本增加。在房地產工程開發前期，要充分考慮自身地理條件和市場要求，做好前期調研工作，論證其可行性?？尚行匝芯繉τ谝粋€房地產項目的成敗起著關鍵的作用，但是現在沒有幾個房地產公司愿意花這份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感覺去上項目，這是非常危險的。房地產開發企業從事項目開發的根本目的是為了盈利，進行成本控制的根本目的是要取得經濟效益。在選立項時就必須對開發項目進行財務分析，了解可能的預期收入、成本、利潤和風險，這也是管理會計的重要內容?？尚行匝芯渴窃趯οM者的心理和市場容量、造價等進行準確分析、充分估計的基礎上，決定該工程是否開工。如果對消費者的心理沒有充分地掌握，對市場的容量沒有準確地估計，一切完美的銷售計劃都是空中樓閣。在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量地減少開發者的現金投入，減少資金成本，讓項目順利地進行下去。（二）設計階段

降低建筑安裝成本，首先要搞好設計階段的投資控制。把全面造價管理工作的關鍵放在設計階段。未雨綢繆，可以取得事半功倍的效果。因此，建設單位應以對建安成本影響最大的設計階段為關鍵環節，注意以下三個方面：

1.實行方案設計、工程設計的招投標制度。建設單位在委托設計時應大力引進競爭機制，以達到控制成本的目的。首先要通過設計招標來選擇設計單位。必要時組織設計方案競選，從中選擇能保證設計質量的設計單位；在設計時，可以根據情況實行分階段招標或委托。如一個好的項目，如果完全委托或全部由境外設計，則設計費用本身會相當高?？梢詫⒎桨高M行招標，中標的方案在施工圖設計時，可以再組織進行招標或委托。

2.加強技術溝通、實行限額設計。設計單位在工程設計中，要推行限額設計。凡是能進行定量分析的設計內容，均要通過計算。要通過技術與經濟相結合的數據說話。在設計時應充分考慮施工的可能性和經濟性，要和技術水平和管理水平相適應；要特別注意選用建筑材料或設備的經濟性，盡量不用那些技術不過關、質量無保證、采購困難、運費昂貴、施工復雜或依賴進口的材料和設備；要盡量搞標準化和系列化的設計；各專業設計要遵循建筑模數，建筑標準，按設計規范、技術規定等進行設計。在保證項目設計達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。在設計招標中，應明確要求設計方提供真實的設計概算指標，特別是結構數據，如含筋量、硅量等，以方便對結構設計的造價比較。

3.加強設計出圖前的審核工作。加強出圖前的審核工作，將工程變更的發生盡量控制在施工之前。從設計階段所設計的成果來看，設計方案的不足或缺陷加以克服時，所花費的代價最小，可取得的效果最好。在設計出圖前加強對設計圖紙的審核管理工作，以求得提高設計質量，避免將設計中的不足帶到施工階段。

（三）施工階段

施工階段投資成本控制的關鍵，應該從以下三個方面進行控制：

1.合理控制工程變更。工程變更包括設計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更，這些變更主要由建設單位引起。控制施工變更的關鍵在于建設單位自我約束，按洽商變更程序辦事。應建立工程洽商簽證管理制度，明確工程、預算等有關部門、有關人員的權限、分工及職責，確保洽商簽證質量，杜絕不實及虛假簽證的發生。洽商變更后應根據合同規定及時辦理增減預算，審核應嚴格執行國家定額及有關規定，經辦人員不得隨意變通。

2.嚴格審核承包商的索賠要求。對于承包商索賠要求的處理，則應按合同辦事。加強對索賠資料的審查，強調處理索賠的及時性，加強預見性，盡量減少索賠案的發生，以免索賠額過大引起投資失控。

3.搞好材料設備的加工訂貨。預算人員要廣泛掌握建材行情。嚴格按有關規定做好材料限價工作，合理控制價差水平。對施工單位自行采購的材料，屬于指定價范圍的，只監督質量，不干預訂貨。屬于指導價范圍的，應實行“適當參與（不包辦代替），推薦廠家（不指定廠家），監督質量（采購質量的主要責任者是施工單位）及合理限價（不是不顧產品質量的片面壓價）”的原則，設備采購實行招投標，確保質優價廉。

（四）竣工結算階段

凡結算工程必須按設計圖紙及合同規定完成，必須要有竣工驗收單。如有甩項應在驗收單中注明，結算中予以扣除。應做好工程洽商簽證及預算增減賬的清理。重點做好材料價差及竣工調價的審定工作。審核時應與原招標文件對照，凡原標底內已含項目不能重復出現。要嚴格按合同及有關協議的規定，合理確定技措費、提前獎和優質獎等相關費用，認真實行結算復審制度及工程尾款會簽制度，確保結算質量。一、開發部的工作內容

(一)負責提出建設項目的可行性研究,并委托建設項目的總體規劃、詳細規劃、市政方案規劃及施工圖設計、單位工程的施工圖、小區內部市政工程圖設計。協助總工程師編制《小區建設施工組織總設計》。

(二)根據公司的要求,負責向政府申報項目建設計劃。

(三)負責辦理征用土地的相關手續。

(四)負責辦理方案的報批并辦理領取執照的手續。

(五)負責確定征地界限及拆遷范圍,組織好建設用地和市政代征地內的拆遷安置工作。

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