2023/2/7沙河小區商業整合推廣

立足遵義、影響貴州、放眼中國宏觀大勢——遵義房地產發展概況第一章節第二章節現有價值——項目概況、SWOT分析目錄第三章節提煉價值——項目定位第四章節提升價值——項目定位第五章節實現價值——項目營銷策略FOCUS2遵義房商業發展概況第一章節：項目認識在市場中尋求項目的發展方向FOCUS1遵義投資環境遵義市投資環境FOCUS1遵義市經濟概述2007年全市生產總值達到566億元，財政收入達88.6億元，全市人均地區生產總值7468元，總體實現小康，城鄉居民儲蓄存款余額達591億元，城鄉居民可支配收入達11340元，農民人均純收入達到2819元，城鎮居民人均消費7098元，農村居民人均消費1708，新行農村合作醫療普及全市，達到83.5%。工業經濟提速發展。完成規模工業增加值175.45億元，增長18％，增速提高1個百分點。六大基地、六大標志工程、六大百億行業（企業）建設取得新進展，十大工業集聚區、白酒“一大十星”培育發展加快，煙酒、機電、化工、能源、新材料、制藥等特色優勢產業支柱地位進一步鞏固。遵義市投資環境FOCUS1遵義市經濟概述我們目前的商業房地產市場是怎么樣？FOCUS2遵義房商業發展概況第一章節：項目認識FOCUS1遵義市投資環境在市場中尋求項目的位置

統計數據顯示：2008年遵義市房地產新增建筑面積約為70萬平方米。其中商業面積在15萬平米。加上08年市場積累滯銷的商業項目市場可在售的項目面積約25萬平米08年商業地產預售面積增加迅猛遵義商業發展概況FOCUS2遵義商業房地產市場環境遵義形成三大商圈局部發展布局遵義目前已經形成商圈的主要有，路丁字口商圈、和港澳商圈、火車站商圈。丁字口商圈：一丁字口為核心商業中心延伸至紅花崗商業區、茍家井批發市場形成服裝、百貨、的休閑購物零售批發城市核心商業圈。火車站商圈：火車站作為依托商業延伸坪豐批發市場春天堡、沃爾瑪、天宇建材市場局部形成商品集散物流商圈。港澳商圈：由香港路和澳門路為中心商業主要有國美、羅莊、華聯百貨、恒興家居等商業廣場形成新興具有城市升級版的商業圈。丁字口商圈火車站商圈本案港澳商圈遵義商業發展概況FOCUS2遵義商業房地產市場環境茍家井市場主營:服裝\鞋\日化\燈具商業定位：低檔租金:店面形式150—300元/㎡二樓開放式鋪位租金80元/㎡左右。售：3000-15000元/平米丁字口商圈租售概況遵義商業發展概況FOCUS2遵義商業房地產市場環境紅花崗商業步行街主營:服裝\鞋\旅游用品、休閑娛樂等商業定位：中檔租金:店面形式250—300元/㎡二樓開放式鋪位租金80元左右。售：5000-20000元/平米丁字口商圈租售概況遵義商業發展概況FOCUS2遵義商業房地產市場環境廣州路商業區主營:家居、餐飲等商業定位：中高檔商業裙樓空置率80%售：3000-10000元/平米港澳商圈租售概況遵義商業發展概況FOCUS2遵義商業房地產市場環境火車站商圈租售概況春天堡市場主營：衛生紙系列糖煙酒副食品租金：30元/㎡部分攤位價格能達到100元/㎡開放式市場攤位租金價格8—10元/㎡遵義商業發展概況FOCUS2遵義商業房地產市場環境火車站商圈租售概況

沙河街商業區主營：糖煙酒副食品、建材、文具、服裝等商業定位：低檔租金：20-60元/㎡部分街鋪價格能達到100元/㎡售：2500-10000元/平米遵義商業發展概況FOCUS2遵義商業房地產市場環境遵義商業發展概況FOCUS2遵義商業房地產市場環境供求價格發展開發商越來越注重產品品質定位物流、批發等專業市場將成為新的商業增長點火車站中心商圈崛起的發展帶來商業價值

區內供應量大，競爭激烈規劃價格降溫、成交量下降區域環境——規劃良好、前景向好、競爭激烈遵義商業發展概況FOCUS2遵義商業房地產市場環境機遇與挑戰并存，我們如何有效突破？

片區規劃良好，城市地位穩步上升！城區商業項目開發量過大！眾多項目集中開發滯銷項目和空置率急劇攀升！開發商資金鏈緊張導致市場價格秩序混亂！遵義商業地產概況小結遵義商業發展概況FOCUS2遵義商業房地產市場環境項目分析FOCUS1看清楚我們目前的狀況第二章節現有價值——項目概況、SWOT分析項目SWOT分析FOCUS2項目分析FOCUS1項目概況項目位置火車站南地塊總占地面積（約）215000㎡總建筑面積（約）860000㎡

住宅建筑面積（約）660000㎡

商業建筑面積（約）200000㎡容積率（約）4地段屬中心區邊緣；體量較大，為中大型商業社區。項目概況地塊素質（商業氛圍、交通、人流、規劃）分析項目分析FOCUS1商業氛圍交通人流規劃北面★★★★★★★★★東面★★★★★西面★★★★★★★★★南面★★★★★★★★★項目概況看清楚我們的項目那些有優劣勢。項目分析FOCUS1從項目中尋求我們的有力武器第二章節現有價值——項目概況、SWOT分析項目SWOT分析FOCUS2項目分析FOCUS2SWOT分析——優勢和機會S：優勢O：機會地塊優勢地塊緊挨主干道以及城際交通樞紐中心位置具有較高的物流以及商品集散價值地塊處于城市中心區，未來升值潛力高周邊生活配套設施成熟，商業氛圍局部形成團隊優勢開發商在當地開發經驗豐富且知名度高具有成熟操盤經驗的深圳建華團隊鼎力支持價格聯動效應火車站商圈形成帶動周邊商業價格升溫客戶需求黔北地區商品集散物流圈所帶來的商機，帶動本土投資者城市規劃比鄰遵義火車站緊挨沃爾瑪城市主干道金鉆交匯，火車站商圈現正孕育脫變，形成遵義最耀眼的商圈之一項目SWOT分析規劃劣勢目前商業氛圍尚未成熟規劃較亂，難以形成整體環境劣勢項目街道環境差、缺乏一個整體的形象業態分布散亂檔次低小商家創利不高、形成流動性高、商業氛圍較差、商業價值不能充分體現運營劣勢項目管理軟硬件都跟不上商業發展的要求導致多難做不旺，在社會有一定的負面影響沒有整體的考慮商業的整體運營以及經營等問題導致商家在經營上難以生全W：劣勢T：威脅競爭者威脅近年眾多樓盤集裙樓商業眾多，后續開發量大，競爭空前激烈政策威脅政府緊縮銀根，導致房地產市場大幅降溫SWOT分析——劣勢和威脅項目分析FOCUS2項目SWOT分析項目分析FOCUS2項目SWOT策略SO策略挖掘項目產品優勢突出項目區位優勢擴大項目運營優勢利用片區規劃利好機會WO策略樹立項目特有形象與周圍區分強化項目升值潛力利用規劃前景來規避項目劣勢ST策略利用地塊良好地段打造獨特產品優勢建立區域市場統領形象使競爭者難以超越進行資源有效整合，提高競爭力WT策略增加產品的附加值打動消費者強有力的促銷推廣吸引客戶群項目SWOT分析怎么樣的市場定位才更適合我們項目發展？？PART1項目定位項目市場定位項目主題定位項目功能定位第三章節：項目定位低端：需求量大、覆蓋面廣（茍家井批發市場）高端：紅花崗商業圈頂端：中高端：丁字口商業圈競爭激烈有很大的空間我們先來觀察市場項目定位PART1項目市場定位市場容納量很少由項目本身出發無特定經營資源制約項目商業氛圍的提升中心板塊的商業區有利于打造火車站商圈的核心商業載體交通樞紐帶有利于項目商品集散于物流產業的形成項目已現樓重新樹立新的形象，扭轉外界對項目固有的形象項目定位PART1項目市場定位綜合各方面因素考慮，建華認為本項目應走中低端路線外部資源不多，那我們就把產品做強……建華策略項目定位PART1項目市場定位我們的核心競爭力又是什么？第三章節：項目定位尋求我們在市場的位置項目功能定位PART2

2項目主題定位PART21產品契合度可操作性價值提升差異化重要度和權重依次遞增滿足客戶三大關鍵價值：大型商場購物環境與經營理念一站式購物批發市場的商品集散場地中心區的區位優勢良好的交通樞紐火車站商圈作為依托如何同競爭項目形成差異化？主題宣傳/促銷推廣/公關活動/展示主題等都要以之為中心展開項目定位PART1項目主題定位核心價值4級選擇模型『客觀性』主動式被動式『主觀性』423產品服務經營環境品質品牌和影響力商業氛圍區域價值利用常規地產項目的“核心競爭力矩陣”來判斷本項目的戰略發展方向環境：火車站商圈的形成，帶來的商業價值產品：商圈商業升級版，為領商圈品牌的標志，更顯投資價值服務：品牌的力量，利于招商與推廣來帶的經營價值經營：引入商場化的經營模式，一站式購物、商品集散、物流體現商業最核心價值項目定位PART1項目主題定位『客觀性』被動式『主觀性』1423經營服務規劃地段理念品牌產品自然資源區域價值主動式本項目的發展方向：經營+服務+產品本項目的選擇：“3+4”（服務+經營）——品牌——品質——客觀性/主動式——體現“產品商業價值”項目定位PART1項目主題定位我們選取的定位方向：服務+地段產品+經營+項目定位PART1項目主題定位

本項目打造貴州最大專業批發市場項目定位PART1項目主題定位建華認為命名建議主推：火車站·物流城凸顯地段優勢，提高地段號召力和認同感！火車站物流涵蓋了本項目劃分成若干個專業市場團組項目主題定位項目定位PART1城物流集散地、集服裝皮具、日用化工、五金、文具專業批發市場輔推：義烏小商品綜合市場、遵義綜合批發市場永誠·國際物流城備用：發展商品牌，提高項目號召力和認同感！永誠命名建議國際宣揚的是領導時尚與潮流！城，覆蓋面廣、影響力強！項目定位PART1項目主題定位物流城遵義首席批發中心——打造20萬平米商品集散基地、影響城市的力量關鍵詞：打造、西部、最大、最好，物流、商品、集散、基地項目定位PART2項目主題定位立足遵義項目主題定位項目定位PART1覆射黔北地區貴州省最重要小商品集散基地影響全國我們的目標給我們做專業市場的理由？第三章節：項目定位尋求我們在市場的突破項目功能定位PART2

2項目主題定位PART21上海九星批發市場租售模式只租不售經營模式整合大品牌經營商，負責部分鋪面的招商，自己也負責其他鋪面的招商工作；市場定位剛開始定位為建材和裝飾類產品，隨著市場不斷擴張，目前已經形成九個區，包含五金、建材、化工等產品產品形態單層、獨立式鋪面為主，少量開放式的鋪面項目定位PART2項目功能定位上海國際五金城租售模式租售并舉，以租帶售經營模式以“機電五金城”為基礎，通過機電五金項目開發，向國際貿易發展，整合大品牌經營商，負責部分鋪面的招商，自己也負責部分鋪面的招商；市場定位以"機電五金城"為基礎，通過機電五金項目開發，向國際貿易發展；總投資11億余元人民幣，規劃用地1100余畝，總建筑面積50萬平方米，可容納商戶3000余家。產品形態獨立式鋪面為主，少量開放式的鋪面項目定位PART2項目功能定位蘇州國際服裝城租售模式前期租售并舉，現已將銷售停止，只租不售；市場定位占地面積600畝，建筑總面積60萬平方米，將建成集國內外名牌名品演示展銷、名模大賽、原輔材料展銷、機械設備及配件展銷、信息會展、電子商務、科研設計、教育培訓、管理服務、娛樂休閑等功能為一體的平臺產品形態產品形態豐富，街鋪,開放式店鋪和獨立式的店中店均有。經營目標整合社會資源,打造世界時尚之都項目定位PART2項目功能定位常熟招商城租售模式自發形成的市場，租售模式不固定，以只租不售的形式為主；經營模式招商城管委會進行管理；市場定位招商場、紡交市場、西片市場、布匹市場、五金市場5個管理片區，下轄服裝、針織品、布匹、裝飾面料、床上用品、小商品、鞋業、五金、電器等28個專業批發市場。市場營業面積2.5平方公里，商業用房112萬平方米，店鋪、攤位2萬多只，旺季日均人流量15萬人次，日均貨運量2000多噸，招商城的發展帶動了周邊交通、旅游、服務業等相關產業的興旺，提供了20多萬人口就業，市場年社會綜合效益達30多億元。產品形態獨立式的鋪面。項目定位PART2項目功能定位無錫招商城租售模式一期只租不售，租賃期限為五年，二期將出售產權經營模式自己組建經營管理公司進行統一經營管理；市場定位占地500畝，總建筑面積60萬平米，投資20億元，一期業態有家電、機電、五金、衛浴、燈飾、服裝、床上用品、針織、鞋帽、化妝品、工藝品、旅游用品、紀念品、文化用品、小百貨產品形態產品為兩層，店中店的形式。項目定位PART2項目功能定位海門疊石橋家紡市場租售模式租售并舉，以租帶售；經營模式自己組建經營管理公司進行統一經營管理；市場定位占地77150平方米，擁有8000多個營業門面及攤位，生產經營床罩、枕套、被套、棉被等床上用品及各類家用電器套、窗簾、靠墊、玩具等300多個繡品系列品種產品形態產品為兩層，獨立鋪面形式；項目定位PART2項目功能定位張家港九州家具城項目定位PART2項目功能定位張家港九州家具城租售模式只租不售經營模式自己組建經營管理公司進行統一經營管理；市場定位一、二期工程總投資2.5億元人民幣，占地600畝；三期工程總建筑面積26萬平方米，招商3000戶。業種有家具及布藝、工藝品、床上用品、窗簾等家居用品產品形態產品為一層，有店中店和獨立鋪面兩種形式；項目定位PART2項目功能定位單位：元/日·平方米項目定位PART2項目功能定位單位：元/日·平方米租金均在80元/月以上項目定位PART2項目功能定位我們的理由是租金高、出租率高。集批發、購物、休閑、娛樂、物流為一體的綜合性商業項目核心功能：白酒批發、服裝皮具批發、文具圖書批發、建材五金銷售輔助功能：酒店、娛樂、休閑、金融、物流等功能項目定位PART2項目功能定位我們的功能定位我們要重新思考項目的業態規劃。規劃業態建議Composition1第四章節：產品規劃建議配套規劃建議Composition1金融、娛樂、休閑區服裝及紡織品商區文具、圖書批發區建材、五金電器商區及藥品批發商區白酒商區八大商業板塊皮具商區女人世界日雜商區配套規劃建議Composition1五大投入，重新打造遵義商品集散地中央區域增加空中連廊將二層商業形成一個大整體中央區域共部分建議鋪大理以及休閑椅子重新設計中央區域的外立面風格中央區域采取人車分流管理統一戶外廣告牌、光電梯手扶梯等中央區域的部分增加玻璃頂處理讓城與街的一站式購物充分體現外立面建議Composition1燈光工程的實施不僅是外觀的變化也是城市一道風景！更是商業繁華的象征！發展商實力的象征！樓體燈光工程效果參考物業發展建議Composition1經營與物管提升：建議聘請專業的經營管理公司采用統一管理運營，集中化、分區、小個體自主經營、統一推廣經營模式。物業管理建議全面升級、全力打造，最好、最強、最集中的商品集散地。我們思考商業怎么樣才能炒作起來？第五章節：項目營銷策略形象樹立篇打動消費者篇整體營銷推廣策略先做旺后交鋪三大商業平臺支持即買即收租統一管理首付1萬創富50年500萬品牌推動20萬平米綜合商品集散地推廣主題：火車站物流城前所未見的撼世陣容此階段投資的眼光已經被紛紛吸引而來，此時應重點進行項目的功能訴求，宣傳產品自身優勢，加強形象

形象樹立篇Factor1強勢陣容品牌形象包裝策略品牌形象的包裝包括兩個重要要素：案名和主打廣告語策略一：設計與項目相吻合能體現項目品質感和高端形象的LOGO策略二：選用一句富有感染力的廣告語，直擊本項目目標客戶群的心靈火車站物流城

形象樹立篇Factor1——即買即收租、投資0風險強強聯手我們要思什么樣的賣點才能吸引投資者。第五章節：項目營銷策略形象樹立篇打動消費者篇首批單位營銷推廣策略【形象定位】創富50年·火車站商圈核心街鋪

訴求賣點篇Factor2打動消費者篇主要訴求點提煉：投資篇小投資、大收益、首付1萬元起享用50年產權100萬收益誰說富不可三代、50年財富源源不斷家有一鋪、經濟收入更牢固

訴求賣點篇Factor2打動消費者篇即買即收收三年租、10年返回本，投資0風險主要訴求點提煉：地段篇交通：城際交通樞紐中轉站、火車站商圈絕版財富聚寶盤規劃前景：一個城市只有一個火車站、領秀商圈核心、升級版物流航母

訴求賣點篇Factor2商業至高點：立足遵義、享譽中國，共同打造100億物流批發集散基地打動消費者篇主要訴求點提煉：經營篇商業氛圍：我要把生意做到全國去

訴求賣點篇Factor2商業理念：做沒有風險的生意商業理念：三大平臺支持、商業網絡平臺支持、強大的物流平臺、會展品臺商業理念：完善的經營管理，商場集中化管理、小商品批發的經營模式商業理念：強大的商業后盾支持，投入500萬作為項目的推廣以及商品產業發展打動消費者篇政府支持政府批準的各項地方性收費（不含有償服務性收費）2年內免收；支持四支持三進入本項目的合法經營戶，凡符合規定條件的，按規定程序可以認定為增值稅一般納稅人并按規定使用增值稅專用發票。對實行定期定額稅的經營戶，經稅務部門批準，可采取按年核定稅額；支持二進入本項目的合法經營戶，所得稅實行地方留成部分第一年免征，后兩年減半征收。支持一凡進入本項目的經營單位和個人，開業前工商、稅務直接幫助辦理注冊登記。核心支持對周邊不規范市場和無具體規劃的市場進行關、停、并、轉，并歸口到本案乃上上之策。強強聯手

訴求賣點篇Factor2政府支持支持九政府不能隨時、隨地、隨意來打假，要極力維護本商貿城的聲譽，而不能隨時打假或者檢查；支持八必須盡量把物流、倉儲、郵政、電信、銀行等城市配套和生活配套向本案傾斜并給出相應的政策支持；支持七對市內各小商品市場和不符合消防要求的場所進行強制性關停并由主要領導帶頭和本案進行對接，實際操作人員和主要掛帥領導一定要把他們套住，尤其是市里一二把手及其手下重要愛將；支持六對進入本項目的所有管理費用可實行統一扎口收取的方法，工商、稅務部門應征收的稅費可分別委托市場管理委員會按時代收代繳。有關部門必須主動為經營戶提供優質服務；支持五本項目有關服務性收費項目和收費標準由市場管理委員會申報物價部門批準后實施，禁止各種攤派和強制性征收費用；強強聯手

訴求賣點篇Factor2開發商搭臺搭臺六開發商鄭重承諾，租賃一年后有權無理由退房并返還開業保證金；搭臺五進入市場的合法經營戶，在試營業期間除各商鋪的水電費自理外，其余費用一律免除，并免費享受半年至一年的倉儲服務；搭臺四租賃本項目商鋪的合法經營戶，承租為三年，在經營過程中享受“第一年免半年租金，第二年返還三個月租金，第三年返還一個月租金”的優惠政策；搭臺三對前100名進駐的商家，在上款前題上可再享受更高的租金優惠；搭臺二進入商業步行街的商戶，由開發商免費安裝統一規格的店面招牌；搭臺一重組經營管理公司進行統一規劃、統一經營、統一管理，統一物流配送；強強聯手

訴求賣點篇Factor2整合社會資源公司放權制定招商租金炒作方案，使參與招商的各方面人員都能從中獲益強強聯手

訴求賣點篇Factor2我們要找到項目的啟動支點。第五章節：項目營銷策略形象樹立篇打動消費者篇整體營銷推廣策略解決首批單位快速回收第一批啟動資金。整體營銷推廣策略Factor1酒類集散地由春天堡日雜市場延伸利于招商酒類大型集散市場空缺火車站物流圈的依托1號樓與5號樓裙樓打造成一個整體的二樓大平臺打造遵義最大的酒類集散批發基地（一樓酒類、二樓副食）首批單位定位商場二樓正門樓梯重新調整讓二樓變成成為一樓商業二樓沿沙河街面整體采用廣告牌重新包裝提高商業整體形象解決二樓人流少問題重新包裝整合資源整體營銷推廣策略Factor1首批單位包裝整體營銷推廣策略Factor1首批單位包裝導視【銷售組織綱要】10.2511.1011.15宣言/出擊咨詢/積累派卡/篩選整改工程完成第一批單位解籌招商介入認購期選房、開盤期12.112.512.28整體營銷推廣策略Factor1首批單位時間節點項目名稱征集活動

通過項目征名發布會，引起公眾關注，從貴州地區范圍征集項目名稱有獎活動，獎金為1萬元。以都市報、遵義晚報、電視等媒體發布。整體營銷推廣策略Factor1活動營銷

通過產品發布會，打造品牌形象，從項目的整體規劃以至建筑風格等，邀請當地政府規劃、國土、工商、稅務、行業協會、小商品業主等參與。樹立項目高端形象

形象樹立篇Factor1活動營銷投入300萬！扶持項目商業運營經費、200萬扶持小商品中下游產業鏈發展。

形象樹立篇Factor1已項目名義組織成立小商品協會活動營銷【行動一】時間：2008年11月1日關鍵行動：重新樹立項目形象關鍵條件：電視廣告報紙炒作戶外廣告網站/網絡廣告整體營銷推廣策略Factor2策略解析二【行動二】時間：2008年11月10日關鍵行動：銷售人員進場/前期咨詢關鍵條件：項目商業包裝廣告報紙炒作戶外廣告網站/網絡廣告售樓處包裝廣告以及相關物料到位整體營銷推廣策略Factor2策略解析二巴士廣告我們的推廣策略項目核心賣點訴求:火車站物流中心影響城市的力量

空中打擊

地面推動

公關造勢

終端展示主流報紙廣告系列軟文報道網絡短信廣告電視廣告戶外系列廣告樓書宣傳物料巴士廣告征名活動產品推介會成立小商品協會新聞發布會其他營銷活動樓盤現場包裝交通指示布置項目象形工程整改整體營銷推廣策略Factor31．導入預熱期目標：前期宣傳，炒作片區，接受咨詢，持續累積客戶群；反饋市場信息，及時調整營銷策略。營銷策略戶外：布置現場廣告位和項目周邊廣告，樹立市場形象網絡廣告：初期形象樹立，擴大市場認知度電視：通過形象的畫面及主題賣點，迅速吸引客戶眼球營銷推廣主題：火車站物流中心影響城市的力量整體營銷推廣策略Factor4各階段推廣策略2．開盤前蓄客認籌期時間：開盤前兩個月內目標：快速打響知名度，蓄勢引爆，完成原始客戶的積累，為開盤做鋪墊營銷策略：活動營銷+媒體推廣，有機的從積累客戶向開盤日強勢推廣過渡營銷推廣主題：酒類批發區街鋪接受登記整體營銷推廣策略Factor4各階段推廣策略活動一：產品發布會時間：開盤前一個月內目的：塑造項目高端形象，全情展示項目獨有優勢，擴大項目認知度活動二：價格試算時間：開盤前3天目的：篩選誠意客戶，試探價格在市場上的接受程度，以便及時調整價格策略活動營銷各階段推廣策略整體營銷推廣策略Factor4活動三：開盤活動時間：待定目的：實現利潤活動營銷整體營銷推廣策略Factor4各階段推廣策略媒體一：遵義晚報面向市場：本地市場策略：不主張長期投放，按計劃分階段集中式投放。本階段以硬廣配軟文的形式配合活動節點進行宣傳媒體二：電視廣告（遵義電視臺等）面向市場：本地市場策略：突出其聲色并茂，感染力強的特點，主要用于開盤前期形象樹立。本階段選擇黃金時段，配合活動節點重點進行宣傳媒體營銷各階段推廣策略整體營銷推廣策略Factor4媒體三：巴士廣告（州縣）面向市場：州縣市場策略：采用短期內投放，主要用于開盤前期地面推