第六章房地產投資信托基金(REITs)REIT基本概念REIT投資優勢REIT投資風險TheLinkREIT案例分析REIT投資要點提示中國發展REIT的優勢與障礙房地產投資信托基金(REITs)在眾多投資領域中，房地產投資以其豐厚的投資利潤，較好的保值性，一直是投資的熱點領域。但是同時，房地產業以其資金需求量大，周轉時間長的特點，使得眾多的社會閑散資金和個人投資者不敢涉足該領域。房地產投資信托基金（RealEstateInvestmentTrust，REIT）是一種房地產產業投資基金，可以為中小投資者提供分享商業地產利潤的機會。投資基金，一般是指由投資基金公司通過發行基金股份或受益憑證等形式向社會募集資金，再將所籌得的資金投資于有價證券、高新技術產業、基礎產業等投資對象或領域，并將所獲的凈收益分配給廣大投資者的一種集合投資制度。

WhatisaREIT?Arealestateinvestmenttrust,orREIT,isacompanythatowns,andinmostcases,operatesincome-producingrealestate.SomeREITsfinancerealestate.TobeaREIT,acompanymustdistributeatleast90percentofitstaxableincometoshareholdersannuallyintheformofdividends.(NationalAssociationofREITs,NAREIT)REITsinUSA-TheOrigin:BackgroundInUSA,startedin1960(JFKennedybecamePresident)ByCongressIntendedtoestablishtax-favoredinvestmentmeasuresAllowaverageincomeAmericanstobenefitfromrealestateinvestmentmanagedbyprofessionals.Atthebeginning,notpopularduetothefactorssuchas -Ownershiponly,thethirdpartymanagement -Taxshelterbenefitforrealestate.RevisionsTaxReformActof1986-Allowingtoown,operateandmanagemostincomegeneratingproperties-ReducedrealestatetaxshelteradvantagesBenefits-DeductREITdividendfromincomebeforetax-Avoidhightaxequivalenttocorporatetax-REITsentitiesenjoythesamestatusunderstatecorporatelaw,butonlyonetaxburdenShortcomings-REITscompanymustdistribute90%ofitsnettaxableincometoshareholders—makesitdifficulttoreinvestinnewpropertiesLegalRequirements:

InternalRevenueCodeof1986REITsentitymustbemanagedbyoneormoredirectorsortrustees.Sharesorbeneficialinterestintheentity,iftheentityisoperatedasatrust,aretransferable.Theentitymusthaveaminimumof100shareholders.Theentityisnotclosely-held(nomorethan50%oftheentity’ssharesmaybeheldbyfiveorfewerindividuals.Theentityinvestsatleast75%ofitstotalassetsinrealestateassetsTheentityderivesatleast75%ofitsgrossincomefromrealpropertyrentsorinterestonmortgageonrealpropertyTheentitypaysdividendsofatleast90%ofitstaxableincomeREIT投資對象

選擇不同地區、不同類型的房地產項目進行投資組合，主要投資公寓、購物中心、工業廠房、辦公樓、飯店、醫療中心和倉庫等可以產生穩定收益的成熟物業。

美國REITs的投資對象（Source:NAREIT）REITs投資方式REITs可以投資于房地產產業的任何一部分，如土地開發、房產開發和物業管理等環節；也可以通過收購尾盤，進行集約化銷售，將不良資產變為優質資產。REITs既可以投資單一的房地產項目，又可以同時介入多個項目；既可以進行全程投資管理，也可以進行階段性投資管理REITs分類根據投資業務及收入模式的不同，劃分為：EquityREIT（權益型）

以持有并運作房地產項目為目的，其收入來源主要是租金收入和轉讓所得。

MortgageREIT（抵押型）

主要以向房地產發展商或有意購買物業的抵押人提供貸款，或者通過購買抵押貸款或抵押支持證券提供間接借貸，主要收益來源為利息收入，風險較低，收益性比權益型REITs差。

HybridREIT（混合型）

兼有權益型REITs和債權型REITs的特點。REIT投資優勢分析REIT收益性較好股利支付比例高。收入以相對穩定的租金收入為主稅收優惠REIT風險性較低專業化管理分散投資風險抗通貨膨脹風險可以優化投資組合信息透明度高REIT流動性較強REIT收益性較好收入以相對穩定的租金收入為主稅收優惠在公司層面，分配給投資人的部分可以從REIT的稅前收益中扣除對于投資人，REIT投資人可免除資本利得稅股息支付比例高

REIT必須將90%以上的稅前收益支付給持股人，REIT的股息收益率平均高于其他股票4倍。REIT收益性較好(2)Source:NAREITREIT收益性較好(3)Source:NAREITHistoricalcompoundannualtotalreturnsoftheFTSENAREITAllREIT

Index,FTSENAREITEquityREITIndexandleadingU.S.benchmarksDataasofJuly31,2008,Alldataarederivedfrom,andapplyonlyto,publiclytradedUSREITs.REIT收益性較好(4)REIT風險性較低——分散投資風險REIT通過將資金投資于多樣化（不同地區、不同類型）的物業，不同的投資項目風險和收益不同，通過有效的投資組合，可以將投資的風險控制在最小范圍內。REIT的主要收益來自所投資不動產的價值上漲或租金收益，與股票、債券等其他金融產品的相關性很低。在投資組合中引入REIT，可以優化投資組合。REIT可以優化投資組合Note:EquityREIT(FTSENAREITEquityREITIndex),Russell2000(small-capstocks),DowJones(DowJonesIndustrials),NASDAQ(NASDAQComposite),Treasury(USTreasury10-YearNote).REIT的主要收益來自所投資不動產的價值上漲或租金收益，與股票、債券等其他金融產品的相關性很低。在投資組合中引入REIT，可以優化投資組合。REIT風險性較低——抗通貨膨脹風險(2)作為房地產產業投資基金基礎的房地產，具有較強的保值、增值功能，可以很好地防止通貨膨脹給資產所有者帶來的損失。房地產業在國民經濟中具有很高的產業關聯度，物價上漲往往會導致房地產價格的上漲；反過來，房地產價格的上漲也會帶動其他產品價格的上漲。在經濟處于通貨膨脹時期，持有與房地產相關的投資工具，可以實現保值增值。由于土地的不可再生性，房地產物業的價值會隨時間的推移而升高。以房地產物業為資產基礎的房地產產業投資基金的股票價值也會隨之上升。房地產企業投資基金是一種較好的保值類投資工具，抗通貨膨脹風險能力較強。REIT風險性較低——抗通貨膨脹風險(2)REIT風險性較低——優化投資組合(1)Note:EquityREIT(FTSENAREITEquityREITIndex),Russell2000(small-capstocks),DowJones(DowJonesIndustrials),NASDAQ(NASDAQComposite),Treasury(USTreasury10-YearNote).REIT的主要收益來自所投資不動產的價值上漲或租金收益，與股票、債券等其他金融產品的相關性很低。在投資組合中引入REIT，可以優化投資組合。REIT風險性較低——優化投資組合(2)IbbotsonAssociatesREIT風險性較低——信息透明度高大部分REIT屬于公募性質的投資機構，因此受到第三方監督的力度越來越大。上市交易的REIT，其經營情況受獨立董事、分析師、審計師、商業和金融媒體的直接監督，與房地產業直接投資相比，信息不對稱程度低，透明度高。另外，隨著機構投資者越來越多地參與到REIT市場，公眾獲得的信息也越來越多，REIT運作的透明度越來越高REIT流動性較強房地產作為不動產，流動性較差，投資者很難在短期內將其兌換成現金。當投資者急需資金而要將房地產變現時，經常要遭受損失。多數REIT都已公開上市，像股票一樣在證券交易所進行交易，投資者能很快地將其持有的房地產產業投資基金資產變現。未上市的REIT的信托憑證一般情況下也可以在柜臺市場進行交易流通。因此，相對于傳統的房地產實業投資而言，REIT的流動性相對較強。REITs風險分析委托人-代理人問題成為注入不良資產的工具利益沖突高收費過度使用金融杠桿過高的資產周轉率政策與監管風險利率風險市場風險投資經營風險TheLinkREIT領匯房地產投資信托基金（香港上市編號：823），為香港首個房地產投資信托基金，由領匯管理有限公司管理，其投資物業組合內的180項零售和停車場設施與全港四成人口為鄰。REITs投資要點提示REITs屬于長線投資產品。投資REITs與投資一般的股票還是不同。購買REITs實際上就是購買商業房產的持有權，其收益將主要包含兩部分，其中最主要的是從租金收入轉化而來的每年固定的股息收入，此外，還有一部分來自于房