111綠城鄰里中心戰略發展建議2011年10

2資料來源：九洲遠景分析國外的社區購物中心商業經過幾十年的發展已經日趨成熟，成為購物中心的核心組成21世紀初，美國的全國社區購物中心零售額即達到4,494億美元

高于區域購物中心，約占美國購物中心總零售額的40%3中國商業的發展經歷了一個漫長升級過程，在90年代末呈加速態勢，2000年之后各類商業形態百花齊放、高速發展早期80年代末90年代初90年代末以商業街和批發市場為主要業態代表商業如北京王府井和武漢漢正街商業街仍然是最主要業態，國營百貨在此期間出現代表商業如杭州百貨大樓、成都百貨大樓、濟南百貨大樓百貨作為中高檔消費的主要場所，商業地位得到提升大中型超市和連鎖便利開始出現代表商業如91年的聯華上海曲陽店和95年家樂福北京創益家店業態趨于豐富，大賣場、品類專業店涌現，購物中心開始出現沃爾瑪、家樂福等零售巨頭在中國開設多家大賣場品類專業店在商業街、裙樓底商中大量出現購物中心開始出現，如廣州天河城購物中心、上海梅龍鎮廣場業態時間城市生活中心綜合體傳統購物中心專業市場/品類殺手大中型超市/連鎖便利店百貨商業街2000-2005業態進一步專業化，連鎖型的專業市場快速擴張，如蘇寧電器、紅星美凱龍國際性的品類殺手也開始進入中國，如迪卡儂和宜家購物中心繼續快速發展，業態更趨集成化，”一站式“購物越來越受到消費者的青睞，如上海正大廣場綜合體開始出現，如上海商城大量區域中心和鄰里中心出現，呈現百花齊放的態勢，如蘇州工業園鄰里中心、上海大寧國際中心綜合體在二線城市快速擴張，并逐步形成品牌化，如武漢萬達廣場、天津恒隆廣場強調個性化體驗和互動的生活中心初步形成，如上海新天地、金橋國際廣場2005至今4從最初萌芽到如今的快速成長，中國商業地產在發展區域、商業形態、商戶品牌等各個方面都發生了巨大的轉變，把握住這些趨勢脈動，對于商業地產開發至關重要政策導向2005年之前，與商業地產開發相關的政策較少近年來政府宏觀政策調控的方向主要集中在住宅市場，商業地產受到影響較少，房地產投資開發焦點正逐步轉向商業地產此外，集約化用地的開發模式也促生了目前綜合用途用地比例的大幅度提高城市發展區域2005年之前，商業地產以在一、二線城市的開發為主2005年之后，逐步拓展到一些經濟較發達的三線城市產品特征2005年之前以傳統街鋪、封閉盒子型的商場為主要商業物業形態，購物中心開始出現2005年之后，商業地產產品呈現出多元化、精細化、品牌化的發展趨勢；商業綜合體、生活時尚中心、鄰里中心等商業形態紛紛出現投資/經營特征2005年之前，除部分港臺大開發商統一持有經營商業物業外，商鋪去化以銷售形式占據主導，且”售后包租、返租”現象盛行，市場相對混亂隨著金融法制的健全，市場逐步規范化，投資者亦趨于理性，商業地產逐步從開發時代過渡到運營時代商業業態/品牌發展2005年之前，商業業態較單一，以綜合百貨和專業店為主近年來，商業業態朝專業化、快速化和高端化發展。專業百貨、品類殺手和快速時尚等新型商業業態涌現國際商家品牌更多地進駐國內，其影響力和號召力持續提升5中國商業地產由成長階段發展到成熟階段的過程中，將呈現出八個趨勢趨勢1：投資焦點轉向隨著人口結構的變化，住宅市場將呈下降趨勢，房地產投資開發焦點轉向商業地產趨勢2：二三線是熱點二、三線城市發展迅速，對商業地產的需求不斷增加，市場前景看好、將成為新一輪投資熱點趨勢3：商業多中心化隨著城市版圖的不斷擴張，大量超級地區中心和區域中心出現，大中型城市的商業多中心化趨勢愈加明顯趨勢4：多元融資模式由于投資巨大、回收期長，單純的銀行貸款模式很難滿足商業地產的開發需求，多元化的融資模式成為必需趨勢5：聯手商業企業地產開發商日益重視與商業企業的聯手合作，通過訂單開發模式，實現雙贏局面趨勢6：商業品牌化商業產品的品牌化潮流勢不可擋，通過培育可復制的成熟產品，快速擴大市場份額，把握商業地產的發展機遇趨勢7：持有經營為主房價與地價間的利潤空間越來越薄，銷售型開發商的商業模式受到挑戰，成為商業地產向持有經營模式轉變的重要驅動之一趨勢8：專業運營商第三方專業為開發商提供從前期土地評估定位到后期運營管理的專業服務公司，將作為獨立的參與角色出現在商業地產領域，提供高價值的專業化服務6從購物中心發展趨勢看，城市中心在數量上的統治地位將削弱，未來將有大量區域中心和鄰里中心出現，呈現多類型購物中心百花齊放的局面CityCenter城市中心深圳萬象城RegionalCenter區域中心NeighborhoodCenter鄰里中心上海大寧國際蘇州工業園鄰里中心SuperRegionalCenter超級區域中心北京金源時代購物中心7鄰里購物中心將在5-10年內，成為國內商業地產發展的重點鄰里購物中心發展的有利因素城市商業規劃的合理性較高的租戶可得性市場較低的競爭性保障房建設的加速性8目前，國內城市的商業網點規劃根據在城市中所處的不同位置及各自承擔的商業功能，主要有六種類型超級區域中心城市中心新市鎮中心其他配套型（園區及旅游景區）區域中心大型居民社區中心城市商業網點類型1城市商業規劃的合理性資料來源：九洲遠景分析9大型居民社區中心的規劃在一、二線城市已經成為城市規劃中的重點，承擔了重要的商業功能1城市商業規劃的合理性位置：大型居民區附近商圈：局地性商圈，覆蓋范圍以3公里為主，人口覆蓋通常為10-20萬規模：2-8萬㎡（不同城市等級）流動性：目的性消費為主，流動性低功能配比：業態以滿足一站式基本功能需求檔次配比：以本商圈細分市場定位，檔次單一資料來源：九洲遠景分析10從2011年開始，將在5年的時間建設3600套保障房，國內的保障房建設進入了快速增長期3600套保障房，5年內完成2011年完成1000萬套2012年完成1000萬套余下3年完成1600萬套5年內，導入約1.08億人口新增大型社區商業中心超過1000個2保障房建設的加速性新增的保障房將極大鄰里購物中心商業的需求11國內鄰里購物中心以零售商為主導，而品牌開發商正處于起步階段NotesSource:開發商進入鄰里購物中心開發國內的開放企業中，也有數家形成了自已的鄰里購物中心的品牌：--萬科萬科紅社區商業--龍湖星悅薈--陽光新業新生活廣場零售商進入鄰里購物中心開發國內的零售企業都在進入鄰里購物中心的開發領域，并已形成了一些新的品牌形成的新商業地產品牌包括：--華潤零售歡樂頌--TESCO樂購樂都匯鄰里購物中心的開發3市場較低的競爭性零售商以自主開發的模式進入，將會對發展速度有所制約開發商的商業地產開發策略中，鄰里中心只是其中一部分，短期內較難形成規模12蘇州園區鄰里中心公司為國內專業的鄰里中心運營商，主要在蘇州地區發展，目前已在江蘇省內進行開發目前在蘇州園區內管理近10個鄰里中心，5年內計劃持有鄰里中心面積約100萬平米是國內唯一的一家以鄰里中心開發為導向的企業3市場較低的競爭性13北京天津青島鄭州西安成都石家莊沈陽唐山總計新生活廣場3421111114新業廣場321118新業中心1（在建）1（在建）2天津·紫金山陽光新生活廣場天津·陽光新業中心天津·南樓北陽光新生活廣場青島·南京路新業廣場西安·蓮湖新業廣場鄭州·嵩山路陽光新生活廣場沈陽·朝陽新業廣場北京·朝陽新業廣場陽光新業的商業地產開發定位清晰，對應區域中心、能量中心、社區中心分為三大類，分別是陽光新業中心、新業廣場和新生活廣場在商業產品線上，陽光新業定位清晰，對應區域中心、能量中心、社區中心分為三大系列，分別是陽光新業中心、新業廣場和新生活廣場支持14鄰里購物中心中，根據功能模塊的設定，租戶的可得性較高144較高的租戶可得性購物功能各業態餐飲功能各業態休閑娛樂功能各業態服務功能各業態主力店百貨、生活大賣場電影院次主力店家電賣場大型餐飲健身房生活超市KTV、電玩其他服飾電子音像店特色中餐美容美發銀行診所鞋帽保健品中式快餐瘦身SPA電訊服務寵物服務化妝品面包店飲品店幼兒教育郵政裝潢眼鏡店藥店甜品屋兒童娛樂洗衣店家政服務嬰童用品便利店茶坊足浴按摩票務成人教育家紡煙酒店咖啡棋牌房產中介書店琴行西餐電腦房彩擴水果店花店西式快餐浴場復印打字文具店15綠城建設選擇鄰里購物中心作為商業運營的主要方向，具有較強的優勢綠城集團的房產品牌優勢1綠城代建的戰略發展優勢2綜合體事業部的發展戰略方向3發展鄰里購物中心的戰略16需要補充1綠城集團的房產品牌優勢17需要補充核心點：1、代建的快速擴張帶來了較多的項目可供選擇2、代建良好的政府關系，可幫助實現品牌輸出管理的方式3、代建的BOT模式，可實現鄰里中心產品的標準化2綠城代建的戰略發展優勢18需要補充核心點：1、中國鄰里商業解決方案的服務商2、鄰里商業的多模式發展：持有、租賃、合作經營、品牌輸出3綜合體事業部的發展戰略方向19鄰里購物中心的盈利模式可分為三種NotesSource:分租租金收益合作利潤分成輸出管理收入12320采用分租的模式，將是鄰里中心主要的收入來源按照單個鄰里中心4萬平米，承租按照1元/天/平米，每年遞增3%，分租按照2元/天/平米，每年遞增5%，每3年遞增30%，10年租期，利潤率按照30%計算10年總利潤為9950萬元

1.002.003.004.005.006.007.008.009.0010.00承租單位租金（元/天/平米）1.001.031.061.091.131.161.191.231.271.30承租年租金(萬元）1460.001503.801548.911595.381643.241692.541743.321795.621849.481904.97分租租金（元/天/平米）2.002.102.212.873.013.164.114.314.535.89分租年租金(萬元）2920.003066.003219.304185.094394.344614.065998.286298.196613.108597.04租金收入(萬元）1460.001562.201670.392589.712751.102921.524254.964502.584763.626692.07年利潤(萬元）438.00468.66501.12776.91825