目錄TOC\h\z\t"B1,1"HYPERLINK\l"_Toc241546834"第一章申請單位及項目概況1HYPERLINK\l"_Toc241546835"一、項目申報單位概況1HYPERLINK\l"_Toc241546836"二、項目概況6HYPERLINK\l"_Toc241546837"第二章發展規劃、產業政策和行業準入分析14HYPERLINK\l"_Toc241546838"一、發展規劃分析14HYPERLINK\l"_Toc241546839"二、相關產業政策分析17HYPERLINK\l"_Toc241546840"三、行業準入分析25HYPERLINK\l"_Toc241546841"第三章項目工程方案34HYPERLINK\l"_Toc241546842"一、設計依據34HYPERLINK\l"_Toc241546843"二、工程方案37HYPERLINK\l"_Toc241546844"第四章資源開發和綜合利用分析44HYPERLINK\l"_Toc241546845"一、資源開發44HYPERLINK\l"_Toc241546846"二、資源利用44HYPERLINK\l"_Toc241546847"三、資源節約措施45HYPERLINK\l"_Toc241546848"第五章節能方案分析47HYPERLINK\l"_Toc241546849"一、節能設計依據47HYPERLINK\l"_Toc241546850"二、建筑節能的必要性47HYPERLINK\l"_Toc241546851"三、節能目標49HYPERLINK\l"_Toc241546852"四、節能設計49HYPERLINK\l"_Toc241546853"五、節能、節水具體措施51HYPERLINK\l"_Toc241546854"第六章建設用地、征地拆遷及移民安置52HYPERLINK\l"_Toc241546855"一、建設用地52HYPERLINK\l"_Toc241546856"二、土地綜合利用分析52HYPERLINK\l"_Toc241546857"三、征地拆遷和移民安置53HYPERLINK\l"_Toc241546858"第七章環境和生態影響分析54HYPERLINK\l"_Toc241546859"一、項目場址環境現狀54HYPERLINK\l"_Toc241546860"二、項目各階段建設對環境的影響57HYPERLINK\l"_Toc241546861"三、環境影響綜合評價結論65HYPERLINK\l"_Toc241546862"第八章經濟影響分析69HYPERLINK\l"_Toc241546863"一、項目經濟影響分析69HYPERLINK\l"_Toc241546864"二、項目經濟效益分析70HYPERLINK\l"_Toc241546865"三、項目財務盈利能力分析74HYPERLINK\l"_Toc241546866"四、敏感性分析77HYPERLINK\l"_Toc241546867"五、盈虧平衡分析77HYPERLINK\l"_Toc241546868"第九章社會影響分析79HYPERLINK\l"_Toc241546869"一、社會影響效果分析79HYPERLINK\l"_Toc241546870"二、社會適應性分析80HYPERLINK\l"_Toc241546871"三、社會風險及對策分析81HYPERLINK\l"_Toc241546872"第十章項目招標方案82HYPERLINK\l"_Toc241546873"一、項目單位基本情況82HYPERLINK\l"_Toc241546874"二、建設項目基本情況82HYPERLINK\l"_Toc241546875"三、具體招標范圍84HYPERLINK\l"_Toc241546876"四、招標組織形式84HYPERLINK\l"_Toc241546877"五、招標方式84HYPERLINK\l"_Toc241546878"六、招標其他內容84第一章申請單位及項目概況一、項目申報單位概況（一）建設單位概況企業名稱：XXXXXXXXX開發有限公司企業地址：XX市北京東路138號京海大酒店法定代表人：XXXX注冊資金：1300萬美元實收資本：1300萬美元公司類型：有限責任公司（臺港澳法人獨資）營業期限：1993年8月21日至2018年8月20日經營范圍：從事房地產綜合開發及規劃區或片開發以及生產，銷售配套工程所需建筑材料和建筑設備，房屋租賃，物業管理。資產負債情況：良好XXXXXXXXX開發有限公司屬XXX集團公司在江西XX全額投資的房地產開發企業。公司于1993年經省外經貿贛外資字[1993]825號文件批準成立，注冊資本為1300萬美元，工商注冊登記號為企獨贛總字第000233號，經中國建設部批準為一級資質房地產開發企業。一直以來秉承“樹品牌、保質量、講誠信、優服務”的經營宗旨，堅持以質量創品牌、以質量求發展，已成為中國較有影響力的知名房地產企業。公司成立至今，已設XX分公司、新建分公司、灣里分公司、青云譜分公司、安義分公司、青山湖分公司，現有職工180人，其中：具有中級以上技術職稱的人員67人，占總人數37%，具有大專以上學歷的人員143人，占總人數的79%，可以說是一家開發經驗豐富，開發理念先進，工程質量優良的公司。公司自1999年起，在XX及新建地區開發了“XX城市花園、XX世紀花園、XX國際華城、XX陽光加洲、XX城市之光、XX森林海”等10余個樓盤，建筑面積達200余萬平方米，已完工建筑面積達130多萬平方米，已完工工程合格率達100%，優良工程率70%。“XX城市花園”、“XX世紀花園”、“XX國際華城”均獲“XX十佳樓盤”獎，“XX城市花園”被中國房地產業協會確認為中國江西地產綠色住宅成功開發典范，“XX國際華城”榮獲2002年全國人居經典方案大賽住宅組綜合大獎，榮獲2007年度“廣廈獎”（住宅類）獎項。作為XX龍頭企業之一，公司非常熱衷于社會事業：曾經通過江西省慈善總會資助資金給貧困學生，使200余名失學兒童得以重返校園；2002年在XX市慈善總會建立了160萬元助學基金，贊助20名貧困大學生；2005年資助安義縣貧困大學生25人，資助金額80萬元人民幣；九江抗震救災捐助35萬元；2006年建立80萬元XX慈善助學基金資助25名貧困大學生等；2007年建立XX慈善助學基金160萬元人民幣，資助50名貧困大學生；2008年抗凍救災活動中捐款70多萬元；2008年5月,四川汶川縣抗震救災活動捐款410萬元；2008年建立XX慈善助學基金80萬元資助25名貧困大學生。迄今為止，累計用于社會資助資金1000多萬元。公司多年來被省市單位評為“重合同、守信用”企業，從1999年至2005年歷年被江西省建設廳評為全省房地產開發企業先進單位。2006年4月獲得“創建花園城市房地產特別貢獻獎”和“創建花園城市房地產最具品牌價值企業”。2006年9月，連獲“中國房地產誠信企業”和“2003—2005年度全國百家明星僑資企業”榮譽稱號。2007年、2008年公司相繼榮登中國房地產百強企業后2008年八月又榮獲“江西十大慈善單位”稱號，同年十二月在首屆江西省企業社會責任調查暨江西省最具社會責任感企業評選活動中被評為最具社會責任感企業。因在2008年抗震救災工作中做出的杰出貢獻，2009年2月被江西省紅十字會授予“江西紅十字勛章”。2009年3月榮膺中國房地產業協會授予的“2007-2008年度中國房地產誠信企業”。（二）項目申請報告依據和范圍1、編制依據（1）《中華人民共和國土地管理法》（2）《中華人民共和國安全生產法》（3）《中華人民共和國城鄉規劃法》（4）《中華人民共和國環境保護法》（5）《中華人民共和國城市房地產管理法》（6）《中華人民共和國招投標法》（7）建設工程勘察質量管理辦法（中華人民共和國建設部令第115號）；（8）《江西省國民經濟和社會發展“十一五”規劃綱要》；（9）《XX市國民經濟和社會發展“十一五”規劃綱要》；（10）《安義縣國民經濟和社會發展“十一五”規劃綱要》；（11）《安義縣“十一五”住房建設規劃（2006—2010）》；（12）國家發展改革委《關于發布項目申請報告通用文本的通知》發改投資[2007]1169號（13）投資項目可行性研究報告編制指南（14）編制報告的委托合同（15）項目承辦單位提供的其他相關資料2、編制范圍本項目申請報告主要對XXXXXXXXX開發有限公司擬投資XX?陽光加州商住建設項目進行綜合分析及評價，主要包括項目發展規劃、產業政策和行業準入分析、資源開發的綜合利用、資源節約、節能方案、建設用地、征地拆遷及移民安置、環境和生態影響、經濟影響以及社會影響分析、評價，項目招標等內容。二、項目概況（一）項目建設背景及必要性隨著人民生活水平的不斷提高和人口的增多，現有的物資生活狀況和物質條件難于滿足人們生活的需要，特別是現有的住房條件難于滿足人們生活的需要。居者有其屋，是大部分中國人家庭觀念的使然，根深蒂固的傳統居家思想，使得中國現有的住房狀況和住房水平遠遠達不到人們生活的需求。安義縣作為江西省的一個重要縣市，人們的生活和住房水平成為縣委縣政府關心的重點。為貫徹落實《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國辦發[2006]37號）、建設部《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》（建住房[2006]165號）、《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發[2007]24號）和江西省建設廳《轉發建設部關于建立住房建設計劃（規劃）編制公布工作督辦制度的通知》（贛建規[2008]1號）等文件精神，安義縣城鄉規劃部門結合安義縣近幾年的發展態勢，制定了《安義縣住房建設規劃（2006-2010）》。1983年9月30日，經國務院批準，安義縣劃歸XX市管轄。由此以來，安義縣作為XX四縣之一，成為XX市周邊縣的重要組成部分，為XX經濟的騰飛提供一定的基礎，同時由于區位優勢及XX市近幾年房地產行業的快速發展，安義縣房地產行業由此也得到了飛速發展，部分XX市民及周邊市民出于居住或投資需求，紛紛前往安義縣購房置業。伴隨安義縣數十年社會經濟發展變遷，構筑高檔次、高品位商業休閑空間，XX?陽光加州項目結合當地特色民俗文化、休閑文化和旅游資源，形成一處具有多層次綜合性的復合體商居小區，使其成為安義縣新城區最重要的標志性中心，已經成為安義縣城近幾年建設工作中所必須進行的重點。因此本項目——XX?陽光加州商住項目的建設，不僅是安義縣住房建設規劃內容的重要組成部分，同時也是安義縣人們生活的迫切需要，項目的開發建設很有必要。（二）申請項目建設現狀及地點建設地點：安義縣新城區中心，迎賓大道以北、前進路以南項目現狀：該地段市政基礎設施完善，交通條件便利，生活配套設施齊全，地塊面臨主干道，商業發展潛力較大，適于人們生活和居住。本項目的兩塊地之間相隔A地塊，為項目的一期工程，現已基本完成且有部分業主已經入住。已建的區域內，環境優雅，房屋布局合理，道路、綠化清爽。（三）建設項目名稱及建設期限項目名稱：“XX?陽光加州”商住項目建設性質：新建工程項目建設期限：2年（2009年10月～2011年9月）項目建設周期安排結合擬建設項目的規模和層數，并按照項目分析及建設計劃的要求，本項目從基礎建設到項目竣工驗收，總建設周期為2年。項目計劃于2009年10月初開始開工，在資金及時到位的情況下，預計2011年9月底竣工。具體施工進步安排如下圖所示：（四）項目建設內容、規模及類別建設內容：XX?陽光加州商住項目的建設，是以市場為導向，本著以人為本的、科技為本的理念建設開發的，主要以住宅建設為主，商業為輔助配套的特色精品項目。項目建設內容為兩地塊，其中東地塊本次建設內容為3棟高層（整個小區的47#、48#、49#樓），B地塊上建設內容為7棟多層建筑（整個小區的52#、53#、55#、56#、57#、58#、59#樓）以及小區物管房、公廁、垃圾中轉站、車庫等公共配套設施。詳見下表。建設內容及建設規模數據列表總用地面積22679.333平方米東地塊（47#--49#用地）11299.277平方米B地塊面積11380.066平方米總建筑面積80963.611平方米（計計容面積：558178..89平方米米）東地塊（477#-49##樓）57723.233平方米（計計容面積：388366.53平方米）B地塊建筑面積23240.388平方米（計計容面積：193422.36平方米）東地塊（47#～～49#樓）47#樓（26層層）建筑面積積表樓層建筑面積（㎡）使用功能備注地下室4808.48車庫不計容積率1-3F4692.74xx3=140078.222超市不計容積率4～26F862.96*223=198848.088住宅計容積率機房68.52機房計容積率計容積率建筑面積積19916.6總建筑面積38803.348#樓（18層層）建筑面積積表樓層建筑面積（㎡）使用功能備注1、2F1526.77xx2=30553.54商業計容積率3-18F523.84x116=83881.44住宅計容積率機房50.16機房計容積率總建筑面積11485.14449#樓（11層層）建筑面積積表樓層建筑面積（㎡）使用功能備注1、2F1263.08xx2=25226.16商業計容積率3-11F535.47x99=48199.23住宅計容積率機房89.4機房計容積率總建筑面積7434.79B地塊52#樓（6層）建建筑面積表樓層建筑面積（㎡）使用功能備注1F764.69店面2～6F432.94*55＝2164..70住宅總建筑面積2929.3953#、55#樓樓（6層）建筑面面積表樓層建筑面積（㎡）使用功能備注地下室1185.79儲藏、車庫不計容積率-1.00米標標高499.1店面計容積率1F692.7住宅計容積率2～6F822.51*55＝4112..55住宅計容積率計容積率建筑面積積5306.45總建筑面積6492.2456#、57#樓樓（6層）建筑面面積表樓層建筑面積（㎡）使用功能備注地下室1292.91儲藏、車庫不計容積率-1.00米標標高617.82店面計容積率1F673.44住宅2～6F822.43*55＝4112..15住宅計容積率計容積率建筑面積積5403.41總建筑面積6696.3258#、59#樓樓（6層）建筑面面積表樓層建筑面積（㎡）使用功能備注地下室1221.05儲藏、車庫不計容積率-1.00米標標高1190.64店面計容積率1F347.87+1198.277＝546.114住宅+架空2～6F832.92*55＝4164..6住宅計容積率計容積率建筑面積積5703.11總建筑面積7122.43建設規模：從上表數據可知，本項目總用地面積22679.33m2，其中東地塊（47#～49#）用地面積為13476.23㎡，B地塊用地面積為11380.06㎡。總建筑面積為80963.61㎡（計容面積：58178.89㎡），其中東地塊（47#～49#）建筑面積為57723.23㎡（計容面積：38836.53㎡），B地塊建筑面積為23240.38㎡（計容面積：19342.36㎡）。XX·陽光加州以住宅建設為主，商業及休閑娛樂等相關配套工程為輔。建筑造型設計注重塑造群體形態的可識別性，通過群體空間組合體現整體造型藝術美。項目采用了XX·陽光加州小區一期同樣的南加州風格的立面設計,該風格既有西班牙的華貴、細膩、經典，同時又體現了美國的簡約、灑脫、陽光、向上。XX·陽光加州將這種異域風情在安義呈現：坡度平緩的屋頂，緊湊的屋檐，大量采用紅褐色石板瓦，厚實而穩重；外立面統一使用仿石涂料。配合墻基和花園部分的暖色調砂巖石材，和諧而柔美；西班牙式的窗型，附以上好的鋁合金窗框，質樸而洋派，并通過建筑細部設計進一步的刻畫，使本次建設內容成為升級版的XX陽光加州小區。項目類別：本項目用地所屬類別為商住用地，商業用地年限為40年，住宅用地使用年限為70年。（五）項目投資規模及資金籌措方案投資規模：本項目預計總投資為13784.52萬元（詳見下文投資費用估算表）。資金籌措：結合本項目的實際情況及公司現有資金的周轉現狀，項目資金的主要來源為自有資金和房產預售款。（六）項目主要經濟技術指標1、總體設計指標（1）東地塊（47#-49#樓用地部分）指標序號內容數值單位備注1用地面積13476.233㎡2建筑占地面積7598.33㎡3建筑面積57723.233㎡3.1計容面積38836.533㎡高層住宅面積33048.755㎡商業用房及儲藏間間面積5787.78㎡3.2不計容面積18886.700㎡地下室建筑面積4808.48㎡超市（新城區配套套設施)面積14078.222㎡4（47#-49#）局局部容積率2.88A地塊容積率為1..6635（47#-49#）局局部建筑密度度56.39%A地塊建筑密度為330.45%%6（47#-49#）局局部綠地率28.56%A地塊綠地率為388.56%7戶數316戶8商鋪數量56套9停車位203個地上停車位104個地下停車位99個注：東地塊為A地地塊東側地塊塊，在A地塊內（2）B地塊指標序號項目目數量備注1總用地面積11380.066㎡2總建筑面積23240.388㎡2.1計入容積率面積19342.366㎡多層住宅建筑面積積16270.111㎡商業用房建筑面積積3072.25㎡㎡2.2地下室建筑面積3699.75㎡㎡不計入容積率2.3架空面積198.27㎡不計入容積率3容積率1.69967小于1.74建筑占地面積4549.74㎡㎡5建筑密度39.98%小于40%6綠地率36.2%大于35%7總戶數1558商鋪套數659室內停車位18另與A地塊共用地面車位位2、項目經濟評價技術指標序號項目單位數量備注1項目總投資萬元13784.5222項目銷售總收入萬元23527.0443稅后利潤總額萬元6345.225稅后投資利潤率46.03%6項目財務凈現值（Ic=12%）萬元2364.09稅后7項目內部收益率25.40%稅后8投資回收期年3.36稅后9盈虧平衡點9.1最低銷售均價元/㎡2023.559.2最低銷售面積㎡42212.333銷售率58.599%第二章發展規劃、產業政策和行業準入分析一、發展規劃分析1、城市概況安義縣地處贛西北，屬省會XX市郊縣，東鄰灣里區，南接高安市，西南與奉新縣相連，西北與靖安縣接壤，東北與永修縣毗鄰。地理坐標為東經115°27′-115°45′，北緯28°26′-29°01′之間。總面積為面積656平方千米，總人口25.4萬人。安義縣區位交通便捷，105國道縱貫縣域，京九鐵路、昌九高速公路擦境而過，縣城距XX市區僅30分鐘車程，距昌北國際機場20分鐘車程，距江西最大外運港口九江和國際名山廬山60分鐘車程，全面融入了XX半小時經濟圈和臨空經濟圈。2008年，面對歷史罕見的雨雪冰凍災害、嚴重的全球金融危機和國內外經濟增長下行等不利影響，安義縣牢固樹立“發展是第一要務、開放是第一要事、項目是第一突破口”的理念，始終把“抓效能、優環境，促項目、興發展”擺在經濟工作全局性、戰略性的核心位置，全力推進“三縣一園”戰略目標的快速實現，縣域經濟呈現增長平穩、結構優化、民生改善的良好態勢。經濟總量不斷擴大。初步核算，2008年全年實現地區生產總值（GDP）40.86億元，按可比價格計算，同比增長14.5%。高出2001-2008年均增幅0.7個百分點，經濟仍處在持續增長期的較高平臺上運行。全縣經濟總量兩年連續跨越30億元和40億元兩個臺階。按戶籍人口計算，全縣人均GDP達到15077元，同比增長15.7%。第一產業完成增加值5.98億元，增長4.6%；第二產業完成增加值20.15億元，增長27.6%；第三產業完成增加值14.73億元，增長4.8%。

經濟結構進一步優化。2008年全縣三次產業結構由上年的16.6:43.3:40.1調整為14.6：49.3：36.1。由于工業園區的有力推進，第二產業占生產總值比重上升了6個百分點；規模工業總量占全部工業比重為73.5%，提高8.2個百分點；財政收入占GDP比重為5.2%，比上年提高0.7個百分點。非公經濟快速發展。2008年全縣非公有制經濟實現增加值28.6億元，同比增長15.5%，高于全縣經濟增幅1個百分點。非公規模工業實現增加值11.01億元，同比增長48.3%，高于規模工業增幅5.4個百分點；非公經濟實現批零住宿餐飲增加值2.08億元，同比增長12.7%。投資總量進一步擴大。全縣全社會固定資產投資突破18.01億元，同比增長27.0%。其中城鎮以上固定資產投資15.68億元，同比增長8.6%。全年施工項目68個，其中建成項目34個。重點工程建設實施順利。全年19個在建的3000萬元以上重點工程建設項目本年實際投資7.31億元，占全年總投資40.6%。其中，工業園區投資6.34億元，占全部重點工程投資的86.7%，城市規劃中的新城區中軸線項目、新城區路網工程已建成使用，新農村建設項目完成計劃投資174.1%。2、發展規劃《安義縣國民經濟與社會發展“十一五”規劃綱要》及《安義縣住房建設“十一五”規劃綱要》均對安義縣的住房建設做出了以下發展規劃：科學規劃，合理布局，配套建設，建立業主自治和專業管理相結合的社會化、專業化、市場化的物業管理體制，加快房地產業商品化、市場化、現代化發展步伐，努力把房地產業培育發展成為縣域經濟的重要產業。一是管好土地一級市場。加強宏觀調控，不斷擴大土地有償使用范圍，結合城市規劃和發展，對商業性用地實行公開招標、競標，優化土地資源配置。二是放開搞活二、三級房地產市場。加快建立健全規范、公開、有序的房地產交易市場體系。制定鼓勵促進住房消費的政策，提高房地產交易率，使房地產租賃、轉讓、抵押、置換規范化。三是加快城鎮住房、特別是經濟適用住房建設。適應人民生活水平不斷提高的要求，不斷提高完善住房工程質量、功能、環境，努力降低住房造價，擴大住房銷售與流通。積極拓展住房信貸業務，增強居民的實際購買能力。《安義縣住房建設規劃》指出，到2010年完成住房建設面積33.48萬平方米，約3800套；其中，新出讓用地建設住房面積27.89萬平方米，存量用地置換重建住房面積5.59萬平方米。政策性住房（經濟適用房、安置房）建設面積6.6萬平方米；2007年和2008年供應商品住房用地8.5萬平方米，其中新增住房用地5.5萬平方米，政策性住房用地2.3萬平方米，兩項用地所占比例達住房用地供應量的70%；建設商品住房1300套，建設面積12.8萬平方米；其中，中低價位、中小戶型普通商品住房900套，建設面積8萬平方米，政策性住房550套，建設面積4.3萬平方米。同時要求，居住配套公建設施的配建水平必須與居住人口規模相對應，并與住宅同步規劃，同步建設，同步使用。本項目正是緊緊圍繞《安義縣國民經濟和社會發展“十一五”規劃綱要》和《安義縣住房建設規劃》的指導精神，建立健全安義縣住房建設體系，擴大安義縣新建商品住房建設的供給總量，特別有針對性開發適合安義縣人們生活習慣的個性化住房。本項目的開發與建設，將產生良好的經濟效益和社會效益，同時也將促進安義縣國民經濟和社會的發展。本項目經過嚴格的專項規劃和區域規劃，結合各項有關因素的分析，項目的目標與規劃內容銜接協調。二、相關產業政策分析（一）行業背景1、2007年對于房地產行業來說是調控政策的執行年。之前，隨著宏觀調控的一系列措施出臺，政府收緊“銀根”、“地根”、2007年年初出臺的土地增值稅政策、建設部等有關部門正在醞釀將商品房預售款專項賬戶管理措施，以及預期保有稅種的征收等，以及2007年9月15日央行第五次加息，2007年9月27日中國人民銀行、中國銀監會聯合下《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》中關于嚴格房地產開發、土地儲蓄、住房消費、商業用房購房等貸款管理，都對整個房地產行業和房地產板塊起到負面作用。2、嚴格房地產開發信貸管理，對項目資本金（所有者權益）比例達不到35%或未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，商業銀行不得發放任何形式的貸款；對經國土資源部門、建設主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業，商業銀行不得對其發放貸款；對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。3、嚴格商業用房購房貸款管理，從2007年9月28日起，利用貸款購買的商業用房應為已竣工驗收的房屋。商業用房購房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，具體的首付款比例、貸款期限和利率水平由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定；對以“商住兩用房”名義申請貸款的，首付款比例不得低于45%，貸款期限和利率水平按照商業性用房貸款管理規定執行。4、土地供應將會繼續收緊。2006年5月的9部委“十五條”做出了加大閑置土地處置力度的規定，2006年9月份國務院專門下發了《關于加強土地調控有關問題的通知》，強調對各地區在土地審批、用地集約管理、土地執法中存在的問題進行有效治理。5、物業稅。雖然近期市場上對物業稅出臺的傳聞較多，但開征物業稅未必會對房價產生重要影響，房地產價格受宏觀經濟和微觀經濟兩方面因素影響。宏觀方面，主要受到稅收調節的影響；微觀方面，房價的變化取決于供求關系的變化。征收物業稅是一種必然趨勢，但時點上不是現在。6、2008年，國家宏觀調控政策的作用顯現，市場供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態，商品房交易量大幅下降，房價上漲幅度逐步放緩，房地產市場景氣回落。7、2008年，商品房銷售面積持續下降，下降幅度逐月增加。1-11月，商品房銷售面積49148.38萬平方米，同比減少18.3%，增幅減少48.8個百分點。其中，現房銷售面積為13716.96萬平方米，同比減少19.4%；期房銷售面積為35431.42萬平方米，同比減少17.9%。商品房銷售面積降幅逐月增加，由1-2月份的4.2%降為1-11月份的18.3%。四十個重點城市中，有四分之一的城市商品房銷售面積同比下降40%以上，下降程度較高的城市包括寧波、北京、福州、石家莊、鄭州、深圳、上海等。同時，商品房空置面積較快增加。2008年5月，商品房空置面積結束自2007年下半年以來的負增長局面，11月底，商品房空置面積為13599.93萬平方米，同比增加15.3%；其中，商品住宅空置面積為同比增加22.9%，增幅比3月底增加33.5個百分點。8、受需求市場低迷的影響，房地產開發投資意愿的下降從2008年2季度就開始顯現，4月份起商品房屋新開工面積和土地購置面積增幅均低于上年同期，6月份起這兩項反映房地產開發投資意愿的指標各月均為同比負增長。2008年1-10月房地產開發企業購置土地面積為29596.42萬平方米，同比減少5.6%，增幅比去年同期減少22.5個百分點；房地產開發企業完成開發土地面積19343.91萬平方米，同比減少2.5%。2008年，商品房新開工面積增幅出現較大幅度下降，施工面積增幅和竣工面積增幅均低于去年同期。1-11月，商品房新開工面積為84289.51萬平方米，同比增長5.4%，增幅比去年同期減少17.5個百分點；商品房施工面積為254936.14萬平方米，同比增長17.7%，增幅比去年同期減少5.3個百分點；商品房竣工面積為35084.23萬平方米，同比增長6.1%，增幅比去年同期減少2.4個百分點。9、各類型房屋銷售價格漲幅逐步回落，2008年8月份70大中城市房價出現近10年來首次下跌，跌幅逐月加大，房價下降城市的數量逐步增多。2008年，70大中城市房屋銷售價格同比上漲6.47%，漲幅比2006年下降1.1個百分點。其中，新建商品住房和二手住房分別同比上漲7.07%和6.2%。從環比來看，2008年70大中城市房屋銷售價格下降0.3%，其中新建商品住房和二手住房分別下降0.7%和0.2%，90平方米以下商品住宅價格比年初下跌1.2%。12月份，70大中城市中有50個城市新建商品住宅價格出現環比下降，有52個城市二手住房價格出現環比下降。10、2008年，商品住宅投資中，別墅高檔公寓投資比重下降，經濟適用房投資比重與去年同期基本持平。1-11月，別墅高檔公寓投資額為1720.04億元，在商品住宅投資中的比重為6.5%，下降0.9個百分點；經濟適用房投資額為819.37億元，同比增加18.2%。11、據中國財政部網站發布通知稱，下達2009年中央財政廉租住房保障專項補助資金70億元。通知稱，為支持財政困難地區及新疆生產建設兵團盡快解決城市低收入家庭住房困難問題，加大廉租住房保障工作力度，近日，財政部、住房城鄉建設部聯合印發《關于下達2009年部分中央廉租住房保障專項補助資金的通知》，下達2009年中央財政廉租住房保障專項補助資金70億元，用于補助財政困難地區及新疆生產建設兵團廉租住房租賃補貼開支以及購買、改建、租賃廉租住房支出。12、《2009－2011年廉租住房保障規劃》已經出臺，總體目標是從2009年起到2011年，爭取用三年時間，基本解決747萬戶現有城市低收入住房困難家庭的住房問題。《規劃》還列出了年度工作任務，即2009年新增廉租住房房源177萬套，新增發放租賃補貼83萬戶；2010年新增廉租住房房源180萬套，新增發放租賃補貼65萬戶；2011年新增廉租住房房源161萬套，新增發放租賃補貼43萬戶。13、住房和城鄉建設部（下稱住房部）與監察部祭出重拳。住房和城鄉建設部、監察部聯合專門下發了《對房地產開發中違規變更規劃、調整容積率問題開展專項治理工作的通知》，要求對2007年至2009年3月底期間領取規劃許可證的所有房地產項目進行清理，重點對大中城市涉及提高容積率及改變土地性質的房地產項目逐一清理檢查。兩部委將重點對國家機關工作人員在建設用地規劃變更、容積率調整中玩忽職守、權錢交易等違紀違法行為進行嚴厲查處。對2007年1月1日至2009年3月31日期間完成規劃許可的開發項目，逐一進行自查。對于拒不自查自糾、弄虛作假、掩蓋違規違紀問題的，要對部門責任人從嚴處理。對于涉嫌犯罪的，要依法移送司法機關追究刑事責任。（二）相關產業政策1、關于發布實施《限制用地項目目錄（2006年本）》和《禁止用地項目目錄（2006年本）》的通知（國土資發[2006]296號）2、《產業結構調整整目錄（2005年本）》（國國家發改委令令第40號）3、2006年，建設設部、商務部部、發改委、人人民銀行、工工商總局、外外匯局聯合發發布了《關于于規范房地產產市場外資準準入和管理的的意見》4、國家發展改革委委員會《關于于印發《固定定資產投資項項目節能評估估和審查指南南（2006）》的通知知（發改環資資[20077]21號）5、中國人民銀行中中國銀行業監監督管理委員員會《關于加加強商業性房房地產信貸管管理的通知》（銀銀發〔2007〕359號）6、江西省發展改革革委、經貿委委近日聯合發發出通知，要要求各區市、各各部門和省屬屬企業加強固固定資產投資資項目節能評評估和審查工工作7、國務院辦公廳《關關于切實穩定定住房價格的的通知》（國國辦發[20055]8號）8、國務院辦公廳轉轉發建設部等等部門《關于于做好穩定住住房價格工作作意見的通知知》（國辦發發[20055]26號）9、國務院辦公廳出臺臺《關于促進進房地產市場場健康發展的的若干意見》(國辦發〔2008〕131號)10、中國人民銀行、中中國銀行業監監督管理委員員會出臺《經經濟適用住房房開發貸款管管理辦法》(銀發〔2008〕13號)11、中國人民銀行、中中國銀行業監監督管理委員員會出臺《廉廉租住房建設設貸款管理辦辦法》(銀發〔2008〕355號)12、財政部和國家稅務務總局聯合下下發《關于調調整房地產交交易環節稅收收政策的通知知》(財稅[20088]137號)13、《國務院關于促進進節約集約用用地的通知》(國發〔2008〕3號)14、《民用建筑筑節能管理規規定》（建設設部部長令第第76號）15、2009年1月11日起，外資資企業和外籍籍個人統一依依照《中華人民民共和國房產產稅暫行條例例》繳納房產產稅。我國房地產業的發發展源于90年代初期，嚴嚴格來說是在在黨中央、國國務院于1998年之后正式式開始發展我我國房地產業業，《關于深深化住房建設設的改革若干干意見》著重重強調發展住住房商品化，走走市場經濟道道路，將原來來的分配性住住房調整為分分配性加補貼貼住房的分配配模式，進一一步過渡到今今天的住房建建設完全商品品化、市場化化。對于新興興的房地產業業，在我國高高速增長的經經濟環境下，得得到了快速的的發展，特別別是近些年來來，房地產業業對于國民經經濟的發展起起到了中流砥砥柱的作用，房房產價格也成成為了行政主主管部門和老老百姓關注的的熱點話題。我我國房地產業業的發展也毫毫不例外地出出現了產業政政策相對滯后的現現象，相關的的產業政策和和宏觀調控政政策針對房地地產業頻頻亮亮劍，取得了了一定的成效效，但仍有不不盡人意之處處。對于房地產業的發發展，關系著著老百姓的生生存問題，是是社會穩定的的重要因素。在在以上的各項項政策中，重重點加強了土土地管理，信信貸管理及市市場交易管理理等，著手于于房地產的供供給與需求之之間的實質矛矛盾，發展商商品房、廉租租住房及經濟濟適用房相結結合的住房建建設模式。對對于房屋建設設的各個環節節進行監督，確確保工程質量量和社會、經經濟、環境效效益的成效建建設。既要保保持房地產業業的健康發展展，也要促進進其他相關產產業的發展，進進一步完成最最好的社會產產業發展和經經濟建設。同同時也努力做做好資源節約約型、環境友友好型以及人人與自然和諧諧共處的和諧諧社會構建。當前的房地產建設設，除了房價價成為相關產產業政策關注注的焦點之外外，建筑節能能也是其中重重要的一個焦焦點，乃至成成為世界關注注的焦點。目目前我國80%的新建筑不不節能,當前要大力力開發資源節節約型建筑。房房屋建筑是各各類消費中耗耗用資源最多多，同生態環環境結合最密密切的產品，在在建造和使用用過程中直接接消耗的能源源占社會總能能源的1/3，每年消耗耗各類建材總總量近40億噸，而現現有建筑中符符合節能要求求的不到5%。當前營造造節能住宅的的重點是太陽陽能的利用，污污水處理和中中水處理利用用，節能保溫溫墻體和節能能門窗，無污污染化學建材材，節水節能能廚衛設備的的利用。資源上的節約，合合理利用。要要抓住節地、節節能、節水、節節材等重點，不不斷提高對資資源的利用率率，達到資源源最佳利用，最最經濟節約地地利用的目的的，著眼長遠遠，抓好居住住區規劃和住住宅單體設計計的布局，為為后人改造，優優化留下余地地，創造必要要條件，注重重綠色建材的的應用，逐步步淘汰嚴重影影響健康的污污染材料和部部件。在建筑的節能指標標和規范要求求中，針對建建筑耗能較多多、比例重、建建筑節耗能的的關鍵結構，在在建筑節能規規范要求中均均有重要體現現。本項目的建設嚴格格按照我國現現有的產業政政策及相關文文件的要求，控控制房屋結構構及戶型建設設，控制成本本及投資結構構，采用先進進的施工工藝藝及技術方案案，加強工程程質量及建筑筑節能的建設設，促進產業業建設和產業業政策協調發發展。（三）分析結果評評價序號項目單位數量備注1總用地面積㎡22679.3331.1東地塊（47#--49#樓）㎡13476.2331.2B地塊面積㎡11380.0662建筑占地面積㎡2.1東地塊（47#--49#樓）建筑占占地㎡7598.332.2B地塊建筑占地㎡4549.743總建筑面積㎡80963.611計容面積581778.893.1東地塊（47#--49#）建面㎡57723.233計容面積388336.533.2B地塊建筑面積㎡23240.388計容面積193442.365容積率5.1（47#-49#）局局部容積率2.88A地塊容積率為1..6635.2B地塊容積率1.69967小于1.76綠地率6.1（47#-49#）局局部綠地率28.56%A地塊綠地率為388.56%6.2B地塊綠地率36.2%大于35%7建筑密度7.1（47#-49#）局局部建筑密度度56.39%A地塊建筑密度為330.45%%7.2B地塊建筑密度39.98%小于40%結合以上各產業政政策和行業背背景，本項目目的開發建設設不僅是安義義縣“十一五”重點規劃項項目，而且各各項規劃和經經濟指標均符符合相關產業政策策的要求，為為協調XX市住房產產業建設和產產業政策之間間的發展有成成效性的促進進作用。三、行業準入分析析1、房地產市場分析析（1）全國房地產市場場運行情況①房地產開發完成情情況2009年1-66月，全國完完成房地產開開發投資14505億元，同比比增長9.9%，增幅比1-5月提高3.1個百分點，比比去年同期回回落23.6個百分點。其其中，商品住住宅完成投資資10189億元，同比比增長7.3%，比1-5月提高3.1個百分點，比比去年同期回回落29.3個百分點，占占房地產開發發投資的比重重為70.2%。2009年1-66月，全國房房地產開發企企業房屋施工工面積23.97億平方米，同同比增長12.7%，增幅比1-5月提高1.0個百分點；；房屋新開工工面積4.79億平方米，同同比下降10.4%，降幅比1-5月縮小5.8個百分點；；房屋竣工面面積2.07億平方米，同同比增長22.3%，增幅比1-5月回落0.3個百分點。其其中，住宅竣竣工面積1.70億平方米，增增長22.9%，比1-5月回落0.7個百分點。2009年1-66月，全國房房地產開發企企業完成土地地購置面積13644萬平方米，同同比下降26.5%；完成土地地開發面積11010萬平方米，同同比下降15.2%。②商品房銷售情況1-6月，全國商商品房銷售面面積34109萬平方米，同同比增長31.7%。其中，商商品住宅銷售售面積增長33.4%；辦公樓銷銷售面積增長長7.6%；商業營業業用房銷售面面積增長16.4%。1-6月，商品房房銷售額15800億元，同比比增長53.0%。其中，商商品住宅銷售售額增長57.1%，辦公樓和和商業營業用用房銷售額分分別增長19.9%和30.2%。③房地產開發企業資資金來源情況況1-6月，房地產產開發企業本本年資金來源源23703億元，同比比增長23.6%。其中，國國內貸款5381億元，增長32.6%；利用外資243億元，下降29.7%；企業自籌資資金8241億元，增長10.4%；其他資金9837億元，增長34.7%。在其他資資金中，定金金及預收款5758億元，增長27.7%；個人按揭揭貸款2829億元，增長63.1%。④70個大中城市房屋銷銷售價格指數數6月份，全國70個個大中城市房房屋銷售價格格同比上漲0.2%，而5月份是下降0.6%；環比上漲0.8%，漲幅比5月份擴大0.2個百分點。新建住宅銷售價格格同比下降0.6%，降幅比5月份縮小0.7個百分點；；環比上漲0.8%，漲幅比5月份擴大0.1個百分點。分類型看，與上年年同月相比，經經濟適用房銷銷售價格上漲漲0.6%，漲幅比5月份擴大0.2個百分點；；商品住宅銷銷售價格下降降0.8%，降幅比5月份縮小0.7個百分點，其其中普通商品品住宅銷售價價格下降0.2%，高檔住宅宅銷售價格下下降3.0%。與上月相相比，經濟適適用房銷售價價格上漲0.3%；商品住宅宅銷售價格上上漲0.9%，其中普通通商品住宅銷銷售價格上漲漲0.9%，高檔住宅宅銷售價格上上漲0.8%。分套型看，90平平方米及以下下的新建住宅宅銷售價格同同比上漲0.9%，環比上漲1.0%。分地區看，與上年年同月相比，新新建住宅銷售售價格上漲的的城市有34個，其中漲漲幅最大的5個城市是：：銀川5.7%、錦州4.9%、蘭州4.6%、西寧4.5%、寧波4.4%；價格下降降的城市有36個，其中降降幅最大的5個城市是：：深圳下降6.6%、石家莊下下降6.5%、徐州下降5.4%、桂林下降5.0%、南京下降4.4%。與上月相比，新建建住宅銷售價價格上漲的城城市有63個，其中漲漲幅最大的5個城市是：：廣州3.6%、吉林3.1%、溫州2.9%、包頭2.0%、昆明2.0%；價格下降降的城市有2個，其中大大理下降1.6%、韶關微降0.1%。二手住宅銷售價格格同比上漲2.2%，漲幅比5月份擴大1.3個百分點；；環比上漲1.1%，漲幅比5月份擴大0.4個百分點。分地區看，與上年年同月相比，二二手住宅銷售售價格上漲的的城市有39個，其中漲漲幅最大的5個城市是：：三亞8.3%、南寧7.2%、洛陽6.8%、鄭州6.5%、哈爾濱5.2%；價格下降降的城市有31個，其中降降幅最大的5個城市是：：吉林下降8.9%、石家莊下下降7.1%、唐山下降6.8%、岳陽下降6.4%、湛江下降4.4%。與上月相比，二手手住宅銷售價價格上漲的城城市有57個，其中漲漲幅最大的5個城市是：：深圳3.9%、溫州3.3%、銀川3.0%、南京2.9%、寧波1.7%；價格下降降的城市有6個，其中昆昆明下降2.0%、惠州下降0.6%、海口下降0.5%、遵義下降0.3%、唐山下降0.2%、石家莊下下降0.1%。新建非住宅銷售價價格同比上漲漲0.2%，環比上漲0.5%。與上年同月相比，辦辦公樓銷售價價格上漲2.4%，商業營業業用房銷售價價格下降0.4%，其他用房房銷售價格下下降5.3%。與上月相相比，辦公樓樓銷售價格上上漲1.2%，商業營業業用房銷售價價格上漲0.2%，其他用房房銷售價格下下降1.2%。⑤全國房地產開發景景氣指數6月份，全國房地產產開發景氣指指數（簡稱“國房景氣指指數”）為96.55，比5月份提高0.61點。從分類指數看：房房地產開發投投資分類指數數為93.60，比5月份提高0.47點；本年資資金來源分類類指數為98.73，比5月份提高2.11點；土地開開發面積分類類指數為92.39，比5月份回落0.16點；商品房房空置面積分分類指數為88.59，比5月份回落0.46點；房屋施施工面積分類類指數為93.89，比5月份回落0.04點。（2）XX市房地產市場場運行情況2009年伴隨著著房地產市場場的熱銷回暖暖，XX市普通商商品房（含二二手房）成交交量呈井噴勢勢。雖然官方方網站在一月月和六月因某某些原因存在在長達半個月月的數據未能能更新，但我我們仍然能從從2月到5月的成交量量上看出房地地產的走勢和和發展前景。從上圖中不難看出出，2008年下半年度度的走勢較平平穩，12月出現井噴噴現象。這主主要與08年底一系列列的利好政策策即將出臺有有密切聯系。進進入到2009年，房地產產市場在經過過了1年的調整之之后，開始出出現整體回暖暖的態勢。因因此從2月份后（春春節后），房房地產回暖形形式明顯。值值得一提的是是在證券市場場上，房地產產板塊也起到到了帶頭推動動的作用。就就目前來看，3月、4月、5月為井噴的的高峰階段，預預計直到9月份市場又又將有一次成成交高峰期。（數據來源：愛房網網江西搜房網網）據不完全統計從22009年1月14日到7月1日XX市新建商商品房可售面面積293.9萬㎡減少到160.227萬㎡，減少133.663萬㎡。而已已售面積由810.223萬㎡增加到937.007萬㎡，增長長了126.884萬㎡。可見見上半年市場場存量房與銷銷售面積基本本持平。但不不可否認的是是存量房仍在在持續減少。而而新開工量卻卻顯得后勁不不足。這也造造成了目前市市場上商品房房銷售緊缺的的現象。2009年1-66月XX樓市整體體價格走勢比比較圖（單位位：元/㎡）

時間2008年7月--2009年6月XX樓市整體體月均價2008年7月47902008年8月47342008年9月46382008年10月月45752008年11月月44692008年12月月43672009年1月43222009年2月40992009年3月42362009年4月43052009年5月43722009年6月4484數據來源：（愛房房網江西搜房）（數據來源：愛房房網江西搜房網網）上半年XX樓市整整體價格6月為4484元/㎡，2月價格最低低，為4099元/㎡，整體下下降了385元/㎡，降幅約約為8.59%。值得一提提的是地產股股的上漲，自自今年開市以以來地產股就就一路飆升，08年12月31日以1921..50收盤，截止止到09年6月30日收盤時，地地產股股指飆飆升到4166..19點。究其原原因，大多數數購房者在經經歷了2008年的觀望之之后，于2009年開始逐漸漸爆發出來，過過去一年來購購房需求的積積累已經頗為為可觀，在爆爆發之后直接接造成了房地地產交易量的的上升，房產產市場的日益益回暖增加了了人們對房地地產行業的信信心，而成交交量的節節上上升，更促使使地產上市公公司股票的上上漲。（3）安義縣房地產市市場運行情況況2008年安義縣縣建筑業快速速發展。伴隨隨固定資產投投資的高位運運行，建筑業業呈現快速發發展的勢頭，2008年全縣建筑筑業實現增加加值3.30億元，增長51.0%。具有資質質等級的建筑筑企業5家，實現利利潤668.5萬元。全縣縣房屋建筑施施工面積52.76萬平方米，同同比增長2.2%；房屋建筑筑竣工面積28.13萬平方米，同同比增長53.7%。受國際經濟危機影影響，安義縣縣2008年房地產開發發產銷出現回落。全全縣房地產開開發本年投資資1.37億元，同比比略增1.3%。商品房銷銷售面積60761平方米，同同比下降36.4%；商品房銷銷售額1.45億元，同比比下降16.6%；商品房空空置面積14764平方米，同同比增長158.22%。至2009年2月份份開始，受眾眾多利好政策策的影響，XXX市房地產產市場出現井井噴式發展，“小陽春”的到來使XXX的房地產市市場火爆再現現，與此同時時作為XX市四縣之之一的安義縣縣，房地產市市場受XX市的帶動動，市場也出出現了回暖，成成交量及成交交價格均出現現了回升。3、行業準入XX·陽光加州地地處安義縣新新城區中心，迎賓大道以以北、前進路路以南，商業及社區區林立，商業業鋪位設計適適合引進大型型超市、電器器商城、健身身娛樂城、餐餐飲、茶餐吧吧等；而住宅宅產品的開發發形態有電梯梯房、多層住住宅、商鋪，建筑的風格、戶型設計、地理區位及市場需求，均符合目標客戶群和市場的要求。結合行業的各項政政策、行業背景、市市場環境及開開發產品類型型，項目的開開發建設符合合行業準入條條件，同時也也符合安義縣縣國民經濟和和社會發展需需要，符合安安義縣人民日日益增長的物物質需求的需需要。與此同時，依據《房房地產開發企企業資質管理理規定》就房地產行行業的準入等等做了相應的的規定，XXXXXXXXXX開開發有限公司司具有國家住住房和城鄉建建設部批準的的房地產開發發一級資質，注注冊資本1300萬美元，不受受開發規模及及開發地域的的限制，且本項目的資資本金占總投資的大于于35%。第三章項目工程程方案一、設計依據（一）總則1、基地概況XX·陽光加州項項目東地塊（47#-449#樓）和B地塊分別位于于江西省XXX市安義縣，前前進路以南，項項目一期（A地塊）東部部和西側，迎賓賓大道北側。兩塊用地總占地面積分別為13476.23平方米和11380.06平方米，規劃建筑面積分別為57723.23平方米（計容積率面積38836.53平方米）和23240.38平方米（計容積率面積19342.36平方米），分別由五棟高層住宅和七棟多層住宅，以及各自臨街商鋪組成。地塊的規劃建筑設設計立足于從從安義的社會會、經濟、人人文及自然環環境特點出發發，根據以人人為本及可持持續發展的原原則，結合XXX.陽光加州一一期（A地塊）建筑筑風格，創造造屬于時代同同時也屬于地地方的人文住住區，并使整整個住宅小區區形成整體，統統一小區管理理和配套設施施建設及小區區環境的維護護。項目建設將將對安義縣的的房地產開發發、城市景觀觀進一步起到到積極的推動動作用。2、設計依據（1）《高層民用建筑設設計防火規范范》【GB500045-955】（2005年版）（2）《汽車庫、修車庫庫、停車場設設計防火規范范》【GB500067-977】（3）《建筑設計防火規規范》【GB500016-20006】（4）《城市居住區規劃劃設計規范》【GBJ50180-93】(2002版)（5）《住宅設計規范》【GB50096-1999】（6）《住宅建筑規范》【GB50368-2005】（7）《XX市城市規劃管管理技術規定定》（8）建設單位提供的項項目設計要求求3、東地塊（47#、48#、49#樓用地部分分）設計數據據序號內容數值單位備注1用地面積13476.233㎡2建筑占地面積7598.33㎡3建筑面積57723.233㎡3.1計容面積38836.533㎡高層住宅面積33048.755㎡商業用房及儲藏間間面積5787.78㎡3.2不計容面積18886.700㎡地下室建筑面積4808.48㎡超市（新城區配套套設施)面積14078.222㎡4（47#-49#）局局部容積率2.88A地塊容積率為1..6635（47#-49#）局局部建筑密度度56.39%A地塊建筑密度為330.45%%6（47#-49#）局局部綠地率28.56%A地塊綠地率為388.56%7戶數316戶8商鋪數量56套9停車位203個地上停車位104個地下停車位99個注：東地塊為A地地塊東側地塊塊，在A地塊內4、A地塊(含東地塊在在內)設計數據項目數量總用地面積161671.778平方米總建筑面積287461.225平方米計入容積率面積268814.779平方米其中住宅建筑面積240910.995平方米商業用房及儲藏間間建筑面積14395.455平方米會所及公寓建筑面面積：11480.399平方米幼兒園建筑面積：：2028平方米不計入容積率面積積18646.466平方米其中地下室建筑面積4808.48平平方米超市（新城區配套套設施)建筑面積：：13837.988平方米容積率1.663建筑占地面積49229.066平方米停車位203輛建筑密度30.45%綠地率38.56%5、B地塊設計數據序號項目目數量備注1總用地面積11380.066㎡2總建筑面積23240.388㎡2.1計入容積率面積19342.366㎡多層住宅建筑面積積16270.111㎡商業用房建筑面積積3072.25㎡㎡2.2地下室建筑面積3699.75㎡㎡不計入容積率2.3架空面積198.27㎡不計入容積率3容積率1.69967小于1.74建筑占地面積4549.74㎡㎡5建筑密度39.98%小于40%6綠地率36.2%大于35%7總戶數1558商鋪套數659室內停車位18另與A地塊共用地面車位位注：B地塊的社區用房、物物管用房、幼幼兒園等配套套設施與A地塊統一建建設，并已在在A地塊陸續建建成。6、設計任務內容和要要求XX·陽光加州是是面向21世紀的居住住社區，主要要由高層、多層、沿沿街商業等建建筑構成。根據《民用建筑設設計通則》和和設計任務書書要求，本建建筑耐久年限限為二級，為為50年以上。根據《高層民用建建筑設計防火火規范》規定定，47#樓建筑防火火分類為一類類建筑，地上上部分建筑耐耐火等級為二二級，地下部部分建筑耐火火等級為一級級。48#、49#樓建筑筑防火分類為為二類建筑，建建筑耐火等級級為二級。二、工程方案1、設計宗旨與目標本項目的規劃設計計立足于從安安義的社會、經經濟、人文及及自然環境特特點出發，尊尊崇人類居住住環境的生態態化、休閑性性、文化性發發展趨勢，在在尊重自然、為為人服務的準準則下，創造造一種生態型型高級居住建建筑環境，創創造屬于時代代也屬于地方方的生活園區區。規劃力爭以優美的的環境、新穎穎的造型和對對居住生活的的和諧容納而而成為新世紀紀住宅建設的的有益嘗試，并并為安義新城城市中心勾畫畫優美的城市市輪廓線。2、規劃設計特點（1）營造人文景觀與自自然景觀交融融的生態社區區規劃充分結合地形形，因地制宜宜，做足“景觀及文化”文章，使項項目成為未來來新城市中心心的有機組成成部分，同時時使住區內部部景觀與外部部景觀相得益益彰，讓盡可可能多的住戶戶擁有良好的的景向。（2）清晰合理的組團結結構整個建筑群的規劃劃設計構思在在空間美學和和設計規范的的基礎上，深深入剖析居民民的心理、生生理以及社會會要求，鬧中中取靜，歸屬屬感強，鄰里里交往密切，具具有安全感和和親切感的優優點。規劃綜綜合考慮小區區的統一設計計和建設，為為方便居民生生活、有利于于鄰里交往、物物業管理以及及分期開發實實施的需要，劃劃分了合理的的小區結構層層次，空間互互為滲透，小小區室外空間間與公共建筑筑為社區的居居民健康的交交往提供了良良好的場所，對對突出小區景景色、品位和和整個積極社社區關系的形形成起到了引引導作用。（3）以南加州風格為特特色的組團形形態以生態化、休閑性性、文化性為為主題，營造造主題社區。規劃及建筑單體設計營造一種南加州的異域風情，彰顯一種有文化品位的生活，使XX陽光加州的建筑形象的得到進一步的延伸，充分利用A地塊臨路面水的環境優勢，打造異域風情商業街，并通過建筑細部設計的刻畫，讓地塊成為升級版的XX陽光加州小區。3、規劃結構本項目的規劃平面面結構以路網網和“共享平臺”為規劃骨架架組織空間。既既滿足相關規規范，又方便便鄰里交往。4、道路與交通系統小區內道路系統構構架清晰，分分級明確，人人行與機動車車適度分流，同同時滿足消防防、救護等要要求。（1）合理確定小區出入入口依據地形及現有的的交通條件，東地塊主要出入口確定在東側鳳山路,并在設置2個消防通道，作為緊急情況使用；B地塊主要出入口確定在西側規劃路,并在北側設置小區次入口，作為消防等緊急情況使用；平時車行、人行道路與小區A地塊形成整體交通體系。（2）道路系統劃分東地塊：小區級環環道寬度為4.0米，構成社社區主要交通通干線，結合合環型道路設設置機動車路路邊停車位，在47#樓與48#之間設機動車停放場地。B地塊：小區級環道道寬度為6.0米，構成社社區主要交通通干線，結合合環型道路設設置機動車路路邊停車位，在共享平臺下設機動車停放場地。5、環境景觀系統住宅區環境設計強調人人文特質，賦賦予環境以文文化內涵和現現代功能，以以達到情景交交融，又有實實用價值、健健康舒適的高高品質人居環環境。通過道路或共享平平臺將小區內內各建筑聯系系在一起，創創造出一個人人與自然和諧諧共生的綠色色空間，真正正達到了人文文與自然景觀觀相互交融互互為補充的設設計宗旨。采用各具特色的植植物樹種，并并配以各具特特色的小品，滿滿足居民對環環境的行為、心心理需求，全全面細致地考考慮居民的各各類生活活動動，并為之提提供適宜、便便利的場所。同同時使環境具具有領域感和和可識別性。道路綠化多選用常常綠喬木，部部分選擇落葉葉喬木為道路路行道遮陽樹樹種，創造“夏有蔭，冬冬有陽”的生態空間間。6、建筑系統（1）建筑設計原則———景觀與觀景景、景向朝向向的有機結合合◆景觀與觀景住宅單體的設計在在滿足功能需需求的同時，力力求使建筑本本身成為小區區和城市中的的景觀；同時時通過合理規規劃，使建筑筑內部空間獲獲得最佳觀景景效果。◆朝向與景向陽光與空氣是生態態住宅的有機機組成部分，規規劃和建筑設設計力圖使每每個住宅單元元均獲得良好好的朝向，取取得良好的日日照、通風條條件，同時在在滿足上述基基本物理需求求的同時，力力圖使盡量多多的住宅獲得得好的景向，達達到朝向與景景向的有機結結合。（2）建筑戶型設計———以現代使用用者行為為核核心戶型設計從居住活活動的客觀規規律出發，力力求科學、合合理、細致，同同時具有一定定的超前性和和使用彈性。設計注重在滿足多多樣化的市場場需求及對居居住行為的引引導作用。住宅房型功能流線線清晰，動靜靜分區明確，廳廳堂方正，戶戶內功能齊全全，絕大多數數戶型都對室室內玄關、儲儲藏、家政空空間、空調器器位置等做了了充分考慮。戶戶內以廳為中中心，廳和主主要臥室全部部朝南，采光光充足。（3）建筑風格--只有有具有與價值值感相關聯的的美感才是永永恒的建筑造型設計注重重塑造群體形形態的可識別別性，通過群群體空間組合合體現整體造造型藝術美。項目采用了XX陽光加州小區A地塊同樣的南加州風格的立面設計,該風格既有西班牙的華貴、細膩、經典，同時又體現了美國的簡約、灑脫、陽光、向上。XX·陽光加州將這種異域風情在安義呈現：坡度平緩的屋頂，緊湊的屋檐，大量采用紅褐色石板瓦，厚實而穩重；外立面統一使用仿石涂料。配合墻基和花園部分的暖色調砂巖石材，和諧而柔美；西班牙式的窗型，附以上好的鋁合金窗框，質樸而洋派，并通過建筑細部設計進一步的刻畫，讓東地塊及B地塊成為升級版的XX陽光加州小區。（4）公建服務設施公建服務設施以沿沿街商業為主主。設計考慮慮了本居住區區以及周邊社社區的消費人人群的活動預預測，以商業業小型店鋪為為主，使其功功能、交通流流線布局上在在具有超前意意識的前提下下，能夠契合合當前國內實實際需求。同同時配合縣政政府開發新城城區的政策，在47#樓下設立大型超市，滿足新城區居民使用要求。小區的社區用房、物物業用房及幼幼兒園等配套套設施建設在在一期已統一一考慮，并在在一期已基本本建成使用。7、消防系統設計遵循“預防為主,,消防結合”的方針,做到安全適適用、技術先進、經濟合理”。（1）建筑防火分類和耐耐火等級47#樓建筑防火火分類為一類類建筑，地上上部分建筑耐耐火等級為二二級，地下部部分建筑耐火火等級為一級級。48#、49#樓建筑防火火分類為二類類建筑，建筑筑耐火等級為為二級，其余余住宅樓為二二類建筑，耐耐火等級為二二級。（2）總平面布局和單體體平面布置基地內部干道作為為消防環路，東東地塊內部道路主主干道為4米寬，B地塊內部道道路主干道為為6米寬。（3）安全疏散首層樓梯與地下室室樓梯用乙級級防火門分開開,以滿足消防防要求.（4）電纜井,管道井,,排煙井,排風道電纜井,管道井,,井壁按消防防規范設計，檢查井門采采用丙級防火火門(開向前室的的檢查門為乙乙級防火門))。8、環保系統（1）污水處理總體雨、污水排水水采用分流制制系統，其中中污水經化糞糞池處理后匯匯集排向市政政污水總管。（2）廢氣處理廚房煙氣經過濾凈凈化后從集中中煙道高出屋屋面排放。（3）垃圾收集小區內設垃圾收集集站，垃圾袋袋裝化，再由由物業管理人人員將垃圾送送至小區內的的垃圾收集中中轉站，經市市政環衛將垃垃圾外運。9、噪聲處理設備選用低噪聲，設設備基礎采用用隔震處理，管管道與設備接接口采用軟接接口，并根據據需要安裝消消聲裝置。管管道支架采用用彈性支吊架架。10、衛生防疫設計中充分考慮到到住宅的日照照時間，景向向朝向有機結結合。11、安全防衛（1）小區內采取封閉式式物業管理，主主入口設安保保24小時值班。（2）住宅樓底層設對講講式電子安全全防盜門。（3）住宅每戶設安全防防盜門，鋼木木分戶門。（4）安保值班控制室，設設有直線電線線可與1100報警。12、建筑用料說明（1）外墻材料：外墻采用砂巖、仿仿石涂料、鋁鋁合金門窗。（2）室內裝修用料：按按照實際要求求，另行考慮慮。第四章資源開發發和綜合利用用分析一、資源開發本項目為房地產商商業住宅樓開開發，為資源源利用項目，不不涉及資源開開發，故在此此不做分析。二、資源利用1、土地資源土地的合理開發利利用就是必須須根據土地經經濟的規律和和土地本身的的自然規律，有有效地對土地地進行保護、開開發、整治和和利用，提高高土地利用效效益，使土地地生態效益、經經濟效益和社社會效益得到到有機的統一一。為了保證社會的整整體利益及城城市規劃的整整體實施，促促進安義縣房地產產業的健康發發展，必須確確保城市土地地獲得最佳的的用途，從而而取得最佳的的經濟效益、社社會效益和生生態效益。本項目利用的土地地資源面積為為226799.33平方方米，其中東東地塊（47#-449#樓用地）土土地面積134766.23平方米，B地塊土地面面積113800.06平方米，土土地使用年限限為商業40年、住宅70年，計劃在該該地塊上完成成XX·陽光加州后后續開發（A地塊其它部分分已完成開發發，且已基本本售罄）項目目用地建筑密密度、容積率率及綠地率均均符合相關政政策要求，用用地合理、規規范。2、水資源本項目不開采地下下水，水源采采用自來水給給水管網。根根據國家居民民生活用水和和消防用水統統一標準估算算：本項目設計居住住戶數471戶，按照每每戶3.5人測算，可可居住人口1649人。按照國家家現行標準每每人120L/天，年總用水量約10萬噸，其中中居民生活水水用約為7.2萬噸，消防用用水約為0.8萬噸，綠化用用水為1.55萬噸，其它用用水為0.5萬噸。因此，項目水資源的的供給對項目目建設不構成成影響。三、資源節約措施當前建設經濟環保保型、資源節節約型社會是是大勢所趨。節節能建筑、科科學發展觀、可可持續發展、資資源配置、要要從細節入手手。節約的主要內容主主要包括對國國民經濟可持持續發展有用用的所有自然然和社會人文文資源。早已成為國民經濟濟支柱產業的的房地產業，上上下游帶動的的行業之廣，占占用的各種自自然及人文資資源之多是其其他行業所無無法相比的。在在目前的經濟濟形勢下，它它可以成為我我們建設節約約型社會的依依托。節約土地資源。土土地，是房地地產業發展的的主要基礎性性資源，更是是人類賴以生生存的稀缺性性資源，從一一定意義上說說，節約了土土地，就等于于保證和拓寬寬了人類生存存的空間，在在全球經濟一一體化的今天天，對土地資資源的利用，已已不能簡單地地從一個國家家的視覺去考考慮