1.緒論1.1選題的意義研究是決策科學在項目領域的應用。所謂可行性研究，是運用多種科學手段（包括技術科學、社會學、經濟學及系統工程等）對一項建設工程進行技術經濟論證的綜合科學，其基本任務是通過廣泛的調查研究，綜合論證一個工程項目在技術上是否先進、實用和可靠，在經濟上是否合理，在財務上是否盈利，為投資決策提供科學的依據。自1998年以來，我國房地產業發展迅猛，對國民經濟的拉動效應越來越大，2008年國家統計局日前公布的數據顯示,房地產業增加值占我國國內生產總值(GDP)比重超過5%,在國民經濟發展中發揮了支柱產業的重要作用。房地產業作為國民經濟新的增長點，為中國經濟的快速增長做出了貢獻。然而，在房地產業發展如火如荼的同時，呈現出地區房產投資“過熱”、空置房總量直線攀升、“爛尾”工程此起彼伏的態勢，給房地產業的發展帶來諸多的隱患和阻力。究其原因，問題較多源于房地產項目的前期策劃和可行性研究流于形式。本設計通過對宏發新城項目的可行性研究，可行使企業減少風險，可以初步認為本項目是可行的，具有一定的開發價值。所以房地產開發可行性研究報告是房地產市場不可或缺的組成部分。1.2可行性研究的研究現狀在市場國際化，經濟全球化，競爭激烈化的環境中，項目決策水平直接關系到競爭能力，生存能力，發展水平。可行性研究最早出現于美國20世紀30年代初，美國開發田納西河流域開始將其列入開發程序，成為工程項目規劃的重要階段。可行性研究是科學方法，我國在20世紀50年代學習蘇聯經驗，對一些較大項目進行過技術經濟論證計算過一些簡單的靜態指標。改革開放以來，我國引進了項目可行性研究技術，以加強項目投資決策分析。1983年，國家計委頒發了《關于建設項目進行可行性研究的管理試行辦法》，將可行性研究納入了基本建設的程序。1987年，1992年，國家計委先后發布了《建設項目經濟評價方法與參數》兩個版本，系統地體現了我國項目可行性研究的理論與方法。此后，用科學方法提供的可行性研究報告為正確決策提供了可靠依據，對選擇最佳方案，節約項目投資，發展國民經濟，提高經濟效益，增強競爭能力起到了重大的，積極的作用。中國房地產在起伏跌宕中已經行走了十多年,然而,本應作為投資決策重要依據的可行性研究至今卻仍然未能獲得其應有的地位。筆者認為,造成當前可行性研究普及不夠、規范不夠、受重視程度不夠的原因是復雜的,而可行性研究本身誤差較大則是其中的一個重要因素。（1）當前可行性研究的誤差有多大可行性研究是指在投資決策前,對建設項目進行全面的技術經濟分析、論證的科學方法。它一般分為投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究、項目的評估和決策四個階段。根據國際經驗,建設項目的可行性研究隨其工作的開展,有一定的精度要求。一般是:投資機會研究階段(耗時1-3個月,研究費用占總投資0.2%～0.8%）,誤差在±30%～20%以內;初步可行性研究階段(耗時6個月左右,研究費用占總投（0.25%～1.5%）,誤差在±20～10%以內；詳細可行性研究階段(耗時8～10個月,研究費用占總投資（0.2～1.0%),誤差在±10%以內。當前國內房地產可行性研究遠遠沒有達到這樣的精度要求。據筆者經驗,在詳細可行性研究階段,成本誤差約在±5～30%之間；售價誤差在±20～100%之間；資金流量計算誤差約±20～30%。不少項目竣工結算后進行后評價的結果往往與原可行性研究的結論相差50%以上。可行性研究的巨大誤差嚴重阻礙了它的應用、普及和作用的發揮。（2）可行性研究誤差分析決策者對可行性研究未給予應有的重視在計劃經濟年代,可行性研究長期扮演“可批性研究”的角色。這種畸形發展使其在投資決策中長期沒有發揮應有的作用。在國內房地產起步階段,決策者長期形成的“憑感覺”、“拍腦袋”上項目的做法不但沒有改觀,甚至達到了登峰造極的程度。因為“蓋了房子就賺錢”,因為“有了項目(地塊)就賺錢”,故可行性研究較長期“缺失”投資機會研究和初步可行性研究兩個階段,一直充當著“論證研究”或“預算研究”的作用。當前,市場漸趨規范和成熟,但長期的受“忽視”,使可行性研究精度不夠,可信度不高;也恰恰因為這個原因,決策者一直對其未夠重視。如此惡性循環,形成一個難解的結。專業化程度不高,基礎工作不扎實,缺乏信息支撐，理論與實踐脫節,可行性研究技術落后,實用性差都是誤差形成的主要原因。（3）問題的解決方法建立科學的評價指標體系。在理論上不斷借鑒西方發達國家關于可行性研究的理論與操作方法，綜合考慮經濟效益、社會效益、環境效益等各種囚素，建立一套適應我國房地產市場特點的評價指標體系經初步研究。房地產開發可行性研究評價指標體系可包括規劃評價、設計方案評價、市場定位評價、經濟評價等指標。建立健全房地產財務評價指標參數標準。提高人員素質，建立投資責任追究制度。要提高房地產可行性研究準確性，必須提高可行性研究人員的素質。從某種意義上講，可行性研究人員應該是“全才”，必須具備工程技術、經濟、房地產開發經營、法規、稅務、金融等專業知識。首先，國家有關部門應加強對可行性研究工作的管理和引導，重視專業人才培養，完善注冊房地產估價師、房地產經紀人和造價工程師的陪養和考核體制。建立房地產經濟分析師、政策分析師和房地產環保評價師等專業研究人才的培養和考核機制，為房地產可行性研究領域輸送高素質的專業化人才。其次，在政策上扶持房地產評估企業和房地產咨詢公司的建立和發展，同時嚴格審核其是否具備接受可行性分析業務的能力，對具備能力的單位頒發資質證書、評定等級并加以行業規范，對不具備資格的單位徹底清理。賦予國家注冊房地產評估師在可行性研究報告上簽字生效的權利和承擔的法律責任，建立可行性報告編制單位和研究人員的權責體制，從根源上遏制可行性研究流于形式的可能。加強定性分析工作，做到定量分析與定性分析并重。房地產可行性研究需要在實際工作中加強定性分析工作，特別應加強房地產開發項目投資環境分析工作。房地產開發項目投資環境分析是房地產開發項目可行性分析的重要內容，也是房地產企業發展謀劃的根本前提，分析房地產投資環境有利于房地產企業尋找發展機會，避免環境威脅。一般來講，對具體某個投資者而言，投資環境是無法改變也是不可控制的。尤其在投資前期充分了解和把握投資環境，對于制定正確的房地產投資方案，做出正確的房地產投資決策意義重大。因此，在房地產可行性分析中切實做到實事求是，定量分析與定性分析并重。還要完善房地產開發項目可行性研究審批備案制度和引進社會監督機制。首先，國家要加強房地產開發項目可行性研究方面的法律法規建設，制定相關的政策。其次，建立房地產項目開發的社會監督機制。對房地產項目建設情況和銷售情況進行定期的追蹤調查，暴光”爛尾樓”的開發單位、已經被吊銷營業資格的可行性研究機構和已經被吊銷資格證書的房地產開發項目可行性研究人員的名單，讓社會輿論充分發揮對房地產開發項目相關單位和相關個人的社會監督作用。加快專業化及市場培育工作,推進行業規模化與專業化,是提高可行性研究水平,確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當前市場逐漸走向規范和成熟,日益激烈的市場競爭成為企業重視、加強可行性研究的外在動力。提高從業人員素質是控制可行性研究誤差的基本保障。從某種意義上看,可行性研究人員應該是“全才”,必須具備相當的工程技術、經濟、房地產開發經營、法規、稅務、金融等專業知識。建立可行性研究數據庫當前國內房地產市場透明度還不高,可行性研究人員往往難以收集到完整和準確的市場信息（在香港,測量師在分析析時,可以從香港土地注冊處相當于內地國土房管局,查閱最近成交個案和以往物業的有關資料）。信息的缺失或誤差,可能給可行性分析帶來巨大誤差。在這種情況下,可行性分析人員更需要加強對信息的收集、整理工作:通過去粗取精,去偽存真的過程,將市場上分散的信息整理為可用的數據,建立可行性研究數據庫。另外,有條件的企業還可加強項目后評價工作,通過分析比較,提取有用的信息,進一步提高可行性研究的實用性。隨著改革開放的不斷深入、經濟的不斷發展,房地產投資逐漸成為社會經濟生活的重要組成部分,對房地產投資項目成敗起關鍵作用的房地產投資項目可行性研究越來越受業內人士重視,它將成為房地產項目投資活動的一個組件,與房地產投資其它環節一起構成房地產項目投資的全部內容。1.3可行性研究的基本理論可行性研究的概念初步可行性研究之后，確定本期建設規模和建設期限、落實選用設備和取得環境保護部門的批件、落實工程建設條件及投資控制指標經濟分析、資金來源等。最后完成編制研究報告，按規定向政府提交項目申請報告。可行性研究的特點可行性研究必須從系統總體出發，對技術、經濟、財務、商業以至環境保護、法律等多個方面進行分析和論證，以確定建設項目是否可行，為正確進行投資決策提供科學依據。項目的可行性研究是對多因素、多目標系統進行的不斷的分析研究、評價和決策的過程。它需要有各方面知識的專業人才通力合作才能完成。可行性研究不僅應用于建設項目，還可應用于科學技術和工業發展的各個階段和各個方面。例如，工業發展規劃、新技術的開發、產品更新換代、企業技術改造等工作的前期，都可應用可行性研究。可行性研究自20世紀30年代美國開發田納西河流域時開始采用以后，已逐步形成一套較為完整的理論、程序和方法。1978年聯合國工業發展組織編制了《工業可行性研究編制手冊》。1980年，該組織與阿拉伯國家工業發展中心共同編輯《工業項目評價手冊》。中國從1982年開始，已將可行性研究列為基本建設中的一項重要程序。可行性研究大體可分為三個大的方面：工藝技術、市場需求、財務經濟狀況。可行性研究的程序（1）根據國家關于編報可行性研究報告的內容必須達到規定的深度要要求及固定資產投資項目試行資本金制度的規定，結合化工建設項目的具體情況，為進一步搞好建設前期工作，努力實現固定資產投資項目決策的科學化，提高投資經濟效益。（2）可行性研究是建設項目前期工作的重要內容，是建設程序中的重要組成部分。項目立項后必須進行可行性研究，編制和報批可行性研究報告。（3）可行性研究報告由項目法人委托有資格的設計單位或工程咨詢單位編制。可行性研究報告應根據國家或主管部門對項目建議書的審批文件進行編制。應按國民經濟和社會發展長遠規劃、行業、地區發展規劃及國家的產業政策、技術政策的要求，對化工建設項目的技術、工程、環保和經濟，在項目建議書的基礎上進_步論證（4）可行性研究報告必須實事求是，對項目的要素進行認真的、全面的調查和詳細的測算分析，做多方案的比較論證；具體論述項目設立在經濟上的必要性、合理性、現實性；技術和設備的先進性、適用性、可靠性；財務上的盈利性、合法性；環境上的可行性；建設上的可行性。為項目法人和領導機關決策、審批，提供可靠的依據。（5）編制的可行性研究報告，內容要完整，文字要簡練，文件要齊全。應有編制單位的行政、技術、經濟負責人簽字。負責編制可行性研究報告的單位，提供的數據資料應準確可靠，符合國家有關規定；各項計算應該科學合理；對項目的建設、生產和經營要進行風險分析，留有余地；對于不落實的問題要如實反映，并提出有效的解決措施（6）項目主辦單位要為編制可行性研究報告單位科學地、客觀地、公正地進行工作創造條件；應向編制單位提供必要的、準確的有關基礎資料；與有關單位研究落實建設條件，并簽訂意向性協議或取得有關單位對擬建項目的意見書（7）化工建設項目經濟評價，一般可按財務評價計算項目的效益和費用，分析項目的盈利能力、清償能力。利用國際金融組織貸款和有些政府貸款的項目必須作國民經濟評價。其他大中型項目是否作國民經濟評價，可視具體情況和有關部門要求而定（8）根據國家計委有關文件的要求，可行性研究報告是項目決策的依據，應按規定的深度做到一定的準確性，投資估算和初步設計概算的出入一般不大于10％，否則視超出情況再議可行性研究的工作階段國外大型工程項目的可行性研究一般包括投資機會研究、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，我國的大型工程項目一般也把可行性研究分為三個階段，只是在提法上有一定的區別，并沒有實質的不同。（1）投資機會研究階段投資機會研究亦稱投資鑒定，亦即尋求最佳投資機會的活動。投資機會研究又分為一般投資機會研究和具體投資機會研究。一般投資機會研究是以一個地區，一種行業或一種資源為對象進行的，以識別投資機會，對投資方向進行的研究。具體項目投資機會研究則是在一般投資機會研究的基礎上，對按以選定的投資地點和行業提出的具體投資項目所進行的機會研究。當然，對大多數房地產投資者而言，除了地點的選擇以外，其投資機會研究都是針對具體項目進行的。投資機會研究階段要提供可能進行投資建設的項目，如果投資者認為提供的項目有利可圖，再進行下一步更為詳細的研究分析。因而，這一階段的工作比較粗略，主要依靠籠統的估計而不是詳細的分析。一般是根據已有的類似工程來估算投資額，按照當時的市場價來估算項目收入，并按大致的百分比來估算稅費。（2）初步可行性研究階段初步可行性研究在我國亦稱預可行性研究，它是指在機會研究的基礎上，對項目可行與否所作的較為詳細的分析論證。初步可行性研究是介于機會研究與詳細可行性研究之間的一個中間階段，起著承上啟下的作用，對于大型的、結構比較復雜的工程項目而言，是一個不可缺少的階段。初步可行性研究主要解決的問題是分析投資機會研究的結論，初步判斷項目投資是否可行，決定是否進行下一步的可行性分析。初步可行性研究與詳細可行性研究的區別主要在于獲得資料的詳細程度不同，計算結果的精度不同，并且分析的深度不同。對一些中小型投資項目，或某些投資機會研究已獲得足夠資料的項目，往往就越過初步可行性分析階段，直接進入詳細可行性分析階段。（3）詳細可行性研究階段詳細可行性研究亦稱最終可行性研究，它是工程項目決策的重要階段。在該階段，要全面分析項目的全部組成部分和可能遇到的各種問題，并最終形成可行性研究的書面成果—可行性研究報告。1.4研究內容對沈陽市宏發新城住宅工程進行可行性研究，從總體上把握可行性研究的發展形勢，并結合到項目中去，理論與實際相結合，首先對項目的背景條件進行概述，其次對沈陽地區房地產進行分析，制定合理的方案和價格，2項目概況2.1項目介紹所研究的項目為沈陽市宏發新城。此項目開發單位為沈陽市宏發房地產有限公司。遼寧省沈陽市宏發房地產有限公司公司主要經營房地產開發、銷售及售后服務。該公司于2002年在沈陽市投資3000余萬元開發建設商業住宅五棟，總面積32000平方米，其中住宅26000平方米，商業門店6000平方米。已交付使用，2009年計劃在沈陽市老城區開發宏發新城，并于2010年5月競拍到土地使用權及已辦理建設用地規劃許可證。現已進入拆遷程序。公司設置董事會，設董事長，總經理一名，副總經理二名，設監事兩名，企業共有員工32人，其中各類專業職稱人員9人（中級職稱5人，初級職稱4人）公司下設總經理辦公室，財務部，項目部，工程部，策劃部，銷售部，公司發展規劃部。公司的理念是以人為本，追求卓越，為客戶創造舒適優美的生活環境，為社會創造不可替代的超越價值，為企業創造理想的經濟效益，使之成為對外具有磁性的吸引力，對內有凝聚力和充滿活力的現代化企業。2.2項目開發建設的必要性加快城市改造的需要近年來，沈陽市城市化進程速度加快，城區人口規模不斷擴大。伴隨著住宅產業化、市場化的日益推進，市民對住房的需求比例日益增長。為加快城市建設的步伐，推動城區的保護和更新，改善城市環境質量，完善城市功能，塑造城市景觀，提升城市品位，根據沈陽市總體規劃和區域詳細規劃的要求以及區域建設現狀，經沈陽市建設項目規劃評審委員會研究確定，同意該區域項目的建設。開發商戰略發展的需要該項目是老城改造的一個組成部分，通過這個項目可以提高沈陽市宏發房地產有限公司在房地產市場的知名度，在一定程度上可以增加公司在沈陽市以至在遼寧省房地產市場的競爭力。努力完成該項目可以給沈陽市一個滿意的答卷，在以后的貸款方面也有一定程度的好處。2.3研究依據和范圍研究依據《房地產開發項目經濟評價方法》（建設部：建標[2000]205號）《關于印發經濟評估的通知》及附件（中國國際工程咨詢公司：咨經[1998]11號）《建設項目經濟評價方法與參數》（國家計委、建設部：計投資［1993］530號）《沈陽市建設工程價格信息》《民用建筑設計通則》《住宅建筑設計通則》《建筑設計防火規范》有關項目的基礎資料、技術資料等研究工作的范圍根據國家對建設項目可行性研究階段的工作范圍的深度規定，本報告對項目概況及必要性、內容與規模、設計方案、項目組織與實施進度計劃、投標估算與資金籌措、售房盈虧平衡分析、敏感性分析等方面進行綜合研究和分析，重點研究和論述項目建設的必要性、內容和規模、投資估算和資金籌措，為項目的決策和實施提供可靠和準確的論證。房地產開發項目內容繁雜，涉及因素多，僅依靠個別指標來衡量其優劣是非是非常困難的。評價一個項目的優劣，還要綜合考慮社會，技術，環境，生態等諸多方面，因此，需要對開發項目進行綜合評價。綜合評價的方法很多，包括評分綜合評價法，層次分析法，灰色綜合評價法，模糊數學綜合評價法等。最常用的是評分綜合評價法。評分綜合評價法就是對方案的各項指標規定一個滿足程度，根據指標的重要性賦予指標一個權重，根據計算模型計算各個方案的綜合單指標評分值，由此得出總綜合分值，依次選擇最優方案的方法。具體內容包括如下:（1）規劃設計，包括建筑物主要參數，建筑物布局，市政設施以及其他公用設施配套等的確定和選擇；（2）對多種方案進行總體性描述；（3）詳細介紹選定方案的情況，包括建筑物布局，功能劃分，道路交通，市政設施及公用設施分布，建筑物主要技術參數，項目主要技術經濟指標等。房地產項目的財務評價是指按照國家現行會計、稅收等制度，選取贏利能力、償債能力等多項指標進行分析，考察項目的財務狀況、獲利能力和所取得的經濟效果。項目的財務評價是通過一系列財務評價指標反映出來的。這些指標可以分為贏利能力指標(價值型、效率型、期限型指標)，如財務凈現值、財務凈現值率、投資報酬率、財務內部收益率、投資回收期等;償債能力指標，如借款償還期、資產負債率、流動比率、速動比率等。按照是否考慮時間因素的影響，可以將財務評價指標分為動態評價指標和靜態評價指標，動態評價指標考慮時間因素對資金的影響，如財務凈現值、財務內部收益率等;靜態評價指標不考慮時間因素對資金的影響，如靜態投資回收期、投資報酬率等。在大型項目和開發、回收期長的項目中，為準確測算，通常應統籌考慮動態評價指標和靜態評價指標。在中小型項目和回收期短的項目測算中，可僅使用靜態評價指標。（1）贏利能力指標(價值型、效率型指標)a.凈現值(NPV)財務凈現值是指將項目壽命期內的凈現金流量，用一個設定的折現率逐期折現的現值的代數和，其計算公式為:-t公式中，NPV為項目在起始時間點的財務凈現值;CI和CO分別為現金流入量和現金流出量;t為時期，ic為折現率，一般用行業基準收益率或期望的預期收益率。一般用財務凈現值指標評價項目的經濟可行性，如NPV＞0，則項目可以投入:如NPV＜0，則項目應該被放棄。b.內部收益率(IRR)內部收益率的實質就是使投資方案在計算期內各年凈現金流量的現值累計等于零時的折現率。計算公式為:(1+FIRR)-t=O公式中，CI和CO分別為現金流入量和現金流出量，(CI-CO)t為項目在第t年的凈現金流量。IRR主要是反映資金的使用效率。c.投資報酬率(投資收益率R)投資報酬率是指項目在正常年份的凈收益或項目壽命期的年平均凈收益與投資總額的比率，通常用百分數表示，計算公式為:投資收益率=(年凈收益/投資總額)100%投資收益率可分為稅前投資收益率和稅后投資收益率，在項目評價中，該指標通常用來和行業的平均投資收益率進行比較，以判斷該項目投資贏利能力能否達到行業的平均水平。（2）償債能力指標項目有無支付債務能力也是項目是否能成功的關鍵因素，項目償債能力指標包括借款償還期、資產負債率、流動比率、速動比率等，在項目回收期較短時，通常可不考慮償還期，僅測算項目的其他償債指標。在具體項目運作中，可編制“資金來源及使用計劃表”“借款還本付息表”等表格。2.4項目的建設條件項目建設條件包括項目建設自然條件、項目建設用地條件以及項目建設的市政配套條件等。項目建設自然條件沈陽位于中國東北地區南部，遼寧省中部，以平原為主，山地、丘陵集中在東南部，遼河、渾河、秀水河等途經境內。屬于溫帶季風氣候，年平均氣溫6.2-9.7℃，自1951年有完整的記錄以來，沈陽極端最高氣溫為38.3℃(1952年7月18日)，極端最低氣溫為-32.9℃（2001年1月15日）；之前沈陽還觀測到39.3℃（1920年）的高溫，和-33.1℃（1950年）的低溫。全年降水量600-800毫米，1951年至2010年市區年平均降水量716.2mm,全年無霜期155-180天。受季風影響，降水集中在夏季，溫差較大，四季分明。冬寒時間較長，達近六個月，降雪較少，最大降雪為2007年3月4日47.0毫米的特大暴雪；夏季時間較短，多雨，1973年8月21日曾下過215.5毫米的大暴雨。春秋兩季氣溫變化迅速，持續時間短；春季多風，秋季晴朗。項目建設用地條件占地面積150畝，規劃建筑面積215210平方米，其中住宅建筑面積為192940平方米。項目市政配套條件網絡：家庭綜合布線系統，高標準寬帶信息網絡；電話通訊：小區室外電話通訊網將在施工圖設計后期由電信公司配合設計實施；天然氣：小區天然氣管線，將在施工圖設計后期由天然氣公司配合設計實施；供電：小區供電管線，將在施工圖設計后期由供電局配合設計實施；排水：駁接城市專用的排水道；供水：小區供水管線，將在施工圖設計后期由供水局配合設計實施。3市場分析本項目的市場分析將從宏觀房地產市場、沈陽房地產市場、周邊競爭項目以及本項目自身所具有的優勢、劣勢、投資機會和項目威脅等方面進行分析，最后對項目的功能、目標群體、品牌形象和價格等進行初步定位。3.1宏觀房地產市場分析經濟環境分析目前整體經濟處最低時期，走勢止跌已經成為大部分開發企業的共識。而有一部分認為隨著國家從10年底就開始在宏觀經濟調控方面不斷出臺旨在刺激國內消費需求的一系列政策，并且在此后的幾個月時間里其政策效應不斷顯現，對沈陽房地產的發展有一定程度的幫助。沈陽樓市的發展相對東部沿海城市，其自身內部水分較少，基本不存在泡沫。主要依靠當地的人口優勢，以及購房者的理性購房，使其健康發展3.1.2社會環境分析我國正全面建設現代化，加快實現小康社會。其中規劃對房地產業提出了新的更高要求，主要表現在：調整住房供應結構，重點發展普通商品住房和經濟適用住房，嚴格控制大戶型高檔商品房，按照保障供給、穩定房價的原則加強對房地產市場的調控，促進住房梯次消費等方面，提高行業的市場化程度。由此可見，房地產業仍是未來國家發展的重要支柱產業之一，發展前景廣闊。3.1.3技術環境分析進入21世紀以來，中國的科技發展戰略開始發生轉變。國民經濟和社會發展“十五”規劃與科技部隨后制訂的科技發展規劃和高技術產業發展規劃明確提出了實現技術跨越式發展的總體目標，強調要在“促進產業技術升級”和“提高科技持續創新能力”兩個層面進行戰略部署，在進一步發揮勞動密集型產業比較優勢的同時逐步形成中國高技術產業的群體優勢和新的比較優勢。現代技術的發展給企業提供了一些機遇，技術的進步使企業可以通過利用新的生產方法，新的生產工藝過程或新材料等各種途徑，生產出高質量、高性能的產品，同時也可能使得產品的成本大大降低。建筑節能是我國可持續發展戰略的重要組成部分，是房地產業發展的必然趨勢。國家出臺的一系列相關政策法規，促使開發商在項目的開發建設過程中考慮各種建筑節能新技術，保證房地產開發企業緊跟技術的腳步，接受新的開發理念，利用節能材料提高企業的競爭力，以更好的滿足消費者的需求。3.2沈陽房地產市場分析沈陽社會經濟概況農業：沈陽地處東北地區，水繞山環、沃野千里是東北區地面結構的基本特征，土質以黑土為主，是形成大經濟區的自然基礎。經濟作物為春麥、大豆、馬鈴薯、玉米、甜菜、高粱，其農作物分布有些微的區域差異，北部盛產大豆、甜菜、大米等，中部則盛產高粱、小米、棉、花生等，南部則盛產溫帶水果、玉米、棉花等，“寒暖農分異，干濕林牧全，麥菽遍北地，花果布南山”即說明了當地的農作物分布現象。工業：沈陽是建國初期國家重點建設起來的以裝備制造業為主的全國最重要重工業基地之一。經過幾十年的發展，沈陽的工業門類已達到14200個，現在規模以上工業企業33533家。近年來，沈陽市委、市政府以振興東北大環境為背景，以振興沈陽老工業基地為主線，提出“東北大振興，沈陽要先行”的口號，在堅持改革開放和工業立市方略的同時，加快國有經濟戰略性調整步伐，外資和民營經濟迅速成長壯大；城市發展空間和產業布局得到優化和拓展；汽車及其零部件產業、裝備制造業、電子信息、化工醫藥等產業初具規模，已成為全市經濟快速發展的重要支撐；科技創新能力和企業研發能力不斷提高，形成了一批具有較強競爭力的產品和企業；城市基礎設施建設明顯加快，軟環境建設得到了進一步改善。沈陽經濟建設和社會環境得到長足發展，人民生活水平迅速提升，沈陽經濟和社會步入了快速發展的嶄新時期。與此同時，沈陽還先后獲得“國家環境保護模范城市”、“國家森林城市”、“國家園林城市”、“中國最具幸福感城市”等稱號，連續兩年進入全國百強城市前十名，并躋身中國十大最具經濟活力城市行列。根據遼寧省及沈陽市規劃，沈陽將建成遼寧省省會、國家中心城市、國家先進制造業基地、國家歷史文化名城，以期進一步提升沈陽在國家城市中的地位。到2020年，沈陽市常住人口將達到1000萬，城鎮化水平達到87%；到2030年，常住人口達到1200萬，城鎮化水平達到90%，同時全面實現建設國家中心城市和國際競爭力優勢明顯的東北亞重要城市的目標。在經濟全球化迅猛發展的今天，面對全面實施振興東北老工業基地的重要戰略機遇，沈陽市政府確定，到2012年把沈陽建成全國裝備制造、東北地區商貿物流和金融三大中心，成為遼寧乃至東北地區全面振興的重要增長極。沈陽以其優越的地理位置，雄厚的工業基礎及科技實力，完善的市場體系和發達的交通網絡必將成為中國最具吸引力的投資地區之一。科技教育：2009年承擔國家863計劃、科技支撐計劃、973等計劃立項245項。舉辦重大科技活動30項。中科儀羅茨干泵等20個項目列入國家重大科技專項，沈陽IC裝備產業基地成為國家集成電路裝備高新技術產業化基地，輝山農業科技園晉升為國家級科技園區。沈陽市成為“國家知識產權工作示范城市”。2009年，全市擁有市及市以上獨立科學研究與技術開發機構107個；省級以上工程（技術）研究中心136個，其中國家級14個；省級以上重點實驗室166個，其中國家級10個。全年市以上登記認定的科技成果312項，其中應用技術成果281項。應用技術成果中，達到國際水平139項（國際領先35項，國際先進104項）；達到國內水平136項（國內領先93項，國內先進43項）。軟科學成果及基礎理論成果31項。各類技貿機構技術貿易成交額67.47億元。專利申請7708件，其中發明專利申請2920件；專利授權3637件，其中發明專利授權802件。全年承擔國家863計劃、科技支撐計劃、973計劃立項150項。舉辦重大科技活動35項。擁有兩院院士26人（1人為雙院士）。沈陽房地產市場現狀分析（1）沈陽房地產市場現狀：沈陽房地產市場形成的時間較短，與傳統行業相比，還不太成熟，行業發展、規范的政策法規不夠健全，隊伍比較新，駕馭行業發展的能力還不太強，而周圍環境復雜多變，經營成本高、風險大，抗災御變的能力欠缺，稍有閃失，一些開發公司就會敗下陣來，從而減緩整個行業乃至城市建設的前進步伐。當前，沈陽市房地產的總體狀況是：房地產投資規模持續快速增長，2001年全年房地產市場共投資6.74億元，比97年增長了2.57倍；城區住房已基本告別短缺時代，由賣方市場進入了買方市場；商品房銷售價升量增，去年，房地產銷售收入5.47億元，比97年增長了2.16倍，平均房價為947元/m2，增長了55、，銷量57.76萬平方米，比97年增長了1.04倍，房地產業發展的理性化程度進一步提高，開發商魚龍混雜，競爭不規則，整個市場已經進入了調整分化期。（2）發展趨勢目前開發商太多：在冊的就有116家之多，還有相當數量掛靠正規在冊開發公司的“無名英雄”，而且大量外行企業和個人認為房地產錢好賺，抱著“一本萬利”的愿望，信心十足地進入沈陽房地產市場。隨著這次全國上下整頓和規范房地產市場秩序活動的開展以及沈陽房地產市場自身的規范發展，大多數小個劣勢企業將遭受滅頂之災，陸續被淘汰出局。入世即將對房地產市場產生雙面影響，加速了房地產市場的兩極分化。（3）房地產行業的階段性進步和市場的發育都要進行必要的調整和分化：當前沈陽房地產市場正在從以下八大方面進行調整分化：一是市場的調整與分化：大眾市場與小眾市場在各自的領域內競相成長；二是政策的調整與分化：房地產行業政策繼續成熟化、趨同化、穩定化、標準化；三是“門檻”的調整與分化：政府將用新的技術性、經濟性“門檻”適度地限制開發商和引導規模化，引導消費者高水平生活，引導開發商高水平競爭。市場價格特征分析2008年以來，沈陽房地產市場運行態勢良好，走勢強勁，呈現出供銷兩旺的格局，房價穩中有升。其中多層普通住宅平均售價為2800~3200元/平方。但由于在建項目的層次因為地段和配套的因素,銷售價格相差很大。3.3項目的SWOT分析項目優勢分析一、項目地理位置優越項目位于沈陽市重建的核心地帶，是未來城市發展的重心。隨著政府加大舊城投資力度以及沈陽戰略的實施，項目周邊區域的發展潛力將越來越大。環境優美，交通便利。二、項目周邊良好的社會環境本項目所在地屬于沈陽規劃重建的核心位置，項目區域內有建立小學、花園酒店等商業、教育配套設施，社會環境良好。三、開發商的知名度不斷提升宏發房地產開發有限公司在沈陽陽成功開發了多個標志性樓盤，創造了多項榮譽，市場知名度不斷提升，公司的品牌得到了廣泛的認可。這些都為項目的開發和銷售提供了有利條件。項目劣勢分析從目前來看，項目的劣勢主要體現在周邊城市基礎設施建設有待完善，項目周邊作為拆遷開發用地，城市基礎設施建設有待進一步的完善，建議開發商與新區城建部門積極聯系爭取早日解決。項目開發周期較長，影響喜愛消費者心理預期。本項目現在處于初步設計階段，預計一期純住宅工程將于2012年竣工并交付使用，社區內配套的完善需要一個過程，遠期樓盤的建設以及項目周邊環境的形成與完善等等很多不確定性因素在一定程度上會影響消費者對未來情況的心理預期。項目機會分析從宏觀經濟形勢分析，本項目符合國家促進住房制度改革，加快住宅建設步伐的住房政策，是舊城改造的重要組成部分。從公司角度出發有利于提高開發公司的知名度，也為以后的項目打下良好的政府關系。項目威脅分析在項目開始建設不久，周邊又有樓盤相繼開工建設，在同等的條件下競爭相對激烈，有可能展開價格戰，心理戰，對本項目樓盤的銷售，成本開支有一定的威脅。對策以上分析了本項目的優勢、劣勢以及外部環境提供的機會和帶來的威脅。開發商要充分利用自身的優勢避免或減少外部環境的威脅，同時利用外部環境提供的機會克服項目內部的劣勢。具體采取的策略可以從四個方面考慮：SO、ST、WO、WT，現僅就其中一種（WO）進行分析如下：（1）沈陽宏發地產有限公司應加強與政府的合作，爭取政府部門的更多的支持和政策上的優惠。（2）本項目目前還處于初步設計階段，建議開發商增加適當而有效的廣告投放，加強企業自身的宣傳，擴大企業的知名度，突現自身已有的和將有的優勢。以準確的形象策劃和公關宣傳活動，進一步提升產品的知名度、美譽度和社會認知度，加強企業品牌建設與宣傳，向消費者宣傳公司良好信譽以及“致力于基礎設施建設和房地產開發事業，改善人居環境、經濟環境，推動城市文化建設，將把所在城區建設成為國際化、市場化、生態化、人文化、最適宜人居的城市新區而努力”的公司理念。同時企業還應該提高產品與服務質量。（3）要加快樓盤開發進度以及規劃中基礎設施的建設速度，降低潛在消費者的心理預期風險。（4）借鑒其它成功樓盤的經驗，作為參考，以順利完成本項目的具體開發。特別值得注意的是，如此大的項目需要開發商具有較強的資金支持和管理運作能力，因此對于項目的開發商，需要在項目的開發過程中加強資金和投資的管理。總之，開發商必須重視項目的弱勢，充分利用外部的機會，以期通過此項目的開發，使公司能夠在短期內躋身于沈陽大型房地產開發商的前列，成為沈陽最具影響力和最具核心競爭力的大型房地產企業之一。3.4項目初步定位綜合以上的市場分析，可以得出以下結論：住宅市場供需兩旺，穩中有升，消費者需求理念有所變化，更加關注住宅的品質，中檔價位的住宅市場供給量與需求量之間仍有足夠大的市場空間。本項目自身優勢較為明顯，在所處市場環境中的機會大于威脅，區域整體開發的進展會更加突顯本項目的價值，市場前景樂觀。項目開發應本著超前、實用、創造、舒適的原則，把“人性化”、“綠色建筑”、“節能建筑”等一些先進的開發理念融為一體，全面提升社區品質，開創生活新概念。項目的功能本項目是商品住宅小區，在滿足居住功能的前提下，結合一期開發的成功經驗，提出項目的功能定位如下。（1）營造良好的小區環境，實現人與自然的融合；建立一個舒適的、和諧的、健康的、可持續發展的高品質家園；（2）為業主提供一個安全、恬靜、溫馨的居住生活空間，促進鄰里關系；（3）建立方便快捷、完完善的智能化化系統，為業業主提供全方方位的便利服服務，構建和和諧的居住小小區。項目的目標市場根據市場的需要，充充分利用項目目在地理位置置、自然條件件、文化氛圍圍等方面的天天然優勢，借借助“和諧社區”、“節能社區”等新理念的的推廣，創造造出產品的差異性，進而而確定項目的的市場目標客客戶群體如下下。（1）沈陽的中高收入入階層；（2）有意在此二次置業業的周邊城市市工薪階層人人群；（3）有意對房地產進行行保值、增值值的外地投資資者；該項目地理位置確確實很好，因因此該項目具具有開發的價價值。周邊競爭性樓盤分分析（1）萬正公館萬正大公館是萬正正房地產開發發的以公館文文化為背景的的主題商住社社區。外部環環境優越，交交通便利。小小區總用地面面積640664平方米，建筑筑面積985564.266平方米。

項目由多棟多層組成成，主要戶型型以三室二廳廳二衛為主力力戶型.。銷售平均價為29000元/㎡左右。（2）鴻源小區住宅鴻源小區住宅在南南陽光武東路路與獨山大道道交叉東北角角，三室二廳二二衛一陽，售售價3300元/平方。（3）萬通園房萬通園地產十年一一劍鑄就60萬㎡輝煌之之作，交通、配套套設施日臻完完善，和眾多多居住項目共共同撐起新的的中心居住區區，全新時尚尚陽光戶型，97㎡二室二廳廳，138㎡三室兩廳廳，157㎡四室兩廳廳。銷售平均價為27000元/㎡項目的初步價格本項目在對近期相相似樓盤進行行調研，以確確定項目價格格的初步范圍圍，根據市場場調研結果，本本項目的價格格初步定為：：高層2900元-3100元／㎡。項目的規劃設計方方案建立小區的規劃設設計方案從設設計指導思想想、總平面設設計、建筑設設計、專項設設計等幾個方方面進行說明明，最后對設設計方案的技技術經濟指標標進行闡述。（1）設計理念建立小區摒棄傳統統的建筑風格格，采用高層層、低密度式式布局，公共共空間充足，環環境優美和諧諧，充足的綠綠地隔離了外外界的紛擾。這這里的安靜閑閑適是新城市市生活的代表表，展現了人人類對環境、健健康、輕松、閑閑適的詩意居居住的追求，創創造一種舒適適感和滿足感感，強調社會會與自然、人人文歷史等關關系的完美和和諧。（2）環境景觀景觀設計作為社區區主要特色的的體現，同時時也是居民室室外活動的場場地形態，它它的設計直接接影響到項目目的整體形象象。本項目景景觀設計以貼貼近自然、享享受生活為出出發點，提供供開敞流動的的空間感和通通透的景觀面面，項目綠化化率達51%。規模大，每棟棟樓前有綠地地空間，給居居民提供經常常使用的公共共場所。首層住戶均均設落地窗，且且窗前都有室室外小花院，減減少了外部干干擾，大多數數住戶能夠看看到中心花園園的景觀，多多數居民到達達中心花園的的路程最短。考慮細致周周到，重視每每一個細微之之處，考慮不不同年齡居民民的不同需求求，真正做到到“想客戶所想”。宅間綠地相相對幽靜，為為居民提供良良好的居住環環境和休閑、活活動、散步、交交往空間。在在不同宅間的的景觀要分別別采用不同特特色的園林景景觀設計，使使其具有識別別性。（3）道路交通體系規劃劃道路設計原則：便便捷性原則：：主干道盡量量直達，次干干道盡量靠近近景觀區，舒舒適性原則：：道路與環境境相結合。交通體系設計：居居住區道路按按照三級路網網系統布置，在在保證內外交交通聯系便利利、順暢的前前提下，創造造適度的人車車分流交通系系統。其中，主主干道路寬99米，次干道6米，宅前小路路3米。在整個小小區規劃中設設一主入口，一個次入口，使小區的交通更便捷美觀。停車場地：考慮到到小區規模不不大，選擇在在1號、2號樓后，商商場前和3號樓前設置置臨時停車場場，1號、2號樓和商場場下設置地下下停車場。地地上85個車位，地地下322個車位，車車子放置采取取就近原則，力力求對居民生生活影響最小小。（4）公建配套從項目整體出發，按按國家有關政政策及設計規規范要求，建建立小區項目目的公建配套套設施完善，主主要有物業管管理中心、商商業服務設施施等，各項成成熟的配套設設施在為客戶戶提供良好服服務的同時，也也解除了他們們的后顧之憂憂。（5）住宅類型根據市場需求的調調查，針對人人們普遍喜歡歡的樓型，同同時依照小區區原有的地形形地貌，方案案中選擇以高高層為主，住宅所有戶戶型設計均考考慮到自然通通風，創造良良好的室內氣氣候，依據人人的生活模式式，以起居室室為中心，做做到公私、污污潔、鬧靜分分區。廳、房房朝向均以景景觀視線為主主。還要注意意管線的隱蔽蔽設計，各種戶戶型均設計了了相應配套的的儲藏空間，并并優化住宅陽陽臺、露臺設設計。（6）戶型設計在戶型方面，鑒于于現代家庭結結構的變化和和家庭規模的的縮小，市場場上提供的主主力戶型一般般為中小面積積的兩室兩廳廳、三室兩廳廳的戶型。同同時，還有一一些開發商提提供面積更小小的迷你戶型型。建筑類型型一般都是以以小高層為主主，占到了所所有建筑類型型的55%左右，考慮慮到容積率、總總建筑面積，最最重要的是開開發商自身的的經濟效益，一一些開發商還還提供了相當當比例的高層層住宅。在我我們調查的11個項目中，項項目占地面積積100畝以上的有5個，占45.5%。這在一定定程度上體現現了小區的規規模效應，強強大的規模不不僅可以節約約成本，還可可在市場上產產生巨大影響響，提升項目目的知名度。（7）專項設計保安監控系統：小小區設保安中中心，內設監監控制主機及及相關設備，實實行24小時監控控。小區各出出口處設防盜盜探測器。小小區主要出入入口、車庫、走走廊、電梯轎轎箱等安裝攝攝像機，采用用半球形吸頂頂安裝，既有有隱蔽性，又又有裝飾性。采采用多畫面分分割器。可以以更多的顯示示、記錄、回回放圖像。公公寓樓設置用用戶平臺，將將防盜、防火火、防煤氣泄泄露、對講信信號等通過用用戶平臺傳送送至管理中心心。交通及停車場管理理系統：停車管理，是是針對建設安安全文明小區區的需要，以以物業小區內內的停車場智智能化管理為為目標，以達達到停車用戶戶進出方便、快快捷、安全，物物業公司管理理科學高效、服服務優質文明明的目的。對對提高物業管管理公司的管管理層次和綜綜合服務水平平方面將起重重要的作用。停車場管理系統采用自動化系統，用于停車場內車況的監測、車輛的服務管理、場內環境狀況監視、計時計費管理等，并在東道出入口設讀卡機和欄桿機，入口處和機房內設有空位數量顯示。3.5總體設計計思路根據設計規劃的思思路，以項目目中心景觀為為核心，分組組團進行規劃劃，各棟單體體建筑平行布布局，在空間間營構上，力力求構筑人性性化生態空間間，發掘園林林藝術適合人人居的精華要要素，體現和和諧與自然，構構成一座精雕雕細琢的精品品。3.6項目主要要技術經濟指指標表3項目的技術指標匯匯總表Tablet.33Summmaryooftheeprojjectsspecifficatiions規劃用地面積：100048㎡㎡居住建筑密度：24.7%總建筑面積：215210㎡㎡住宅棟數：18棟其中：地上：200090㎡㎡住宅平均層數：12.8層地下:15120㎡總居住戶數：1716戶住宅建筑面積：192940㎡㎡總居住人口：5269人住宅用地面積：15120㎡停車位：1034個公共建筑面積：7150㎡其中地下車位：602個公共建筑用地面積積：9365.5㎡㎡地上車位：432個道路面積：13316㎡綠化率：51.4%總面積：51446.5㎡容積率（不含地下下）：24項目的總投資估算算4.1項目總投投資估算的依依據與原則本設計對宏發新城城項目進行可可研過程中，項項目總投資估估算主要依據據：（1）《投資項目可行行性研究報告告》計辦投資資[20022]15號；（2）《投資項目經濟濟咨詢評估指指南》咨經[19988]11號；（3）《全國統一安裝裝工程預算定定額》；（4）《遼寧省建筑安安裝工程費用用定額》；（5）《遼寧省建筑裝裝飾工程綜合合基價（2002）》豫建設設標[20022]66號；（6）規劃設計方案；（7）類似工程的相關造造價費用水平平；（8）國家配套的相關關文件等；項目總投資估算主主要原則：（1）項目投資估算盡可可能反映項目目的實際情況況的原則；（2）項目總投資估算盡盡量符合節約約的原則；（3）項目總投資估算盡盡量符合安全全的原則；（4）項目總投資估算盡盡量符合各項項規范的原則則；（5）項目總投資估算盡盡量符合合理理性原則；（6）項目總投資估算對對于無法準確確估算或因市市場變化導致致投資增加的的項目在預備備費中考慮。4.2項目總投投資估算項目的總投資包括括土地費用、前前期工程費用用、城建費用用、建安總造造價、管理費費用、預備費費以及投資利利息等項。土地費用“宏發新城”一期住住宅項目占地地面積150畝。土地費費用總計為5000萬元，包括括得到土地使使用權的各項項稅費。前期費用（1）三通一平費：220元/平方米，以以此計算三通通一平費為200.1萬元。（2）勘察設計費：依依據國家發改改委、建設部部關于發布《工工程勘察設計計收費管理規規定》的通知知（計價格[20022]10號）文件，計計算設計費為為847.334萬元。依據據勘察收費標標準，計算勘勘察費用為84.73萬元。（3）招標代理服務費費和前期工程程咨詢費：依依據國家發改委關于印印發《招標代代理服務收費費管理暫行辦辦法》的通知知（計價格〔2002〕1980號）文件中工程招招標代理服務務收費標準，計計算本項目的的招標代理服服務費為41.31萬元。依據據國家發改委制定的《建設項目目前期工作咨咨詢收費暫行行規定》（計價格[19999]12833號）文件，計算前前期工程咨詢詢費為28萬元。城建費用依據沈陽市建設委委員會關于印印發《〈沈陽陽市建設項目目城建費用統統一征收辦法法〉實施細則則》的通知（市市建發[20000]418號），計算算城建費用表表4-1所示：表4-1城建費用用統一征收一一覽表單位：萬元元Tablet.44-1LiistoffurbaanconnstrucctionfeesofcoollecttionUniit:tennthouusand項目費用收費標準市政公用設施配套套費1576.0550元/平方米消防設施配套費62.423元/平方米（住宅）2.864元/平方米（公建）天然氣公網初裝費費424.4722元/平方米（地上住宅宅建筑面積）抗震設計審查費4.30.2元/平方米米定額編制管理費40.971.3‰建安總造造價質量監督費31.521‰建安總造價勞保統籌基金1618.843.55﹪建安總總造價新型墻體材料專項項費用129.136元/平方米合計3890.564.2.4建安安總造價依據沈陽市建設委委員會關于印印發《〈沈陽陽市建設項目目城建費用統統一征收辦法法〉實施細則則》的通知（市市建發[20000]418號），計算算住宅造價、公公建造價如下下：住宅造價表4-2住宅建安安造價表Tablet.44-2Reesidenntialinstaallatiioncoosttaable項目標準建筑面積費用18F1800元/平方方米14820平方米米2667.6萬元元12+1、12FF1400元/平方方米193240平方方米27053.6萬萬元合計215210平方方米29721.2萬萬元注：上表中的建筑面積積包含地下部部分。（2）公建造價表4-3公共建筑筑造價表Tablet.44-3PubblicBuilddingCCostTTable項目標準建筑面積費用幼兒園、會所1200元/平方方米4740平方米568.8萬元變電室500元/平方米米160平方米8萬元其他700元/平方米米2250平方米157.5萬元合計7150平方米734.3萬元（3）綠化化景觀造價沈陽市綠化費用一一般為100-1150元/平方米，本本項目由于有有國際知名景景觀設計公司司進行景觀設設計，將綠化化景觀費用標標準取為150元/平方米，計計算綠化景觀觀費用為771.7萬元。（4）道路造價道路費用一般為1120元/平方米，由由此計算道路路費用為289.339萬元。將上述四項費用相相加，得到建建安總造價為為315166.59萬元。4.2.5管理理費用依據遼寧省發改委委編制的《遼遼寧省建設工工程其他費用用定額》，管管理費用以前前四項費用為為計價基數，即即土地費用、前前期費用、城城建費用、建建安總造價之之和，其計價價費率為3%，計算管理理費用為1218..26萬元。4.2.6預備費費（1）基本預備費依據遼寧省發改委委編制的《遼遼寧省建設工工程其他費用用定額》，基基本預備費以以前五項中未未發生的費用用為計價基數數,即前期費用用、城建費用用、建筑總造造價、管理費費用之和，其其計價費率為為10%—13%，本次可行行性研究設計計中將基本預預備費的費率率取為10%，計算得基基本預備費為為3682..69萬元。（2）漲價預備費依據近幾年沈陽市市物價上漲水水平，確定年年物價總水平平平均上漲系系數為2.8%,則每半年的的物價上漲系系數為（1+2.88%）1/2-1≈1.39%，依次計算算每半年的漲漲價預備費，漲漲價預備費總總計為2181..95萬元。4.2.7投資資利息投資利息總計為4484.888萬元。4.2.8項目目總投資估算算綜合前面七項費用用，項目投資資估算總計為為481766.41萬元。（詳詳見下表4-4）。表4-4“宏發新城城”一期住宅總總投資估算表表Tablet.44-4Annestiimateddtotaalinvvestmeentfoorressidenttialttableof"HHongFFaXinnchengg"序號名稱費用（萬元）備注1土地費用50002前期費用1201.483城建費用2890.564建安總造價31516.5995管理費用1218.26（1+2+3+4）×3﹪6預備費5864.647投資利息484.88投資估算總計48176.4115財務評價本項目的財務評價價主要從項目目的財務盈利利能力、清償償能力兩個方方面進行分析析評價，從而而判斷項目在在財務上是否否可行。5.1財務評價的的原則（1）費用與效益計算算范圍相一致致的原則費用與效益計算范范圍相一致即即是把投入與與產出范圍限限定在同一范范圍內。（2）動態分析與靜態態分析相結合合，以動態分分析為主的原原則根據資金的時間價價值原理，考考慮項目整個個計算期內各各年的效益與與費用，采用用現金流量分分析的方法，計計算內部收益益率、凈現值值等評價指標標。（3）基礎數據確定中中的穩妥原則則（4）費用與效益識別別的有無對比比原則5.2財務評價基基礎數據的測測算5.2.1基準收收益率的確定定基準收益率=（11+銀行貸款利利率）×（1+風險貼補率率）×（1+通貨膨脹率率）-11-3年（含3年年）的銀行貸貸款利率為：：5.40%%風險貼補率：33%通貨膨脹率為：33%基準收益率為：（1+5.440%）×（1+3%）×（1+3%）-1≈12%半年基準收益率為為（1+12%）1/2-1≈5.83%%5.2.2計算期期的確定“宏發新城”一期住住宅工程的計計算期為4.25年，即從2011年1月開始，到2015年3月項目樓盤盤銷售完畢時時結束。5.2.3銷售費費用的確定各期的銷售費用取取當期銷售收收入的4%。5.2.4銷售稅稅金及附加的的確定營業稅取銷售收入入的5%，城市維護護建設稅取營營業稅的7%，教育費附附加取營業稅稅的3%，三項相加加即為銷售稅稅金及附加，總總體取銷售收收入的5.5%。5.2.5資金來來源根據開發商對項目目建設資金的的安排，本建建設項目自有有資金180000萬元，約約為總投資的的37.366%，銀行貸款7380萬元，占總總投資的15.322%，其余部分分由預售收入入的滾動使用用作為自有資資金進行開發發建設投資。建設貸款年限約為為一年半，貸貸款利率取央央行一至三年年期的基準利利率5.40%。根據央行行的規定，對對于建設項目目可以在純利利率的基礎上上再上浮一定定比例，上限限為70%，本項目的的貸款銀行——浦發銀行認認為該項目風風險相對較小小，規定貸款款利率為在純純利息的基礎礎上再上浮10%，為5.94%。另外為了了體現資金的的流動性，本本項目以半年年為一個計算算分期，將一一年的貸款利利率折合為半半年利率，為為2.97%（詳見附錄A-1-2：資金籌措措與使用計劃劃表），部分分資金籌措與與使用計劃見見表5-1資金籌措與與使用計劃表表。5.2.6利潤總總額及所得稅稅利潤總額及分配詳詳見附錄A-1-6：損益表，所所得稅按利潤潤總額的33%計取。5.3盈利能力分分析5.3.1損益表表與靜態盈利利能力（1）開發商投資利潤潤率=利潤總額/總投資額×100%%其中：利潤總額為為12073萬元，項目目總投資為48176萬元。開發商投投資利潤率=120773/481176×1000%≈25.066%（2）開發發商投資利稅稅率=（利潤總額+銷售稅金及及附加）/總投資額×100%%其中：利潤總額、項項目總投資同同上，銷售稅稅金及附加為為3662萬元。計算開發商投資利利稅率=（120733+36622）/481776×1000%≈32.666%（3）全部投資的所得得稅后資本金金利潤率=（稅后利潤/資本金總額額）×100%%其中：所得稅后利利潤總額為8089萬元，資本本金總額為18000萬元。全部投資的所得稅稅后資本金利利潤率=80899/180000×1000%≈44.944%（4）全部投資的所得得稅前資本金金利潤率=（利潤總額/資本金總額額）×100%%其中：利潤總額和和資本金總額額同上。全部投資的所得稅稅前資本金利利潤率=120773/180000×1000%≈67.077%詳見：附錄A-11-6：損益表表5-1資金籌措措與使用計劃劃表單位：萬元元Tablet.55-1FiinanciingannduseeplannstabbleUnitt:Tenthoussand序號時間項目合計2010年2011年2012年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1總投資481769868645266177661862389551.1建設投資476929868645265417476839989551.2建設期利息4857618622302資金籌措479539868645266177661839989552.1自有資金40796986864521680544283998955資本金18000986864521680銷售收入的滾動使使用227965442839989552.2長期借款7380493722202230貸款本金6895048612034利息485761862230半年貸款利率2.97%5.3.2現金流流量表（全投投資）與動態態盈利能力根據現金流量表（全全投資）計算算的財務評價價指標有所得得稅前、稅后后的財務內部部收益率、財財務凈現金值值、靜態投資資回收期以及及動態投資回回收期。其中中所得稅后的的半年財務內內部收益率為為6.40%，折算成稅稅后年財務內內部收益率為為13.211%，稅后財務務凈現值（基基準半年收益益率為5..833%）為576.117萬元，所得得稅前的半年年財務內部收收益率為8.66%，折算成稅稅前年財務內內部收益率為為18.077%，稅前財務務凈現值（基基準半年收益益率為5.83%）為3067..18萬元。財務務內部收益率率大于基準收收益率，說明明盈利能力滿滿足了行業最最低要求，財財務凈現值均均大于零，該該項目在財務務上是可以考考慮的。所得稅后的靜態投投資回收期為為3.53年，所得稅稅前靜態投資資回收期為3.52年，均小于于項目的總開開發建設時間間4.25年，項目資資金能按時回回收。詳見附附錄A-1-4：財務評價價報表中現金金流量表（全全部投資）.5.3.3現金流量量表（自有資資金）與動態態盈利能力根據該表計算以下下指標：稅后后的半年財務務內部收益率率為6.64%，折算成稅稅后年財務內內部收益率為為13.722%，稅后自有有資金財務凈凈現值（半年年基準收益率率為5.83%）為739.665萬元；稅前前的半年財務務內部收益率率為9.09%，稅前自有有資金財務凈凈現值（半年年基準收益率率為5.83%）為3230..66萬元。項目目財務內部收收益率大于基基準收益率，盈盈利能力滿足足了行業最低低要求，財務務凈現值大于于零，該項目目在財務上是是可行的。（見見附錄A-4-5：財務評價價報表中現金金流量表（自自有資金））。5.4清償能力分分析通過對附錄A-11：財務評價價報表中“借款還本付付息表”和“資金來源與與運用表”的計算，考考察項目計算算期內財務狀狀況，項目的的長期借款償償還期（從借借款年2011年上半年開開始借款起計計算）為1.48年，可知本本項目在1.5年內即可全全部還清貸款款，本項目的的借款償還期期滿足貸款機機構的要求。5.5不確定分分析本項目的不確定分分析包括盈虧虧平衡分析和和敏感性分析析，以此分析析為基礎，判判斷投資方案案對不確定性性因素變化的的承受能力，以以及相關指標標對這些不確確定因素的敏敏感程度，對對項目的最終終決策提供參參考依據。5.5.1盈虧虧平衡分析據線性盈虧平衡分分析基本公式式：銷售收入方程：RR=P×Q，成本費用用方程：C=V×QQ+T×Q++F其中:R——實現銷銷售收入，P——計劃銷售收收入，Q——銷售收入的的實現率，C——總成本費用用，V——銷售費用，為為銷售收入的的4%，T——銷售稅金及及附加，為銷銷售收入的5.5%，F——總投資令B=R-C=0,,即可求出Q的值。本項目的計劃銷售售收入為66573萬元，總投投資為48176萬元，得：：66573×Q==481766+665773×Q×((5.5%++4%)解此方程，得到：：Q≈79.966%故銷售收入的實現現率Q≈79.966%為本項目的的盈虧平衡點點，即當銷售售收入實現79.966%時，項目即即可以實現盈盈虧平衡。從從項目的盈虧虧平衡點79.966%來看，可以以說本項目具具有一定的抗抗風險能力。5.5.2敏感感性分析本項目主要進行內內部收益率對對銷售收入和和建設投資的的敏感性分析析，主要包括括當銷售收入入、建設投資資分別發生變變化時全部投投資內部收益益率對它們的的單因素敏感感性分析以及及這兩個因素素同時發生變變化時內部收收益率對它們們的雙因素敏敏感性分析。在在單因素敏感感性分析時假假定其他因素素都不發生變變化。半年基基準收益率為為5.83%%（1）內部收益率對銷售售收入的敏感感性分析銷售收入變化時對對內部收益率率的影響如下下列表5-2和圖5-2所示：表5-2銷售收入入對內部收益益率的影響Tablet.55-2Reevenueeimpaactonntheinterrnalrrateoofretturn銷售收入的變化幅幅度-15%-10%-5%0%5%10%15%IRR2.60%4.71%6.73%8.66%10.51%12.30%14.02%圖5-2銷售收入入對IRR的影響Figure.55-2ReevenueeimpaactonntheIRR依據上圖,采用插插入法找出銷銷售收入變動動的臨界點：：-10%+(5..83%-44.71%))÷(6.773%-4..71%)××[-5%--(-10%%)]≈-7.233%由此可以看出，本本項目的銷售售收入是一個個比較敏感的的因素，銷售售收入允許變變動的幅度為為(-7.233%,+∞)。在此建議議開發商在銷銷售過程中做做好銷售收入入的管理工作作，當下調價價格和實施優優惠措施時，銷銷售收入的變變化幅度不要要超過7.23%。否則項目目將達不到基基準的收益水水平。（2）內部收益率對建設設投資的敏感感性分析建設投資變化時對對內部收益率率的影響如下下表5-3和圖5-3所示表5-3建設投資資對內部收益益率的影響Tablet.55-3Coonstruuctionnonttheinnternaalratteofreturrnof建設投資變化幅度度-15%-10%-5%0%5%10%15%IRR14.91%12.69%10.61%8.66%6.82%5.08%3.43%圖5-3建設投資資對IRR的影響Figure5--3BuilldanimpacctofinvesstmenttoverrIRR依據上圖,采用插插入法找出建建設投資變動動的臨界點：：10%-（5.883%-5..08%）÷（6.82%%-5.088%）×（10%-55%）≈7.84%%從以上計算結果看看出，建設投投資也是一個個比較敏感的的因素。建設設投資允許變變動的幅度是是（-∞，7.84%），建設投投資上漲到7.84%時，半年財財務內部收益益率達到臨界界值5.83%。即建設投投資在（-∞，7.84%）的范圍內內變動時，項項目盈利大于于最低的盈利利水平。否則則，項目達不不到最低的期期望的盈利水水平。在此，建建議開發商在在保證工程質質量的前提下下，在項目的的開發過程中中一定要嚴格格控制建設投投資，使投資資上漲幅度控控制在7.84%以內。（3）內部收益率對銷售售收入、建設設投資的雙因因素敏感性分分析銷售收入、建設投投資的變化對對內部收益率率影響結果如如下表5-4所示。利用雙因素來分析析做兩個因素素變化時項目目的抗風險能能力。包括同同方向變化的的敏感度分析析和反方向變變化的敏感性性分析，這為為了判斷項目目在一般情況況和最佳情況況以及不利情情況下的抗風風險能力。進行雙因素分析時時，當銷售收收入和建設投投資反方向變變化時，項目目的內部收益益率大幅度變變化。隨著銷銷售收入的增增加和建設投投資的減少，內內部收益率大大幅度增加；；隨著銷售收收入的減少和和建設投資的的增加，內部部收益率則大大幅度降低。所所以本項目要要同時注意成成本的控制和和銷售環節的的管理。而當銷售收入和建建設投資同方方向變化時，若若建設投資增增加的幅度大大于銷售收入入增加的幅度度，內部收益益率減少，反反之則增加；；若建設投資資減少的幅度度大于銷售收收入減少的幅幅度，內部收收益率增加，反反之則減少。因因此，建設投投資增加的幅幅度小于銷售售收入增加的的幅度時和當當建設投資減減少的幅度大大于銷售收入入減少的幅度度時，項目的的抗風險能力力相對較強。特別地，當建設投投資與銷售收收入同方向、同同幅度變化時時，本項目的的內部收益率率保持8.66%不變，此時時，銷售收入入和建設投資資的變化對項項目的抗風險險能力影響不不大。表5-4銷售收入入、建設投資資對內部收益益率雙因素敏敏感性分析Table.5--4Salles,Consstructtionoontheeinteernalrateofreeturnsensiitivittyanaalysissofttwo-faactor雙因素敏感性分析析銷售收入變化幅度度-15%建設投資變化幅度度-15%-10%-5%5%10%15%IRR8.66%6.51%4.49%0.81%-0.87%-2.47%銷售收入變化幅度度-10%建設投資變化幅度度-15%-10%-5%5%10%15%IRR10.83%8.66%6.62%2.90%1.20%-0.41%銷售收入變化幅度度-5%建設投資變化幅度度-15%-10%-5%5%10%15%IRR12.91%10.72%8.66%4.90%3.18%1.55%銷售收入變化幅度度5%建設投資變化幅度度-15%-10%-5%5%10%15%IRR16.82%14.58%12.48%8.66%6.90%5.24%銷售收入變化幅度度10%建設投資變化幅度度-15%-10%-5%5%10%15%IRR15.64%16.40%14.29%10.43%8.66%6.98%銷售收入變化幅度度15%建設投資變化幅度度-15%-10%-5%5%10%15%IRR20.44%18.16%16.03%12.13%10.35%8.66%6項目綜合評價結論論及建議6.1合理化的的建議根據我們在本項目目在評價過程程中對項目的的認識，對本本項目的實施施提出如下建建議：（1）在項目的整個開發發周期內，建建立完善的市市場預警系統統，及時跟進進市場信息，并并制定應對措措施；（2）針對公司目前的多多項目運作局局面，建議采采用扁平化的的項目管理模模式，合理利利用現有的人人力資源，提提高人員的工工作效率，并并適時借助外外部資源；（3）建議在施工階段采采用項目管理理公司代管的的模式，對工工程實施監督督與管理，確確保工程的質質量和進度，按按時按質完工工；（4）在保證工程質量的的前提下，有有效的實施成成本控制，防防止“三超”現象的發生生；（5）建立完善的風險管管理系統，制制定一套針對對突發事件的的應急措施，加加大事前控制制的力度，尤尤其做好項目目的前期規劃劃論證。6.2綜合評價和和結論由于認識上的分歧歧以及技術上上的原因，采采用單一指標標作為判據對對投資項目進進行的綜合評評價，目前在在投資項目決決策分析與評評價的實踐上上并不多見。實實際上，設置置單一指標的的綜合評價方方法基本上只只用于方案的的比較。對于于投資項目的的決策分析與與評價大多是是采用綜述的的方式，將各各種指標進行行羅列，并通通過分析形成成項目決策分分析與評價結結論。任何項目方案都有有利有弊，且且要具備一定定的條件才能能揚長避短，實實現項目方案案的整體優化化。另外某些些風險對策還還有待在實施施和運營過程程中加以落實實。因此在對對投資項目決決策分析與評評價的各步工工作完成之后后，對在項目目實施階段和和運營階段應應注意的有關關問題和應采采取的措施提提出相應的解解決方案，包包括對項目下下一步工作中中的重要意見見，例如在商商務談判、設設計、建設和和運營中需引引起重視的問問題和關于工工作安排的方方案；項目實實施中需要協協調解決的方方案和對策等等。由于項目有關方面面，包括項目目發起人（或或兼投資者）、投投資者、審批批人、債權人人對項目有著著不同要求，同同時也肩負不不同責任，上上述建議應有有針對性，特特別是針對各各級政府和項項目發起人。例例如關系國計計民生的重大大項目，國家家作為國有資資本的出資者者和政策制訂訂者可以根據據項目目標的的要求，給以以必要的政策策和資金支持持。針對項目建設的可可行性，綜合合前面五章內容所述述，我們提出出以下以下結結論：（1）項目建設能夠增加加沈陽陽房地產產市場有效供供給的需要，滿滿足城市化建設的的需要，改善善項目所在地地區的周圍環環境，并且進進一步拓展開開發商的業務務，項目的開開發建設是必必要的；（2）項目已取得《國有土土地使用權證證》和《建設設用地規劃許許可證》，前前期準備工作作充分，建設設條件成熟；；（3）項目規劃方案科學學、合理，經經初步論證是是可行的；（4）通過對項目客觀的的財務評價可可以看出，項項目的財務評評價指標在經經濟上是可行行的；（5）項目投資額雖然較較大，但投資資回收期短，經經營風險小。如果評價結論顯示示在當時條件件下，因受到到某些因素的的制約，項目目達不到預定定的目標，或或者風險較大大，那么就可可以放棄或暫暫時放棄項目目的操作，或或者是提出對對項目方案的的根本性修正正意見。致謝本設計是在王丹老老師的熱情關關心下指導下下，不斷修改改完成的。在在此