中國產業新城發展現狀及趨勢分析

一、產業新城基本概述

產業新城是新型城鎮化背景下，以人為核心、以產業發展為基石、以“產城融合”為標志的城市發展創新模式和人本的城市開發哲學，為中國的新型城鎮化提供了可資借鑒的模式樣本。

（1）產業新城與開發區概念辨析

開發區是指由國務院和省、自治區、直轄市人民政府批準在城市規劃區內設立的經濟技術開發區、保稅區、高新技術產業開發區、國家旅游度假區等實行國家特定優惠政策的各類開發區。同時，開發區特指的是未被開發的地方，是具有經濟或人文環境潛力的地方，所以稱之為開發區。

產業新城應該是開發區基礎上的升級版，在未來發展理念，以及三個要素標準方面有更高的要求。

（2）產業新城與產業園概念辨析

產業園區，由政府集中統一規劃指定區域，區域內專門設置某類特定行業、形態的企業、公司等，并進行統一管理。為集中于一定區域內特定產業的眾多具有分工合作關系的不同規模等級的企業與其發展有關的各種機構、組織等行為主體，通過縱橫交錯的網絡關系緊密聯系在一起的空間積聚體提供載體，代表著介于市場和等級制之間的一種新的空間經濟組織形式。

目前產業園區向產業新城轉型升級成為一種趨勢。

（3）產業新城消費功能分析

產業新城目前存在的問題主要是主導產業特色不夠鮮明，凝聚力不夠，招商引資不得力，教育、醫療等各種配套不完善。因此，要想辦法突出產業特色，制定相關優惠政策引入相應的龍頭企業入駐，并為入園企業提供全產業鏈的服務，完善各種生活配套設施，實現由單一的生產功能向生產、房屋、消費功能的轉換。特色小鎮建設目前主要是采取PPP模式。

二、中國產業新城建設環境

（1）全國土地利用總體狀況

2018年，土地市場供求兩旺，全年土地成交價款規模再創新高，預計財政口徑國有土地使用權出讓收入將達到6.4萬億左右。從年內各月走勢來看，土地成交增速前高后低，下半年回落趨勢較為明顯。

據財政部的財政收支數據，2018年1-11月，全國國有土地使用權出讓收入53362億元，同比增長28.9%。與2017年同期相比，土地使用權出讓收入增加11972億元。增速與上年同期相比回落6.4個百分點，與2018年1-10月相比回落3.2個百分點。

分區域看，華中、華東地區土地成交面積增長較快，增速均超過15%，華北、華南地區增速降至個位數，西北地區土地成交面積出現小幅下降。從土地成交價款來看，東北、西北地區增速較快，超過30%，華北、華南地區出現負增長。2018年全年分區域土地市場成交情況

從三大重點區域來看，分化明顯，長三角地區土地成交量價齊升，珠三角地區量價齊跌，京津冀地區量增價跌。

（2）全國土地市場基本狀況

據國信房地產信息網的初步匯總數據，2018年全國國有經營建設性用地共成交75039宗，成交土地面積為24.43億平方米，同比增長12.6%，成交土地價款為57240億元，同比增長11.4%，增速與1-11月相比回落5.6個百分點，與上年同期增速相比回落30.9個百分點。2017-2018年各月全國土地市場供求走勢圖

具體到房地產行業來看，根據國家統計局的數據，2018年1-11月，全國房地產開發企業共購置土地25326萬平方米，土地成交價款為13746億元，分別增長14.3和20.2個百分點，增速較1-10月份分別回落1.0和0.4個百分點。2016-2019年一季度我國全國地價水平統計表

三、國內產業新城項目投資及項目分析

（1）產業新城項目投資規模分析

近年來，產業新城穩步快速發展，成為推進新型城鎮化建設、承接產業結構優化、促進產業與城市建設融合發展的重要空間聚集形式。

根據《》截至2019年7月底我國產業新城PPP項目規劃投資總額為5211.96億元，其中2015年各項目規劃投資總額為139.40億元，2016年各項目規劃投資總額為1574.47億元，2017年各項目規劃投資總額為1511.22億元，2018年各項目規劃投資總額為951.21億元，2019年1-7月為1035.66億元。

2015-2018年產業新城PPP項目規劃投資總額分地區統計

2015-2019年產業新城PPP項目規劃投資金額分年度統計

（2）國內產業新城建設項目分布

根據財政部統計數據：截至2019年7月底我國產業新城PPP項目總數達到48個，其中2018年公布的項目總數為12個，2019年1-7月公布數量為11個。2015-2019年7月我國產業新城PPP項目數量統計圖

2015-2019年7月我國產業新城PPP項目分地區統計圖

據統計所公布的48個PPP項目規劃建設面積總量為1147.8平方公里，其中湖南省累計規劃面積為239.99平方公里。2015-2019年7月我國產業新城PPP項目規劃面積分地區統計

2015-2019年7月我國產業新城PPP項目平均投資金額對比

2016-2018年我國產業新城PPP項目清單

四、新城建設資金供需結構

（1）主要領域資金需求情況

1.土地一級開發過程資金需求分析

土地一級開發過程中基礎設施建設所需的資金。在“生地變熟地”的開發過程中，基礎設施建設資金需求量大、建設和資金回收周期長，風險極高。

2.新城二級開發過程資金需求分析

新城的二級開發過程中產業項目所需資金。相對于一級開發，產業項目投資周期較短，如住宅地產、商業地產、加工制造業等各類商業類開發項目，可能在3到5年內完成建設周期甚至實現資金回流和盈利。

3.公共服務設施項目建設資金需求

二次開發過程中，為升級新城的公共服務水平和設施建設所需要的資金。這類資金基本屬于新城建設初步完成后的新增公共投入性資金。在以往的新城建設中，對應不同的開發階段往往會有不同的融資模式。

（2）新城建設資金供給機會

1.財政劃撥供給機會分析

從資金供給模式來看，新城開發的主要資金來源包括政府財政性資金、開發性資金和商業性資金。就我國的情況來看，改革開放之前，基礎設施的投融資基本上完全由政府主導，開發性資金和商業性資金在其中發揮的作用較小。改革開放以后，基礎設施建設的投融體制改革逐步打破財政壟斷局面，形成了以市場為導向、多主體參與的城市投融體系，開發性資金和商業性資金逐漸步入新城建設領域并發揮日漸重要的作用。我國新城開發階段與對應的資金需求

在改革開放前，政府財政在城市發展過程中占據了絕對的壟斷地位，我國基礎設施投融資體制屬于完全政府主導的投融資體制，政府既是基礎設施投資主體，優勢投資活動的管理者，開發性金融和商業性金融在城市發展領域的作用微乎其微。政府對基礎設施實行傳統的計劃調控和行政管理，給政府帶來了嚴重的財政負擔，穩健保守的貨幣政策將導致社會總投資及總產出的降低，制約新城發展速度，而激進的財政政策又將導致社會總投資膨脹而誘發通貨膨脹。因此，過分的依賴財政支出，必將導致城市化的推進速度緩慢不前。

財政劃撥供給機會主要集中在新城定位、戰略遠景、產業體系、項目策劃、空間謀劃、體制創新等領域。

2.開發性金融供給機會分析

改革開放以來，基礎設施投融資體制改革逐漸開始打破財政壟斷局面，引了入市場機制，逐漸形成了以市場為導向，多主體參與的城市投融資體系，開發性金融和商業性金融逐漸進入城市發展尤其是新城建設領域，如蘇州工業園二、三區基礎設施建設總投資約180億元，投入期為3-5年，回收期10-15年。從現金流看，開發性金融初期投入很大，后期政府通過土地出讓、政府稅收等進行平衡和彌補，呈現“現金流前低后高、收益不在當期、當期損益性不平衡”的特點。

新城開發成功的關鍵在于具有完整的融資規劃和融資操作平臺，使得政府財政、開發性金融和商業性金融有個基于總量平衡和結構優化的信用平臺。作為融資主體之一，開發性金融（如國家開發銀行、農村商業銀行等）為新城開發建設提供中長期信貸，構成基于土地升值的現金流覆蓋信貸的風險控制方法，確保新城具備自我造血、自我循環的能力，依據這一原理，開發性金融結構可以詳細測算新城發展中的財力變化，據以制定可行的融資規劃；在融資總規劃的基礎上，每年定期對新城的信用能力和意愿進行評審，對財力增長、土地增值、稅制變化等因素進行充分調研及預測，不斷調整新城的總體授信額度。將總體貸款規模控制在總授信額度之內，實現了業務發展與風險控制的協調統一；未來新城財力能夠很好的覆蓋應收貸款本息，確保了其在高速發展的同時不會受到歸還銀行貸款的制約。開發性融資對新城發展的促進性作用

開發性金融供給機會主要集中在基礎設施、環境建設、人口聚集、產業培育、土地升值、價值提升等領域。

3.商業性金融供給機會分析

商業性金融供給機會主要集中在產能升級、出口創匯、人口消費、空間優化、生態升級、服務提升等環節。

五、中國產業新城開發融資模式

1、債務式融資模式分析

當前產業新城的開發主要采用債務融資模式，主要包括地方融資平臺貸款、城投債等。從融資主體來看，融資平臺公司占政府總體債務余額的51%。地方融資平臺貸款是指以地方平臺公司為主體，以地方政府的財政性資金、國有資產注入、賦予特許經營權等方式為保證，向國家開發銀行和其他商業尋求的貸款。城投債是地方城投公司公開發行的債券，資金主要用于基礎設施和公益性項目的建設，并利用項目自身的收益或地方政府的補貼償還債務。

2、證券化融資模式分析

通過證券化方式進行的融資主要以股票融資為主。當城投公司達到監管部門的上市要求或利用投融資主體借殼上市。青島城投就采用了這一融資模式。

3、基礎設施產業投資基金模式

產業投資基金是指一種主要對上市企業和公司進行股權投資，并且從事資本經營與監督的集合投資制度。該類基金普遍運用于基礎設施領域。曲江新城的開發就采用了這一融資模式。

上述幾種融資方式具有不同的特點，下面分別進行比較。從融資要求來看，債務式融資的要求最低，只需滿足銀行或債券發行的相關條件，審批難度較低。基礎設施產業基金的要求次之，對投資人的資格有一定要求，還需得到監管部門批準。證券化式融資模式的要求最高，需要滿足監管部門的上市或借殼的條件，需要證監會的批準。

從投資回報來看，債務式融資方式下，融資方承擔更多的經營風險。根據風險與收益匹配的原理，借款方的資金回報較低。而證券化融資和基礎設施產業基金屬于投資主體共同承擔風險的融資模式。投資方的回報較高。從政府參與度來看，債務式融資需要政府作為負債主體或者政府提供各種擔保，參與度很大；證券化式融資的投資主體不是政府，因此參與度最低；而基礎設施產業基金中，政府需要作為一個主體參與投資，發揮杠桿作用，但其參與度不如債務式融資過程中那么高。

從期限長短來看，債務式融資根據項目融資的需要可長可短；證券化融資屬于永久性的，沒有期限限制；基礎設施產業基金存續期一般10-15年。存續期完，基金會以股權回購等方式退出，期限較長。

從對融資期限結構的形成來看，債務式融資由于既可以是短期融資也可以是長期融資，對于融資結構形成起重要的作用。而證券化式融資方式和基礎設施產業基金融資模式由于本身期限的單一使得其對融資期限結構形成的影響較小。不同融資模式比較

六、中國產業新城未來發展重點及建設空間

（1）城鎮化趨勢下產業新城投資重點

目前，我國城鎮化水平依然滯后，未來發展還面臨城鄉之間二元結構還沒有得到根本改變、區域發展不平衡、城市發展規模也不均衡等挑戰，而產業新城建設是可以說是推動城鎮化發展的一個新路徑和模式。產業新城最為顯著的特征就是“產城共融”，是工業化和城鎮化相結合的一種城市發展方式。目前全國各地產業園區發展快速，可進一步升級朝產業新城方向發展。

經過多年的發展，我國城鎮化水平呈現逐年上升態勢。數據顯示，2018年，我國城鎮化率達到59.58%，城市經濟在國民經濟中的主體地位更為強化。總體來看，我國城鎮化水平依然滯后，與發達國家通常城鎮化率達到80%水平相比差距明顯。2010-2018年我國城鎮化發展進程

根據規劃，到2030年我國城鎮化率將達到65%左右。此外，新增城鎮人口按照目前人均城鎮固定資產投資水平，2020年城鎮化投資新增至89左右萬億元。總的來看，我國的由于經濟發展的不均衡，地區之間的城鎮化呈現“東強西弱”，“地區核心城市強，周邊城市弱”的較為不均衡的局面。

未來幾年乃至數十年，二三線城市的與地區核心城市之間的協同發展，促進二三線城市的城鎮化與經濟發展將是國家經濟建設的重點之一。并在這一過程中逐步實現二三線城市承接地區核心城市以及其他地區的轉移產業，核心城市逐步實現產業升級和產業結構的調整。產業新城將在這些方面發揮較大的作用。因此未來產業新城的投資重點主要集中在如何構建核心城市與周邊地區的產業協同機制，形成較好的產業集群與內生動力。

（2）傳統產業園改造升級下產業新城建設機會

1.產業園及開發區改造升級規模預測

科技：智力資源成為產城發展的核心要素

隨著全球科技化進程不斷加速，創新驅動發展成為當今主題，對于國內產業而言，面臨著用新技術新業態全面升級改造傳統產業的大命題，而傳統工業園區已無法滿足日益多樣的產業業態需求，亟待運營商通過借助科技創新力量，不斷促使業態結構從低端制造向高端創新升級改造，通過“騰籠換鳥”，實現自身產業結構的完善，從而增強自身競爭力。而集生產功能、城市功能和生活功能于一體的產業新城，在推進新型城鎮化建設、打造更多區域發展引擎、促進產業結構優化調整、加快產業發展與城市建設融合發展方面發揮著日益重要的作用。

隨著“大眾創業、萬眾創新”的興起以及國家創新驅動發展戰略的實施，產業新城運營商也在通過自建、引入或收并購孵化器、眾創空間等增強園區或產業新城的創新發展能力。從傳統的，具有較好基礎的產業園，在園區產業升級的過程中，常常會因為自身周邊的配套設施不夠完善，而導致園區的吸引高端人才的能力不足，因此隨著我國的產業園區的不斷升級，依托產業園區升級轉化為產業新城將有較好的發展空間。

2.舊城區改造升級規模

產業驅動是指在新城建設過程中以一種或多種產業導入為突破口，利用產業的關聯性帶動新城的開發。其做法通常是首先由政府在新城范圍內建立產業園區，引導市區內的企業外遷，同時通過優惠政策吸引外部企業入駐，最終達到市區產業職能轉移到新城的目的。產業驅動的關鍵在于選擇產業鏈核心環節、關聯帶動性強的產業，利用政策促進產業的集聚。

隨著中國經濟新常態的到來，新興產業作為經濟增長的中流砥柱，對推動區域產業結構轉型升級發揮了積極作用。產業新城的開發綜合考慮了新興產業、城市建設、人口集聚三方面因素，將城市中的商業、辦公、居住、文旅、餐飲、娛樂、交通等要素進行有效組合，并在各部分間建立一種相互依存、互利互惠的動態關系，從而形成一個多功能、高效率的空間。例如華夏幸福堅持“產業優先”戰略，以產業新城為依托，不斷提升產業創新驅動力，形成了強大的競爭壁壘。通過龍頭驅動、創新驅動和孵化驅動等方式，打通了產業研究規劃、產業集群集聚、產業載體建設和產業運營服務的完整鏈條，運用以產興城、以城帶產、產城融合、城鄉一體、共同發展的模式，推動新型城鎮化，為產業新城所在區域產業升級、經濟發展提供持續的動力。因此在產業新城的建設過程中，城市自身的升級轉型將對城市布局做出新的調整，原有的，不合時宜的舊城區也將被列入改造的項目。但是與傳統的棚戶區改造所不同的是，產業新城對舊城區的改造將會以產業帶動就業的方式來進行。造成所謂失地、失業農民和居民的可能性較小，具有較小的阻力和發展潛力，同時舊城區的改造也將使得城市各區域之間的功能更加協調，城市發展更加均衡，提升居民的幸福度。

3.三四線城市產業新城新建規模

產業新城的發展離不開政策因素的推動，國外政策對其影響主要體現在三個方面：①政府通過法律的手段對于園區給予稅負減免、低稅率和貸款擔保；②公共研究機構和服務中心提供定制化的商務服務；③自主自助協會和合作生產商促進創新。中國長期面臨計劃經濟體制轉向市場經濟體制、傳統的農業社會轉向工業社會的經濟“雙重轉型”任務。科學規劃城市群規模和布局，以城市群為主體，推動大中小城市和小城鎮協同發展，標志著我國城市發展戰略實現了從“嚴格控制”單一城市規模到強調城市間“協調發展”的根本性轉變。同時，突出強調走特色新型城鎮化道路，合理響應人口的就業需求、公共服