項目概況小結個案分析盛高·西水東項目概況產品監測個案分析盛高·西水東產品監測規劃西水東根據不同區域位置不同建筑類型或功能差異，將整個項目分為六個不同的區域，每個區域都有各自的特色，這樣有效解決大盤規劃難的問題，使整個項目可以更加有條理進行。另外，各區的命名也增加了項目的文化內涵。酒店與商務區：約280米的城市中央地標溯園：高端居住溯水而上，溯為北，北為上，地塊在北。近鄰古運河，是為溯源，溯源即溯園泓府：高端居住在項目東南地塊；鴻音通弘，是偉大宏大之意，府為官邸用名，尊貴大氣潤軒：高端居住兩河交匯，故為潤，低密度住宅以軒命名有庭院別墅的高壓感熙第：高端居住熙，寓意良好（康熙）音又同西，此地塊在河西，地近商業區，熙同“禧”，興盛的意思。灝閣：高端居住灝音與浩通有水有景是為灝適宜該區臨水建筑

閣也是高層建筑的形態。西水東項目共規劃為六大區：六大組團區分不同物業類型及形態產品監測07.規劃08.建筑09.景觀10.戶型11.裝修12.配套13.智能化系統14.物業服務15.工程進度07規劃鴻府潤軒灝閣熙第溯園酒店商務區產品監測07.規劃08.建筑09.景觀10.戶型11.裝修12.配套13.智能化系統14.物業服務15.工程進度建筑規劃設計：美國SOM

新建筑設計：巴馬丹拿、澳大利亞PTW保留建筑：意大利KOKAI外立面：石材、涂料里面風格：現代主義6幢超高層、國際知名是事務所設計等因素將最終有效的將項目打造成為無錫繁華居住及商業區，但目前從基本封頂的高層鴻府來看，其外立面采用素白色涂料，這不僅在一定程度上影響項目高端品味的表達，另外也為以后的外立面維護帶來一定的麻煩。西水東中央生活區將有6幢140米以上超高層建筑，其中有最高達280米的城市地標，建筑群高地錯落。國際知名設計公司設計超高層城市新坐標產品監測07.規劃08.建筑09.景觀10.戶型11.裝修12.配套13.智能化系統14.物業服務15.工程進度西水東景觀由參與過迪士尼景觀設計的泛亞公司擔綱設計，充分利用“三河交匯”這一先天優勢，規劃將項目建成濱水國際社區，創造人文風貌的濱水美景，從目前其景觀示范區的造景來看，人造水流、景觀小品、人造坡地等能夠較好的結合。

景觀設計：泛亞景觀

景觀風格：開放型濱水國際社區景觀成本：1500元/平米景觀特點：“三河交匯”“運河步道”三河交匯處，人造坡地、人造水流、景觀小品打造的開放型濱水美景產品監測07.規劃08.建筑09.景觀10.戶型11.裝修12.配套13.智能化系統14.物業服務15.工程進度景觀戶型目前主推涉外精裝公寓以88平1室及143平2室為主，這兩類戶為主，臥室、客廳等面積預留空間較大，偏重居住享受。03/04戶型1室2廳1衛88.00㎡雙廳空間觀景陽臺視野寬闊05戶型2室2廳2衛143.00㎡書房、衛生間、衣帽間集于主臥，盡顯奢華享受。戶型多方正符合無錫人居住要求產品監測07.規劃08.建筑09.景觀10.戶型11.裝修12.配套13.智能化系統14.物業服務15.工程進度裝修西水東項目前提推出的泓府、溯園均為毛坯產品，目前主推的熙第1B3號樓均為精裝戶型，結合產品定位，西水東投入較高的裝修成本，既增加了客戶的選擇性，有可以在不影響項目調性的情況下提高性價比，并最終給促進成交。裝修標準：3000元/平方米

裝修風格：現代主義室內主要裝修品牌：地板衛浴門窗廚具建材設備：3000元/平方米精裝標準，注重豪華享受產品監測07.規劃08.建筑09.景觀10.戶型11.裝修12.配套13.智能化系統14.物業服務15.工程進度內部配套產品監測07.規劃08.建筑09.景觀10.戶型11.裝修12.內部配套13.智能化系統14.物業服務15.工程進度智能化系統安保系統車輛出入一卡通、門禁管理系統、紅外防盜系統、周界防范報警系統、可視對講系統、閉路電視監控系統、電子巡更系統車庫配置停車場管理系統其他智能化系統可視對講系統、背景音樂及公共廣播系統、電子屏顯示系統智能化系統在項目內的配置普及度也是衡量樓盤品質的重要因素，出車輛出入管理系統、可視對講系統外，西水東在無錫較早的使用了周界防范報警系統、電子巡更系統等，但從目前來看，西水東項目沒有在智能化系統方面投入過多的宣傳筆墨，這一方面目前還未成為其重要賣點。基礎智能化系統與項目整體調性相比來說配置有改進空間產品監測07.規劃08.建筑09.景觀10.戶型11.裝修12.配套13.智能化系統14.物業服務15.工程進度物業服務物業公司：上海新獨院物業費：2.10-2.30元/㎡.月服務內容：目前主推精裝公寓提供公寓配有360度的定制式服務體系，例如，有管家為客戶帶租房屋、清掃室內等服務。

上海新獨院物業管理有限公司是澳大利亞盛高置地（控股）集團公司的全資子公司，根據其他城市情況來看，上海新獨院具有較好的服務口碑，但西水東是盛高在無錫的第一個項目，物業服務及服務細節尚有待考量。物業公司為開發商全資子公司在上海擁有較好的口碑產品監測07.規劃08.建筑09.景觀10.戶型11.裝修12.配套13.智能化系統14.物業服務15.工程進度工程進度熙第3棟高層、超高層主題工程基本完工溯園、泓府部分樓棟主體工程基本結束，泓府5.6號樓已完成外立面裝修目前在建主要為泓府、溯園及熙第三個區域工程，其中泓府工程進度最快，已有部分樓棟完工交付；溯源正在進行體工程建設；熙第推出的3棟高層或者超高層的已結構封頂，預計最遲明年底交房。泓府部分已交付目前主推熙第樓棟已結構封頂產品監測07.規劃08.建筑09.景觀10.戶型11.裝修12.配套13.智能化系統14.物業服務15.工程進度產品檢測小結總體量近70萬方的西水東項目，經過兩年多的開發運作，目前已完成約20萬方住宅部分，部分沿河及建筑底層商業也在招商中，預計2015年完成所有交房及入住。另外，西水東住宅產品從毛坯到精裝，代表著項目在目前市場下開發策略的轉變，后續推出具體產品情況仍取決于市場變化及開發商的定位。

個案分析盛高·西水東產品監測個案分析盛高·西水東營銷監測營銷監測客戶分析機會客戶重要客戶核心客戶作為無錫高端項目品牌，西水東產品定位于全市具有較高購買力及高居住品味追求的客戶，因西水東產品線比較豐富，涵蓋了毛坯、精裝，實用小戶型、奢侈大平層等多類型產品，從目前成交情況來看，南長、崇安、濱湖區客戶占據響當大成交比例，也有部分客戶為國外在無錫工作人士。市區高端用戶，如市區內私營業主、企事業單位高層領導等無錫郊區有較強購買能力的客戶。對盛高品牌及西水東產品具有高認同度的其他區域客戶，如投資客等。定位全市具有較高購買力客戶營銷監測16.客戶分析17.形象定位18.現場營造19.推售節奏20.價格策略21.渠道策略22.媒體策略23.活動策略24.廣告創意形象定位西水東致力將打造成開放式濱水社區及高檔市中心中央生活區，大盤、大開發商、好的區域位置決定了西水東項目成為一個中央社區的潛質，開發商邀請國際知名規劃及建筑景觀設計公司來完成對社區的打造，這有為期達到其定位提供了重要的保障。項目定位：市中心規模大,檔次高,功能全的開放式濱水街區,是一個集高端住宅、五星級酒店、特色商業、餐飲娛樂、文化休閑等多功能設施的市中心中央生活區。市中心中央生活區高調性營銷監測16.客戶分析17.形象定位18.現場營造19.推售節奏20.價格策略21.渠道策略22.媒體策略23.活動策略24.廣告創意現場營銷西水東營銷中心設在原地快國棉廠舊廠房內（該廠房為無錫文化遺址，不得拆遷），開發商從分利用產房空間，將沙盤、影音室、控臺、接待室、茶水室、樣板房合理布局，營造出大氣穩重的形象。側入口側入口主入口營銷中心看房動線控臺內部布置精致樣板段情景營銷促進銷售營銷監測16.客戶分析17.形象定位18.現場營造19.推售節奏20.價格策略21.渠道策略22.媒體策略23.活動策略24.廣告創意推售節奏項目按照工程進度進行推盤，在10年前三個季度無小戶型建筑滿足推盤要求，期間推出產品多為大戶型，且推量較少，錯過了10年良好的市場發展時機。09年9月首推280余套房源報價：均價12500元/平米09年11月加推57套房源報價：洋房15000元/平米11年6月加推精裝房源報價：16000-19000元/㎡10年5月加推水景公寓報價：均價17000元/平米10年9月加推水景公寓報價：16000～22000元/平米10年11月加推房源報價：14000～20000元/平米10年12月及11年2月加推房源報價：17800元/平米10年推售房源較少且多為大戶型錯過市場時機營銷監測16.客戶分析17.形象定位18.現場營造19.推售節奏20.價格策略21.渠道策略22.媒體策略23.活動策略24.廣告創意價格策略目前西水東周邊高端樓盤主要為天元世家及萬科金域藍灣，金域藍灣08年入市，天元世家10年中旬入市，3個項目成交價格相差不大，其產品及產品品質雖各有特色但處于同一水平，其定價應為競爭導向定價策略。2009-092009-122010-012010-072011-42011-06均價12500元/㎡高層13000元/㎡洋房17000元/㎡均價16500—20000元/平米17500元/平米起高層公寓：均價16000-19000元/㎡；洋房：均價23000-28000元/㎡下表為西水東各時間點報價，從表中我們可以看到從09年至今，西水東項目報價呈不斷上升趨勢，但考慮其推出產品不同，報價變化趨勢僅供參考。。根據市場反應調整產品價格，經歷了市場漲跌震蕩過程營銷監測16.客戶分析17.形象定位18.現場營造19.推售節奏20.價格策略21.渠道策略22.媒體策略23.活動策略24.廣告創意渠道策略盛高西水東主要采用傳統內場渠道進行產品銷售，銷售渠道略顯單一，在好的市場環境下，單一渠道可以滿足成交需求，但在目前調控環境下，外場銷售等尚未被大部分開發商及代理商重視的銷售方式將會給項目代理良好的成交促進。

盛高置地將魅西水東項目交由怡信天成公司在售樓內場進行產品銷售，內場銷售為最主要銷售渠道。內場銷售外場導入網上渠道通過派單、巡展、小眾sp等將客戶引導至銷售中心，但目前盛高及怡信天成沒有專門外場銷售人員。

建立專門產品網頁或與無錫專業門戶網站，如搜房、365house、e房網等合作，在網頁上設置報名渠道。以傳統內場渠道為主渠道較顯單一營銷監測16.客戶分析17.形象定位18.現場營造19.推售節奏20.價格策略21.渠道策略22.媒體策略23.活動策略24.廣告創意媒體策略西水東主要通過報紙及網略進行媒體廣告的釋放，因大盤造勢的需要，西水東盡江南晚報、現代快報及無錫日報上當廣告投入就達到了695.3萬元，從實際反饋來看，大手筆主流媒體廣告投放有效的提高了項目知名度及美譽度，達到了調性營造預期。以《江南晚報》為主，《現代快報》、《無錫日報》為輔，具體投放比例見下表。目前僅在無錫搜房網投入廣告:報紙名稱投放次數費用百分比江南晚報374,057,50060%無錫日報122,070,00020%現代快報（無錫）12825,50020%報紙廣告內容2011-08-05·西水東中央生活區精裝服務公寓均價170

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近期網絡軟文:大手筆主流媒