房屋日常養護概述房屋日常養護是物業管理部門為確保房屋的完好和正常使用所進行的經常性的日常修理、季節性預防保養以及房屋的正確使用維護管理等工作，是物業管理企業房屋修繕管理的重要環節。房屋日常養護的基本原則是因地制宣，合理修繕;對不同類型的房屋要制定不同的維修養護標準;定期檢查、確保安全;及時維護，保證正常使用;最有效的合理使用維修費用;最大限度的充分發揮房屋的有效使用功能。通過對房屋的日常養護，可以維護房屋和設備的功能,使發生的損失及時得到修復;對一些由于天氣的突變或隱蔽的物理、化學損壞導致的猝發性損失，不必等大修周期到來就可以及時處理。同時，經常檢查房屋完好狀況,從養護入手，可以防止事故發生，延長大修周期，并為大中修提供查勘、施工的可靠資料，最大限度的延長房屋的使用年限。同時不斷改善房屋的使用條件,包括外部環境的綜合治理。一、房屋養護的原則和內容（一） 房屋養護的原則房屋養護的原則是:因地制宣，合理修繕;對不同類型的房屋要制定不同的維修養護標準;定期檢查，及時維護;加強對二次裝修的管理，確保安全，保證正常使用;最有效地合理使用維修基金;最大限度地發揮房屋的有效使用功能。（二） 房屋養護的內容房屋養護的內容包括房屋的日常養護和房屋的季節性預防養護兩個方面。房屋的日常養護的來源有兩個方面:一是住用戶臨時發生報修的零星養護工程（包括對業主或使用人進行的房屋二次裝修的管理）;二是物業管理公司通過平常掌握的檢查資料從房屋管理角度提出來的養護工程，因此，房屋的日常養護包括房屋的零星養護和房屋的計劃養護。房屋的季節性預防養護的來源，主要有防臺防汛、防梅雨和防凍防寒。房屋的季節性預防養護,關系著業主或使用人的居住和使用安全以及房屋設備的完好程度，所以，這種預防養護也是房屋養護中的一個重要方面。房屋養護應注意與房屋建筑的結構種類及其外界條件相適應，木結構的防潮防腐防蟻蛀、磚石結構的防潮、鋼結構的防銹等養護，都必須結合具體情況給予重視。二、房屋養護服務中存在的問題物業管理公司作為房屋養護服務的主體，其接受養護的對象是開發商建造的房屋,其實施服務的對象是房屋的業主或使用人。開發商建造的房屋質量，物業管理公司實施的服務質量，業主或使用人對房屋的使用質量，均會影響到房屋養護服務的質量。目前在這方面存在的問題，多半也是由于這三者的關系處理不當或質量有問題而引發的。(一)由開發商建造的房屋質量而引發的問題上海市建設工程質量監督總站于1996年5月組成五個住宅工程質量檢查組，對本市1995年4月至1996年4月竣工的100幢住宅工程進行抽查。這次住宅大檢查結果表明，上海市住宅工程總體質量水平不高，低水平的合格工程較多。住宅工程實物檢查發現存在的質量問題主要有以下幾個方面：屋面防水層明貼,泛水高度不足，天溝坡度不足造成積水，架空隔熱板安裝質量差，鋪設高低不平，板面積水。外墻粉刷龜裂起殼相當普遍，易造成墻面滲水,室內及公用走道地坪殼裂嚴重,有起砂現象。預制樓板安裝離縫不足，灌縫不實，造成樓地面發生順縫方向的貫穿裂縫，樓地面空鼓裂縫、起砂較多,室內墻面平頂不少地方有爆灰、穿邊填嵌不密實等問題。鋁合金門窗制作安裝問題多，例如型材厚度不足，制作馬虎，安裝不牢，漏裝限位，漏打硅膠，致使邊角滲漏。木制品制作安裝粗糙，木門和隔斷制作粗糙，翹曲變形，關閉不嚴密，開啟不靈活，有相當數量夾板門漏設排氣孔。5)部分水箱混凝土不密實，底部滲水。(6)水電安裝質量差，配管導線色標混亂，不符標準,壓接帽不阻燃，開關串接，多股導線接頭不搪錫,衛生潔具固定不牢固，避雷帶接頭、電焊及接地裝置不規范，室內給排水管道接口滲漏。(7)工程質量保證資料缺、舌L、錯現象還存在，原材料質保書復印件手續不符規定要求，水泥、防水材料進場不做質量復試,外省市空心板準用證及試驗報告數量不足，隱蔽工程漏項較多,填寫不規范。在這次檢查中，發現建設單位肢解工程、采用多頭發包形式較為普遍,現場質量缺乏管理力度,特別是屋面防水工程和鋁合金門窗工程，絕大多數由建設單位轉包給其它施工單位，造成這兩個分項質量問題較多。商品房作為大宗、耐用、高值的商品，如果它的質量低下，會給業主或使用人帶來住用的不便和無盡的精神痛苦;會給物業管理公司在實施房屋養護時,陡增難度，因為有許多房屋質量問題，靠后天維修是無法徹底解決問題的:還會直接影響到房改工作的開展和商品房市場的發展。(二)由物業管理公司的服務質量而引發的問題對物業管理公司的房屋養護的服務質量投訴是業主或使用人投訴的熱點之一。從目前投訴的情況來看,主要有兩大類型:一是對房屋養護的收費標準；二是對房屋養護的服務質量。過去,無償養護房屋，人們對養護的要求不太高，認為修得不好，可以叫房管所的人再來修。而有償養護，業主或使用人不但對收費的多少有自己的想法,而且對維修的質量要求也特別高。雙方的意見不一致，就會引起投訴。物業管理公司與業主或使用人紛爭迭起，這些情況的出現其原因是多方面的，有的是因為個別物業管理公司確實存在多收費、亂收費,個別服務人員的服務態度差、服務效率低;有的是因為個別業主或使用人對物業管理還缺乏一定程度的了解，期望值太高。物業管理公司在實施房屋養護時，其服務質量的好壞會直接影響到其與業主或使用人之間的關系，以及物業管理公司本身的聲譽。因此，物業管理公司要一切為業主或使用人著想，一切為業主或使用人服務。對于發生的問題和糾紛，不是先去分清是誰的責任，而是先去將問題解決。只有這樣，才能將物業管理公司的房屋養護服務質量搞上去。（三）由業主或使用人對房屋的使用質量而引發的問題《上海市居住物業管理條例》第四章，就物業的使用對業主或使用人提出了具體的要求,其中第二十九條明確規定:業主或使用人裝修住宅，應當事先告知物業管理企業，物業管理企業應當將裝修住宅的禁止行為和注意事項告知業主或使用人。隨著人們生活質量的提高和房改工作的順利進行，住宅裝修就像購買大屏幕彩電、高檔音響等大件一樣，成為人們的普遍追求。然而許多業主或使用人無視法規、條例，違章裝修住宅,這是法制觀念淡薄、房屋使用質量不高的一種表現，由此，引發了許多問題。目前，違章裝修的現象隨處可見:有的破壞了主體結構;有的推倒了承重墻;有的在墻上打孔打到鄰居家;有的鑿地面忽視限度，導致往樓下滲漏水;有的在天面上裝修時把天花板都鉆穿了;有的隨意擴大住房使用面積等。“二次裝修熱”反映了社會的發展給人們創造了“安居”的環境以及人們生活觀念的變化。“二次裝修熱”中有四個面值得引起重視:一是目前住宅設計不是很合理,建材、設備明顯落后，裝修材料與產品整體上還不能滿足市場需要，配套能力不強;二是“二次裝修”剛剛興起,人們對此還缺乏應有的常識和一定的財力后盾；三是有關部門缺乏應有的指導和引導;四是設計施工技術力量不足，裝修“游擊隊”活躍，五花八門的裝修公司，有的技術不行,有的不負責任，有的缺乏起碼的職業道德，致使裝修市場較為混亂。由此可見，物業管理公司如何管理好業主或使用人的二次裝修事關重大。管得好,就會營造出一個住用戶信任、環境幽靜、整潔、美觀的祥和氣氛。管得不好，不僅會縮短房屋的用壽命，而且會噪聲四起，連綿不斷,裝修廢物到處亂放,弄得四鄰不安，怨聲載道。如此違章裝修,不僅危害當今，而且殃及以后,必須呼吁人們重視,群力制止，以避后患。三、房屋日常養護的類型房屋日常養護可分為零星養護和計劃養護。（一）零星養護房屋的零星養護修理，指結合實際情況確定或因突然損壞引起的小修，包括：屋面筑漏（補漏）、修補屋面、修補泛水、屋脊等。鋼、木門窗整修、拆換五金、配玻璃,換窗紗、油漆等。修補樓地面面層，抽換個別楞木等。修補內外墻、抹灰、窗臺、腰線等。拆砌挖補局部墻體、個別拱圈，拆換個別過梁等。抽換個別檁條,接換個別木梁、屋架、木柱、修補木樓等。水衛、電氣、暖氣等設備的故障排除及零部件的修換等。下水管道的疏通，修補明溝、散水、落水管等。房屋檢查發現的危險構件的臨時加固、維修等。日常零星養護項目，主要通過維修管理人員的巡查和業主或住戶的隨時報修2個渠道來集。零星養護的特點是修理范圍廣,項目零星分散，時間緊,要求及時，具有經常性的服務性質。零星養護應力爭做到“水電急修不過夜，小修項目不過三，一般項目不過五”。（二）計劃養護房屋的各種構、部件均有其合理的使用年限，超過這一年限一般就開始不斷出現問題。因此要管好房子，就不能等到問題出現后再采取補救措施，而應該訂立科學的大、中、小修3級修繕制度，以保證房屋的正常使用，延長其整體的使用壽命。這就是房屋的計劃養護。例如:房屋的紗窗每3年左右就應該刷一遍鉛油保養;門窗、壁櫥、墻壁上的油漆、油飾層一般5年左右應重新油漆一遍;外墻每10年應徹底進行1次檢修加固;照明電路明線、暗線每年檢查線路老化和負荷的情況，必要時可局部或全部更換等。這種定期保養、修繕制度是保證房屋使用安全、完好的非常重要的制度。一般樓宇設施的保養周期和翻新周期。物業管理企業應根據具體樓宇所選用的設備、材料型號的質量來推算其使用年限。另外，還要做好季節性的預防保養工作。例如，防風臺、防汛、防梅雨、防凍、防治白蟻等。四、房屋日常養護的內容房屋日常養護的具體內容包括：（一）地基基礎的養護地基屬于隱蔽工程,發現問題采取補救措施都很困難,應給予足夠的重視。主要應從以下幾方面做好養護工作：堅決杜絕不合理荷載的產生。地基基礎上部結構使用荷載分布不合理或超過設計荷載，會危及整個房屋的安全，而在基礎附近的地面堆放大量材料或設備，也會形成較大的堆積荷載，使地基由于附加壓力增加而產生附加沉降。所以,應從內外兩方面加強對日常使用情況的技術監督，防止出現不合理荷載狀況。防止地基浸水。地基浸水會使地基基礎產生不利的工作條件,因此,對于地基基礎附近的用水設施,如上下水管、暖氣管道等,要注意檢查其工作情況，防止漏水。同時，要加強對房屋內部及四周排水設施如排水溝、散水等的管理與維修。保證勒腳完好無損。勒腳位于基礎頂面，將上部荷載進一步擴散并均勻傳遞給基礎,同時起到基礎防水的作用。勒腳破損或嚴重腐蝕剝落,會使基礎受到傳力不合理的間接影響而處于異常的受力狀態，也會因防水失效而產生基礎浸水的直接后果。所以，勒腳的養護不僅僅是美觀的要求，更是地基基礎養護的重要部分。防止地基凍害。在季節性凍土地區，要注意基礎的保溫工作。對按持續供熱設計的房屋，不宜采用間歇供熱，并應保證各房間采暖設施齊備有效。如在使用中有閑置不采暖房間，尤其是與地基基礎較近的地下室，應在寒冷季節將門窗封閉嚴密，防止冷空氣大量侵入，如還不能滿足要求，則應增加其它的保溫措施。（二）樓地面工程的養護樓地面工程常見的材料多種多樣,如水泥砂漿、大理石、水磨石、地磚、塑料、木材、馬賽克、缸磚等。水泥砂漿及常用的預制塊地面的受損情況有空鼓、起殼、裂縫等，而木地板更容易被腐蝕或蛀蝕。在一些高檔裝修中采用的純毛地毯，則在耐菌性、耐蟲性及耐濕性等方面性能較差。所以，應針對樓地面材料的特性，做好相應的養護工作。通常需要注意以下幾個主要的方面：保證經常用水房間的有效防水對廚房衛生間等經常用水的房間，一方面要注意保護樓地面的防水性能，更須加強對上下水設施的檢查與保養,防止管道漏水、堵塞，造成室內長時間積水而滲入樓板,導致侵蝕損害。一旦發現問題應及時處理或暫停使用，切不可將就使用,以免形成隱患。避免室內受潮與蟲害。由于混凝土防潮性有限,在緊接土壤的樓層或房間,水分會通過毛細現象透過地板或外墻滲入室內;而在南方，空氣濕度經常持續在較高的水平，常因選材不當而產生返潮（即結露）現象。這是造成室內潮濕的兩種常見原因。室內潮濕不僅影響使用者的身體健康,也會因大部分材料在潮濕環境中容易發生不利的化學反應而變性失效，如腐蝕、膨脹、強度減弱等，造成重大的經濟損失。所以，必須針對材料的各項性能指標,做好防潮工作，如保持室內有良好的通風等。建筑蟲害包括直接蛀蝕與分泌物腐蝕兩種，由于通常出現在較難發現的隱蔽性部位，所以，更須做好預防工作。尤其是分泌物的腐蝕作用，如常見的建筑白蟻病，會造成房屋結構的根本性破壞，導致無法彌補的損傷，使得許多高樓大廈無法使用而被迫重建。無論是木構建筑還是鋼砼建筑，都必須對蟲害預防工作予以足夠的重視。控制與消除裝飾材料產生的副作用裝飾材料的副作用主要是針對有機物而言的,如塑料、化纖織物、油漆涂料、化學粘合劑等，常在適宜的條件下產生大量有害物質，危害人的身心健康,以及正常工作與消防安全。所以，在選用有機裝飾材料時，必須對它所能產生的副作用采取相應的控制與消除措施。如化纖制品除靜電、地毯防止螨蟲繁殖等。（三）墻臺面及吊頂工程的養護工程墻臺面及吊頂是房屋裝修工作的主要部分，它通常包括多種類型,施工復雜，耗資比重大，維修工序繁瑣,常常牽一發而動全身。所以，做好對它的養護工作,延長其綜合使用壽命，直接關系到業主與管理機構的經濟利益。墻臺面及吊頂工程一般由下列裝飾工程中的幾種或全部組成:抹灰工程，油漆工程，刷（噴）漿工程，裱糊工程，塊材飾面工程，罩面板及龍骨安裝工程，都要根據其具體的施工方法，材料性能以及可能出現的問題,采取適當的養護措施。但無論對哪一種工程的養護，都應滿足以下幾個共性的要求：定期檢查，及時處理。定期檢查一般不少于每年1次。對容易出現問題的部位重點檢查，盡早發現問題并及時處理，防止產生連鎖反應，造成更大的損失。對于使用磨損頻率較高的工程部位，要縮短定時檢查的周期,如臺面、踢腳、護壁以及細木制品的工程。加強保護與其它工程銜接處。墻臺面及吊頂工程經常與其它工程相交叉,在相接處要注意防水、防腐、防脹。如水管穿墻加套管保護,與制冷、供熱管相接處加絕熱高強度套管。墻臺面及吊頂工程在自身不同工種相接處，也要注意相互影響,采取保護手段與科學的施工措施。保持清潔與常用的清潔方法。經常保持墻臺面及吊頂清潔，不僅是房間美觀衛生的要求，也是保證材料處于良好狀態所必需的。灰塵與油膩等積累太多,容易導致吸潮、生蟲以及直接腐蝕材料。所以，應做好經常性的清潔工作。清潔時需根據不同材料各自性能，采用適當的方法,如防水、防酸堿腐蝕等。注意日常工作中的防護。各種操作要注意,防止擦、劃、刮傷墻臺面，防止撞擊。遇有可能損傷臺面材料的情況，要采取預防措施。在日常工作中有難以避免的情況，要加設防護措施，如臺面養花、使用腐蝕性材料等，應有保護墊層。在墻面上張帖、懸掛物品，嚴禁采用可能造成損傷或腐蝕的方法與材料,如不可避免，應請專業人員施工，并采取必要的防護措施。注意材料所處的工作環境。遇有潮濕、油煙、高溫、低濕等非正常工作要求時，要注意墻臺面及吊頂材料的性能，防止處于不利環境而受損。如不可能避免，應采取有效的防護措施，或在保證可復原條件下更換材料，但均須由專業人員操作。定期更換部件，保證整體協調性。由于墻臺面及吊頂工程中各工種以及某一工程中各部件的使用壽命不同，因而，為保證整體使用效益，可通過合理配置，使各工種、各部件均能充分發揮其有效作用，并根據材料部件的使用期限與實際工作狀況，及時予以更換。（四）門窗工程的養護。門窗是保證房屋使用正常、通風良好的重要途徑，應在管理使用中根據不同類型門窗的特點注意養護，使之處于良好的工作狀態。如木門窗易出現的問題有:門窗扇下垂、彎曲、翹曲、腐朽、縫隙過大等;鋼門窗則有翹曲變形、銹蝕、配件殘缺、露縫透風、斷裂損壞等常見病;而鋁合金門窗易受到酸雨及建材中氫氧化鈣的侵蝕。在門窗工程養護中，應重點注意以下幾個方面：嚴格遵守使用常識與操作規程。門窗是房屋中使用頻率較高的部分，要注意保護。在使用時,應輕開輕關;通風雨天,要及時關閉并固定;開啟后，旋啟式門窗扇應固定;嚴禁撞擊或懸掛物品。避免長期處于開啟或關閉狀態，以防門窗扇變形,關閉不嚴或啟閉困難。經常清潔檢查，發現問題千萬不要拖延。門窗構造比較復雜，應經常清掃，防止積垢而影響正常使用，如關閉不嚴等。發現門窗變形或構件短缺失效等現象，應及時修理或申請處理，防止對其它部分造成破壞或發生意外事件。定期更換易損部件，保持整體狀況良好。對于使用中損耗較大的部件應定期檢查更換,需要潤滑的軸心或摩擦部位，要經常采取相應潤滑措施，如有殘垢，還要定期清除，以減少直接損耗，避免間接損失。北方地區外門窗冬季使用管理。北方地區冬季氣溫低，風力大，沙塵多,外門窗易受侵害。所以，應做好養護工作。如采用外封式封窗，可有效控制冷風滲透與縫隙積灰。長期不用的外門,也要加以封閉，卸下的紗窗要清潔干燥，妥善保存,防止變形或損壞。加強窗臺與暖氣的使用管理。禁止在窗臺上放置易對窗戶產生腐蝕作用的物體，包括固態、液態以及會產生有害于門窗的氣體的一切物品，北方冬季還應注意室內采暖設施與濕度的控制，使門窗處于良好的溫濕度環境中，避免出現凝結水或局部過冷過熱現象。（五）屋面工程維修養護。屋面工程在房屋中的作用主要是維護、防水、保溫（南方為隔熱）等，由于建筑工藝水平的提高，現在又增加了許多新的功能,如采光、綠化、各種活動，以及太陽能采集利用等。屋面工程施工工藝復雜，而最容易受到破壞的是防水層，它又直接影響到房屋的正常使用，并起著對其它結構及構造層的保護作用。所以，防水層的養護也就成為屋面工程維修養護中的中心內容。屋面防水層受到大氣溫度變化的影響，風雨侵蝕、沖涮、陽光照射等都會加速其老化，排水受阻或人為損害以及不合理荷載，經常造成局部先行破壞和滲漏，加之防水層維修難度大,基本無法恢復對防水起主要作用的整體性，所以，在使用過程中需要有一個完整的保養制度，以養為主，維修及時有效,以延長其使用壽命，節省返修費用，提高經濟效益。定期清掃,保證各種設施處于有效狀態。一般非上人屋面每季度清掃1次，防止堆積垃圾、雜物及非預期植物如青苔、雜草的生長，遇有積水或大量積雪時，及時清除，秋季要防止大量落葉、枯枝堆積。上人屋面要經常清掃。在使用與清掃時，應注意保護重要排水設施如落水口,以及防水關鍵部位如大型或體形較復雜建筑的變形縫。定期檢查、記錄，并對發現的問題及時處理。定期組織專業技術人員對屋面各種設施的工作狀況按規定項目內容進行全面詳查，并填寫檢查記錄。對非正常損壞要查找原因，防止產生隱患;對正常損壞要詳細記錄其損壞程度。檢查后，對所發現的問題及時匯報處理，并適當調整養護計劃。建立大修、中修、小修制度。在定期檢查、養護的同時，根據屋面綜合工作狀況，進行全面的小修、中修或大修，可以保證其整體協調性，延長其整體使用壽命，以發揮其最高的綜合效能,并可以在長時期內獲得更高的經濟效益。加強屋面使用的管理。在屋面的使用中,要防止產生不合理荷載與破壞性操作。上人屋面在使用中要注意污染、腐蝕等常見病，在使用期應有專人管理。屋面增設各種設備,如天線、廣告牌等,首先要保證不影響原有功能（包括上人屋面的景觀要求），其次要符合整體技術要求，如對屋面產生荷載的類型與大小會導致何種影響。在施工過程中，要有專業人員負責，并采用合理的構造方法與必要的保護措施，以免對屋面產生破壞或形成其它隱患，如對人或物造成危險。建議建立專業維修保養隊伍。屋面工程具有很強的專業性與技術性,檢查與維修養護都必須由專業人員來負責完成,而屋面工程的養護頻率相對較低,所以為減輕物業管理企業的負擔，并能充分保證達到較高的技術水平,更有效、更經濟地做好屋面工程養護工作，應建立起由較高水平專業技術人員組成的專職機構。（六） 通風道的養護管理由于通風道在房屋建設和使用過程中都是容易被忽略而又容易出問題的部位，因此對通風道的養護管理應該作為一個專項格外加以重視。首先在設計時就要盡理選用比較堅固耐久的鋼筋混凝土風道、鋼筋網水泥砂漿風道等，淘汰老式的磚砌風道、膠合板風道。而且必須選用防串味的新型風。在房屋接管驗收時，一定要將通風道作為一個單項進行認真細致的驗收,確保風道暢通、安裝牢固、不留隱患。在房屋使用過程中，應注意：住戶在安裝抽油煙機和衛生間通風器時，必須小心細致地操作，不要亂打亂鑿,對通風道造成損害。不要往通風道里扔磚頭、石塊或在通風道上掛東西，擋住風口，堵塞通道。物業管理企業每年應逐戶對通風道的使用情況及有無裂縫破損、堵塞等情況進行檢查。發現不正確的使用行為要及時制止,發現損壞要認真記錄，及時修復。檢查時可在樓頂通風道出屋面處測通風道的通風狀況，并用鉛絲懸掛大錘放入通風道檢查其是否暢通。通風道發現小裂縫應及時用水泥砂漿填補，嚴重損壞的在房屋大修時應徹底更換。（七）垃圾道的養護管理。一般住宅樓、辦公樓等通用房屋都設置有垃圾道，作為樓上用戶傾倒垃圾的通道。垃圾道由通道、垃圾斗、底層垃圾間及出垃圾門等部分組成。由于垃圾道是公用設施，又是藏污納垢的地方,住戶對其不夠愛護。物業管理企業一方面要加強宣傳教育,另一方面垃圾道出現堵塞損壞時要及時派人修理。在房屋接管驗收時，就要認真檢查垃圾道的各個部位，看有無垃圾斗、出垃圾門開啟不靈便、缺少零件、少刷漆等現象。如果垃圾道內有積存大量施工垃圾或伸出鋼筋頭、殘存模板等在房屋交付使用后造成垃圾道堵塞隱患的現象，必須要求施工單位及時返修清除。平時養護中應注意：指定專人負責垃圾清運,保持垃圾道通搬運重物時要注意保護好垃圾道，避免碰撞,平時不要用重物敲擊垃圾道。不要往垃圾道中傾倒體積較大或長度較長的垃圾。垃圾道出現堵塞時應盡快組織人員疏通，否則越堵越嚴,疏通起來更加費時費力。垃圾斗、出垃圾門每兩年應重新油漆一遍，防止銹蝕，延長其壽命，降低維修費用。垃圾道出現小的破損要及時用水泥砂漿或混凝土修補，防止其擴大。五、加強對二次裝修的科學管理（一）裝修的含義裝修的含義樓宇接管驗收交付使用后，業主（或用戶）辦理完入伙手續后,在正式入住前，根據業主的要求，對所購（租賃）房屋進行分隔、裝飾、布置等。有時住戶掉換后，新用戶要將原來的裝修推倒，按自己的意愿重新裝修。習慣上人們往往把以上裝修稱為二次裝修。二次裝修的特點二次裝修是在房屋初裝的基礎上進行的，它與一般裝修有所不同。其特點如下:（1）必須符合樓宇原設計時的工程技術規范與技術指標；（2）施工時應顧及相鄰住戶的正常工作及生活，盡量減少對他們的影響;對施工人員的技術及素質要求比較高，以保障住戶的人生、財產的安全;重視施工中的防火工作。(二)二次裝修的規定二次裝修是物業管理中一項經常而重要的工作，若不加管理，就有可能會破壞房屋的結構及侵犯其他住戶的利益。因此，物業管理公司應認真對待二次裝修,工程設備、保安、服務等部門應通力合作,共同做好管理工作。二次裝修的程序裝修申報裝修戶首先向物業管理公司工程設備部門提出申請。業主需要裝修時,到管理公司下屬的管理處領取申請表，填寫申請表,等申請批準后方可施工。工程設備部門對裝修戶的資格進行確認，并提供裝修指南及有關資料；裝修戶盡快請有關單位進行裝修設計，并在15天內將裝修設計圖交工程設備部門審查；裝修戶選擇合格的裝修單位。物業管理公司審批在接到裝修戶遞交的裝修設計的一周內,工程設備部會同安保部對設計方案進行審核，提出同意或修改意見；方案批準后，裝修戶按規定到物業管理公司簽訂協議，并領取裝修許可證。裝修范圍不可擅自改變房屋的柱、梁、板、承重墻、屋面防水隔熱層、電路，上下管線等；不可擅自用紅磚、大理石及超厚超重材料進行裝修；不擅自封閉或改變陽臺用途；不擅自改變原有門窗規格及墻面裝飾。三）加強對二次裝修的科學管理裝修公司的選擇選擇裝修公司是二次裝修管理中的一件大事。物業管理公司從所管理的樓宇、小區的安全以及業主或使用人的利益考慮，一般選擇幾個成熟的裝修公司作為樓宇、小區裝修的固定施工隊伍。住用戶需要裝修時，就將這幾家公司推薦給他們。但實際上，由于諸多因素造成許多住用戶不一定接受物業管理公司推薦的裝修公司,而自行在外面尋找裝修公司。這時，物業管理公司應提醒住用戶在選擇裝修公司時，首先不能急，急了容易“病急亂投醫”廣抓在籃里就是菜”，而應慢慢悠悠、仔仔細細地找。住用戶要了解裝修公司的資質，了解它的施工隊伍技術實力,了解它的可靠程度。尤其是那些租間小房子、一張桌子、一個人的“皮包”公司，很有可能“打一槍換一個地方”，要緊關頭連人也找不到。第二不能貪。這個貪，是指貪方便,貪便宜，貪聽好話。有的公司條件要求嚴是嚴，但說了算數，有的公司寬是寬，但說與做不一樣。因此，越是在洽談時無所不應的，你反而要多個心眼想一想,其中是否有詐，這樣優惠的條件他們能否賺錢,以防他錢未到手時笑容可掬,錢一到手后翻臉不認人。另外,業主或使用人在自行確定了裝修公司以后,在正式進行房屋裝