202３年遼寧省房地產估價師《理論與方法》：經濟發展考試試題本卷共分為2大題５0小題，作答時間為1８0分鐘，總分100分,６0分及格。一、單項選擇題(共25題，每題2分，每題的備選項中，只有１個事最符合題意)1、某可比實例的實物狀況比估價對象優9％,則其實物狀況修正系數.【202３年考題】?Ａ:0．91?Ｂ：０．９2?C：1.09?D:１.10?Ｅ:工業用地的監測點評估價格2、與市場比較法關系最為密切的房地產價格形成原理是＿_。?A．均衡原理

Ｂ.預期原理?C．競爭原理?D.替代原理３、拍賣操作中的程序、規則、方法及技巧的總稱是。?A:拍賣實踐

B:拍賣過程?C:拍賣實務

D：拍賣行為

E:執行層的組織協調4、關于房地產中介服務機構的業務管理，說法錯誤的是_＿。

A.房地產中介服務人員承辦業務，由其所在中介機構統一受理并與委托人簽訂書面協議?B.房地產中介服務機構和人員對委托人提供的資料文獻,有保密的義務，未經批準不得轉借相關資料?C．中介服務人員可以同時在兩個中介服務機構工作

D.對偽造、涂改、轉讓各種中介人員執業資格證、合格證的，縣級以上房地產行政主管部門收回資格證書或者公告證書作廢，并可處以1萬元以上３萬元以下的罰款５、某房地產的土地取得成本為1000萬元,開發成本為300０萬元,管理費用為２00萬元，銷售費用為３00萬元，開發利潤為５0０萬元,則該房地產的投資利潤率為（）。?Ａ．10.0%

B.11．1%?Ｃ.11.９%?Ｄ.12.５%6、毒品屬于。?A:允許流通物

B:嚴禁流通物

C：限制流通物?D：一般流通物

E:執行層的組織協調7、房地產業屬于第產業。?Ａ:一

B:二?C:三?Ｄ：四?Ｅ:房地產估價機構必須加蓋公章８、__規定房地產估價人員應站在中立的立場上,求出一個對各方當事人來說都是公平合理的價格。評估出的價格假如不夠合理，必然會損害當事人中某一方的利益,也會有損于房地產估價人員、估價機構以至于整個估價行業的社會名譽和權威性。?A．合法原則

B.公平原則?Ｃ.替代原則?D.估價時點原則9、若名義利率為10%,通貨膨脹率為4%，則實際利率為_＿。

A.5．77%

Ｂ.6．00%?Ｃ．１0.00%?D.14.40%10、利率和通貨膨脹,屬于房地產市場運營環境中的＿_因素。?Ａ．社會環境?B．政治環境?C.經濟環境?D．金融環境

１1、某居民樓總建筑面積為5０00㎡,總價值為１000萬元，其中土地總價值為500萬元，某人擁有該居民樓的一套單元式住宅,建筑面積為15０㎡,房地總價值為35萬元。若按照土地價值進行分排,該人占有的土地份額為。

A：3%

B:3．5%

C:７％

D：4％

E:工業用地的監測點評估價格12、根據《住房置業擔保管理試行辦法》，下列關于住房置業擔保機構的表述中，對的的是__。?A．有不少于10０0萬元人民幣的注冊資本?Ｂ．有一定數量的周轉住房?Ｃ.是非銀行性金融機構?D．可規定借款人提供抵押反擔保13、某２023前建成的小型辦公樓建筑面積為1500㎡,層高４.1米，土地剩余使用年限為3０年，不可續期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3．６米，建筑物重建價格為２023元/㎡。假定層高沒增長０.1m，建造費用每平米相應增長10元。由于層高過大,該辦公樓每年要多花費2.5萬元能源費用。以重建價格為基礎估算該建筑物的價值，則應扣除的功能折舊為__萬元。(建筑物報酬率為10%)

Ａ.１1．80

B.1６.07

C.23．57?D.31.０714、房地產評估價值相應的日期稱作__。

A.估價日期?B．估價時間?Ｃ．估價時點?D．估價基準日15、根據權利的作用，以下民事權利屬于形成權的是＿_。

A.物權

B.知識產權?C．人身權?Ｄ．撤消權16、對于共有房地產的轉讓，需要其共有人__。?A.所有批準?B．超過５0%批準?C.超過2/3批準?D．有人批準就行17、房地產估價的重要難點是。

A：市場行情變化不定?Ｂ:供需變化引起價格變化

C：房地產價格的影響因素極其復雜且難以把握?D:房地產價格的影響因素影響限度不同?E：工業用地的監測點評估價格18、某倉庫房地產土地面積為1０00㎡,容積率為0.８,相應的土地單價為8５0元/㎡,現擬變更為商業用地,容積率為2.0，并已取得規劃、國土等管理部門的計可。假定改為商業用地后樓面地價為2０23元／㎡,則理論上應補地價的數額為萬元。

A：93.75

B：1１５?Ｃ:２9３.75?D：315?Ｅ:工業用地的監測點評估價格１9、已知臨街矩形地塊甲的總價為3６萬元，臨街寬度為2０英尺，臨街深度為75英尺。現有一相鄰矩形地塊乙,臨街寬度為3０英尺,臨街深度為125英尺。運用四三二一法則,地塊乙的總地價為（)萬元。?A.65.4

B．81.8?C．87.2

D.1０9.0２0、若標準宗地的臨街深度為1０m，按照四三二一法則計算臨街深度為15m的宗地價格,其平均深度價格修正率為()。?A.7８%?Ｂ.85％?Ｃ．1１7％

Ｄ．１５0%2１、是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。

A：房屋出租?B：房屋轉租

C：房屋承租?Ｄ:房屋租賃

Ｅ：執行層的組織協調22、某幢應有電梯而沒有電梯的辦公樓，重建價格為2100萬元，現增設電梯需要130萬元，假設現在建造辦公樓時一同安裝電梯只需要10０萬元。同時市場上類似有電梯的辦公樓的重置價格為,220０萬元。則該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值為_＿萬元，

A．2023

B．１970?C．２070?D.21７023、下列對價格效應、收入效應、替代效應說法對的的是_＿。?A．替代效應＝收入效應＋價格效應?B.價格效應＝替代效應＋收入效應

C.收入效應＝替代效應+價格效應?Ｄ.價格效應=替代效應/收入效應2４、在成本法、假設開發法中不計息的項目有＿_。

A.銷售費用

Ｂ.銷售稅費?C．開發利潤和銷售稅費

D.銷售費用和銷售稅費2５、下列證券中,風險最小的是_＿。

Ａ．債券

Ｂ.普通股

C．優先股?Ｄ．投資基金證券二、多項選擇題（共25題,每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選，所選的每個選項得０.5分)1、下列關于可變成本的變動規律,表述對的的是。

A：隨著可變要素投入量的增長，產量逐漸減少

B:隨著可變要素投入量的增長,由于最初固定生產要素與可變生產要素得到充足運用,因此可變成本的增長率小于產量的增長率

Ｃ：隨著可變要素投入量的增長，由于最初固定生產要素與可變生產要素未得到充足運用，因此可變成本的增長率大于產量的增長率?Ｄ:當可變要素和產量增長到一定數量后，由于邊際收益遞減規律的作用,因而使可變成本的增長率又小于產量的增長率

E：當可變要素和產量增長到一定數量后,由于邊際收益遞減規律的作用，因而使可變成本的增長率又大于產量的增長率2、在進行市場調查時,第一個原則是要采用的方法，一方面要仔細觀測、形成假設、預測并進行檢查。

A:科學

Ｂ:客觀?C:準確

Ｄ：全面

E：借款協議3、下列房地產不是按其經營使用方式來劃分的為＿＿。

A.出售型房地產?B.出租型房地產?C.辦公型房地產

D.自用型房地產4、某房地產開發項目的占地面積為1０000㎡,規劃容積率≤4,預計開發完畢后可供銷售面積為總建筑面積的80%,項目的固定成本為5000萬元，預計平均銷售單價為450０元／㎡,則使項目達成盈虧平衡的單位變動成本為元/㎡.(2023年試題)?A：2３５0

B:2937．5

C:3２50

D:4062．５?E：借款協議5、下列關于房地產廣告的表述中，錯誤的有。?A:《城市房地產開發經營管理條例》規定,房地產開發公司不得進行虛假廣告宣傳

B：在未經國家征收的集體所有的土地上開發建設的,只可以發布商品房銷售廣告

C：房地產預售時，必須載明預售或者銷售許可證書號?D：房地產廣告中,對房地產的項目位置介紹，可以用所需時間來表達距離?E：房地產廣告中,可以使用建筑設計效果圖或者模型照片;為達成形象效果，不能在廣告中注明6、1９98年7月3日發布的《國務院關于進一步深化城鄉住房制度改革加快住房建設的告知》規定，對不同收入家庭實行不同的住房供應政策,重要是指。?A:最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房

B：最低收入家庭購買經濟合用住房等普通商品住房

C：最低收入家庭住房保障原則上以發放租賃補貼為主,實物配租和租金核減為輔

Ｄ:廉租住房可以從騰退的舊公有住房中調劑解決,也可以由政府或單位出資興建

E：高收入家庭購買、租賃經濟合用住房7、從估價角度出發，收益性房地產的運營費用不包含等。?Ａ：房地產改擴建費用?Ｂ：抵押貸款還本付息額

C:房屋設備折舊費

D:所得稅?Ｅ：房屋裝修折舊費8、某物業2０23租金收入的終值為20萬元,年租金增長率為6%，租金在每年末支付,若年利率為6％，則第5年年來的租金是__元。?A．14９45.1６

Ｂ.15841．８7

C．2676４.５1?D．2８３70.3８9、下列關于基礎利率的表述中，對的的有。

A：等于銀行貸款利率

B:等于銀行存款利率?C:是投資者所規定的最低利率?D:是銀行同業之間的短期資金借貸利率

Ｅ：一般使用無風險的國債收益率作為其代表1０、房地產市場的參與者涉及__。?Ａ.開發商

B.政府

C．金融機構?D．建筑師?E.專業顧問

1１、政府的土地供應政策直接影響房地產開發的。

A:產品質量

B：產品性價比?C：規模和結構?D：產品檔次

E：借款協議１2、上海市二手房轉讓市場,是按房地產市場細分的（)標準劃分的。?A.按地區細分?B.按房地產用途細分

C．按存量增量細分

D．按交易形式細分?E．按目的市場細分13、某筆房地產開發貸款的綜合風險度與__直接相關。?Ａ．貸款額?B．公司信用等級?C.自有資金數量?D．項目風險等級

E．貸款期限14、《中華人民共和國土地管理法》規定，根據土地運用總體規劃,將土地的用途分為。

A:農用地

B：其他農用地?C：建設用地

D:商業用地

E：未運用地15、某地區某類房地產1998~２023年價格見下表。某類房地產1998~2023年價格（單位:元/m２）

A.年份

B．19９8

C．１9９９?Ｄ．2023

Ｅ.２02３

F．2023

Ｇ.2０23?Ｈ．2023?I．2０23

J．房地產價格

Ｋ.1８0０?Ｌ．2023

M.2190?N.24１0

O.2620

P.2810?Q．3000?R.16、城鄉土地使用稅的計稅依據是＿_。?A．土地總價值

Ｂ．納稅人實際占用土地的租金

C.土地年收益

D．納稅人實際占用的土地面積17、根據《注冊房地產估價師管理辦法》,下列人員中不符合房地產估價師注冊條件的有_＿。?A．緩刑期未滿的人員

B.現職公務員

C．年齡超過65周歲的人員?D．具有完全民事行為能力的人員

E．申請在２個房地產估價機構執業的人員18、按房屋所有權的性質將房屋租賃分為。

A：公有房屋的租賃?B：私有房屋的租賃

Ｃ：住宅用房的租賃

D：非住宅用房的租賃?E:公共房屋的租賃１９、宣傳作為促銷組合因素之一,在等方面,起著十分重要的作用。?A：刺激對公司產品的需求,增長銷售

Ｂ:改善形象?C：提高知名度

D:提高產品品質?E：減少新產品開發成本２0、下列可以采用劃撥方式取得土地使用權的有。

A：國家機關用地

B：商品住宅用地

C:學校用地?D：高速公路用地?Ｅ：國家重點扶持的能源項目用地21、房地產市場分析可以幫助開發商。(2023年試題)

A:選擇合適的項目位置?Ｂ:尋找投資合作伙伴

C:擬定滿足市場需求的產品類型

D:判斷租買時機?E：進行土地使用權出讓決策2２、房屋租金可分為＿