集團招標管理作業業指引編制日期審核日期批準日期修訂記錄日期修訂狀態修改內容修改人審核人批準人目的規范旭輝集團工程招標管理，以合理低價選擇合適的供方，維護招標單位的權益。適用范圍本辦法適用于旭輝集團各房地產公司的所有工程施工、材料設備（包含甲指乙供）、工程監理等業務。術語和定義無。職責集團成本管理部負責本管理辦法的制訂、修訂、解釋、監督和檢查。下屬公司招標領導小組招標工作的決策機構，對定標起集體決策的作用。小組成員至少包括：總經理、工程及成本分管領導、成本部經理、財務部經理、工程部經理、項目部經理（設計部經理）等。招標領導小組可對招標項目按額度授權分管副總或部門經理確定。工程部投標單位資質預審，建立及維護合格供方名錄；組織編制招標文件的技術部分；主持評審技術標，參與技術部分的談判。成本部編制項目招標計劃、編制招標文件；編制招標文件的經濟部分；組織發標、接標、開標；主持評審經濟標，主持商務談判工作；控制招標工作進度，負責招標資料的收集、整理、歸檔、保存；組織安排全過程的招標小組會務；每次招標必須確定一名經辦人，與投標方的任何聯系均需通過當次招標經辦人。經辦人負責跟進招標全過程并完成資料歸檔。項目部全過程參與招標工作，如參與供方的考察、技術標的評審等。設計部在裝修類、園林類等工程招標前進行設計交底，介紹設計理念、重點和難點；提供圖紙、方案，產品定樣，并對投標產品的外觀效果進行評價。部門程序工程部成本部項目部設計部1、制定招標計劃參與并提出意見主持編制招標計劃劃提出進場時間、工工期要求參與并提出意見2、編制招標文件編制技術條款主持編制招標文件件、編制經濟濟條款參與并提出意見材料設備的產品定定樣3、確定入圍單位主持參與參與參與4、、發出招標邀請參與主持參與參與5、發標、答疑負責提出技術、工工期及配合要要求主持發標、答疑會會議、同時負負責經濟條款款答疑參與協助6、開標參與開標主持接標、開標協助協助7、評標評審技術標、參與與技術部分談談判、參與評評標會議評審經濟標、主持持經濟部分、技技術部分談判判、主持評標會議議提出意見并根據情情況參與談判判負責評審技術標中中產品外觀效效果部分8、定標招標領導小組組長長主持，集體表表決定標，根根據權限報審審批后，發出出中標通知9、資料管理成本部招標經辦人人負責招標資資料的收集、整整理、歸檔、保保存。注：該種適合事業部層面有項目部的弱矩陣形式，如城市公司，只有工程部，則項目部和工程部合并。在招標過程中，集團對下屬公司的管控點：入圍單位招標文件定標合同事業部一、二類采購項目目的入圍供方方報集團審批批超過100萬合同的招招標文件，集集團成本管理理部審核，事事業部最終審審批中標金額在2000萬以上的采采購項目必須須報集團總裁裁審批金額在200萬以以上的合同，必須報報集團總裁審審批城市公司一、二、三、四類類采購項目的的入圍供方報報集團審批超過50萬合同的招標文件件，集團成本本管理部審核核，城市公司司最終審批中標金額在1000萬以上的采采購項目必須須報集團總裁裁審批金額在100萬以以上的合同，必須報報集團總裁審審批注：1）采購項目的分類詳見《工程采購類別作業指引》；2）集團成本管理部審核招標文件應在三天之內審核完成，否則視為同意；3）下屬公司上報定標資料時應包括中標單位、價格、合同及評標過程資料等。工作程序原則透明公正原則：招標過程必須有充分的透明度，各部門積極配合、全面溝通、信息共享，所有招標決策應在招標機構內集體公開決策，杜絕暗箱操作。充分競爭、擇優中標原則：每次招標都應有充分適量的投標隊伍參與投標，公司應鼓勵投標單位積極開展公平競爭，保證招標具有充分的競爭性，公司應選擇具有充分競爭優勢的單位中標。廉潔奉公原則：所有與招標工作相關的員工都應保持廉潔，不得利用職務、職權之變謀求私利，任何個人不得影響招標小組進行客觀公正的評價。維護信譽原則：選擇投標入圍單位、評標、定標時應客觀公正，樹立并維護公司良好的招標信譽和形象。保密原則：各單位的投標文件、評標過程、未發放中標通知書前的定標意向，都是公司的重要機密，不得泄露或作不當承諾；公司并且要求各投標單位對自己的投標資料保密，互不串講。可追溯原則：項目的招標資料，包括：招標文件、投標文件、供方考察結果審批表、答疑記錄、開標和評標的記錄、評定標評審表、約談記錄、相關會議紀要等；須及時收集、整理、歸檔、保管。盡量招標原則：除涉及政府壟斷項目，如：供電、供水、供氣、有線電視等，以及10萬元以下的工程外，所有工程、材料設備均采用招標或議標進行。對于特殊原因不能招標的，需向集團成本管理部提前申報不能招標或議標的具體項目及原因，經集團總裁審批。批準后須在合同上傳時將所有招、投標文件上傳集團成本管理部。適用工程本管理辦法適用于所有工程施工、材料設備（包含甲指乙供）、工程監理的招標。其中金額大于等于20萬元的工程、材料設備（包含甲指乙供）、工程服務類（如監理等）必須實行招標選擇合作單位，禁止將應統一招標的分部分項工程肢解或化整為零，規避招標。金額大于10萬元小于20萬，可采用議標或招標采購。小于10萬元的標的物是否招標不作強制要求，可采用議標、直接委托的方式確定合作單位。下述情況時：a、政府壟斷工程；b、因技術、市場原因造成實質性壟斷，投標單位不足3家，且標的物無替代性的工程，c、緊急情況下的工程，下屬公司提出申請，經集團審批后可采用直接委托或議標確定合作單位，當合作單位有不止一家可供選擇時，優先采用議標。零星工程宜采用集中定點采購方式進行招標，以項目或年度為單位簽訂協議，發揮規模效應，降低成本。議標應按如下要求執行：(1)參與議標的單位不得少于3，特殊情況可以是2家；如果公司合格供方信息庫中有符合要求的單位，必須選擇合格供方信息庫中的單位；(2)議標的談判均由成本部組織，工程部、法務人員等必須參與（如沒有法務人員，則行政人事部派人參與），視項目需要可邀請項目部、設計部和財務部參加，并按約談結果填寫定標結果，約談記錄作為審批表附件同時報批。直接委托時應按如下要求執行：(1)直接委托的談判均由成本部組織，工程部、法務人員等必須參與（如沒有法務人員，則行政人事部派人參與），視項目需要可邀請項目部、設計部和財務部參加；(2)經辦人填寫直接委托結果，報招標領導小組審批。招標前期工作招標計劃成本部組織工程部、項目部、設計部等相關部門根據項目開發計劃，編制項目招標計劃，計劃內容包括提交技術要求或出圖時間、招標工程的進場時間（供貨時間）、招標方式(清單、單價、費率)、發標時間、定標時間、簽約時間、經辦部門及配合部門等，招標計劃應盡可能考慮多項目集中招標的可能性。經公司招標領導小組審批后執行，同時報集團成本管理部、工程管理部備案。招標計劃應召集工程、項目、成本及設計等相關部門進行會審，使其切實可行。在招標計劃的實施過程中根據實際情況對招標計劃進行適當調整。招標方式的選擇：各類施工工程招標應優先采用工程量清單的招標方式。各公司編制“項目開發計劃”時，應給工程量清單招標安排合理的時間。首期開盤示范區可采用非總價包干招標，但必須經各分公司第一負責人簽字，由成本部報送集團成本管理部備案。除首期開盤示范區外，主體工程在圖紙具備條件的情況下，必須采用總價包干；其次選擇綜合單價包干，暫定總價的形式；如前兩種方式不合適，采用單價和總價暫定的合同。（注：單價和總價均開口的合同一般不采用，如需采用，應提前與集團成本管理部溝通。）一般情況下采用工程量清單招標；特殊情況下無法采用工程量清單招標時，須經各分公司第一負責人簽字，由成本部報送集團成本管理部，經集團總裁審批后方可執行。招標策劃招標工作具體實施前，由成本部組織工程部、項目部、設計部等相關部門進行招標策劃，招標策劃經事業部分管領導審批。招標策劃主要內容應包括：標段劃分、入圍單位的選擇標準、招標的詳細安排；標段劃分：應綜合工程的復雜程度、技術要求、工期要求，結合承建商的實力以及招標人自身的管理水平，合理劃分標段。避免標段過小導致合作方不能發揮規模效益，而提高報價；也要防止標段劃分過大導致不能按時竣工或者降低工程質量。下述工程項目宜采用兩階段招標法：招標項目的技術含量高，產品質量差異程度大且難以量化，如幕墻、門窗、精裝修；投標產品存在較大差異，如智能化、機電產品等。兩階段招標法即先進行方案招標(可要求投標方初步報價)，統一技術標準或設備型號后再進行第二階段招標。招標文件招標文件由成本部組織工程部及法律人員共同起草。對于使用頻率較高的某類招標文件，集團成本管理部門應組織相關人員編制“標準招標文件”或“示范招標文件”。施工招標文件分正文和附件兩部分。包括且不限于如下內容：招標內容、招標范圍、項目簡介、工期、質量要求、工程造價要求、投標截止日期、開標時間和地點、評標辦法、違約責任、投標押金、相關規范、投標文件格式、特別約定、技術標編制要求、經濟標編制要求、工程量清單報價表、甲控材料表(含甲供、甲指乙供)、施工圖、擬簽的合同文本等。招標文件應完整、系統，全文表述準確，對于涉及雙方利益的經濟條款，應在招標文件中表述清晰，避免事后發生糾紛。公司在開展招標工作時，應已對擬招標項目的市場價格、主流供應商或生產加工工藝等有清晰的了解。施工類招標應根據工程量清單、當地預算定額和通行的取費標準、市場行情編制評標參考價，應力求準確、全面，不得漏項。招標文件中，應要求投標單位及時回標，并將技術標、經濟標分開封裝，以方便我方評標。總包工程經批準不采用工程量清單招標的項目，須在招標文件和合同中明確計費依據，并規定在施工單位收到完備施工圖后60個日歷天內，甲乙雙方完成施工圖預算的編制及核對工作，就確定后的總價，根據項目具體情況，該施工圖預算可以作為將來竣工結算的參考依據，在具備條件的情況下，也可以另行簽署補充協議。下屬公司招標文件的審核：對于事業部，如超過100萬的合同的招標文件，則應報集團成本管理部、法務人員審核后，事業部最終審批；對于城市公司，如超過50萬的合同的招標文件報集團成本管理部審核、法務人員，城市公司最終審批。集團成本管理部應在3個工作日內審核完成，否則視為集團同意。招標實施過程投標單位的選擇投標單位的選擇直接影響到招標工作的質量。招標單位應深入了解市場，包括能承接該招標工程的隊伍數量、市場價格、供求現狀，以及擬選入圍單位的技術實力、管理水平、資信狀況、歷史工程，結合我方的工程管理水平、招標工程項目的特點，選擇入圍投標單位；對于材料設備供應商，應重點了解其生產工藝及原料來源等情況。各項招標采用邀請招標的方式，對于一、二類工程的采購項目等，至少有5家投標單位參與競標，其余的工程不少于三家投標單位參與競標。2個標段同時發標時，總包工程投標單位不少于7家；二類工程投標單位不少于6家，其余工程投標單位不少于5家。2個以上標段同時發標時，投標單位數量不得低于以上標準，總體中標率不得高于40%（注：總體中標率=中標單位數量/總體投標單位數量）。多標段同時發標時，原則上要求投標單位投所有標段。參與投標的單位是通過資質審查或在“合格供方名錄”選擇的單位。如公司暫時沒有合格供方信息庫，對于集團要求必須有5家投標單位參加的，此時集團應推薦三家入圍單位參與競標（注：該項工作由集團工程管理部組織，報總裁審批后向下屬公司推薦），剩下的兩家可有下屬公司確定；對于集團要求必須有3家投標單位參與競標的，此時集團推薦兩家入圍單位參與競標，剩下的一家由下屬公司確定。入圍投標單位的最終選擇應根據權限報集團審批。對于事業部的采購項目，一、二類工程的入圍單位必須報集團總裁審批，其余的事業部自行審批；對于城市公司的采購項目，一、二、三、四類工程的入圍單位必須報集團審批，其余的城市公司自行審批。為規避推薦風險，推薦人回避與推薦單位的相關業務決策。合作過程中推薦單位出現問題，推薦人無須承擔責任。選擇入圍投標單位應注意保證其間有充分的競爭，避免相互之間有關聯關系、十分熟悉的同類供方參加同一項工程的競標。總包工程招標必須每次有至少一個新入圍的投標單位參與；分包工程力求每次招標均有新入圍的投標單位參與。公司優先選擇具有良好合作記錄的合格供應商參加投標，合作記錄評價包括：工程質量（供貨質量）、現場管理、經濟結算、歷次投標記錄等；在公司投標記錄中，經常投出最高價或接近最高價的隊伍，一般情況下，不再選擇其入圍投標；反之，經常投出最低價或次低價的隊伍，應優先選擇其作為入圍投標單位。各下屬公司應按照集團下發的供應商管理相關制度對供方進行分級管理，級別高的合格供方在同等條件下享有優先中標權。對未列入“合格供方名錄”中的新單位，應由下屬公司工程部或集團工程管理部（注：集團需要推薦入圍單位時，由集團工程管理部組織考察）組織招標相關部門考察，考察人員不得少于三人(且分屬不同部門)，考察結束后填寫《供方實地考察表》（具體參見《工程及材料供方管理作業指引》中表格），報公司決策人進行審批。合格供方應符合以下要求：證照齊全、守法經營、管理規范；技術力量和資金實力雄厚，滿足相應投標工程的需求；重合同、守信用，信譽良好；近三年無重大質量、安全事故；近三年與公司無訴訟，無舞弊、賄賂、串標等行為。工程部應組織相關部門定期對合格供方資格進行評審，評審依據包括履約情況、合作情況、技術能力和經濟能力變化狀況等，對不合適的供方應及時從合格供方名錄中刪除，并列入《不合格供方名錄》。發標與招標答疑招標文件的發放由成本部招標經辦人直接發放給投標單位。為保證投標單位履行其投標承諾，公司宜收取一定的投標保證金。（注：根據5類工程材料設備采購，分別收取不同的投標保證金）招標答疑會由成本部組織，工程部、項目部或設計部參加；應注意把招標工程概況、技術要求、報價要求、及招標中的非常規做法向所有投標方進行交底，避免理解差異，使投標在回標分析時更具可比性。招標答疑會上還需對公司的價值觀及工程中相應的風險(如客戶索賠)等事項進行培訓交底，引導和培養投標單位合理報價，避免事后引起不必要的爭端。招標答疑要做好記錄工作，整理好作為招標文件的附件發給所有投標單位，包括投標期間招標方認為需要回答的投標方的其它疑問。如有必要組織現場踏勘的，由成本部統一安排，項目部負責接待，成本部形成書面記錄。開標投標單位應在招標文件規定的日期之前將投標文件送交成本部，不按時回標視為廢標，接標人應予以記錄。原則上，投標當日開標；現場開標時招投標領導小組成員見證現場拆封過程，現場填寫開標記錄表，并由參加開標的全體成員在開標記錄表簽字確認。評標回標分析第一次評標時首先廢除經校核后的最高報價標（注：最高報價與次高報價相差幅度在5%以內的情況除外）。經濟標由成本部負責評比分析，技術標由工程部組織項目部、設計部等相關部門評比分析。經濟標評比和技術標評比應在統一實施方案的基礎上進行。技術要求高，或對配合、維修服務有特殊要求的招標工程，宜采用兩階段評標法，先評技術標，技術標評比結果確定后再評經濟標。普通工程的技術標和經濟標可同時評比。經濟標評比中，應以總價對比為基礎，同時比較主要項目單價和工程量調整情況，防止投標單位運用不平衡報價抬高后續變更成本。經濟標評比中，應以各投標單位的工程量和單價進行詳細對比分析，單價分析包括組成明細分項、市場行情分析，必要時還應進行公司內部各項目之間分析、行業內同類項目分析等等。成本部應綜合分析經濟標和技術表評比結果，最終形成評標報告，提交給招投標領導小組評審。詢標、議標回標分析完成后，應根據分析的結果，進行一次以上的詢標。詢標之后，投標單位對標書的澄清或報價調整不得對原投標文件構成實質性修改，否則應不予接受。招標實施過程中應維護招標的嚴肅性和招標人的威信，謹慎選擇談判。宜通過招標前培訓交底，事前引導投標單位合理報價，逐步減少談判次數。上述過程中與投標方的所有談判均由成本部組織，工程部、法務人員等必須參與（如沒有法務人員，則行政人事部派人參與），視項目需要可邀請項目部、設計部和財務部參加；重大的工程或下屬公司的總經理認為必要時，可由總經理主持談判；談判結束后填寫《約談記錄》。定標在施工組織設計及技術方案合理可行的情況下，總價合理且子項單價合理方可視為合理價。所有定標價均為合理價。在技術標滿足情況的條件下，低價中標；未低價中標時，在上報集團的資料中需要進行詳細說明。如該項的定標價格超過該項目標成本5%以上，下屬公司應重新審定招標結果，考慮是否調整產品檔次、技術標準和設計方案。中標單位應滿足招標文件的實質性要求，對合同條件的細節問題在雙方同意的情況下可以修改。根據權限，報公司領導審批后的3日內，招標人向中標單位發出中標通知書，并將未中標結果以書面形式通知其他投標單位。下列情況不應確定中標單位，須重新招標：投標單位相互串通投標；去除廢標后不足三家；開標后發現所有投標皆不滿意；如各標價皆高出預期，不在合理報價范圍之內。下屬公司采購項目定標的權限：下屬公司應在評標之后，定標之前，按權限將相關資料（包括定標單位、定標價格、合同及評標過程的資料等）提交集團審批；對于事業部的采購項目，中標金額在200萬以上的必須報集團成本管理部、分管領導審核，總裁審批；對于城市公司的采購項目，中標金額在100萬以上的必須報集團成本管理部、分管副總裁審核，總裁審批。簽約與后續工作合同的審批：在確定中標單位之后，下屬公司按權限將合同提交集團審批；對于事業部的采購項目，合同金額在200萬以上的，必須報集團成本管理部、分管副總裁、法務人員審核，總裁審批；對于城市公司的采購項目，合同金額在100萬以上的，必須報集團成本管理部、分管副總裁、法務人員審核，總裁審批。在中標通知書規定的合同簽訂時間之內，成本部負責按照審批后的合同與中標單位簽訂承包合同。原則上，必須在合同簽訂后施工單位方可進場。下屬公司應積極加強與當地招標辦等政府有關部門的溝通，積極配合政府部門的工作，爭取政府有關部門的支持。在配合當地政府部門有關招標工作的同時，全面考慮各種不確定因素，注意規避各種風險，確保合同實際利益條款的有效執行。其他規定資料管理及招標工作考核指標投標結束后，招標經辦人做好項目招標資料(招標文件、投標文件、供方考察結果審批表、答疑記錄、開標和評標的記錄、評定標評審表、約談記錄、相關會議紀要等)的收集、整理、歸檔工作。（注：未中標的只收經濟標不收技術標）下屬公司應將所有招標資料的電子文檔在合同簽署后一周內提交集團成本管理部備案。集團成本管理部、工程管理部將不定期檢查集團所屬各房地產公司的工程招標情況。招標領導小組人員及其他相關人員應嚴格遵守公司員工守則和職業道德，不得與投標單位私下接觸，不得接受投標單位的財物或其他好處，不得透露有關評標的任何情況，否則，按公司有關制度進行處罰，觸犯國家法律者移送檢察機關。在執行過程中，各公司可根據實際情況編寫具體的操作細則，但需經集團成本管理部審核，集團領導審批確認后方可實施。在執行過程中，各公司若采用與本制度相沖突的合作方式，成本部須事前將相關事宜報送集團成本管理部，經集團領導批準后方可實施。支持性文件附---招標策劃范本相關記錄《項目招標計劃》《投標承諾函》項目招標計劃序號工程招標分類編號模塊名稱時間節點備注新增投標單位考察察提供施工圖和樣板板提供技術說明招標文件編制招標單位資格審查查、報批招標文件審批發標回標開標定標發中標通知書簽合同開工1基礎工程1樁基工程2基坑維護工程3土方工程4樁基測試2主體建安5總包6通風工程7配電箱8不銹鋼水箱9信報箱10消防工程3設備采購安裝11電梯采購及安裝12空調采購及安裝工工程13散熱器14變電設備15水泵16游泳池設備17廚房設備18健身設備19人防設備20機械車庫21垃圾處理設備4外裝飾22幕墻工程23鋁合金門窗24進戶門25車庫門26保溫工程27涂料工程28石材工程29面磚工程30外墻GRC工程31陽臺欄桿32木花架33泛光照明工程5精裝修工程34住宅精裝修35公共部位裝修36會所裝修37售樓處38樣板房裝修39櫥柜供應安裝40衣柜供應安裝工程程41水槽、廚房家電42衛生潔具供應43燈具采購6總體工程44雨污水45污水生化處理工程程46道路7景觀工程47景觀48燈具甲供49交通設施及標線50親子樂園51網球場、籃球場52室內外標志牌8弱電工程53小區智能化54電話網絡55有線電視9配套工程56供水工程57供電工程58熱力工程59煤氣工