翠湖科技園

運營●管理●服務

平臺構建方案2013年7月一、運營平臺搭建二、管理平臺搭建三、服務平臺搭建

一、運營平臺搭建所謂“運營”，是把園區作為一種資源，進行經營開發和利用。除了土地和樓宇，園區最大的資源，是入駐企業和人。

一、運營平臺搭建土地和樓宇：是實體資源，受公司直接掌控，公司具備較強的自主處置權力；通過招商，使企業和項目落地，實現公司實體資源的運營，最終形成收益。入駐企業和人：是隱形資源，受公司間接影響，公司只具備一定的話語權和影響力。

——問題：隱形資源也是資源，那么是否可以運營，又該如何運營？

一、運營平臺搭建隱形資源在哪里？入駐企業：伴隨著招商的開始，入駐企業與公司逐漸形成較為緊密的合作關系：——公司可以掌控入駐企業較多的內部信息；——入駐企業在多個方面需要公司的支持和幫助。集中體現在：政務關系協調、地方關系維護、入駐企業自身需求等。★入駐企業對公司形成高度的信任感、依賴感，有強烈的意愿與公司形成相對緊密的合作關系。運營平臺的搭建，主要是挖掘入駐企業自身需求，把這些需求集合起來，利用平臺把兩個方向的資源進行整合利用，有效實現規模優勢，在降低入駐企業成本的同時，獲得部分利潤。運營平臺搭建（經營模式）一、融資：企業處于快速成長期，資金饑渴表現突出；（一）股權投資：公司直接進行股權投資，或者建立投資基金進行股權投資；目的是享受入駐企業的成長，獲得收益。公司的優勢：深入了解企業，掌握第一手材料和信息；具有較強的話語權和談判能力；企業就在身邊，隨時可以看到企業的發展和變化。一、運營平臺搭建

具體操作模式：利用公司自有資金，進行直接股權投資，通過企業的發展和成長，獲取直接投資收益；利用募集股權投資基金，主要可以收取基金管理費，同時還可分享投資收益。

一、運營平臺搭建一、運營平臺搭建（二）銀行小額信貸：目前及未來可預見的一段時期，銀行貨幣信貸仍然可能處于較為緊縮的狀態，加上基準利率處于低位狀態，給利率浮動帶來較大的空間。入駐企業對銀行信貸的需求主要是兩大類：一是建設及購樓貸款，一是企業自身發展需要。中小企業普遍存在信貸難問題，突出表現在：抵押物不充分，貸款利率高等問題。公司的優勢：掌握穩定且可靠的貸款需求來源；貸款集中談判，具備強有力地規模優勢。一、運營平臺構建具體操作模式：引導并集中入駐企業的各種貸款需求，合理規劃，逐步形成持續有效的貸款需求點；引入多家大中型銀行，采取類似競價的模式，直接降低貸款利率；最終形成三方共贏局面：銀行解決貸款問題，風險降低；入駐企業獲得低息貸款，降低成本；公司收取以咨詢費形式，收取差價，獲取額外收益。一、運營平臺構建二、網絡、智能、能源等基礎功能網絡：提供中國電信、中國移動等基本光纖服務，提供部分增值服務。智能：安全監控及智慧樓宇等集成服務。能源：提供電力擴容、熱力等能源供應。具體模式：均可采用投資控股的形式，與專業公司聯合。一、運營平臺構建三、專業技術服務入駐企業大多具有較強的專業性，為降低企業在其他方面的精力和投入的成本，可以在園區范圍內，加強專業化技術服務水平，提供規模效應帶來的收益。典型的如，法律咨詢服務、設計制作服務、保險、擔保等各項中介服務。一、運營平臺構建四、廣告和市場人：人就是市場，有人群的地方就有市場，園區獨特的人群，具備高學歷、高收入、低年齡層的特點，就一定有他們獨特的需求和市場。具體操作模式：充分利用園區公共區域廣告設施，或者為潛在產品（服務）提供市場服務，包括直投（DM)服務等，獲取相應的收益。二、管理平臺搭建所謂“管理”，是把園區作為一個空間，進行維護和規范。在園區的范圍內，除了自建項目，就是入駐企業項目。管理的目的：保證園區品質，順便賺錢。二、管理平臺搭建管理從兩方面著手：硬件和軟件。硬件看園區環境，包括道路、綠化、景觀等，靠公司進行維護和管理；軟件看園區服務，包括標示、交通、安全等，靠公司進行引導和規范。三、管理平臺搭建管理平臺搭建（管控模式）一、園區管理

依據《園區管理辦法》，針對道路、綠化及市政基礎設施等，對入駐企業項目進行硬性規定，收取管理費和押金。二、園區規范

針對入駐企業提供服務，包括物業管理、規范企業行為標準、面向企業提供專項服務（類似全方位企業辦公服務）等，憑借規模效應和技術能力，獲取收入和利潤。四、服務平臺搭建所謂“服務”，這里主要指面向人，即給在園區范圍內生活和工作的人群，帶來便利和舒適。除了建設，除了工作，園區還需要——吃喝玩樂！四、服務平臺搭建服務平臺搭建（服務模式）一、吃、喝

零食、一日三餐、特色餐飲（商務）。

——便利店：遍布園區，開30家，建一個倉儲中心，形成連鎖和規模，才可以盈利。

——員工餐服務：搭建一個平臺，進行競價、招標采購，要服務，見效益。

——中高端餐飲服務：逐步引入，逐步培養。四、服務平臺搭建二、玩、樂

休閑、健身、娛樂。——非正式活動空間：咖啡店、茶室、書屋，提供非正式、舒適、悠閑的交流和休息空間。

——健身：群體的培養，活動的組織。

——娛樂：以文化為導向，以興趣為出發點，倡導高品位娛樂文化。運營平臺、管理平臺、服務平臺銀行投資基金法律、設計便利店、餐飲、休閑智能、能源入駐企業入駐企業入駐企業入駐企業入駐企業實現多方共同有益的局面對于區政府而言：解決了部分配套不足、服務不足、設施不完善的問題；形成科