第一節(jié)路線價(jià)法笫八章其他估價(jià)方法一、基本原理

2.理論依據(jù)

實(shí)質(zhì)上是一種比較法“路線價(jià)”看作是“可比實(shí)例”價(jià)格3.計(jì)算公式土地價(jià)格（單價(jià)）＝路線價(jià)×深度價(jià)格修正率×其他價(jià)格修正率土地價(jià)格（總價(jià)）＝土地單價(jià)×土地面積

1.概念路線價(jià)法是對(duì)臨接道路且可及性相當(dāng)?shù)耐恋卦O(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)宗地求其平均價(jià)格，將此平均價(jià)格稱為路線價(jià)，然后再配合深度價(jià)格修正率和其他價(jià)格修正率表，計(jì)算出臨接該道路的其他土地價(jià)格的一種估價(jià)方法。4.適用對(duì)象和條件

（1）適用對(duì)象：主要用于城市街道兩側(cè)土地的估價(jià)、特別適用于土地課稅、土地整理、征地拆遷或其他需要在大范圍內(nèi)對(duì)大量土地進(jìn)行的估價(jià)。

（2）條件：道路規(guī)整、各宗土地排列整齊、有合理的價(jià)格修正率表。

5.操作步驟

（1）劃分路線價(jià)區(qū)段

（2）設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度

（3）選取標(biāo)準(zhǔn)宗地

（4）調(diào)查評(píng)估路線價(jià)（5）制作深度價(jià)格修正率和其他價(jià)格修正率表

（6）計(jì)算臨街各宗土地的價(jià)格

二、劃分路線價(jià)區(qū)段

將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃為一個(gè)路線區(qū)段

。兩個(gè)路線價(jià)區(qū)段的分界線，原則上是地價(jià)有顯著差異的地點(diǎn)，通常是從十字路或丁字路中心處劃分。

三、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度

設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的眾數(shù)四、調(diào)查評(píng)估路線價(jià)選取一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)宗地用收益法、比較法等求地價(jià)

地價(jià)的平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)等

路線價(jià)

五、制作深度價(jià)格修正率表深度價(jià)格修正率是基于深度價(jià)格遞減率，即臨街土地中各部分的價(jià)值隨遠(yuǎn)離道路而有遞減現(xiàn)象。最簡(jiǎn)單的是四三二一法則。表1四三二一法則深度價(jià)格修正率的形式臨街深度（英尺）255075100125150175200單獨(dú)深度價(jià)格修正率（%）403020109876累計(jì)深度價(jià)格修正率（%）407090100109117124130平均深度價(jià)格修正率（%）16014012010087.278.070.865.0六、計(jì)算臨街各宗土地

1.一面臨街矩形土地價(jià)格的計(jì)算

例1：圖1中是一臨街深度15.24米（即50英尺）、臨街寬度20米的矩形土地，所在區(qū)段的路線價(jià)（土地單價(jià)）為2000元/平方米。根據(jù)表1的平均深度價(jià)格修正率，其單價(jià)和總價(jià)分別是多少？路線價(jià)2000元/平方米20米15.24米圖1該宗土地的單價(jià)=路線價(jià)×深度價(jià)格修正率=2000×140%=2800（元/平方米）該宗土地的總價(jià)=土地單價(jià)×土地面積=2800×20×15.24=85.34（萬(wàn)元）2.前后兩面臨街矩形土地后街影響深度=全部深度-前街影響深度例2：圖2中是一前后兩面臨街、總深度為30米的矩形土地，其前街路線價(jià)為2000元/平方米，后街路線價(jià)為1000元/平方米。求其前街影響深度。路線價(jià)2000元/平方米30米圖2路線價(jià)1000元/平方米3.矩形街角地

計(jì)算街角地的價(jià)格，采用“正旁兩街分別輕重估價(jià)法”，即先求取高價(jià)街（也稱正街）的價(jià)格，再計(jì)算低價(jià)街（也稱旁街）的影響加價(jià)，然后加總。計(jì)算公式如下：例3：圖3中是一矩形街角地，其正街路線價(jià)（土地單價(jià)）為2000元/平方米，旁街路線價(jià)（土地單價(jià)）為1000元/平方米，臨正街深度為22.86米（即75英尺），臨旁街深度為15.24米（即50英尺）。假設(shè)旁街影響加價(jià)率為20%。根據(jù)表1的平均深度價(jià)格修正率，該宗土地的單價(jià)是多少？15.24米圖2路線價(jià)1000元/平方米路線價(jià)2000元/平方米22.86米4.三角形土地

計(jì)算一面臨街直角三角形土地價(jià)格的計(jì)算公式如下：例4：如圖4中所示，有一宗三角形ABC土地，如果臨街深度80英尺的一面臨街矩形土地的深度價(jià)格修正率為90.9%，臨街深度80英尺的三角形土地價(jià)格修正率為63%，試求該宗三角形土地的總價(jià)。路線價(jià)1000元/平方米80英尺圖470英尺ABC該宗土地的總價(jià)=1000×90.9%×63×70×80÷2=1603476（元/平方米）5.其他形狀：先劃分成矩形、三角形，再相加減。如圖5，梯形ABCD土地的價(jià)格=矩形ABEF土地的價(jià)格-三角形AFD土地的價(jià)格-三角形BEC土地的價(jià)格。圖5路線價(jià)1000元/平方米ABCDFE一、長(zhǎng)期趨勢(shì)法基本原理長(zhǎng)期趨勢(shì)法：推測(cè)、判斷房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格。即一般估價(jià)時(shí)點(diǎn)都是未來(lái)。長(zhǎng)期趨勢(shì)法應(yīng)用于：假設(shè)開(kāi)發(fā)法中預(yù)測(cè)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值收益法中對(duì)未來(lái)凈收益等的預(yù)測(cè)填補(bǔ)某些房地產(chǎn)價(jià)格歷史資料的缺乏比較、分析兩宗（或兩類(lèi)）以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)或潛力長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用對(duì)象是價(jià)格無(wú)明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)

長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用條件是擁有估價(jià)對(duì)象或類(lèi)似房地產(chǎn)的較長(zhǎng)時(shí)期的歷史價(jià)格資料，且所擁有的資料要真實(shí)、可靠。

第二節(jié)長(zhǎng)期趨勢(shì)法長(zhǎng)期趨勢(shì)法操作步驟

：（1）搜集估價(jià)對(duì)象或類(lèi)似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料，并進(jìn)行檢查、鑒別，以保證其真實(shí)、可靠；（2）整理上述搜集到的歷史價(jià)格資料，將其化為同一標(biāo)準(zhǔn)（如為單價(jià)或樓面地價(jià)，方法與市場(chǎng)法中建立價(jià)格可比基礎(chǔ)的方法相同），并按照時(shí)間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r(shí)間序列，畫(huà)出時(shí)間序列圖；（3）觀察、分析這個(gè)時(shí)間序列，根據(jù)其特征選擇適當(dāng)、具體的長(zhǎng)期趨勢(shì)法，找出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格隨時(shí)間變化而出現(xiàn)的變動(dòng)規(guī)律，得出一定的模式（或數(shù)學(xué)模型）；（4）以此模式去推測(cè)、判斷估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。二、數(shù)學(xué)曲線擬合法：直線趨勢(shì)法

以y表示各期的房地產(chǎn)價(jià)格，x表示時(shí)間，則x為自變量，y為因變量，y與x的關(guān)系可用下列方程式來(lái)描述：

其中：根據(jù)這個(gè)方程式可以預(yù)測(cè)該類(lèi)房地產(chǎn)未來(lái)某年的價(jià)格【例1】某類(lèi)房地產(chǎn)1997-2005年的價(jià)格如表8-1中第2列。

表8-1某類(lèi)房地產(chǎn)1997—2005年的價(jià)格（元/m2）年份房地產(chǎn)價(jià)格YXXYX2趨勢(shì)值（a+bX）19972200-4-8800161982.2219982400-3-720092367.2219992700-2-540042752.2220003000-1-300013137.22200134000003522.22200238001380013907.22200342002840044292.222004470031410094677.2220055300421200165062.22總計(jì)3170002310060根據(jù)公式，求得a=3522.22，b=385所以Y=3522.22+385X

據(jù)此預(yù)測(cè)該類(lèi)房地產(chǎn)2006年的價(jià)格為：V2006=3522.22+385×5=5447.22（元/m2）預(yù)測(cè)該類(lèi)房地產(chǎn)2007年的價(jià)格為：V2007=3522.22+385×6=5832.22（元/m2）估價(jià)的適用條件是房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的數(shù)額大致接近。三、平均增減量法

式中：Vi—第i期（可為年、半年、季、月等，下同）房地產(chǎn)價(jià)格的趨勢(shì)值；i—時(shí)期序數(shù)，i=1，2，…，n；p0—基期房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值；d—逐期增減量的平均數(shù)；pi—第i期房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值。【例2】需要預(yù)測(cè)某宗房地產(chǎn)2005年的價(jià)格，已知該類(lèi)房地產(chǎn)2000—2004年的價(jià)格及其逐年上漲額如表8-2中第2列和第3列所示。

表8-2某類(lèi)房地產(chǎn)2000—2004年的價(jià)格（元/m2）年份房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值逐年上漲額房地產(chǎn)價(jià)格的趨勢(shì)值2000681200171332714.5200274633748200378135781200481534815【解】由題意：房地產(chǎn)價(jià)格逐年上漲額的平均數(shù)為：

d=（32+33+35+34）/4=33.5（元/m2）

據(jù)此預(yù)測(cè)該宗房地產(chǎn)2005年的價(jià)格為：V5=681+33.5×5=848．5（元/m2）

利用上述資料預(yù)測(cè)該宗房地產(chǎn)2006年的價(jià)格，則為：V6=681+33.5×6=882.0（元/m2）估價(jià)的適用條件是房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近。四、平均發(fā)展速度法式中：t—平均發(fā)展速度【例3】需要預(yù)測(cè)某宗房地產(chǎn)2005年的價(jià)格，已知該類(lèi)房地產(chǎn)2000-2004年的價(jià)格及其逐年上漲速度如表8-4中第2列和第3列所示。年份房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值逐年上漲速度（％）房地產(chǎn)價(jià)格的趨勢(shì)20005602001675120.56782002820121.58202003985120.199220041200121.81200表8-4某類(lèi)房地產(chǎn)2000—2004年的價(jià)格（元/m2）【解】由題意：本例房地產(chǎn)價(jià)格的平均發(fā)展速度為：t=（1200/560）1/4＝1.21據(jù)此預(yù)測(cè)該宗房地產(chǎn)2005年的價(jià)格為：V5＝560×1.215＝1452（元/m2）如果利用上述資料預(yù)測(cè)該宗房地產(chǎn)2006年的價(jià)格，則為：V6＝560×1.216＝1758（元/m2）

對(duì)原有價(jià)格按照時(shí)間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移的方法分別計(jì)算一系列移動(dòng)的時(shí)序價(jià)格平均數(shù)，形成一個(gè)新的派生平均價(jià)格的時(shí)間序列，借以消除價(jià)格短期波動(dòng)的影響，顯現(xiàn)出價(jià)格變動(dòng)的基本發(fā)展趨勢(shì)。

分簡(jiǎn)單移動(dòng)平均法和加權(quán)移動(dòng)平均法五、移動(dòng)平均法

【例4】某類(lèi)房地產(chǎn)2004年各月的價(jià)格如下表中第2列。月份房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際值每5個(gè)月的移動(dòng)平均數(shù)移動(dòng)平均數(shù)的逐月上漲額16702680369068446806941057007041067207141077307261287407381297407501210760762121178012790如果利用上述資料預(yù)測(cè)該類(lèi)房地產(chǎn)2005年1月的價(jià)格，則為：V＝762+12×3＝798（元/m2）六、指數(shù)勻修法以本期的實(shí)際值和本期的預(yù)測(cè)值為根據(jù)，經(jīng)過(guò)修勻之后得出下一時(shí)期預(yù)測(cè)值的一種預(yù)測(cè)方法。設(shè)：pi為第i期的實(shí)際值；Vi為第i期的預(yù)測(cè)值；Vi+1為第i+l期的預(yù)測(cè)值；為修勻常數(shù)，0≤a≤1。則：指數(shù)修勻法進(jìn)行預(yù)測(cè)的關(guān)鍵是確定a的數(shù)值，一般認(rèn)為a的數(shù)值可以通過(guò)試算來(lái)確定。例如，對(duì)同一個(gè)預(yù)測(cè)對(duì)象用0.3，0.5，0.7，0.9進(jìn)行試算，用哪個(gè)常數(shù)a修正的預(yù)測(cè)值與實(shí)際值的絕對(duì)誤差最小，就以這個(gè)常數(shù)來(lái)修正最合適。【例5】某類(lèi)房地產(chǎn)上月價(jià)格為5000元/m2，而利用指數(shù)修勻法預(yù)測(cè)值為5100元/m2

，假設(shè)a=0.3，則本月的預(yù)測(cè)值為：V=0.3*5000+（1-0.3）*5100=5050（元/m2）第三節(jié)高層建筑地價(jià)分?jǐn)偡?/p>

一、按建筑面積分?jǐn)偫?：有一樓房，總建筑面積為1000平方米，如果某人擁有其中80平方米的建筑面積，則該人占有的土地份額為80÷1000=8%。如果該樓房所占的土地總價(jià)值為100萬(wàn)元，則該人享有的地