第十一章物業管理經費與財務管理第五節物業管理企業的財務管理制作人：王木木一、物業服務企業財務管理的含義與內容二、有關物業服務企業財務管理的規定三、《財務管理規定》的適用范圍四、代管基金的概念及管理五、成本和費用六、營業收入及利潤財務管理的含義企業財務管理是指企業為了取得更大的效益，按照資金運動規律和國家財經政策，籌集、運用、分配、監督企業資金，處理企業同各方面的財務關系的一項經濟管理工作，是企業管理活動的基礎和中心。物業服務企業財務管理是指物業服務企業的財務活動，是協調、處理各方面財務關系的一項經濟管理工作。1、資金的籌集2、資金的投放3、資金的收回和分配內容

——物業管理企業的管理基礎和中心物業服務企業是以盈利為目的的經濟實體，而從事生產經營的必要條件是具有一定數量的資金。物業管理資金的籌集共性：以盈利為目標，追求利潤最大化。特性：取得相對穩定的租金收入和有償服務收入物業管理資金的籌措管理♀物業管理資金籌措的概念♀物業管理資金籌措的渠道指物業管理企業在開展物業管理和多種經營活動中，運用各種籌資形式，經濟而有效地籌集資金的過程。公共性服務收費物業服務費公眾代辦性服務收費特約服務收費2.經營性收入3.專項維修資金住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定繳納專項維修資金。專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪做他用。1999年1月1日實施的《住宅共用部位共用設施設備專項維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號）中第5條規定：（1）商品住房在銷售時，購房者與售房者應當簽定有關維修基金繳交約定，購房者應當按購房款式２％—３％的比例向售房單位繳交維修基金。（2）公用住房售后的維修基金來源于兩部分：4.金融機構信貸資金信用貸款抵押貸款5.發行債券平價發行、溢價發行、折價發行三種方式售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的２０％，高層住宅不低于售房款的３０％。該部分基金屬售房單位所有；購房者按購房款式２％的比例向售房單位繳交維修基金。8.其他途徑的創收♀資金籌措方案的分析與評估6.發行股票7.國家和地方政府承擔城市建設維護費、市政公用設施維修、綠化等部分有關費用的投入物業管理企業可享受國家對第三產業的優惠政策，應繳納的稅費主要是營業稅、城市維護建設稅及教育附加費，兩稅一費合計為經營總收入的5.5%籌資結構分析籌資成本分析物業服務企業籌集資金的目的是為了把資金運用于生產經營活動，以便獲得盈利。物業管理企業可以把籌集到的資金用于購置固定資產、流動資產等形成對內投資，也可用于購買其他企業的股票、債券，或與其他企業聯營形成對外投資。財務管理部門要會同有關的管理者共同參與資金的投放，做出有關直接影響當前和未來企業資源利用的決策，決定企業經營所需要的全部資產的數量，投資結構及組合，使企業取得最大的效益。資金的收回和分配物業管理企業生產經營取得營業收入，收回資金。營業收入，扣除營業成本和稅金后，其余部分為企業的營業利潤。營業利潤、投資凈收益和其他凈收入構成企業的利潤總額，在繳納所得稅后應按規定的程序進行分配。首先彌補虧損，其次提取公積金、公益金，最后向所有者分配利潤。財務管理的內容

——物業管理企業的管理基礎和中心1、資金的籌集2、資金的投放3、資金的收回和分配物業管理企業的籌資管理、投資管理和利潤分配管理三個方面相互聯系、相互依存、共同構成了企業財務管理的基本內容。有關物業服務企業財務管理的規定我國企業財務體系由《企業財務通則》、行業財務制度、企業內部財務管理辦法從大到小三個層次組成。財政部《物業管理企業財務管理規定》明確規定，物業服務企業執行《施工、房地產開發企業財務制度》，并根據物業服務企業的經營特點和管理要求，對物業服務企業的共性財務政策部分按照《施工、房地產開發企業財務制度》，特性財務政策部分按照《財務管理規定》執行。《財務管理規定》的適用范圍1.《財務管理規定》適用于大陸的各類物業服務企業。凡屬于大陸的物業服務企業，不論所有制性質如何，也不論其組織形式、經營方式如何，都應執行。2.物業服務企業從事主營業務以外的其他多種經營活動，按照兼營業務的性質，執行相應行業的財務制度。代管基金的概念及管理1.代管基金是指企業接受業主委員會或者物業產權人、使用人委托代管的房屋共用部位和共用設施設備維修資金，屬于物業產權人所有。2.代管資金的管理：專戶存儲、專項使用3.物業共用部位和共用設施設備經營收益的管理：屬于相關業主所有，主要用于補充專項維修資金成本和費用（一）營業成本營業成本的構成：成本和費用是企業生產經營中的貨幣表現。對成本和費用的管理是物業服務企業財務管理的核心內容。物業管理企業的營業成本是指企業在從事物業管理過程中，為物業產權人、使用人提供維修管理和服務所發生的各項直接支出。直接人工費直接材料費間接費用包括安全保衛、清潔綠化、共用設施維修管理人員的工資、獎金、津貼及福利費等包括企業從事物業管理活動中直接消耗的各種低值易耗品、物料用品等物業管理單位為組織和管理本轄區物業管理活動所發生的共同費用，包括物業管理單位管理人員的工資、獎金、津貼、福利費、交通運輸費、固定資產折舊費等。進行營業成本核算應注意的幾個問題：1.實行一級成本核算的企業，為簡化成本核算，可以不設間接費用，所發生的各項支出直接計入管理費用；2.《財務管理規定》中確定的營業成本是針對物業服務企業的主營業務來講的。企業主營業務以外的其它附營活動，其成本核算比照相關的行業財務制度執行，但無論如何核算，均要作為其他業務支出納入物業服務企業的經營手指體系管理。（二）期間費用物業服務企業的期間費用是指與企業經營沒有直接關系或關系不密切，不需在各個會計期分攤，直接計入當期損益的費用。

主要包括：（三）不得列入成本和費用的項目：購置和建造固定資產、購入無形資產和其他資產的支出屬于資本性支出，不得列入成本費用。管理費用財務費用營業收入及利潤（一）營業收入1、主營業務收入：物業管理收入物業經營收入物業大修收入企業向物業產權人、使用人收取的公共性服務費收入、公眾代辦性服務費收入和特約服務收入企業經營業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入2.其他業務收入：房屋中介代銷手續費收入材料物資銷售收入廢品回收收入商業用房經營收入無形資產轉讓收入3、房屋出租收入與商業用房經營收入的區別：4、物業服務企業營業收入的確認原則（1）企業與業主委員會或物業產權人、使用人雙方簽訂付款合同或協議的，應據此所規定的付款日期，作為營業收入的實現；（2）物業大修收入，應當根據業主委員會或者物業產權人、使用人簽證認可的工程價款結算賬單確認為營業賬單的實現房屋出租收入作為主營業務收入；商業用房經營收入屬于其他業務收入。（二）利潤1、利潤總額的概念及其組成內容利潤總額是企業在一定時期內實現盈虧的總額，集中反映了企業生產經營活動各方面的效益。利潤總額=營業利潤+投資凈收益+營業外收支凈額+補貼收入營業利