物業管理工程知識培訓-安全管理-應急預案管理華潤時代廣場物業工程部2011.06物業設備種類繁多，有些具有一定的危險性，在使用操作和維修過程中，稍有疏忽往往會造成機毀人亡的重大事故。同時，設備的合理使用和安全操作也是減少維修損失，延長設備壽命的一個重要環節；包括：安全管理

加強安全教育與宣傳。設備安全管理措施落實設備合格證制度安全責任制度

對操作人員要：培訓安全作業訓練，安全意識教育和安全作業管理，特殊崗位要求持證上崗。對業主和使用人員要：宣傳設備安全使用知識，提高安全意識。在特殊部位張貼安全宣傳標志，安全宣傳報欄。安全管理——加強安全教育與宣傳

對一些特殊或具有危險性的設備需設計和安裝必要的安全保護措施定期進行設備的安全檢查和性能測試制定設備的安全管理制度安全管理——設備安全管理措施落實國家對安全性能要求高的設備合格證制度，如電梯。要求使用和維修人員持證上崗。安全管理——設備合格證制度主管領導負責安全管理工作，安全巡檢。在崗位責任制中，安全必須作為一項責任內容明確下來。安全管理，人人有責。形成一整套安全責任制度。

安全管理——安全責任制度《特種設備安全監察條例》規定：鍋爐、電梯、擦窗機等為特種設備，實行政府安全監察制度按規定保養，人員持證上崗配合安全檢查，落實合格證（年檢）制度形成一整套安全責任制度分清政府、公司、維保單位、生產廠家責任安全管理——特種設備目標迅速、正確的反應查明原因減少或控制破壞、損失程度

防止危害繼續存在工程應急預案管理—目標重點按應急處理流程操作勿驚慌失措、輕舉妄動分清責任、權限工程應急預案管理—重點人命之價值遠大于其他

硬件

軟件-設計 –制度-維修 –監察-更改 –經驗-突發 –效率(反應)工程應急預案管理—內部原因法規供應突發工程應急預案管理—外部影響--物業管理是計劃性的工作（為物業制訂適當之管理模式、人員架構、規章制度）--每天都有所準備--消除物業設計的危險性--完善物業設備的各種系統的維修工作--嚴格執行所有規章制度（監察）--配合實際情況，適當修改所有規章制度--加強培訓，加強效率（案例討論，演習）--經常演習，加強宣傳--急需品的準備，備用物件、零件。工程應急預案管理—預防措施確認情況----電梯編號、樓層、乘客人數、照明、通風情況;立刻撥打急修電話安撫乘客，注意傷病;密切監控現場情況管理/保安：注意等待人群等盡快救出被困乘客,注意空氣暢順 跟進乘客需要，道歉,如有病患情況，立即通知急救部門協助查究原因，盡快修復改善;詳盡報告,注意事項：考慮設備之價值;工程應急預案管理—電梯困人電梯困人應變準備物資（沙包、防水閘板、抽水泵、防水布、員工裝備、應急用品：救傷、飲用水、干糧）預防措施保護各機房/保護或切斷可能被涉及之接電設備保護地下室保護電梯保證去水道暢通工程應急預案管理—汛期應急汛期應急工作程序密切留意政府有關部門通知/指示(一般自然災害均非突發性)派遣專責人員報告情況配合政府有關部門執行工作有需要時疏散物業內所有人員(關閉所有電源保護/攜帶財物)事后安排清潔及設備復位(小心安全)詳盡報告(拍照記錄)向保險公司提交報告，要求索賠(必須于24小時內申報索賠)工程應急預案管理—汛期應急汛期應急確定源頭水源（留意漏水處與物業各種設備之距離，重點在電器、電梯及通訊設備等）關閉/切斷水源防止水浸范圍擴大（堵塞/疏導，避開物業之較重要地方）加速排水（必須保證排水有效及順通）進行搶修監察其他可能受影響之地方（可能引致之隱患）清潔及修復詳盡報告（拍照記錄）向保險公司提交報告，要求索賠如有需要，跟進用戶關系（道歉，協助清理、修復等）漏水處理工程應急預案管理—漏水處理確定受影響之位置、范圍（注意不容許停電之設備，如金融機構服務器等部分特殊設備）檢查原因備用發電機/應急照明（注意臨時照明之安全，如使用明火照明）注意儲油量，正常操作（專人監控）加強保安，加派巡邏恢復供電后，小心跳掣現象（若長時間停電，寒冷天氣及地區，需檢查水管是否凍裂）水泵排氣電腦系統檢查全物業供電空調系統停電處理工程應急預案管理—停電處理留意政府有關部門通知/指示檢查所有設施正常檢查所有應急設備(備用) 加固容易被吹走的戶外物品收回可移動之戶外物品檢查下水道暢通關好窗戶，并加保護通知客戶當值人員，做好加班準備適時做戶外檢查臺風工程應急預案管理—臺風應急設備：手提水泵、應急燈、急救用品、發電機、電筒、膠條、木板/繩、安全帽、雨衣、水靴、沙包、防水閘、吸水機、地拖物業準備：保留安全出口，通知物業內所有人員或派專人指示小心安全，取消戶外正常作業臺風—前期準備工程應急預案管理—臺風檢查損毀情況執行清理工作協助客戶恢復檢修受損設備詳盡報告（拍照記錄）向保險公司提交報告，要求索賠臺風—善后處理工程應急預案管理—臺風

確認火警后，盡快評估是否報消防部門確認所有消防系統正確運作，關閉空調機組考慮是否執行緊急疏散計劃（封鎖大廈，許可人士除外）派遣物業保安及義務消防員進行滅火切斷火場電源關閉所有電梯于首層，只留消防專梯（派專人操作）協助消防員滅火火警過后，清理場地詳盡報告，照相如有需要，向保險公司索賠分析起火原因，追究責任人，