物業管理模式研究

傳統的計劃經濟體制下，物業管理概念在我國尚未形成，常規的管理也是以行政管理的方式進行，公有住房由房管所管理，單位住房由行政辦公室或后勤部門負責。隨著市場經濟的建立，住房制度改革深化，產權多元化后，一個以經濟手段為主，法律和行政手段為輔的物業管理體制產生了。1現代房地產物業管理遠程教育一、物業管理的類型

根據物業管理性質，目前我國物業管理類型大體可分為三類：

１、行政、福利管理型主要是指公房住宅區的管理。其特點是由房屋所有權單位或房管部門的房管所實施管理，其住戶只有使用權，沒有所有權，住戶交租金。2現代房地產物業管理遠程教育一、物業管理的類型２、行政性與專業化相結合管理型主要是指政府建設的按一定優惠條件內銷售給單位職工的住宅區的管理。其特點是房屋所有權部分商業化，由獨立核算、自我運轉的專業管理部門對其實行綜合管理，有償服務，同時政府或開發單位進行少量補貼。3現代房地產物業管理遠程教育一、物業管理的類型３、社會化、專業化、市場化管理型主要是指房地產開發企業建造，按照市場價格出售的住宅小區的管理。其特點是房屋所有權完全歸購房者。由具有法人資格的物業管理企業對其實行統一管理與服務。4現代房地產物業管理遠程教育一、物業管理的類型三種不同類型的管理方法，產生不同的經濟體制。隨著社會主義市場經濟的建立與發展，第一種類型已逐漸減少；第二種類型主要存在于內地一些城市；第三種類型主要存在于我國南方城市及沿海開放城市。隨著市場經濟進一步發展，社會化、專業化、市場化、規范化、法制化的物業管理將是城市化管理的重要載體。

5現代房地產物業管理遠程教育二、我國物業管理的六種模式比較

１、根據不同地區的經濟狀況，我國住宅小區（樓宇）管理模式大體有以下六種：

·

以區、街道辦事處以及居委會為主成立的物業管理公司；·

以房管所轉制成立的物業管理公司；·

以房地產開發公司下屬組建的物業管理公司；·

單位直管公房管理模式；·

完全按照現代企業制度建立起來的物業管理公司來開展服務；·

由街道居委會、社區服務站以及物業管理公司組建為新的管理模式——稱之為“三合一”的管理模式。6現代房地產物業管理遠程教育二、我國物業管理的六種模式比較

以上六種模式的大體比例是：

7現代房地產物業管理遠程教育二、我國物業管理的六種模式比較

２、六種管理模式的比較

１）行政管理部門——街道居委會組建的物業管理企業這種模式特點：（１）突出了地方政府的行政管理作用，因其管理機構與政權基層組織相一致，在實施管理時具有權威性，制約力強；（２）專業管理機構在街道居委會行政統一領導下，分工明確，專業協作，各負其責；

8現代房地產物業管理遠程教育二、我國物業管理的六種模式比較

（３）基層組織的穩定性有利于小區管理的長期性和穩定性；（４）此類公司往往是在街道、居委會里再掛上一塊物業管理公司牌子，人員保持不變，“一套班子，幾塊牌子”；

9現代房地產物業管理遠程教育二、我國物業管理的六種模式比較

（５）在產權多元化后，要防止行政管理代管一切。目前小區內的違章搭建據有關部門統計，占56%左右都是行政組織——街道居委會所為。（６）這種公司主要承擔著一些未實施小區化、舊小區或非小區住宅（單幢樓或者１～２棟樓）的管理工作，因為這些地方管理成本高，按照市場化運作的物管企業不愿意接管。南京市就出現這種情況，成為物業管理工作的“死角”。此類公司在這種情況下應運而生，承擔起清除“死角”的任務。10現代房地產物業管理遠程教育二、我國物業管理的六種模式比較

２）國家房管部門轉制成立的物業管理企業這種模式特點：（1）發揮了房管部門管房的專業之所長；（2）住宅小區以房屋管理為主體，對房屋進行科學管理，保持房屋較高的完好率，有利于保護小區的整體風貌;

（3）在小區總體管理上，這種模式難以協調，各專業部門容易各自為政，不能齊心合作。而房管部門又缺乏權威性，扯皮現象較多。11現代房地產物業管理遠程教育二、我國物業管理的六種模式比較

（4）此類公司的人員一般具有學歷層次低，人員老化嚴重，離退休職工比例大等特點，對物業管理知識缺乏。（5）長期以來房管部門對房屋采取的是行政管理，而市場經濟下的住房商品化后，對住宅小區業主（使用者）如何開展全方位服務，還需要轉變過程。

12現代房地產物業管理遠程教育二、我國物業管理的六種模式比較

3）房地產開發公司組建的物業管理企業這種模式特點：（1）發揮了房地產開發企業的經營所長，從開發、建設到管理一條龍，可以為業主提供全方位服務。（2）這類物業管理企業開展服務的目的是作為房地產商售樓的賣點。13現代房地產物業管理遠程教育二、我國物業管理的六種模式比較

（3）此類物業管理企業依附于開發商，物業管理企業經營好壞以及盈與虧都由開發商負責，造成物業管理企業自身獨立性差，自主意識差，市場競爭意識弱。（4）近期來看，這種依附還是可以的，但從長遠來看，物業管理企業總有一天要“斷奶”，因此此類物管企業應增強自主意識、獨立意識和市場競爭意識，真正成為自主經營、自負盈虧的實體。14現代房地產物業管理遠程教育二、我國物業管理的六種模式比較

4）單位自行管理房屋的物業管理企業此類模式的特點是：（1）管理對象是本單位職工和房產，相對單一。（2）單位領導較為重視，經費來源是以單位福利基金為后盾，比較充裕。（3）由于企業領導一元化，出現問題，行政領導可以干預，從管理到經費籌措都比較方便。15現代房地產物業管理遠程教育二、我國物業管理的六種模式比較

（4）此類模式只能在企業內部進行。（5）隨著人事制度改革，單位用工自主權增加，解聘、招聘、辭職等人才大量流動，給企業福利性住房管理帶來了不便。（6）管本單位住房的后勤部門——（組建的物管企業）不是獨立法人單位，在經濟利益上難以和原單位脫鉤，難以實現職能分解，政企分離，也不利于面向社會，形成規模經營。16現代房地產物業管理遠程教育二、我國物業管理的六種模式比較

5）按照現代企業制度建立的物業管理企業此類模式的特點是：（1）市場經濟體制下產生，管理思路清晰，競爭意識強烈。（2）企業按照“獨立核算、自負盈虧、自我運轉、自我發展”方式進行。（3）市場意識清楚，為業主服務熱情，辦事認真，擴大市場份額。17現代房地產物業管理遠程教育二、我國物業管理的六種模式比較

（4）企業內部運用市場經濟規律，采用優勝劣汰競爭機制，對企業職工采用聘用制，合同工制，定期考核，定期評審，充分調動全體員工積極性。（5）由于目前國情所限，經濟還不發達，人民生活水平還不高，人們觀念還未轉變，一些物業管理公司還處在低水平上運轉，一些物管公司還會出現虧損。（6）這種按現代企業制度建立起來的物業管理公司是我國物業管理行業發展的方向，符合社會主義市場經濟要求，具有強大的生命力。18現代房地產物業管理遠程教育二、我國物業管理的六種模式比較

6）按照“三合一”方式組建的物業管理企業此模式特征：（1）所謂“三合一”體制是由街道居委會、物業管理公司和社區服務組織組成。（2）由于由居委會參加，可以樹立物業管理公司形象。（3）容易與政府各部門協調，解決一些困難。19現代房地產物業管理遠程教育二、我國物業管理的六種模式比較

（4）此種體制不順，居委會主任由上級街道委派，物管公司經理是企業法人，當兩者工作發生矛盾時，到底誰說的為準？（5）形成了新的政企不分的局面，物業管理公司作為企業，自負盈虧，居委會作為國家基層行政組織，則以行政利益為重，企業利益與行政利益發生沖突，領導常和稀泥。（6）物業管理出現重大失誤，業主把物業管理公司告上法庭時，由于體制不清，領導就是企業經理，又是居委會主任，就出現業主告政府（居委會主任代表基層政府組織）被動局面。20現代房地產物業管理遠程教育三、傳統的房屋管理與市場化的物業管理的區別1．傳統的房屋管理1）此管理單位是政府的一個職能部門，采取行政管理。

2）由于房管部門管理的房屋是國有財產（產權單一），而房管部門又是政府一個職能部門，所以產權和管理權是合一的。3）管理的工作比較單一（主要是房屋及其附屬設施維修、養護），管理水平也不需要很高，房管所只配“一員三工”便可以管理。21現代房地產物業管理遠程教育三、傳統的房屋管理與市場化的物業管理的區別

2．市場化的物業管理

1）市場化物業管理采取的是以經濟手段進行管理，其物管公司屬于企業性質。

2）物業管理企業對住宅小區（大廈）管理上有經營管理權而無產權。

3）物業管理企業管理內容非常廣泛，主要分為三類：公共服務——為全體業主提供經常性的有償與無償服務專項服務——為住宅區內住房提供專門服務特約服務——即根據住戶特殊需求進行服務

22現代房地產物業管理遠程教育三、傳統的房屋管理與市場化的物業管理的區別

3．兩種管理方式比較從表面上看，兩者區別不大，都是對物業進行管理，如果從物業管理概念與傳統房屋管理比較，就會發現有許多不同，詳見下頁表。23現代房地產物業管理遠程教育三、傳統的房屋管理與市場化的物業管理的區別24現代房地產物業管理遠程教育三、傳統的房屋管理與市場化的物業管理的區別

兩種管理方式比較可歸納為以下四點：

1）從管理體制上兩者差別（1）傳統的房屋管理是計劃經濟下政府部門和企事業單位按產權、按部門采用行政手段，直接進行行政福利型的封閉式管理。通常是長官意志、行政命令的方法，是計劃包辦的維修、管理辦法。（2）物業管理公司是專業化企業。它的服務是通過市場，采用經濟手段進行社會化管理的有償服務。25現代房地產物業管理遠程教育三、傳統的房屋管理與市場化的物業管理的區別

2）從管理內容上看兩者的區別（1）傳統的房屋管理多年來一直以單一的“收租養房”為主要內容。國家實行的又是福利型低租金政策，即使收租也養不了房，仍需政府補貼。（2）物業管理是對房屋、設備、設施、市政、環境等實行全方位，多功能的經營、管理、服務。企業通過開展一業為主，多種經營的經營方針，實現造血功能，逐步走向良性循環。26現代房地產物業管理遠程教育三、傳統的房屋管理與市場化的物業管理的區別

3）從管理對象的產權關系來看兩者的區別（1）傳統的房屋管理，不論是政府或部門管理，都是國家的，產權單一。（2）物業管理是在產權多元化后，對一些公共部位，公用設施，實行高度統一，全方位服務于一體的管理。同時還對小區內的環衛、綠化、市政、治安、交通等實行全方位的管理，發揮住宅小區的整體功能。

27現代房地產物業管理遠程教育三、傳統的房屋管理與市場化的物業管理的區別

4）從管理機制上看兩者區別（1）傳統的房屋管理是管房單位以自身的意志來管理住房，他們與住戶關系是管理與被管理的關系，住戶長期處于被動地位而無法選擇。（2）市場化的物業管理是產權人和使用人通過市場選聘物管企業。物業管理企業有權接受或者不接受選聘，雙方在完全平等的原則上，通過雙向選擇簽訂合同，明確各自權力、義務。28現代房地產物業管理遠程教育四、中國物業管理體制發展趨勢

1．中國近期物業管理特點

1）中國物業管理市場潛力大（1）1978年～2000年，我國GDP年均增長率9.5%，人均GDP增長也高達8.1%，城鎮居民人均可支配收入從343.4元上升至6280元。（2）人均居住面積，從1978年3.6m2，至2000年第五次人口普查，統計為人均居住面積為10.4m2，建筑面積19m2

。（3）根據國家住宅業產業“十五”發展計劃綱要，到2005年城鎮人均建筑面積為22m2

，共建住宅27億平方米，平均每年新建住宅5.4億平方米。（4）國家還有大量內住宅小區，據建設部統計，大約有80億平方米。29現代房地產物業管理遠程教育四、中國物業管理體制發展趨勢

2）中國近期物業管理的特點（1）與市場經濟相適應的物業管理模式和計劃經濟體制下傳統的管理模式在一個時期內并存。（2）物業管理的模式和標準將呈多層次性，與現代化都市建設和人們的生活、工作要求相適應。30現代房地產物業管理遠程教育四、中國物業管理體制發展趨勢

2．中國物業管理體制發展預測

1）物業管理體制發展將取決于市場經濟發展，取決于生產力水平的提高。經濟是基礎，一個發展中的國家更感到發展經濟的重要性。小平講，“發展是硬道理”。

31現代房地產物業管理遠程教育四、中國物業管理體制發展趨勢

2）各類物業管理體制將會交融相持一定階段隨著市場經濟的發展，與之相適應的物業管理也將出現多類型、多層次的趨勢。具體表現為：32現代房地產物業管理遠程教育四、中國物業管理體制發展趨勢

（1）第一類：是高檔商品房、寫字樓、公寓、別墅。這部分物業管理與服務，必須嚴格按照與國際接軌的服務標準，實施全方位管理、服務，物業管理收費執行市場價格。（2）第二類：一般商品房、公共辦公樓宇以及房改房。這部分物業管理服務要求：只要滿足住宅小區（樓宇）內業主需要，提供良好生