××××××項目合約策劃報告編制：審核：簽發：編制日期：××××××項目合約策劃報告一、項目概述××××××項目位于××市××區，項目占地84100m2，總建筑面積96660.5m2，擬開發約24棟6-8層的住宅小區。公共建筑層數為1-3層，總體建筑高度不超過24m。其中住宅建筑面積76987m2，商業建筑面積3988m2，幼兒園建筑面積3002.5m2，架空層建筑面積2119m2，半地下車庫及設備用房10544m2。本項目擬分成兩期滾動開發：一期為售樓區域（包括會所、1棟、2棟、3棟、11棟、12棟、13棟，約20,000m2），其他棟號均屬于二期，為非售樓區域。詳見附圖（一）：總平面圖本項目計劃開工日期為2006年5月1日，一期竣工時間為2007年4月26日，二期竣工日期為2007年10月8日，總發展時間歷時一年零五個月。二、合約策劃綜述（一）目的由于本項目工期非常緊湊，為發展計劃順利進行，協調合約各方關系，控制成本管理工作，有必要在項目前期階段針對本項目合約工作的重點和難點，制定出良好的合約管理體系、合約工作計劃表等，以確保相關的節點目標和成本控制指標得以實現。（二）合約管理架構見圖1：××××××項目合約管理架構圖。圖1：××××××項目一期合約管理架構圖甲供物質采購××××地產有限公司委托計算工程量、估算變更造價甲供物質采購××××地產有限公司委托計算工程量、估算變更造價卸車、照管招標造價咨詢公司主包工程（含防水）卸車、照管招標造價咨詢公司主包工程（含防水）協助報建及照管協助報建及照管集中采購（三）合約分判總體思路集中采購本項目采用細化分包模式，由我司分專業直接分包。土建總承包需完成主體結構施工、內外粗裝飾施工、室外水景結構施工，并承擔主體結構內全面管理的責任及對外協調。招標報價模式：在嚴格控制建安成本的同時兼顧招標工作的效率造價低于一百萬且技術較為簡單的招標采用一次報價；造價高于一百萬的招標采用二次報價；對于造價低于50萬、工期緊張的特殊工程或者具有政府壟斷性質的工程（如燃氣、有線電視等），在請示招投標小組或主管領導同意后可采用直接委托方式，由合約部核價；定標原則：合理低價中標。招標策略：充分引入競爭，吸引新的合作伙伴，在適當的情況下選用兩家單位進場，采用新老結合的方式以降低風險；在發標時不明確定標單位數量，使投標單位能夠充分競爭。(其中二期主包工程發標前明確標段劃分，便于投標單位考慮現場平面布置，減少定標后措施費用的約談困難)3、招標方式：盡量做到按招標圖紙量價包干（即總價包干），減少結算糾紛采用量價包干模式的招標主要有：二期主包工程（兩家）；大堂及電梯廳裝修；消防工程；燃氣工程；小區智能化工程；對于工程量無法包干的工程，則采用綜合單價和措施費包干、工程量按實結算的模式，采用這種模式的招標主要有：一期主包工程：按方案圖模擬工程量清單，等正式施工圖出來后三個月內完成工程量核對，并按施工圖包干；土方工程：初始標高由我司在招標時提供，投標單位自行復核；門窗工程；會所及樣板房裝修工程；園建工程；綠化工程；室外道路及給排水管線工程；室外電氣工程；外墻涂料工程；欄桿工程；（四）標段劃分根據項目發展計劃，該項目擬分兩期開發，因此主包工程及大多數專業分包工程都是分兩期進行。分兩期進行招標的工程：主包工程（其中二期分為兩個標段）、塑鋼門窗工程、欄桿工程、園建工程、綠化工程等。整個項目一次招標的工程：土方工程、邊坡支護工程、燃氣工程、小區智能化工程、信報箱工程、入戶門/防火門工程、外墻涂料工程、室外道路及給排水管線工程、室外電氣工程等。物資采購原則上都是按一次招標考慮。（五）時間節點控制思路本項目工期較緊，對合約時間節點控制要求較高，同時合約分判計劃又受到設計出圖計劃和工程進度計劃的制約。因此，本項目時間節點的控制原則是以工程發展進度計劃為根本控制點，根據設計出圖及樣板確認計劃安排具體的合約分判時間節點計劃。在工作開展之前與項目部、設計部、發展管理部等部門進行良好的溝通，對彼此制定的時間節點計劃之間的沖突進行協調處理；在工作開展過程中，要隨實際項目發展進度對合約分判時間節點計劃進行動態調整，并要求嚴格執行。一旦出現部分工序的延誤，要及時分析原因，尋找補救對策，盡最大可能使合約管理工作不影響到整體項目發展。（六）工程量清單編制原則鑒于本項目的特點，擬委托造價咨詢公司行進行項目的主體工程的工程量計算，按照會所、住宅、商業、地下室對結構、建筑等進行分別計算。對專業分包的工程量按照《××地產房地產開發成本科目（2005年11月修訂版）》的科目分類（國標清單）進行分類計算。（七）工程價款支付為了提高工程款支付的效率，減少重復勞動，同時也督促分包單位盡早結算，本項目在工程款的支付方面同以往相比作了相應調整：一般工程，工程價款每兩個月支付一次，不予支付預付款；合同額20萬元以下的工程項目采取竣工后一次性付款的方式；合同額20萬至50萬元的工程項目在完成50％工程項目后付一次進度款，剩余部分在工程結算后支付；超過50萬元的分包合同，設置95％的工程款支付限額，剩余部分在工程結算后支付。為了能夠及時掌握建安成本實際變動情況，良好的控制建安成本，我們計劃對設計變更和工程簽證的工程量進行即時審核確認，對變更價款在兩個月內審定，款項在隨后的工程進度款中支付。工程結算：在無特殊情況下，主包工程在入伙后六個月內完成結算工作，分包工程在入伙后兩個月內完成結算工作。（八）前置工程合約分判本項目的會所將作為銷售中心，住宅第三層設置樣板房，按照項目銷售計劃，在一期開盤銷售時，要求將會所、泳池、周邊道路、環境工程及樣板房施工完畢，售樓區域內6棟住宅封頂。為配合營銷宣傳和客戶積累，銷售中心、樣板房展示區及會所入口兩側綠化帶部分將爭取盡早施工。其中，涉及到銷售中心立面石材、幕墻工程、室內精裝飾將進行單獨分判。本售樓準備工程的分判即一期分判，時間表參見后節。（九）不利因素分析及應對措施本項目工期較緊，地形復雜，出圖特別是一期出圖時間可能會滯后，對合約分判的速度和質量要求較高。要加強與設計部溝通，了解出圖狀況和設計變更趨勢，密切聯系項目部，盡量避免一次分判被肢解多次。本項目室外土方工程量較大，且完成面標高比較復雜，因此出于成本控制和現場管理的考慮，為降低投標單位對本項目土方工程預留的風險，減少中標單位現場可能存在的爭議，由項目部、設計部、合約部共同根據現場實際情況制定可行的土方初平方案，并由擬中標單位在開工前復核并確認我司提供的土方初始標高圖，并作為正式合同的一部分，以免結算時產生爭議。現在設計基礎形式為天然基礎（墩基礎），由于本項目為山地，地質條件復雜，有可能出現以下兩種情況：局部墩基礎改成人工挖孔樁：若工程量不大且主包具有施工資質，可考慮直接議標或在主包工程招標時將挖孔樁以暫定工程量的形式納入主包合同。若挖孔樁數量較大，需另行分判，則分判時間很緊迫，因此應及早收集挖孔樁施工單位的資料，做好招標準備；遇到強風化巖層，需要爆破入巖：在主包工程或挖孔樁工程招標時，將爆破入巖以暫定工程量的形式納入合同，減少變更的風險。三、招標分判（一）招標分判概述計劃是指導項目有序、有效實施的指導性文件，前述內容中對本項目的主要合約安排思路做了概述，下面將詳述主要工程合約分判計劃和時間計劃，該計劃根據項目發展總計劃編制，并將在每月月底根據調整的項目發展總計劃相應調整時間安排。中海海景山莊項目的分判計劃和招標時間節點計劃分別見表2、表3。表2：××××××項目合約分判計劃表工程類別分判工程名稱分判單位招標方式價款形式報價模式付款方式設計樣板投標樣板備注前期工程土方工程分包1家邀請招標單價包干二次報價G類無無邊坡支護工程分包1家邀請招標單價包干二次報價G類無無結構建筑工程鋼筋采購甲供1家邀請招標單價包干二次報價B類無無混凝土工程甲供1家邀請招標單價包干二次報價B類無無一期主體工程總包1家邀請招標單價包干二次報價A類無無三個月內核算總價價二期主體工程總包1家邀請招標總價包干二次報價A類無無配套工程幕墻工程分包1家邀請招標單價包干一次報價E類無無一期塑鋼門窗分包1家邀請招標單價包干二次報價G類無無二期塑鋼門窗分包1家邀請招標單價包干二次報價G類無無一期欄桿工程分包1家邀請招標單價包干二次報價F類有有二期欄桿工程分包1家邀請招標單價包干二次報價G類有有外墻涂料工程分包1家邀請招標單價包干二次報價G類有有外墻石材分包1家邀請招標單價包干二次報價F類有有外墻面磚分包1家集團采購單價包干B類有有會所裝修分包1家邀請招標單價包干二次報價F類有有樣板房裝修分包1-2家邀請招標單價包干一次報價E類有有燃氣工程分包1家邀請招標單價包干一次報價G類無無入戶門、防火門分包1家邀請招標單價包干一次報價G類無無信報箱分包1家邀請招標單價包干一次報價E類有無標識系統分包1家邀請招標單價包干一次報價E類有無室外工程室外道路及給排水水工程（化糞糞池）分包1家邀請招標單價包干一次報價G類無無一期園建工程分包1家邀請招標單價包干二次報價G類無無一期綠化工程分包1家邀請招標單價包干二次報價G類無無二期園建工程分包1家邀請招標單價包干二次報價G類無無二期綠化工程分包1家邀請招標單價包干二次報價G類無無備注：付款方式——A類：主包合同，雙月付款，每兩個月支付其完成工程造價的90%，在該分項工程最終付款以后支付至工程總價的97%，留3%保修金；B類：材料類合同，每批材料到場并經相關方驗收合格后支付該批材料價值的80%，在該分項工程最終付款以后支付至工程總價的95%，留5%保修金；C類：設備類合同，每批材料到場并經相關方驗收、調試合格后支付該批材料價值的80%，在該分項工程最終付款以后支付至工程總價的95%，留5%保修金；D類：其它合同，根據需要定義特殊付款方式，主要以里程碑付款為主；E類：20萬元以下的工程合同或總額較小的供貨合同，完成結算后一次性付款至95％，留5%保修金；F類：20萬元至50萬元的工程合同，在完成工程項目的50％后支付其完成造價的90％，在該分項工程最終付款以后支付至工程總價的95％，留5％保修金；G類：50萬元以上的分包工程合同，雙月付款，每兩個月支付其完成工程造價的90％，設置85％的工程額為工程款支付限額，在該分項工程最終付款以后支付至工程總價的95％，留5％保修金*號：表示有預付款。表3：××××××項目招標時間節點計劃項目出招標圖工程量清單計算結束招標單位資格審查完成發標定標開工備注土方、邊坡5月1日5月8日5月15日室外道路及給排水水工程5月11日5月20日5月31日鋼筋工程5月21日混凝土工程5月21日一期主體工程5月8日5月16日6月10日方案圖招標會所裝修7月30日8月12日8月14日8月25日樣板房裝修7月5日8月18日8月19日8月25日直接委托塑鋼門窗7月25日7月30日8月1日8月15日按項目部要求外墻涂料工程7月30日8月5日8月10日8月20日外墻石材7月30日8月20日外墻面磚7月30日8月25日入戶門、防火門8月15日欄桿及護欄7月20日7月25日8月1日8月20日信報箱8月21日8月30日標識系統8月21日8月30日一期室外園建7月30日8月8日8月9日8月20日8月7日定樣一期室外綠化7月30日8月9日8月20日電梯工程集團采購定標準配置、大小小、載重量、速速度樓梯間地磚集團采購三箱7月20日閥門8月15日定型號開關插座8月15日風機8月25日水泵8月25日泛光照明8月25日高低壓柜9月10日小區智能化8月25日9月25日備用發電機二期主體工程9月25日10月10日10月11日10月25日注：本表所列采購計劃為暫定，待與各部門溝通后出正式版（二）招標分判詳述1、主體工程分判按照項目發展計劃，我們擬分兩階段進行主體工程招標。有關具體操作事項規劃如下：（1）有關時間節點①設計出圖時間一期的分判圖（方案圖）計劃出圖時間：2006年5月10日；二期工程施工圖計劃出圖時間：2006年9月25日；②工程進度計劃節點時間一期工程：2006年6月20日至11月26日；二期工程開始時間：2006年10月26日；③招標計劃時間一期工程：2006年5月10日至6月18日；二期工程：2006年9月25日至10月25日。（2）主體施工單位的招標①一期單位要求：符合施工資質、與我司有過合作、趕工能力強、項目管理能力強的施工單位。計劃招標時間：2006年5月10日至6月18日。合約形式：模擬工程量清單形式，單價包干，措施費包干，結算按實計量。總價確定原則：按量價分離原則，根據工程量清單和綜合單價費率尋找相關單位報價，按市場公平合理單價體系確定承包總價及暫定金額。定標時間：2006年6月18日。說明：a.以上招標時間均為初步計劃時間，視招標圖出圖及樣板確定時間而定。如出圖和定樣時間延后，則招標、定標等時間相應順延；b.一期招標時間非常緊迫，很多工作必須穿插進行。在拿到分判圖之前，應委托多家咨詢公司估算各種主要清單項目的指標，并加以較核。參考其他類似項目編制好工程量清單初稿。在拿到分判圖之后，委托咨詢公司計算工程量，同時將圖紙發給投標單位。完善工程量清單后，發放標書。c.主體分包還包括室外水景結構及防水工程，由于主包招標時此部分尚未出圖，因此將在主包招標時暫定一筆費用，并確定此部分工程竣工結算的計價標準。d.主包的合約內容：方便報建工作，總包內容理論上應包含本工程全部內容，即應包括結構、粗裝飾、精裝飾指定分包、門窗幕墻指定分包、綜合機電指定分包（又分弱電、電梯、污水處理等）、總體工程指定分包等。e.指定分包：本項目所有分包皆為指定分包，但應注意指定分包，特別是需備案工程分包的資質、安全生產許可證、項目經理證等資料的完備性f.總包的職責：主包須負責主體項目相關分包的施工協調和對外的統一報建、協調政府部門工作。g.對主包的要求：由主包擔負起整個主體工程的管理、協調，總包單位必須在現場組建經驗豐富、管理能力強的項目管理班子。=2\*GB3②二期單位要求：符合施工資質、與我司有過合作、趕工能力強、項目管理能力強的施工單位。計劃招標時間：2006年9月25日至10月25日。合約形式：工程量清單招標，總價包干。總價確定原則：按量價分離原則，根據工程量清單和綜合單價費率尋找相關單位報價，按市場公平合理單價體系確定承包總價及暫定金額，同時應注意對不平衡報價的調整。定標時間：2006年10月25日。其他分包工程分判（1）室內指定分包工程=1\*GB3①幕墻、塑鋼門窗指定分包工程：由于塑鋼門窗單位不一定能施工幕墻，因此將對會所幕墻進行單獨分判。由于二期出圖較晚，考慮到窗型、尺寸對單價的影響，塑鋼門窗分兩期分判，單價包干，工程量暫定，按實結算。②室內精裝修指定分包工程：會所、大堂及公共部位裝修工程：主要包括會所、大堂、標準層電梯廳、樓梯間、公共走道等裝修，為確保招標成功，保證施工進度，首先設計圖紙應盡可能完善，減少定標后變更的數量，其次設計所選用的材料應盡可能易于采購或可替換（須提供材料的實物樣板），另合約招標清單應盡可能細化，并將主材費和施工費分開，便于現場材料變更后的估價。③欄桿和護欄工程考慮到二期與一期開發時間間隔較長，若不分期一次分判，投標單位會對材料市場價格變動預留較大風險，因此欄桿工程定樣后分兩期分判，單價包干，結算時工程量按實計算。④小區智能化工程在出施工圖后可以準確計算工程量，不分期招標，單價包干。=5\*GB3⑤涂料工程在出分色圖后，委托咨詢公司計算工程量，確定質感、性能要求及檔次后不分期一次性分判，單價包干，結算時工程量按實結算。（2）室外指定分包工程=1\*GB3①土方指定分包工程該工程包括室外土方總平和基坑土方開挖，土方量較大，且完成面標高比較復雜，為滿足施工進度，需要趕工能力強的單位方可承擔施工。招標工作擬在2006年5月15日前完成。由于完成面標高非常復雜，設計圖紙最小方格（10m*10m）內的地形也比較復雜，若嚴格按照目前土方完成面標高進行施工，現場施工和管理難度都非常大，投標單位在投標階段也會預留一定的風險，因此出于成本控制和現場管理的考慮，由設計部、項目部、合約部根據現場實際情況制定土方初平方案，土方單位對場內土方進行初平，細部土方由主體施工單位和園建施工單位自行挖除。由于本項目為山地，因此應注意土方中石塊對土方單價的影響，在招標文件中明確要求投標單位查看詳堪報告，降低投標單位對此部分可能預留的風險費用。為控制挖土方成本，擬將現場標高繪制方格網圖，由擬中標單位在進場開工前進行復核，確認后的方格網圖將作為施工合同附件，結算時只需繪制項目完成面的方格網圖，即可準確計算土方工程量。=2\*GB3②室外道路和管線由于提供招標的圖紙只有內環路和主管，可以參照當前總平面圖估算工程量，次管的工程量暫定，合同價款確定采用單價，措施費包干，工程量按實計算的形式。=3\*GB3③園建和綠化由于時間原因，對對于一期綠化化、一期園建建的工程量將將委托造價咨咨詢公司計算算，但二期綠綠化、二期園園建、道路工工程的工程量量將由項目部部計算，以便便于日后的現現場管理和結結算。（室外外水景結構、防防水工程由主主包施工）園建、綠化合同形形式采用單價價包干，工程程量按時結算算的形式。（3）機電類指定分包包機電類工程內容包包括強電、弱弱電、消防、給給排水、電梯梯、變配電、泛泛光照明、小小區智能化等等工程。其中電梯供貨及安安裝，按照股股份公司要求求直接使用總總部集中采購購確定的上海海三菱電梯，合合約部將積極極與設計部進進行溝通，盡盡早確定電梯梯的規格、型型號、各種性性能指標等。3、工程監理單位招招標由××××建設監理理有限公司實實施本項目監監理，直接議議標。4、造價咨詢公司招招標本項目擬聘請造價價咨詢公司。造價咨詢公司的職職責和作用：：（1）提供招標清單工工程量；（2）計算施工中變更更估價；（3）協助完成主包模模擬清單招標標的按實結算算工作。由于造價咨詢市場場比較透明，對對于造價咨詢詢公司的選擇擇，我們將采采用議標的方方式，在與我我司長期合作作的造價咨詢詢公司中選擇擇。對于每單單咨詢業務，都都選擇兩家以以上的單位進進行，以便于于審核和比較較，降低風險險。四、材料及設備采采購（一）物資采購計計劃表4：××××××項項目物資采購購計劃物資名稱應供量計算結束招標單位資格審查完成發標定標供貨備注鋼筋——5月21日混凝土5月21日外墻磚8月25日采用集團采購地磚采用集團采購石材8月20日電線電纜………………高低壓配電柜、三三箱9月10日閥門8月15日開關、插座8月15日風機、水泵8月25日備用發電機注：本表所列采購購計劃為暫定定，待與各部部門溝通后出出正式版（二）材料設備采采購一覽表表5：××××××項項目材料、設設備供應方式式明細表類別材料名稱供應方式備注甲供乙供甲指乙供土建鋼材商品砼外墻面磚集團采購地磚集團采購安裝給排水PVC排水管、管管件鍍鋅管集團采購閥門、風機、水泵泵發電機集團采購強電PVC電線管三箱、高低壓柜開關、插座五、建安成本控制制計劃（一） 建安成本本控制目標成本估算主要根據據以往類似工工程、我司已已開發的多層層、小高層住住宅項目建筑筑市場價格等等經驗數據進進行編制。《××××××項目目建安成本估估算》具體分分項內容主要要為基礎工程程、結構工程程、幕墻工程程、門窗工程程、粗裝飾工工程、公共部部位精裝飾工工程、機電工工程及室外工工程。隨著設計不斷完善善和深度加深深，我們將在在工程施工過過程中對設計計變更和現場場情況對成本本造成的影響響及時進行估估算，并對成成本估算進行行動態即時調調整。（二）