第五章

物業管理招投標法律制度2011年6月16日教學目標物業管理招投標法概述物業管理招標法律制度物業管理投標法律制度物業管理開標、評標、定標第一節物業管理招投標法律概述物業管理招投標基礎知識物業管理招投標原則物業管理招投標管理一、物業管理招投標基礎知識物業管理招投標的概念：

物業管理招標投標是物業開發商（業主委員會）與物業管理公司圍繞即將建造完成或已經建造完成的物業，就以后的委托管理和經營開展的選擇與參與活動，是開發商（業主委員會）通過公開競爭的方式確定物業管理企業的活動。物業管理進行招標投標，是物業管理行業發展到一定階段的產物，它不僅能打破物業管理的壟斷經營，實現物業管理行業的優勝劣汰，提高物業管理企業的服務水平，而且是培育和完善物業管理市場的重要手段。一、物業管理招投標基礎知識招標人

依法提出招標項目，進行招標的物業開發建設單位、業主或者業主大會。投標人

響應物業管理招標，參加招標競爭的物業服務企業。物業管理投標人應當具有相應的物業服務企業資質和招標文件要求的其他條件。一、物業管理招投標基礎知識招標人可以委托招標人代理機構辦理招標事宜。招標代理機構是依法設立、從事招標代理業務并提供相關服務的中介組織。物業管理招標代理機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜；但招標人有能力組織和實施招標活動的，也可以自行組織招標活動。一、物業管理招投標基礎知識招標時限新建現售商品房項目應當在現售前30日完成預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成二、物業管理招投標原則公開原則公平原則公正原則誠實信用原則第二節物業管理招標法律制度物業管理招標概述物業管理招標組織機構物業管理招標人行為規范物業管理招標的范圍物業管理招標方式物業管理招標程序一、物業管理招標概述物業管理招標的概念物業管理招標是指物業業主或開發商根據市場及物業管理的需要，提出一定的標準條件，向社會或者若干特定的物業服務企業發出投標邀請、委托物業管理的法律行為。物業管理招標人是特定的。物業管理招標的客體是物業管理項目。招標實際上是一種競爭方法，促進物業管理走向社會化、專業化。一、物業管理招標概述物業管理招標的特點：超前性物業管理的特點使物業管理工作會超前介入，這就決定了物業投入使用之前開發商就應進行物業管理招標，從而帶來招標的超前性。長期性和階段性由于開發商和業主在不同時期對物業管理有不同要求，致使招標文件中各種管理要求、管理價格的制定都具有階段性；另由于市場競爭的加劇，使物業服務企業始終面臨壓力，所以物業管理招標具有長期性和階段性。二、物業管理招標的組織機構1.招標人自行設立招標機構招標委員會工程技術部房地產部市場營銷部法律部財務部秘書處專業技術部二、物業管理招標的組織機構2.委托招標代理機構招標招標代理機構是專門從事招標代理業務的社會中介組織，是依照公司法設立，并依法進行運營的經營性法人組織。根據招標投標法規定，招標代理機構應具備以下條件：當有從事招標代理業務的營業場所、組織機構和相應資金；有能夠編制招標文件和組織評標的相應專業力量；有符合規定條件，可以作為評標委員會成員人選的技術、經濟等方面的專家庫。二、物業管理招標的組織機構2.委托招標代理機構招標總經理副總經理副總經理市場部市場部市場部市場部市場部三、招標人的行為規范招標人不能直接管理物業或者指定物業公司強行管理其已出售的物業，也不能在招標文件中含傾向或者排斥潛在投標人的內容。招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。招標人設有標底的，標底必須保密。招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。自招標文件開始發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。在確定中標人之前，招標人不得與中標人就投標價格、投標方案等實質內容進行談判。四、物業管理招標的范圍《招投標法》規定以下建設項目，必須招標：大型基礎設施、公用事業等投資或者國家融資的項目全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目。使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。四、物業管理招標的范圍一般物業管理招標的具體范圍：民用機場、火車站、地鐵、汽車站、航運碼頭、大型廣場、公園、市政街道（公路）、公廁、停車場、公共交通運輸工具等公共場所。居民住宅樓、住宅小區、別墅、宿舍等居住場所寫字樓、賓館（旅館）、飯店、療養院、商住樓、百貨商場（商店）、大型超市、農貿（商貿）市場等商業場所；體育場（館）、浴場、影劇院、娛樂中心等公共運動娛樂場所；五、物業管理的招標方式1.公開招標招標人以招標公告的方式邀請不特定的投標人投標。優點：最大程度地體現了招標的公開、公平、公正原則。缺點：工作量大、招標時間長、費用較高。適用：我國的大型基礎設施和公共的建設中，物業管理一般都采用公開招標方式，并且是全國性的公開招標。但由于物業管理企業自身的特點，不適合吸引全國各地的物業管理企業，所以一般性的物業，都采用地方公開招標。五、物業管理的招標方式2.邀請招標

招標人以投標邀請書的方式邀請特定的投標人（一般為3個以上）投標。優點：節省招標時間和降低招標成本，缺點：縮小了投標人的選擇范圍，有可能遺漏一些合格的、有競爭力的投標人，也容易誘使投標人之間產生不合理競爭。適用：規模較小的物業管理項目，在目前實踐中，被廣泛采用。根據《招標投標法》（第十一條）規定，省、自治區、直轄市人民政府確定的地方重點項目中不適宜公開招標的項目，要經過省、自治區、直轄市人民政府批準，方可進行邀請招標。五、物業管理的招標方式2.邀請招標我國的《招標投標法》規定：邀請投標方式應當向3個以上具備承擔招標項目的能力，資信良好的特點法人或者其他組織發出投標邀請書。并且，招標人在挑選投標人時應參考以下的選擇條件：投標單位當前和過去的財務狀況必須良好；近期內承擔過類似的物業管理工作，具有豐富的經驗在本地區具有較高的信譽。對該項目的物業管理工作有足夠的能力承擔。五、物業管理的招標方式3.協議招標也稱談判招標，是由招標人直接選擇一家或幾家有承擔能力的物業與之協商談判，達成協議；優點：節省時間、成本，較易獲取有競爭力的標價；缺點：容易產生不正當競爭，人為性、主觀性較強，對招標人要求較高。適用：小規模物業，續聘原物業服務企業，對在使用中有保密、安全等特殊要求的物業。協議招標必須經所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。六、物業管理招標的內容內容包括：前期顧問服務和實質管理服務非經營性物業和經營性物業內容略不同非經營性前期顧問服務內容（1）開發設計期間提供的管理顧問服務對投標物業的設計圖提供專業意見。對投標物業的設施設備及建筑材料選用提供專業意見（2）物業竣工驗收前的管理顧問服務制定員工培訓計劃。列出財務預算方案。（3）住戶入住及裝修期間的管理顧問服務住戶入住辦理移交手續的管理服務住戶裝修及材料運送的管理服務遷入與安全管理服務六、物業管理招標的內容非經營性實質管理服務內容物業管理的人力安排保安服務清潔服務房屋及設施的維修保養服務財務管理服務綠化園藝管理服務其他管理服務，如車輛管理及特約上門服務等六、物業管理招標的內容經營性物業招標的內容指以經營性房屋為主體的物業，如酒店、寫字樓等實質性物業管理服務是一種創造性的附加勞動，目的不是維持物業的基本使用功能，而是不斷保持物業使用功能上的先進性，因此不僅要經常對物業進行高標準的維護，還要經常更新物業的設施和使用功能，以保持物業設施的先進性。另外，還應增加租賃管理服務的內容。招標準備階段投標組織階段評標定標階段七、招標流程圖成立招標組織機構編制招標文件發布招標通告或資格預審通告招標單位資格審查編制標底2編制招標文件（1）招標公告或投標邀請書；案例1-4（2）投標須知；招標人須知案例5

技術規范要求案例24

合同格式和合同要件案例31（3）相關附件2編制招標文件標底的編制原則根據國家或地方政府制定的規范文件、法規條例、招標物業的服務定位情況、該物業的基本條件與區域環境以及招標文件的要求等編制標底。標底的計價內容、計價依據應與招標文件的規定完全一致。標底價格作為招標人的期望計劃價，應力求與市場的實際變化吻合，要有利于競爭和保值服務質量。標底價格一般應由成本、利潤、稅金等組成。一個項目只能編制一個標底3發布招標公告（投標邀請書）邀約招標——投標邀請書（>=3）公開招標——開發商或業主委員會應通過報紙、雜志、電視、網絡等媒體發布招標公告。4資質審查（1）資質審查的主要內容:

企業營業執照、企業性質、財務狀況、管理經驗和人員、技術裝備、企業信譽、資質等級證書、有無投標保證書等；（2）資質預審的文件資格預審申請書財務狀況表物業管理組織機構計劃表擬派人員名單表案例11-11.3招標準備階段投標組織階段評標定標階段招投標流程圖成立招標組織機構編制招標文件發布招標通告或資格預審通告招標單位資格審查發送投標邀請書發售招標文件組織現場考察組織標前會議解答投標單位的質疑編制標底審定標底5召開標前會議及現場勘察答疑（1）現場勘察：招標方應組織有關投標物業服務企業到實地勘察，并結合物業現場情況，解答投標單位提出的招標文件中的疑問。（2）標前會議：通常在招標人所在地，記錄和答復各種問題的統一答復，如與原招標文件沖突，以會議文件為準，在標前會議上應宣布開標日期。

案例——8-7招標準備階段投標組織階段評標定標階段招投標流程圖成立招標組織機構編制招標文件發布招標通告或資格預審通告招標單位資格審查發送投標邀請書發售招標文件組織現場考察組織標前會議解答投標單位的質疑開標評標，定標簽訂合同編制標底審定標底公布標底6開標開標：開發商或業主委員會收到物業服務企業密封的投標書后，經審查，認為手續合規定后，即可收存，并在公開預定的時間、地點當眾拆封開標，公開宣讀物業服務企業的標的。7評標、定標評標：委員會一般由5人以上的單數組成，評標約需1-3個月時間，評標一般在嚴格保密的情況下進行，在評標的過程中應以服務費報價、服務質量和管理方案作為主要衡量標準。定標：招標人根據評標委員會提出的書面評價報告和推薦的中標候選人名單確定中標人，也可授權評價委員會直接確定中標人。案例—16-20-248發出中標通知并簽訂合同定標后招標人應向中標人發布中標通知書，并同時將中標結果通知所有未中標的投標人，中標通知書產生法律效力。案例：某房地產公司對某小區物業進行公開招標，經過招標評比，某物業公司勝出，中標通知書發出后，中標人發現投標文件有所疏漏，是否可以放棄中標項目？發出中標通知書30日內，雙方按照招標文件簽訂物業服務合同，同時招標人應對招標過程中形成的一系列契約和資料進行整理、封存，以備查考。思考：中標單位簽訂合同后是否可以將物業管理單位轉讓給其他物業公司？《招標投標法》第45條規定：“中標通知書發出后，招標人改變中標結果的，或者中標人放棄中標項目的，應當依法承擔法律責任。”

中標物業管理單位不得以任何方式向其他物業公司轉讓中標物業；也不能將中標物業肢解后分別向其它物業公司轉包。招標準備階段投標組織階段評標定標階段招標流程圖成立招標組織機構編制招標文件發布招標通告或資格預審通告招標單位資格審查發送投標邀請書發售招標文件組織現場考察組織標前會議解答投標單位的質疑開標評標，定標簽訂合同編制標底審定標底公布標底案例：請指出并修改招標程序不妥之處某建設單位經相關主管部門批準，組織某物業項目公開招標工作。其招投標程序如下：(1)成立招標領導機構；(2)委托招標代理機構代理招標；(3)發出投標邀請書；(4)對報名參加投標者進行資格預審，并將結果通知合格的申請投標者；(5)向所有投標者發售招標文件；(6)召開投標預備會；(7)招標文件的澄清與修改；(8)建立評標組織，制定標底和評標、定標辦法；(9)公開開標會議，審查投標書；(10)組織評標；(11)與潛在中標單位進行談判；(12)決定中標單位；(13)發出中標通知書；(14)建設單位與中標單位簽訂合同。現場勘查第三節物業管理投標法律制度物業管理投標概念物業管理投標的程序對投標人的行為規范一、物業管理投標概念投標是與招標相對應的過程，是指物業服務企業選擇物業項目并在接到招標通知后，根據招標通知的要求編制投標文件，并將其遞交給招標人的行為。投標資格審查階段投標準備階段評標定標階段二、投標流程圖獲取招標信息投標可行性分析遞送投標申請書申請資格審查現場勘察物業列出管理服務方法和工作確定單價進行投標決策編制和投送標書參加開標會議及招標答辯中標后簽訂合同資料整理與歸檔資質具備編制標書招標答辯通過報紙雜志、電視、網絡等媒介發布的招標廣告或公告來發現投標目標，這是獲取公開招標信息的主要方式。搞好公共關系，經常派業務人員深入各個建設單位和部門，廣泛聯系，收集信息。通過政府有關部門，如發改委、房地產行政管理部門、行業協會等獲得信息；取得老客戶的信任，從而承接后續物業或接受邀請而獲得信息。通過咨詢公司等代理機構獲得信息；通過業務往來的單位和人員以及社會知名人士的介紹得到信息。投標資格審查階段投標準備階段評標定標階段二、投標流程圖獲取招標信息投標可行性分析遞送投標申請書申請資格審查現場勘察物業列出管理服務方法和工作確定單價進行投標決策編制和投送標書參加開標會議及招標答辯中標后簽訂合同資料整理與歸檔資質具備編制標書招標答辯招標物業項目條件分析：物業項目的性質、面積、建筑結構、住戶概況、開發商信譽、物業服務等。物業服務企業投標條件分析：根據自己的技術、財務、人力等條件結合可能競標的物業服務企業情況，分析自己的優勢和劣勢。風險分析：結合前兩項對物業服務企業自身在競標及假設中標管理過程中，可能面臨的種種風險進行分析，制定方案，積極應對。投標資格審查階段投標準備階段評標定標階段二、投標流程圖獲取招標信息投標可行性分析遞送投標申請書申請資格審查現場勘察物業列出管理服務方法和工作確定單價進行投標決策編制和投送標書參加開標會議及招標答辯中標后簽訂合同資料整理與歸檔資質具備編制標書招標答辯提交相關申請文件，提請資格預審。投標資格審查階段投標準備階段評標定標階段二、投標流程圖獲取招標信息投標可行性分析遞送投標申請書申請資格審查現場勘察物業列出管理服務方法和工作確定單價進行投標決策編制和投送標書參加開標會議及招標答辯中標后簽訂合同資料整理與歸檔資質具備編制標書招標答辯詳細閱讀，弄清規定，研究圖紙，設計說明，管理標準，責任報價，注意時間，遵守程序，現場考查，參觀提問。投標資格審查階段投標準備階段評標定標階段二、投標流程圖獲取招標信息投標可行性分析遞送投標申請書申請資格審查現場勘察物業列出管理服務方法和工作確定單價進行投標決策編制和投送標書參加開標會議及招標答辯中標后簽訂合同資料整理與歸檔資質具備編制標書招標答辯根據招標文件中物業情況和管理服務范圍、要求，詳細詳細列出完成管理服務的方法及工作量。投標資格審查階段投標準備階段評標定標階段二、投標流程圖獲取招標信息投標可行性分析遞送投標申請書申請資格審查現場勘察物業列出管理服務方法和工作確定單價進行投標決策編制和投送標書參加開標會議及招標答辯中標后簽訂合同資料整理與歸檔資質具備編制標書招標答辯費用測算，確定單價，弄清對手，確定戰略。投標資格審查階段投標準備階段評標定標階段二、投標流程圖獲取招標信息投標可行性分析遞送投標申請書申請資格審查現場勘察物業列出管理服務方法和工作確定單價進行投標決策編制和投送標書參加開標會議及招標答辯中標后簽訂合同資料整理與歸檔資質具備編制標書招標答辯物業管理投標文件的內容封面正文投標致函附錄技術標部分商務標部分(一)封面（二）投標致函

——實際為投標者的正式報價信，其內容應表明：投標者完全愿意按招標文件中的規定承擔物業服務任務；自己的總報價金額；投標者接受該物業整個合同委托服務的期限；本投標如被接受，投標者愿意按招標文件規定金額提供履約保證金；投標者愿意提交投標保證金并在投標有效期不撤回標書；本投標書連同招標者的書面接受通知均具有法律約束力對招標者接受其他投標的理解（三）標書正文一般包括招標單位在招標文件中要求投標單位予以解決和明確回答的問題，通常物業管理標書項目主要有以下幾項：前言擬采取的管理方式與方法提供的物業服務內容及功能管理人員的配備與培訓管理服務用房及其他物資裝備配置方案服務經費的收支預算方案物業管理企業的自我管理各項管理指標的承諾便民服務項目的內容及社區文化服務方案物業管理的整治方案、物業維修養護計劃和實施方案智能化系統的管理與維護（四）標書的附件（1）主要負責人及技術人員簡歷（2）服務費測算的依據及演算過程（3）從業資格證書復印件（4）企業獲獎證書復印件（5）資信證明（6）其他有益于中標的文件、材料、說明等（7）招標文件中要求提交的其他附件。編制標書應注意的問題:標書文件中每一空白均需填寫，如有空缺，視為放棄意見；標書文件字跡清楚、整潔、紙張統一；計算數字要準確無誤；標書不得涂改，如涂改應在涂改處加蓋投標單位負責人印章。投遞標書方式：可以派專人投遞；也可通過郵寄方式；標書應準備正副本（通常正本一本，副本兩本），分別單獨包裝，用內外兩層封套分別包裝密封，并打上“正本”或“副本”印記；在兩層封套上寫明投遞地址及收件人，注明投標文件編號，物業名稱、某日某時前不要開啟等內容等；內封層套上要寫明投標人的地址和名稱；封套上要有法人簽字并有投標單位蓋章。投標資格審查階段投標準備階段評標定標階段二、投標流程圖獲取招標信息投標可行性分析遞送投標申請書申請資格審查現場勘察物業列出管理服務方法和工作確定單價進行投標決策編制和投送標書參加開標會議及招標答辯中標后簽訂合同資料整理與歸檔資質具備編制標書招標答辯三、對投標人的行為規范不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，損害招標人或其他投標人的合法權益。不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益。禁止向招標人或者評標委員會成員行賄謀取中標。不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。投標人應當具備承擔投標項目的能力。即參加投標的物業管理企業應當有依法取得的資質證書，并在資質等級許可的業務范圍內承攬工程。投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，并在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件送達到投標地點。投標人在招標人要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人，補充、修改的內容為投標文件的組成部分。投標人根據招標文件載明的項目服務內容，擬在中標后將中標項目的部分專業性服務內容進行再次招標或分項承包給他人的，應當在投標文件中載明。投標人不得以低于成本的報價競標。案例：以下哪些投標書不符合要求？某物業項目組織公開招標，在招標文件中開發商明確規定物業服務企業資質為一級以上物業服務企業，應在物業接管驗收期間就接管物業開展工作；在服務內容上，除普通日常管理外，還要求能夠提供病人照料、老年人護理及兒童接上學放學等特約內容。投標截止日期為6月8日下午3時，試分析以下標書是否是有效標書？甲企業標書：在6月7日送達，8日上午又遞送一份補充材料。乙企業標書：投標文件雖無法定代表人簽字和委托人授權書，但投標文件均已有項目經理簽字并加蓋了公章。丙企業標書：沒有提出提供特殊服務的保證措施。丁企業標書：注明接管物業日期為竣工驗收之后一個月。戊企業標書：是兩個以上物業服務企業共同協議招標，其中一家為一級，一家為三級物業服務企業。第四節物業管理開標、評標、定標物業管理開標物業管理評標物業管理定標一、物業管理開標物業管理開標是指招標機構在預先規定的時間將各投標人的投標文件正式啟封揭曉。物業管理開標概念包含以下2個要點：開標人：業主委員會或開發商組織的招標委員會主持進行。參標人：招商單位上級主管部門當地招標管理機構標底編制單位有關人員招標物業設計單位有關技術人員投標企業代表和主要工作人員法律公正部門一、物業管理開標開標的形式：公開招標和秘密開標公開開標：公開開標是指允許所有投標人或其代表出席開標會議，由招標人面對到場所有投標人或其代表將裝有投標書的封套當眾揭開，并宣讀投標報價的一種開標方式。秘密開標：是指招標機構在無投標企業現場參與的情況下所進行的開標。這是一種業主在不愿各投標企業掌握全部標價時所采取的自由選擇投標人的開標方式。一、物業管理開標公開開標——程序：宣布評標委員會成員名單。評標單位法人代表講話，介紹此次招標情況。招標委員會負責人宣布唱票內容、評標紀律、注意事項和評標原則。宣布因投標書遲到或沒有收到而被取消資格的投標企業名稱，并將此情況記錄在案，必要時由評標委員會和公證人簽字。公證人當場驗收投標標函，主持抽簽，決定唱票次序。唱票，由評標委員會主席按交標順序逐個啟封，檢查是否合格。不合格的標書當場作廢，然后由合格的投標單位宣讀投標文件。宣布公正詞，表明本次開標經公正有效。開標會議結束，編寫開標會議紀要。二、物業管理評標1.評標概念：評標指開標之后，評標委員會本著公開、公平、公正的原則，對投標書進行評定，并由招標委員會選擇推薦標價較低、資信條件較好的幾個投標企業為候選的中標單位。二、物業管理評標2.評標委員會評標委員會由招標人代表和物業管理方面的專家組成，成員為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業管理方面的專家不得少于成員總數的三分之二。對于評標委員會有以下規定：有權索取參加投標的物業服務企業資料，但必須通過物業管理招標辦公室，在招標前不得私自與各參加投標單位聯系。有權到投標企業所管理物業實地考察，但必須由招標辦公室人員陪同。評標委員會及其親屬不得以任何形式在招標前后接受各參加投標單位的宴請和任何禮品。評標委員會委員本人及其親屬若與參加投標單位有厲害關系并可能影響自己在評標過程的公正公平立場，應當申請回避。評標委員會委員不得以任何形式向其他委員施加影響。評標委員會成員不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關的其他情況。二、物業管理評標2.評標程序（1）初步審查標書投標人投標資格審查；投標書內容完整性檢查；計算偏差審查；（2）詳細審查標書關于企業概況及信譽的評審；關于管理服務方案的評審：服務機構設置、服務措施評審，標價評審；評議物業服務企業的答辯情況；（3）編寫評標報告推薦出前三名候選的中標單位，上報招標方或評標委員會作出最終決定。二、物業管理評標3.評標的方法（1）低價評標法將投標者按報價高低依次排隊，取其報價接近標底而略低于標底的投標者若干個，再結合投標文件具體措施綜合比較，擇優定標。適用于通過嚴格資格預審以及其他評標內容都符合要求的物業服務企業標書的評定。（2）打分法評標委員會按標準將事先準備的評標內容劃分為若干指標，并就每一指標確定其評分標準；然后評標委員會根據投標書，對照投標文件規定的管理目標對該企業的每個指標所能達到的滿足程度給予評分；最后統計投標者的得分，得出投標企業的總評分。適用于評標人員具有較好的專業判斷及豐富經驗的招標項目，目前實際中較多采用。三、物業管理定標定標的有關規定：1.定標限定性規定：招標人必須在評標委員會依法推薦的中標候選人內確定招標的項目，若所有投標人評標委員會否決后，招標人應根據法律規定程序重新進行招標。2.中標條件的規定：（1）能夠最大限度滿足招標文件規定的綜合評價最佳的投標中標。（2）能夠滿足招標文件的實質性要求，且已經評審的最低投標價中標。3.中標單位應按合同履行義務，不能以任何方式向其它物業公司轉讓中標物業，也不能將物業肢解后分別向其他物業公司轉包。三、物業管理定標3.分包的限制性規定：分包是指對中標物業項目實行總承包的物業單位，其總承包的中標物業項目的某一部分或幾部分專業工作再分包給其它專業公司承包，并與其簽訂分包合同的行為。物業管理項目分包必須經過招標人同意或按照合同規定。中標物業單位分包的只能是物業管理項目部分的非主體、非關鍵性工作如各項專業工作，不能將物業項目主體、關鍵性工作分包給其他物業公司完成。接受分包的專業公司應當具備相應資質條件。分包只能進行一次，接受分包的公司不能將其分包的工作再次分包。中標物業公司應當就分包的專業工作向招標人負責，接受分包的專業公司就分包項目承擔連帶責任。背景資料某小區物業招標，業主委員會依法進行了公開招標，并委托代理公司代為招標。在該工程招標過程中，相繼發生了下述事件：事件一：招標公告發布后，有10家單位參加了資格預審報名。