GBB海外資產配置——墨爾本房產投資分析報告2015.8.26前言在全球股市，債市，大宗商品價格普遍大跌的環境下，任何形式的進取型，追求高收益的投資都是有害無益的，我們應該放棄固有投資回報率高或低的思維，轉而關注于避險資產的配置。GBB以為：一些位于發達地區的帶有長期租約的物業，持有這些物業不會因為經濟趨暖而大幅上漲，也不會因為金融危機而大幅下跌，固定收益的租約可以帶給投資人平穩的現金收益，伴隨投資者度過經濟危機的寒冬……而這類資產配置無疑是最佳的避險資產配置。GBB的探索——應該選擇哪些發達地區？不難看出澳洲和美國都是中國人海外房產投資的熱點。美

國---現房，有房產稅和遺產稅，貸款僅有地方銀行等少數銀行可貸，附加條件多。加拿大---房產投資沒有遺產稅，但首付高。香

港---不適合投資，震蕩大，預期不太好。新加坡---經濟總量小，產業結構有缺陷。歐

洲---只能考慮英國，德國房價基本不上漲。澳大利亞---首付低，沒有房產稅和遺產稅，貸款政策好，還貸可以只還利息，不還本金。我們先從海外投資角度了解一下澳大利亞澳大利亞海外投資審查委員會（FIRB）數據：截止2014年12月31日，來自海外的投資數據，中國投資只占2.3%。結論不難得出，中國對澳大利亞的投資仍然具有很大的潛力。澳洲與中國房產市場的對比對比產權擁有期限期房首付比例期房貸款還貸方式增值套現期房資金風險市場及法律法律保障房產定價裝修租賃市場租賃管理房產空置率稅務現狀澳洲永久產權首付10%交房后開始還貸凈利息還貸可將升值部分從銀行套現首付款進入律師監管賬戶成熟規范、市場穩定專業律師行參與全球統一定價100%精裝修任何問題由經紀公司解決租金每周按時網銀匯入業主賬戶空置率低，以租養貸供房避稅，政府支持投資者中國七十年使用權首付30%簽完合同后還貸本金+利息出售才可以套現升值部分首付款進入開發商賬戶完善中，不斷有新政策無專業律師行參與開發商、代理商差價明顯絕大部分是毛坯經紀公司只起介紹人作用租金由業主自己收取空置率高，租不抵供買賣環節有大量稅費澳洲最熱門的兩大城市：悉尼、墨爾本悉尼：---澳大利亞經濟、金融、航運和旅游中心---商業城市，世界著名的國際大都市---南半球最大的城市和重要的港口---房價增幅領跑澳洲房價漲幅，現房價處于較高水平悉尼房產價格比較如右圖所示，不難看出，悉尼的房價是呈上升趨勢的，尤其是2000年開始，別墅和公寓的價格都比之前上漲很快，之后公寓的成交量也有了突飛猛進的上升，在2003年左右公寓達近30年（截至2013年）最高，到2006年時候成交量雖然有所下降，但是價格依然堅挺，不管別墅還是公寓，在2008年到2010年價格有一定的波動，之后就以小幅波動在整體上漲中。從回報率上看，公寓的毛租金回報略勝別墅，達到4.7%，相較于國內上海來說，還是很可觀的，從而可以看出租房者的人群類型。空置率1.7%也是個不錯的數字，租賃有市場。悉尼這30年的整體房價走勢還是能夠比較代表性體現澳洲房產的發展的。GBB對墨爾本市場的研究墨爾本經濟基礎---第二首府城市，多次被《經濟學人》評為世界最宜居城市。---科技、制造和創新中心。澳大利亞每年人口增加最多的城市，同時擁有澳大利亞第二大住宅市場。---擁有全球第三大購物中心。---工業城市，歐洲化城市，寧靜、歐式韻味明顯。---花園之都、教堂之都、文化首都。住宅市場墨爾本公寓市場在全球金融危機的時候表現出極強的韌性。墨爾本擁有澳大利亞在經歷全球金融危機影響下最具韌性的住宅市場。別墅和公寓市場中價位分別在2008年9月和2009年9月強勢反彈。這和過去20年中墨爾本表現出的長線市場增長趨勢相一致。根據2013年9月的市場數據，墨爾本住宅市場較悉尼價格更為經濟實惠。別墅和公寓中價分別比悉尼便宜27%和19.5%。海外移民數量的增長，不僅僅是墨爾本人口增長的主要來源，同時也是過去10年當地住宅需求的原動力。同時值得關注的是，維多利亞是澳大利亞國際留學第一大省，其中大部分國際留學生都集中在墨爾本。這為當地住房租賃市場提供了重要支撐。同時，這些學成畢業的留學生將陸續移民澳大利亞，并最終留在墨爾本工作生活。綜上所述，當地留學移民人口加上其他海外技術移民是墨爾本房屋租賃市場和首次購房市場的主要客戶群和需求力量。展望未來，墨爾本一直是澳大利亞最活躍的新別墅和公寓供應基地。大批新住宅的建設緩解了人口增加帶來的價格增長壓力，使得墨爾本能始終保持經濟適宜的房產價格。隨著墨爾本城市化進程不斷向城市四周擴展，加上配套生活設施和交通設施的跟進發展，墨爾本住宅市場正朝更加多元化，多層次的方向發展。這包括自住型購房者在公寓市場的崛起。墨爾本房產價格比較如左圖所示，墨爾本在早年1983年時候，公寓與別墅的價格相差不大，這種局面大致持續到2003年，別墅與公寓價格才拉開一些距離，但是整體價格上漲的趨勢基本一致，2007年到2008年左右這段時間公寓和別墅價格均有起落，2009年開始都有較高幅度的漲幅，一直持續到2010年左右，出現歷史最高價，到2012年稍有浮動，成交量雖然不如2009年時候，但價格仍然能維持住。從回報率上來看公寓仍然比別墅略高，分別為4.2%和3.7%，與悉尼相差不大，但是價格卻比悉尼更為實惠，別墅的價格相當于悉尼公寓的價格檔次。空置率2.9%，雖說稍比悉尼高，但是仍然屬于市場緊俏的。對比悉尼，墨爾本相對較為平穩，呈穩健上升的趨勢，作為澳洲的第二大城市，在體量上看，還是有相當大的升值空間的。墨爾本房價分布從右圖不難看出，高房價區仍然環繞在墨爾本中心區域（圖上呈紅色）往外逐漸降低，沿海地區也是價高區域，位于市中心西北面和東北面的價格比相鄰區域也略高些，其他地區呈黃色，價格略低。沿海、中心區環繞、特色區域，仍然是房價高低的標準，所以，在這些區域，租金的收益也會相對可觀。墨爾本季度房產出售數量分布從銷售量來看，各區域分布不均，但中心區域和沿海區域的量仍然是大的，其他周邊區域，可能因為價格優惠的緣故，也有呈現銷量較大的表現，例如西南區、北區和東南區域。悉尼&墨爾本悉尼所有住宅區房價的月增長3.3%，季增長5.4%，年增長18.4%。房價中間值為790000澳元。別墅的月增長3.3%，季增長5.5%，年增長19.8%。房價中間值為921500澳元。租金回報率為3.2%。公寓的月增長3.2%，季增長5.0%，年增長11.9%。房價中間值為660000澳元。租金回報率為4.2%。墨爾本所有住宅區房價的月增長4.9%，季增長6.1%，年增長11.5%。房價中間值為568200澳元。別墅的月增長5.1%，季增長6.5%，年增長12.3%。房價中間值為630000澳元。租金回報率為3.0%。公寓的月增長3.2%，季增長2.8%，年增長4.8%。房價中間值為483500澳元。租金回報率為4.1%。悉尼&墨爾本市場分析在過去一個月墨爾本房價急升，升幅上季度超過悉尼。根據CoreLogicRPData的房價指數（見上一頁）墨爾本房價在七月份錄得4.9%的升幅，在直到7月31日的三個月內更跳升達6.1%。悉尼在上月及上一季度房價雖然持續上升，但升幅不及墨爾本。不過，悉尼的年度升幅為18.4%，仍較墨爾本的11.5%為高。澳洲兩個最大城市悉尼和墨爾本仍舊是投資者的集中地，悉尼的投資者占買家的60%。但是，數字并未反映最近不少銀行調高投資物業的房貸利率及收緊貸款要求帶來的影響，相信這些措施改變會令春季的房市降溫。由于投資者占市場買家的大多數，肯定會影響需求，但購房自住買家人數可能會上升。其實，大部份的澳洲城市的房地產市場已出現放緩現象。布理斯班、阿德雷得、荷伯特和堪培拉在過去一年僅錄得溫和的增長，而珀斯房價已開始下滑，達爾文跌幅更達5.3%。悉尼及墨爾本則仍然火熱，悉尼的物業只需25天便可出售，而墨爾本也只需約30天，兩地的拍賣清出率仍然非常高，但其他首都城市情況未如理想。因此，GBB認為墨爾本更有投資潛力GBB推薦：墨爾本北區亞歷山大倫巴大廈(ALT)

墨爾本北區亞歷山大倫巴大廈距市中心僅為2公里，緊靠中央商務區，是一座酒店式公寓。亞歷山大倫巴大廈坐落于市中心北部歷史悠久的弗萊明頓（Flemington)區，距離墨爾本頂級商場、餐廳、娛樂、商業中心及寧謐的雅拉河只有幾分鐘的路程。同時距離墨爾本大學、墨爾本皇家理工大學、皇家醫院和皇家公園也僅為幾分鐘的路程。高爾夫球場、運動場、綿延幾公里的步行街和自行車道及歷史上著名的墨爾本動物園皆為它所有。寬闊的廣場、散步及游憩設施就在您腳下。喧鬧的城市生活、安靜的步行街、成蔭的綠地——所有的一切在這里都能毫不費勁地為您融為一體。這一地區租金水平高，承租人素質良好，大多為大學教授、醫院醫生、機場官員以及市中心的白領階層。一共25層。我們先了解一下ALT公寓所在的Flemington區Flemington區位于墨爾本市中心西北面4公里處，當地的市政廳是墨爾本市政廳，占地3平方公里。有4個公園，綠化面積將近6%。

2006年人口7850人，2011年7529人，下降4%，主要年齡階段25-34歲，主要是有子女的夫婦，每個月按揭還款在3000-4000澳幣之間，基本上均是專門職業的人群。2006年34.5%是自住，2011年34.6%是自住。目前，別墅的均價在881500澳元。Flemington非常繁華，它靠近RoyalParade，有通往TullamarineFreeway和Citylink高速公路的入口。Flemington的交通非常便利，電車、火車和公交一應俱全，還有很多知名的公立學校。2015年8月17日該區房屋中位價信息：別墅出售中位價：2房=702000澳元；3房=87萬澳元別墅租金中位價：2房=450澳元/周；3房=530澳元/周；公寓出售中位價：1房=315000澳元；2房=47萬澳元；公寓租金中位價：1房=270澳元/周；2房=360澳元/周；Flemington區與所在政府的別墅、公寓價格對比Flemington區與所在政府的別墅、公寓年增長對比綜上兩個對比我們可以得出以目前價格上來看，Flemington區的別墅價格基本上走勢與所在市政區的價格走向是一致的，但卻比政府區的更為平穩，起伏相對沒那么大；而公寓的價格市政區這邊遠遠高于Flemington區的價格，但是波動很大，但是整體趨勢是往上漲的。就年增長率來看，Flemington區的別墅的增長率基本上與市政區的增長一致，除了2008年和2014年相悖之外；公寓的增長除了2006年和2013年與市政區的相差較大之外，在2007年和2010年都表現得比政府區的好太多。對于一個多元文化區的區域來說，Flemington區有著它無限的發展潛能。回到我們推薦的ALT公寓-名校學區UniversityofMelbourne

墨爾本大學

3公里墨爾本皇家理工大學RMITUniversity-MelbourneCampus

4

公里VictoriaUniversity

（CityKingCampus）維多利亞大學

4公里LaTrobeUniversity大學

18.0公里26分鐘GraduateHouse大學

3.6公里8分鐘旋濱大學

17.3公里

21分鐘AustralianCatholicUniversity-StPatricksCampus大學

5.6公里13分鐘StAloysiusCollege高中

1.0公里AscotValeSpecialSchool學校

1.6公里3分鐘MountAlexanderCollege高中

600米MooneePondsPrimarySchool小學

3.7公里7分鐘JasonColeman'sMinistryofDance舞蹈學校

1.0公里NorthMelbournePrimarySchool小學

3.1公里DebneyMeadowPrimarySchool小學

500米AscotValePrimarySchool小學StMichael'sSchool學校

2.1公里5分鐘FlemingtonStreetChildren'sCentre幼兒園

700米便利生活維多利亞女王市場

3公里Lygon

街墨爾本動物園

500米皇家公園弗萊明頓賽馬場（墨爾本杯舉辦場）1公里MooneeValleyRacecourse

滿利谷賽馬場

2公里皇冠賭場

4公里StKildaBeach

圣基爾達海灘

7公里RoyalParkGolfcourse

皇家公園高爾夫球場

2公里網球場

50米DebneyParkDelhiReserveLincol