1.80

10.59

25.86

45.65

71.33

67.24……6.7上述設備安裝及系統施工費1735437664.75序號系統內容總價（元）各專業設備建筑面積均價（元/m2）采用品牌備注7其他11831571.0044.14泳池循環泵：威樂泳池板換：BAC、金馬利泳池過濾系統：無錫健力環保機械停車位：無油水分離器：無錫健力環保7.1污衣井供應及安裝無0.007.2游泳池機電設備供應及安裝24932219.307.3廚房空調及排油煙供應及安裝13850005.177.4機械停車位供應及安裝無0.007.5擦窗機795335029.67……ARCHITECTU

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紫峰大廈項目的主要指標-其它ARCHITECTU

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A1序號系統內容總價（元）

紫峰大廈項目的主要指標-五大系統

各專業設備建筑面積均價（元/m2）采用品牌備注PMS:無程控交換機：NEC

88.18.28.38.48.5五大系統PMS系統供應及安裝程控交換機供應及安裝廚房設備（含布草、消毒設備）供應及安裝洗衣機房設備供應及安裝健身房設備供應及安裝25516444.00

無

1556800

17922144

6037500

無95.20

0.00

5.8166.8722.53

0.000.008項合計887812350.783312.31ARCHITECTU

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紫峰大廈項目的主要指標-8項合計ARCHITECTU

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A1

紫峰大廈項目的主要指標-8項合計

超高層項目設計施工30項主要關鍵技術

超高層項目地庫特點：1、由于埋置深度要求，大于1/18~1/20最小埋置深度。2、車庫配比100m2

：1輛（35m2），地庫面積大占1/4~1/3。3、地下室一般在3~6層，深度在15~30m以上。4、城市中心區，周邊地鐵、管線、建筑環境復雜。

1超深超大

基坑綜合技

術關鍵技術

1、擋土止水：首選地下連續墻封閉基坑，次選排樁+三軸深攪。

2、支撐：混凝土內支撐或錨桿鎖

3、挖土方案：首選坡道法（土坡、棧橋坡），棧橋長臂挖機法大基坑慎重。

4、降水方案：深井疏干

5、監測方案：坑內外土體、支護結構、管線、道路、地鐵等的變形、內力監

測，坑內外水位監測。ARCHITECTU

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A1

超高層項目設計施工30項主要關鍵技術

超高層項目結構特點：1、高度很大250米以上，風荷載、地震荷載大。有很大的抗側力結構核心筒、巨型柱、斜撐、伸臂桁架、帶狀桁架、桅桿天線。2、建筑立面收分變化，平面形狀收分變化多。3、中間一般有桁架加強層等特殊結構樓層。

2超高主體

結構綜合技

術關鍵技術

1、基礎方案、結構體系選擇，概念設計和計算分析技術。

2、風洞試驗參數取值。

3、高強高性能混凝土研制生產及泵送技術。高強寬厚鋼板生產制造技術。

4、混凝土核心筒快速施工技術（平臺及模板）。

5、高層重型鋼結構設計制作及安裝技術（厚板焊接、桁架、巨型柱、鋼板剪

力墻、天線桅桿、高空拼裝等）。

6、塔吊、施工電梯垂直運輸設備選擇、布置、轉換技術。

7、供電、供水、消防轉換技術ARCHITECTU

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A13建筑與裝飾綜合技術

超高層項目設計施工30項主要關鍵技術

超高層項目建筑與裝飾特點：1、建筑耐久性考慮，消防設防標準考慮。2、可維護性要求特別高。2、外圍護幕墻承受風壓大。3、業態多樣，要分區管理控制。井道要進行多次轉換。

4、人流車流量大，平面和垂直交通組織復雜。

4、電力等城市配套設施保障能力要求高。

5、建筑空間高、大，裝飾裝修標準高。

關鍵技術

1、建筑高耐久性和建筑消防技術（現行標準50年，千年建筑。消防設防標準

問題，耐火時限、疏散時間、外救援設備與超高層適應性）。

2、高可維護的建筑技術（機電設備、機電各主系統、末端維護，結構檢測、

監測，幕墻維護，桅桿天線、泛光航障燈、高大空間維護。維護空間考慮，

人可到達，不能封閉，配備專業維護設備）。

3、建筑可更換技術（機電設備、機電各主系統、幕墻、結構構件等各種建筑

系統達使用期限后的更換考慮，運輸、通道問題）。

4、靈活、可調整、可變化的建筑技術（建筑平面空間靈活、高度空間靈活、

金融企業等特殊客戶群、荷載、24h空調，相近業態互變）。

5、高風壓下的建筑幕墻設計安裝技術（大風壓設計、單元、開窗、測試）。

6、分業態管理控制、豎向井道轉換技術（集中與分離協調，建筑布局分、機

電系統分、計量系統分，技術層、設備層、硬質吊頂轉換、高可維護性）。

7、建筑垂直交通組織技術（井道限制芯31部梯、分業態分區、應急疏散）。ARCHITECTU

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A1ARCHITECTU

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A1

超高層項目設計施工30項主要關鍵技術3建筑與裝飾綜合技術關鍵技術8、建筑平面交通與城市交通協調技術（人流車流量大，對城市系統壓力）9、電力、燃氣、自來水、排水與城市配套協調技術（量大、特供電）10、高大建筑空間技術（消防性能化限制靈活性、合理空間的綜合協調）。11、高標準超5A寫字樓與白金五星酒店裝飾技術（材料防火性、空間要求、創意亮點、新材料、新工藝、燈光、智能控制）。12、超高層項目建筑（機電）計算參數合理取值技術研究（人數9-10m2/人，，各種設備負荷疊加方式，不同季節工況，供電負荷與實際差別很大）。4三高機電系統綜合技術

超高層項目設計施工30項主要關鍵技術

超高層項目機電系統特點：1、高標準、高可靠性與高可維護性；2、業態多樣，要分區管理控制。高標準、高可靠性、高可維護性造成機電各系統龐大而復雜。3、業態多樣，機房和井道尺寸的限制，系統要進行多次轉換。

關鍵技術

1、高可靠、高可維護的電力供應技術（容量、雙路、油機、設備更換）。

2、高可靠的消防系統技術（雙路、重力水、報警聯動、排煙送風）。

3、高可靠、高標準的超高速電梯制造與安裝技術（超高速、大運量）。

4、高可靠、高標準、高可維護的冷凍機房（冷凍水系統）、鍋爐房（蒸汽系

統）、柴油發電機房（應急電源系統）、水泵房（給水系統）、冷熱能量交

換站等中心機房（主系統）的設備制造、系統集成與控制技術。

5、高可靠、高舒適度的空調設備制造、系統集成與控制技術（溫濕度、四管

制、VAV、噪音、新風）。

6、以BA系統為核心的弱電各子系統綜合集成整合技術。ARCHITECTU

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A1資金前置

項目成功的關鍵

專業ARCHITECTU

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A1

紫峰大廈項目的經驗總結紫峰大廈實現了綠地超高層項目從0到1的突破。從數據來看無論是建設成本還是速度均創造了紀錄。實現了品質與成本的平衡。我們認為項目成功的關鍵歸結起來六個關鍵字：資金、前置、專業。1資金

紫峰大廈項目的經驗總結

紫峰大廈項目資金運作的特點：1、單盤運作。（10年才拿地）2、總投資數量大，周期長。（開始是40億，后來35億）3、資金自我實現平衡困難。（可售面積配置比少，持有量大）

4、現金流平衡困難。

關鍵字“資金”就是現金流與資金的平衡：

1、滾動開發：A2項目先行啟動，調整方案增加了A1副樓。

2、施工單位墊資。

3、銀行貸款。

4、經營性貸款。

資金運作是項目成敗的關鍵，沒有錢超高層項目是建不起來的。紫峰大廈資金的運作，今天看起來是

一些常規的方法。但如果放在10年前的環境下，相對當時的情況，無論施工單位墊資還是開發貸數

量都是非常巨大的，超過常規的。正是事業部領導的親自組織、協調、談判，度過了一個個驚險的難

關，才有了今天的紫峰大廈。所以第一個關鍵字應該是“資金”。

超高層項目資金單盤運作成功的案例應該講還沒有。紫峰大廈基本實現了單盤資金的平衡，目前中南

的729、恒大合肥金融中心、濟南金融中心等均是單盤模式，其是否能夠成功運作還不可知。

但蘇州東方之門（秋褲）應該是失敗的案例。ARCHITECTU

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A1ARCHITECTU

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紫峰大廈項目的經驗總結-資金來源-滾動開發滾動開發：紫峰大廈項目單盤運作，沒有配住宅。資金投資大，周期長，無法快速回籠。現金流的平衡至關重要。于是就有了A2和副樓。A2項目04年12月22日開工，05年12月26日開盤。A1項目05年5月28日開工，副樓07年5月11日開盤。主樓辦公08年09月26日開盤。滾動開發：A2項目實現銷售3.6619億，均價1.9393萬元/m2。A1副樓+辦公實現銷售24.1910億，均價2.8710萬元/m2。A2和A1副樓為A1塔樓建設提供了將近4億的現金流。ARCHITECTU

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A1

紫峰大廈項目的經驗總結-資金來源-墊資墊資：施工單位的墊資是項目建設期間現金流的重要來源。墊資：僅上海建工高峰時間就墊資將近3個億。第一次付款時形象進度見上圖（06年12月31日）。實際一直到08年開發貸放款，一直只是象征性支付一些。正常按照合同付款時是左圖形象（08年4月主樓60層）。如果上海建工停工，真不好說今天是什么結果。（表面是資金，背后是協調）ARCHITECTU

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A1

紫峰大廈項目的經驗總結-資金來源-開發貸開發貸：是項目建設期間現金流的主要來源。經過數年的艱苦努力，在銀根緊縮的最后關鍵時刻，領導親自組織、協調和談判（形象進度60層接近封頂）：08年4月18日第一筆6.8億放款。

9月1日第二筆2.2億放款。11月30日第三筆1億放款。08年10個億的資金到位。09年1月16日1.5億到位，3月31日1.5億到位。至此在一年的時間內13億資金到位，為項目后續幕墻、裝修、機電等建設提供了最關鍵的保障——資金。可以說沒有資金就沒有今天的紫峰大廈，也就沒有…….ARCHITECTU

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A1

紫峰大廈項目的經驗總結-資金來源-經營貸經營貸：10年項目建成投入使用，13個億的經營貸陸續放款。從現金流來看，項目不但自我平衡，還是凈流出的。24億+13億=37億ARCHITECTU

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紫峰大廈項目的經驗總結-資金-總結現金流來源分析：05年：施工單位墊資。06年：A2銷售+施工單位墊資。07年：A1副樓銷售+施工單位墊資。08年：開發貸+施工單位墊資。09年：開發貸+

A1辦公銷售+施工單位墊資。10年：經營貸+

A1辦公銷售+施工單位墊資。資金平衡分析：A1副樓+辦公實現銷售24.1910億，均價2.8710萬元/m2。項目總投資：

35.39

億，資金缺口：

9.30

億。資金平衡：減少持有，商場銷售。經營貸盤活持有的酒店資產。如果多建

3.24

萬m2的辦公，少建

部分酒店和商業是否可以更好的平衡資金？2前置

紫峰大廈項目的經驗總結-前置

超高層項目管理的特點：1、技術復雜、難度大。（越來越高、大、奇）2、投資大、周期長、管理難度難度大。3、運營成本高。（5000萬能源預計，從4100萬降到3600萬）

4、面臨的風險多。（市場政策、宏觀經濟、資金、技術）

關鍵字“前置”就是工作前置，變串行為并行。

1、有經驗酒店/商業/物業/這些運營團隊的工作前置，前置到產品定位、方案

設計階段。（酒店做的比較好）

2、銷售前置。前置到拿地、產品定位階段（做的好的）。

3、設計前置。前置到拿地、產品定位階段（做的好的）。

4、合約前置。前置到拿地、產品定位階段，特別是方案設計階段。

5、工程前置。前置到產品定位，特別是方案設計階段。

串行方式：最大的缺點就是生產線方式，相互之間缺少交流，溝通。有時各自為政，容易產生專業壁壘，

部門壁壘，容易專業神秘化，部門利益化。許總一直講，只有企業利益，沒有部門利益。會產生管理的損

耗：時間損失，成本損失，品質損失。并行方式：最大的優點就是全局性考慮問題，多角度平衡問題。全

面整體不片面，決策科學合理。通過成分的交流、溝通，專業間問題能夠解決在前邊，可以從各個角度較

好地進行平衡性的選擇決策。解決問題在前期，實施階段問題少，試錯成本少。有利于多角度降成本，多

角度提高速度。多角度提升品質。需要我們去專業化、去部門化，實現專業大融合、部門大融合，專業和

部門的界線模糊。三線聯動、多線聯動。適應新常態，謀求新發展：新思想、新理念、新模式。

有經驗的運營團隊工作前置、銷售團隊工作前置：充分體現了市場決定產品的思維方式。項目前期溝通交

流的越充分，考慮問題越全面，后期試錯成本越少。比如節能與計量、比如建筑功能布局、比如管理界面

等等。前置的越早越有利。ARCHITECTU

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A1ARCHITECTU

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紫峰大廈項目的經驗總結-工作前置-多線聯動資金1、為平衡現金流通過資金策劃增加副樓。2、設計與工程并行：創造了不拆支撐副樓先出地面，創造現金流。（一般突出主樓，我們突出副樓后主樓最后裙樓）

紫峰大廈項目的經驗總結-工作前置-運營管理前置酒店管理前置酒店管理前置：最好是定位階段就介入。為酒店的規模、定位、配置做好顧問。紫峰項目方案階段酒店管理公司參加設計工作。這方面我們做的很好。酒店參與了整個設計過程，包括消防、裝修、洗衣房、廚房、標識等專項設計。所以洲際酒店接收時，雖然有些或多或少的問題，但大的修改調整沒有。整體一次性順利試營業。特別是廚房，沒有什么反復。有的項目

大樓封頂，幕墻結束了還沒定哪家

酒店。南京德基廣場。后期將是顛

覆性的修改調整，不但浪費資源還

需消耗大量時間。ARCHITECTU

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A1商業管理前置商業管理前置：商業資源的整合不是我們的強項，一直是綠地的短板。（做的很好典型萬達，南京德基也不錯）。紫峰商場在建設過程中就經歷了兩次大的停頓和調整，開業后又進行了一次大的改造。原因大家等下可以討論。ARCHITECTU

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A1

紫峰大廈項目的經驗總結-工作前置-運營管理前置物業管理前置物業管理前置：最好在概念方案階段就介入。紫峰在方案階段后期物業非正式方式，提出了一些建議。

物業公司作為整個項目后期管理者，為其它業態提供一些基礎的服務。因此前期的提前介入非常重要，特別是實際管理的團隊如果能夠參與到設計階段，對項目后期的管理具有非常重要的意義。對超高層項目尤其重要。業主方的團隊即使有一些物業管理的經驗，但也不能代替物業團隊的參與，考慮問題的角度是不同的。1、各業態的分界面，今后的管理方式。就是物業提出的建設性建議。紫峰各業態均設置了分控，還有總控。各業態均有獨立變電站。所以消防、安防等管理才可以分開，供電才可以分開計量。但由于沒有整個過程系統性的參與，所以也還是留有一些遺憾的。比如關于各業態空調冷、熱水計量的問題等，雖然后期進行了一些改造，但效果并不好。2、反面例子南京金融城設計階段沒有物業參與，業主方和設計單位又沒有經驗：地下室沒有考慮貨物和垃圾運輸車輛的進入。沒有送貨平臺和垃圾房，今后只有從大堂進出，降低了項目的品質。后期成立專門物業公司后，地下室結構已完成，修改困難。供電的分界也思路混亂：既按照樓棟進行了分界，地下室又按照就近原則進行了混搭。（紫峰地下室有獨立的變電站）ARCHITECTU

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紫峰大廈項目的經驗總結-工作前置-合約管理前置合約管理前置合約管理前置：紫峰項目的招采工作提前介入到了方案階段。介入的越早，對項目越有利。由于對市場和價格了解，很容易找到成本的敏感點，與設計一起有針對性的進行方案替代，和材料產品替換。1、酒店廚房設備招標，在方案階段即提前參與，要求方案單位盡可能采用國內成熟產品，多次參與方案討論。廚房設備從最初的3000多萬降到1670萬。2、項目機電系統較為復雜，各系統分項招投標時就與設計密切溝通、相互學習。通過在整個招標過程的不斷深入了解，利用對市場價格的了解，找到敏感點聯合設計進行充分優化。在保證相應功能及品質的基礎上最大程度的控制和降低成本，如燈具招標許多進行了國產替換，最終由招標時的七八千萬降至兩千萬左右，酒店的房控系統及AV系統招標也由最初的三千萬左右降至一千萬左右。3、大型設備招標及合同簽訂過程中不但對其正常質保期進行約定，而且對其正常質保期后十年期的維護保養也進行了相關約定，這大大減小了維保期后大廈運行維護成本控制壓力，讓各設備商及系統商無法在質保期后對相關維護保養進行強買強賣，從而減小了大廈后期維護成本。

紫峰大廈項目的經驗總結-工作前置-工程管理前置工程管理前置工程管理前置：紫峰項目的工程管理也提前介入到了方案階段。這項工作介入的越早，對項目也是越有利。通過全局性的考慮，預先進行策劃和規劃，過程中的不斷優化。依靠工程經驗和對技術的了解，很容易找到制約進度的敏感點，成本的敏感點。與設計、合約、施工單位一起有針對性的進行工程策劃，施工規劃和工程優化。1、在圍護方案設計階段，

工程就結合現金流、關鍵

線路介入到設計中去。與

設計一起交流，想辦法，

才有了后來的“突出副樓、

主樓”，不拆支撐出地面

的設計。副樓提前4個月

左右出地面。ARCHITECTU

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A12006年9月11日ARCHITECTU

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紫峰大廈項目的經驗總結-工作前置-工程管理前置工程管理前置2、鋼結構節點優化：華東院的鋼結構設計，對于節點型式一直非常糾結。難度在于既要考慮成本，又要考慮可靠性和施工便利。工程部門介入設計中：與設計、合約一起多次比選優化，最終選擇了：特別重要構件伸臂桁架采用栓接，帶狀桁架采用栓焊，梁柱節點栓焊，柱節點全焊接等多種節點型式。實踐證明：該方案兼顧了成本、施工和質量。2006年9月11日ARCHITECTU

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紫峰大廈項目的經驗總結-工作前置-工程管理前置工程管理前置2006年9月11日ARCHITECTU

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紫峰大廈項目的經驗總結-工作前置-工程管理前置工程管理前置3、那時還沒有合約規劃，工程前置到招采階段，實際做了一些這方面的工作。采用總分包模式。上海建工總承包，其下屬三個單位：上海四建、上海機施、上海安裝分別承擔土建、鋼結構安裝、機電安裝工作。其余的主要施工單位如幕墻安裝、電梯安裝、精裝修等都與總包簽訂的指定分包合同。材料、設備、構件供應采用平行分包模式。這種模式對于超高層項目工程管理是非常有利的。合同文件制定嚴密且有預見性。（1）總包合同措施項目包干。由于是擴初圖紙招標，對于復雜項目這種方式對我們規避風險是非常有利的。比如頂部的天線，150米高，直徑2.7-2.3-1.2米，重達405噸。怎么安裝如果不是事先談定，待進場后將很難談判。ARCHITECTU

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紫峰大廈項目的經驗總結-工作前置-工程管理前置工程管理前置（2）但是在合同界面劃分上，存在疏漏。機電系統的界面進行了簡單化的一刀切。造成實際執行過程中出現很多問題。特別是末端的調試階段，由于責任難以理清，出現問題相互推諉扯皮。消耗了大量的管理資源，并且遺留下很多問題。這是酒店一個洗手臺盆下邊的機電線路：電伴熱、燈電源、鏡子電視。客房的一盞燈不亮要設計三家單位：放電線和控制線的，接控制線的，接電源線的。弱電井里的各種線更是成千上萬。3專業

紫峰大廈項目的經驗總結-專業

超高層項目技術的特點：1、技術復雜，分工細致。2、專業難度大，協作要求高。3、

4、

關鍵字“專業”就是專業的人、專業的隊伍做專業的事。

1、業主管理團隊是專業專心做一個項目，六年磨一劍。

2、方案設計、施工圖設計、專項設計、顧問專家、設備供應都是國內乃至國

際頂尖的專業人士或單位。

3、監理單位、總承包商、分包商、也都是國內一流的隊伍。

超高層項目：技術復雜，細分專業很多，專業難度大，協作要求高。業主的管理團隊要專業化，不但有廣

度，還要有深度。團隊要相對穩定，減少人員波動對項目帶來的影響。

大量的技術問題需要解決，需要試驗攻關。一些材料設備需要專門研制。很多技術資源需要整合。因此就

要有專業的單位去生產、去施工、去研究，專業的業主團隊去整合各種技術資源。專業的人+專業的隊伍

是做出專業產品的重要保證。

紫峰大廈正是集中了一大批人才，整合了國際、國內一大批資源，才能夠做出性價比高的產品。

我們業主方不生產產品，我們是資源的整合者，整合這么多專業的人、專業的隊伍，我們也要專業。ARCHITECTU

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A1ARCHITECTU

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