房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概述第一章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概述主要內(nèi)容：第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的基本概念第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的特征與作用第三節(jié)我國(guó)香港、臺(tái)灣及美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)第四節(jié)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀與趨勢(shì)學(xué)習(xí)要求：

掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵和必要性、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的基本類(lèi)型；熟悉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的概念和起源，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的現(xiàn)實(shí)意義；了解香港、臺(tái)灣及國(guó)外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的基本概念一、經(jīng)紀(jì)與經(jīng)紀(jì)人（一）經(jīng)紀(jì)概念、基本含義、作用、特點(diǎn)、經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的基本方式、經(jīng)紀(jì)收入（二）經(jīng)紀(jì)人經(jīng)紀(jì)人的概念、起源與發(fā)展、經(jīng)紀(jì)人的分類(lèi)、經(jīng)紀(jì)人的基本活動(dòng)范圍、經(jīng)紀(jì)人在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的作用二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)內(nèi)涵、必要性、功能定位、服務(wù)內(nèi)容、基本活動(dòng)類(lèi)型一、經(jīng)紀(jì)與經(jīng)紀(jì)人（一）經(jīng)紀(jì)1、概念：經(jīng)紀(jì)作為一種社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一種中介行為，是指為促成各種市場(chǎng)交易而從事的居間、代理及行紀(jì)（hangji)等的有償服務(wù)活動(dòng)。2、基本含義：經(jīng)紀(jì)活動(dòng)是一種中介活動(dòng)牽線(xiàn)說(shuō)合，促成交易以營(yíng)利為目的傭金一、經(jīng)紀(jì)與經(jīng)紀(jì)人（一）經(jīng)紀(jì)3、作用：傳播經(jīng)濟(jì)信息加速商品流通優(yōu)化資源配置推動(dòng)市場(chǎng)規(guī)范完善促進(jìn)社會(huì)發(fā)展一、經(jīng)紀(jì)與經(jīng)紀(jì)人（一）經(jīng)紀(jì)4、特點(diǎn)活動(dòng)范圍的廣泛性活動(dòng)內(nèi)容的服務(wù)性活動(dòng)地位的居間性活動(dòng)目的的有償性活動(dòng)責(zé)任的確定性活動(dòng)的非連續(xù)性一、經(jīng)紀(jì)與經(jīng)紀(jì)人（一）經(jīng)紀(jì)5、經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的基本方式居間：指經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，撮合交易成功并從委托人取得報(bào)酬的一種商業(yè)行為。代理：指經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在受托權(quán)限內(nèi)，以委托人名義與第三方進(jìn)行交易，并由委托人直接承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的商業(yè)行為。行紀(jì)：是指經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)受委托人的委托，以自己的名義與第三方進(jìn)行交易，并承擔(dān)規(guī)定的法律責(zé)任的商業(yè)行為。一、經(jīng)紀(jì)與經(jīng)紀(jì)人（一）經(jīng)紀(jì)6、經(jīng)紀(jì)收入傭金是經(jīng)紀(jì)收入的基本來(lái)源（1）性質(zhì)：傭金是經(jīng)營(yíng)收入、勞動(dòng)收入、風(fēng)險(xiǎn)收入的綜合體。（2）分類(lèi)：法定傭金指經(jīng)紀(jì)人從事特定經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時(shí)，按照國(guó)家對(duì)特定經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)規(guī)定的傭金標(biāo)準(zhǔn)獲取的傭金。自由傭金是指經(jīng)紀(jì)人與委托人協(xié)商確定的傭金。區(qū)別于回扣傭金與回扣傭金以經(jīng)紀(jì)合同為依據(jù)，由委托人支付給經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)而不是具體經(jīng)辦業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)人員個(gè)人。只要經(jīng)紀(jì)合同合法，傭金就是經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)正大光明的收入?；乜凼怯少u(mài)方暗中轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)方具體經(jīng)辦人的一部分讓利。收受回扣屬于違法行為。復(fù)習(xí)思考題（）以經(jīng)紀(jì)合同為依據(jù)，由委托人支付給經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)而不是具體經(jīng)辦業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)人個(gè)人。

A傭金B(yǎng)信息費(fèi)

C回扣D薪金答案：（A）

復(fù)習(xí)思考題傭金分為法定傭金和(

)兩種。

A．定金傭金

B．訂金傭金

C．預(yù)付傭金

D．自由傭金

答案：（D）

復(fù)習(xí)思考題經(jīng)紀(jì)人在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，除非事先有(

)，經(jīng)紀(jì)人不得要求當(dāng)事人支付傭金以外的其他費(fèi)用。A．經(jīng)紀(jì)操作

B．經(jīng)紀(jì)勞動(dòng)付出

c．經(jīng)紀(jì)合同約定

D．特殊考慮答案：（C）

復(fù)習(xí)思考題經(jīng)紀(jì)作為一種社會(huì)中介服務(wù)活動(dòng)，主要有（）特點(diǎn)。A、活動(dòng)范圍的廣泛性B、活動(dòng)內(nèi)容的豐富性C、活動(dòng)地位的居間性D、活動(dòng)目的的有償性E、活動(dòng)對(duì)象的靈活性答案：（ACD）在中國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的作用具體體現(xiàn)在（）方面。A、

傳播經(jīng)濟(jì)信息B、

加速商品流通C、

促進(jìn)文化交流D、優(yōu)化資源配置E、

推動(dòng)市場(chǎng)規(guī)范完善答案：（ABDE）一、經(jīng)紀(jì)與經(jīng)紀(jì)人（二）經(jīng)紀(jì)人1、經(jīng)紀(jì)人概念《辭海》：“是為買(mǎi)賣(mài)雙方介紹交易以獲取傭金的中間商人”。經(jīng)紀(jì)人是中介人，也稱(chēng)為居間人，在商業(yè)活動(dòng)中不歸屬委托人或第三方，完全處于中介地位，并通過(guò)其中介服務(wù)活動(dòng)獲得相應(yīng)的報(bào)酬?！把纼~”、“牙人”、“掮（qian）客”從經(jīng)紀(jì)產(chǎn)生的歷史看,經(jīng)紀(jì)以商品生產(chǎn)和商品交換為產(chǎn)生和發(fā)展的前提。三次社會(huì)大分工：原始社會(huì)后期,人類(lèi)社會(huì)發(fā)生了第一次大規(guī)模的社會(huì)分工,即畜牧業(yè)和農(nóng)業(yè)的分離。隨著生產(chǎn)力的進(jìn)一步發(fā)展,在父系氏族公社時(shí)期,發(fā)生了第二次社會(huì)大分工,即手工業(yè)和農(nóng)業(yè)的分離。隨著商品生產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展,第三次社會(huì)大分工,出現(xiàn)了商業(yè)。經(jīng)紀(jì)的產(chǎn)生和發(fā)展是商品生產(chǎn)和商品交換發(fā)展的產(chǎn)物,是社會(huì)分工的必然結(jié)果。一、經(jīng)紀(jì)與經(jīng)紀(jì)人經(jīng)紀(jì)活動(dòng)起源于(

)。

A．第一次社會(huì)大分工

B．第二次社會(huì)大分工

C．第三次社會(huì)大分工

D．現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)答案：（C）一、經(jīng)紀(jì)與經(jīng)紀(jì)人（二）經(jīng)紀(jì)人2、我國(guó)經(jīng)紀(jì)人的起源與發(fā)展我國(guó)歷史上最早的經(jīng)紀(jì)人出現(xiàn)于馬市，即兩漢時(shí)期的“駔儈”（zu

kuai）。唐朝出現(xiàn)同業(yè)組織：牙行明朝后，牙商分為“官伢”、“私牙”清朝“買(mǎi)辦”民國(guó)“華經(jīng)理”、“掮客”建國(guó)后（1950年）被取締，經(jīng)紀(jì)業(yè)停頓或轉(zhuǎn)入地下改革開(kāi)放后經(jīng)紀(jì)活動(dòng)活躍一、經(jīng)紀(jì)與經(jīng)紀(jì)人（二）經(jīng)紀(jì)人3、經(jīng)紀(jì)人分類(lèi)（1）根據(jù)經(jīng)紀(jì)人的不同組織結(jié)構(gòu)形式，分為：個(gè)體經(jīng)濟(jì)人、合伙經(jīng)紀(jì)人、公司或企業(yè)經(jīng)紀(jì)人（2）根據(jù)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)的不同社會(huì)區(qū)域，分為：鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)紀(jì)人、城市經(jīng)紀(jì)人、邊貿(mào)經(jīng)紀(jì)人（3）根據(jù)經(jīng)紀(jì)人的素質(zhì)水平不同，分為：一般經(jīng)紀(jì)人、專(zhuān)家型經(jīng)紀(jì)人（4）按經(jīng)紀(jì)活動(dòng)所涉及的內(nèi)容不同，分為：一般商品經(jīng)紀(jì)人、產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀(jì)人、證券經(jīng)紀(jì)人、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人、期貨經(jīng)紀(jì)人、技術(shù)經(jīng)紀(jì)人、勞動(dòng)力經(jīng)紀(jì)人、文化經(jīng)紀(jì)人、體育經(jīng)紀(jì)人和交通運(yùn)輸經(jīng)紀(jì)人等等。（5）從職業(yè)角度劃分為：專(zhuān)職經(jīng)紀(jì)人、兼職經(jīng)紀(jì)人一、經(jīng)紀(jì)與經(jīng)紀(jì)人（二）經(jīng)紀(jì)人4、經(jīng)紀(jì)人在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的作用（了解）經(jīng)紀(jì)人的中介服務(wù)活動(dòng)，是建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的需要；經(jīng)紀(jì)人的中介服務(wù)，有利于活躍商品流通，促進(jìn)人才、文化、體育等的交流，有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)生活的豐富；經(jīng)紀(jì)人的中介服務(wù)活動(dòng)，有利于打破地區(qū)封鎖、行業(yè)分割的狀況，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展；有利于人才資源的合理配置二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（一）內(nèi)涵房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指以收取傭金為目的，為促進(jìn)他人房地產(chǎn)交易而從事居間、代理等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。居間：指向委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并收取委托人傭金的一種商業(yè)行為。代理：是指以委托人名義，在授權(quán)范圍內(nèi)，為促成委托人與第三方進(jìn)行房地產(chǎn)交易而提供服務(wù)，并收取委托人傭金的行為。傭金：指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)完成受委托事項(xiàng)后，由委托人向其支付的報(bào)酬。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)根據(jù)代理項(xiàng)目的不同，實(shí)行不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如房屋買(mǎi)賣(mài)代理收費(fèi)，按成交價(jià)格總額分檔累退計(jì)收：

房地產(chǎn)價(jià)格總額(萬(wàn)元)累退計(jì)費(fèi)率(%)

500以下(含500)

2.5

501—200022001—5000

1.5

5001-10000

110000以上0.5二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的必要性房地產(chǎn)價(jià)格昂貴房地產(chǎn)不可移動(dòng)房地產(chǎn)交易的復(fù)雜性房地產(chǎn)商品自身信息的復(fù)雜性房地產(chǎn)交易價(jià)格的復(fù)雜性房地產(chǎn)交易專(zhuān)業(yè)信心的復(fù)雜性房地產(chǎn)交易信息的復(fù)雜性二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的功能定位1、溝通信息，提供咨詢(xún)2、促成交易、提高效率3、公平買(mǎi)賣(mài)、保障安全二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容（了解）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)貫穿于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的始終，在房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)各個(gè)環(huán)節(jié)所提供的服務(wù)內(nèi)容也有所差別。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容1、房地產(chǎn)生產(chǎn)環(huán)節(jié)服務(wù)對(duì)象主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者和土地供求者，包括開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)，有權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地供應(yīng)者及諸多土地使用權(quán)的受讓者。提供的服務(wù)：l

為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商尋找項(xiàng)目用地或投資伙伴；l

為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析與研究；l

為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供融資與信貸信息服務(wù)；l

為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)代辦申請(qǐng)手續(xù)，代領(lǐng)有關(guān)證件；l

代辦工程招投標(biāo)事宜、協(xié)助選擇承建商等。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容2、房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)服務(wù)對(duì)象主要是如新商品房存量房的購(gòu)買(mǎi)者、經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售者，房地產(chǎn)權(quán)交易房屋出租、承租者，差價(jià)換房者，房地產(chǎn)抵押者、典當(dāng)者。提供的服務(wù)：承擔(dān)銷(xiāo)售策劃、廣告推介等工作；為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商代理銷(xiāo)售或出租新建商品房；為房屋需求者購(gòu)買(mǎi)或租賃新建商品房；為存量房地產(chǎn)所有者出售、出租、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)；為存量房地產(chǎn)需求者購(gòu)買(mǎi)、承租或受讓房地產(chǎn)；為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交換者與差價(jià)換房者尋找交換目標(biāo)和換房對(duì)象，組織雙方洽談，幫助雙方協(xié)議成交，代辦申請(qǐng)批準(zhǔn)手續(xù)，領(lǐng)取有關(guān)證件；為房地產(chǎn)抵押、房屋租賃代辦抵押登記與稅賃備案手續(xù)，領(lǐng)取房屋租賃證、抵押貸款登記證件；為購(gòu)買(mǎi)新房屋者向資金管理中心和商業(yè)銀行融資，代辦抵押貸款手續(xù)等。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容3、房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)代理物業(yè)管理．為房地產(chǎn)業(yè)主和物業(yè)管理公司牽線(xiàn)搭橋，為雙方協(xié)商物業(yè)管理事項(xiàng)提供服務(wù)為房屋保險(xiǎn)者代辦房險(xiǎn)手續(xù)。其他房產(chǎn)服務(wù)內(nèi)容。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的基本類(lèi)型房地產(chǎn)居間房地產(chǎn)代理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的基本類(lèi)型1、房地產(chǎn)居間指向委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并收取委托人傭金的一種商業(yè)行為。為適應(yīng)市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)居間活動(dòng)逐漸發(fā)展成為專(zhuān)業(yè)化操作相對(duì)獨(dú)立的工作領(lǐng)域，如：房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間、房地產(chǎn)租賃居間、房地產(chǎn)抵押居間、房地產(chǎn)投資居間等。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的基本類(lèi)型2、房地產(chǎn)代理是指以委托人名義，在授權(quán)范圍內(nèi)，為促成委托人與第三方進(jìn)行房地產(chǎn)交易而提供服務(wù)，并收取委托人傭金的行為。商品房銷(xiāo)售代理是中國(guó)目前房地產(chǎn)代理活動(dòng)的主要形式。房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理的區(qū)別房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理是兩類(lèi)不同的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，在法律性質(zhì)上有明顯差異：在房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以同時(shí)接受一方或相對(duì)兩方委托人的委托，向一方或相對(duì)兩方委托人提供居間服務(wù)。在房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)只能接受一方委托人的委托代理事務(wù)。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的基本類(lèi)型除居間和代理兩種基本類(lèi)型外，還有兩類(lèi)活動(dòng)——房地產(chǎn)行紀(jì)和房地產(chǎn)拍賣(mài)，有時(shí)也被視為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的兩種特殊形式。第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的特征與作用一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的特性

1、服務(wù)性

2、專(zhuān)業(yè)性

3、地域性

第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的特征與作用二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的必要性1、房地產(chǎn)商品的特性2、房地產(chǎn)交易的復(fù)雜性3、城鎮(zhèn)住房制度改革深入的需要第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的特征與作用三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的作用1、溝通信息、提供咨詢(xún)2、促成交易、提高效益3、公平買(mǎi)賣(mài)、保障安全第三節(jié)我國(guó)香港、臺(tái)灣及美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)一、我國(guó)香港地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展（一）牌照制度（二）傭金制度（三）糾紛處理制度（四）信譽(yù)及風(fēng)險(xiǎn)賠償制度第三節(jié)我國(guó)香港、臺(tái)灣及美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)二、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的發(fā)展1、執(zhí)業(yè)資質(zhì)與教育培訓(xùn)制度2、傭金制度3、信譽(yù)制度4、糾紛處理制度二、美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度美國(guó)房地產(chǎn)交易有85%通過(guò)中介服務(wù)業(yè)交易而成。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員有銷(xiāo)售員和經(jīng)紀(jì)人之分，目前美國(guó)中介業(yè)領(lǐng)有執(zhí)照的經(jīng)紀(jì)人和銷(xiāo)售員約占美國(guó)人口的1%，地位較高。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)傭金率高：對(duì)未開(kāi)發(fā)土地轉(zhuǎn)讓的銷(xiāo)售傭金率為銷(xiāo)售總額的6%~10%獨(dú)戶(hù)住宅的傭金率為3%~8%大型商業(yè)用房地產(chǎn)的傭金率為3%~6%三、美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度1、經(jīng)紀(jì)人組織全國(guó)性的經(jīng)紀(jì)人組織房地產(chǎn)師協(xié)會(huì)——有執(zhí)照的經(jīng)紀(jì)人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)——有執(zhí)照的銷(xiāo)售員州經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)——FALK三、美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度2、美國(guó)經(jīng)紀(jì)人的業(yè)務(wù)范圍包括：各種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易過(guò)程中的談判協(xié)商事項(xiàng)；代理房地產(chǎn)銷(xiāo)售和租賃活動(dòng)；代理抵押貸款；代理收租；代理房地產(chǎn)交換；代理房地產(chǎn)拍賣(mài)；代理房地產(chǎn)價(jià)值占半數(shù)以上的企業(yè)拍賣(mài)三、美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度3、房地產(chǎn)復(fù)原基金美國(guó)許多州都設(shè)立房地產(chǎn)復(fù)原基金，是由領(lǐng)照人在申請(qǐng)注冊(cè)時(shí)所繳納的特別款費(fèi)積累而成。該基金的設(shè)立是為了保證社會(huì)公民一旦因某一經(jīng)紀(jì)人的不良行為而導(dǎo)致受損時(shí)，能得到復(fù)原基金的賠償，以保護(hù)社會(huì)公民的利益。第四節(jié)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展（一）我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的歷史沿革（二）我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的現(xiàn)狀（三）我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)（四）港臺(tái)地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展（一）我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的歷史沿革1、1949年之前中國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)宋代“典賣(mài)田宅增牙稅錢(qián)”元《通制條格》卷十八《關(guān)市》“房牙”1840年鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)之后“房地產(chǎn)掮客”特點(diǎn)：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)時(shí)，多有不適當(dāng)行為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)在其發(fā)展過(guò)程中，沒(méi)有形成行業(yè)組織政府已開(kāi)始重視對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的管理，但力度不夠（一）我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的歷史沿革2、1949年以后中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展解放初期民間的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)較為活躍，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)混亂20世紀(jì)50年代至改革開(kāi)放前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)基本消失改革開(kāi)放后房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)活躍（二）我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的現(xiàn)狀目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的特點(diǎn)：規(guī)模小，資金實(shí)力弱起步晚，操作水平低從業(yè)人員素質(zhì)不一，良莠不齊影響不大，知名度低各地區(qū)經(jīng)紀(jì)服務(wù)水平參差不齊，服務(wù)內(nèi)容也有差別政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的管理進(jìn)一步加強(qiáng)（三）我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的規(guī)模化2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的專(zhuān)業(yè)化3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的規(guī)范化4、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)信息網(wǎng)絡(luò)化與共享化5、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)服務(wù)的品牌化6、政府、專(zhuān)業(yè)協(xié)會(huì)、經(jīng)紀(jì)企業(yè)、消費(fèi)者的相互關(guān)系明晰化（四）中國(guó)港臺(tái)地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展1、1949年以后香港地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在香港被稱(chēng)為地產(chǎn)代理公司，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)被稱(chēng)為地產(chǎn)代理業(yè)。大約70%的房地產(chǎn)交易是由地產(chǎn)代理促成的。1997年5月21日，香港頒布《地產(chǎn)代理?xiàng)l例》，標(biāo)志著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)納入了法治化管理的軌道。20世紀(jì)90年代跨區(qū)經(jīng)營(yíng)成熟的地產(chǎn)代理公司由據(jù)點(diǎn)式發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)榫W(wǎng)絡(luò)式拓展，本地地產(chǎn)代理公司日漸成熟。（四）中國(guó)港臺(tái)地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展1、1949年以后香港地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展香港房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的現(xiàn)狀特點(diǎn)：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)與政府關(guān)系密切。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)與銀行等金融機(jī)構(gòu)息息相關(guān)。地產(chǎn)代理商與開(kāi)發(fā)商之間既競(jìng)爭(zhēng)又合作。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)與法律界緊密聯(lián)系。香港房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)具有較強(qiáng)的彈性和適應(yīng)性，經(jīng)營(yíng)手法靈活多樣。香港房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的傭金較低。存在的主要問(wèn)題：與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相比，代理企業(yè)處于相對(duì)弱勢(shì)的位置。經(jīng)紀(jì)業(yè)從業(yè)人員過(guò)多，整個(gè)行業(yè)過(guò)度膨脹。（四）中國(guó)港臺(tái)地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展2、1949年以后臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展（1）傳統(tǒng)時(shí)期（1970年以前）“跑單幫”，無(wú)固定營(yíng)業(yè)場(chǎng)所和交易制度，也無(wú)傭金的收取比例（2）中介雛形時(shí)期（1971—1980）有組織的中介機(jī)構(gòu)（3）零星戶(hù)時(shí)期（1980—1985）“零星屋供銷(xiāo)公司”（4）中介公司建立時(shí)期（1985——1991）“房屋介紹公司”（5）中介發(fā)展時(shí)期（1991—1996）拓展項(xiàng)目，全面服務(wù)調(diào)整薪獎(jiǎng)，注重品牌同業(yè)聯(lián)盟，交易安全二、美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度美國(guó)房地產(chǎn)交易有85%通過(guò)中介服務(wù)業(yè)交易而成。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員有銷(xiāo)售員和經(jīng)紀(jì)人之分，目前美國(guó)中介業(yè)領(lǐng)有執(zhí)照的經(jīng)紀(jì)人和銷(xiāo)售員約占美國(guó)人口的1%，地位較高。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)傭金率高：對(duì)未開(kāi)發(fā)土地轉(zhuǎn)讓的銷(xiāo)售傭金率為銷(xiāo)售總額的6%~10%獨(dú)戶(hù)住宅的傭金率為3%~8%大型商業(yè)用房地產(chǎn)的傭金率為3%~6%二、美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度1、經(jīng)紀(jì)人組織全國(guó)性的經(jīng)紀(jì)人組織房地產(chǎn)師協(xié)會(huì)——有執(zhí)照的經(jīng)紀(jì)人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)——有執(zhí)照的銷(xiāo)售員州經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)——FALK二、美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度2、美國(guó)經(jīng)紀(jì)人的業(yè)務(wù)范圍包括：各種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易過(guò)程中的談判協(xié)商事項(xiàng)；代理房地產(chǎn)銷(xiāo)售和租賃活動(dòng)；代理抵押貸款；代理收租；代理