上海市2013年基準地價更新成果第一章基準地價成果基準地價內涵說明本次基準地價成果為分用途各級別國有建設用地在一定設定條件下的土地使用權平均價格。A基準日為2013年1月1日；B使用年限為對應用途的法定最高出讓年限；C開發強度為各用途各級別的設定容積率；D住宅、商業、辦公用地開發程度為“七通一平”，指宗地外通路、供電、通訊、通上水、通下水、通污水、通燃氣及宗地內場地平整；研發總部類和工業用地開發程度為“五通一平”，指宗地外通路、供電、通訊、通上水、通下水及宗地內場地平整。表1－1上海市基準地價內涵說明表內容用途'一基準日開發程度年限使用權類型住宅2013年1月1日七通一平70出讓國有建設用地使用權商業2013年1月1日七通一平40出讓國有建設用地使用權辦公2013年1月1日七通一平50出讓國有建設用地使用權研發總部2013年1月1日五通一平50出讓國有建設用地使用權工業2013年1月1日五通一平50出讓國有建設用地使用權基準地價成果表上海市2013年基準地價采用分類定級的方式，即依據不同用途劃分土地級別，并確定基準地價成果。各用途各級別的基準地價成果，如下表：表1－2上海市基準地價成果表（樓面地價）基準日：2013年1月1日 單位：元/平方米用途住宅商業辦公研發總部工業級別價格設定容積率價格設定容積率價格設定容積率價格設定容積率價格設定容積率125,84034,06022,8506,500218,89027,09017,0404,350315,22019,67012,9102,740412,75015,27010,9901,450510,73011,1307,35099068,2008,1205,7801,55086076,1605,7704,23092061584,3704,4003,09067545092,8102,9102,070450300102,0902,2301,370說明：該表不可獨立理解和使用，須與基準地價土地級別范圍說明和成果應用說明結合使用。

表1－3上海市基準地價成果表（土地面積單價）基準日：2013年1月1日 單位：萬元/畝用途住宅商業辦公研發總部工業級別價格設定容積率價格設定容積率價格設定容積率價格設定容積率價格設定容積率14,3079,0836,09386723,1487,2244,54458032,0292,6233,44329241,7002,0362,56415551,4311,3361,71510669849741,34920769773961570512341840846951590309262233276602010167178183說明：該表不可獨立理解和使用，須與基準地價土地級別范圍說明和成果應用說明結合使用。土地級別范圍說明根據不同用途土地價格影響因素因子的分布情況，住宅、商業、辦公用地分為10個級別，研發總部、工業用地分為9個級別。所述級別范圍均不含灘涂。住宅用地全市住宅用地共分為10級，中心城區以1－6級為主。具體定級范圍說明如下：1級：黃浦江以西：北京西路－萬航渡路－華山路－延安西路－江蘇路－華山路－廣元西路－恭城路－虹橋路－文定路－南丹路－南丹東路－宛平路－建國西路－襄陽南路－永嘉路－瑞金二路－復興中路－西藏南路－西藏中路－北京西路北外灘：秦皇島路－楊樹浦路－東大名路－大名路－黃浦江－秦皇島路黃浦濱江：中山東路、中山東一路、中山南路：蘇州河－南浦大橋徐匯濱江：黃浦江－滬杭鐵路新日支線－宛平南路－龍華港－黃浦江黃浦江以東：黃浦江－張家浜－浦明路－浦電路－浦城路－陸家嘴環路－黃浦江2級：黃浦江以西：黃浦江－秦皇島路－楊樹浦路－大連路－周家嘴路－海寧路－河南北路－蘇州河－長壽路－武寧路－蘇州河－中山西路（內環）－延安西路－虹許路（中環）－古羊路－宋園路－吳中路－中山西路（內環）－延安西路（延安路高架）－虹許路（中環）－古羊路－宋園路－吳中路－中山西路（內環）－中山南二路（內環）－宛平南路－龍華港－黃浦江，所圍范圍內1級以外的其他地區黃浦江以東：黃浦江－陸家嘴環路－浦城路－浦電路－浦明路－張家浜－黃浦江－塘橋新路－浦建路－東方路－浦電路－靈山路－民生路－黃浦江聯洋：楊高中路－民生路－錦繡路－芳甸路－花木路－羅山路（內環）－楊高中路世紀公園：花木路－錦繡路－梅花路－白楊路－龍陽路－芳甸路－花木路3級：內環內除楊浦區，1－2以外的其他區域黃浦江以西：楊浦濱江：楊樹浦路－秦皇島路－黃浦江－寧國路（內環）－楊樹浦路天山：蘇州河－雙流路－天山路－古北路－延安西路－中山西路（內環）－蘇州河田林龍華世博濱江：吳中路－桂林路－桂林南路－滬杭鐵路－龍吳路－上中路（中環）－黃浦江－龍華港－宛平南路－中山南二路（內環）－中山西路（內環）－吳中路新江灣城：軍工路－楊浦區西部行政邊界（逸仙路）－政立路－淞滬路－閘殷路－軍工路黃浦江以東：世博區域：世博大道－耀華路－浦東南路－龍陽路－世博大道碧云：楊高中路－羅山路（內環）－錦繡東路－金橋路（中環）－楊高中路4級：政立路－逸仙路高架－汶水東路－粵秀路－彭江路－共和新路－靈石路－嵐皋路－石泉路－中寧路－武寧路－大渡河路－金沙江路－真北路－蘇州河－北虹路－天山西路－環西一大道（外環）－吳中路－蓮花路－滬閔路－虹梅路（中環）－上中西路（中環）－上中路（中環）－龍吳路－黃浦江－耀華路－浦東南路－高科西路－張江路（中環）－金橋路（中環）－黎平路（中環）－軍工路（中環）－翔殷路（中環）－國和路－政立路，所圍范圍內1－3級以外的其他地區5級：黃浦江－楊浦區北部行政邊界－逸仙路高架－場中路－共和新路－汶水路（中環）－真北路（中環）－滬寧鐵路－祁連山南路－普陀區西部行政邊界－蘇州河－環西一大道（外環）－環南二大道（外環）－黃浦江－中環－華夏西路（中環）－華夏中路（中環）－張江路（中環）－高科中路－申江路－唐陸公路－東陸公路－楊高北路－趙家溝－黃浦江，所圍范圍內1－4級以外的其他區域6級：外環內1-5級以外的其他區域（除浦東新區港城路、中高路以北區域）普陀區、長寧區、徐匯區1－5級以外的其他區域嘉定區：真新新村街道外環外區域寶山區：友誼路街道、吳淞街道規劃建設區閔行區：閔行邊界－北橫涇－滬青平公路－中春路－春申塘－閔行區邊界－環南大道（外環）－環西大道（外環）－閔行邊界浦東新區：外環高速公路（S20）—龍東大道―華東路一川楊河浦東運河一迎賓高速公路（S1）—外環高速公路（S20）7級：黃浦江以西：閔行區：華漕鎮、顓橋鎮、馬橋鎮、吳涇鎮、江川街道規劃建設區寶山區：顧村鎮、楊行鎮、大場鎮規劃建設區內6級以外的其他區域嘉定區：江橋鎮、南翔鎮規劃建設區松江區：九亭鎮、新橋鎮規劃建設區青浦區：徐涇鎮規劃建設區黃浦江以東：浦東新區：高橋鎮、高東鎮規劃建設區內6級以外的其他區域；S20以西1—6級以外的其他區域浦東新區（原南匯區）：周浦、康橋鎮規劃建設區閔行區：浦江鎮沈杜公路以北區域8級：黃浦江以西：寶山區：月浦鎮、羅店鎮規劃建設區嘉定區：新成路街道、菊園新區、嘉定鎮街道、安亭鎮、馬陸鎮、嘉定工業區規劃建設區松江區：岳陽街道、永豐街道、方松街道、中山街道，佘山鎮、泗涇鎮、洞涇鎮、車墩鎮、小昆山鎮規劃建設區青浦區：朱家角鎮滬渝高速公路（G50）以北區域、趙巷鎮、盈浦街道、夏陽街道、香花橋街道規劃建設區、華新鎮金山區：朱涇鎮建成區（健康路—亭楓公路—仙業路—臨源街）、金山新城建成區（龍翔路—東平北路—東平南路—臨桂路—衛零路—隆平路—衛一路—大堤路—荔浦路—海濱路—滬杭公路—亭衛南路－亭衛公路－龍翔路）、楓涇鎮建成區、楓涇新鎮區黃浦江以東：閔行區：浦江鎮沈杜公路以南區域浦東新區（含原南匯區）：惠南鎮規劃建設區、臨港新城中心區、祝橋鎮、六灶鎮、宣橋鎮、新場鎮、航頭鎮奉賢區：南橋鎮；金匯港一G1501上海繞城高速一浦星公路一金匯鎮界－金匯港9級：上海市（不含金山區、崇明縣）1－8級以外的其他區域金山區：金山新城中心城區未建成區、楓涇鎮8級以外區域、朱涇鎮8級以外區域、亭林老鎮區、亭林大型居住社區、張堰鎮建成區崇明縣：城橋鎮規劃建設區、陳家鎮、長興島10級：上海市1－9級以外的其他區域商業用地全市商業用地共分為10級，中心城區以1-6級為主。具體定級范圍說明如下：1級：黃浦江以西：外灘：中山東一路：延安東路－蘇州河南京東（西）路：中山東一路－烏魯木齊北路西藏中路：南京東路－福州路淮海東（中）路：西藏南路－襄陽北路新天地：淮海路－馬當路－自忠路－黃陂南路－淮海路徐家匯：虹橋路肇家浜路：恭城路－－天平路；華山路：廣元路－－虹橋路；天鑰橋路：肇家浜路－－南丹路；漕溪路：虹橋路－－南丹路2級：黃浦江以西：四川北路：蘇州河－東江灣路福州路：河南中路－西藏中路金陵東路：中山東二路－西藏南路衡山路：烏魯木齊北路－宛平南路豫園：人民路－河南南路－方浜中路－人民路靜安寺：北京西路－烏魯木齊北路－華山路－延安中路－常德路－北京西路中山公園：匯川路－凱旋路－長寧路－匯川路長寧路：定西路－匯川路虹橋：仙霞路－古北路－延安西路－仙霞路黃浦江以東：陸家嘴：黃浦江－東昌路－浦東南路－黃浦江新上海城：商城路－浦東南路－張楊路－嶗山東路張楊路：嶗山東路－浦東南路3級：黃浦江以西：周家嘴路－海寧路－河南北路－天目東路－共和新路－滬寧鐵路－蘇州河－中山西路（內環）－天山路－古北路－仙霞路－延安西路－中山西路（內環）－盧灣區邊界－黃浦江－秦皇島路－楊樹浦路－大連路－周家嘴路，所圍范圍內1－2級以外的其他地區虹橋：天山路－古北路－仙霞路－延安西路－中山西路（內環）－天山路古北：延安西路－虹許路（中環）－古羊路－宋園路－吳中路－中山西路（內環）－延安西路五角場：政立路－國定路－國定東路－國和路－政立路大寧商務區：大寧路－萬榮路－延長中路－共和新路－大寧路虹口足球場：大連西路－中山北一路（內環）－花園路－四川北路－四達路－歐陽路－大連西路黃浦江以東：黃浦江－塘橋新路－浦建路－東方路－浦電路－源深路－張楊路－東方路－黃浦江聯洋：楊高中路－民生路－錦繡路－羅山路（內環）－楊高中路內環內1－3級以外的其他區域黃浦江以西：江灣：殷高路－淞滬路西側規劃道路（江灣－五角場城市副中心西邊界）－三門路－國定路－政立路－國京路－殷高路曹楊：梅嶺北路－楊柳青路－梅嶺南路－梅嶺北路真北：真光路－同普路－中環路－金沙江路－丹巴路－武寧路－曹安路天山：蘇州河－雙流路－天山路－中山西路（內環）－蘇州河仙霞路：古北路－北虹路（中環）金匯路：吳中路－紅松路田林路：桂林路－虹漕路田林龍華世博：吳中路－桂林路－欽州南路－欽州路－龍華港－黃浦江－外馬路－中山南路－中山南一路（內環）－中山南二路（內環）－中山西路（內環）－吳中路黃浦江以東：碧云：楊高中路－羅山路（內環）－錦繡東路－金橋路（中環）－楊高中路張江：碧波路－高科中路－科苑路－碧波路龍匯路：蓮溪路－滬南路世博區域：世博大道－耀華路－浦東南路－龍陽路－世博大道中環內1－4級以外的其他區域黃浦江以西：五角場輻射區：國和路－政立路－國權北路－三門路－逸仙路－邯鄲路－翔殷路（中環）－包頭路－國和路大柏樹：紀念路－廣紀路－汶水東路－逸仙路－紀念路曹安梅川：曹安路－真光路－梅川路－真北路（中環）－曹安路；梅川路：真光路－萬鎮路南方商城：古美西路－蓮花路－滬閔路－萬源路－古美西路彭浦：保德路－三泉路－聞喜路－陽曲路－保德路新涇金匯：天山西路－環西一大道（外環）－吳中路－虹許路（中環）－北虹路（中環）－天山西路虹橋商務功能核心區：揚虹路－華翔路－建虹路－申貴路－甬虹路－申虹路－錫虹路－申貴路－揚虹路6級：外環內1－5級以外的其他區域（除浦東新區港城路、中高路以北區域）黃浦江以西：普陀區、長寧區、徐匯區1－5級以外的其他區域寶山區：友誼路街道、吳淞街道規劃建設區閔行區：虹橋商務區（北翟路－華翔路－滬青平公路－環西大道（外環）－北翟路）；滬青平公路－中春路－春申塘－閔行區邊界－環南大道（外環）－環西大道（外環）－滬青平公路黃浦江以東：浦東新區：外環高速公路（S20）—龍東大道―華東路一川楊河浦東運河一迎賓高速公路（S1）—外環高速公路（S20）7級：閔行區：華漕鎮、七寶鎮、莘莊鎮、梅龍鎮規劃建設區內除6級以外的其他區域；顓橋鎮、吳涇鎮、江川路街道規劃建設區；浦江鎮規劃建設區內沈杜公路以北的區域寶山區：楊行鎮、顧村鎮、大場鎮規劃建設區內6級以外的其他區域嘉定區：南翔鎮規劃建設區；真新新村街道、江橋鎮規劃建設區內6級以外的其他區域青浦區：徐涇鎮規劃建設區松江區：九亭鎮、新橋鎮規劃建設區浦東新區：高橋鎮、高東鎮規劃建設區內6級以外的其他區域；S20以西1—6級以外的其他區域浦東新區（原南匯區）：康橋鎮規劃建設區內除6級以外的區域；周浦鎮規劃建設區閔行區：1－7級以外的其他區域寶山區：月浦鎮、羅店鎮規劃建設區嘉定區：新成路街道、菊園新區、嘉定鎮街道，馬陸鎮、安亭鎮、嘉定工業區規劃建設區青浦區：夏陽街道、盈浦街道、香花橋街道規劃建設區松江區：岳陽街道、永豐街道、方松街道、中山街道、泗涇鎮、洞涇鎮、車墩鎮、佘山鎮、小昆山鎮規劃建設區金山區：朱涇鎮建成區（健康路－亭楓公路－仙業路－臨源街）、金山新城建成區（龍翔路－東平北路－東平南路－臨桂路－衛零路－隆平路－衛一路－大堤路－荔浦路－海濱路－滬杭公路－亭衛南路－亭衛公路－龍翔路）、楓涇鎮建成區、楓涇新鎮區奉賢區：南橋鎮；金匯港一G1501上海繞城高速一浦星公路一金匯鎮界－金匯港浦東新區（原南匯區）：惠南鎮規劃建設區、臨港新城中心區及洋山保稅港、航頭鎮、新場鎮、機場鎮9級：上海市（不含金山區、崇明縣）1－8級以外的其他區域金山區：金山新城中心城區未建成區、楓涇鎮8級以外區域、朱涇鎮8級以外區域、亭林老鎮區、亭林大型居住社區、張堰鎮建成區上海市1－9級以外的其他區域辦公用地全市辦公用地共分為10級，中心城區以1－6級為主。具體定級范圍說明如下：1級：黃浦江以西：黃浦江－蘇州河－河南中路－天津路－貴州路－牛莊路－鳳陽路－石門二路－奉賢路－南陽路－銅仁路－愚園東路－愚園路－愚園支路－烏魯木齊北路－延安西路－延安中路－威海路－成都北路－重慶中路－長樂路－襄陽北路－襄陽南路－南昌路－興業路－淡水路－復興中路－西藏南路－方浜西路－人民路－云南南路－云南中路－九江路－河南中路－河南南路－人民路－興東路－豆市街－白渡路－中山南路－王家碼頭路－外倉橋街－南倉街－陸家浜路－黃浦江徐家匯：廣元路－廣元西路－樂山路－虹橋路－文定路－南丹路－南丹東路－天鑰橋路－肇家浜路－天平路－廣元路北外灘：秦皇島路－楊樹浦路－東大名路－大名路－黃浦江－秦皇島路黃浦江以東：黃浦江－東昌路－浦東南路－棲霞路－南泉北路－乳山路－東方路－黃浦江黃浦江以西：蘇州河－安遠路－長壽路－萬航渡路－蘇州河－中山西路（內環）－天山路－古北路－虹橋路－伊犁路－延安西路－中山西路（內環）－虹橋路－恭城路－廣元西路－廣元路－天平路－肇家浜路－徐家匯路－陸家浜路－黃浦江－蘇州河，所圍范圍內1級以外的其他地區北外灘：東長治路－長治路－大名路－－東大名路－公平路－東長治路黃浦江以東：黃浦江－浦東南路－東昌路－黃浦江－塘橋新路－浦建路－東方路－浦電路－民生路－黃浦江3級：黃浦江以西：內環線內除楊浦，1－2級以外的其他區域楊浦濱江：楊樹浦路－秦皇島路－黃浦江－寧國路（內環）－楊樹浦路五角場：政立路－國定路－國定東路－國和路－政立路黃浦江以東：黃浦江－民生路－浦東大道－羅山路（內環）－黃浦江浦電路－東方路－浦建路－錦繡路－民生路－浦電路塘橋新路－黃浦江－龍陽路（內環）－浦東南路－塘橋新路黃浦江以西：殷高路－淞滬路西側規劃道路（江灣－五角場城市副中心西邊界）－三門路－國定路－政立路－逸仙路高架－汶水東路－水電路－廣中路－廣中西路－志丹路－光新路－真如港－嵐皋路－石泉路－中寧路－武寧路－桃浦－虬江－楊柳青路－棗陽路－金沙江路－真北路（中環）－蘇州河－芙蓉江路－天山路－水城路－水城南路－延安西路（延安路高架）－虹許路（中環）－古羊路－宋園路－桂林路－欽州南路－欽州路－龍華港－龍吳路－長橋路（中環）－黃浦江－寧國路（內環）－黃興路（內環）－國定東路－國和路－政立路－國京路－殷高路，所圍范圍內1－3級以外的其他區域。寧國路（內環）－楊樹浦路－中環路－黃浦江黃浦江以東：內環內1－3級以外的其他區域世博區域：世博大道－耀華路－浦東南路－龍陽路－世博大道世博外圍：耀華路－浦東南路－龍陽路－楊高南路－川楊河－耀華路碧云張江：楊高中路－羅山路（內環）－高科中路－張江路－金橋路－楊高中路5級：中環內1－4級以外的其他區域黃浦江以西：環）－天山西路虹橋商務區：北翟路－華翔路－滬青平公路－環西大道（外環）－北翟路大柏樹：場中路－廣粵路－汶水東路－逸仙路－場中路新江灣城：軍工路－楊浦區西部行政邊界（逸仙路）－政立路－淞滬路－閘殷路－軍工路黃浦江以東：外高橋保稅區：海高公路－楊高北路－五洲大道－高川河－海高公路金橋出口加工區：金海路－楊高中路－金橋路（中環）－川橋路－唐陸公路－東陸公路－金海路張江集成電路產業區：龍東大道－張江路（中環）－高科中路－環東二大道（外環）－龍東大道6級：外環內1－5級以外的其他區域（除浦東新區港城路、中高路以北區域）黃浦江以西：普陀區、長寧區、徐匯區1－4級以外的其他區域寶山區：友誼路街道、吳淞街道規劃建設區閔行區：虹橋交通樞紐（北翟路－華翔路－滬青平高速公路－環西大道（外環）一北翟路）；莘莊、七寶（S20外環高速一G50滬渝高速一集中建設區邊界一春中塘一蓮花南路一S20外環高速）黃浦江以東：浦東新區：外環高速公路（S20）—龍東大道―華東路一川楊河浦東運河一迎賓高速公路（S1）—外環高速公路（S20）7級：閔行區：華漕鎮、七寶鎮、莘莊鎮、梅隴鎮規劃建設區內6級以外的其他區域；顓橋鎮、吳涇鎮、江川路街道規劃建設區；浦江鎮規劃建設區內沈杜公路以北的區域寶山區：楊行鎮、顧村鎮、大場鎮規劃建設區內除6級以外的區域嘉定區：南翔鎮規劃建設區；真新新村街道、江橋鎮規劃建設區內6級以外的其他區域青浦區：徐涇鎮規劃建設區松江區：九亭鎮、新橋鎮規劃建設區浦東新區：高橋鎮、高東鎮規劃建設區內6級以外的其他區域；S20以西1—6級以外的其他區域浦東新區（原南匯區）：康橋鎮規劃建設區內6級以外的其他區域；周浦鎮規劃建設區21閔行區：1－7級以外的其他區域寶山區：月浦鎮規劃建設區嘉定區：新成路街道、菊園新區、嘉定鎮街道，馬陸鎮、安亭鎮、嘉定工業區規劃建設區青浦區：夏陽街道、盈浦街道、香花橋街道規劃建設區松江區：岳陽街道、永豐街道、方松街道、中山街道、泗涇鎮、洞涇鎮、車墩鎮、佘山鎮、小昆山鎮規劃建設區金山區：朱涇鎮建成區（健康路－亭楓公路－仙業路－臨源街）、金山新城建成區（龍翔路－東平北路－東平南路－臨桂路－衛零路－隆平路－衛一路－大堤路－荔浦路－海濱路－滬杭公路－亭衛南路－亭衛公路－龍翔路）、楓涇鎮建成區、楓涇新鎮區奉賢區：南橋鎮；金匯港一G1501上海繞城高速一浦星公路一金匯鎮界－金匯港浦東新區（原南匯區）：惠南鎮規劃建設區、臨港新城中心區及洋山保稅港、航頭鎮、新場鎮9級：上海市（不含金山區、崇明縣）1－8級以外的其他區域金山區：金山新城中心城區未建成區、楓涇鎮8級以外區域、朱涇鎮8級以外區域、亭林老鎮區、亭林大型居住社區、張堰鎮建成區上海市1－9級以外的其他區域研發總部用地全市研發總部用地共分為9級，中心城區以1－5級為主。具體定級范圍說明如下：1級：黃浦江以西：黃浦江－蘇州河－石門二路－北京西路－烏魯木齊北路－烏魯木齊中路－復興中路－復興東路－黃浦江北外灘：黃浦江－溧陽路－大名路－長治路－蘇州河－黃浦江黃浦江以東：黃浦江－張楊路－東方路－黃浦江2級：黃浦江以西：內環內除楊浦，1級以外的其他區域虹橋經濟技術開發區黃浦江以東：黃浦江－東方路－張楊路－黃浦江－塘橋新路－浦建路－東方路－峨山路－楊高南路－源深路－浦東大道－民生路－黃浦江3級：黃浦江以西：楊浦內環內區域中環內除楊浦，1－2級以外的其他區域五角場、市北工業區：政立路－場中路－滬太路－汶水路（中環）－邯鄲路（中環）－國定路－國定東路－國和路－政立路漕河涇經濟技術開發區（超出中環的部分）黃浦江以東：內環內1－2級以外的其他區域世博區域：世博大道－耀華路－浦東南路－龍陽路－世博大道4級：中環內1－3級以外的其他區域5級：外環內的1－4級以外的其他區域（嘉定區行政范圍內的區域除外）普陀區外環線內1－4級以外的其他區域長寧區外環線內1－4級以外的其他區域徐匯區外環線內1－4級以外的其他區域上海紫竹高新技術產業園區、上海閔行經濟技術開發區閔行園區、機場鎮臨空產業園區、川沙經濟園區、上海外高橋保稅區（超出外環的部分）徐匯區、普陀區、長寧區、閔行區、浦東新區1－5級以外的其他區域寶山區：友誼路街道、吳淞街道、楊行鎮（外環以外區域）；顧村鎮（躍進路－寶安公路－滬太路－顧村鎮集中建設區邊界－顧村鎮鎮界）；大場鎮（S20外環高速以西、蕰藻浜以南）嘉定區：江橋鎮、真新新村街道浦東新區（原南匯區）：洋山保稅港區、上海周浦都市型工業園、康橋鎮、周浦鎮、康橋工業園區7級：寶山區：楊行鎮和顧村鎮規劃建設區內5級和6級以外的其他區域、月浦鎮、上海寶山工業園區（寶山城市園北區塊、羅店園、嘉定徐行園東區塊、嘉定徐行園西區塊）、寶山鋼鐵集團公司嘉定區：新成路街道、菊園新區、嘉定鎮街道，馬陸鎮、南翔鎮、安亭鎮、嘉定工業區規劃建設區青浦區：夏陽街道、盈浦街道、徐涇鎮規劃建設區、華新鎮、上海青浦工業園區（區塊1－5）松江區：岳陽街道、永豐街道、方松街道、中山街道，九亭鎮、新橋鎮、泗涇鎮、洞涇鎮、車墩鎮、佘山鎮、小昆山鎮規劃建設區金山區：金山石化基地奉賢區：南橋鎮規劃建設區浦東新區（原南匯區）：惠南鎮、周浦鎮、康橋鎮規劃建設區、臨港新城中心區、上海浦東空港工業園區祝橋分園8級：上海市（不含崇明縣）1－7級以外的其他區域崇明縣：城橋鎮規劃建設區、長興島、上海崇明工業園區9級：上海市1－8級以外的其他區域工業用地全市工業用地共分為9級，中心城區以1-5級為主。具體定級范圍說明如下：1級：黃浦江以西：黃浦江－蘇州河－石門二路－北京西路－烏魯木齊北路－烏魯木齊中路－復興中路－復興東路－黃浦江北外灘：黃浦江－溧陽路－大名路－長治路－蘇州河－黃浦江黃浦江以東：黃浦江－張楊路－東方路－黃浦江2級：黃浦江以西：內環內除楊浦，1級以外的其他區域虹橋經濟技術開發區黃浦江以東：黃浦江－東方路－張楊路－黃浦江－塘橋新路－浦建路－東方路－峨山路－楊高南路－源深路－浦東大道－民生路－黃浦江3級：黃浦江以西：楊浦內環內區域中環內除楊浦，1－2級以外的其他區域五角場、市北工業區：政立路－場中路－滬太路－汶水路（中環）－邯鄲路（中環）－國定路－國定東路－國和路－政立路漕河涇經濟技術開發區（超出中環的部分）黃浦江以東：內環內1－2級以外的其他區域世博區域：世博大道－耀華路－浦東南路－龍陽路－世博大道4級：中環內1－3級以外的其他區域5級：外環內的1－4級以外的其他區域（嘉定區行政范圍內的區域除外）普陀區外環線內1－4級以外的其他區域長寧區外環線內1－4級以外的其他區域徐匯區外環線內1－4級以外的其他區域上海紫竹高新技術產業園區、上海閔行經濟技術開發區閔行園區、機場鎮臨空產業園區、川沙經濟園區、上海外高橋保稅區（超出外環的部分）6級：徐匯區、普陀區、長寧區、閔行區、浦東新區1－5級以外的其他區域寶山區：友誼路街道、吳淞街道、楊行鎮（外環以外區域）；顧村鎮（躍進路－寶安公路－滬太路－顧村鎮集中建設區邊界－顧村鎮鎮界）；大場鎮（S20外環高速以西、蕰藻浜以南）嘉定區：江橋鎮、真新新村街道浦東新區（原南匯區）：洋山保稅港區、上海周浦都市型工業園、康橋鎮、周浦鎮、康橋工業園區7級：寶山區：楊行鎮和顧村鎮規劃建設區內5級和6級以外的其他區域、月浦鎮、上海寶山工業園區（寶山城市園北區塊、羅店園、嘉定徐行園東區塊、嘉定徐行園西區塊）、寶山鋼鐵集團公司嘉定區：新成路街道、菊園新區、嘉定鎮街道，馬陸鎮、南翔鎮、安亭鎮、嘉定工業區規劃建設區青浦區：夏陽街道、盈浦街道、徐涇鎮規劃建設區、華新鎮、上海青浦工業園區（區塊1－5）松江區：岳陽街道、永豐街道、方松街道、中山街道，九亭鎮、新橋鎮、泗涇鎮、洞涇鎮、車墩鎮、佘山鎮、小昆山鎮規劃建設區金山區：金山石化基地奉賢區：南橋鎮規劃建設區浦東新區（原南匯區）：惠南鎮、周浦鎮、康橋鎮規劃建設區、臨港新城中心區、上海浦東空港工業園區祝橋分園8級：上海市（不含崇明縣）1－7級以外的其他區域崇明縣：城橋鎮規劃建設區、長興島、上海崇明工業園區9級：上海市1－8級以外的其他區域第二章基準地價成果應用說明應用范圍本次上海市基準地價成果，主要應用范圍如下：（1）反映土地價格及土地市場的總體變化和發展趨勢，為政府制定相關宏觀調控政策提供參考。（2）為政府進行土地出讓價格管理提供依據，為政府審核、確定土地使用權出讓價格，國有土地補償價格提供參考。（3）為政府征收土地相關稅費提供參考。（4）為宗地和房地產價格的評估提供依據。用途分類2013年基準地價分住宅、商業、辦公、研發總部和工業五個用途，各用途對應的細化分類范圍如下表，綜合用地地價參照分用途用地基準地價面積加權平均價格。

表2－1基準地價土地用途分類表參考用途范圍住宅指主要用于人們生活居住的場所及其附屬設施等用地。包括商品住宅用地等。商業批發零售用地：指主要用于商品批發、零售的用地。包括百貨店、批發市場、大型超市（專業店、折扣店），菜場（農產品批發市場、農貿市場、社區菜市場）*1、購物中心、超市、加油站等各類商業網點用地。住宿餐飲用地：指主要用于提供住宿、餐飲服務的用地。包括旅館用地和餐飲用地，其*限館用地包括賓館、酒店、旅館、招待所、度假村等用地；餐飲用地包括飯店、餐廳、酒吧、酒樓、飯莊、快餐店等用地。商業金融用地：指主要用于金融、保險行業等用地。包括金融、保險、證券等用地。*其他商服用地：指上述用地以外的其他商業用地。包括洗浴場、俱樂部、康樂中心、歌舞廳、高爾夫球場和停車場（樓）*等用地。辦公商務辦公用地：指企業、服務業等辦公場所，以及經營性的辦公場所用地。包括經營性寫字樓，辦公樓、服務業的辦公場所等用地。科研用地，指用于各類獨立的科研、勘測、設計、技術推廣、科普等用地。包括各類科研設計等用地。文體、教育用地*:指用于各類文化、體育、教育及公共場所等用地。包括各類教育、培訓、新聞出版、文化藝術、廣播電視、圖書館、會展中心、博物館、影劇院、體育場館和訓練場地等用地。醫療衛生用地*:指用于醫療保健、醫檢藥檢、福利救助等用地。包括各類醫院、休養所、療養院、福利院、養老院等用地。養老用地*:指用于老齡人居住、保健、護理活動等服務設施用地。包括各類老年公寓、敬老院、老齡護理院和老齡活動中心等。研發總部研發總部用地：指用于研發設計、企業總部、信息技術服務等新型產業用地，且需通過相關部門的認定。工業工業用地：指工業生產及直接為工業生產服務的附屬設施用地。包括產業類用地、農產品加工類*、標準廠房類等*用地。倉儲用地：指用于物資儲備、中轉的場所及其相應附屬設施用地。交通運輸用地：指用于運輸通行的地面線路、廠站等的土地。包括機場、港口、碼頭、地面運輸管道和各種道路用地。注：1．其他未列入用途歸入性質相似的類別；2．＊注是特定用途土地1菜場用地價格參照市政府有關文件執行。特定用途土地特定用途土地參照下列標準確定其基準地價：A大型超市（專業店、折扣店）特指營業面積一般在5000m2以上的超市（專業店、折扣店），該類用地的基準地價不低于同級別商業基準地價的70%。B旅館業用地基準地價不低于同級別商業基準地價的80%。C商業金融業用地基準地價不低于同級別商業基準地價的80%。D停車場（樓）用地基準地價不低于同級別商業基準地價的30%。E文體、科研用地基準地價不低于同級別辦公基準地價的80%。F教育、醫療衛生和養老用地基準地價不低于同級別辦公基準地價的60%。G農產品加工類基準地價不低于同級別工業用地基準地價的70%。H標準廠房類（不包括企業自用型）工業用地基準地價不低于同級別工業用地基準地價的130%。修正體系基準地價反映的是各用途各級別國有建設用地在一定設定條件下的土地使用權平均價格。在應用時需要考慮時間因素、年期、容積率、區域因素、個別因素、樓層等條件的影響。為此，制定基準地價修正體系。在運用基準地價修正體系時，住宅、商業、辦公和研發總部用地以樓面地價為參考基準，工業用地以地面價為參考基準。期日修正基準地價是各用途土地在基準日時點的土地使用權平均價格，當宗地的評估期日與基準地價的基準日不一致時，需進行期日修正。期日修正系數測算的基本公式如下：期日修正系數=宗地評估基準日地價指數/基準地價基準日地價指數 （公式2－1）年期修正基準地價是各用途土地在法定最高出讓年期下的土地使用權平均價格，當土地的剩余使用年限不等于法定最高出讓年限時，需進行年期修正。年期修正系數測算公式如下：年期修正系數=[1-（工廠]+[1-（，）" （公式2—2）- '1+r，」L '1+r，」式中：r—土地還原利率m—宗地剩余使用年限n—法定最高出讓年限土地還原利率可參照下表數值：表2－2各用途土地還原利率參考表土地用途還原利率住宅6%商業8%辦公7%研發總部6%工業%容積率修正基準地價一般根據平均的土地利用程度來確定其設定容積率。當宗地的容積率水平2與基準地價設定容積率不一致時，需進行容積率修正。目前工業用地容積率對地價的影響較小，另根據《國務院關于促進節約集約用地的通知》（國發〔2008〕3號）第八條“對現有工業用地，在符合規劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款；對新增工業用地，要進一步提高工業用地控制指標，廠房建筑面積高于容積率控制指標的部分，不再增收土地價款。”因此工業用地原則上不設容積率修正。對住宅、商業、辦公和研發總部用地，采用數理統計學原理，在調查樣點數據基礎上，通過建立數學模型，編制得到樓面地價的容積率修正系數表，具體見表2-3—表2-6。教育用地中的操場、醫療衛生用地中的廣場等用地可不計入容積率水平測算。容積率1-2級3-5級6-7級8-9級10級住宅容積率1-2級3-5級6-7級8-9級10級表2－4商業用地容積率修正系數表辦公容積率1-3級4-6級7-8級9-10級辦公容積率1-3級4-6級7-8級9-10級說明：（1）住宅容積率低于時，按容積率為對應的地面價計算；商業、辦公、研發總部類容積率低于時，按容積率為對應的地面價計算；（2）住宅、商業、辦公容積率高于時按容積率為對應的樓面價計算；（3）當宗地容積率介于上述所列的容積率之間時，可用直線插值法確定其對應的修正系數。區域因素和個別因素修正基準地價為對應區域因素和個別因素為“一般”時的地價水平，具體宗地的區域因素和個別因素有可能會優于或劣于基準地價對應的水平，需進行相關修正。進行區域因素和個別因素修正時，可參照下述區域因素和個別因素修正表進行。區域因素和個別因素修正系數由區域因素和個別因素各項修正系數加總計算，修正系數可為負數。在具體宗地評估中，個別因素可根據宗地實際情況做出相應的設定和調整，表中所列個別因素項目及修正幅度僅供參考。影響因素優較優一般較劣劣區域因素繁華程度距市級商務中心距離(KM)<[,1)[1,2)[2,3)三3距區級商業中心距離(KM)<[,[,1)[1,2)三2距社區商業中心距離(KM)<[,[,[，)三交通條件周圍道路類型300米內有主干道500米內有主干道500米內有次干道500米外有次干道距快速路匝口距離(KM)<[,1)[1，[,2)三2距軌道交通站點距離(KM)500米內有兩條以上線路的站點<[,1)[1,2)三2距公交站點距離(KM)200米內有十條以上線路的站點200米內有五條以上線路的站點<[，)三基本設施狀況基礎設施保障率高保障率較高保障率一般保障率較低保障率低公用設施1公里內設施齊全2公里內設施齊全2公里內設施較齊全2公里內設施較少環境狀況環境狀況優越良好一般較差差人口狀況人文環境好較好一般較差差城市規劃城市規劃有利較有利無影響較不利不利個別K素臨街狀況臨街道路類型支路綜合性次干道交通性次干道主干道快速路宗地形狀宗地形狀規則，利用合理較規則，有利于利用無不利影響不規則，影響利用不規則，嚴重影響利用宗地面積宗地面積(平方米)三50000[20000,50000)(8000,20000)(3000,8000]<3000

影響因素優較優一般較劣劣區域因素繁華程度距市級商務中心距離%%%%%距區級商業中心距離%%%%%距社區商業中心距離%%%%%交通條件周圍道路類型%%%%距快速路匝口距離%%%%%距軌道交通站點距離%%%%%距公交站點距離%%%%%基本設施狀況基礎設施%%%%%公用設施%%%%環境狀況環境狀況%%%%%人口狀況人文環境%%%%%城市規劃城市規劃%%%%%個別K素臨街狀況臨街道路類型%%%%%宗地形狀宗地形狀%%%%%宗地面積宗地面積%%%%%

影響因素優較優一般較劣劣區域因素繁華程度距市級商務中心距離(KM)<3[3,5)[5,8)[8,12)三12距區級商業中心距離(KM)<[,[,1)[1,2)三2距社區商業中心距離(KM)<[,[,[，)三交通條件周圍道路類型300米內有主干道500米內有主干道500米內有次干道500米外有次干道1000米外有次干道距快速路匝口距離(KM)<[,1)[1，[,3)三3距軌道交通站點距離(KM)800米內有兩條以上線路的站點<[,[,3)三3距公交站點距離(KM)300米內有六條以上線路的站點300米內有三條以上線路的站點<[，1)三1基本設施狀況基礎設施保障率高保障率較高保障率一般保障率較低保障率低公用設施2公里內設施齊全3公里內設施齊全3公里內設施較齊全3公里內設施較少3公里內無設施環境狀況環境狀況優越良好一般較差差人口狀況人文環境好較好一般較差差城市規劃城市規劃有利較有利無影響較不利不利個別K素臨街狀況臨街道路類型支路綜合性次干道交通性次干道主干道快速路宗地形狀宗地形狀規則，利用合理較規則，有利于利用無不利影響不規則，影響利用不規則，嚴重影響利用宗地面積宗地面積(平方米)三70000[40000,70000)(20000,40000)(8000,20000]<8000影響因素優較優一般較劣劣區域因素繁華程度距市級商務中心距離%%%%%距區級商業中心距離%%%%%距社區商業中心距離%%%%%交通條件周圍道路類型%%%%距快速路匝口距離%%%%%距軌道交通站點距離%%%%%距公交站點距離%%%%%基本設施狀況基礎設施%%%%%公用設施%%%%%環境狀況環境狀況%%%%%人口狀況人文環境%%%%%城市規劃城市規劃%%%%%個別K素臨街狀況臨街道路類型%%%%%宗地形狀宗地形狀%%%%%宗地面積宗地面積%%%%%影響因素優較優一般較劣劣區域因素繁華程度距區級商業中心距離(KM)<[,1)[1,2)[2,3)>3距社區商業中心距離(KM)<［，[,1)[1,2)>2交通條件周圍道路類型500米內有主干道1000米內有主干道1000米內有次干道1-2公里有次干道2000米外有次干道距快速路匝口距離(KM)<1[1,2)[2,3)[3,4)三4距軌道交通站點距離(KM)<1[1,2)[2,3)[3,5)三5距公交站點距離(KM)<[,[,[，)三基本設施狀況基礎設施保障率高保障率較高保障率一般保障率較低保障率低公用設施3公里內設施齊全4公里內設施齊全4公里內設施較齊全4公里內設施較少4公里內無設施環境狀況環境狀況優越良好一般較差差人口狀況人文環境好較好一般較差差城市規劃城市規劃有利較有利無影響較不利不利個別K素臨街狀況臨街道路類型支路綜合性次干道交通性次干道主干道快速路宗地形狀宗地形狀規則，利用合理較規則，有利于利用無不利影響不規則，影響利用不規則，嚴重影響利用宗地面積宗地面積(平方米)三120000[80000,120000)(30000,80000)(15000,30000]W15000

影響因素優較優一般較劣劣區域因素繁華程度距區級商業中心距離%%%%%距社區商業中心距離%%%%%交通條件周圍道路類型%%%%%距快速路匝口距離%%%%%距軌道交通站點距離%%%%%距公交站點距離%%%%%基本設施狀況基礎設施%%%%%公用設施%%%%%環境狀況環境狀況%%%%%人口狀況人文環境%%%%%城市規劃城市規劃%%%%%個別K素臨街狀況臨街道路類型%%%%%宗地形狀宗地形狀%%%%%宗地面積宗地面積%%%%%住宅用地因素修正說明：1、繁華程度市級商務中心對住宅用地的作用主要體現在：大比例的居民工作地點在市級商務中心區域，離工作地點近或較近是大多數居民的首選因素，所以距市級商務中心的距離遠近對住宅用地產生較大影響。市級商務中心目前指商業與辦公聚集區：南京東路商業中心、南京西路商業中心、淮海中路商業中心、四川北路商業中心、徐家匯商業中心、張楊路商業中心、豫園商城商業中心、五角場商業中心、新客站不夜城商業中心、中山公園商業中心、新虹橋商業中心、中環商業中心、陸家嘴及東擴、外灘、北外灘、南外灘等。區級、社區商業中心對居民的日常生活帶來較大便利。2、交通條件道路類型的劃分：快速路、主干道、次干道、支路四級。一塊宗地距區域內的高等級道路越近表明其交通條件越好。評判標準的距離參數通過分析住宅用地相應各級別區域內的道路狀況得出。快速路主要指封閉式道路。距快速路匝口距離對住宅用地的作用與周邊道路類型同理。距快速路匝口距離參數依據住宅用地相應各級別范圍內快速路匝口的平均分布情況確定。軌道交通站點以及公交站點對住宅用地的作用與周邊道路類型同理。距軌道交通站點500米與距公交站點200米主要依據一般居民步行承耐力確定。若無具體說明幾條線路的，是指一條以上線路的站點。3、基本設施基礎設施的保障率是指是否有道路嚴重擁堵、拉電、電壓不穩、供水限制、大雨積水等情況。公用設施指醫院、幼兒園、中小學校、菜市場、公園、體育場館、郵局、圖書館、警察局等設施，銀行歸入商業中心。設施齊全是指：具備醫院、幼兒園、小學、中學、菜市場、郵局該六項以上；設施較齊全是指：具備醫院、幼兒園、小學、中學、菜市場、郵局該六項中的至少四項。4、環境狀況環境狀況指環境質量、社區街道感觀、綠化覆蓋、環境景觀等。環境質量主要指大氣污染、水污染、噪聲污染等優劣度。環境景觀主要是指濱江、大型綠地、濕地等自然景觀。環境狀況的評價綜合前述因素一并考慮。衡量指標以定性為主，分為優越、良好、一般、較差、差。5、人口狀況人口狀況主要指人文環境，人文環境主要指居住人口的收入水平、職業狀況、生活習慣、社會治安等。人文環境的評價綜合前述因素一并考慮。衡量指標以定性為主，分為好、較好、一般、較差、差。6、城市規劃住宅用途的城市規劃指商服中心、城市道路、城市內部公共交通、基本設施、環境狀況等規劃。城市規劃的正面影響依程度分為有利、較有利，負面影響依程度分為較不利、不利。對住宅用途而言，程度為有利的城市規劃有區域內區級以上商業中心的規劃新建、升級、營業總量增大；高等級的城市道路的規劃新增、改擴建；軌道交通站點（線路）和公交站點（線路）的規劃新增新建；基本設施（基礎設施和公用設施）的高標準的規劃新增、改擴建、升級；規劃使大氣、水、噪聲環境質量將有明顯改善、綠化覆蓋率將有明顯增加、景觀將有明顯改善等。程度為較有利的城市規劃有區域內社區級以下商業中心的規劃新建、升級、營業總量增大；一般等級的城市道路的規劃新增、改擴建；軌道交通站點（線路）和公交站點（線路）的運營時間延長、發車間隔時間縮短；基本設施（基礎設施和公用設施）的一般標準的規劃新增、改擴建、升級；規劃使大氣、水、噪聲環境質量將有改善、綠化覆蓋率將有增加、景觀將有改善等。城市規劃可能對某一特定的區域造成不利或較不利影響的情況有：規劃的改變將使雙向道路變為單向道路；原道路沒有隔離帶將變成有隔離帶；規劃建設的附近封閉式道路將使某區域的通達性變差；規劃建設的大型賣場將增加周邊區域道路的車流量，造成擁堵和噪音。對于住宅用地，臨街道路需要體現生活環境幽靜與交通通暢便捷的適度調和。支路正好結合這兩種要求的優點，因此其作用影響為“好”；而快速路噪聲污染等影響最大，使其作用影響為“劣”。影響因素優較優一般較劣劣區域因素繁華程度距市級商業中心距離(KM)位于中心<1[1,2)[2,3)三3距區級商業中心距離(KM)位于中心<[,1)[1,2)三2距社區商業中心距離(KM)位于中心<[,[，1)三1交通條件周圍道路類型300米內有主干道500米內有主干道500米內有次干道500米外有次干道距快速路匝口距離(KM)<[,1)[1,[,2)三2距停車場距離(KM)<[,[,[，)三距軌道交通站點距離(KM)100米內有兩條以上線路的站點<[,[，1)三1距公交站點距離(KM)200米內有十條以上線路的站點200米內有五條以上線路的站點<[，)三距火車站距離(KM)<[,距長途汽車站距離(KM)<[,距客運碼頭距離(KM)<[,基本設施狀況基礎設施保障率高保障率較高保障率一般保障率較低保障率低人口狀況客流量(萬人次/日)高〉40較高(20-40]一般(10-20]較低(3,10]低W3城市規劃城市規劃有利較有利無影響較不利不利個別因素臨街道路類型臨街道路類型主要商業繁華道路的核心區段主要商業繁華道路的非核心區段以及周邊支路一般商業道路一般商業道路的周邊支路交通性主干道臨街狀況臨街狀況三面臨街兩面臨街一面臨街袋地袋地(嚴重影響利用)宗地形狀宗地形狀規則，利用合理較規則，有利于利用無不利影響不規則，影響利用不規則，嚴重影響利用宗地面積宗地面積(平方米)三12000[8000,12000)(5000,8000)(1000,5000]W1000寬深比寬深比>,],],]W影響因素優較優一般較劣劣區域因素繁華程度距市級商業中心距離%%%%%距區級商業中心距離%%%%%距社區商業中心距離%%%%%交通條件周圍道路類型%%%%距快速路匝口距離%%%%%距停車場距離%%%%%距軌道交通站點距離%%%%%距公交站點距離%%%%%距火車站距離%%距長途汽車站距離%%距客運碼頭距離%%基本設施狀況基礎設施%%%%%人口狀況客流量%%%%%城市規劃城市規劃%%%%%個別K素臨街道路類型臨街道路類型%%%%%臨街狀況臨街狀況%%%%%宗地形狀宗地形狀%%%%%宗地面積宗地面積%%%%%寬深比寬深比%%%%%影響因素優較優一般較劣劣區域因素繁華程度距區級商業中心距離(KM)位于中心<[,1)[1,2)三2距社區商業中心距離(KM)位于中心<[,[，1)三1交通條件周圍道路類型300米內有主干道500米內有主干道500米內有次干道500米外有次干道1000米外有次干道距快速路匝口距離(KM)<[,1)[1,[,3)三3距停車場距離(KM)<[,[,[，)三距軌道交通站點距離(KM)終點站200米內<[,1)[1,2)三2距公交站點距離(KM)200米內有四條以上線路的站點200米內有兩條以上線路的站點<[,1)三1距火車站距離(KM)<[,距長途汽車站距離(KM)<[,距客運碼頭距離(KM)<[,基本設施狀況基礎設施保障率高保障率較高保障率一般保障率較低保障率低人口狀況客流量(萬人次/日)高>15較高(5,15]一般(2,5]較低(1,2]低W1城市規劃城市規劃有利較有利無影響較不利不利個別因素臨街道路類型臨街道路類型主要商業繁華道路主要商業繁華道路的周邊支路一般商業道路一般商業道路的周邊支路交通性主干道臨街狀況臨街狀況三面臨街兩面臨街一面臨街袋地袋地(嚴重影響利用)宗地形狀宗地形狀規則，利用合理較規則，有利于利用無不利影響不規則，影響利用不規則，嚴重影響利用宗地面積宗地面積(平方米)三20000[12000,20000)(8000,12000)(3000,8000]W3000寬深比寬深比>,],],]W

影響因素優較優一般較劣劣區域因素繁華程度距區級商業中心距離%%%%%距社區商業中心距離%%%%%交通條件周圍道路類型%%%%%距快速路匝口距離%%%%%距停車場距離%%%%%距軌道交通站點距離%%%%%距公交站點距離%%%%%距火車站距離%%距長途汽車站距離%%距客運碼頭距離%%基本設施狀況基礎設施%%%%%人口狀況客流量%%%%%城市規劃城市規劃%%%%%個別因素臨街道路類型臨街道路類型%%%%%臨街狀況臨街狀況%%%%%宗地形狀宗地形狀%%%%%宗地面積宗地面積%%%%%寬深比寬深比%%%%%商業用地因素修正說明：1、繁華程度市級商業中心目前指：南京東路商業中心、南京西路商業中心、淮海中路商業中心、四川北路商業中心、徐家匯商業中心、張楊路商業中心、豫園商城商業中心、五角場商業中心、新客站不夜城商業中心、中山公園商業中心、新虹橋商業中心、中環商業中心等。2、交通條件道路類型的劃分：快速路、主干道、次干道、支路四級。一塊宗地距區域內的高等級道路越近表明其交通條件越好。評判標準的距離參數通過分析商業用地相應各級別區域內的道路狀況得出。快速路主要指封閉式道路。距快速路匝口距離對商業用地的作用與周邊道路類型同理。距快速路匝口距離參數依據商業用地相應各級別范圍內快速路匝口的平均分布情況確定。停車場對商業用地的作用：就近充足的停車場對駕車購物的市民提供便利，有利于增加客流量從而促進商業繁華。軌道交通站點以及公交站點對商業用地的作用與周邊道路類型同理。若無具體說明幾條線路的，是指一條以上線路的站點。火車站、長途汽車站、客運碼頭等對外交通設施產生大量的客流量，并在其一定影響范圍內提升商業繁華程度。3、基本設施基礎設施的保障率是指是否有道路嚴重擁堵、拉電、電壓不穩、供水限制、大雨積水等情況。4、人口狀況區域客流量可以參考區域內最近商圈、商業中心的客流量水平。通常，市級商業中心的客流量約為40萬人次/日以上，區級商業中心的客流量約為20萬人次/日以上，社區級商業中心的客流量約為5-10萬人次/日，小區級商業中心的客流量約為萬人次/日以下。5、城市規劃城市規劃是指：商服中心、城市道路、城市內部公共交通、對外交通、主要基礎設施等規劃。城市規劃的正面影響依程度分為有利、較有利，負面影響依程度分為較不利、不利。對商業用途而言，程度為有利的城市規劃有區域內區級以上商業中心的規劃新建、升級、營業總量增大；高等級的城市道路的規劃新增、改擴建；軌道交通站點（線路）和公交站點（線路）的規劃新增新建；高等級的對外交通設施和交通樞紐的規劃新建、升級；主要基礎設施的高標準的規劃新增、改擴建、升級等。程度為較有利的城市規劃有區域內社區級以下商業中心的規劃新建、升級、營業總量增大；一般等級的城市道路的規劃新增、改擴建；軌道交通站點（線路）和公交站點（線路）的運營時間延長、發車間隔時間縮短；一般等級的對外交通設施的規劃新建、升級；主要基礎設施的一般標準的規劃新增、改擴建、升級等。城市規劃可能對某一特定的區域造成不利或較不利影響的情況有：規劃的改變將使雙向道路變為單向道路；原道路沒有隔離帶將變成有隔離帶；規劃建設的附近封閉式道路將使某區域的通達性變差；規劃建設的大型賣場將增加周邊區域道路的車流量，造成擁堵和噪音。6、寬深比一般而言，對同一地塊，其臨近街面部分價值高，遠離街面部分價值低。或者說，同一寬度下，隨著地塊深度的增加，地塊的單位地價逐步降低，當深度達到某一臨街深度以后，地塊的單位地價維持不變。另一方面，在同一深度下，地塊臨街寬度不同，引起鋪面寬窄不同，對顧客的吸引力產生差異，而直接影響其營業額。可見，地塊的臨街深度和寬度都會對地價產生影響，隨著深度的增加單位地價要降低，隨著寬度增加單位地價要升高。因此，用地塊寬度與深度的比率（即寬深比）來反映其對地價的影響。影向因素優較優一般較劣劣區域因素繁華程度距市級商業中心距離(KM)位于中心<1[1,2)[2,3)三3距區級商業中心距離(KM)位于中心<[,1)[1,2)三2距商務辦公中心距離(KM)位于中心<2[2,3)[3,5)三5距行政機關中心距離(KM)位于中心<[,1)[1,2)三2交通條件周圍道路類型300米內有主干道500米內有主干道500米內有次干道500米外有次干道距快速路匝口距離(KM)<[,1)[1,[,2)三2距停車場距離(KM)<[,[,[，)三距軌道交通站點距離(KM)300米內有兩條線路以上的站點<[,[，)三距公交站點距離(KM)200米內有十條以上線路的站點200米內有五條以上線路的站點<[，)三距火車站距離(KM)<[,1)[1,2)[2,3)三3距機場距離(KM)<10[10,15)[15,20)三20基本設施狀況基礎設施保障率高保障率較高保障率一般保障率較低保障率低配套設施具備5項以上具備3項以上環境狀況環境狀況優越良好一般較差差城市規劃城市規劃有利較有利無影響較不利不利個別因素臨街狀況臨街狀況三面臨街兩面臨街一面臨街袋地袋地(嚴重影響利用)臨街道路類型主干道次干道支路支路(二車道以下)宗地形狀宗地形狀規則，利用合理較規則，有利于利用無不利影響不規則，影響利用不規則，嚴重影響利用宗地面積宗地面積(平方米)三20000[12000,20000)(8000,12000)(3000,8000]W3000

影響因素優較優一般較劣劣區域因素繁華程度距市級商業中心距離%%%%%距區級商業中心距離%%%%%距辦公商務中心距離%%%%%距行政機關中心距離%%%%%交通條件周圍道路類型%%%%距快速路匝口距離%%%%%距停車場距離%%%%%距軌道交通站點距離%%%%%距公交站點距離%%%%%距火車站距離%%%%%距機場距離%%%%基本設施狀況基礎設施%%%%%配套設施%%%%%環境狀況環境狀況%%%%%城市規劃城市規劃%%%%%個別因素臨街狀況臨街狀況%%%%%臨街道路類型%%%%宗地形狀宗地形狀%%%%%宗地面積宗地面積%%%%%

影響因素優較優一般較劣劣區域因素繁華程度距區級商業中心距離(KM)位于中心<[,1)[1,2)三2距辦公商務中心距離(KM)<3[3,6)[6,9)[9,12)三12距行政機關中心距離(KM)位于中心<[,1)[1,2)三2交通條件周圍道路類型300米內有主干道500米內有主干道500米內有次干道500米外有次干道1000米外有次干道距快速路匝口距離(KM)<[,1)[1,[,3)三3距停車場距離(KM)<[,[,[，)三距軌道交通站點距離(KM)<[,[,1)[1,2)三2距公交站點距離(KM)200米內有六條線路的站點200米內有三條線路的站點<[,1)三1距火車站距離(KM)<3[3,6)[6,10)[10,15)三15距機場距離(KM)<5[5,15)[15,20)[20,25)三25距長途汽車站距離(KM)<[,1)[1,[,2)三2距客運碼頭距離(KM)<[,1)基本設施狀況基礎設施保障率高保障率較高保障率一般保障率較低保障率低配套設施具備5項以上具備3項以上環境狀況環境狀況優越良好一般較差差城市規劃城市規劃有利較有利無影響較不利不利個別因素臨街狀況臨街狀況三面臨街兩面臨街一面臨街袋地袋地(嚴重影響利用)臨街道路類型主干道次干道支路支路(二車道以下)宗地形狀宗地形狀規則，利用合理較規則，有利于利用無不利影響不規則，影響利用不規則，嚴重影響利用宗地面積宗地面積(平方米)三15000[10000,15000)(6000,10000)(3000,6000]W3000

影響因素優較優一般較劣劣區域因素繁華程度距區級商業中心距離%%%%%距辦公商務中心距離%%%%%距行政機關中心距離%%%%%交通條件周圍道路類型%%%%%距快速路匝口距離%%%%%距停車場距離%%%%%距軌道交通站點距離%%%%%距公交站點距離%%%%%距火車站距離%%%%%距機場距離%%%%%距長途汽車站距離%%%%%距客運碼頭距離%%基本設施狀況基礎設施%%%%%配套設施%%%%%環境狀況環境狀況%%%%%城市規劃城市規劃%%%%%個別因素臨街狀況臨街狀況%%%%%臨街道路類型%%%%宗地形狀宗地形狀%%%%%宗地面積宗地面積%%%%%辦公用地因素修正說明：1、繁華程度市級商業中心目前指：南京東路商業中心、南京西路商業中心、淮海中路商業中心、四川北路商業中心、徐家匯商業中心、張楊路商業中心、豫園商城商業中心、五角場商業中心、新客站不夜城商業中心、中山公園商業中心、新虹橋商業中心、中環商業中心等。商務辦公中心目前指：陸家嘴及東擴、外灘、北外灘、南外灘、大虹橋商務區、大世博地區、人民廣場商務集聚區、張江綜合商務區、徐家匯、五角場、真如長風、花木及世紀大道沿線行政機關中心指區級以上行政機關集聚區。2、交通條件道路類型的劃分：快速路、主干道、次干道、支路四級。一塊宗地距區域內的高等級道路越近表明其交通條件越好。評判標準的距離參數通過分析辦公用地相應各級別區域內的道路狀況得出。快速路主要指封閉式道路。距快速路匝口距離對商業用地的作用與周邊道路類型同理。距快速路匝口距離參數依據辦公用地相應各級別范圍內快速路匝口的平均分布情況確定。停車場對辦公用地的作用：就近充足的停車場對商務活動提供便利。軌道交通站點以及公交站點對辦公用地的作用與周邊道路類型同理。若無具體說明幾條線路的，是指一條以上線路的站點。火車站、機場、長途汽車站、客運碼頭等對外交通設施對對外商務活動提供便利。3、基本設施基礎設施的保障率是指是否有道路嚴重擁堵、拉電、電壓不穩、供水限制、大雨積水等情況。配套設施指銀行、便利店、員工餐廳、公園、大學、郵局、健身館等設施。4、環境狀況環境狀況指環境質量、綠化覆蓋、環境景觀等。環境質量主要指大氣污染、水污染、噪聲污染等優劣度。環境景觀主要是指濱江、大型綠地、濕地等自然景觀。環境狀況的評價綜合前述因素一并考慮。衡量指標以定性為主，分為優越、良好、一般、較差、差。5、城市規劃辦公用途的城市規劃指商服中心、城市道路、城市內部公共交通、對外交通、主要基本設施、環境狀況等規劃。城市規劃的正面影響依程度分為有利、較有利，負面影響依程度分為較不利、不利。對于辦公用途，程度有利的城市規劃有區域內區級以上商業中心的規劃新建、升級、營業總量增大；高等級的城市道路的規劃新增、改擴建；軌道交通站點（線路）和公交站點（線路）的規劃新增新建；高等級的對外交通設施和交通樞紐的規劃新建、升級；主要基礎設施和配套設施的高標準的規劃新增、改擴建、升級；大氣、水、噪聲環境質量的明顯改善、綠化覆蓋率的規劃增加、景觀的明顯改善等。程度為較有利的城市規劃有區域內社區級以下商業中心的規劃新建、升級、營業總量增大；一般等級的城市道路的規劃新增、改擴建；軌道交通站點（線路）和公交站點（線路）的運營時間延長、發車間隔時間縮短；一般等級的對外交通設施的規劃新建、升級；主要基礎設施和配套設施的一般標準的規劃新增、改擴建、升級；大氣、水、噪聲環境質量的改善、綠化覆蓋率的規劃增加、景觀的改善等。城市規劃可能對某一特定的區域造成不利或較不利影響的情況有：規劃的改變將使雙向道路變為單向道路；原道路沒有隔離帶將變成有隔離帶；規劃建設的附近封閉式道路將使某區域的通達性變差；規劃建設的大型賣場將增加周邊區域道路的車流量，造成擁堵和噪音。影響因素優較優一般較劣劣區域因素交通條件周圍道路類型300米內有主干道500米內有主干道500米內有次干道500米外有次干道1000米外有次干道距快速路匝口距離(KM)<[,1)[1,[,3)三3距停車場距離(KM)<[,[,[，)三距軌道交通站點距離(KM)<1[1,2)[2,3)[3,5)三5距公交站點距離(KM)<[,[,[，)三距火車站距離(KM)<3[3,5)[5,10)[10,20)三20距長途汽車站距離(KM)<2[2,4)[4,6)[6,10)三10距機場距離(KM)<10[10,15)[15,20)[20,30)三30基本設施狀況基礎設施保障率高保障率較高保障率一般保障率較低保障率低配套設施(500M內)具備5項及以上具備3-4項具備2項具備1項無配套環境狀況環境狀況優越良好一般較差差城市規劃城市規劃有利較有利無影響較不利不利個別因素臨街狀況臨街狀況三面臨街兩面臨街一面臨街袋地袋地(嚴重影響利用)臨街道路類型主干道次干道支路(三、四車道)支路(二車道以下)宗地形狀宗地形狀規則，利用合理較規則，有利于利用無不利影響不規則，影響利用不規則，嚴重影響利用宗地面積宗地面積(平方米)三25000[15000,25000)(8000,15000)(3000,8000]W3000表2－22研發總部用地因素修正系數表（6-9級）影響因素優較優一般較劣劣區域因素交通條件周圍道路類型%%%%%距快速路匝口距離%%%%%距停車場距離%%%%%距軌道交通站點距離%%%%%距公交站點距離%%%%%距火車站距離%%%%%距長途汽車站距離%%%%%距機場距離%%%%%基本設施狀況基礎設施%%%%%配套設施%%%%%環境狀況環境狀況%%%%%城市規劃城市規劃%%%%%個別因素臨街狀況臨街狀況%%%%%臨街道路類型%%%%宗地形狀宗地形狀%%%%%宗地面積宗地面積%%%%%研發總部用地因素修正說明：1、交通條件道路類型的劃分：快速路、主干道、次干道、支路四級。一塊宗地距區域內的高等級道路越近表明其交通條件越好。評判標準的距離參數通過分析研發總部類用地相應各級別區域內的道路狀況得出。軌道交通站點以及公交站點對研發總部類用地的作用與周邊道路類型同理。若無具體說明，指一條以上線路的站點。火車站、長途汽車站、機場等對外交通設施對研發活動提供便利。2、基本設施基礎設施的保障率是指是否有道路嚴重擁堵、拉電、電壓不穩、供水限制、大雨積水等情況，衡量指標以定性為主。配套設施指銀行、便利店、員工餐廳、公園、大學、郵局、健身館等設施。3、環境狀況環境狀況指環境質量、綠化覆蓋、環境景觀等。環境質量主要指大氣污染、水污染、噪聲污染等優劣度。環境景觀主要是指濱江、大型綠地、濕地等自然景觀。環境狀況的評價綜合前述因素一并考慮。衡量指標以定性為主，分為優越、良好、一般、較差、差。4、城市規劃研發總部用途的城市規劃指城市道路、城市內部公共交通、對外交通、主要基本設施、環境狀況等規劃。城市規劃的正面影響依程度分為有利、較有利，負面影響依程度分為較不利、不利。對研發總部用途而言，程度為有利的城市規劃有區域內高等級的城市道路的規劃新增、改擴建；軌道交通站點（線路）和公交站點（線路）的規劃新增新建；高等級的對外交通設施和交通樞紐的規劃新建、升級；主要基礎設施的高標準的規劃新增、改擴建、升級；規劃使大氣、水、噪聲環境質量將有明顯改善等。程度為較有利的城市規劃有區域內一般等級的城市道路的規劃新增、改擴建；軌道交通站點（線路）和公交站點（線路）的運營時間延長、發車間隔時間縮短；一般等級的對外交通設施的規劃新建、升級；主要基礎設施的一般標準的規劃新增、改擴建、升級；規劃使大氣、水、噪聲環境質量將有改善等。城市規劃可能對某一特定的區域造成不利或較不利影響的情況有：規劃的改變將使雙向道路變為單向道路；原道路沒有隔離帶將變成有隔離帶；規劃建設的附近封閉式道路將使某區域的通達性變差；規劃建設的大型賣場將增加周邊區域道路的車流量，造成擁堵和噪音。影向因素優較優一般較劣劣區域因素交通條件周圍道路類型300米內有主干道500米內有主干道500米內有次干道500米外有次干道距軌道交通站點距離(KM)300米內有兩條線路以上的站點<[,1)[1，)三距公交站點距離(KM)200米內有十條以上線路的站點200米內有五條以上線路的站點<[，)三距火車站距離(KM)<3[3,5)[5,10)[10,15)三15距長途汽車站距離(KM)<2[2,4)[4,6)[6,10)三10距港口碼頭距離(KM)<3[3,6)[6,10)[10,20)三20距機場距離(KM)<5[5,10)[10,15)[15,20)三20基本設施狀況基礎設施保障率高保障率較高保障率一般保障率較低保障率低環境狀況環境質量質量指數好質量指數較好質量指數一般質量指數較差質量指數差產業集聚度工業園區等級國家級工業園區和市政府認定的產業基地市級工業園區規劃認定的其他工業地塊非正規園區零星工業點產業定位高新技術產業9大領域9大領域外,本市鼓勵發展的其他主導產業一般產業限制產業淘汰產業關聯產業集聚程度主導產業明確，產業集聚大于50%主導產業較為明確，產業集聚度30%-50%主導產業不明確，產業集聚度不高無主導產業，產業間無聯系無主導產業和大型企業城市規劃城市規劃有利較有利無影響較不利不利個別因素臨街狀況臨街道路類型主干道次干道支路(三、四車道)支路(二車道以下)宗地形狀宗地形狀規則，利用合理較規則，有利于利用無不利影響不規則，影響利用不規則，嚴重影響利用宗地面積宗地面積(平方米)三25000[15000,25000)(8000,15000)(3000,8000]W3000

影響因素優較優一般較劣劣區域因素交通條件周圍道路類型%%%%距軌道交通站點距離%%%%%距公交站點距離%%%%%距火車站距離%%%%%距長途汽車站距離%%%%%距港口碼頭距離%%%%%距機場距離%%%%%基本設施狀況基礎設施%%%%%環境狀況環境質量%%%%%產業集聚度工業園區等級%%%%%產業定位%%%%%關聯產業集聚程度%%%%%城市規劃城市規劃%%%%%個別因素臨街狀況臨街道路類型%%%%宗地形狀宗地形狀%%%%%宗地面積宗地面積%%%%%

影響因素優較優一般較劣劣區域因素交通條件周圍道路類型300米內有主干道500米內有主干道500米內有次干道500米外有次干道1000米外有次干道距軌道交通站點距離(KM)<1[1,2)[2,3)[3,5)三5距公交站點距離(KM)<[,[,[，)三距火車站距離(KM)<