金橋國際商業(yè)廣場調(diào)研分析上海金橋國際：位于上海浦東新區(qū)金橋路與張楊路交匯口，緊鄰碧云國際社區(qū)，坐落于軌道交通六號線云山路站與金橋路站之間，西靠陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、北接外高橋保稅區(qū)、南至張江高科技園區(qū)。總占地近6萬平方米，總建筑體量達18萬平方米（商業(yè)面積約16.4萬、辦公樓面積約1.6萬），為集零售、餐飲、文化、娛樂、教育、兒童樂園、辦公樓、和現(xiàn)代城市生活配套8大功能于一體的開放式商業(yè)廣場。項目陸家嘴區(qū)位簡介棗莊路張揚路金橋路建平實驗學校金橋國際商業(yè)廣場1聯(lián)洋國際社區(qū)2世紀公園3碧云國際社區(qū)4湯臣高爾夫球場別墅區(qū)5外高橋保稅區(qū)6金橋出口加工區(qū)7張江高科技園8金橋出口加工區(qū)南區(qū)地理位置項目位于上海浦東新區(qū)的核心地段，西靠陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、北接外高橋保稅區(qū)、南至張江高科技園區(qū)。目標消費群約167萬。地鐵6號線金橋路站直達本項目。緊鄰城市交通樞紐中環(huán)線（金橋路），可直達浦東國際機場及虹橋機場。通過臨近的楊浦大橋和翔殷路隧道，可直達上海北區(qū)。目標市場：

零售區(qū)域：金橋/花木/外高橋/張江/三林/浦

東其他地區(qū)

收入：家庭月收入RMB10,000以上

年齡：20-45歲

浦東人口：約280萬

目標消費群:約167萬

辦公

國內(nèi)外中型企業(yè)（500-3,000平方米），以生產(chǎn)、貿(mào)易、物流及服務行業(yè)為主

常住人口–共約130萬6公里以內(nèi)–約75萬人口7公里（張江地區(qū)）–約15萬人口9公里（外高橋地區(qū)）–約40萬人口工作人口–共約37萬商業(yè)輻射狀況金橋國際2.5km（主要輻射范圍）2km（延伸輻射范圍）項目實景賞析關于金橋國際概述：開放式街區(qū)布局商業(yè)中心。地產(chǎn)開發(fā)背景介紹：金橋國際商業(yè)廣場﹙簡稱“金橋國際”﹚地塊的前身即是埃蒙頓假日廣場，原規(guī)劃為商業(yè)總面積10萬平方米，地下商業(yè)2．5萬平方米的一站式購物中心。然而，該項目自2004年立項后，至2006年尚未開工建設。

直到2006年6月，摩根士丹利基金即斥資5．9億元購入該地塊，當年許諾投入20億元，并宣稱“將引入合作伙伴共同開發(fā)”。

2007年，成功打造了“大寧國際商業(yè)廣場”的香港福樂斯特公司的上級公司—崇邦集團進入該金橋項目，并以開發(fā)商及運營商的身份亮相。大摩看好崇邦成功運營“大寧國際”的商業(yè)地業(yè)經(jīng)驗，故作為重要投資人，進入“金橋國際”。顯著特點： 布局采用建筑群落的形式，建筑立面內(nèi)部與外部存在完全不同而又相互和諧的現(xiàn)代風格和新古典風格的混搭，獨具特色。前后錯位的立面變化，形成了收放自如的空間變化，使人們行進過程中仿佛在園林中穿行的體驗。成功經(jīng)驗：是繼成功開發(fā)大寧國際商業(yè)廣場后的升級版。金橋國際商業(yè)分為兩個區(qū)域，其中紅色區(qū)域為商業(yè)街區(qū)的主體。商業(yè)格局

由于金橋地區(qū)集聚了大量軟件、科技類企業(yè)，緊鄰保稅區(qū)，但商業(yè)配套設施則比較匱乏、業(yè)態(tài)也相對落后，因此，“金橋國際”擬打造成金橋地區(qū)最大的一站式購物中心。

而其鎖定的客層是周邊6公里半徑輻射范圍之內(nèi)，涵括了碧云社區(qū)、聯(lián)洋社區(qū)、證大家園、外高橋保稅區(qū)等數(shù)十個大型涉外住宅和商務園區(qū)，作為購物中心核心區(qū)域，這一片區(qū)內(nèi)的核心輻射人群達到75萬人；而隨著地鐵六號線、地鐵二號線與地鐵四號線的延伸拓展，未來商圈范圍將主力輻射浦東地區(qū)約170萬人口。

“金橋國際”總占地近6萬平方米，總建筑體量達18萬平方米﹙商業(yè)面積約16.4萬、辦公樓面積約1.6萬﹚，為集零售、餐飲、文化、娛樂、教育、兒童樂園、辦公樓、和現(xiàn)代城市生活配套8大功能于一體的開放式商業(yè)廣場。“金橋國際”由11幢商業(yè)樓宇組成，商業(yè)面積約16.4萬平方米，其中商業(yè)零售部分的面積為9.8萬平方米，最高的建筑是具有標志性的一幢10層樓建筑，與“大寧國際”相似，除了底座的商業(yè)裙房，該棟樓其余樓面皆為5Ａ標準的辦公樓，總建筑面積達1.6萬平方米；另外10棟建筑則為2至4層的商鋪，商業(yè)的建筑形態(tài)包括主力店、步行街、地下商街等，另一主要部份就是綠化率很高的公園綠地。

建筑外觀以灰、白、米色為主色調(diào)，呈現(xiàn)代簡約風格。

布局采用建筑群落的形式，建筑立面內(nèi)部與外部存在完全不同而又相互和諧的現(xiàn)代風格和新古典風格的混搭，獨具特色。前后錯位的立面變化，形成了收放自如的空間變化，使人們行進過程中仿佛在園林中穿行的體驗。

商業(yè)動線規(guī)劃十分簡明，在建筑群內(nèi)部形成單循環(huán)動線。超寬的棟距為內(nèi)部布置園林景觀提供了空間。循環(huán)動線兩頭分別布置了造型別致的建筑體，形成很好的景觀對景。

戶外餐飲，花車，雕塑，水景等為公共空間提供了更多互動元素。地平的變化形成趣味，更使得空間得到界定的同時，為戶外策劃活動提供了舞臺。

所有的這些布置，使得這個現(xiàn)代風格的園林簡約而豐富，明朗而歡快。

總體概述—1

“金橋國際”旨在以“公園里的商場，商場里的公園”的環(huán)境定位，打造銜接商業(yè)和現(xiàn)代綠色生活的“豐盛人生”，為浦東及上海的主流消費群創(chuàng)造一個舒適、時尚、高雅并集購物、餐飲、娛樂、健身休閑于一體的大型購物中心，也為商家提供了一個盡展所長的經(jīng)營環(huán)境。

與一般的購物中心不同，“金橋國際”在規(guī)劃上強調(diào)的是生態(tài)公園，11棟商業(yè)建筑錯落有致地被綠蔭圍合，樹木和綠地間樓宇有序排列，這樣的排布不僅是“大寧國際”的升級版，而且目前在上海的購物中心也是獨一無二的。

“金橋國際”綠化的覆蓋率幾乎可達總用地的一半，其中最大的集中綠地面積約12000平方米，顯示“公園里的商場，商場里的公園”定位發(fā)揮得淋漓盡致。

LOHAS﹙樂活﹚名詞最早出現(xiàn)在1998年美國社會學家保羅的書籍《文化創(chuàng)造：5000萬人如何改變世界》一書，書中對LOHAS族定義為“一群人做消費決策時，會考慮到自己與家人健康和環(huán)境責任。”樂活族的特色是身體力行，他們關心環(huán)保議題，除自己消費對健康有益，不會污染環(huán)境的商品，也鼓勵大家改變消費態(tài)度。在做消費決策時，會考慮到自己與家人的健康和環(huán)境責任.

在“金橋國際”也可以看到LOHAS這名詞，不過它代表的意義是：L：LOVE情．愛O：ORIGINALITY原．真H：HEALTH康．健A：ART藝．術S：STYLE品．味總體概述—2建筑立面建筑立面業(yè)態(tài)分布物業(yè)配比“金橋國際”的業(yè)態(tài)組合，堅持休閑、娛樂帶動消費的運營理念。辦公樓：9%商業(yè)零售：41%餐飲：23%休閑娛樂：11%生活配套：16%代表性入駐商家：名稱商家面積級別\分類關于商家大型超市易買得辦公辦公樓1.6萬M25A餐飲哈根達斯甜點味千拉面面食星巴克咖啡望湘園湘菜零售C&A服飾蘋果專賣店時尚國美電器屈臣氏美容娛樂CGV影院高點娛樂城KTV為滿足不同行業(yè)、不同從業(yè)人士對于辦公環(huán)境的需求，本項目的辦公樓備有三款不同建筑規(guī)格：全中央空調(diào)的辦公樓，實用型分體式空調(diào)辦公樓和每個單元均有獨立廚房和衛(wèi)生間的SOHO型辦公樓。辦公樓外墻均采用Alucobond復合鋁板及l(fā)owE雙層中空玻璃和木百葉等材料，并配合整體外墻燈光系統(tǒng)。辦公樓采用瑞士品牌迅達電梯，并提供先進的六類(Category6)網(wǎng)絡線路通訊系統(tǒng)和保安系統(tǒng)以確保高效、安全的運作。辦公樓單元凈高約2.6-2.7米，并提供布置到位的天花吊頂和空調(diào)系統(tǒng)。單元面積從約60平方米到整層約1,300平方米以供客戶選擇。辦公區(qū)概述：金橋項目建筑外立面及形態(tài)簡潔明快，符合項目年輕時尚的定位。景觀設計通過各類燈飾和發(fā)光景觀小品，營造出“熱鬧”的商業(yè)氛圍。地下二層地下一層一層平面二層平面三層平面四層平面景觀小品景觀小品南入口服務亭景觀小品內(nèi)部景觀1座品牌落位2座品牌落位3座品牌落位5座品牌落位6座品牌落位7座品牌落位8座品牌落位11座品牌落位12座品牌落位品牌落位金橋國際商業(yè)廣場餐飲、娛樂業(yè)態(tài)比例較高，按商家數(shù)量約占35%，若按實際面積則比例更高一些。較高比例的餐飲、娛樂業(yè)態(tài)能夠更好地吸聚人氣。項目街道尺度不大，組團清晰而不空曠。各組團功能劃分明確，互相想成補充。項目零售業(yè)態(tài)引進了較多當前在年輕人中擁有很高人氣的品牌，如C&A、優(yōu)衣庫、ONLY等，定位清晰明確。

一、項目概況二、業(yè)態(tài)布局三、規(guī)劃設計四、小結(jié)業(yè)內(nèi)觀點：優(yōu)點：區(qū)域品牌地標，較強的輻射力大大提高了區(qū)域市場的成熟度樹立了一個中高檔地方性大型商業(yè)區(qū)典范。

項目目標消費群體定位明確。劣勢：由于金橋地區(qū)集聚了大量軟件、科技類企業(yè)，緊鄰保稅區(qū)，但商業(yè)配套設施則比較匱乏、業(yè)態(tài)也相對落后。因此，“金橋國際”擬打造成金橋地區(qū)最大的一站式購物中心。總之：金橋國際建成經(jīng)營后，其鎖定的客層是周邊6公里半徑輻射范圍之內(nèi)，涵括了碧云社區(qū)、聯(lián)洋社區(qū)、證大家園、外高橋保稅區(qū)等數(shù)十個大型涉外