12/12物業工程部管理規范1工程部的任務1.1為物業供應能源工程部必需管理好為物業日常經營提供能源的設備如供電,供熱,供冷,供汽,等負責監控和運行這些設備,并保證物業的需要。1.2對物業設備和設備進行修理修繕工程部負責物業的設備和設備及家具,用具等修理修繕和保養。1.3對設備和設備進行增建,更新和改造為了發揮設備的綜合效益和避開物業的設備老化,并不斷提高和完善物業的形象,使物業永褒青春,提高競爭力,應對物業設備設備和物業裝修進行增建,更新和改造。2電工班的任務2.1負責物業電力系統的運行和管理。2.2負責配電室配電柜及其附屬設備的保養及故障修理修繕。2.3負責物業內所有電源的正常供應。3空調班的任務3.1負責物業中心空調系統的運行管理。3.2負責物業所有空調，通風設備的維護和檢修。3.3負責物業中心空調水系統的維護保養和故障檢修。3.4負責空調設備，電機及監控電器的維護保養和故障檢修。4修理修繕班的任務4.1負責物業水暖設備，廚房設備，人力推車和五金構件的檢修工作。4.2負責物業裝修設備，家具，裝飾燈具及土建方面滲漏水的修理修繕工作。4.3負責物業動力系統的完善改造，設備更新和小項增改工程施工。4.4樂觀幫助空調班，電工班，電梯班的重大故障檢修。二工程部崗位規范1工程部經理職責1.1負責制定業務工作方案，定時編制設備修理修繕及更新的預算報表及審核請購物資報告。1.2負責和實施物業所有動力設備的運行監控及修理修繕保養方案。1.3負責物業所有土建工程規劃及組織施工。1.4制定節能措施，降低物業能源消耗，提高經濟效益。1.5負責處理業務范圍內發生的問題和客人對工程修理修繕工作的投訴。1.6溝通協調客房，餐飲等部門的日常修理修繕及所有設備修理修繕周期方案的制定。1.7合理支配部門職工或員工工作，負責職工或員工的業務技術培訓及業務考核。2工程部主管崗位職責2.1幫助工程部經理開展工作。貫徹執行上級下達的所有指令，組織落實工程修理修繕項目，督導檢查各班組人員按崗位規范和操作規程做好工程修理修繕保養。2.2檢查重點部位的重點設備運行狀況，技術狀況，發覺事故隱患馬上實行措施，排除故障，保證物業正常營業需要。2.3巡視檢查各班組職工或員工遵守紀律，履行工作任務的狀況，發覺問題，及時提出改進措施2.4督導檢查班組人員，作好設備運行記錄，收集編制技術資料文件資料，技術檔案，為保證設備管理與運行提供依據。2.5履行工程部經理交辦的其他工作。3領班崗位職責3.1及時履行主管交辦的所有工作任務，帶領全班人員堅持執行崗位職責，操作規程及所有規章制度。3.2負責按部內方案要求制定本班修理修繕保養方案，備品備件方案，管好本班負責范圍內的設備,使設備常常處于良好的技術狀態。3.3負責落實物業的所有管理制度和操作規程，發動班組建員參加管理，組織學習和運用各種現代化管理技術知識。3.4負責本班責任范圍內的節能管理和技術狀態管理，按質及時履行各種工作報表和記錄，為物業統計核算提供資料文件資料。3.5負責本班職工或員工的思想教育和業務技術培訓。4電工崗位職責4.1嚴格遵守物業《職工或員工手冊》和所有規章制度。4.2努力學習技術,熟練的把握物業的線路走向及所轄設備的原理,技術,性能和實際操作。4.3密切監視配電柜的各種儀表顯示,準確抄錄所有數據并填好報表。4.4樂觀協作電路檢修工作,如斷電檢修,需具體檢修人員直接通知掛“嚴禁合閘”的指示牌,未經檢修人員通知而隨便合閘造成的嚴峻后果由當班人員負責。4.5發生事故時,值班人員應保持冷靜頭腦,依照操作規程及時排除故障,并報告部門經理,事故未排除不進行交接班,應上下兩班協同工作,一般性設備故障應交待清晰并做好記錄。4.6做好線路防火工作,嚴格檢查線路負荷,發覺不正常狀態必需找出原因,加以糾正。4.7認真保管電子設備修理修繕專用儀器,儀表,保障達到儀器的各種工作指標。4.8對電子設備修理修繕中所需備件,包括備用零件,備用組件需妥善管理,定時測試,保證隨時應急使用。4.9保證電子設備機房的工作環境達到設備的要求,做好防火,防潮,防靜電工作。5修理工崗位職責5.1嚴格遵守物業制定的《職工或員工手冊》，喜愛本職工作，認真學習專業知識，熟悉設備性能及系統狀況，推斷故障快速準確，處理迅速及時。5.2每班的值勤人員負責常用耗材的清點，發覺不足要及時補充。5.3嚴格遵守操作規程，準確使用手動和電動工具，發覺問題及時調整修理。未能修復的必需報告部門經理，對各類工具設備做到勤保養和妥善保管。5.4樹立劇烈的物業意識，文明修理修繕，物業至上，工作時盡量不影響客人，公共場所施工必要時加設圍欄，在客房使用如沖擊電鉆等強噪音的工具，必需嚴格遵守時間規定，嚴格按方案時間施工。自覺做好施工場地的收尾工作，以保證物業的環境美麗。5.5對來人來電報修及時登記，修理修繕要迅速，及時，修理修繕完馬上返回班組待命，并認真填寫修理修繕換件記錄單。5.6交班時發生應急故障，上一班必需協同下一班排除故障后才能下班。5.7修理修繕人員如違反制度，拖延時間，修理質量低劣，影響營業和造成設備損毀的要追究當事者責任。5.8嚴格執行《設備修理修繕程序》的規定和《修理修繕服務規范》。6空調工崗位職責6.1定時對外界及空調區域的溫度，相對濕度進行監測，依據外界天氣變化及時進行空調工況調整，并做好記錄。6.2每班值班人員必需做好所有運行記錄，并簽名，除清晰記錄運行參數外，還必需記錄清晰設備的開停時間，停機修理原因和年恢復正常狀態的時間。6.3必需記錄清晰設備的開停時間，停機修理原因和恢復正常狀態的時間，3值班人員必需堅守崗位，聽從指揮，嚴格執行操作規程，對值班長支配的工作負責。6.4嚴格執行平安操作及保養規程，保證修理修繕質量，及時履行任務。6.5嚴格遵守《職工或員工守則》及所有規章制度，修理修繕要迅速及時，修理修繕完畢要迅速返回班組待命。6.6負責搞好空調機房及所屬機組的清潔衛生工作。6.7認真學習專業知識，熟悉設備結構，性能及系統狀況，做到推斷故障準確，修理修繕快捷。6.8有事離開崗位必需報告當班負責人，征得同意才能離開。7鍋爐工崗位職責7.1嚴格依照操作規程，確保鍋爐的平安運行。7.2做好鍋爐及其附屬設備的修理修繕保養和年度檢修工作。7.3堅守工作崗位，依照規定做好巡檢及各種記錄。7.4負責鍋爐房及相關設備的清潔衛生和節能措施。7.5努力學習技術，不斷提高司爐水平，防止重大責任事故發生。7.6樂觀履行上級交予的其它任務。三工程部基礎管理制度1設備技術檔案管理制度1.1設備技術檔案由工程部專人負責，物業所有設備均建立技術檔案，按設備種類，及時間挨次存放。1.2設備建檔物業所有設備均分類，分部門建立設備檔案，內容包括：設備名稱，出廠合格證，檢驗單，安裝質量檢驗單，試車記錄，修理修繕保養記錄，改進安裝記錄，運行日志等。每種設備的各種檔案內容分別按記錄種類和時間歸檔編號以便查找。1.3設備圖表設備圖表由工程部統一管理。包括：設備安裝工程施工圖，動力設備與管道配管竣工圖，給排水系統分布圖，供電線路圖，自動消防報警系統分布圖，設備零件組裝與特殊加工圖等。這些圖均分類編號，歸檔管理，供設備修理修繕管理人員查閱。1.4設備運行日志包括：配電室運行日志，鍋爐運行日志，空調制熱或制冷運行日志，空調區域溫度，濕度巡檢記錄。這些報表日志使用記錄完畢后，統一交工程部存檔管理5技術檔案借閱工程部各種技術檔案建立后，借閱時需辦理借閱手續，經檔案主管人員統同意方可借閱。2能源管理制度物業的能耗主要是指燃油，電等的消耗量，其中大部分的耗費為電能的耗費，因此降低能耗首先是抓電能，其次是燃油，工程部經理需直接領導支配各種節能措施。工程部應進行每月的能耗統計并把能耗繪成曲線表，以進行不同年份不同月份的耗能比較，并實行以下電能節省措施：2.1對無功功率進行補償以提高功率因數，功率因數應監控在0.9以上。2.2對供電網絡進行電流平衡調整,低壓網絡的電流不平衡度應小于20%。2.3空調制冷系統應依據現場環境溫度,開停部分機組及監控冷卻水溫柔水質,以提高制冷系統的運行效率,對于宴會廳等非24小時營業場所可實行提前送風,營業終止前半小時削減送風量以節能。2.4照明節電要求光源,燈具的高效率節能,還應對比明場所進行合理照度設計和監控。2.5對物業各部門負責人員進行節能知識培訓，加強物業職工或員工合理使用空調，照明燈具等以節省能源的節能意識。3平安運行管理制度3.1依據勞動部門關于規定，組織對電工等特殊工種人員進行技術培訓并考核，逐步做到持有操作證的才能上崗。3.2依據勞動平安規程，制定各種修理修繕操作規程和平安檢查制度。3.3加強勞動平安教育，在進行有危急的作業時值班負責人應親自到場。3.4對變配電，燃油爐，空調機組，電梯必需進行年度檢查。3.5對中心空調，配電柜，燃油爐的壓力表，保險閥等必需定時報送關于單位進行校驗。3.6重要機房如配電房，空調機房，電梯機房應設警戒牌，嚴禁非工作人員入內。3.7水箱，機房，配電柜均應上鎖，鑰匙由專人保管。3.8木工作業場地禁止吸煙，并要求每天清除木屑。3.9應對職工或員工進行急救和消防知識的教育和考核。3.10建立事故處理制度。3.11對外協施工人員，必需進行平安教育，并簽署平安協議書。應在施工中進行檢查監督，避開事故發生。3.12避雷裝置必需在雨季前進行測試檢查，對銹蝕部分要敲鏟上漆。4工具管理制度4.1依據工種的不同，檢修人員常用的工具可由個人保管使用。4.2機房值班工具應放在固定的工具柜內，并排列整齊，工具箱作為交接班內容之一。4.3各種電動工具原則上由專人保管。4.4電焊機等配套工具由使用者負責保管。4.5凡屬人為的工具損毀，均應酌情予以經濟賠償。四設備運行管理制度1設備修理修繕程序1.1設備需要修理修繕，使用部門照實填報報修單，部門負責人簽字后送工程部。1.2急需修理修繕時，使用部門也可直接電話通知工程部。1.3工程部接報修單或電話后應在5分鐘內及時派工，修理修繕人員到達現場后，憑報修單進行修理修繕。特殊狀況可先修理修繕，然后補報修單。1.4修復后使用部門應在報修單上簽字認可。1.5無法修復時，修理修繕工應將無法修復的原因寫在報修單上，簽字并送工程部負責人手中1.6工程部負責人依據狀況，屬零配件問題的，可按程序填報申報表；屬技術原因無法修復的，在2-4小時內報主管總經理。1.7關于修理修繕時現場修理修繕應注意的禮儀，按《修理修繕服務規范》執行。2公共部位巡查檢修對于幾個部門共同使用且較難界定由誰負責的公共部位設備設備，工程部派人進行巡查檢修。每周一次，做好記錄，一般故障由巡查員現場修復，重大故障由巡查員匯報當班負責人后支配檢修。3客房巡查檢修可將客房易損項目制成表格，由工程部派人每周一次幫助客房部巡查檢修，對較大故障或需要更換配件的日常修理修繕項目仍由客房部填寫報修單4大型成套設備的方案檢修設備的方案檢修是保證設備運行的主要手段，但在支配設備的檢修時應注意到物業的設備運行特點，盡量削減對客人的影響和帶來的不便。依據檢修的要求可分為以下二級保養：4.1一級保養4.1.1設備一級保養的目的4.1.1.1使操作者逐步熟悉設備的結構和性能4.1.1.2削減設備的磨損，延長使用壽命4.1.1.3消除設備的事故隱患，排除一般故障，使設備處于正常技術狀況4.1.1.4使設備達到潔凈，清潔，潤滑，平安的要求4.1.2一級保養的主要內容4.1.2.1保養前要做好日常的保養內容，進行部分零件的拆卸清洗4.1.2.12對設備的部分協作間隙進行調整4.1.2.13除去設備表面的油污，污垢4.1.2.14檢查調整潤滑油路，保持暢通不漏4.1.2.15清掃電器箱，電動機，電器裝置，平安護罩等，使其潔凈固定4.1.2.16清洗附件冷卻裝置4.2二級保養4.2.1設備二級保養的目的4.2.1.1使操作者進一步熟悉設備的結構和性能4.2.1.2延長設備大修期和使用年限4.2.1.3使設備達到完好標準，提高及保持設備完好率4.2.2二級保養的主要內容4.2.2.1依據設備使用狀況進行部分解體檢查或清洗4.2.2.2對各傳動箱，液壓箱，冷卻箱清洗換油4.2.2.3修復或更換易損件4.2.2.4檢查電器箱，修整線路，清潔電動機4.2.2.5檢修，調整精度，校正水平5機房管理5.1空調機房，配電房的操作人員須持勞動部門頒發的操作證5.2加強各機房的管理，建立嚴格的崗位責任制和設備操作規程5.3操作人員對設備運行狀況進行具體記錄并執行嚴格的交接班制度五交接班制度1各班組交接班人員必需嚴格執行交接班制度2各班組接班人員到達崗位時，應做好以下接班工作：2.1查看上一班記錄，聽取上一班值班人員對運行狀況的介紹2.2檢查儀表，清點公用工具，并在交接班本上簽字2.3檢查設備運轉狀況3下列狀況不得交接班：3.1上一班運行狀況未交待清晰3.2上一班未認真填寫設備運轉狀況記錄3.3接班人數未達到需要人數的最低限度3.4當班班長未到或未經部門經理同意指派合適的代班人時3.5接班人員有醉酒現象或其他神態不清而未找到頂班人時3.6設備故障影響運行或影響營業而急需人員搶修時六修理修繕服務規范1接聽報修電話或報修單時應禮貌用語，并認真聽取和記錄修理修繕地點及內容等狀況2修理修繕人員應在最短時間內趕到現場；如客房已經出租，應由客房服務員伴隨，在征得客人同意或不打攪客人的狀況下迅速搶修，修理修繕履行后修理修繕人員和服務員共同檢查驗收簽字，并向客人致歉3如遇社設備損毀較嚴峻，應向客人說明，并告知服務員，由服務員征得客人同意后為客人換一新居。4如客人掛出“請勿打攪”的警告牌，而在當班時間內無法修理修繕時應在交接班記錄本上注明,并叮囑服務員當客人同意修理修繕后及時通知再次修理修繕。5未出租的客房如需停電停水修理修繕或一時無法修復應馬上通知服務員暫停此房出租6餐飲部的包房或大廳需要修理修繕時，原則上避開早中晚營業高峰，在無人用餐的狀況下進行修理修繕，特殊狀況應征得客人同意后迅速搶修，修復后馬上通知服務人員做好清理善后工作，并向客人致歉。7認真執行物業制定的其它相關規范。七工程部獎懲條例1獎勵條例1.1對物業改革提出合理化建議，被采納實施并取得顯著成效者，酌情獎勵20-30分。1.