目錄市場概況主要樓盤資料熱點區域研究友誼路區域南京路沿線客戶研究主要樓盤資料市場概況近年天津寫字樓市場分析2004年成交19萬施工面積達到134.2萬平方米，同比增長56.3%；租賃價格3.3元，銷售價格7800元商業用房2004年施工面積達到302.7萬平方米，同比增長50.1%；。由于受到整體房地產市場向好的影響，2004年寫字樓銷售價格漲幅明顯。第四季度平均銷售價格為8000元/平米，較2004年初開盤時漲價約10%-25%。2005年新增項目9個，總建筑面積43.8萬成交22萬，租賃型5.4萬，銷售型16.6萬金融占4.8萬，22%租賃價格3.4元，銷售價格8200元十一經路區域 9.4萬平方米小白樓 7.4萬平方米2005年1至10月天津寫字樓施工面積129.9萬平方米，2005年1至10月施工面積達到328.1萬平方米，同比增長34.6%供應量上漲7%2006年新增項目12個，總建筑面積41萬友誼路區域 9.6萬鞍山西道區域 3.6萬低密度寫字樓 9.2萬天津寫字樓發展歷史天津第一棟寫字樓國際大廈1993年動工并預售，遠洋大廈1997年底開始招租，泰達大廈1997年下半年招租。1997年前后是天津寫字樓的高峰期，期間寫字樓投資過熱，甲級寫字樓集中放量供應。由于當時的民營企業大多規模較小，無力租用或購買寫字樓，主要產品消化以投資為主1997年后由于亞洲金融危機、寫字樓增量供應過快和以價格戰為主的無序化競爭，導致天津甲級寫字樓較為蕭條，最具有代表性的例子是：國際大廈寫字樓租金從30美元/月.平米跌到12美元/月.平米。1999-2001三年間天津市僅有8萬平方米寫字樓落成，新增速度大大回落，市場也以消化現樓為主。直到2002年，每年僅有4萬平方米的吸納量2003年以來受益于經濟景氣、市政領導換屆、濱海新區開發、海河改造、資本流入增加的影響，天津寫字樓市行逐步回暖。購買主力金融、貿易、服務、物流等新興產業逐步崛起，大量新興企業迅速成長，國內外資金已把天津視為投資熱土，宏觀經濟的大背景推動寫字樓市場已開始進入大力發展階段政府開始進入著手大力整頓爛尾樓，天津原有“爛尾樓”66座，總建筑面積335萬平方米，沉淀資金達85億元人民幣。這些停緩建項目都是因為1996年到1999年體制改革轉軌時期特別是國際金融風暴等因素造成的停滯。截至2005年底，66個停緩建項目已經被“激活”了60個，占全部項目的90%。這一階段，隨著天津在華北地區、環渤海經濟圈中的中心定位以及城市經濟的總體發展，大量的新批外資企業駐扎，上外地企業的進入、本地新企業的誕生、舊企業的擴大和改善，這些都促使辦公場所的需求大量增長，帶動寫字樓市場的繁榮。天津市寫字樓市場平均空置率呈不斷下降趨勢，但目前仍維持在30%左右的水平。05年第三季度降至27.5%，五區分別為25.6%、28.6%、30.3%、24.4%和10%。租金走勢受97、98年寫字樓市場發展過熱影響，供應量過大而需求量趨降，導致天津市寫字樓租金在1998-2002年間一直呈下降趨勢，直到2003年才有所緩解。目前天津市甲乙級寫字樓市場月平均租金分別為81元/平方米和53元/平方米。售價走勢天津市寫字樓售價在1998-2001年間持續下降。經過2003年至今的價格上漲，目前維持在甲級8650元/平方米，乙級6100元/平方米。高空置率同大面積新增寫字樓預期同樣對寫字樓售價造成較大上漲壓力，預計2005-2007年間將維持個案售價下跌趨勢，直至2008奧運會的影響可能會帶動樓市售價恢復上升。供應量/吸納量/空置率客戶分析甲級寫字樓和平國際大廈 金融、物流、貨運世貿廣場 貿易、電子機械亞太大廈 貿易、運輸、電子科技河西金皇大廈 貿易、裝飾、運輸北方金融大廈 金融、貿易、房地產、事務所泰達大廈 貨運、評估、咨詢華盛廣場 貨代、科貿、金融、工程技術、裝飾文華中心 事務所、貿易、物流、廣告裝飾峰匯廣場 貿易、金融、市政公司天信大廈 船務貨運、電器化工、IT萬順國際經濟貿易中心 貿易、金融、事務所、物流南開今晚大廈 裝飾、IT、房地產河東天星河畔廣場 貨運、物流、電子、貿易河北遠洋大廈 貨運、貿易、金融客戶分析乙級寫字樓和平河川大廈 金融、貨運、貿易君悅大廈 通訊、金融、市政新華大廈 房產、貿易、醫藥、裝飾嘉利中心 裝飾、廣告、事務所河西凱旋門大廈 貿易、運輸、IT、事務所合眾大廈 貿易、金融、事務所、房地產恒華大廈 運輸、貿易、通訊大安大廈 貿易、IT、電訊友誼大廈 金融、貿易廣銀大廈 物流、貿易河東三聯大廈 貿易、金融、通訊南開天津電子科技中心 IT、貿易、金融在津購購租房房辦公公的跨跨國企企業組組成美國銀銀行、、金融融業、、保險險類、、會計計、咨咨詢類類歐洲電電腦、、咨詢詢開發發、科科技、、通訊訊類日本電電子子、貿貿易、、金融融、醫醫藥、、消費費品開開發類類韓國工工業業、制制造業業、電電子業業類港澳臺臺貿貿易、、食品品、中中介、、批發發零售售類亞洲其其它國國家：：貿易易、開開發、、中介介類其它：：政政府駐駐津機機構從現有有交易易方式式上來來講，，以租租用寫寫字樓樓辦公公的企企業為為主，，占總總數的的94.4%，而而購買買辦公公物業業的單單位僅僅占相相當少少量的的市場場份額額（5.6%）。。在租用用寫字字樓的的客戶戶中，，每天天支付付2.0-2.5元/平平方米米的租租戶占占總數數的36.6%，，而支支付2.5-3元元/平方方米租租金的的占30.2%。。就被訪訪問公公司現現有企企業人人數規規模而而言，，以5-20人的的小企企業人人數為為主，，多為為外資資或民民營企企業駐駐天津津辦事事機構構及分分公司司。其其現有有辦公公面積積多為為200平方方米以以下，，其中中50-100平平方米米和100-150平平方米米的辦辦公單單元較較多，，各占占28%。甲級寫寫字樓樓市場場市場供供應本市已已經投投放市市場的的甲級級寫字字樓只只有17座座，其其中絕絕大部部分都都分布布在和和平、、河西西兩區區，和和平區區共有有甲級級寫字字樓5座，，河西西區共共有甲甲級寫寫字樓樓9座座，從從面積積上分分析，，和平平區的的甲級級寫字字樓存存量為為11.8萬平平方米米，同同樣的的數據據在河河西區區則達達到了了27.3萬平平方米米，兩兩區共共囊括括了14座座甲級級寫字字樓，，合計計占到到甲級級寫字字樓市市場總總存量量的82.4%。甲級寫寫字樓樓分布布主要要為兩兩個路路段第一：：內環環線南南京路路南面面(紅紅色區區域)第二：：外環環線的的圍堤堤道路路段(黑色色區域域)。。其中紅紅色區區域擁擁有甲甲級寫寫字樓樓10座，，數量量上占占有天天津市市甲級級寫字字樓的的59%，，黑色色區域域共有有甲級級寫字字樓4座，，占天天津市市甲級級寫字字樓總總數的的24%。。形成天天津市市甲級級寫字字樓的的分布布集中中的原原因第一：經濟濟原因。和和平區和河河西區經濟濟上一直以以來都是天天津市的經經濟中心、、商貿中心心。第二：歷史史原因。1990年年，天津市市第一座甲甲級寫字樓樓——國際際大廈出現現在了南京京路上，直直到今天，，國際大廈廈依然是天天津市租金金最高，出出租率高居居不下的甲甲級寫字樓樓，其領航航作用，使使得其周圍圍的南京路路段成為了了天津市甲甲級寫字樓樓最為密集集的區域。。以上說明，，商務商業業中心對寫寫字樓用戶戶絕對的吸吸引力，有有影響的寫寫字樓能帶帶動周圍相相同業態的的發展。租售情況天津甲級寫寫字樓以國國際大廈、、津匯廣場場、萬順/平安大廈廈、信達廣廣場為代表表，綜合素素質較好，，租金水平平在3.5-6元/平方米/天左右租售價格差差異很大，，出租率情情況十分良良好，除了了新開盤的的信達廣場場外，其他他寫字樓的的租售率都都在70%或70%以上，而而且租售率率在90%-99%之間占了了多數，是是總數的56%，甚甚至萬順國國際經濟貿貿易中心的的租售率為為100%，全市市的甲級寫寫字樓平均均租售率達達到了87.3%在天津市區區，甲級寫寫字樓的需需求大的區區域還是以以和平、河河西為主。。甲級寫字樓樓內部租金金分級第一等級，，國際大廈廈（7.58元/平平方米）；；第二等級，，津匯廣場場（4.63元/平平方米）、、金皇大廈廈（3.31元/平平方米）、、天信大廈廈（2.98元/平平方米）；；第三等級，，世貿廣場場（2.84元/平平方米）亞亞太大廈（（2.48元/平方方米）、河河川大廈（（1.98元/平方方米）、北北方金融大大廈（2.26元/平方米））。乙級寫字樓樓市場天津市乙級級寫字樓的的分布沒有有甲級寫字字樓如此集集中，除了了友誼路上上的友誼大大廈和大安安大廈，其其他乙級寫寫字樓主要要分布在內內環線和中中環線之間間。天津市區現現有乙級寫寫字樓12座，其分分布主要也也是在和平平區和河西西區兩個區區域，其中中又為河西西區最多，，共有6座座乙級寫字字樓，為天天津市區乙乙級寫字樓樓現實存量量的50%，和平區區共有4座座，和平、、河西兩區區共占有天天津市區乙乙級寫字樓樓現實存量量的83%。租售情況和甲級寫字字樓比較，，天津市區區乙級寫字字樓銷售情情況更勝一一籌。除了了天津電子子科技中心心、三聯大大廈、友誼誼大廈這3座開盤不不久的乙級級寫字樓外外，其他乙乙級寫字樓樓租售率均均在80%以上，平平均租售率率為92.9%。乙乙級寫字樓樓還有很大大的市場前前景。市場概況2005天天津寫字樓樓市場分析析甲級寫字樓樓市場乙級寫字樓樓市場友誼路區域域區域界定：：東至華盛盛廣場，西西至云翔大大廈，南至至黑牛城道道，北至馬馬場道。目前狀況在天津寫字樓樓市場中，友友誼路區域屬屬于寫字樓項項目相對集中中地段，整體體商務氛圍較較為濃厚現存的寫字樓樓大多數都是是2001年年之前進入市市場的，因此此無論從硬件件配置或是開開發商對產品品的理解方面面都存在相對對滯后性。近年來該區域域也陸續推出出了諸如峰匯匯廣場、友誼誼大廈以及津津玉大廈等項項目，這些項項目對該區域域的確是一個個有益補充，，但仍然無法法滿足部分高高端客戶的市市場需求。從區域客戶現現狀看，由于于友誼北路區區域寫字樓的的品質一般，，因而造成了了平均價格較較低的市場狀狀況，進而也也影響了友誼誼路區域整體體寫字樓的平平均價格友誼北路寫字字樓的客戶多多為中、小型型公司或成長長型公司，因因此客戶的穩穩定性相對較較低。友誼南南路區域目前前存在一些稍稍高品質的寫寫字樓項目，，并且寫字樓樓的客戶多數數為外地、外外資公司，公公司的知名度度及資金實力力較強，因此此客戶的穩定定性也相對較較高。發展趨勢根據市委市政政府規劃，到到2010年年友誼路區域域將建設成為為以金融辦公公為主，集辦辦公、公寓、、酒店、休閑閑、商業于一一體的綜合性性商務服務區區，最終形成成一個資金密密集、信息暢暢通、交易活活躍、功能完完善、配套設設施齊全、環環境優美的國國際金融中心心，從而將友友誼路建設成成為天津的““華爾街”。。政府加加大對對該區區域的的建設設力度度，例例如建建設立立體停停車庫庫等，，道路路的暢暢通以以及配配套設設施的的完善善將為為今后后優化化該區區域商商務辦辦公環環境提提供有有力的的保障障。從今后后友誼誼路區區域寫寫字樓樓市場場看，，國際際金融融中心心、云云頂大大廈、、君怡怡大廈廈等高高檔寫寫字樓樓的介介入會會使得得區域域寫字字樓市市場面面臨一一次重重新洗洗牌的的過程程，屆屆時高高檔項項目的的進入入將會會對現現有的的中、、低檔檔項目目形成成強有有力的的沖擊擊。不不過高高檔項項目的的入市市及部部分低低檔項項目的的退出出有利利于區區域寫寫字樓樓租金金及售售價整整體抬抬升，，進而而促進進區域域辦公公物業業市場場的良良性發發展，，屆時時友誼誼路也也勢必必會成成為真真正可可以與與南京京路、、小白白樓區區域相相抗衡衡的第第三大大辦公公區域域。從從客戶戶角度度看，，高檔檔寫字字樓的的入市市必定定會吸吸引高高端客客戶進進入該該區域域，并并且隨隨著政政府招招商引引資政政策的的出臺臺、落落實，，會吸吸引更更多金金融、、保險險等相相關行行業的的公司司進駐駐本區區域，，隨之之也可可以緩緩解該該區域域寫字字樓供供應量量加大大的不不利局局面。。南京路路區域域區域界界定：：西至至三馬馬路，，東接接曲阜阜道，，以其其（南南京路路）道道路兩兩旁的的甲級級寫字字樓作作為樣樣本。。目前狀狀況：：南京路路區域域，已已經定定型化化了的的機構構辦公公樓還還是獨獨立使使用的的出租租型辦辦公樓樓南京路路與新新華路路交口口處的的國際際大廈廈，其其作為為我市市的第第一座座真正正意義義的寫寫字樓樓，見見證了了我市市寫字字樓物物業的的發展展歷程程。經經過十十多年年的洗洗禮，，大廈廈內部部設施施已經經略顯顯陳舊舊，但但是由由于其其獨特特的建建筑風風格、、優越越的地地理位位置和和完善善的物物業服服務使使它依依然在在業界界有很很高的的聲譽譽。本本區域域另外外一個個高檔檔寫字字樓項項目要要算南南京路路與營營口道道交口口的津津匯匯廣場場了了，這這個項項目在在2003年年年初正正式供供應市市場，，目前前憑借借自身身全新新的設設計理理念，，完善善周到到的物物業服服務，，已經經吸引引了超超過110家的的中、、外資資企業業（公公司））入住住其中中，主主要以以物流流、保保險、、電子子等行行業為為主。。其次次同屬屬于南南京路路沿線線的寫寫字樓樓項目目還包包括：：今晚晚大廈廈、河河川大大廈、、萬科科世貿貿廣場場等。。在供供應規規模上上，南南京路路沿線線附近近寫字字樓項項目約約9個個，建建筑面面積近近14萬平平方米米。發展展趨趨勢勢：：和平平區區作作為為我我市市的的政政治治、、經經濟濟、、文文化化的的中中心心地地區區，，居居民民生生活活配配套套完完善善、、商商圈圈集集中中、、交交通通組組織織發發達達。。近近年年來來，，隨隨著著天天津津中中心心區區舊舊城城改改造造力力度度的的加加大大，，和和平平區區的的區區位位優優勢勢更更為為明明顯顯。。南南京京路路又又是是和和平平區區的的中中心心地地段段，，擁擁有有濱濱江江道道步步行行街街，，國國際際商商場場、、伊伊勢勢丹丹等等大大型型購購物物場場所所。。西西面面是是海海光光寺寺商商圈圈，，東東面面與與小小白白樓樓商商圈圈相相連連。。道道路路沿沿線線坐坐落落有有長長途途電電信信局局、、商商業業銀銀行行、、醫醫療療機機構構、、重重點點院院校校等等。。其其先先天天的的地地段段優優勢勢已已經經具具備備建建設設高高端端、、綜綜合合性性精精品品項項目目的的前前提提條條件件。。沿線線附附近近早早期期寫寫字字樓樓項項目目較較多多，，如如：：國國際際大大廈廈、、經經聯聯大大廈廈等等，，而而近近兩兩年年建建成成的的新新項項目目相相對對匱匱乏乏，，隨隨著著我我市市著著名名““爛爛尾尾樓樓””北北洋洋鋼鋼鐵鐵大大廈廈項項目目的的成成功功拍拍賣賣，，未未來來沿沿線線附附近近將將迎迎來來一一波波新新的的房房地地產產開開發發熱熱潮潮。。南京路路沿線線區域域將仍以以高端端產品品為主主。從從去年年地鐵鐵大廈廈、北北洋鋼鋼鐵大大廈的的復工工來看看，南南京路路沿線線寫字字樓供供應將將會掀掀起一一波新新的高高潮。。尤其其是人人才科科技大大廈、、和記記黃埔埔項目目以及及現代代城項項目的的規劃劃已經經明朗朗化，，建設設高端端產品品，吸吸引高高端客客戶進進駐將將成為為本區區域寫寫字樓樓未來來發展展的趨趨勢。。小白樓樓商務務中心心小白樓樓地區區目前前擁有有信達達廣場場、文文化中中心、、金皇皇大廈廈、凱凱旋門門、ICTC等等現代代樓宇宇23座，，建筑筑面積積數萬萬平方方米，，已經經成為為市內內商業業、商商務辦辦公較較為集集中的的地區區，具具備了了向““CBD核核心商商務區區”發發展的的先決決條件件。隨隨著小小白樓樓地區區道路路和地地鐵交交通的的逐步步通暢暢，高高端客客戶向向這一一區域域的回回流也也將成成為必必然。。友誼路路圍堤堤道區區域將形成成新的的金融融聚集集地。。據了了解，，目前前入住住友誼誼路的的金融融機構構26家，，其中中兩家家擁有有自我我命名名的樓樓宇，，并且且隨著著浦發發、華華夏等等銀行行的進進駐步步伐，，友誼誼路的的金融融街的的地位位將更更加穩穩固。。今年年，醫醫藥大大廈、、羅馬馬花園園二期期、一一期建建設，，將與與已建建成的的合眾眾大廈廈、銀銀豐大大廈連連成一一體，，形成成大型型建筑筑群。。同時時在永永安道道與湛湛江路路交口口處建建設世世貿大大廈，，友誼誼路中中段將將建成成冶金金大廈廈、金金融大大廈、、君誼誼大廈廈、大大安大大廈ⅡⅡ期等等。河東十十一經經路沿沿線由于地地處未未來南南站““CBD””核心心地區區，毗毗鄰解解放北北路金金融服服務區區，它它將承承接從從解放放北路路分離離出來來的功功能，，成為為物流流、船船代、、貿易易、保保險、、金融融、房房地產產信息息等第第三產產業為為主的的新型型綜合合功能能區。。鞍山西西道及及華苑苑片區區。特殊的的市場場使鞍鞍山西西道形形成了了以IT及及相關關產業業為主主的科科貿一一條街街，又又由于于天大大、南南大兩兩所高高校的的在人人才和和高科科技技技術兩兩方面面的優優勢拉拉動，，華苑苑產業業園區區也漸漸漸與與鞍山山西道道聯動動形成成區域域效應應，成成為高高科技技制造造和創創業者者的園園地，，代表表項目目是榮榮華時時代廣廣場、、百腦腦匯科科技大大廈和和即將將要開開盤的的海泰泰·遠遠艦信信息廣廣場。。海泰泰·遠遠艦項項目相相關負負責人人透露露，項項目開開盤后后面對對的客客層將將明確確北方金金融大大廈物業地地址：：河西西區友友誼路路5號號電電話28357777物業功功能底底商商，寫寫字間間總占地地面積積12000m2總建筑筑面積積40000m2發展（（開發發商））：天天津津亞富富物業業投資資公司司物業管管理商商：自自行行管理理交付時時間1997年2月總層數數31層層智能化化程度度設設DIV專專線，，中央央報警警聯動動系統統，自自動門門禁系系統，，結構構化綜綜合布布線，，自動動廣播播系統統租售率率85%主要賣賣點地地理理位置置優越越，物物業規規劃設設計優優秀，，周邊邊商貿貿氛圍圍濃厚厚，交交通非非常便便利，，物業業服務務水平平優秀秀客戶構成以以外國駐駐津辦事機機構及本地地區通訊，，電子，貿貿易公司為為主公共區域裝裝修標準入入口大堂堂及電梯前前廳鋪設大大理石及花花崗巖，公公共走廊鋪鋪設地毯交房標準吊吊頂，乳乳膠漆墻面面，地毯，，窗簾，預預留電話及及網絡接口口租售報價租租：2.50/m2/天售售：8800元/m2物業收費0.50元/m2/天面面積：80~273m2物業硬件設設施4部部OTIS電梯，雙雙電源供電電，中央空空調系統，，結構化布布線物業服務設設施銀行行，商務中中心，餐飲飲娛樂，會會議廳周邊環境地地處友誼誼路與中環環線交匯處處，環境優優越，交通通便利，車車位充足整體營銷推推廣分析前前期以報報紙廣告及及展銷會，，路牌廣告告為主，后后期以服務務代銷售物業服務水水平中等等水平車位數量地地下2層層，租500元/個/月遠洋大廈物業地址：：河北區遠遠洋廣場1號物業功能底底商，公公寓，寫字字間總占地面積積16000m2總建筑面積積75000m2發展（開發發商）天天津遠洋房房地產開發發公司物業管理商商第一太太平戴維斯斯物業顧問問施工進度現現樓交付時間1997年9月總層數40層智能化程度度5A智智能大廈，，全自動管管理租售率89%主要賣點地地理位置置，遠洋知知名度，物物業管理及及服務配套套，功能分分區合理客戶構成以以貨運及及外國駐津津代表處公公司為主公共區域裝裝修標準入入口大堂堂大理石地地墻面,走走道鋪設地地毯，消防防走道刷油油漆,各區區域均采用用進口及合合資產材料料,較豪華華交房標準吊吊頂,乳乳膠漆墻面面,包窗臺臺,窗簾地地毯,，預預留電話,網絡接口口租售報價租租3.5元/m2/天(含含物業費)，售$1700/m2物業收費40m2~1300m2,物業費0.8元/m2/天天物業硬件設設施6部部OTIS原裝電梯梯,一部貨貨梯，IBM2綜合合布線,三三洋空調機機組物業服務設設施俱樂樂部,員工工餐廳,洗洗澡間,咖咖啡廳,歌歌舞廳,，，臺球棋牌牌室,美容容美發,銀銀行,郵局局,健身房房周邊環境周周邊臨市市中心綠地地廣場,及及意大利風風情區,面面臨海河,風景相當當優美,交交通狀況高高峰期一般般有塞車現現象整體營銷推推廣分析前前期以廣廣告宣傳為為主,后期期以人員內內部渠道推推廣為主物業服務水水平較好好,但個性性化服務內內容車位數量地地上120個、地地下156個今晚報大廈廈物業地址：：南京路358號27501108物業功能底底商，寫寫字間，酒酒店總占地面積積18000m2總建筑面積積81413m2發展（開發發商）今今晚報社物業管理商商北京城城市陽光物物業管理公公司施工進度現現樓交付時間1997年9月總層數地地上40層層，地下3層智能化程度度大廈實實現設備聯聯動自動化化管理租售率85%主要賣點今今晚報社社知名度，，樓宇智能能化設置，，大廈硬件件配套，大大廈軟件配配套，大廈廈地理位置置客戶構成網網絡公司司，服裝公公司，廣告告公司，貿貿易公司，，電器公司司公共區域裝裝修標準入入口大堂堂大理石地地面墻面，，大堂面積積大，各部部分材料選選用中高檔檔裝飾有一一定檔次公公共走廊鋪鋪設地毯交房標準吊吊頂,乳乳膠漆墻面面,地毯,包窗臺,智能電話話,網絡專專線端口租售報價只只租不售售,3.0元/m2/天(含含物業費)，地下車車位300元/個/月物業收費寫寫字間12~208m2公寓60~200m2物業硬件設設施全部部24部DOVER電梯,消消防保安自自動系統,中央空調調系統,雙雙電源供電電物業服務設設施商務務中心,游游泳池,射射箭館,咖咖啡廳,會會議廳,宴宴會廳,酒酒吧,夜總總會,洗衣衣房,娛樂樂中心周邊環境周周邊環境境較一般,商務氛圍圍不高,交交通較便捷捷,有塞車車現象,中中等水平整體營銷推推廣分析依依據今晚晚報為主,輔以人員員直銷推廣廣物業服務水水平中等等水平車位數量地地上約60個、地地下156個河川大廈物業地址：：南京路物物業功能能公寓，，底商，寫寫字間總占地面積積20000m2總建筑面積積50000m2發展（開發發商）河河川建設開開發公司物業管理商商自行管管理施工進度現現樓交付時間1995年6月總層數26層智能化程度度普通設設置租售率75%主要賣點入入市時機機較早，樓樓宇采用港港式風格，，地理位置置優越宣宣傳推廣力力度大客戶構成銀銀行，通通訊，網絡絡，貿易等等，國內企企業為主公共區域裝裝修標準入入口大堂堂鋪設大理理石，公共共走廊鋪設設高級防滑滑地磚交房標準吊吊頂，乳乳膠漆墻面面，防火地地毯，預留留電話，網網絡接口租售報價租租：3.0元/m2/天（（含物業費費），售：：$1300/m2物業收費0.7元元/m2/元面積積:40~220m2物業硬件設設施6部部OTIS電梯,中中央空調，，自動報警警系統，消消防安全系系統物業服務設設施商務務中心,酒酒店,會議議廳,中西西餐廳，健健身房,美美容美發周邊環境位位于南京京路沿線,地理位置置相當優越越，交通便便利快捷整體營銷推推廣分析前前期以天天津,北京京,香港開開展大量廣廣告，后期期以坐銷為為主物業服務水水平較差差車位數量地地下一層層2000m2天星河畔廣廣場物業地址：：十一經路路47號物業功能底底商，公公寓，寫字字間總占地面積積18000m2總建筑面積積81413m2發展（開發發商）天天星置業發發展有限公公司物業管理商商自行管管理施工進度現現樓交付時間1997年9月總層數地地上40層層，地下3層智能化程度度大廈實實現設備聯聯動自動化化管理租售率85%主要賣點樓樓宇智能能化設置大大廈硬件件配套大大廈軟件配配套大廈廈地理位置置客戶構成服服裝公司司，外國駐駐津代表處處，貿易公公司，電器器公司、貨貨運公共區域裝裝修標準入入口大堂堂大理石地地面墻面，，大堂面積積大，各部部分材料選選用中高檔檔裝飾有一一定檔次公公共走廊鋪鋪設地毯交房標準吊吊頂,乳乳膠漆墻面面,地毯,包窗臺,智能電話話,網絡專專線端口租售報價2.5元元/m2/天(含物物業費)，，地下車位位300元元/個/月月物業收費寫寫字間40~208m2物業費費0.7元元/m2/天物業硬件設設施全部部6部DOVER電電梯,消防防保安自動動系統,中中央空調系系統,雙電電源供電物業服務設設施商務務中心,,咖啡廳廳,會議廳廳,宴會廳廳周邊環境面面臨海河河，周邊環環境較一般般，交通較較便捷,有有塞車現象象整體營銷推推廣分析前前期以報報紙廣告，，后期輔以以人員直銷銷推廣物業服務水水平中等等水平車位數量地地上約60個、地地下120個奧林匹克大大廈物業地址：：貴州路與與昆明路交交口物業功能底底商，公公寓總占地面積積16000m2總建筑面積積75000m2發展（開發發商）華華港房地產產開發公司司物業管理商商新加坡坡物業管理理施工進度現現樓交付時間1997年9月總層數29層智能化程度度全自動動管理租售率75%主要賣點地地理位置置物業管管理及服務務配套，功功能分區合合理雄偉偉外觀客戶構成以以外籍員員工和中資資高級經理理為主公共區域裝裝修標準入入口大堂堂大理石地地墻面,走走道鋪設地地毯，消防防走道刷油油漆,各區區域均采用用進口及，，合資產材材料,較豪豪華交房標準酒酒店式公公寓裝修、、家具、電電器租售報價租租9元/m2/天天(含物業業費)物業收費120m2~280m2,物業費0.8元/m2/天天物業硬件設設施3部部OTIS原裝電梯梯,一部貨貨梯物業服務設設施俱樂樂部,游泳泳池，員工工餐廳,咖咖啡廳,歌歌舞廳,臺臺球棋牌室室,美容美美發,健身身房周邊環境周周邊臨市市中心五大大道風情區區,風景優優美整體營銷推推廣分析前前期以廣廣告宣傳為為主,后期期以人員內內部渠道推推廣為主物業服務務水平較較好,但個性性化服務務內容車位數量量地上上20個個、地下下120個金皇大廈廈物業地址址：和平平區南京京路20號物業功能能公寓寓,寫字字間,商商場總占地面面積18000m2總建筑面面積100000m2發展（開開發商））金皇皇房地產產有限公公司物業管理理商香香港戴德德梁行物物業有限限公司施工進度度現樓樓交付時間間2001年年3月總層數地地上47層,底下3層智能化程程度美美AT&T綜合合布線系系統,程程控交換換系統租售率25%主要賣點點地理理位置，，優異的的建筑外外觀，知知名度極極高，天天津市首首座最高高層建筑筑5A智能性性大廈，，完善善的商務務配套客戶構成成以跨跨國公司司及當地地大型中中資機構構為主公共區域域裝修標標準外外漆采用用24K鍍金中中空玻璃璃，入口口大堂為為花崗巖巖,墻面面為天然然大理石石，過道道用防滑滑地磚及及防火地地毯交房標準準寫字字間為復復合地板板,乳膠膠漆墻面面，窗簾簾,包裝裝臺,入入戶木制制門租售報價價10800元/m2起價價，0.5$/m2/天(含物業業費)物業收費費0.7元/m2/天48.75m2起至整整層物業硬件件設施中中央空空調24小時市市政供水水,逆滲滲透供水水，22部OTIS電電梯,國國際衛星星電視系系統物業服務務設施商商場,餐廳,咖啡廳廳,美容容坊,酒酒吧,娛娛樂廳,會館,健身房房,游泳泳館,保保齡球館館周邊環境境位于于中央商商業區小小白樓地地段,周周邊商業業,酒店店,銀行行,寫字字樓林立立,交通通非常方方便快捷捷整體營銷銷推廣分分析前前期以大大版面廣廣告為主主,知名名度和品品牌度很很高后期期由于更更換代理理商宣傳傳推廣一一度停滯滯物業服務務水平未未知車位數量量地下下車位300個個，地上上約180個租租$120/個個/月亞太大廈廈物業地址址：和平平區南京京路35號物業功能能底商商，公寓寓，寫字字間總占地面面積2800m2總建筑面面積34000m2發展（開開發商））天津津津港亞亞太房地地產物業管理理商香香港怡高高物業施工進度度內裝裝修交付時間間2002年年3月總層數32層層智能化程程度綜綜合布線線，寬帶帶網接入入，消防防安保系系統租售率23%主要賣點點發展展商綜合合實力優優良的的硬件設設施，中中央商務務區核心心位置客戶構成成以中中型公司司為主兼兼外國投投資機構構，開發發區外企企在津設設立的辦辦公分部部公共區域域裝修標標準入入口大堂堂及電梯梯間為高高級云石石鋪面，，及優質質磨光花花崗巖，，公共走走廊為地地毯交房標準準裸房房+裝修修菜單（（400~1500元元/m2）租售報價價起價價：7888元元/m2，租：：3.5元/m2/元元（含物物業費））物業收費費0.7元/m2/天物業硬件件設施5部日日立電梯梯，安保保閉路監監控系統統，辦公公區域網網設施物業服務務設施銀銀行，，快餐，，中西餐餐廳，酒酒吧，商商務中心心，員工工餐廳，，會議廳廳，健身身房，KTV周邊環境境周邊邊環境一一般,有有大樹及及較多平平房，并并有國貿貿中心停停工樓，，交通相相當方便便。整體營銷銷推廣分分析未未進行營營銷推廣廣，前期期以人員員銷售為為主物業服務務水平未未知車位數量量地下下50個個，地上上30個個萬科世貿貿中心物業地址址：和平平區南京京路129號物業功能底底商，公寓，，寫字間，酒酒店總占地面積5000m2總建筑面積28500m2發展（開發商商）萬科集集團/天津市市房產總公司司物業管理商萬萬科物業管管理公司施工進度現現樓交付時間1995年12月總層數辦公公樓19層，，商住公寓，，酒店為25層智能化程度DDN專線線接入，消防防自動化系統統租售率88%主要賣點萬萬科企業知名名度南京路路上優越位置置配套設施施完善商務務氛圍濃厚提提倡家庭辦辦公訴求客戶構成以以外國駐津代代表處及中資資企業為主公共區域裝修修標準入口口大堂鋪設花花崗巖（磨光光），墻面掛掛大理石，公公共走廊鋪設設地毯交房標準吊吊頂，乳膠漆漆墻面，防護護地毯，窗簾簾，預留電話話，網絡專線線接口租售報價租租：3元/m2/天（含含物業費）售售：7000元/m2物業收費$2.5/m2/月面面積：40~200m2物業硬件設施施6部OTIS電梯，，樓宇自控系系統，衛星電電視系統，通通訊交換系統統物業服務設施施商務中心心，健身行，，會議廳，超超市，娛樂室室，酒店客房房，員工餐廳廳周邊環境位位于南京京路沿線，，緊依市城城建大廈，，地面車位位較少，出出入不方便便，但向外外出行較方方便整體營銷推推廣分析前前期以廣廣告宣傳，，人員直銷銷為主，目目前以服務務及坐銷為為主物業服務水水平服務務水平一般般車位數量地地上停車車，無地下下車位國際大廈物業地址：：河西區南南京路75號物業功能底底商，寫寫字間，公公寓總占地面積積12000m2總建筑面積積52000m2發展（開發發商）天天津華港房房地產開發發有限公司司物業管理商商香港怡怡高物業顧顧問公司施工進度現現樓交付時間1991年9月總層數37層智能化程度度DDN專線，辦辦公自動化化，樓宇綜綜合步線租售率90.2%主要賣點地地理位置置，入市時時機及好，，硬件設施施完善，軟軟件服務優優秀，商業業配套完善善客戶構成以以跨國公公司，知名名的企業，，金融機構構為主公共區域裝裝修標準入入口大堂堂設大理石石，自動扶扶梯，公共共走廊設進進口防火地地毯，電梯梯間為磨光光花崗巖，，裝飾較具具檔次交房標準吊吊頂，乳乳膠漆墻面面，包窗臺臺，窗簾，，墻踢腳線線，預留電電話及網絡絡接口租售報價租租：$1/m2/天（含物物業費）物業收費0.8元元/m2/天面積積：50~980m2物業硬件設設施5部部OTIS電梯，除除雙電源外外備有發動動機，迅速速給排水，，供電，中中央空調系系統等，均均采用世界界知名品牌牌，物業服務設設施中西西餐廳，商商務中心，，美容美發發，咖啡廳廳，航空售售票，郵局局，會議廳廳，購物周邊環境為為天津王王牌寫字樓樓，匯集了了大量全球球500強強企業，商商務環境濃濃厚，交通通高峰時出出入有所不不便整體營銷推推廣分析幾幾度出現現爆滿現象象，現階段段以維護老老客戶幾抓抓住大客戶戶為主物業服務水水平較好好車位數量地地下一層層及地上租租：$120/個個/月濱江國際大大酒店物業地址：：河西區建建設路105號物業功能酒酒店，商商場，公寓寓，寫字間間總占地面積積15000m2總建筑面積積65000m2發展（開發發商）濱濱江商業集集團物業管理商商萬毫酒酒店集團及及戴德梁行行物業顧問問施工進度部部分現樓樓交付時間2000年11月月總層數48層智能化程度度5A智智能型大廈廈租售率80%主要賣點地地理位置置交通便便捷獨特特外觀配配套齊全，，5A智能能服務設設施完備美美國酒店店集團品牌牌客戶構成以以跨國公公司，知名名企業為主主客戶公共區域裝裝修標準入入口大堂堂為進口大大理石，墻墻面貼浮雕雕，電梯間間為大理石石地面，公公共走廊鋪鋪設高級地地磚及防火火地毯交房標準吊吊頂，乳乳膠漆墻面面，包窗臺臺，窗簾，，墻踢腳線線，預流電電話及網絡絡接口租售報價租租：$0.6/m2/天天（含物業業費）物業收費0.5元元/m2/天面積積：40~70m2物業硬件設設施9部部三菱電梯梯，通訊，，給水，供供電，空調調等均為國國際知名品品牌物業服務設設施中日日韓餐廳，，會議廳，，美容美發發，咖啡廳廳，商務走走廊，航空空代理，商商務中心，，健身房周邊環境位位于小白白樓CBD核心區域域，與凱旋旋門大廈相相對，環境境優美，面面臨休閑廣廣場，交通通及出入較較方便整體營銷推推廣分析前前期以小小幅廣告為為主，目前前以人員銷銷售為主物業服務水水平較高高車位數量地地下二層層，地上車車位（地地下800元/個個/月）華盛廣場物業地址：：河西區圍圍堤道146號物業功能公公寓，寫寫字間，商商鋪總占地面積積20000m2總建筑面積積55000m2發展（開發發商）天天津華盛房房地產開發發公司物業管理商商自行管管理施工進度現現樓交付時間1997年12月月總層數A，B座各各31層智能化程度度光纖入入戶，樓宇宇自動系統統，保安監監控系統租售率93%主要賣點地地理位置置優越價價格較低入入市時機機好，銷售售策劃水平平有一定可可圈點之處處客戶構成以以中小企企業及本地地中資企業業為主公共區域裝裝修標準入入口大堂堂為花崗巖巖地面，公公共走廊為為防火地毯毯交房標準吊吊頂，乳乳膠漆墻面面，防火地地毯，入口口木門租售報價租租2.20元/m2/天天（含物業業費）售售3600元/m2物業收費寫寫字間8.3元元/m2/月公寓寓7.5元/m2/月物業硬件設設施6部部DOVER電梯，，中央空調調系統，底底下泊車系系統，衛星星電視系統統物業服務設設施購物物，娛樂，，會議廳，，洗澡間，，KTV，，酒吧，中中餐廳周邊環境位位于友誼誼路附近，，周邊環境境不好，交交通較為便便利，垂直直交通擁擠擠整體營銷推推廣分析前前期以本本地及香港港地區用廣廣告及公關關活動開展展，后期以以小幅廣告告及人員銷銷售為主物業服務水水平一般般車位數量底底下二層層150個車位（（租600元/個/月）泰達大廈物業地址：：河西區解解放路256號物業功能寫寫字間總占地面積積8000m2總建筑面積積60000m2發展（開發發商）天天津泰達開開發有限公公司物業管理商商天津市市風荷園物物業有限公公司施工進度現現樓交付時間1997年7月總層數地地上27層層，地下2層智能化程度度INTERJET網絡，，全球通訊訊租售率85%主要賣點地地理位置置優越，泰泰達知名度度，配套設設施完善，，交通便利利客戶構成市市政協機機關，TEDA駐市市機關，廣廣告公司，，藥業公司司公共區域裝裝修標準外外檐掛板板，采用亮亮銀灰色鋁鋁合金單板板，美國PPG氟炭炭烤漆配以以多種進口口裝飾材交房標準吊吊頂，乳乳膠漆墻面面，入口木木門，防火火地毯，包包窗臺，預預留電話插插口租售報價租租：2.7元/m2/天天（含物業業費），押押三付一物業收費0.7元元/天/m2面面積：70~198m2物業硬件設設施美原原裝OTIS電梯，，變頻恒壓壓供水，美美原裝冷水水機組，中中央空調物業服務設設施中心心餐廳，歌歌舞廳，健健身房，保保齡球館，，員工餐廳廳周邊環境地地處天津津市經濟商商業中心地地帶，位于于中央CBD核心區區整體營銷推推廣分析路路牌，廣廣告兼人員員推廣物業服務水水平中等等水平，提提供一般性性服務車位數量地地下2層層，車位緊緊張，800元/個個/月合眾大廈物業地址：：河西區友友誼北路2號物業功能商商住公寓寓，底商總占地面積積6677m2總建筑面積積52000m2發展（開發發商）合合眾國際發發展有限公公司物業管理商商合晨物物業有限公公司施工進度現現樓交付時間1999年總層數19層智能化程度度專線上上網，自動動報警，，可視對講講租售率65%主要賣點地地處涉外外區，地熱熱溫泉，優優越的地理理位置，及及人文經貿貿氛圍外外檐雄偉壯壯觀，規劃劃分區合理理客戶構成以以貿易公公司及金融融機構為主主公共區域裝裝修標準入入口門廳廳地面鋪設設大理石及及水磨石，，墻面采用用高級內墻墻涂料，外外墻采用花花崗巖石材材及進口涂涂料交房標準吊吊頂，乳乳膠漆墻面面，窗簾，，木質地板板，配備備廚浴設備備，入戶三三防門租售報價1.5元元/m2/天6500元/m2(14層)物業收費1.60元/m2/天（（144.2~216.11m2）物業硬件設設施樓宇宇對講，電電腦監控，，IP電話話，12部部OTIS電梯，地地熱雙水溫溫泉，衛星星電視物業服務設設施銀行行，商務中中心，會議議廳，員工工餐廳周邊環境位位于友誼誼路，是連連接涉外商商務區（友友誼路）和和高尚住宅宅區（五大大道）的紐紐帶，交通通相當便捷捷整體營銷推推廣分析前前期以大大幅面報紙紙廣告及路路牌廣告為為主，后期期以小幅面面廣告為主主及人員推推銷為主物業服務水水平較好好車位數量地地下約180個車車位海河之子海河之子地理位置：：天津市和和平區張自自忠路240號開發商：天天津海貿物物業發展有有限公司代理商：全全程（天津津）投資咨咨詢有限公公司交通狀況：：地鐵：規劃劃地鐵三號號線經過赤赤峰道。輕軌：距南南站CBD輕軌總站站300米米。橋梁：從北北安橋至解解放橋將新新建大沽橋橋，民族橋橋，赤峰橋橋至光明橋橋將新建大大同橋、泰泰安橋及合合江路隧道道。裝修狀況：：精裝修價格：起價價：8800元/平平方米均均價：9200元/平方米最最高價：：11000元/平平方米戶型總數：：228套套主力戶戶型為：92.11㎡—134.36㎡容積率率：10開開盤盤時間間：2004年年8月月28日建筑面面積：：51800平平方方米占占地地面積積：4945平平方方米樓層狀狀況：：228套套租售情情況：：現小小戶型型基本本售罄罄，所所剩的的是100平米米以上上的戶戶型天津文文華國國際商商務中中心項目位位置河河西西區大大沽南南路與與蘇州州道交交口開發商商天天津市市康達達房地地產開開發公公司建筑面面積56000余余平方方米租售形形式售售租售價價格售售價價：5800元元/平平方米米（起起）租售比比例90%以以上檔次中中檔檔寫字字樓車位地地下下車位位約50個個，，，租金金：400元/月；；地上上車位位約10個個，租租金：：200元元/月月配套精精裝裝修，，凈層層高2.8米，，安防防自動動化系系統主要進進駐企企業類類型中中等等實力力貿易易和貨貨運企企業峰匯廣廣場項目位位置河河西西區圍圍堤道道與黃黃浦路路交口口開發商商隆隆迪立立川天天津國國投建筑面面積96000平平方米米租售形形式售售租售價價格售售價價：寫寫字樓樓7800元/平方方米，，公寓寓式住住宅8000元元/平平方米米租售比比例90%檔次高高檔檔寫字字樓車位地地下下車位位約300個，，租金金：600元/月；；臨時時車位位300元元/月月，車車位比比1：：1.5配套每每座座4部部電梯梯，24小小時可可調節節照明明，全全天候候消防防監控控系統統主要進進駐企企業類類型房房地地產、、外資資企業業、駐駐津辦辦事處處、貿貿易公公司，，1-3層層法國國歐尚尚萬順國國際經經濟貿貿易中中心（（平安安大廈廈）項目位位置河河西西區馬馬場道道59號開發商商天天津萬萬順置置業有有限公公司建筑面面積91686平平方米米租售形形式售售/租租售價價格售售價價：9100元元/平平方米米（起起），，租價價：為為3.82元/平方方米??天租售比比例85%檔次高高檔檔寫字字樓車位地地上上車位位300元元/月月，地地下車車位800元/月配套23部各各類用用途電電梯，，西門門子控控制系系統，，空調調自控控系統統主要進進駐企企業類類型大大型型企業業為主主、金金融、、商務務、貿貿易、、醫藥藥企業業，狗狗不理理、同同仁堂堂信達廣廣場項目位位置和和平平區曲曲阜道道與解解放南南路交交口開發商天天津華信商商廈有限公公司建筑面積158000平方方米租售形式寫寫字樓9-20層層售，其余余層租；酒酒店式公寓寓租租售價格售售價：寫寫字樓15000元元/平方米米（均），，租金：7元/平米米/天，酒酒店式公寓寓27美金金/平米/月檔次高檔檔寫字樓車位地下下車位500個租金金：700元/月配套8部部4-6米米/秒電梯梯，寫字間間凈高2.45米全全部精裝修修主要進駐企企業類型國國內外著著名制造業業、金融、、IT、貿貿易貨貸公公司國華大廈項目位置河河西區大大沽南路與與中環線交交口開發商天天津市北辰辰區房管地地產管局建筑面積36643.75平方米租售形式售售租售價格售售價：7800元元/平方米米（均）租售比例50%檔次高檔檔寫字樓車位地下下一層車位位租金800元/月月，車位比比：1：1配套5A智能化辦辦公設施，，主要進駐企企業類型中中小型貿貿易企業津玉大廈項目位置河河西區黑黑牛城道與與友誼路交交口開發商天天津開發區區津玉房地地產開發有有限公司建筑面積約約15000平方方米租售形式租租售租售價格售售價：6800元元/平方米米（起），，租金：2.5元/平方米/天租售比例50%檔次中檔檔寫字樓車位地上上1000米區域，，地下一層層，價格未未定配套三部部東芝電梯梯，冷暖中中央空調。。主要進駐企企業類型貿貿易公司司中小型企企業天信大廈物業地址：：河西區圍圍堤道125號物業功能寫寫字間總占地面積積3600余平方方米總建筑面積積40442平方方米發展（開發發商）天天津信托投投資有限責責任公司交付時間2000年初總層數27層，樓樓高105.9米租售率不不詳主要客戶天天津信托托投資，天天津國能投投資，大田田集團，金金光紙業，，施耐德電電氣，三星星愛商物流流租售報價只只租部售售，3.2元/天天/平米物業硬件設設施電梯梯，7部物業服務設設施通訊訊服務：寬寬帶、集團團電話、呼呼叫中心、、電話系統統維修服務務、會議系系統，特約約保安、特特約保潔周邊環境地地處中環環線，友誼誼路金融一一條交口。。相鄰國展展中心，科科技資訊大大廈和佟樓樓商業區車位數量100大安大廈開發商：大大安房地產產開發有限限公司建筑面積：：11000平方米米租售形式：：租/售銷售均價：：8000元/平方方米租金：2.5元/平平方米/天天總戶數：100租售比例：：95%開工日期：：2001年10月月23日竣工日期：：2003年11月月1日配套：寬帶帶網FTTX+LAN以太網網和ADSL數據網網，引入有有線電視網網；多級安安全監控系系統及消防防噴淋系統統。主要進駐企企業類型：：貿易企業業居多友誼大廈開發商：天天津市利泰泰房地產開開發公司建筑面積：：40080平方米米租售形式：：租/售銷售均價：：8600元/平方方米租金：2.8元/平平方米/天天總戶數：171租售比例：：90%竣工日期：：2004年7月31日入住日期：：2004年10月月30日配套：智能能化衛星接接入系統，，8部24小時愛登登堡電梯，，智能消防防系統。主要進駐企企業類型：：外資、貿貿易、金融融、國外駐駐津企業（（西門子））。