7/7目標成本管理制度1.目的1.1目標成本管理體系是目前成本管理的有效方法之一，是實施工程成本領前監(jiān)控的重要手段。1.2明確目標成本的確定、執(zhí)行的流程、原則及各職能部門職責，實行全員參加、歸口分級、全過程管理。2.范圍適用于XX地產集團下級各公司。3.術語和定義3.1目標成本資料文件：目標成本管理所使用的資料文件，分為三個部分：《項目目標成本》、《項目目標成本責任書》、《動態(tài)成本月評估》。3.2《項目目標成本》是反應項目的總目標成本和分項目標成本的金額。項目的總目標成本是項目成本的監(jiān)控線，由各分項目標成本組建。各分項目標成本包括各專業(yè)工程造價指標及各種費用指標。3.3《項目目標成本責任書》是對所有目費用的責任部門及其主要職責的說明，包括監(jiān)控內容、監(jiān)控要點和手段，需要注意的已完工程的失敗教訓。3.4《動態(tài)成本月評估報告》反映各成本項目的動態(tài)變化狀況，分析原因，提出成本監(jiān)控建議。4.職責4.1管理層的組建4.1.1目標成本的批準與發(fā)布：海爾地產集團總裁、主管副總裁。4.1.2目標成本的編制、指導與監(jiān)控：成本管理中心、財務管理中心。4.1.3目標成本執(zhí)行：區(qū)域公司、企劃營銷推廣中心及工程管理中心等。4.2管理層的主要職責4.2.1集團總裁、主管副總裁職責：4.2.1.1審批并簽發(fā)項目目標成本；4.2.1.2審批并簽發(fā)修訂后的目標成本；4.2.2成本管理中心、財務管理中心職責：4.2.2.1成本管理中心負責工程目標成本的編制，包括開發(fā)前期的報批報建，開發(fā)前期的勘察、設計、主體建安、公共配套管網、公施、園林景觀、開發(fā)間接費中的工程管理費；4.2.2.2財務管理中心負責除工程成本外的其他成本的編制，包括：土地成本，開發(fā)間接費中的區(qū)域公司工程管理費、集團管理費、財務費用、資本化利息、銷售、物業(yè)完善費；4.2.2.3成本管理中心組織目標成本的匯報工作；4.2.2.4成本管理中心定時發(fā)布成本信息動態(tài)報告，分析評估目標成本費用執(zhí)行狀況，并提出成本監(jiān)控的指導性建議或意見；4.2.2.5建立健全目標成本管理體系，制定、修改、說明、培訓目標成本管理及其相關規(guī)范、制度。4.2.3成本實施部門及下級開發(fā)企業(yè)職責：4.2.3.1遵守目標成本管理規(guī)范和制度開展業(yè)務活動；4.2.3.2協作并接受集團成本管理職能部門的指導與監(jiān)控；4.2.3.3依據目標成本的所有經濟指標開展限額設計、施工、采購等業(yè)務工作；對施工現場、設計單位或經手的每單業(yè)務，在授權范圍內履行項目成本費用監(jiān)控職責，并對其成本費用失控承擔直接和主要責任。（見費用發(fā)生部門的職責明細表）工程費用發(fā)生部門的職責明細表成本科目責任部門協作部門土地取得成本土地費戰(zhàn)略投資中心企劃營銷推廣中心三通一平費區(qū)域公司工程管理中心開發(fā)前期籌備費--報批報建費區(qū)域公司工程管理中心--勘察設計費研發(fā)設計中心工程管理中心/區(qū)域公司--臨時設備費區(qū)域公司工程管理中心主體建造成本(主體建筑工程費、主體安裝工程費)區(qū)域公司社區(qū)建造成本（社區(qū)管網工程費、園林環(huán)境費、配套設備費）:方案規(guī)劃研發(fā)設計中心企劃營銷推廣中心/項目部擴初設計及施工圖設計研發(fā)設計中心招標及簽約成本管理中心區(qū)域公司/工程管理中心設計變更工程管理中心/研發(fā)設計中心區(qū)域公司工程簽證區(qū)域公司工程管理中心配套設備費用區(qū)域公司成本管理中心/工程管理中心工程結算區(qū)域公司工程管理中心開發(fā)間接費--工程管理費區(qū)域公司工程管理中心--資本化利息財務管理中心管理費用各部門銷售費用企劃營銷推廣中心稅金財務管理中心物業(yè)經營損益物業(yè)管理公司5.工作內容5.1目標成本的形成步驟5.1.1方案設計階段規(guī)劃成本5.1.1.1編制依據A)地塊的綜合狀況資料文件資料；B)項目總體定位和初步的規(guī)劃設計、建筑方案設計等；C)投資可行性報告；D)XX地產集團的利潤要求；E)預期售價及銷售總額。5.1.1.2編制流程A)戰(zhàn)略投資中心提供項目的可研報告，包括地塊的綜合狀況、地塊的總體規(guī)劃設計的所有經濟指標、各單體的所有基本建造標準、預期售價及銷售總額等；B)成本管理中心收到戰(zhàn)略投資中心提供的資料文件資料后十天內履行項目工程規(guī)劃成本初稿；C)成本管理中心匯總各相關部門提供的費用測算資料文件資料，依照格式化要求填制《項目目標成本》并依據利潤要求以及預期售價履行整個項目的成本估算工作，確定項目規(guī)劃成本。目標成本測算應遵循如下要求：¨目標成本的制訂以項目的規(guī)劃指標、建造標準以及各部門共同確定的銷售交樓標準為基礎，《項目目標成本》必需附具體的產品建造標準及部品標準（在施工圖預算階段）說明書。¨成本測算表中各成本項目的工程量，應依據已竣工的相似工程的結算分析得出的關聯系數，由項目規(guī)劃的基本指標（如建筑面積、基地面積、戶數、單元等）推算得出，如按“窗地比”推算門窗面積，按底面積推算屋面面積。施工圖預算履行后《成本測算表》中的工程量，應當是按圖實際計算的結果。¨成本測算表中的單價應依據產品定位、交樓標準、圖紙要求按當地工程造價計算依據、市場行情計算得出，如是參照已結算工程的單價，需注明參考數據的來源和依據。¨產品定位和目標成本測算是一個互動的決策過程，需要設計、營銷推廣、工程、成本反復溝通，標準是“滿意品質要求的性價比最大化”。D)XX地產集團領導層審核并確定規(guī)劃成本，指導項目的初步設計工作。E)成本管理中心明確各產品類型的限額設計指標（如鋼筋、砼含量等），形成《施工圖設計階段的成本監(jiān)控建議》，作為設計任務指導書的一部分發(fā)給設計院作為施工圖設計階段造價監(jiān)控的依據。5.1.2初步設計階段目標成本5.1.2.1編制依據A)立項階段的項目規(guī)劃成本；B)研發(fā)設計中心提供的被政府關于部門批準的建筑方案設計、景觀設計規(guī)劃指標和設計圖；5.1.2.2編制流程A)研發(fā)設計中心提供整套建筑方案設計圖、所有面積等規(guī)劃指標及概算；B)研發(fā)設計中心、成本管理中心通過性價比確定裝飾材料的材質及檔次、限價，填報《新項目材料設備一覽表擴初階段》報海爾地產集團領導層審批；C)區(qū)域公司提供項目前期費用及配套費用等資料文件資料；D)財務管理中心提供集團管理費用、財務費用等資料文件資料；E)戰(zhàn)略投資中心提供項目策劃等費用等資料文件資料；F)研發(fā)設計中心提供項目規(guī)劃、設計等資料文件資料；G)企劃營銷推廣中心提供項銷售費用等資料文件資料；H)成本管理中心收到上述部門提供的完整的成本測算資料文件資料后，十個工作日內組織履行擴初設計階段的工程目標成本初稿；I)成本管理中心協作財務管理中心履行整個項目的成本測算工作，并與方案設計階段的規(guī)劃成本進行對比，找出成本的差異進行適當調整；J)成本管理中心最終確定項目目標成本并上報集團領導審批。5.1.3施工圖階段調整目標成本5.1.3.1編制依據A)主體工程的施工協議及施工組織設計；B)擴初設計確定的目標成本；C)工程管理中心提供的施工圖及圖紙會審紀要；5.1.3.2編制流程A)區(qū)域公司取得施工圖后60天內履行施工圖預算的編制，并依據施工圖預算價確定是否需要調整項目的目標成本；B)成本管理中心依據《新項目材料設備一覽表施工圖階段》進行裝飾性材料的目標成本編制，并將成本信息反饋研發(fā)設計中心；C)區(qū)域公司依據項目規(guī)劃及政府部門的所有配套收費標準，與成本管理中心共同確定項目公共管網配套成本；D)研發(fā)設計中心、工程管理中心、區(qū)域公司和成本管理中心共同爭論??，依據景觀設計圖、產品的定位確定項目園林景觀目標成本