房地產權初始登記業務培訓課郭建榮培訓的對象

我市房地產開發企業及其他企業的相關辦證人員培訓的時間

約一個半小時,其中,講解時間約一個小時,剩下時間是互動。

培訓的內容

今天與大家一起交流學習的內容主要是房地產權初始登記方面，分為四大部分:（一）什么是房地產權初始登記；（二）為什么要辦理房地產權初始登記；（三）房地產權初始登記主要的三種類型，其中今天重點交流學習第二類即商品房屋權屬初始登記；（四）平時大家咨詢較多的一些登記內容。（一）什么是房地產權初始登記？

通俗地說就是土地的首次登記，以及在此土地上合法建成的房屋所有權的首次登記也是初始登記。其中新建商品房的初始登記即商品房屋權屬初始登記是其中一種類型。（二）為什么要辦理房地產權初始登記？根據《珠海市房地產登記條例》第二十二條：凡未經登記機關確認其房地產權利、領取房地產權屬證書的房地產權利人，應當申請初始登記。(三）房地產權初始登記的類型

主要有三種：（1）國有或集體建設用地使用權登記；（2）商品房屋權屬初始登記；（3）非商品房屋權屬初始登記。今天講解的重點內容是商品房屋權屬初始登記。第一類、國有或集體

建設用地使用權登記

我們都知道，目前，我國土地性質有兩種，即國有和集體土地，集體土地主要是農村集體經濟組織的用地和農村宅基地，其它的都是國有土地。

不論是集體或國有土地，目前，我中心所辦理的土地登記幾乎都是集體或國有建設用地使用權登記，而土地所有權的登記只針對集體土地，目前在金灣、港區和斗門有辦理，國有土地所有權屬于國家，不作登記。1、什么是國有或集體建設

用地使用權登記？

簡單地說就是辦理土地證。地上房屋若已建成，根據《珠海市房地產登記條例》第五條規定，地上已有房屋的，該房屋與土地同時登記（即房地一起登記）。這類登記那就是接下來交流學習的第二類商品房屋或第三類非商品房屋權屬初始登記。2、辦理國有或集體建設用地使用權登記需要的資料（因時間關系，這里就不再說明，有興趣的可以另外咨詢）3、核發的產權證書類型

目前，我中心辦理國有或集體建設用地使用權登記所核發的產權證與房地產權登記都用《廣東省房地產權證》，但里面的內容不一樣，國有或集體建設用地使用權登記核發的產權證里面，只有土地方面的內容，沒有房屋的內容，如建筑面積、套內建筑面積、房屋結構、層數等。

因此，我們對國有或集體建設用地使用權登記所核發的《廣東省房地產權證》，也俗稱土地證。以前核發的土地證類型還有《房地產權證》、《國有土地使用證》、《集體建設用地使用權證》。第二類、商品房屋權屬初始登記

這是今天重點要交流學習的內容

在談此內容前，先說在現實情況中常遇到的一個問題，大家都知道，開發企業領取了商品房預售許可證，就可以對在建的商品房進行銷售，并在我中心辦理商品房預告備案登記。等到房屋竣工交樓后，有些購房業主誤認為就可以申請辦理產權登記領取《房地產權證》。

那為什么開發企業申請辦理初始登記并經核準登記后，購房業主才能辦理產權登記。除了前面所提的《珠海市房地產登記條例》第二十二條的規定外，《城市房地產管理法》第六十條和《城市房屋權屬登記管理辦法》第十七條對此都有規定。

也就是說，開發企業在房屋竣工以后，應當向登記機關申請辦理商品房屋權屬初始登記，并經核準登記后，才能為購房業主辦證。通常我們所說的現樓就是指已辦理初始登記的商品房。這不僅與購房業主辦證并可以轉讓有關系，與雙限政策也是有很大關系的。什么時候可以申請辦理商品房屋權屬初始登記？簡單來說就是：

1、商品房屋建成已通過房屋竣工驗收備案、人防驗收備案、消防和規劃驗收；2、已在城建檔案館完成相關資料的存檔并出具存檔證明；3、在國土部門辦理了地價核繳手續；4、在地稅契稅管理處辦理契稅完稅手續。1、申請辦理商品房屋權屬初始登記需要的資料（具體說明）（1）房地產權初始登記申請書、房地產登記詢問表（原件）；（2）營業執照（復印件）；（3）法定代表人授權委托書（原件）；（4）法定代表人及代理人的身份證件（復印件）；（5）開發資質證書或開發批文（復印件）；（6）房地產權證或土地使用證（原件）；（7）規劃總平面圖、報建平面圖（復印件）；（8）竣工總平面圖及單棟平、立、剖面竣工圖（經測繪部門蓋章確認，原件)；（9）規劃驗收合格證（復印件）和規劃驗收測量記錄冊（原件）；（10）人防驗收合格證（復印件）；（11）竣工驗收備案表（復印件）；（12）房屋面積測量報告（原件1份）；（13）預售許可證（復印件）；（14）建設用地批準書、建設用地計費情況記錄卡（原件和復印件）；（15）地名批復文件（復印件）；（16）地稅部門納稅或免稅證明（原件）；（17）公安部門核準門牌編制表（原件）；（18）預售與確權房號對照表（原件）；（19）城建檔案館存檔證明材料，即計委立項批文、用地紅線圖、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、消防驗收意見（對兩種情況進行說明）等復印件；（20）舊村改造項目涉及回遷房的，應提交改建辦出具的相關證明（原件）；（21）土地使用權設定抵押的，應提交抵押權人出具的同意申請辦理登記的證明（原件）；（22）其他必要材料。2、核發的產權證書類型

商品房初始登記為什么不核發《房地產權證》，而是核發《商品房房地產權屬證明書》，這在《廣東省房地產開發經營條例》第二十二條是有規定。珠海市從1990年開始就對商品房核發《商品房房地產權屬證明書》。

單從方便角度來說的，商品房在辦理初始登記后，若是核發《房地產權證》，一棟房屋至少幾十本，很不方便，而且大部分馬上在辦理商品房轉移登記時，就又得把《房地產權證》再交回來注銷，很浪費。因此，核發《商品房房地產權屬證明書》非常實用。3、商品房屋權屬初始登記中需要專門提到的問題

如：非人防地下室車位分割按車位套內面積登記、小區配套公共設施如物業管理用房配電房等只登記不發證、商業辦公等按規劃批準的最小單元登記。第三類、非商品房屋權屬初始登記1、非商品房屋權屬初始登記的類型

分為個人自建房屋權屬登記和單位自建房屋權屬登記（注意與商品房屋權屬登記不同之處）；2、申請辦理非商品房屋權屬初始登記需要的資料（這里就不再交流學習，有興趣的可以另外咨詢）3、非商品房屋權屬初始登記中需要進一步明確的問題，如工業、物流用地、酒店或其他有規定、約定等的房屋權屬登記，是按棟進行登記發證。（四）最后談談平時大家咨詢較多的一些登記內容1、土地來源

有兩種，即劃撥和出讓土地。劃撥土地絕大部分是在早期90年代或更早時期取得土地中存在，現在批準的劃撥土地用于建設公用設施如學校、醫院、公交車站及行政事業單位、軍事用地等。劃撥用地又分為無償劃撥和有償劃撥用地兩種。

經營性用途的劃撥用地在轉讓時經批準改為出讓，要補交地價。目前我們遇到的很多都是出讓土地，轉讓時是不需補交地價，特殊情況除外，如1990年以前購買的早期商品房等。這里還要特別說明的一種情況，產權來源屬房改房或經濟適用房（平價房），雖然土地是劃撥，但轉讓時是不需補交地價的。2、土地使用期限

要結合土地用途和土地來源情況來確定：第一種情況是土地來源屬劃撥，不論哪種土地用途，土地使用期限都是未定期，也就是說若產權證出現劃撥用地但有土地使用期限，這本證肯定是要更正的；

第二種情況是土地來源屬出讓，土地使用期限要結合土地用途來確定，起始時間是從政府出讓土地給土地使用權人時起算，也就是說在辦理用地手續時已由國土部門確定土地使用期限。我們登記時依此辦理。

根據規定，從1999年3月1日起取得土地的，住宅70年，商業40年，辦公、工業和酒店都是50年。但在之前辦理的產權證，不論是什么用途，當時登記的土地使用期限都是50年。若屬住宅，在換證時，土地使用期限順延至70年，其它用途的土地使用期限保持不變。